智慧源：第三次房地产调控与房地产企业的财税短板 - 观点地产网
智慧源：第三次房地产调控与房地产企业的财税短板
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在&第三次调控&的大背景下，房地产开发商必须充分了解自己的短板是什么，如何弥补，以免在这次的大浪中倒下。
　　李明俊老师原创文章目录
　　第三次房地产调控与房地产企业的财税短板
　　如何化解房地产现金流危机
　　房地产企业如何开展税收筹划
　　变一手房为二手房销售可节约土地增值税
　　土地增值税清算应对策略&&造多几个&一次性打火机&
　　房地产企业全面预算管理正当时
　　第三次房地产调控与房地产企业的财税短板
　　房地产在中国真正的发展，不过短短的二十年的时间，但是发展非常迅猛。特别是早两年，房价一日三变，夜半排队购房、内部关系取号、VIP购房卡等一系列一房难求的现象，在全国各大中型城市屡屡上演，房地产开发商根本不用担心销售，多数采取捂盘惜售手段，等待房价上涨后再出售，让众多开发商赚了个盆满钵满。由此也吸引众多资金加入房地产行业，曾经流行不论出身，只要赚了钱就投资房地产的现象，而且大都能获取暴利。因此大多数中小房地产企业不重视内部管理建设，内部管理相当得粗放，财税管理就更加得明显滞后，属典型的短板。在房地产行业潮水猛涨的时候，财税管理的短板被潮水掩盖，财税短板对公司的影响问题就不会暴露得很严重，而在潮水退出，暗礁显露出来时，问题就变得严重起来，甚至是致命的影响，比如是今年年底前的现金流危机，就属典型的财税问题，而这样的一些问题，对一些中小型开发商来说，可能就会是致命的。在&第三次调控&的大背景下，房地产开发商必须充分了解自己的短板是什么，如何弥补，以免在这次的大浪中倒下。结合笔者多年从事房地产行业财税咨询的实务，我们总结房地产开发商财税的短板主要体现在以下几个方面：
　　第一、老板对财税重视程度不够，财税管理粗放
　　房地产行业属于资金密集型企业，对于资金筹措、使用、成本控制、风险管理、税务筹划等要求高于其他行业，随着银根紧缩，开发商往往对资金需求更加强烈，如何以最低成本获取项目所需资金是束缚每个开发商的手铐。这一方面与开发商在项目运作之前缺乏必要的财务投资分析有关，过于乐观，不顾一切疯狂拿地，土地成本纪录一次又一次被刷高，增加了开发商的经营风险和财务风险，众多的房地产企业将不得不断臂求生，出让开发项目，找人合作或被人并购；另外一方面与企业融资手段的匮乏有关，大多数房地产企业仅通过银行融资，或者利用高利率的民间贷款，融资手段单一。不善于在资本市场上多袖齐舞，2010年以来，境内外上市又受到了诸多限制与障碍后，很多地产商就更加不知所措了。还有一个很重要的原因是，与其财税管理水平粗放有关。
　　究其根源，一方面是早期钱太好赚，眼睛只顾向外看，另一方面，更深层次的原因是，很多地产老板或聘请的项目操盘手大都是建筑工程专业出身，少数虽然去高校读个EMBA，也不外是镀个金，赚个人脉，搭个平台，对财税管理一知半解，或仅略知一二，通常都认为财税知识太专业，很难学，越是&短板&就越不愿意学，所以往往变成自己的&短裤&。由此造成的结果是，对财税很不重视，或表面上认为很重要，骨子里还是认为工程、销售是最重要的，对财务的要求无外是把帐弄清楚，最好能配合把钱融到手，仅此而已。这是造成财税管理粗放的最主要原因。所以，国内大多数房地产企业财税管理离精细化管理还有很大距离，这也就意味着，内部还有很多空间可以挖掘，在理性回归的时代，眼睛可以适当地向内看，向内部管理要效益。比如说目前房地产企业的资金流很紧张，而在某一段时间内其实是现金流入大于现金流出的，如能提高预测的准确度，从而提高全面预算管理水平，令到在时间上匹配的更合拍，在一定程度上是可以局部缓解资金紧张状态的。而很多人可能不加思索地就会指责说你这个说法不对，由于房地产企业受外部因素变化太大的干扰，计划赶不上变化，预算与实际一定出入很大，无法进行准确的预测与判断，这往往变成了一种害怕变革与改变的一种阻力与借口。
