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提供服务支持 &替楼主律政前行传达个消息，最近他业务比较忙，要同时处理多家公司的上市材料，暂时脱不开身，会尽快回复所有提问的，非常感谢大家支持　　
　　很好的专帖
　　作者：山涯独木
提交日期： 11:59:00发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　潜江市很多市民在潜江鸿发房地产开发公司开发的楼盘，所有业主都已签下正式《商品房买卖合同》，合同约定一期日交房，二期日交房，但目前都超过了合同约定的交房时间。12月9日，大部分业主又收到了开发商发来的一个通知，意思是说开发商开签合同时没到供电部门报装，不知道中要交100元/平米的建设费，说当时房价没考虑这一因素，要求业主补交100元/平米费用，另说由于原材料涨价，说业主当时买房时低于成本价，要业主再交300元/平米，目前广大业主气愤，当时的合同还有法律效力吗？《省物价局关于新建住宅供电配套工程建设收费标准的通知 》是2月10日施行，而合同都是在这之后签定的，通知中明确规定四、新建住宅供电配套工程建设费由供电企业统一向住宅建设单位收取，住宅建设单位不得在房价外向购房者收取住宅供电配套工程建设费。如今很多业主都在上访，还有堵过一次市政府大门，如今还没有人出来解决此事，不知道这事会如何发展下去，望有记者前来采访报道，深入探究其中的深层原因，是开发商的计谋？还是合同中有漏洞？谁是谁非？如何解决？　　
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　　作者：maple　回复日期：　19:21:57　 　　　　　　　　　　　　　　您好，我想咨询下我这个关于海南海口市的土地证过户特殊问题~~　　我09年底通过房产中介公司买了套二手房，当时因为自己这方面的经验欠缺只过户了房产证，现在我这套房子已经另外转让给第三方买主，第三方跟我提到土地证的事时我才注意到那个土地证上还是一手业主的名字，现在我们要找一手业主来过户土地证，她那边就找借口拖延时间，想让她签个委托书让我们自己来办就好她也老是说没空，实际上大家都清楚她就是不愿意去办这个过户的事！　　　 接着我就去找原来卖这房子给我的中介公司负责人，因为他们当时没帮我把这个土地证过户的事办完他们也有责任，所以我就让他这边来跟第一手业主联系沟通，追问下中介才告诉我说第一手业主说要我这边给她5万块她才愿意来办过户，要不就只好通过法律起诉她，可是按照合同她有这个义务来把土地证过户的事办完的呀，凭什么开这个口呢？而且这本来也是件小事，不麻烦的呀，为啥还要搞到法律这么麻烦，耗了大家的宝贵时间精力又对大家影响都不好，大家友好协商不就成了~！~！　　而且这个做买卖的我们也清楚现在麻烦到人家一下耽误了对方做生意的时间的话我们也说了可以付些劳务费给她的嘛，可是她又凭什么好意思开5万元的口呀~！~！　　我这边真觉得没必要因这个事来搞什么法律的麻烦，所以想在这里请问大家能不能出些什么好的办法呢？　　如果真没什么办法了难道真要通过法律来解决这个问题吗？　　如果真要通过法律解决那又要怎么个办呢？又需要哪些费用呢？　　还有这个原来卖房子给我的中介公司是否也要承担些什么责任呢？　　　 谢谢明智之人点拨了O(∩_∩)O 　　　　　　　　　　------------------------------------------------------------　　律师您好，　　我已经能基本了解我这个事情该怎么办了，现在想再请问下我现在要就这个案子中“第一房主不遵循合同义务将土地证过户到我这个第二房主名下”的问题来起诉第一房主，要求法院让第一房主尽快协助我这边去办理土地证的过户，如果第一房主还不愿意即要求法院强制执行，所以您这边能提供下这样的起诉书范本吗？O(∩_∩)O谢谢　　
　　律师你好！　　
我们家05年订的购房合同 许诺401房，交了首付，07年楼房才开始兴建，08交房是却被告知合同无效，之前的合同是与公司法人代表朱怀亮签订的，后来他们公司正式卖房把住房401房又转手卖给了别人。找他们公司理论，说不关他们的事，是他们老板卖的。找他们老板，他们老板躲到外地去了。　　
今年他们另一个老板潘和平许诺给我们2楼一间靠边角的住房。等我们去装修时，潘和平（阳新县公安局信访科副书记）他又派一些社会闲杂人等去搞破坏，向派出所反映没人理，请问可以通过法律途径维权吗，我该怎么办？
　　两位律师，你们好！　　　　 请帮帮我家亲人。　　　　 我伯伯是做房地产生意的，人很善良很正直。2008年伯伯买了地修了一栋房子。由于还没有修好，所以买家都只出了一半的房钱。2009年那些住户全部装修好入住了。　　　　 现在2010年，房产证办下来了，10家住户们合伙起来故意拖欠，意图是想让我伯伯降价。　　　　 （可我伯伯2008年卖的是当地最低价格了，现在2010年我们这里的房价涨了2倍多）他们还嫌当时的房价贵了，想就这么赖住着不给钱，可以想象这些人有多黑心。　　　　 目前我伯伯并没有把房产证交给他们，因为他们不付钱，请问这种情况该这么解决好？才不会损害我伯伯的利益？　　　　　　　　 可以把他们买房子的钱退给他们，房产证也转到我伯伯名下，让他们走人吗？ 　　 　　你的目的就是最后这句话吧，什么别人压价，是你想多赚点吧？我告诉你，不可以，你如果双倍返还房价，倒还可以。你没有按期办理过户手续，已经违约了。
　　作者：山涯独木 　　这种在政策生效后签的合同开发商所说的情形不属于合同中的情势变更，不要理他这方面的要求。另外一个问题是，你们有没有按约履行合同，如果没有，损失也不是由开发商说了算，按约定的违约金或实际损失算；就算你们违约，也不属于导致开发商履行合同不能的严重违约，开发商延期交房，他仍要付违约责任。
　　律师你好！　　　　 我们家05年订的购房合同 许诺401房，交了首付，07年楼房才开始兴建，08交房是却被告知合同无效，之前的合同是与公司法人代表朱怀亮签订的，后来他们公司正式卖房把住房401房又转手卖给了别人。找他们公司理论，说不关他们的事，是他们老板卖的。找他们老板，他们老板躲到外地去了。　　　　 今年他们另一个老板潘和平许诺给我们2楼一间靠边角的住房。等我们去装修时，潘和平（阳新县公安局信访科副书记）他又派一些社会闲杂人等去搞破坏，向派出所反映没人理，请问可以通过法律途径维权吗，我该怎么办？　　---------　　这种事情，早该直接告，有没有效不是他说了算，法人代表签名，再有公司的章，可以了。公司的钱还是要好执行一点的，可以双倍返还的。
　　楼主好！！　　
纠纷是这样的。ＸＸ村ＸＸ队Ｘ组有一片几十亩岭是以前漏分的，但现在Ｘ组的其中一户在几年前种满了桉树，并说岭是他的。种树时Ｘ组的成员也找过村委会要求处理，但最后不了了之。ＸＸ队每个成员的山岭承包证上都是只写山岭的总数，并没有具体写什么地方的岭是谁的。现种树那户让这片岭相邻的户主证明说是他的。按人口分的话，他那户是不可能得到这么多岭的。　　　　请问这片岭的归属权应该归谁？？
　　各位大律师们好，有个问题敬请援助：　　2010年，在乌鲁木齐买房子一套，今日办理入住时被告知：“不交6000元天然气初始安装费开发商不给钥匙。”　　
《新疆维吾尔自治区城市供热供水供气管理办法》第十四条第五项规定：供热、水、气收费价格中已经包括分户计量表初装费、维修费、更新费的，该部分费用由经营者承担。乌鲁木齐市发改委“根据《办法》规定，天然气安装项目属于商品房的配套基础设施，从2009年元月一日起凡新开发建设的商品房，其天然气安装的费用按工程实际结算额计入商品房价格房产开发商、物业公司等各单位不得价外另行再向用户收取天然气入户费用。”　　
致电新疆燃气集团咨询明确了“燃气集团与开发商签订的施工合同中明确约定，天然气管道安装的费用按工程实际结算额计入商品房价格。”　　
开发上给予答复是：不知道有这个新规定。施工单位也没有提前预算，在制定房价时，无法将天然气安装成本计入商品房价格。　　
