已设定抵押权的唯一房产如何拍卖
导读：被执行人有一套房产，如果该房产没有设定抵押权，不能依法被拍卖，如果该房产上设定有抵押权，该房产可被拍卖，但应采取：以小换大、以差换好、以远换近。
法释[2005]14号&最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定
最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定
（法释[2005]14号）
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自日起施行。&
最高人民法院
二○○五年十二月十四日
　　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：
　　第一条　对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
　　第二条　人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
　　第三条　上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。
　　强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
　　第四条　申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
　　第五条　申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
　　已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。
　　第六条　被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
　　第七条　本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
既要实现债权，又要保护被执行人的生存权寻求申请
执行人和被执行人利益的合理平衡
——最高法院执行办负责人就执行抵押房屋的规定的司法解释答记者问
为了进一步规范人民法院对房屋的执行，依法公平保护当事人的合法权益，最高人民法院审判委员会第1371次会议讨论通过了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》&&
(以下简称《执行抵押房屋的规定》)。值此司法解释公布之际，最高人民法院执行办主任俞灵雨就司法解释的有关问题接受了本报记者的采访。
& 　一、司法解释出台的背景
　问：请您介绍一下最高人民法院为什么要制定这个司法解释，这个司法解释的公布有何意义？
　答：日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》），并于日起施行。其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定出台后，引起了较大反响。有人认为，从长远来看，如果设定抵押的房屋不能执行，不利于维护银行房贷债权，增加了银行的经营风险，将影响商业银行的住房消费信贷业务，不利于住房按揭市场的发展，同时不利于社会诚信体系的建立与房地产业的健康发展。该规定出台后，各地银行为了维护自己的房贷权益，纷纷采取措施提高房贷门槛，致使许多原本可以获得银行住房贷款的人无法贷款买房，最终损害了广大消费者的利益。我们多次召开座谈会，广泛听取了中国人民银行、银监会、建设部、各商业银行及下级法院的意见，征求了全国人大法工委、我院咨询委员会委员及部分专家学者的意见。在此基础上，结合人民法院执行工作的实践经验，制定了该司法解释。
& 　二、《查封规定》第六条仍继续适用
&&　问：《执行抵押房屋的规定》实施后，《查封规定》第六条还适用吗？
　答：《查封规定》第六条规定的原则并无不当。民事诉讼法第二百二十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”这一规定体现了执行适度原则，也就是在申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系，被执行人及其所扶养家属的生存权必须加以保护。房屋是基本的生活资料，显属生活必需品。因此，《查封规定》第六条规定对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债是符合民事诉讼法立法精神的，也体现了人权高于债权的理念。《执行抵押房屋的规定》是针对已经设定抵押的房屋应当如何执行所作的规定，属于特殊情形，并不是对《查封规定》第六条的修改。二者之间是一般规定和特殊规定的关系，因此《查封规定》第六条仍然继续适用。
　三、属于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以依法拍卖、变卖或者抵债
　问：为什么已经设定抵押的房屋可以执行？其特殊性体现在什么地方？
　答：之所以规定被执行人设定抵押的房屋，可以根据抵押权人的申请拍卖、变卖或者抵债，主要是从设定抵押的债权的特殊性考虑的。如果用于设定抵押的房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需，那么对该房屋的执行与维护被执行人及其所扶养家属基本的居住条件确实存在一定的矛盾。我们认为，有抵押担保的债权比普通债权的安全性更高，更应当加以周到保护，无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵押担保的债权，这是维护社会交易秩序和交易安全的需要。与没有权利负担的房屋相比，已经设定抵押的房屋确有其特殊性，不仅居住者没有取得完全的所有权，而且该房屋作为债权实现的一种保证，功用明确，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果。因此为了公平保护申请执行人的利益，应当允许对设定抵押的房屋予以执行。这也是保护我国住房按揭市场、促进国民经济健康发展的现实需要。
　另一方面，从理论上讲，为被执行人及其所扶养家属提供基本的居住条件应当是社会保障制度的功能，属政府职责范围，不少国家也是这样做的。因此，在这种情况下，被执行人的居住房屋无论是否设定抵押都是可以执行的，无需考虑被执行人及其所扶养家属的居住问题。但是我国目前的社会保障体系尚未有效建立，社会保障的范围和程度还很不足，在执行案件过程中不得不考虑被执行人及其所扶养家属的居住问题。《执行抵押房屋的规定》出于对申请执行人和被执行人利益的平衡，作为一种折衷办法，对被执行人及其所扶养家属必需的居住房屋区分两种情况，一是未设定抵押的情况，二是设定抵押的情况。对于第一种情况，严格禁止执行；对于第二种情况，基于上述理由，人民法院可以执行，但又规定了较为严格的程序和条件。既保护被执行人及其所扶养家属的生存权，又最大限度地实现债权人的债权。&&&
　四、执行被执行人及其所扶养家属生活必需的已经设定抵押的房屋有严格的条件和程序
　问：对被执行人及其所扶养家属生活必需的已经设定抵押的房屋，人民法院应当如何执行？
　答：为了最大限度地保护被执行人及其所扶养家属的利益，尽量减小由于强制执行对其造成的影响，《执行抵押房屋的规定》对执行属被执行人及其所扶养家属生活必需的已经设定抵押的房屋规定了严格的条件和程序。首先，人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有六个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。其次，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。这一规定体现了这样一种理念，即被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可以“以小换大、以差换好、以远换近，但不能从有到无”。对此规定，一些银行界人士不很理解，认为这实际上是让申请执行人承担了一定的应由政府承担的社会保障责任，对债权人很不公平。我们认为，这仅是一个过渡性措施，在目前的情况下只能如此，而且该规定毕竟是有利于实现债权人权利的。随着整个社会保障体系的不断建立和完善，此种责任最终会回归政府。
　五、被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不得强制迁出
& 　问：为什么对执行低保对象作出特殊规定？
&&　答：该规定体现了对社会弱势群体的特殊保护。列入低保对象的公民，经济上都比较困难，而低保对象以房屋抵押取得银行贷款的情况也较为少见，且居住的房屋本身价值不会太高，采取由申请执行人提供基本住房后再对原住房予以执行的措施对实现申请执行人的债权意义不大。因此，《执行抵押房屋的规定》对于以低保对象为被执行人的情况作了特殊规定。
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当初房产以七千万元抵押现今拍卖却只值五千多万 联合广场B座九层房产引发一起行政官司，市中院正进行二审
　　联合广场B座大楼
