精打细算:提前还贷详解 同样还5万利息可差12万
　　开篇的话
楼市新政刺激下，各省份房地产业日渐回暖，青岛房屋交易也持续升温。而在房屋交易背后藏着许多账，例如贷款可采取等额本息与等额本金两种还款方式，大多数人都采取等额本息方式，这也是银行推荐的，殊不知采取等额本金百万贷款会少还十几万利息呢。另外，二手房交易中各种税费究竟要交多少？不少购房者也不是很清楚。我们将聚焦买卖房屋背后的那些账，给投资者买房提供参考。
在市区购置一套套二户型的刚需房，少则数十万，多则超百万，贷款成为不少市民实现购房梦的重要途径。而对于工薪阶层来说，刚开始希望每月还贷额不要给家庭增添太大负担，此后的重要心愿就是能够提前还贷。经历过一次换房经历的刘先生，再买房果断采取等额本金还款方式，因为他算账发现，贷100万20年还，等额本金还贷比等额本息少还约10万元利息。
换房再买房如何还款更省钱？
等额本息每月本金还的较少
买房，少还贷款是大家都希望的，但又有多少人知道少还贷款的窍门呢？刘先生最近终于明白其中一个窍门，那就是等额本金还贷更适合刚需换房族。
2010年10月，刘先生在父母的赞助下购置人生中第一套住房，想起第一次买房的情况，他至今记忆犹新。刘先生回忆说，他买的第一套房位于市南区，首付30%，贷款100万分20年还，首套房贷利率打8.5折，采取等额本息还款方式，每月还款额为6721.69元。但如果采取等额本金还款方式，他每月还款额为7610.42元。
“当时在售楼处，售楼小姐和银行人士都推荐我采取等额本息还款方式，每月还款数额固定，比等额本金还款压力小。”刘先生和父母算账也发现，等额本息比等额本金每月少1000多元，这也的确减轻不少每月还贷的压力。所以也没想太多，刘先生果断采取了等额本息还款方式。
殊不知，刘先生第一个月还的6721.69元贷款中，4350元为利息，偿还的本金只有2371.69元，随着时间推移，偿付的利息额虽有减少，但减少额度很小。直到提前还贷卖房后，刘先生才明白，采取等额本息还款方式，每月还的银行贷款中，大部分是银行利息，而本金还的较少。
等额本金还贷少还约10万利息
今年3月30日，房贷新政再次出台，房屋只要满两年交易即可免营业税。刘先生预料房价未来会有一阵波动，加上孩子出生后，原来的套二户型房屋已不太适用，刘先生果断将房屋卖出。此时，刘先生算账才发现，提前还贷等额本息真不是很划算。
刘先生共还款4年零6个月，因为他采取的是等额本息还款方式，此时他每月还款额还是6721.69元，但这时还有元本金未偿还。“我一年还房贷8万多块钱，但还了四年半的时间，本金才偿还了15万元，这等额本息不划算啊。”刘先生郁闷地说。他还提醒，作为大多数跟他一样的工薪阶层，购买房子是大事情，所以，在签订合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下，算算账就能省钱，千万不要嫌麻烦。
刘先生还让银行个贷经理给他算了一笔账，如果采取等额本金方式还贷，四年半下来，他本金减少多少呢？“如果我采取等额本金方式还款，我目前每月还7556元左右，但本金只需还77.5万元，比等额本息多还了8万元的本金啊。”
岛城一家银行负责个贷的宋经理向记者透露，刘先生只还款四年半，等额本息和等额本金的差距还不算大，如果到了还款期限一半的时候（还款期限为20年，你已还了10年），这时候，利息已经在前10年还得差不多，但是你的本金还有很大部分没还。“本金是必须要还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义。”宋经理说，如果客户是刚需换房族，就是买这套房子只是为过渡，过几年还想换改善房屋，他建议客户最好采取等额本金还款方式。
值得一提的是，客户若采取等额本金还款方式，比如5年后，因为采取这种方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对等额本息要减少许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息。
“就算不提前还贷，以等额本金方式，还20年，也要少还近10万元的利息。如果首套房贷利率为基准利率，那少还的利息还要更多。”宋经理说，不过他也提到，等额本金的前期还款压力会大一点。
不同方式利息差距有多大？
提前还贷将省十几万利息