　　第二、财务人员地位不高，参与重大决策程度不够
　　正由于老板并不太了解财税工作，对财务人员定位不高，选用时要求自然也不高，也就造成与其他传统行业相比较，房地产公司财务从业人员的素质普遍偏低。同时，在众多高管中，财务总监的位置往往居于工程总监、销售总监，甚至人力资源总监、行政总监之后，这一点运比传统行业更甚。由于地位不高，参与重大经营决策时人微言轻，造成财务管理滞后于企业经营决策，很多时候属事后的被动式的财税管理。而在国外，CFO通常都是紧随CEO之后排第二位的，在中国，这一点还有很长的路，还需要多交很多的学费才能学会。TCL集团正是在国际化并购过程中吃了很多亏，才了解到财税管理的重要性，从而在近两年换了很多具财税背景的高管上去，这一点值得有长远眼光的房地产老板思考。
　　在咨询过程中，我们就经常发现，很多开发商或投资商是从其他行业转入，其财务人员往往也是跟随企业经营者从其他行业一并转入，而房地产行业与其他行业相比，财税上有很多自已的特殊性，很多财务人员未能及时跟进；还有一些老板，为了安全而选用所谓的&自已人&，并非财务专业出身，在工作中边干边学，从而犯了很多明显不该犯的错误。例如，最近就发现，有家企业开发2年来从未设立&开发间接费用&科目，所有人员的工资、费用均在&期间费用&中列支，2年来共列支了3000多万元。这种低级错误将来会导致至少多交1000多万元的土地增值税。还有一间企业最近推出买房送契税的促销政策，财务人员事前完全不知，额外增加了企业的税收负担。
　　第三、财税工作缺乏事前规划
　　房地产行业开发成本巨大，动则数亿，如何控制开发成本是每个地产公司应该思考的问题。前几年很多老板成本控制关注的焦点往往在设计成本、工程成本上，而对财税成本关注的不多。实际上，企业对财务管理的重视程度对成本控制能起到相当的作用。然而，由于管理相对粗放，投资经营决策往往靠老板拍脑袋，缺少事前的整体规划，往往是遇到问题找救火队员，&头疼医头、脚疼医脚&。我今天与一个北京房地产老板的交流中还听到等项目销售结束后，要进行税负清算时再来寻找税务顾问筹划的说法。实在可惜。投资决策分析、资金预算、成本控制、绩效考核、财务风险预警等大型房地产行业常用的财务管理手段，很难在中小房地产企业中起到很好的作用，很多工作一定做在前面，临时要烧香可能连佛门在哪都不知道，可问题是，还是有很多人是&不见棺材不落泪&呀。
　　第四、偷税漏税现象普遍，税务风险较大
　　下面侧重谈谈房地产企业的税务管理。房地产企业涉及的税种较多，也比较复杂，而且理论税负很重。主要税种有营业税及附加、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、房地产税、印花税、企业所得税以及个人所得税等等。特别是从日起推出的土地增值税加强清算政策，令到税收成本至少达到销售额的20%以上，已成为地价和建安费之后的第三大成本。而由于开发建设周期长，房地产行业主要采取预征制度，目前营业税、企业所得税、土地增值税三个主要税种合计预征率大约在销售额的12%左右，只有等到项目清算时，才知道原来要交税那么高。所以在利润较好的年头，开发商还不觉得太痛。也就不会太在意税务问题。在国内，据我了解，还没有几家地产公司设立了专门的税务部、税务总监岗位，这就是一个例证。
　　而早几年，税收征管环境比较宽松，征管力度不大，开发商普遍与政府包括税局关系不错。这就造成一个现象，房地产地产偷漏税现象非常普遍，而且偷税手段简单、低级、粗暴。留下了很多风险隐患。近年，国家为调控房价，已将税收、信贷、土地作为宏观调控的三把利剑之一，房地产行业已经连续多年作为税收重点检查对象，最近几年有不少房地产企业老总倒在税收这把利剑之下。2010年，全国共查处房地产领域违法违规案件9029起，通报违法违规典型案件1788起，外部环境越来越严格。