我知道这种事情去上访可能性不大，所以希望通过法律手段来维护自己权益，但不知道法律维权应如何去做？成功几率有多大？　　
　　作者：warfair
提交日期： 01:52:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　我家有块农村宅基地（有很早的土地所有证），但因被第三方占用（当时还为修建房屋就被占用了），而当地国土局就私自以土地被长期占用为由，把土地变为国有，然后出让给第三方，并为其颁了相关证件（这些证件都是2010年才颁发的）。我家起诉到了法院，而经过了近三个月，法院提出多次协商，较为合理的一条就是要求我方撤诉，并口头承诺我方可以在土地上修建房屋（因第三方房屋与颁发证件期间烧毁）第三方及相关部门不会干涉，所以我家就撤诉了。　　因我在外地，无暇顾及，但考虑到国土并未撤销其颁给第三方的证件，心里感觉不踏实！所以想咨询下论坛上的专业人士，希望给予解答。我家下一步应该怎么做？毕竟证在别人手里，我家的土地证是老版的（农村好像都没得什么新的土地证，都是以前的）。　　
　　作者：lanxisxd
提交日期： 08:07:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　本人通过中介公司介绍，看中一座房子。面积56.3平方，售价28万元。买方、卖方和中介三方协议如下：1、卖方要求买方付现款且不贷款；2、卖方要求买方协议后，买方第一笔预付定金2万；3、卖方说，房子抵押在银行有15万贷款，要求买方第二笔付款15万，从银行换回房产证；4、中介公司在一个星期内办理好房产证、土地证等过户手续，卖方在一个星期内腾出房子，买方在一个星期内准备好剩余的11万购房款；　　整个房产交易过程如下：　　1、12月8日，买方、卖方和中介公司签订合同，买方按卖方要求预付了2万元定金；　　12月9日，卖方准备好房产转让的各种材料；买方准备好15万元的房款；　　2、12月10日，买方、卖方和中介公司三方一起，在当地房管局现场交易。买方将15万元现金付给卖方，卖方将15万元现金付给房子他项权证的持有者（该房东欠他人15万元，将房子的他项权证抵押给他人），卖方和债权人解除房子的他项权证抵押。房产证、土地证交由中介公司存放。　　当天12月10日，买方、卖方和中介公司三方到当地办事中心办理房产过户手续，因时间较晚，办事中心工作人员说：今天先双方签订转让手续，要到下周一才能办理。　　三方人员签订了手续。　　3、12月11日、12日，是双休日，办事中心不上班。　　4、12月13日到12月17日，正常的工作是：中介公司到办事中心办理房产证、土地证过户，买方准备剩余购房款，卖方准备腾房。　　可是，到12月17日晚约8点半，买方接到中介公司电话，被告知卖方的房子被法院查封。缘由是卖方替儿子担保借钱，债权人得知房子被卖，迅速要求法院查封卖方的房产。　　我只知道，卖方有15万元贷款，其他的一概不知。　　请问：对于这样的房产纠纷，我该怎么办？我该怎样保障我的正当权益？　　
　　我们村说要开发 占用了我们农民的土地一亩地钱给的很少没有省级的文件只有县级的文件 然后我们大家齐钱去省城告状，结构告状没告成，回来让派出所询问说我们犯了什么什么罪？
请问我们犯什么罪了
我们这事该怎么解决？
　　律师们：　　
您们好！　　　
我家有块农村宅基地（有很早的土地所有证），但因被第三方占用（当时还为修建房屋就被占用了），而当地国土局就私自以土地被长期占用为由，把土地变为国有，然后出让给第三方，并为其颁了相关证件（这些证件都是2010年才颁发的）。我家起诉到了法院，而经过了近三个月，法院提出多次协商，较为合理的一条就是要求我方撤诉，并口头承诺我方可以在土地上修建房屋（因第三方房屋与颁发证件期间烧毁）第三方及相关部门不会干涉，所以我家就撤诉了。　　　　因我在外地，无暇顾及，但考虑到国土并未撤销其颁给第三方的证件，心里感觉不踏实！所以想咨询下论坛上的专业人士，希望给予解答。我家下一步应该怎么做？毕竟证在别人手里，我家的土地证是老版的（农村好像都没得什么新的土地证，都是以前的）。
　　作者：一落千秋
提交日期： 20:10:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　我家在几年前换新一代山界林权证时没人在家。可是后来新一代山界林权证下来了，可1984年的山界林权证上原有的界线，到现在无意间没了，这是怎么回事啊？　　
　　律师您好！　　协议条款是否违反合同法167条的强制性规定　　协议内容：　　
1.甲方卖给乙方一套房产，总价款15万元.　　
2.乙方首付5万元，其余款分8年付清，即每年付12500元　　
3.房款付清后办理房产过户手续，费用由乙方承担　　
4. 甲方在分期付款的前3年期间根据乙方的年付能力保留中止协议和对该房产的全部支配的权利，终止协议。　　请问协议第四条条是否违反合同法167条的强制性规定？　　（合同法　第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之　　一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以　　向买受人要求支付该标的物的使用费。）　　
　　作者：NHDXSSLC
提交日期： 17:01:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　99年一个大村分为一村、二村、三村，分家时镇里、各村都分别出人参加了会议，对资产、资金、资源进行了分配，其中三村分得了包括A块地在内的若干亩，但在2006年A块地的开发户李某却与一村签订了开发协议，协议内容称开发费200万元，一村允许李某就A块土地进行经营管理，期限30年，30年后A块地规一村所有，期间如遇国家征地，征地补偿全部归李某所有。　　可据当时分家时的当事人介绍，这块地本来分给三村，而且当年镇政府参与分配会议的副书记曾保留着当时的会议纪要（个人笔记本，但笔记本现在已丢失，现存其本人后来誊抄的会议纪要），而且2005年李某曾找过三村书记村长要求签订合同，但当时因村较乱，合同未签，后来才知道李某就A块地与一村签了合同（有合同复印件）。　　现实情况是，当时分村的会议纪要已经无处可找，但许多当事人都知道此事。　　请问，可否仅凭当事人的书面证言就可以到法院起诉撤销李某与一村所签合同，并确认A块地归三村所有。　　　　
　　各位大律师，你们好：　　我想请教一个租赁合同违约和赔偿问题。　　 　　本人是房东，于2008年出租一商铺（共3层，商铺总共3层）给乙方开旅馆，合同约定乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先通知甲方（本人）；在租赁期间内，乙方不得擅自改变房屋结构，如确需要变更，必须得到甲方允许后方可进行。　　　　　　2009年6月份，乙方在没有通知并得到甲方允许条件下与中国电信公司私下签订合同，把一楼约16平米及三楼屋顶转租给他们建无线电基站（屋顶上建有高10米左右增高铁塔），这事在2009年10月被甲方发觉，后经协商，甲方与乙方签订补充协议，乙方每年付给额外租金XXXXX元给甲方，甲方同意乙方的把三楼楼顶转租给“中国电信公司”建无线电基站用。同时，甲方与“中国电信公司”签订基站安全协议，要求“中国电信公司”承诺基站建设对人及房屋本身的安全。　　　　2010年11月，甲方得知三楼屋顶上建设的无线电设施中有一部分不属于“中国电信公司”，而是属于“中国联通公司”的设备，并且确定乙方在2009年1月份已经私自与“中国联通公司”签订转租合同，年租金为55000元。在事发之前，乙方从没有提及联通公司，甚至在协商电信公司基站建设问题的时候也不申明，一直误导甲方上面设施都是“中国电信公司”设施。　　　　为此，甲方打算起诉乙方及“中国联通公司”，诉讼请求如下：　　1）要求判处乙方与中国联通公司签订的合同无效。　　2）要求判处甲方与乙方签订的本租中乙方违约，终止与乙方的租赁合同并由乙方承担所有违约责任；乙方立即搬出租赁屋，租赁屋内所有不可移出的装修部分归甲方所有。　　3）要求乙方赔偿甲方在过去两年内转租的非法侵权所得，总共110000元。　　4）要求中国联通公司立即拆除租赁屋上/里的所有设施，并修复租赁屋。　　　　请各位专家帮忙看看，我的4项请求法院能支持吗 ？谢谢先。