都说“无贷一身轻”。贷款买房者最大的心愿，就是能够提前还贷，结束还贷的生活。但实际上，如何还贷也大有讲究，选择不同的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量，还可以大大降低你的总利息。
一家股份制银行个贷负责人黄经理支招说，客户提前还贷，若选择减少月供的方式，每个月只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息可能要比前者省下十几万元。
2012年9月，市民王蔷（化名）在市北区购买一套住房，当时传言银行首套房贷利率8.5折优惠随时有终止的可能。为了赶上优惠的末班车，王蔷紧急定下一套住房，他买的房子总值98万元，其中贷款68万元。
考虑到每月还款压力，王蔷选择了等额本息的贷款方式，还贷30年，月供3889.81元。房贷30年到期后，王蔷共要支付银行本息140万元左右，其中利息高达约72万元。面对数额庞大的利息，提前还贷成为王蔷和妻子奋斗的首要目标。
还贷开始后，王蔷和妻子也曾商量起提前还贷的事情，不过二人讨论过后都感觉没必要。“现在积蓄不是很多，除了应急和理财，如今可以提前还5万元房贷，每个月还贷也就少几百块钱，对生活根本没有什么大影响。”此前，王蔷只知道提前部分还贷中有每个月减少月供这种方式。实际上，还有一种还贷方式是月供不变，但减少还贷年限。两种方法算一下，总利息竟然差了近12万元。算完这笔账后，还贷的第二年，王蔷采取提前还贷的行动。
同样还5万利息差近12万
据了解，银行提前还贷的方式主要有5种，分别为一次性还清；部分提前还款，减少月供，还款年限不变；部分提前还款，月供不变，缩短还款年限；部分提前还款，增加月供，缩短还款年限以及部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。一般来说，前三者比较常见。而不同的提前还贷方式，所能节省的利息相差很大。
以王蔷为例，其按照目前的还款方式，每个月需要还贷约3900元，他在去年2月份，提前还贷5万元，采用减少月供，期限不变的方式，月供减少到3599元，每个月相差约300元，节省总利息支出50702元。“这样算下来，每个月才减少300元，没有多大意思。”王蔷说。
不过，若采用月供不变，减少还贷年限的话，总利息差距却十分明显。按照王蔷原本的还款计划，应该到2043年1月结束，正好30年。但缩短年限后，还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半，利息自然就少了，根据计算，总利息可以节省16.8232万元。两种不同的还贷方式，总利息竟然相差近12万元。
记者采访岛城房贷人士了解到，提前还房贷的方式很多，利息最少的还是一次性还清，不过这种方式明显不是每个人都能够接受的。至于另外两种还贷方式，也能减少利息支出，甚至息差还能超过12万元，不过如果增加月供，就会加重生活压力。而减少月供和年限并举的方法，如果提前还贷的金额不多的话，减少的利息也十分有限。相比较而言，银行房贷人士还是建议客户采取“月供不变，减少年限”的方式。（记者 锡复春 摄影报道）
原标题：等额本金还贷少还利息
责任编辑：中石
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百万房贷月供减近300元&专家建议还款还得算计
9:59:07&&&&中国新闻网
　　“下月月供少了！”是时下贷款购房者热议的话题。去年6月8日和7月6日，央行连续两次宣布降息，5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。
　　由于目前多数银行的住房按揭贷款利率按“次年调整”的方法计算，即从利率调整后的第二年的1月1日起，按上一年末12月31日当天的新利率执行。所以多数老贷款购房者下月起能享受到降息之后的实惠。
　　据北京中原市场研究部计算结果显示，以贷款额度100万元、期限20年、等额本息的还款方式为例，如果按照调整前7 .05%的基准利率计算，月还款额为7783元，但是如果按6.55%的基准利率计算，月还款额为7485元。所以新利率执行后，这样的贷款购房者每月将减少还款额298元。