　　文/记者&陈骁鹏&&图/记者&王磊&实习生&刘焱　　本应价值数千万元的房产，在业主未补交付清地价款、未进行初始登记的情况下，市房产管理局竟为其办理了房地产证。十年前，业主将房产抵押给银行，贷款近七千万元。业主其后无力偿还，银行将房产拍卖；因欠缴巨额地价，最终以5000多万元低价成交，银行愤而于2007年对市房产局提起行政诉讼。　　2008年，福田区法院作出一审判决，裁定市房产局行政行为违法，同时驳回银行的索赔请求。诉讼双方均提出上诉。　　目前，深圳市中级人民法院正在对该案进行二审。　　未登记竟获房产证　　上世纪90年代，深圳市国泰联合广场投资有限公司（下简称“国泰公司”）开发了联合广场；该房地产项目位于深圳市福田区彩田路与滨河路交叉口，总建筑面积为平方米，地面以上60层、地面以下3层。经福田区法院确认，截至2008年，联合广场房地产项目仍未办理房地产产权初始登记。　　日，国泰公司曾向深圳市人民政府和深圳市国土房产局呈报《关于盘活联合广场、解封联合广场部分物业的申请报告》，要求为联合广场内2.2万平方米建筑面积办理房地产证，并提出在银行申请抵押贷款；贷款到位后，首先用于缴纳市规划国土局部分地价5000万元，余款将用于酒店装修开业和偿还部分债务及税款。　　深圳市政府以及国土房产部门对上述申请报告做了批复。日，在未交清地价、未做房产登记的情况下，原深圳市国土房产局为国泰公司颁发了B栋B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12、B13等九层房产的房地产证。　　欠交地价低价拍卖　　日，国泰公司以其拥有的联合广场B座B5一B13层房产作抵押担保，并提供上述房产的房地产证，联合深圳市发特实业有限公司，在华夏银行股份有限公司深圳福田支行办理了抵押贷款登记，签订《总授信额度抵押合同》。两年期间，先后欠下本息共计6990万元。　　因发特公司未按时归还贷款和支付票款，2003年3月，华夏银行提起诉讼，要求发特公司偿还欠款，国泰公司承担抵押担保责任。　　2003年11月，深圳市中级人民法院作出民事判决，判令发特公司偿还借款4000万元及利息和承兑汇票垫款2990万元及利息，并判决华夏银行申请强制拍卖联合广场B座B5-B13层房产。　　始料未及的是，日，法院发函向深圳市国土房产部门询问，华夏银行才得知联合广场B座B5-B13层房地产每平方米建筑面积应补交地价2500元、利息2455.8元、滞纳金3227.5元，合计每平方米建筑面积应补交8183.3元。　　虽然房地产估价单位对该房产估价为7900多万元，但因该房产还欠缴数千万的巨额地价，以致拍卖时先后两次流拍。法院不得不将底价下调20%再进行拍卖，最终仅以人民币5412万元成交。　　一审确认行政违法　　早在2000年，有房产证的联合广场B&座B5一B13层房产曾被估价单位估价市值七千万元，因而才抵押给银行后获得了贷款。但是，2006年深圳房价高涨，联合广场的九层房产却只拍得五千多万元。华夏银行因此认为自己“蒙受了巨大经济损失”。　　2007年6月，华夏银行向深圳市福田区人民法院提起行政诉讼，诉请确认深圳市国土和房产局初始登记行政违法，并要求赔偿损失。　　2008年3月，深圳市福田区人民法院作出行政裁决。法院认为，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条规定，未经初始登记的房地产，不得径直办理房地产转移登记。按照《深圳经济特区房地产登记条例》第二十九条规定，付清地价款证明是办理初始登记的必备文件，在涉案的联合广场房地产项目未补交付清地价款的情况下，原深圳市国土和房产局为B栋的B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12、B13办理了房地产证，不符合上述规定。因而，深圳市国土和房产局的具体行政行为违法。　　对于华夏银行的索赔请求，福田法院认为，虽然深圳市国土和房产局办理属违法发证，但是，该行为与华夏银行贷款损失之间没有直接关系。法院认为，从原告与第三人签订的约定可以看出，原告在签订协议时已经预见到联合广场房地产项目可能出现欠缴地价款的情况，并在协议中作了相应约定。因此，华夏银行要求赔偿的事实依据和法律依据均不足，不予支持。　　诉讼双方对福田法院的判决均提出上诉。　　上诉双方各执一词　　受华夏银行委托的广东晟典律师事务所表示，华夏银行贷款与深圳市国土房产局违法发放房地产证书及办理房地产抵押“有直接关系”，因而后者对贷款损失负有赔偿的法定责任。华夏银行与他人签订的民事合同，不能成为深圳市国土和房产局免责的依据。　　原深圳市国土资源和房产管理局在其二审上诉状诉中认为，为联合广场B座B5一B13层发放产权证的行政行为“符合法律规定”，华夏银行的赔偿求不应得到支持。　　原深圳市国土房产局认为，应国泰公司申请而办理房产证的行政行为，属于“变更登记”，不属于原判决认定的“转移登记”，且“该变更登记符合法律规定”。根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，交清地价款是土地使用权初始登记的要件，建筑物产权初始登记是办理转移登记的要件，不是办理变更登记的要件。国泰公司因公司名称变更而提出变更登记申请；作为确认房屋产权归属关系的行政职能部门，对有关房产进行部分确权并作出变更登记，并不违反《深圳经济特区房地产登记条例》。
（授权转载务必注明来源“ 金羊网 -- 羊城晚报 ”）　　讨论：在中国“唯一住房”能不能被银行收走拍卖？　　在天涯国观，常常可以看到嘲笑美国人房子因为欠款而被银行收走拍卖的言论。　　一些爱国网友说，中国好啊，宪法规定了，中国人民的（唯一）住房是不能让银行收走拍卖的，哪像美国，银行资本家可以剥夺老百姓住房牟利。　　真相到底如何？大家能否讨论一下？
楼主发言：56次 发图：1张
　　注释：欠缴贷款的美国住房命运三部曲：　　（1），银行承担亏本的出售房（Short Sale）　　房主已长时间未缴纳贷款，但银行还未把房子收回，允许房主出售房屋，所得的费用用于偿还贷款，卖了多少钱，就给银行多少钱。房主债务一笔勾销，银行吃亏。　　（2），拍卖房（Foreclosure）　　在一定宽限期内，屋主仍然不能还清拖欠的贷款，银行或者贷款方通过法律手段收回房产，公开拍卖套现。房主债务一笔勾销，到这地步售价更低，银行吃亏更多。　　（3），.银行持有的房屋再拍卖 （Real Estate Owned by the lender，简称REO）　　银行通过法律手段收回房产，并没有在拍卖会上成功售出的房产。银行会把这些房产交给房屋中介机构销售。房主债务一笔勾销，到这地步售价更低，费用更高，银行吃亏最多。　　所以，在美国，银行收回房子是迫不得已的最后办法，是让房主解套，自己最为吃亏的没有办法的办法。因为房主无力或不愿缴款，银行不得不扼腕止损。
　　都说，天涯国观很多在美国留学工作的网友，那么有没有人听说过，在美国，有谁，因为交不起房产税，住房被法院拍卖，房主被驱赶到大街上去的案例？每年大概会有多少？　　谢谢。
　　我记得是除非银行能找到地方安置主人，否则不允许拍卖，具体规则记不清了
　　北京的现实是，如果你真的背债了，银行会起诉你，然后主张协商解决。如果你要保留房屋，那你日常大额消费都会被限制，更难以参与经营投资，过的很不爽。　　因为北京房价一直是涨的，与其像个犯人一样生活，不如卖房了事。　　被银行追债不是件轻松的事情，每天几个电话，资产冻结查封之类
　　@monjjyer 4楼
11:24:23　　北京的现实是，如果你真的背债了，银行会起诉你，然后主张协商解决。如果你要保留房屋，那你日常大额消费都会被限制，更难以参与经营投资，过的很不爽。　　因为北京房价一直是涨的，与其像个犯人一样生活，不如卖房了事。　　被银行追债不是件轻松的事情，每天几个电话，资产冻结查封之类　　-----------------------------　　有钱消费，有钱投资就是不还债，对吗？
　　美国房产税率高么？　　去美国各地政府的官网上查了查，有低到0.17%的，也有高达10.6%的。但其内在含义却是不同的，因为有的是拿估价做分母的，有的是拿市场价做分母的，有的却是拿估价的折扣做分母的。例如，宾夕法尼亚州的费城，其房地产名义税率达9.77%，然而，政府仅对房地产估值的32%进行征税，并且房地产估价仅为其市场价值的70%，因此实际所要缴付的税率仅2.19%。　　2005年差不多是美国房产价格的最高峰，美国的中位房产价值是16.75万，中位房产税为1614元/年。实际房产年税率是1%。　　最高的州是新泽西州，中位房产税为5352元/年；纽约州是3076元/年；低于1000元/年的州有14个，其中最低的州是路易斯安娜，年中位房产税只有175元，也就是每月15元。　　（以上数据来自于Tabe1. property values and real Estate Taxes(RET) in 2005)　　这些年美国房产价值下降，所以全国房产税率提高到了房产实际价值的1.2%左右。　　2012年美国房地产税概述（徐豪的博客）一文中说，美国房地产的实际税率并非我们所听说的那么高， 通常远远低于名义税率。　　举个例子，在曼哈顿上东区的派克大道上的一套780万美金的房屋，每年的房地产税大约是25,068美金，大约只占其价格的0.32%。　　下表是美国主要城市年度房地产实际税率，各地房地产税率每年波动非常小。　　
　　@天_涯第一JY 2楼
11:13:43　　都说，天涯国观很多在美国留学工作的网友，那么有没有人听说过，在美国，有谁，因为交不起房产税，住房被法院拍卖，房主被驱赶到大街上去的案例？每年大概会有多少？　　谢谢。　　-----------------------------　　2009年90多万套遭放贷机构没收住房。　　多万套。　　2010年以后没收拍卖房和快速销售房的交易量占整体二手房交易量的近4成　　美国每年二手房销售约500万套。。。。　　这是驱逐案例　　/a/333.htm