　　warfair网友，你好，关于宅基地的维权首先，是要确权，根据你说所的情况看，法院说的没错，你应先进行确权后才能提起是否属于侵权纠纷或是行政诉讼。　　【特邀律师意见仅供参考】QQ
　　NHDXSSLC网友你好，你说的问题不属法院受理的范畴，应通过行政确权。而且案情说得不清楚，李某是三村的人还是一村的人或是城里人？如果李某不是A地所有村的村民，那根据《村民委员会组织法》规定必须要经过村民代会议三分之二的同意才能承包该土地否则就是无效行为。对此问题可以通过仲裁程序来解决。　　【特邀律师意见仅供参考】QQ
　　NHDXSSLC网友补充一点，这个“仲裁”不是按《仲裁法》提起的程序，而是根据特别法的规定所启动的程序。
　　山涯独木感谢后政治家的回复！！！
　　作者：qujian072
提交日期： 07:35:00发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　住进新房是一件让人开心的事，可是新房的质量和服务非常之差！让人极度郁闷。 新房是一年前交的工，集中供暖尚在质保期，一月前暖气接头处跑水，将所有木地板浸泡。 找了房地产公司、开发商，物业竟然没有一家负责！ 极度郁闷。　　　　
　　今天打电话给联通公司，那边说他们的基站站点已经得到工信部的批准，并已经运行，说是他们自己都不可以拆的。郁闷，难道就没有法律能让他们拆掉，各位大虾帮忙分析分析啊。。
　　各位辛苦了。王律师在土地法律领域颇有研究，近期《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》公开征求意见引发热议，应该说“司法强拆”拟取代“行政强拆”本是一件好事，也是一种进步。但从网友的回复来看，大多数网民还是对“司法强拆”拟取代“行政强拆”有意见，为什么呢？请王律师给偶们解惑。
　　作者：QQqq
提交日期： 20:54:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　原来我买个房子，但是在办手续的时候我没有时间去，就让我姐夫去办了，但是没想到他在帮手续费的时候，在房产证上办了个与我共有的证。由于当时我的房子是按揭的，所以房产证到了两年之后才拿出来，现在我有什么办法让我姐夫还我那一半房子呢，就是说变更要怎么办才好？应该有些什么程序呢？请高手一定要帮我这个忙啊，
　　请问律师：　　
我在广西贵港，08年抽中一套经适房，当时预售价为1450，抽中后随即交了首付七万元，去年端午节又办了房贷十一万，并签订了房屋买卖合同，合同中也有最终售价待工程竣工后以物价部门审核为准这一条款。交房日期为去年十二月三十一日。现到如今，已经有一年了，都没有交房，开发商和政府在此期间没有什么解释，直到业主去上访，才抛出最终售价可能为1600元左右。如果接受这个价格，协定协议，方可入住，否则，就等政府继续审核价格。　　
请问律师，这样的定价合法吗？我们可以从哪些方面进行维权呢？　　谢谢您，律师。　　　　联系qq　　　　
　　请教律师:我姐姐家住在某小区,今年入夏开始,发现地下车库有漏水现象，多次与物业沟通，要求修理，物业查看过后始终没有反馈。因此，姐姐家从六月份开始拒绝缴纳物业费，除非物业解决车库问题。现家里的新车已发现掉漆，需重新喷漆。而物业方面一直不解决此问题，还要求全额缴纳物业费。请问，此事该如何解决最为妥当？
　　作者：站直了别趴下啦　回复日期：　10:42:24　
　　　　　　请教律师:我姐姐家住在某小区,今年入夏开始,发现地下车库有漏水现象，多次与物业沟通，要求修理，物业查看过后始终没有反馈。因此，姐姐家从六月份开始拒绝缴纳物业费，除非物业解决车库问题。现家里的新车已发现掉漆，需重新喷漆。而物业方面一直不解决此问题，还要求全额缴纳物业费。请问，此事该如何解决最为妥当？　　----------------------------------------------　　回复:最为妥当的方法是把物业费缴齐,然后要求物业解决问题.因为如果因为自己不交物业费而导致损害扩大的话,对扩大部分自己有要承担责任.　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人 意见仅供参考】　　
　　作者：chong33502　回复日期：　23:53:06　
　　　　　　请问律师：　　　　 我在广西贵港，08年抽中一套经适房，当时预售价为1450，抽中后随即交了首付七万元，去年端午节又办了房贷十一万，并签订了房屋买卖合同，合同中也有最终售价待工程竣工后以物价部门审核为准这一条款。交房日期为去年十二月三十一日。现到如今，已经有一年了，都没有交房，开发商和政府在此期间没有什么解释，直到业主去上访，才抛出最终售价可能为1600元左右。如果接受这个价格，协定协议，方可入住，否则，就等政府继续审核价格。　　　　 请问律师，这样的定价合法吗？我们可以从哪些方面进行维权呢？　　　　谢谢您，律师。　　--------------------------------------------------　　回复:价格条款如果你们双方达不成协议,则按买卖合同约定＂最终售价待工程竣工后以物价部门审核为准＂．交房时间条款，因为迟延履行，构成违约．你方可主张减少价款．　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人 意见仅供参考】　　　　　　　　　　联系qq　　------------------------------------------------------　　回复:
　　作者：月明星也稀　回复日期：　23:23:20　
　　　　　　作者：QQqq 提交日期： 20:54:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　　　　　原来我买个房子，但是在办手续的时候我没有时间去，就让我姐夫去办了，但是没想到他在帮手续费的时候，在房产证上办了个与我共有的证。由于当时我的房子是按揭的，所以房产证到了两年之后才拿出来，现在我有什么办法让我姐夫还我那一半房子呢，就是说变更要怎么办才好？应该有些什么程序呢？请高手一定要帮我这个忙啊，　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　回复:到房地产交易中心办理变更登记.　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人 意见仅供参考】　　
　　您好，请问：　　
我租了甲方的商铺，我主张房子不能交付，还没有通过消防、环保、水电等验收。于是甲方出示“竣工验收备案表”，但是没有提供单项验收清单，请问“竣工验收备案表”能说明通过环保、消防、水电验收了吗？谢谢。
　　作者：米谷粒　回复日期：　21:23:45　
　　　　　　各位辛苦了。王律师在土地法律领域颇有研究，近期《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》公开征求意见引发热议，应该说“司法强拆”拟取代“行政强拆”本是一件好事，也是一种进步。但从网友的回复来看，大多数网民还是对“司法强拆”拟取代“行政强拆”有意见，为什么呢？请王律师给偶们解惑。　　----------------------------------------------------　　来说说我的看法,我认为司法强拆是司法权力的回归,网友的担心应该是怕司法机关把司法权办成了另一种行政权.任何一个制度都不能变味,如果我们的司法机关在强拆过程中表现的不文明不符合司法特性,那么就难免被网友当作另一种行政权力的行使.说到底,还是我们的行政权力长期给老百姓的印象不那么满意.