　　2008年公安部曾发布B级通缉令，在全国范围内追捕负责人孙伟光。其系北京天富房地产开发有限公司老板，利用虚开的建筑工程发票虚列建筑开发成本，涉嫌偷税2577.19万元。
　　有&万通六君子&之称的北京泰跃房地产开发有限责任公司的老板刘军，从日至日长达11年半的时间中，通过虚假纳税申报，少申报营业税应税收入共计13.53亿元，被北京税务机关责令补缴税款7439万元，加收滞纳金3246万元，罚款3618万元。共计1.4亿元。
　　看看上面的落马房地产企业根本谈不上任何偷税技术，称其为&抢税&都不为过，很多企业认为与政府部门处理好关系，税收没有人管。但是上面两家企业被税务机关追查自企业成立以来的10多年的账务，并补税的警示，值得我们房地产企业好好反思。国家税务总局一位处长在泰跃地产出事后就说&这家公司的偷税行为太猖獗了，也许是因为原来依仗有高官护着，它基本忘记了税法的存在。&，该案的查处，向很多官商勾结的偷税者发出了警钟：&不是不报，时候未到。&
　　在我们多年房地产项目咨询过程中，我们发现地产商多数存在偷税或者多交税的情形，偷税主要是通过以下手法：
　　虚开建安发票加大成本，表现形式：建安单价过高，资金流向复杂；
　　虚构成本以制造逃税空间，表现形式：赠送高额装修；
　　车库、会所、出租商铺成本全部挤占到已售物业成本中；
　　以房换地在分房时不视同销售纳金；
　　将开发产品自用、职工福利、奖励不视同销售不纳税；
　　项目结束不注销也不进行土地增值税清算等等。
　　其中第一种虚开发票是最普遍的现象，简单直接。然而，通过该手段偷税会产生很多后遗症，诸如：公司资金安全如何保证；双方虚开发票部分的资金如何处理；双方知情人员保密问题；高出不合理的成本如何解释问题；对方被税务稽查牵连的风险问题。这些问题是拷问每个涉及偷税环节的公司和人员心结问题。而作为一个项目就已赚取亿万身家的老板，是时候考虑如何在发展中规范，规范中发展的问题了。毕竟，你已不是超越了第一次创业的阶段，钱与安全哪个更重要也不须多想。
　　我们认为，由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、宣传策划、销售、物业等等，每一项经济业务发生都会涉及税金，同时产生税收筹划。比如，公司股东选择法人股东还是自然人股东、公司性质用外资还是内资；企业拿地的选择：是通过招拍挂还是直接购买其他公司土地还是直接收购股权，收购股权后溢价部分如何入帐；企业合作模式的选择：是成立项目还是不成立项目公司；开发产品的选择：毛坯房还是装修房等等。税收筹划无所不在，房地产行业纳税筹划空间巨大，而且节约的绝对金额也很大，省下来的就是&净利润&。随着房地产行业进一步发展，这次行业调整和危机也是行业发展的机会，抓住机会苦练内功，降低包括税收成本在内的成本，熬过这个冬天，到2013年，房地产的春天就会重新到来。
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平衡才能可持续发展，这是房地产行业需要认识更多的问题。前有顺驰，今有绿城，可堪借鉴。 09-03
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& &智慧源隶属于深圳市智慧源管理顾问有限公司，2002年在深圳诞生，是中国唯一一家专注地产行业财税规划的专业机构。旗下拥有智慧源、鼎智、皇润3间子公司和中国房地产财税咨询网（.cn/），另有会计师事务所和税务师事务所各一间，在北京、广州设有分公司。服务领域：财税咨询、融资顾问与地产基金、上市前财税规划与辅导。
& & & &自2002年成立以来，秉承&以客为本&的理念，把客户利益和自身利益&捆绑&与一体，在最短时间为企业排忧解难，已为680多间地产企业提供了低成本、高安全的财税解决方案，是地产企业财税解决方案的首选合伙伙伴。