　　@天_涯第一JY
11:13:43　　都说，天涯国观很多在美国留学工作的网友，那么有没有人听说过，在美国，有谁，因为交不起房产税，住房被法院拍卖，房主被驱赶到大街上去的案例？每年大概会有多少？　　谢谢。　　-----------------------------　　@左脚5167 7楼
11:46:35　　2009年90多万套遭放贷机构没收住房。　　多万套。　　2010年以后没收拍卖房和快速销售房的交易量占整体二手房交易量的近4成　　美国每年二手房销售约500万套。。。。　　这是驱逐案例　　/a/333.htm　　-----------------------------　　================ 唉，你的脑子够用，但你的眼睛却不好使啊。我问的是房产税，而非欠贷款？
　　按法律办事
　　@monjjyer
11:24:23　　北京的现实是，如果你真的背债了，银行会起诉你，然后主张协商解决。如果你要保留房屋，那你日常大额消费都会被限制，更难以参与经营投资，过的很不爽。　　因为北京房价一直是涨的，与其像个犯人一样生活，不如卖房了事。　　被银行追债不是件轻松的事情，每天几个电话，资产冻结查封之类　　-----------------------------　　@妮子L 5楼
11:29:03　　有钱消费，有钱投资就是不还债，对吗？　　-----------------------------　　人家是民主思维啦。
　　@天_涯第一JY 1楼
11:11:31　　注释：欠缴贷款的美国住房命运三部曲：　　（1），银行承担亏本的出售房（Short Sale）　　房主已长时间未缴纳贷款，但银行还未把房子收回，允许房主出售房屋，所得的费用用于偿还贷款，卖了多少钱，就给银行多少钱。房主债务一笔勾销，银行吃亏。　　（2），拍卖房（Foreclosure）　　在一定宽限期内，屋主仍然不能还清拖欠的贷款，银行或者贷款方通过法律手段收回房产，公开拍卖套现。房主债务一笔勾销，到这地步......　　-----------------------------　　房子卖了足够还贷款，剩下的咋办，中国可以要还给债务人的哦
　　@昨如梦 11楼
12:01:43　　房子卖了足够还贷款，剩下的咋办，中国可以要还给债务人的哦　　-----------------------------　　============== 谁傻啊，房子价格比贷款多，那还有谁让银行拍卖啊。如果银行强行查封拍卖，那么就形同抢劫了。这样的事情，至少在美国是不太可能发生的。　　============== 美国的银行承担亏本的出售房（Short Sale），一般是，房屋价值低于贷款，比如房子只能卖20万，但放贷有30万，房主选择不继续供房了，就像银行申请Short Sale。 这样，如果房子只能买10万元，那么全归银行。剩下的20万元债务，就一笔勾销了。所以，这是保护住户利益的法律。
　　法院能强制拍卖低保对象的“唯一住房”　　[案情]　　刘老汉夫妇含辛茹苦供儿子小刘读大学。小刘大学毕业、买房、结婚、生子后，将刘老汉夫妇接进城里养老。可是天有不测风云，刚享福几年，小刘因车祸去世，媳妇也带着孩子回娘家，并且声明“不继承遗产，不负担债务”。原来，小刘生前购买这140平方米的住房，是将房屋抵押后搞的按揭贷款，至今尚欠本息15万元。刘老汉夫妇年近古稀，无生活来源，居委会帮他们申请了低保，当然没有能力还银行的钱。2006年3月，追款无着的建设银行将二老告上法庭，法院判令二老还本付息。2006年10月，建设银行申请法院强制执行。　　呼唤国观大五毛 @寸长2011
　　@天_涯第一JY
11:13:43　　都说，天涯国观很多在美国留学工作的网友，那么有没有人听说过，在美国，有谁，因为交不起房产税，住房被法院拍卖，房主被驱赶到大街上去的案例？每年大概会有多少？　　谢谢。　　-----------------------------　　@左脚5167
11:46:35　　2009年90多万套遭放贷机构没收住房。　　多万套。　　2010年以后没收拍卖房和快速销售房的交易量占整体二手房交易量的近4成　　美国每年二手房销售约500万套。。。。　　这是驱逐案例　　/a/333.htm　　-----------------------------　　@天_涯第一JY 8楼
11:49:29　　================ 唉，你的脑子够用，但你的眼睛却不好使啊。我问的是房产税，而非欠贷款？　　-----------------------------　　你太帅了，房产税相对贷款要少，所以要欠，就欠多的，少的一定要按时交
　　@左脚5167
11:46:35　　-----------------------------　　@citihunterxyz 14楼
12:16:07　　你太帅了，房产税相对贷款要少，所以要欠，就欠多的，少的一定要按时交　　-----------------------------　　========== 不能答非所问吧。
　　@黑暗莫良 3楼
11:13:59　　我记得是除非银行能找到地方安置主人，否则不允许拍卖，具体规则记不清了　　-----------------------------　　唯一住房　可拍卖　　根据最高人民法院新的司法解释，已经设定抵押的房屋，人民法院可以依法拍卖、变卖或者抵债。　　浦发银行广州分行房贷业务负责人林涛说：“该司法解释出台后，银行不再因为无法控制的风险而惜贷甚至停止房贷，对危机四伏的国内房贷市场注入了活力，重新刺激了市民对按揭购房的欲望。”
　　银行贷款无力偿还唯一住房是否可保？　　通过担保公司向银行以唯一住房为抵押贷款56万元，现无力偿还，请问，抵押房（56平米）是否会被银行扣收拍卖，贷款利息如何清算，担保公司及银行会对债务人采取哪些措施？　　回复时间：日 20时48分　　银行有权行使抵押权。　　呼唤国观大五毛 @寸长2011
　　重庆－奉节 07-11 17:41
　　家里原有一房产被抵押贷款后未能及时完成还款；当时对该问题不清楚，银行将房产回收，目前抵押人仍然无住房；已经是6年前的事情，请问还有无申诉的理由？　　[北京-海淀区]陈晓云律师 回复时间：
19:47　　通过法律途径的，不能。
　　超生后法院冻结拍卖唯一住房合法吗　　分享到： 0 标签： 悬赏分：0 回答数：2 浏览量：101　　我只有一套住房,因超生无力承担社会抚养费,法院现冻结我的房子,并说15个工作日后将进行拍卖,我说我只有一套住房,拍卖后我住哪里,法院的人说可以将现在这所位于繁华地带的房子卖后住到邻市离本市较近的郊区,我说这样小孩将来读书很麻烦,面临许多困难,请法院看在我们母子现在生活困难的情况下不要对房子进行拍卖,而我现在确实生活很困难,交不起款项,法院的人说房子是一定要拍卖的了,不信你等着看!我在网上看到有的律师说一般情况下不允许,可法官说的这句话又是根据哪条法规来的?我该怎么办?我想问下法院这样做合法吗?谢谢!
　　回复第13楼，@天_涯第一JY　　法院能强制拍卖低保对象的“唯一住房”　　[案情]　　刘老汉夫妇含辛茹苦供儿子小刘读大学。小刘大学毕业、买房、结婚、生子后，将刘老汉夫妇接进城里养老。可是天有不测风云，刚享福几年，小刘因车祸去世，媳妇也带着孩子回娘家，并且声明“不继承遗产，不负担债务”。原来，小刘生前购买这140平方米的住房，是将房屋抵押后搞的按揭贷款，至今尚欠本息15万元。刘老汉夫妇年近古稀，无生活来源，居委会帮他们申请了低保，当然没有能力还银行的钱。2006年3月，追款无着的建设银行将二老告上法庭，法院判令二老还本付息。2006年10月，建设银行申请法院强制执行。　　呼唤国观大五毛 @寸长2011
　　--------------------------　　就这，不需他们，我来告诉你结果，把140平方卖点，换成70平方的……是最好结果。当然如果借款人不同意也不好执行……记好了，唯一住房，自住，小面积，没这几个条件，处置都困难　　
　　@天_涯第一JY 13楼
12:14:00　　法院能强制拍卖低保对象的“唯一住房”　　[案情]　　刘老汉夫妇含辛茹苦供儿子小刘读大学。小刘大学毕业、买房、结婚、生子后，将刘老汉夫妇接进城里养老。可是天有不测风云，刚享福几年，小刘因车祸去世，媳妇也带着孩子回娘家，并且声明“不继承遗产，不负担债务”。原来，小刘生前购买这140平方米的住房，是将房屋抵押后搞的按揭贷款，至今尚欠本息15万元。刘老汉夫妇年近古稀，无生活来源，居委会帮他们申请了低保......　　-----------------------------　　链接
　　@昨如梦
12:01:43　　房子卖了足够还贷款，剩下的咋办，中国可以要还给债务人的哦　　-----------------------------　　@天_涯第一JY 12楼
12:11:40　　============== 谁傻啊，房子价格比贷款多，那还有谁让银行拍卖啊。如果银行强行查封拍卖，那么就形同抢劫了。这样的事情，至少在美国是不太可能发生的。　　============== 美国的银行承担亏本的出售房（Short Sale），一般是，房屋价值低于贷款，比如房子只能卖20万，但放贷有30万，房主选择不继续供房了，就像银行申请Short Sale。 这样，如果房子只能买10万元，那么全归银行。剩下的20万元债务，就一笔勾销了。所以......　　-----------------------------　　按揭无法准时还呢?