　　作者：Welkinstar　回复日期：　19:26:40　
　　　　　　今天打电话给联通公司，那边说他们的基站站点已经得到工信部的批准，并已经运行，说是他们自己都不可以拆的。郁闷，难道就没有法律能让他们拆掉，各位大虾帮忙分析分析啊。。　　--------------------------------------------　　走行政程序
　　作者：7795338　回复日期：　22:46:35　
　　　　　　律师您好！　　　　协议条款是否违反合同法167条的强制性规定　　　　协议内容：　　　　 1.甲方卖给乙方一套房产，总价款15万元.　　　　 2.乙方首付5万元，其余款分8年付清，即每年付12500元　　　　 3.房款付清后办理房产过户手续，费用由乙方承担　　　　 4. 甲方在分期付款的前3年期间根据乙方的年付能力保留中止协议和对该房产的全部支配的权利，终止协议。　　　　请问协议第四条条是否违反合同法167条的强制性规定？　　　　（合同法　第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之　　　　一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以　　　　向买受人要求支付该标的物的使用费。）　　　　--------------------------------------------　　回复:不违反167条.是对于合同解除情形的约定,有效.　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人 意见仅供参考】
　　作者：月明星也稀　回复日期：　13:29:16　
　　　　　　作者：lanxisxd 提交日期： 08:07:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　　　　　本人通过中介公司介绍，看中一座房子。面积56.3平方，售价28万元。买方、卖方和中介三方协议如下：1、卖方要求买方付现款且不贷款；2、卖方要求买方协议后，买方第一笔预付定金2万；3、卖方说，房子抵押在银行有15万贷款，要求买方第二笔付款15万，从银行换回房产证；4、中介公司在一个星期内办理好房产证、土地证等过户手续，卖方在一个星期内腾出房子，买方在一个星期内准备好剩余的11万购房款；　　　　整个房产交易过程如下：　　　　1、12月8日，买方、卖方和中介公司签订合同，买方按卖方要求预付了2万元定金；　　　　12月9日，卖方准备好房产转让的各种材料；买方准备好15万元的房款；　　　　2、12月10日，买方、卖方和中介公司三方一起，在当地房管局现场交易。买方将15万元现金付给卖方，卖方将15万元现金付给房子他项权证的持有者（该房东欠他人15万元，将房子的他项权证抵押给他人），卖方和债权人解除房子的他项权证抵押。房产证、土地证交由中介公司存放。　　　　当天12月10日，买方、卖方和中介公司三方到当地办事中心办理房产过户手续，因时间较晚，办事中心工作人员说：今天先双方签订转让手续，要到下周一才能办理。　　　　三方人员签订了手续。　　　　3、12月11日、12日，是双休日，办事中心不上班。　　　　4、12月13日到12月17日，正常的工作是：中介公司到办事中心办理房产证、土地证过户，买方准备剩余购房款，卖方准备腾房。　　　　可是，到12月17日晚约8点半，买方接到中介公司电话，被告知卖方的房子被法院查封。缘由是卖方替儿子担保借钱，债权人得知房子被卖，迅速要求法院查封卖方的房产。　　　　我只知道，卖方有15万元贷款，其他的一概不知。　　　　请问：对于这样的房产纠纷，我该怎么办？我该怎样保障我的正当权益？　　　　------------------------------------------------　　回复:房子已有抵押,而出卖给你,你可以要求返还双倍房款.
　　作者：江南女孩1　回复日期：　13:11:28　
　　　　　　您好，请问：　　　　 我租了甲方的商铺，我主张房子不能交付，还没有通过消防、环保、水电等验收。于是甲方出示“竣工验收备案表”，但是没有提供单项验收清单，请问“竣工验收备案表”能说明通过环保、消防、水电验收了吗？谢谢。　　----------------------------------------------------　　回复:看一下备案表是哪个机构出的,盖的哪个章?如果是官方机构提供的话（如安监局），则很可能人家是通过所有验收的。其他的还要看有没有房屋产权证，如果有的话则那些项目肯定验收通过了，否则拿不下产权证啊　　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人 意见仅供参考】　　
　　作者：zhuhongyi1102　回复日期：　01:00:30　
　　　　　　各位大律师们好，有个问题敬请援助：　　　　2010年，在乌鲁木齐买房子一套，今日办理入住时被告知：“不交6000元天然气初始安装费开发商不给钥匙。”　　　　 《新疆维吾尔自治区城市供热供水供气管理办法》第十四条第五项规定：供热、水、气收费价格中已经包括分户计量表初装费、维修费、更新费的，该部分费用由经营者承担。乌鲁木齐市发改委“根据《办法》规定，天然气安装项目属于商品房的配套基础设施，从2009年元月一日起凡新开发建设的商品房，其天然气安装的费用按工程实际结算额计入商品房价格房产开发商、物业公司等各单位不得价外另行再向用户收取天然气入户费用。”　　　　 致电新疆燃气集团咨询明确了“燃气集团与开发商签订的施工合同中明确约定，天然气管道安装的费用按工程实际结算额计入商品房价格。”　　　　 开发上给予答复是：不知道有这个新规定。施工单位也没有提前预算，在制定房价时，无法将天然气安装成本计入商品房价格。　　　　 我知道这种事情去上访可能性不大，所以希望通过法律手段来维护自己权益，但不知道法律维权应如何去做？成功几率有多大？　　---------------------------------------------　　回复:不知道规定不是理由.你方有权在履行了己方义务后入住,开发商做法不合理.【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人 意见仅供参考】　　　　
　　作者：月明星也稀　回复日期：　14:40:06　
　　　　　　作者：山涯独木 提交日期： 11:59:00发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　　　　　潜江市很多市民在潜江鸿发房地产开发公司开发的楼盘，所有业主都已签下正式《商品房买卖合同》，合同约定一期日交房，二期日交房，但目前都超过了合同约定的交房时间。12月9日，大部分业主又收到了开发商发来的一个通知，意思是说开发商开签合同时没到供电部门报装，不知道中要交100元/平米的建设费，说当时房价没考虑这一因素，要求业主补交100元/平米费用，另说由于原材料涨价，说业主当时买房时低于成本价，要业主再交300元/平米，目前广大业主气愤，当时的合同还有法律效力吗？《省物价局关于新建住宅供电配套工程建设收费标准的通知 》是2月10日施行，而合同都是在这之后签定的，通知中明确规定四、新建住宅供电配套工程建设费由供电企业统一向住宅建设单位收取，住宅建设单位不得在房价外向购房者收取住宅供电配套工程建设费。如今很多业主都在上访，还有堵过一次市政府大门，如今还没有人出来解决此事，不知道这事会如何发展下去，望有记者前来采访报道，深入探究其中的深层原因，是开发商的计谋？还是合同中有漏洞？谁是谁非？如何解决？　　----------------------------------------------　　回复:开发商做法不合法. 原来的合同怎么规定的要看到合同才可以说.但可以肯定地是开发商的这些理由,如果不是合同上有约定,那么就不构成法定的增加价款的理由.　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人 意见仅供参考】
　　作者：月明星也稀　回复日期：　22:34:57　
　　　　　　作者：canon1225 提交日期： 17:45:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　　　　　我在报纸上看到一则法院委托的拍卖公告.对其中一起房产有竞拍的意向.但打电话去拍卖公司被告知:拍卖公司只负责拍卖,至于房产转移产生的风险和费用由自己负责,同时被告知房产证在业主手上,法院只有钥匙.问:如果我竞拍成功,如何取得合法的房产证?业主不给或不配合房产转移,我有机会拿到有效的房产证吗?拿到房产证后,有什么需要注意的吗？　　　　----------------------------------------　　回复：法院委托拍卖的一半不会产生问题．只要程序合法，就可以办理产证的移转．　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人　意见仅供参考】　　
　　作者：月明星也稀　回复日期：　12:30:35　
　　　　　　作者：驼行 提交日期： 11:08:00发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　　　　　我于2002年经法院拍卖购得一处乡镇房产。后办理了房产证、土地使用证。2005年后，我一直到蒙古经商。2010年9月回来，我发现我房产所在地的村长未经我允许私自打开厂房大门，将我的房产已村委会的名义出租给了他人。现我要收回该房产，找过当地派出所、乡政府都不管。具我所知该房产租金都被村长自用。现我该怎么办。请江湖的各位大哥帮帮忙！　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　回复：可至法院起诉．出租合同有可能因无权处分而无效，租金应返还给你．另外，视租金金额多少，有可能触犯刑法．　　【天涯特邀房地产案件法律咨询　意见仅供参考】
　　作者：月明星也稀　回复日期：　16:55:04　
　　　　　　作者：lin781126 提交日期： 16:33:00 发来咨询请楼主抽空解答。　　　　　　　　 【08年买的房子，交了首付款，两年后还没有修，我该如何做？】08年我在四川省眉山市洪雅县鑫顺房地产公司出售的(西城家园D区2幢四单元)买了一套房子，交了首付款，他们其他都已经修了的，只有这幢还没有修，不知道为什么不修。本来09年年底要交房的。可是等到2010年年底都快到了，房子连地基都没有打，我经常打电话去问。他们说马上会修的。经常这样骗我们。所以我请教懂这方面的朋友帮我出出主意。我每次打电话他们售楼部都说马上要修了，肯定在2011年年底交房的，叫我放心好了。可是我有时候回去看的时候连地基都没有打。土城上长满了全部是草。而且还有人在那里种菜。我都不知道自己该不该相信他们，我怕到时候又不修那我该怎么办呢。退房又不甘心，必竟08年的房价和现在没法比。现在房价都涨那么高了，他们肯定不会给补偿的。郁闷啊。好不容易存的钱买房，现在让那些没有良心的开发商给忽悠了。请大家给我出出主意。　　　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　回复：你好．可以要求继续履行合同，并且同时要求迟延履行违约金，时间拖得越久，你可以拿到更多的违约金．　　【天涯特邀房地产那间法律咨询　意见仅供参考】