　　尽管利率下调即将兑现，但是一些手头有余钱的购房者依然希望提前还款，回归无债生活。孙女士说：“可能是受老观念影响，总觉着有钱就抓紧还，省去不少利息钱。”事实上，与孙女士同样想法的人并不少。记者随机采访的10余名贷款购房者，几乎都认为一旦手头资金充裕，会选择提前还清贷款。他们表示，一方面利率下调后，自己感觉到少还的贷款额度太小，对生活影响较小；另一方面，房贷压力太大也会影响正常生活。
　　与此不同，也有一些人比较享受这种贷款负债的生活。在上海工作的陶先生说：“我们这些80后，就算是没有房贷也攒不下钱，所以住房贷款也是变相帮我攒钱。”
　　受中国传统观念影响，大部分人都不愿意提前消费，而房产贷款对于很多人来说也是高房价下的无奈之举，这样很多购房者只要有了余钱就会想到提前还贷。
　　对此，北京中原市场研究部建议，在2011年之前能够做到7折房贷的购房者，最好不要提前还款，因为7折以后的利率可以说非常低，完全可以用提前还款的预算获得比减少的利息更多的收益。
　　此外，那些等额本金还款已经超过5年的贷款者不宜提前还款。因为贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，实际上更多的是在还本金，所以从资金的利用成本来说，可以考虑其他投资渠道。特别是如果有年收益率超过银行房贷利率的渠道，更应该利用好资金。
　　“综合来看，处于还款初期和手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，借款人选择提前还款是比较划算的。”北京中原市场研究部总监张大伟说。记者　罗宇凡　汪伟　北京报道
作者：&&&&&编辑：冯海涛
&&&更 多 新 闻房贷新利率本月起执行 百万贷款月供减少近300
　　杭州人李女士的房贷扣款日为每月20日，40万元房贷15年按揭七折优惠利率，以往每月扣款是3154元，“这月开始我可以少还点房贷，不过具体少缴多少，我还得去问问银行，或者等这个月账单拉出来才有数。”据记者了解，去年两次降息后的利好将从这月起集中释放，房贷客户月还款额从本月起将有不同程度减少。对此，银行人士表示，由于每个人的贷款期限、贷款金额、贷款利率(有的上浮、有的下浮、有的是基准利率)不一样，所以月供减少的额度各不相同。大家可以拨打各自贷款银行的客服电话查询，或直接在网银上算一下即可。
　　今年起月供多少可查网银或打客服查询
　　2012年央行先后两次降息，一次是6月8日，五年期以上贷款基准利率从7.05%下调到6.80%；另一次是7月6日，五年期以上贷款基准利率从6.80%下调到6.55%，两次共计下调0.5个百分点。
　　目前银行利息调整有三种形式：一是央行基准利率调整后，贷款利率在次年的年初(通常是1月1日起)执行新利率；二是满年度调整，即每还款满一年，调整执行新的利率；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新利率。大多数银行都是遵循第一种方式。
　　对此，相关分析师提醒“老房奴”，虽然这月开始房贷月供将减少，但在没搞清新的还款金额前，最好按以前的金额还款，以免还款金额不足，从而影响个人信用记录。
　　银行人士表示，由于每个人的贷款期限、贷款金额、贷款利率(有的上浮、有的下浮、有的是基准利率)不一样，所以月供减少的额度各不相同。“其实也简单，现在各家银行都有网上银行，在网银的算器或贷款计算器这个菜单里，把自己的贷款金额、期限和相应的利率填进去就可以得出新的月供。”建设银行相关理财师介绍，比如上述李女士的房贷填进去后，得出的新月供是3077.3元，同比每月少77元。
　　百万贷款20年期限基准利率月供减少近300元
　　执行新的贷款利率，房奴的还款压力将有不同程度减轻。记者以一笔100万元的房贷，贷款期限为20年，采用等额本息还款方式，享受基准利率为例：
　　第一种情况：周先生去年6月8日以前办理的按揭贷款，银行给的是基准利率，即年息7.05%，周先生每月还款金额为7783元。元旦开始降息以后，银行执行的基准利率为6.55%， 周先生月供降至7485.2元，周先生的这笔房贷的月供将减少297.83元。
　　第二种情况：赵先生去年6月8日至7月6日间在一家银行办理了个人房贷，银行给的也是基准利率，首次降息后利率为6.80%，当时赵先生的月供为7633.4元。在今年开始降息以后，赵先生也按6.55%的基准利率付息，月供也降至7485.2元。赵先生的这笔房贷的月供共减少148.1984元。