　　个人拥有一套住房且用于自住，在无法妥善安置情况下，不得处置，但可更换用于归还银行贷款，也就是大面积换小面积，尺度一般是70平方下原则上不能更换……　　
　　不可以
　　-----------------------------　　@昨如梦 22楼
12:30:40　　按揭无法准时还呢?　　-----------------------------　　================ 超过一定时间，房主可向银行申请 short sale. 低价贱卖房屋，得到的款项给银行，房主债务购销。卖不掉的话，就扔给银行吧，让银行去拍卖吧。咱就不管了。管他卖了多少钱，反正俺没钱。
　　@天_涯第一JY 18楼
12:21:20　　重庆－奉节 07-11 17:41　　家里原有一房产被抵押贷款后未能及时完成还款；当时对该问题不清楚，银行将房产回收，目前抵押人仍然无住房；已经是6年前的事情，请问还有无申诉的理由？　　[北京-海淀区]陈晓云律师 回复时间：
19:47　　通过法律途径的，不能。　　-----------------------------　　你一定有关系要不就是假的，一套房子根本无法抵押贷款。我们也试过银行的回复是一套住房无法抵押贷款，除非有2套或以上
　　@maodun0076 23楼
12:31:44　　个人拥有一套住房且用于自住，在无法妥善安置情况下，不得处置，但可更换用于归还银行贷款，也就是大面积换小面积，尺度一般是70平方下原则上不能更换……　　-----------------------------　　============= 什么叫妥善安置，给你租个房子就行了，房租还是你出的。这样，还不如自己去租房子住。
　　来信照登：广州番禺为收“社会抚养费”抓人并查封唯一住房 　　 10:51:54 　　杨老师:　　你好，我也是超生了一个女儿，目前查封了我唯一的房子，是06年12月26日，从08年开始，计生的每年都要来人抓我一次，逼我交计生罚款十八万元，我两公婆没有正当的工作，所以每抓一次就只能借钱交一点，第一次交了十八万罚款的利息7000多，第二次5000元，第三次5000元，逼得没办法，今年的6月份到期要交清这十八万。（与计生的签订了三年的还款期。）目前我跟计生也斗了这么多年，他们也知道我没钱，就想拍卖了我的房子，我唯一住的房子有70多方，按目前的市价能值点钱，卖掉了我们住哪里呀，我是广州番禺区石基镇富庭园十四座402，我叫王志军，老家也是湖南人。QQ号是.我该如何办，以上句句是实。如何办，如何办
　　@天_涯第一JY 19楼
12:27:09　　超生后法院冻结拍卖唯一住房合法吗　　分享到： 0 标签： 悬赏分：0 回答数：2 浏览量：101　　我只有一套住房,因超生无力承担社会抚养费,法院现冻结我的房子,并说15个工作日后将进行拍卖,我说我只有一套住房,拍卖后我住哪里,法院的人说可以将现在这所位于繁华地带的房子卖后住到邻市离本市较近的郊区,我说这样小孩将来读书很麻烦,面临许多困难,请法院看在我们母子现在生活困难的情况下不要对房子进行拍卖,而我现在确实......　　-----------------------------　　无力承担还要生真是勇气可嘉啊
　　司法解释规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。　　黄松有表示，在执行实践中，我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也许被执行人还有别的房屋，只是不为人所知。因此，司法解释规定“可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，应当允许其使用，目的是防止其进行处分。即使房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得执行。　　
　　回复第27楼(作者:@天_涯第一JY 于
12:35)　　@maodun0076 23楼
12:31:44　　个人拥有一套住房且用……　　==========　　这厮越来越像轮子了，抑或本来就是轮子?　　举例说明!　　
　　@天_涯第一JY 　　哥和人打过官司，就此问题大约问过法官。大体答复是，欠款人唯一住房，如果是一般住房，非豪宅别墅之类，居住面积没有大幅超标，不会被判强制拍卖。　　至于美国“交不起房产税，住房被法院拍卖”的案例，哥没听说过。不过如果欠了房产税，上了个人信用的黑名单，会是什么后果，楼猪想必很清楚，不需赘述。　　至于“美国人房子因为欠款而被银行收走拍卖的言论”，这个案例遍地都是，楼猪自己已经阐述清楚。　　至于“美国房产税率高么？”，这个，我国现在尚未大范围开征房产税。所以无从比较。至于楼猪贴的图么，呵呵，看起来也不低，注满70年，交的税实在超过了买房花的钱。另外楼猪恐怕也挺清楚，在美国如果出租房屋要交多少税，税率好像也挺吓人的，所以在美国当职业包租婆也不是个好主意。　　总之，无论是在中国享受高房价的老百姓，还是在美国享受高税率的老百姓，在住房方面，怨言都不少。以后比较住房问题，建议不要拿美国来比，用比烂的逻辑很难说服人。不妨用提供免费住房补贴的古巴，提供免费住房的利比亚，全民分房的朝鲜来比较，这样中国的住房问题一定会显得触目惊心，骇人听闻。　　╭(╯^╰)╮
　　霉国的房子才卖1美元，jy为什么还不快滚去买？　　
　　楼主证明了一个大家都忽略了的事实：美国人宁愿拖欠贷款，也不敢拖欠房产税。美国人是打从心底上支持国家建设的。　　美利坚！人类的希望！！！
　　呵呵，支持JY去底特律芝加哥买房去，不会穷到1美元都没有吧~ 　　美国的物业税可不是按购买时计算的，除非民生糟糕经济滞涨，否则比如在中国，房价不停地涨，这玩意可真心不是咱老百姓能享受的~ 　　中国自住房可是没房产税的，多套房收税完全合理，毕竟社会资源有限，还有人没房住呢~ 总有JY拿70年说事，想问一下，70年和房子有关么？首先是政策有意混淆，其次事实是70年从来没有对自住房构成过使用问题，以上海为例，老洋房很多，除了在大运动年代被收回过，到了80年代还不是都归还了么，到现在又三十几年了，再者，上海很多老房子，从50年到到80年代的，之后各种动迁，现在上海很多本地人都是几套房，不就是靠欢天喜地的动迁得来的，破旧的小房子换成了两三套新的独门独户的大房子，有70年的问题么？
　　唯一住房不能拍卖 那大家不就可以光明正大不还银行贷款了 哈哈 如果真是这样 就太好了
　　@天_涯第一JY 28楼
12:39:45　　来信照登：广州番禺为收“社会抚养费”抓人并查封唯一住房　　 10:51:54　　杨老师:　　你好，我也是超生了一个女儿，目前查封了我唯一的房子，是06年12月26日，从08年开始，计生的每年都要来人抓我一次，逼我交计生罚款十八万元，我两公婆没有正当的工作，所以每抓一次就只能借钱交一点，第一次交了十八万罚款的利息7000多，第二次5000元，第三次5000元，逼得没办法，今年的6月份到期要交清这十八万。（与......　　-----------------------------有钱生就得有钱养，否则你是来造孽的？
　　@文蛮子 30楼
12:40:23　　司法解释规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。　　黄松有表示，在执行实践中，我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也许被执行人还有别的房屋，　　===============　　================ 你这是哪年的老皇历啊。黄松有，男，曾任最高人民法院副院长。二级大法官。日，黄松有被开除党籍和公职，并被进行立案检查。日，河北省廊坊市中级人民法院对最高人民法院原副院长黄松有作出一审判决，两罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产
　　作者：@文蛮子 来自：手机版 时间： 12:40:23　　司法解释规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。　　=============== 这是不同的概念，你说的这个房屋不是抵押物。比如你在外面做生意亏钱了，债主要你 =的住房，但这是唯一住房，所以不能拍卖。　　============== 但本楼所讨论的，无论美国还是中国，都是房子本身已经被抵押给银行了，但又无力按时还贷，所以银行要收走。这样的情况，中国最高法院的释法：可以查封，可以拍卖。　　============== 所以，在银行收回住房这件事情上，中美的做法基本相同的，而不存在着中国宪法规定唯一住房不能查封不能拍卖的说法，
　　@专业马甲123 36楼
13:17:23　　唯一住房不能拍卖 那大家不就可以光明正大不还银行贷款了 哈哈 如果真是这样 就太好了　　-----------------------------　　=============== 所以啊，一些国观网友反美爱国到头晕，竟然说中国宪法规定，唯一住房不能查封拍卖。　　============== 中国住房拍卖比例少，一，因为银行苛刻，放贷门槛高，要求首付多，把支付能力差的人挡在了房贷之外； 二，中国的房价基本上一直上涨。
　　回复第39楼，@天_涯第一JY　　作者：@文蛮子 来自：手机版 时间： 12:40:23 　　司法解释规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 　　=============== 这是不同的概念，你说的这个房屋不是抵押物。比如你在外面做生意亏钱了，债主要你 =的住房，但这是唯一住房，所以不能拍卖。 　　============== 但本楼所讨论的，无论美国还是中国，都是房子本身已经被抵押给银行了，但又无力按时还贷，所以银行要收走。这样的情况，中国最高法院的释法：可以查封，可以拍卖。 　　============== 所以，在银行收回住房这件事情上，中美的做法基本相同的，而不存在着中国宪法规定唯一住房不能查封不能拍卖的说法，　　--------------------------　　你自己举的例子就有一个不是欠贷银行要收回拍卖的，焉何指责别人不同概念？　　另外:　　最高人民法院审判委员会通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其中第七条明确指出，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。　　规定已于日起施行。这也就意味着，即使贷款无法收回，银行和法院都不能处置贷款者唯一的住房。　　o(╯□╰)o　　