　　作者：shangbo198382　回复日期：　20:57:04　
　　　　　　你好，可找到组织了，我想请问您，日我在我爱我家中介带领下，看了一套房子，当时房东要租金2000元每月，后来讲到1800元每月，当时房主同意了，中介就说为了保留这个房子，要交押金，于是我就交了200元押金，中介给我开具了一个押金收据，（押金的押写成了压）第二天中介来电话说房东的房子是公产房，还有个公产租金150元，就相当于租金变成了每月1950元，我们觉得不合算，就不打算租了，要求中介退还压金，中介非但不退还，态度还想当恶劣，摆出一副我们就这规定，你爱哪告哪告去的架势，我想请问律师，押金是否应该退还？我们应该如何惩治这些黑心中介，为千千万万饱受中介欺辱的民众讨回公道？万分感谢！！　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　回复：因为中介方的过错，导致租金上涨，中介应当退还２００元．　　【天涯特邀房地产案件法律咨询　意见仅供参考】
　　作者：月明星也稀　回复日期：　12:06:43　
　　　　　　作者：红莲上清丸 提交日期： 18:12:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　　　　　　我在内地某地级市，今年7月份买了一19层电梯楼，我买的12楼。该开发商在2008年10月份就开始用诚意金的方式卖房，当时是交5万元，享受购房优惠价。房子原售价2920我从一交纳过诚意金的人手转得此房，因此享受其价格优惠，买价为2570。转让时，我多付给原购房者5000元。　　　　　现在的问题是，开发商因为拖欠银行债务，楼被查封了。该开发商共建造两栋楼，1号和2号，2号楼要被拍卖掉，我买的是2号楼，现在我该怎么办呢？该开发商取得预售许可证的，我7月与开发商签订了购房合同的，不过当时只签了一份，拿给开发商了，我手头除了开发商开的首付收据之外，没有其他收据。我如果状告开发商违约，索求赔偿，是不是可以呢？　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　回复：可以告违约.证据问题我们得具体分析.如果你能通过其他方式证明你确实买了房子和房子的具体位置\门牌号码,就可以.　　【天涯特邀房地产案件法律咨询 意见仅供参考】
　　作者：jiangamy365　回复日期：　11:21:05　
　　　　　　律师您好！　　　　我是居住在上海某小区的业主，停放在小区地库里的汽车轮胎被人恶意破坏。具体经过如下：　　　　此小区地库停车位产权为万邦物业管理有限公司（原物业公司），委托现复欣物业公司管理。我从今年4月份开始租用地下二期1库27号车位，租期到今年11月底，于是，在11月29日到复欣物业前台咨询（得知车位租金续费可以交给他们）并续交了半年期（到明年6月底）的地库车位租金。由于经常出差在外，不是天天用车。12月11日晚9时许，到地库取车准备加班去，发现车前窗上留有一张落款为上海万邦物业管理有限公司，日期为12月9日的纸条，内容为车位已到期，若继续使用，请尽快续费等。而汽车右侧前后轮胎都被人恶意用尖物戳破，瘪在那儿。因急于去加班，未作任何处理。12月12日上午九、十点钟电话问责原万邦物业管理有限公司，说没有收到续交的车位费；又电话联系复欣物业，要求当班领导到现场查看，却只来了两个保安看看，说回去向领导反映，之后无回音。当时只好报警，留有笔录和现场照片。一直到12月13日上午十点，我亲自到物业去找蒋经理，把发生的事陈述给他听，才知道事情的大概。了解下来事实是复欣物业将29日收到车位租金续费一事没有在12月1日前通报给原万邦物业（地库产权方），原万邦物业在12月9日发出催缴车位租金通知；另复欣物业对于地下车库管理不到位，让坏人有机可乘，对我的汽车轮胎下此毒手，真是愤慨！此车四条轮胎均是09年9月份更换的固特异安殊轮，价格725元/条。现复欣物业蒋经理建议，先修复轮胎，再与他们商议赔偿事宜。我是否接受，下一步该怎样与他们商议赔偿事宜，对原万邦物业公司如何怎么追究责任？请指教！谢谢！ 　　 -------------------------------------------------　　回复:建议你先修复,再凭修复收费的收据和他们要求赔偿.过错在于复欣物业而不是万邦.　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人 意见仅供参考】
　　作者：上海第一刀　回复日期：　14:53:11　
　　　　　　律师你好，我有个问题咨询下，麻烦您了。　　　　 我朋友父母以前是一国企的职工，一直住在单位的公房中，每月只像征性的收取几十元房租，去年国企改制，把包括公房在内的土地一块拍卖转让给了第三人。因为被偿太低，朋友父母在内的很多人坚持不搬迁，现在国企将朋友父母告上法院要求解除租赁合同并搬迁出去，不知这种公有住房是如何处理的，是否是按一般的商品房的租赁关系来处理？我朋友父母该如何办比较好？　　------------------------------------------------　　回复：＜上海市房屋租赁条例＞　　　　第十五条（租赁期限）　　　　
房屋的租赁期限由租赁当事人协商确定，但不得超过二十年以及土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限。　　
租赁当事人未约定房屋租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时终止租赁关系，但公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系，其他房屋的出租人终止租赁关系应当在合理期限之前通知承租人。　　　　第四十三条（房屋的拆除或者拆迁）　　　　
房屋在租赁期间需拆除重建的，出租人应当与承租人协商一致，变更租赁合同；协商不成，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除租赁合同。　　
房屋在租赁期间因城市建设需拆迁的，租凭关系按照租赁合同的约定处理；租赁合同未约定的，按照城市房屋拆迁管理的有关规定处理。　　　　第四十四条（租赁关系的提前终止）　　　　
房屋租赁期间发生下列情形之一的，租赁关系终止：　　
（一）房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；　　
（二）房屋因社会公共利益需要被依法征用的；　　
（三）房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。　　
发生前款第（一）、（二）项所列情形的，有关管理部门应当另行安置承租人；公有居住房屋和公益性公有非居住房屋发生前款第（三）项所列情形的，出租人应当另行安置承租人。　　　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人　意见仅供参考】　　
　　作者：krakow　回复日期：　10:09:26　
　　　　　　就租约是否成功订立仲裁相关条文，详见以下： 　　　　适用法律:　　　　 Applicable Law:　　　　　　　　 本合同的成立,其有效性,解释,签署和解决与其有关的一切纠纷均应受中华人民共和国法律的管辖并依据中国法律解释。　　　　 The formation of this Agreement, its validity, interpretation, execution and settlement of any disputes arising hereunder shall be governed by and construed in accordance with the laws of the People’s Republic of China.　　　　　　　　十三 争议的解决:　　　　 Dispute Resolution:　　　　　　　　 凡因执行本合同所产生的或与合同有关的一切争议,双方应通过友好协商解决，协商不成,应提交上海仲裁委员会,按其仲裁规则和中华人民共和国仲裁法在上海进行仲裁.仲裁裁决是终局的,对双方都有约束力。　　　　 In the case of disputes arising over this Agreement or any matters related hereto, the parties shall negotiate in good faith to resolve such disputes. If such negotiation fails, the parties shall submit the dispute to Shanghai Arbitration Commission in accordance with its arbitration rules and The Arbitration Law of the People’s Republic of China. The decision of the arbitral body is final and shall be binding on the parties hereto.　　　　　　　　　　　　请帮忙再看看，非常感谢！ 可否不通过上海仲裁而在其他地方进行仲裁或法律行动？　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　回复：根据本仲裁协议，如果你们达不成友好协商，则必须在上海仲裁委仲裁．没有别的办法．　　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人　意见仅供参考】
　　作者：玫玫1235　回复日期：　20:28:17　
　　　　　　您好！1998年我买了一套房，是开发商低债给包工队的，至今办不下房产证，我提起诉讼是否超过诉讼时效。　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　回复:如果提起债权请求权则已过诉讼时效,但可以提起物权的确权之诉,不受时效限制,然后拿着法院的确权判决去办理产证.　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人 意见仅供参考】
　　作者：醉看中原　回复日期：　21:08:19　
　　　　　　律师您好:　　　　我出生于1985年,我父母1990年离婚.我父母离婚时,家里的四上四下房子,我母亲判得其中的一上一下.我判给了我母亲,但是一直随我爷爷奶奶住在家里.去年我父亲和继母将老房子上层去掉改建了,我们这边过两年就要以房子换商品房,我想咨询下,这样到时候我母亲的房子会不会被他们霸占掉,我母亲的一上一下房子还有效吗?还有我有没有这个房子的份?谢谢!　　-------------------------------------------------　　回复:什么叫&把老房子上层去掉改建&?