　　当然，早些年享受优惠利率，贷款也还得差不多的房贷，新利率和老利率对他们的月供差别不算太大，比如陈先生2007年在银行贷了100万，贷款期限为15年，当时在银行申请按揭时享受了七折利率，经过数次提前还贷后，现还剩30万房贷，贷款期限依旧不变，看看陈先生能省多少钱。
　　去年降息前贷款利率为7.05%，陈先生七折优惠后的房贷利率为4.935%，去年他的月供为2362元；今年1月起新利率为6.55%，陈先生七折优惠后房贷利率为4.585%，今年1月起他每月缴房贷2308元，陈先生月供少缴54元。
　　1月份房贷，部分银行“分段计息”
　　昨天，读者王先生来电反映，他在一家银行贷了239万按揭，期限15年，每月还款2万多元，利率下调了，原来指望今年起可少还月供，结果银行那边的短信提示，这月还房贷反而要比去年多400多元，王先生被弄懵了，银行是怎么算出来的？
　　记者咨询了杭城多家银行，目前有一部分银行对调息后的利率实行“分段计息”方式扣款，即以新房贷利率执行日为限，分元旦前和元旦后两个阶段，以新旧两种利率来计算贷款人新一年1月份的月供。
　　比如王先生的还款日为每月15日，那么在日到日这16天里，还款利息按照降息前的利率计算，日到日这15天，还款利息按照降息后的利率计算，这样客户就要付有31天的利息；而平常月份银行都是按30天计算的，虽然降息了，但却出现1月份的还款额反而比去年高的现象，不过，从2月份开始就降下来了。“一般来说，扣款日越早，越容易出现这样的现象。”
　　也有少数银行并不是自今年1月1日执行新利率，可能根据房款合同签约日调整，市民可看一下当初签订的房贷合同。
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百万房贷月供减近300元 专家建议还款还得算计
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&下月月供少了！&是时下贷款购房者热议的话题。去年6月8日和7月6日，央行连续两次宣布降息，5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。&&&
由于目前多数银行的住房按揭贷款利率按&次年调整&的方法计算，即从利率调整后的第二年的1月1日起，按上一年末12月31日当天的新利率执行。所以多数老贷款购房者下月起能享受到降息之后的实惠。&&&
据北京中原市场研究部计算结果显示，以贷款额度100万元、期限20年、等额本息的还款方式为例，如果按照调整前7.05%的基准利率计算，月还款额为7783元，但是如果按6.55%的基准利率计算，月还款额为7485元。所以新利率执行后，这样的贷款购房者每月将减少还款额298元。
尽管利率下调即将兑现，但是一些手头有余钱的购房者依然希望提前还款，回归无债生活。孙女士说：&可能是受老观念影响，总觉着有钱就抓紧还，省去不少利息钱。&事实上，与孙女士同样想法的人并不少。记者随机采访的10余名贷款购房者，几乎都认为一旦手头资金充裕，会选择提前还清贷款。他们表示，一方面利率下调后，自己感觉到少还的贷款额度太小，对生活影响较小；另一方面，房贷压力太大也会影响正常生活。&&&
与此不同，也有一些人比较享受这种贷款负债的生活。在上海工作的陶先生说：&我们这些80后，就算是没有房贷也攒不下钱，所以住房贷款也是变相帮我攒钱。&
受中国传统观念影响，大部分人都不愿意提前消费，而房产贷款对于很多人来说也是高房价下的无奈之举，这样很多购房者只要有了余钱就会想到提前还贷。
对此，北京中原市场研究部建议，在2011年之前能够做到7折房贷的购房者，最好不要提前还款，因为7折以后的利率可以说非常低，完全可以用提前还款的预算获得比减少的利息更多的收益。&&&
此外，那些等额本金还款已经超过5年的贷款者不宜提前还款。因为贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，实际上更多的是在还本金，所以从资金的利用成本来说，可以考虑其他投资渠道。特别是如果有年收益率超过银行房贷利率的渠道，更应该利用好资金。
&综合来看，处于还款初期和手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，借款人选择提前还款是比较划算的。&北京中原市场研究部总监张大伟说。
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