　　@monjjyer 4楼
11:24:23　　北京的现实是，如果你真的背债了，银行会起诉你，然后主张协商解决。如果你要保留房屋，那你日常大额消费都会被限制，更难以参与经营投资，过的很不爽。　　因为北京房价一直是涨的，与其像个犯人一样生活，不如卖房了事。　　被银行追债不是件轻松的事情，每天几个电话，资产冻结查封之类　　-----------------------------　　================== 这就是了。欠银行 的钱，是不能赖账的。
　　作者：
来自：手机版 时间： 12:40:23　　------------　　@飞翔的黑山 41楼
13:52:58　　另外:　　最高人民法院审判委员会通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其中第七条明确指出，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。　　规定已......　　================ 请你去再查查更新的吧。　　-----------------------------
　　@monjjyer
11:24:23　　北京的现实是，如果你真的背债了，银行会起诉你，然后主张协商解决。如果你要保留房屋，那你日常大额消费都会被限制，更难以参与经营投资，过的很不爽。　　因为北京房价一直是涨的，与其像个犯人一样生活，不如卖房了事。　　被银行追债不是件轻松的事情，每天几个电话，资产冻结查封之类　　-----------------------------　　@天_涯第一JY 42楼
13:53:21　　================== 这就是了。欠银行 的钱，是不能赖账的。　　-----------------------------　　你的逻辑可笑　　拿中国不还贷款和美国还清贷款，交不起税比。　　中国更合理。
　　作者：
来自：手机版 时间： 12:40:23　　------------　　@飞翔的黑山
13:52:58　　另外:　　最高人民法院审判委员会通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其中第七条明确指出，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。　　规定已......　　================ 请你去再查查更新的吧。　　-----------------------------　　@天_涯第一JY 43楼
14:03:51　　-----------------------------　　你先为自己乱举例，又指责别人说的是不同的概念道个歉吧。　　你不就想说高院对于《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，后来出台的司法解释么？那你自己去查吧，看看什么是恶意欠供，什么是被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的人民法院不应强制迁出，什么是被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，什么是6个月的宽限期。另外你可以查一下各地案例，甚至还可以查一下地方中院出台的执行细则，可以查一下什么是生活必需用房，什么是“一套房”执行的最低标准。　　说事能不能客观一点？　　╭(╯^╰)╮
　　@monjjyer
11:24:23　　北京的现实是，如果你真的背债了，银行会起诉你，然后主张协商解决。如果你要保留房屋，那你日常大额消费都会被限制，更难以参与经营投资，过的很不爽。　　因为北京房价一直是涨的，与其像个犯人一样生活，不如卖房了事。　　被银行追债不是件轻松的事情，每天几个电话，资产冻结查封之类　　-----------------------------　　@天_涯第一JY 42楼
13:53:21　　================== 这就是了。欠银行 的钱，是不能赖账的。　　-----------------------------　　丫说的就一废话。　　╭(╯^╰)╮
　　@专业马甲123 36楼
13:17:23　　唯一住房不能拍卖 那大家不就可以光明正大不还银行贷款了 哈哈 如果真是这样 就太好了　　-----------------------------　　你从此也无法从银行获得贷款
　　@maodun0076
12:31:44　　个人拥有一套住房且用于自住，在无法妥善安置情况下，不得处置，但可更换用于归还银行贷款，也就是大面积换小面积，尺度一般是70平方下原则上不能更换……　　-----------------------------　　@天_涯第一JY 27楼
12:35:01　　============= 什么叫妥善安置，给你租个房子就行了，房租还是你出的。这样，还不如自己去租房子住。　　-----------------------------　　我遇到过是,帮其付了一年的房租.....这房子是38平方.不好处置..和谐社会,不能让个人债务矛盾,变成社会矛盾,这是法官原话,我觉得是对的.你懂这话吗?
　　别的部门不清楚，贴点本部门相关的：　　中华人民共和国税收征收管理法　　第四十二条　　税务机关采取税收保全措施和强制执行措施必须依照法定权限和法定程序，不得查封、扣押纳税人个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品。
　　作者：
来自：手机版 时间： 12:40:23　　------------　　@飞翔的黑山
13:52:58　　另外:　　最高人民法院审判委员会通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其中第七条明确指出，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。　　规定已......　　================ 请你去再查查更新的吧。　　-----------------------------　　@天_涯第一JY 43楼
14:03:51　　-----------------------------　　你这个人也是奇怪。如果你认为他说的不对，或者法律有修改，你列出来并提供资料来源就行了，干嘛让别人去查查更新？你不懂什么叫谁主张谁举证吗？
　　不去关心祖国几百万被foreclosure的，却来关心中国的炒房团，这是什么样一种国际主义精神
　　确实不能执行唯一住房
　　美国都没去过的狗几篇资料就在替美国辩护了，这属于皇帝不急太监急，还是不被承认的自宫太监。　　
　　回复第50楼(作者:@本师兄 于
22:53)　　作者：
来自：手机版 时间： 12:40:23　　-……　　==========浏星雨呢,　　
　　自己卖啊卖了还钱　　回复第22楼(作者:@昨如梦 于
12:30)　　@昨如梦
12:01:43　　房子卖了足够还贷款，剩下的咋……　　==========　　
　　为美国银行洗地，楼主还真是什么地都敢洗啊！　　其实不就是想说“宁愿民主的无家可归，不要专政的有房欠债”吗。绕这么大湾仔累不累？　　
　　@天_涯第一JY 累人！！其实债权和物权，再民事中牵扯到了和生存权的冲突，中国是遵守《世界人权宣言》的，其第25条第1 款规定：“人人有权享有为维持他本人和家属的健康和福利所需要的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。”也就是人的生存权，狭义的可以理解为最低生活保障权利。广义就是包括生命及一切。　　--------------------------------------------------　　在中国，《物权法》第l95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。　　---------------------------------------------------　　看到没？是双方协议，也就是要商量。而且也只是优先受偿，也就是第一还钱对象。。　　--------------------------------------------------------　　而在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定：　　第五条　人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：　　(二)被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定;　　(八)法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。　　第六条　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。　　-------------------------------------------------------　　这两条我就不解释了吧！！！再懂了吧..　　也可以认为如果一个人有收入但是不高，那么债权人都不能查封这钱或者强制执行其扣化其银行存款！T M D你 美国的人权节操呢？　　说一千道一万，就是生存权大于物权或者大于债权...在这块.我们中国是充分遵守联合国的说的人权,人权的!!!　　@天_涯第一JY及其所有JY们!你们所谓的人权!!民主!!在哪里?差税就要被赶出去!!请问美国的人的生存权在哪里?在哪里?在哪里?