　　作者：不吃鱼的狗　回复日期：　11:12:42　
　　　　　　感谢律政前行以及热心律师的回复，太谢谢了！有你们才有正义公平的可能！　　　　　　　　　　　　律师您好！　　　　　　　　前段时间，我有套二手房想卖，委托了我朋友和别人签了一份二手房交易合同，并收到定金一万元，我的房产证也放在中介那边。后期他们以合同不是我本人签的为理由拒绝买这个房子，双方经过协商后，买方又决定买了，但到了约定的还款日买方以家中有事没到现场。　　　　 　　　　买方多次要求我本人到场和他们协商，我也多次去和他们协商，但是他们都没有出来和我正面交谈，现在离我们合同约定的最后日期已经过了三天了，合同注明我们可以单方面解除合同。　　　　　　　　我想咨询的是——　　　　　　　　一、我有委托书，那我委托的朋友和别人签的合同有效吗？　　　　　　　　二、现在已经过了最后期限，他以家里有事推脱，那我能不能没收他的定金？　　　　　　　　三、他们要是起诉我的话，我可不可以要求他们除了赔偿我违约金之外，还赔偿他打官司所耽误我的时间及精神损失等等，按合同上是每天万分之五。　　　　　　　　谢谢了！　　　　　　　　（其实不想要他们这定金，买就赶紧买，不买就直说呗，在那拖着我，一次次过去，要么不跟我直接谈，要么就说家里有事，耽误我时间不说，还态度恶劣，就是想出这口气……）　　　　　　　　------------------------------------------------------　　回复：１，由委托书，合同有效．　　　　　２，根据定金罚则，给付定金一方如果违约，收受定金一方有权不返还．　　　　　３，精神损害赔偿一般得不到支持．违约金按合同约定．　如果你的误工等损失严重超过（＂一般得超过＂不行）了合同约定的违约金，可要求法院调整违约金数额．　　【天涯特邀房地产案件法律咨询负责人　意见仅供参考】
　　米谷粒你好，你说的问题我也作了了解，网友耽心的主要是程序的公正性，换句话说，别“换汤不换药”现在其实在拆迁中已实际很多采取了“司法拆迁”但因走的是非诉讼程序，所以吃亏的还是“被申请人”，关于解决拆迁中的问题主要是要在程序是透明，当事人应当充分行使“四权”才能保证拆迁的合法性和补偿的合理性，只有合法的拆迁和合法合理的补偿及安置，才能得到人民群众的支持、配合。强拆不管是“行政”还是“司法”的都是不得人心的。　　【特邀律师意见仅供参考】QQ
　　你好，我父亲和母亲在离婚前，曾买下一套房。离婚后，《协议书》上并未对该房进行明确所有权，房产证上的名字还是老母亲。后，父亲再婚，并一直居住在该房。但恰逢该房拆迁，《拆迁协议书》上签了父亲和母亲的名字。而父又与第二任离婚。离婚官司中，第二任针对该房拆迁，提出所有权。经中级法院审理，由于父亲也声称，该房为母亲所有，故判决，第二任无所有权。现在父亲又找了第三任，母亲气愤后，决定只将拆迁赔偿房给父亲居住，但不给使用权，请问能行吗，如打官司，收费标准时什么。
　　作者：bobo
提交日期： 21:04:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　您好！有几个问题想咨询一下：　　第一，我刚买楼，我自己有千多块的供积金，而且我也想把爸爸的供积金拿来一起供，请问下，房产证上是否一定要写上爸爸的名字？我刚结婚，听卖楼的说要写四个名字，我爸妈，我跟我老婆。　　第二，怎样才能把爸妈的名字除掉？他们是同意的。。是否要把向银行贷款的钱全还清了才可以申请除名？手续费是多少？还有其他方法吗？　　　　
　　作者：踏遍了江南北
提交日期： 21:16:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　请教天涯高人：这样的公告有法律效力吗？由于我不会上传图片，只好把原文打出来。原文如下：　　庐江县国土资源局关于收回国有建设用地使用权的公告【2010】2号　　为实施庐城总体规划改造旧城，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，经县政府批准，决定收回庐城越城路以东，城中路以南，文明中路以西，县河以北区域国有建设用地使用权。请该区域内国有建设用地使用权人，自公告之日起20日内，持《国有土地使用证》或其他土地使用有效批准文件，到县行政服务中心国土局窗口办理收回国有建设用地使用权登记手续，作为该区域拆迁补偿的依据，逾期，视为同意。　　二0一0年七月二十九日盖章（庐江县国土资源局）　　敬盼高人指点！　　
　　作者：yyyinyin
提交日期： 13:40:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　我家的旱地被占用来修了乡村公路，现在生产队长说用其它的地来换，作为补偿，但那个地很远而且是很贫瘠的那种地，我家的地是比较肥沃的而且离家近。请问这种补偿合理吗？政府对这种占用有其它的赔偿吗？　　盼知情人士告知！在此先行谢过！
　　谢律前行政回答
　　作者：把减肥当革命
提交日期： 09:24:00发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　LZ八月份在ZZ买了个二手房，约定价格是三十万。其中二十八万已于签合同当天付给卖房方，合同约会定剩余二万于12月31日前结清，然后卖房方也将房产证交给LZ。但是从11月底开始，卖房方就不与Lz接触了。LZ打了N个电话，卖房方透露出来的意思是想反悔，但是也不明着跟LZ说。这可如何是好呀。想问下牛人，如果超过31号卖方故意不收余款，不给房产证，那算谁违约呢？如果打官司，胜算有多大呢。　　　　
　　作者：锋子1974
提交日期： 09:23:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　最近在一个楼盘买了一套房,收楼时发现一个安全隐患.阳台的栏杆是用铁条焊成的,那些竖着的铁条本该是用整根铁条,但其中有十几根居然是用两根铁条焊到一起拼接而成的.谁都知道时间一长,中间焊接的地方是最容易长锈腐蚀的,将来的安全隐患很大.现在开发商说是符合标准的,物业说自己只是协调作用,应该由开发商负责.请问,收楼后出现的问题是不是应该由物业负责?如果协商不成,我自己找人维修,产生的费用该找物业还是开发商?我能否将来从物业管理费里扣除这笔费用?哪位法律人士帮解答一下,多谢!　　
　　楼主好！！　　　　 纠纷是这样的。ＸＸ村ＸＸ队Ｘ组有一片几十亩岭是以前漏分的，但现在Ｘ组的其中一户在几年前种满了桉树，并说岭是他的。种树时Ｘ组的成员也找过村委会要求处理，但最后不了了之。ＸＸ队每个成员的山岭承包证上都是只写山岭的总数，并没有具体写什么地方的岭是谁的。现种树那户让这片岭相邻的户主证明说是他的。按人口分的话，他那户是不可能得到这么多岭的。　　　　请问这片岭的归属权应该归谁？？ 　　 　　
　　　　作者：律政前行　回复日期：　14:41:36　
　　　　　　作者：Welkinstar　回复日期：　19:26:40　 　　　　　　　　　　今天打电话给联通公司，那边说他们的基站站点已经得到工信部的批准，并已经运行，说是他们自己都不可以拆的。郁闷，难道就没有法律能让他们拆掉，各位大虾帮忙分析分析啊。。　　　　--------------------------------------------　　　　走行政程序　　　　------------------------------　　谢谢。行政程序是指行政诉讼吗？行政诉讼更不懂啊，我是不是可以先提起民事诉讼？我想法院应该会受理吧。
　　律师好！有这样的事，我和另二人投资购买一块商业用地，但后来的种种迹象表明，他们是没有出钱的，只是用我出的60万，买了块工业用地。而他们交给我的出资单据，却写了我交了90万，但在一些书信中，我都有写上自己是交了60万的。请问：如果我循民事去告他们，是按我自己所说的60万还是以他们交给我的单据上的90万作依据呢？有人说可以以他们出的证据为准，因为法庭是讲证据的。
　　作者：@妞妞92600
提交日期： 15:46:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　我爷爷奶奶和父母带着我一直住在公租房里，数年前政府落实政策，房子的所有权归了私人，政府又无房解决我一家的住房问题 ，就由政府，房屋所有人和我奶奶一起签订了一份协议，房子一间仍然租给我们一家，但是房租按照公租房租金的3倍支付。房子一直交租金到现在，保持实际租赁关系，但是并未续签租赁合同。　　现在，房东经常来骚扰我一家人，今天找个理由要我们换个房间住，明天要我们涨房租， 以房子所有权是他的，当时协议是我奶奶的签名为由要求我们搬出去，房子眼看近两年可以拆迁了，我奶奶已经过世，但是我父母一直住在这里，我的户口还落在此地，（另外我父母几年前在单位分了套房子）请问，1.房东是否有权不租房子给我们 2.房租是否可以随意涨价？3.房子拆迁时，我们是否能享受补偿？　　非常感学哪位高人来帮我们解答一下，我们只想安安稳稳熬到拆迁就好了，我父母几十年都住在这里，已经习惯了这里的环境，想当年我们一家五口住在这个14个平方左右的房子里，没有厕所 没有厨房，阴暗潮湿，辛苦熬过来，而且现在我父母每天都住在里面，房子大大小小都是我一家人在维护，房里面所有的东西都是我们一点点添置的，可以说，里面连口钉子都不是房东的！房东隔三差五就喊一群人扬言要来撬门把我们东西仍出去，实在是给我们的生活带来的困扰，但是又不知道法律是否能够保护到我们?　　