　　@文蛮子　　@飞翔的黑山 　　@本师兄 50楼
22:53:55　　你这个人也是奇怪。如果你认为他说的不对，或者法律有修改，你列出来并提供资料来源就行了，干嘛让别人去查查更新？你不懂什么叫谁主张谁举证吗？　　============= 最高法院的确曾经有过“唯一住房“不能拍卖的规定，但是几个月后又被最高法院自己推翻了。所以，现在，中国人的‘唯一住房”是可以被银行收走拍卖的。至于，具体执行的条件，改变不了可以收走拍卖这个事实。比如美国也有规定要保留破产申请者的基本生活条件，比如个人财产可以保留多少，银行存款可以保留多少等等，但一样改变不了住房被银行收走拍卖这个事实。清楚了吗？　　-----------------------------　　日 【字号 大 中 小】【留言】【论坛】【打印】【关闭】 　　如果只有一套住房，即使欠下债务，法院也不能强行拍卖、变卖或者抵债，这一说法已经成为老黄历了。昨日，记者从苏州市虎丘区法院获悉，按照最高法院于日起施行的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，苏州市东港新村的徐强（化名）夫妇成为本市首户被法院裁定强制拍卖住房的当事人。　　徐刚是苏州市一低保户，因欠银行个人消费额度贷款本息共计8.6万余元，而被银行告上法院。而徐刚的弟弟徐强（化名）也因以自家东港新村的住宅为徐刚提供抵押担保成了共同被告。虎丘区法院判决徐刚归还借款，如徐刚不履行债务，原告有权以徐强设定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。自去年案件进入执行程序后，经调查法院发现53岁的徐刚仅有每月600元的收入，根本没有还债能力。而徐强亦表示无力代还借款，并且他所抵押的住房是仅有的一套自己全家居住的房子，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，该房属生活必需居住房屋，不能拍卖、变卖和抵债。一时，此案陷入僵局，而银行的债权也无法兑现。　　日，该案的执行出现转机。最高法院公布了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，明确“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。执行法官立即再次通知徐刚兄弟俩履行债务，然而两人还是没有行动。日前，虎丘法院按照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，依法裁定对徐强设定抵押的住房进行拍卖，并于同日通知其在六个月内主动腾空房屋，在宽限期届满后如仍未迁出的，法院将依法强制执行。自此，徐强夫妇成为苏州市第一例被法院裁定强制拍卖住房的当事人。　　徐文杰　孙榕宁　赵莉　　《江南时报》 (日 第二十五版)
　　@昨如梦
@maodun0076 @leeyeexj
@maodun0076
@wangdoctor
@一个人的都市
@maodun0076 　@左脚5167 　　@飞翔的黑山 来自：Android客户端 时间：　　最高人民法院审判委员会通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。　　规定已于日起施行。这也就意味着，即使贷款无法收回，银行和法院都不能处置贷款者唯一的住房。　　======================　　============= 中国最高人民法院的确曾经有过“唯一住房“不能拍卖的规定，但是几个月后又被最高法院自己推翻了。所以，现在，中国人的‘唯一住房”是可以被银行收走拍卖的。至于，具体执行的条件，改变不了可以银行收走拍卖这个事实。比如美国也有规定要保留破产申请者的基本生活条件，比如个人财产可以保留多少，银行存款可以保留多少等等，但一样改变不了住房被银行收走拍卖这个事实。清楚了吗？再不清楚，请看看下面这个新闻，其实已经是6年前的旧闻了。　　押房产遭拍卖，南京法院执行欠贷者唯一住房　　时间：日11:10　　南京日报报道（通讯员　白执　杰夫　记者　殷骏）“唯一住房不可执行”的规定，并不适用于拖欠银行房贷者。近日，一拖欠房贷者的房屋被白下区法院拍卖，拍卖款将用来偿还银行欠款及其他债务。　　法官发现，刘萍可供执行的财产，只有那套按揭购置的房产。而最高法院去年施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”也就是说，法院不能强制执行刘萍的这套“唯一住房”。　　就在执行陷入困境之际，最高法院一部新司法解释的出台，让案件执行“柳暗花明”起来。　　这部《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”　　这就意味着，对于拖欠房贷者，不管其抵押给银行的房产是否属“唯一住房”，法院均可执行。因刘萍欠下银行40万元房贷，白下区法院决定拍卖她的那套“唯一住房”。经过2次流拍后，不久前，刘萍这套按揭房产，终以80万元的价格成功拍卖。由于银行对抵押贷款，具有优先受偿权，因此80万元拍卖款，将先偿还刘萍所欠的40万元房贷。　　================ 请问各位愤青和五毛，特别想问国观大五毛 @寸长2011 ：刘萍是中国人还是美国人？
　　@天_涯第一JY 59楼
11:53:36　　@昨如梦
@maodun0076
@maodun0076
@wangdoctor
@一个人的都市
@maodun0076
@左脚5167　　@飞翔的黑山
来自：Android客户端 时间：　　最高人民法院审判委员会通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。　　规定已于日起施行。这也就意味着，即使贷款无法收回，银行和法院都不能处置贷款者唯一的住房。　　======================　　===......　　-----------------------------　　和不客观会死星人说话真是对牛弹琴。　　哥对此问题专门咨询深圳法官，答复曰，除非恶意拖欠，或者所住住房明显超标，欠供会被查封，但不会被拍卖。　　哥不是中国总理，说不得全国的情况。你继续去百度去吧。　　╭(╯^╰)╮
　　@飞翔的黑山 60楼
12:00:27　　和不客观会死星人说话真是对牛弹琴。　　哥对此问题专门咨询深圳法官，答复曰，除非恶意拖欠，或者所住住房明显超标，欠供会被查封，但不会被拍卖。　　============== 你还是去请教一下你的深圳法官，南京，苏州的案例是怎么回事情？难道刘萍是美国人？说实在的，中国法官是法盲，一点不奇怪，因为退伍军人是法官主力。
　　@天_涯第一JY 61楼
12:07:22　　@飞翔的黑山
12:00:27　　和不客观会死星人说话真是对牛弹琴。　　哥对此问题专门咨询深圳法官，答复曰，除非恶意拖欠，或者所住住房明显超标，欠供会被查封，但不会被拍卖。　　============== 你还是去请教一下你的深圳法官，南京，苏州的案例是怎么回事情？难道刘萍是美国人？说实在的，中国法官是法盲，一点不奇怪，因为退伍军人是法官主力。　　-----------------------------　　本人请教的法官是西南政法的研究生。　　退伍军人也比你丫有文化。　　搭理你真是浪费口水。　　╭(╯^╰)╮
　　@飞翔的黑山 60楼
12:00:27　　和不客观会死星人说话真是对牛弹琴。　　哥对此问题专门咨询深圳法官，答复曰，除非恶意拖欠，或者所住住房明显超标，欠供会被查封，但不会被拍卖。　　哥不是中国总理，说不得全国的情况。你继续去百度去吧。　　================= 1，你的欠供查封，怎么个封发？请你再去问问你的 深圳法官，贴封条么？查封后，原房主还能住在里面么？　　================= 2，第二，南京，苏州等地都执行了，而上级法院，和最高法院没有推翻拍卖判决，说明中国人的”唯一住房“被收走拍卖是合法的，是可以的。至于有些地方的可能”仁慈“改变不了中国的法律。中国只有一部全国通用的法律，毕竟中国不是联邦制国家。对不对？哈哈汗，何时遁形啊？