　　作者：@光头师兄
提交日期： 11:13:00发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　买的是单位自建房屋，07年建好入住的，1楼。日供暖后的四五天，发现厨房橱柜里面开始沿着墙面向下流水。找2楼住户，2楼住户当时就说他们家的橱柜去年被楼上漏水泡坏，物业未给修好，说这次正好，要就着这个机会追究物业的责任，让我们督促物业。结果物业找他们，他们要求物业必须先赔偿他们去年的损失。物业的理由是：去年我已经给你们修理了，不能说今年我们又要赔一次啊。结果双方就这样僵持住了。因为是同一家单位的，也通过各自部门领导协商过，但是无济于事。直到今天，家里厨房还在漏水，而且一周前，天花板开始向下滴水。2楼到1楼的中间墙壁上也已经泡鼓了一大块。　　大约一周前，利用晚上去他们家谈过，说到不希望走到法律解决这一最后途径。他们倒说，希望走法律途径，然后他们也可以就机告楼上（这逻辑……无语了……）　　家里老婆总在磨蹭，说希望能不伤和气。俺是忍受不了了，决定自作主张，起诉楼上，通过法律途径来解决漏水局面和损失问题。　　今天查了下《民法通则》83条和《物权法》第七章《相邻关系》，因为平时不怎么接触法律事务，有些问题，想请教各位法律达人或有类似经历的朋友：　　1，这两部法律条文中，“相邻关系”从字面上，明显含义是前后或左右相邻，那么，包括不包括1楼2楼同一单元这样的楼上楼下关系？　　2，《民法通则》和《物权法》两部法律条文，在具体起诉中，以谁作为最佳依据？避免在庭审中被对方以所引条文不当来反击。　　3，单位是某省，但历史原因，一直留在某直辖市。因为是单位自建房，属于小产权，请问，起诉时是向现在房屋所在地的辖区法院提起诉讼还是另有处理规定？　　4，现在的第一要务是止住漏水，请问，如果在诉讼中提起先行止住损失的要求，法院是否支持？他们能不能从法律途径上强制楼上接受止水的要求？如何取得他们的支持来实际执行？　　5，事情的责任所在和损失，应该如何取得有法律效力的证据，即通过什么机构取证？　　6，这样的官司，难度有多大，是否需要找律师？　　谢谢各位，有请各位达人指教，也十分希望类似经历而已经解决的朋友提供经验和借鉴。　　
　　作者：@ztlm
提交日期： 09:42:00发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　我家有一间1951年土改时分来的楼房，当年县政府还填发了《土地房产所有证》确定产权属于我与父母亲3人共有；该楼房以后也一直没有发生买卖、赠与、分家析产等产权转移事实，但在1990年12月当地房管部门在我不知道的情况下又为我母亲1 人填发了该楼房的《房屋所有权证》（证内记载产权人母亲1人、无共有权人），也没有注销51年的《土地房产所有证》（事后当地房管部门称不知道有51年的《土地房产所有证》）。　　请问：一房二证、应以哪一本证为准确定房产权（该楼房产权属于3人共有或是1人所有）？　　
　　作者：@jieer洁
提交日期： 19:30:00发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　D的爷爷在D爸7、8岁的时候离婚了，并且再婚，之后没有共同子女，D的后奶奶和前夫有一儿一女，都由其爸抚养。D的爷爷也有2个孩子，D爸和D的姑姑，D爷爷和D后奶奶之后就一直由D爸和D姑姑赡养。　　D爷爷有一套拆迁房，拆迁房房契的名字是D爷爷，但是房子至今ZF未造好，D爷爷不幸于前年去世，去世前立遗嘱将房子归D爸和D姑姑，遗嘱目前由D爸保存，拆迁房的房契等凭证由D后奶奶保管，D爷爷去世后，D奶奶跟前夫生的子女便将其接走，但是不幸D奶奶也于不久前去世，现在D奶奶和前夫所生子女便来分这套房子和D奶奶的农村分红。　　D爸爸不想跟其争执，如果通过法律正常程序这套房子应该如何分配？　　　　
　　谢谢月明星也稀的转发，我再补充以下。　　　　被拆迁的房子是D爷爷结婚前盖的，4年前被拆，至今房子还不能拿。可以肯定的是这套拆迁房的产权是属于D爷爷的。就当它是一般的房子吧，目前是否D奶奶与前夫所生的2个孩子有份拿到该房子。　　　　　　　　补充：D爷爷临终前在多人在场的情况下口头和书面留遗嘱给D爸和D姑姑，这套房子50%给D爸和D姑姑，50%给D奶奶，现在D奶奶过世，D奶奶才刚过世，她的2子女就来要她的50%，从道德上讲真让人痛心，自从D奶奶嫁给D爷爷后，他们从未尽过孝心，赡养她，我所知道的他们应该无法拿到D奶奶的50%，他们最多能拿到的只是50%中的一半，50%应该是D爸、D姑姑和他们2个，共4人平分，是否如此
　　律师您好，二手房交易，买房需要缴纳哪些税款？计算公式是什么？在中等城市的失去买入50平方米的二手房子，价款是80万。需要缴纳多少税款？一次购房和二次购房，纳税额一样吗？差多少？
　　补充一上面的问题，农村有房产了，在城市再买，算是买第二套房吗？
　　2006年，我的哥哥与同村一村民签订了土地买卖协议（当然我知道这个不合法，也是才知道的），当时出让的土地性质是房产地皮（协议书上写的，且在原告的诉讼里，他自己也提到是为养殖业生产已将自己承包的耕地拉成围墙建造厂房），而且土地价格远远超过我们村当时的市场价格（出让价格是10万/亩，而现在政府回收我们的土地价格才2万/亩）。经过4年的打拼，我哥哥在这块仅2.1亩的土地上建了几间厂房，做了加工沙发的生意。这些年都是日夜辛苦的劳作，总算小有成就，还清了以前生意做赔时的债务。然而，该村民看到我哥这两年的成绩，想再向我哥多要点钱，但我哥未同意。现在他以“协议无效，非法买卖土地”为由，将我哥诉诸法庭。诉讼内容主要为：原告退还被告买卖土地款22.5万，被告退还原告耕地2.12亩。且被告要将原告土地恢复原状，并赔偿经济损失！　　也看了些相关的知识，只是了解这种农村集体土地的买卖是不合法的，但是这种带有恶意的欺诈、索要手段我们心里不服。另外打听到，该村民的亲戚是在县司法局和水利局都有强硬的后台，而我们就是手无寸铁的老百姓。我在这里发帖就是想请法律牛人帮帮忙，如何用法律的武器维护我哥的最大权益，在此多谢了！！　　　　　　
　　第一次到这里来，很陌生。但是我是带着希望和憧憬来的，因为这里有很多热心专业的法律界人士。因为要带不满周岁的宝宝，只能简单说明一下我的来意和咨询的内容：　　　　我从外地来到现在这个城市求学就业结婚生子，日子过得还算可以，我很满足。2008年年底全靠我们夫妻两个人攒下的工资首付并贷款买了一套房子，不幸的是，我们买的这处楼盘延期交付了，目前房子还在延期当中（已经发生的延期是历时12个月）。这两年的时间里，我们先后三次搬家租房，怀孕期间搬家，在出租房里生小孩，后来带着几个月的宝宝又搬家。开发商屡次谎称交付最终还是延期，我们的生活计划严重被打乱，经济损失严重（对于刚刚成家就业的年轻家庭，这损失不小啊）。开发商按照合同约定支付了半年的违约金，但是这个万分之一的违约金远远半年弥补我们被迫延期的一年当中房租上涨物价上涨装修成本上涨带来的损失。请问，这种情况，我们如果才能最小化的减少我们的损失，有法律支持我们追加开发商的赔偿吗？跪谢！