　　@飞翔的黑山 62楼
12:09:28　　本人请教的法官是西南政法的研究生。　　========
哈哈，天涯愤青吹牛从来不上税。还西南政法的研究生，哈哈，是烟酒生吧。　　========= 我看，这样吧，是驴是马拉出来溜溜。请你的”法官“出来抖抖如何，让大家看看是真还是假？
　　@天_涯第一JY 63楼
12:12:00　　@飞翔的黑山
12:00:27　　和不客观会死星人说话真是对牛弹琴。　　哥对此问题专门咨询深圳法官，答复曰，除非恶意拖欠，或者所住住房明显超标，欠供会被查封，但不会被拍卖。　　哥不是中国总理，说不得全国的情况。你继续去百度去吧。　　================= 1，你的欠供查封，怎么个封发？请你再去问问你的 深圳法官，贴封条么？查封后，原房主还能住在里面么？　　================= 2，第二，......　　-----------------------------　　什么叫做查封，你可以去百度。　　南京、苏州的事情，哥不是中国总理，不清楚，你可以去找个南京的、苏州的网友去问。　　\(^o^)/~
　　@天_涯第一JY 64楼
12:14:52　　@飞翔的黑山
12:09:28　　本人请教的法官是西南政法的研究生。　　========
哈哈，天涯愤青吹牛从来不上税。还西南政法的研究生，哈哈，是烟酒生吧。　　========= 我看，这样吧，是驴是马拉出来溜溜。请你的”法官“出来抖抖如何，让大家看看是真还是假？　　-----------------------------　　呵呵，在你眼里中国的研究生就是烟酒生，在我眼里你就是一个SB。　　法官不是驴也不是马，只有你这样的才能遛遛。　　哥本人也是你眼里的烟酒生，你羡慕也罢，鄙视也罢，只能代表你自己的智商水平。　　╭(╯^╰)╮
　　@飞翔的黑山 65楼
12:20:05　　什么叫做查封，你可以去百度。　　南京、苏州的事情，哥不是中国总理，不清楚，你可以去找个南京的、苏州的网友去问。　　=============== 南京，苏州都是中国，如果你推翻不了南京苏州的案例，那么就说明中国法律准许没收和拍卖中国人 的“唯一住房”。这还有什么可争辩的？当然了，有些法官不依法办事，这在中国是普遍现象。就像公安局长让强奸受害者与强奸犯和解，这不等于在中国强奸是犯罪这样的法律规定。对不对？还需要强辩么？
　　@天_涯第一JY 　　楼主，我是律师，宪法没有这样规定，你想想就知道，宪法规定的是国家的基本制度和权力架构。　　另外，就算是唯一住房，也是可以拍卖的。比如你是一个三口之家，别墅是一千平米，可以给你换成六十平的，然后把别墅拍卖。　　当然，实践中，法院一般很少这么操作，主要是怕上访
　　@88MM炮 68楼
12:33:00　　@天_涯第一JY　　楼主，我是律师，宪法没有这样规定，你想想就知道，宪法规定的是国家的基本制度和权力架构。　　另外，就算是唯一住房，也是可以拍卖的。比如你是一个三口之家，别墅是一千平米，可以给你换成六十平的，然后把别墅拍卖。　　当然，实践中，法院一般很少这么操作，主要是怕上访　　-----------------------------　　听哥们说一般确实很少这样操作，尤其是自住住房不是别墅豪宅的。据说银行对这事也挺头痛。不过好在听说国内因为供不起而断供的几率也不太高，毕竟房价一直在涨。　　╭(╯^╰)╮
　　回复第32楼，@飞翔的黑山　　@天_涯第一JY 　　哥和人打过官司，就此问题大约问过法官。大体答复是，欠款人唯一住房，如果是一般住房，非豪宅别墅之类，居住面积没有大幅超标，不会被判强制拍卖。 　　至于美国“交不起房产税，住房被法院拍卖”的案例，哥没听说过。不过如果欠了房产税，上了个人信用的黑名单，会是什么后果，楼猪想必很清楚，不需赘述。 　　至于“美国人房子因为欠款而被银行收走拍卖的言论”，这个案例遍地都是，楼猪自己已经阐述清楚。 　　至于“美国房产税率高么？”，这个，我国现在尚未大范围开征房产税。所以无从比较。至于楼猪贴的图么，呵呵，看起来也不低，注满70年，交的税实在超过了买房花的钱。另外楼猪恐怕也挺清楚，在美国如果出租房屋要交多少税，税率好像也挺吓人的，所以在美国当职业包租婆也不是个好主意。 　　总之，无论是在中国享受高房价的老百姓，还是在美国享受高税率的老百姓，在住房方面，怨言...　　--------------------------　　哈哈哈哈，精辟！顶兄弟　　
　　@88MM炮
12:33:00　　@天_涯第一JY　　楼主，我是律师，宪法没有这样规定，你想想就知道，宪法规定的是国家的基本制度和权力架构。　　另外，就算是唯一住房，也是可以拍卖的。比如你是一个三口之家，别墅是一千平米，可以给你换成六十平的，然后把别墅拍卖。　　当然，实践中，法院一般很少这么操作，主要是怕上访　　-----------------------------　　@飞翔的黑山 69楼
12:39:07　　听哥们说一般确实很少这样操作，尤其是自住住房不是别墅豪宅的。据说银行对这事也挺头痛。不过好在听说国内因为供不起而断供的几率也不太高，毕竟房价一直在涨。　　╭(╯^╰)╮　　-----------------------------　　=============== 二位说得很实在。我想也是这样。黑山兄说得不错，房价在涨，再说中国房子首付高，二手房一度高达50%，不想美国那样可以5-20%，甚至零首付，所以房子面值跌破欠款的情况很少见。　　============= 不过，真理的确越辩越明啊，按照中国的法律，唯一住房是可以被银行收走拍卖的，但要适当照顾原房主的基本生活，这点上与美国是一样的。
　　是不是，已经达成共识了》
　　中国的一切都是全民所有!但是全民现在变成了人民没有，所有在***你的一切都是国家的，可能除了你自己！因此在***一切的一切身外之物都不属于你自己！
　　回复第72楼，@天_涯第一JY　　是不是，已经达成共识了》　　--------------------------　　前面有人说了，我就不多说了，说白了房屋大面积换小面积，可以理解为是地方法院的自由裁量权……　　
　　@天_涯第一JY 59楼
11:53:36　　@昨如梦
@maodun0076
@maodun0076
@wangdoctor
@一个人的都市
@maodun0076
@左脚5167　　@飞翔的黑山
来自：Android客户端 时间：　　最高人民法院审判委员会通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。　　规定已于日起施行。这也就意味着，即使贷款无法收回，银行和法院都不能处置贷款者唯一的住房。　　======================　　===......　　-----------------------------　　“唯一住房不可执行”的规定，并不适用于拖欠银行房贷者。刘萍是中国人，她的债务是银行房贷，所以不适用“唯一住房不可执行”的规定
　　@天_涯第一JY
12:14:00　　法院能强制拍卖低保对象的“唯一住房” 　　[案情] 　　刘老汉夫妇含辛茹苦供儿子小刘读大学。小刘大学毕业、买房、结婚、生子后，将刘老汉夫妇接进城里养老。可是天有不测风云，刚享福几年，小刘因车祸去世，媳妇也带　　-----------------------------　　自住唯一住房，这案例没提是否如此。功课没做足容易搬石头砸自己脚，不过好在你皮厚
　　流星雨老是自己抽自己干嘛?　　美国收入高,消费低,上学便宜,房价便宜,税还不高,那怎么这么多人欠钱不还?