　　律师，你好：我有一个问题想咨询一下，事情是这样的。我和我奶奶同在一个户口，房子是单位分的，是使用权，我奶十年前去世户主是我，可是房产证没改，现在房子动迁，物业公司以房子有争议位为由不让选房。请问使用权的房子存在继承问题吗？我的户口在那是不是有权利选房？谢谢！
　　　　我家的房子属于门面房，住宅用的，不做生意，自从我家后面建小区以来，就很烦恼，　　　　小区刚好要建的这栋楼在我家房子后面，楼房有五层，离我家房后的楼间距只有2米多，　　　　这样完全就挡住我们这些住户的光照了，我们的门面房是两层的，完全就没光照了，最　　　　主要怕离得太近，影响我们住户的安全，可开发商却说安全，还坚持要挖，这使得我们　　　　这些住户很无奈，也很气愤，政府也不管，这段时间天天为这事愁。　　　　这几天开发商又要挖了，真的很急！！！！！　　　　希望好心人能帮忙，有什么办法能处理这个问题？　　谢谢了····　　3;···郁闷死了····
　　作者：@中国农村F4
提交日期： 21:35:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　今年年初，我在一个房地产公司买了一套房，总价92W，当时已首付30%，剩下的由该公司联系贷款事宜，待房子房顶后开始贷款。但该公司一直到今年11月才与我联系，让我提供贷款查询资料给他们，由他们去银行给我查询贷款情况。直到12月10几号才又联系我，让我再次提供一套资料给他们去查询。在本周1我再次提供了我的资料给他们，周2他们回复我我已有2次房贷记录不能做房贷，如办理假离婚可以做2贷，但需补交18W至房款的50%（我有他们给我发的短信为证），之后我立即协调了所欠的70%的资金准备做补尾款。但想不到的是就在这天（本周2）在他们回复我的同时就发了一个该公司盖章的所谓律师函，声称多次联系我去办理相关款项事宜但我未响应！要求我去解除购房合同。　　我觉得如果不能协调，我将起诉该公司，理由如下，请各位TX看看是否有谱打赢可能的官司。　　1、我之前提高的贷款材料被他们弄丢失了，没有给我查到贷款信息，而且没有任何信息反馈给我；　　2、我之前没有收到该公司明确告知我买的房子已封顶的任何信息；　　3、该公司没有正式告知我需要在某一个特定时间内交付剩余款项，而是第一次也是唯一一次正式通知，就直接告知我解除合同；　　为此我认为该公司缺乏诚信，在事先没有告知我该如何办理相关付款手续的情况下，知道我不能做房贷而直接解除合同，是一种不负责的单方面违法行为。（因房价已大幅提升）　　请个为TX给我看看，出出主意。目前正在等该公司负责人回来协商。　　
　　作者：@少知多问
提交日期： 00:30:00 发来咨询请楼主抽空解答　。　　　　91年在我已大量投入经营两年后,村里与我补签了荒山承包合同.要求栽果树2千棵,20年到期归村里。08年到期后却一直不与我签合同。如今新组村委会却说我没有按原合同办,多栽的果树.和几万松杨草药等也归村集体.要延包承包费上涨二十倍,否则竞拍卖地　　　　
　　律师您好！　　
我有市档案馆“地名志”复印件、证明我家居住的名弄“酱园弄”弄名因我王家祖上经营的酱园店和作坊而起；有市档案馆“工商业目录登记册”复印件，证明现在的“允和”店和历史上的“允和”店是一脉相承；有市土地局档案馆“土地审批表”一份、祖母遗嘱、母亲的分拍书。证明土地是我王家祖传，王家人在这片土地上居住、使用了一百多年，我本人生、长在这片地上也有70多年了。有母亲的死亡证明、房屋继承书及弟弟放弃书，我是我母亲的合法继承人，社区领导、邻居都清楚。因某原因产权登记还未办好，（契证已办）土地证还是我母亲的名字，现在有人在我母亲生前拥有使用权的土地上擅自违法扩建住房，并强占我建的围墙和拆损我的围墙，执法局不于处理，并要求我寻求其他法律途经。　　
我起诉到法院，法院立案、开庭后驳回我的起诉，理由是：土地证名字是我母亲的名字，说我诉讼主体不适格。我上诉到中院，中院又驳回我的上诉，理由：我不是土地使用权的登记权人，不符合民事案件的起诉条件。未开庭。　　占用地基的所有权也不是我们共有，因此本人没有原告资格。　　
请教：1. 就物权保护问题，我是否有权到法院起诉侵害我的人，要求他排除妨碍、恢复原状。我起诉主体适格否？我这纠纷案是否属法院受理管辖？2. 如果我的产权证一时办不下来，那么我母亲留给我的财产不是无法保护了吗，不是要任由他人侵占了吗？3. 我是否可以再打行政官司，去起诉行政执法局：行政不作为？法院是否还会认为我不适格，驳回我的起诉？如会驳回我该怎么走？好无奈，请教。　　　　
谢谢。　　　　　　
谢谢！　　
　　@少知多问你好；你的问题涉及两个方面的法律关系，第一是《承包法》第二是《物权法》，因此具体要解决你的合法权益，第一必须要按《承包法》的规定，如果你是本村村民就要求按30年的政策规定年限继续承包，第二原承包合同到期，按政策应稳定承包关系维护承包人的合法权利，应顺延承包合同。新换界的村，组领导不能不遵守依法成立的合约，否则属违法行为。具体解决方案还得根据具体事实来定，以上是给你的一个参考意见。　　【特邀律师意见仅供参考】QQ。
　　snlwe你好，从你述说的情况看，你家的使用的土地应为国有土地。如果是集体土地就应为“宅基地”两种土地性质不同如果遇到违法侵权的话处理方式是不同的，管辖机关也是不同的，这是其一。根据《物权法》《土地管理法》和《土地登记办法》《确定土地所有权和使用权的若干规定》的规定“土地的所有权和使用权”的确定是依登记为依据的，所以你的地位是土地使用人的共同成员，但在法定凭证中没有你的名字，也就是说你不是本案适格的主体资格，所以你不能作为原告提起诉讼。　　【特邀律师意见仅供参考】QQ　　　　
　　作者：@冰上探戈
提交日期： 19:52:00 发来咨询，请楼主抽空解答。　　　　我打算买一套房子，主体已封顶，外墙还没装饰，有预售证，本地房产管理局网上也查得到。因为当时很多人都在看，我头脑一发热就把定金先交了，签了定购协议书，上面约定一次性付80%房款，剩下的20%房款交房前一次性付清。　　可我准备付款的时候开发商说交房时才能签合同，现在交了80%后还是只能拿手里这张定购协议书。我只见过合同范本，上面的补充部分都是空的，因此很害怕交了80%的钱了之后出现各种问题。而且现在房子已经封顶了，可开发商写着号前交房，我担心拖这么久会不会有什么问题。　　1、请问这样的房子我能一次性付款吗？　　2、另外在定购协议上我和开发商约定号交80%的房款，可我回来才发现他们急急忙忙的错写成号交了，我的定购协议是日签的，定购协议上有错误依然有效吗？需不需要重新签一份？　　3、还有我买房的时候售楼部（也许是开发商）经理一直要我按揭付款，我坚持要一次性付款，他最后生气不理我了。我很不理解他是替我考虑怕我有风险呢还是我贷款对他有什么好处？　　　　
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