　　果然是JY，不过第一谁给你评的？自己么？争做头号不要脸么？　　
　　@满世界乱看 77楼
18:57:03　　流星雨老是自己抽自己干嘛?　　美国收入高,消费低,上学便宜,房价便宜,税还不高,那怎么这么多人欠钱不还?　　-----------------------------　　=========== 因为中国崛起了，美国就快要灭亡了嘛。
　　美国的住房者被驱逐主要是由于金融泡沫造成的。加上美国的消费习惯，就业环境。让情况急剧恶化。泡沫早晚要碎的，在涨价的时候，你不会觉得出来。等到抛售的时候。这时候冲击会很大。　　美国正真的问题是制造业空心化。已经无力负担这种质量的生活。解决的办法只有一个，那就是观海所说的。制造业回流。应该这样说，美国是西方国家中比较早意识到自己问题所在的国家。
　　当一个国家走向前所未有的位置，掌控着无与伦比的财富的时候。这个国家会走向何方。这比较有趣。当年日本人收购美国。激发了美国的牛仔精神。加上政府的一系列动作，信息高速公路。让这个国家走向顶点。无比的强大。　　坦白说，我原以为，美国面对危机，会走向新的技术革命。虽然美国很想走新技术革命。但是技术优势已经不那么明显，其他国家毕竟也在发展。你走新能源，别的国家也会走，你走3D打印机。别的国家也会走，毕竟是新技术，谁也没有绝对的优势，路在何方？　　当年美国人在机加工上也是没有优势，追了几十年，现在仍然在追赶。最后依靠航空发动机的发展，确立了自身的技术优势。至今还是无人超越。对于下一个超越者来说，新技术革命，可能会是唯一的机会。每一次新技术革命，都会确立一个国家的地位，其他的国家唯一的选择，就是模仿。一旦确立这种优势。先发国家会投入大量的人力，物力。巩固这种优势。以至于后发者在这方面超越几乎是不可能的。
　　法院能强制拍卖低保对象的“唯一住房”　　@不买会死星人 76楼
16:16:26　　自住唯一住房，这案例没提是否如此。功课没做足容易搬石头砸自己脚，不过好在你皮厚
-----------------------------　　============= 请问，房主为什么不理直气壮地说：中华人民共和国宪法已经写明：“唯一住房”不能收回拍卖？
　　从目前的情况下，新技术革命已经在慢慢的起航。不知道这些国家谁会在新技术革命这场竞争里面确立自己国家的位置。值得期待。新的技术革命同样带来了一个个“巨富”几十年前是钢铁大王。汽车大王。到今天的微软，苹果（这些都跟信息技术革命息息相关）
　　新技术的发展需要能源，所以能源会随着这些行业的起伏而起伏。很美妙的连带效应。中国的发展需要大量的钢筋，水泥。所以有一段时间钢筋是暴利的。当产量大幅提高之后，利润开始逐渐降低。这就是边际效应吗？新技术的革命又会形成多大的冲击，新技术的产生又会从多大程度上改变人的生活。　　或许全新的时代要来临了。我们不知道它会带来怎样的变化，会从多大程度上影响人的生活。一个全新的时代。
　　有人跌了一跤，不同的人会有不同的解读。有人会拍手称快。有人会替跌跤的人洗地。有人会替没有跌跤的人说点好话。有的人是为了证明跌跤的人比不跌跤的人高明很多。这点倒是蛮有趣的。　　作为一个老牌五毛，我竟然没有去讽刺这个跌跤的人。回想起来几乎不可思议。太不尽职了。我关心的是这个跌跤的人他是怎么站立起来的。他面对危机是怎么处理的。这对我来说，才是最大的意义。或许是思维角度的不同。他的危机处理是否合理，才是我关心的，他出于什么样的考虑，出台了这项政策。他对未来的规划在哪里。他会怎么走自己的路。路在何方。　　或许某些人关心的是，新一轮造神运动，虽然我相信现今还在“造神”的人已经不多了。但是某些人还是在痴迷。至少还有点积极意义的。那就是我可以想象出毛是怎么到“神话”的
　　@愤怒的豆豆4 83楼
09:58:39　　从目前的情况下，新技术革命已经在慢慢的起航。　　=============== 你贴错地方了吧。
　　美国现在就是新的“神”，这个“神”会做很多事情。他有自己的法杖，那就是“民主”他可以让一个国家发展，它可以让民众有更好的福利。　　在中国没有“民主”派。真的没有，只有“神学”神话到连这个国家的商品也称之为“民主”。　　建议这些学“神学”的人，去了解一下美国的发展历程，好吧！你会学到很多东西，去了解一下这个国家的解决问题之道。美国人面对问题的时候，是在寄希望于“民主”吗？
　　回复第12楼，@天_涯第一JY　　@昨如梦 11楼
12:01:43 　　房子卖了足够还贷款，剩下的咋办，中国可以要还给债务人的哦 　　----------------------------- 　　============== 谁傻啊，房子价格比贷款多，那还有谁让银行拍卖啊。如果银行强行查封拍卖，那么就形同抢劫了。这样的事情，至少在美国是不太可能发生的。 　　============== 美国的银行承担亏本的出售房（Short Sale），一般是，房屋价值低于贷款，比如房子只能卖20万，但放贷有30万，房主选择不继续供房了，就像银行申请Short Sale。 这样，如果房子只能买10万元，那么全归银行。剩下的20万元债务，就一笔勾销了。所以，这是保护住户利益的法律。　　--------------------------　　你贷款20万去买个价值10万的房子？　　
　　@半粉半黑木耳 87楼
10:38:43　　你贷款20万去买个价值10万的房子？　　-----------------------------　　=========== 不能的。但是你10万的房子，在房价高到30万的时候，可以抵押贷款拿到20万的现金，而现金你花了或放着，当房产下跌到15万的时候，你就不会想还18万的房贷了。　　============ 还有就是，被银行收走的房子大多是次级贷。就是那些人本来无能力买房子的，但在房产高峰期，以零首付（或5-20%首付）加高利率拿到贷款买房子，当房价下跌30%的时候，还贷保房子就不合算了，就申请 for sale 吧。
　　中华人民共和国宪法已经写明：“唯一住房”不能收回拍卖？　　___　　第一精神病又出来秀了　　宪法是根本大法，根本就没有这些内容。是全国人大及其常委会制定的部门法以及最高法院在执行相关法律出台的司法解释来规定的·
　　JY是文盲加法盲，这是我一贯的观点，果然如此
　　已卖肾者，丁红进，安徽安庆人，因信用卡欠账2万多，广东佛山切除了一个肾脏，获得2万元。然而偿还了招商银行、兴业银行信用卡9000元后。他又迅速陷入困境。　　=========== 这是刚刚看到的，卖肾还钱？
　　已卖肾者，丁红进，安徽安庆人，因信用卡欠账2万多，广东佛山切除了一个肾脏，获得2万元。然而偿还了招商银行、兴业银行信用卡9000元后。他又迅速陷入困境。　　=========== 这是刚刚看到的，卖肾还钱？　　——————　　这是他自己的责任还是法律的问题？　　LZ还是回医院好好治疗吧
　　这智商也够拿钱发帖？带路党没人了吗？　　
　　@wyl2100 92楼
11:18:45　　已卖肾者，丁红进，安徽安庆人，因信用卡欠账2万多，广东佛山切除了一个肾脏，获得2万元。然而偿还了招商银行、兴业银行信用卡9000元后。他又迅速陷入困境。　　=========== 这是刚刚看到的，卖肾还钱？　　——————　　这是他自己的责任还是法律的问题？ LZ还是回医院好好治疗吧　　-----------------------------　　========== 是刚刚看到的，随手贴过来，是希望看到有人质疑。一个健康肾脏，才卖2万，还拿卖身钱还银行的债务。没想到谁的责任。　　=========== 不过，经过你的提醒，还真的和中国的法律有关呢。这要在美国，直接申请破产不就得了么？何必卖肾呢？要卖，也得卖个30万啊。唉，看来中国是该实行个人破产法了。　　=============所以，各位爱国愤青和五毛们，看在底层人不得不卖肾还债的份上，别再诋毁破产法了。
　　流星雨又开始逃避问题了？　　
　　唯一住房是可以拍卖的，据说银行要找一套廉住房提供给债务人，这个比较难
　　@满世界乱看 95楼
11:30:09　　流星雨又开始逃避问题了？　　-----------------------------　　========== 请问，啥问题？请具体点。
　　回复第79楼(作者:@天_涯第一JY 于
09:14)　　@满世界乱看 77楼
18:57:03　　流星雨老是自己抽自己干嘛?　　……　　==========　　怎么？沒办法自圆其说就开始扯蛋了？来来来，给咱解释下，在高收入低支出的情況下怎么会有这么多人破产的？　　
　　回复第5楼(作者:@妮子L 于
11:29)　　@monjjyer 4楼
11:24:23　　北京的现实是，如果你真的背……　　==========　　4楼这哥们属老赖来的。　　
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