& & & &10年发展，智慧源凝聚了本行业最优秀的人才团队，形成了财税筹划的系统方案和策划宝典，建立了强大的中央、地方税务法规、政策研究体系，累积了1300多种业态地产财税咨询案例。如此庞大的数据库在全国遥遥领先，奠定了智慧源在行业内的领导地位。
以标杆企业财务管理为蓝本，对财务管理提出改进建议。内容包括财务制度建设、会计科目和核算方法设计、现金流与资金管理、全面预算管理、财力岗位职责分工与绩效考核、会计报表体系等。
提交财务诊断报告、财务咨询报告各一份；并协助实施
1. 项目前期公司注册财税问题研究
2. 土地获取方式财税问题筹划
3. 项目开发过程中税务问题筹划
4. 楼盘销售过程中应纳税筹划
5. 自持物业租赁过程中纳税筹划
6. 股东利润分配及高管人员个税筹划
提交税务诊断报告、税务咨询报告各一份；并协助实施
常年财税顾问
1. 日常财税咨询服务；
2. 定期与客户开会，讨论财税情况；
3. 每月发送地产行业财税法规汇编；
4. 从财税角度对经济合同提出建议；
5. 免费参加我方主办的课程若干次。
每月一份财税法规汇编
内部财税培训
应要求进行内部财税培训，提升财务理念和素养，将财税知识与技能应用到企业运营中。内容可根据需要设定。
财税健康体检
应要求对公司进行财税模拟检查，帮助贵司了解财税风险。
&财税健康体检报告
收购兼并财税顾问
作为顾问参与收购兼并全程谈判活动，协助投资人员和内部财务人员进行价值分析，减少投资失误和防范财务陷阱。
并购财税报告
财税尽职调查
应投资方需要，对目标公司和项目进行财税审计，了解真正财税状况，揭示问题与风险，为投资方谈判收购价格、最终是否收购提供依据。
财税尽职调查报告
发掘我司客户资源，为项目方寻找资金，为资金方推荐项目，协助双方实现共赢。
项目评估，项目对接
上市财务包装与辅导
为客户上市战略提供全程的咨询、策划服务，包括业务模式研讨、财税战略制订、财务体系建设等方面，为客户推荐筛选中介服务机构。
为企业提供财税战略意见，应邀参与企业内部研讨会议，协助客户与相关机构谈判等
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laowang友情链接：智慧源这个地产财税机构是哪个公司旗下的？可信吗？
智慧源这个地产财税机构是哪个公司旗下的？可信吗？
他们隶属于深圳市智慧源管理顾问有限公司，2002年在深圳诞生，在北京、广州设有分公司，至于可信这方面你是完全不用担心的，他们和很多地产大企业都有合作，我们单位也找他们做过专项咨询的。
的感言：你就是当代的活雷锋，太感谢了！ 相关知识
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营销广告领域专家　　杭州楼市经历了黄金十年，也经历了波折低谷。随着杭州房地产市场的开放和发展，面对日益严峻的税务征管环境，很多地产企业已经有了税务筹划的意识，但在实际操作中仍然普遍停留在处理层面，而不是战略层面。
房地产企业如何避免因税法知识匮乏，而给公司带来税务隐患？如何在在战略决策时进行税务规划，合法合理降低税负？
　　“省钱才是硬道理！实用才是硬道理！专业才是硬道理！”23日下午，近百家房企两百余位嘉宾齐聚黄龙饭店珍珠厅，参加浙报传媒地产研究院9月分享沙龙。
　　由于会场人气爆棚，沙龙比原定时间提早开场，整个财税管理讲座过程，台下鸦雀无声，近三个小时全程无人提前离场。直到结束，不少开发商几乎是团团围住特邀专家――中国房地产首席税务实操专家李明俊。
　　会议流程：　　　　　　　（主持人：丁建刚　 主讲嘉宾：李明俊）
13：30-14：00
14：00-14：05
主办方介绍、议程介绍、主讲嘉宾介绍
14：05-15：35
房地产企业如何管财税（90分钟）
15：35-15：45
智慧源介绍
15：45-16：15
现场互动交流（30分钟）
　专 家 简 介
李明俊，中国房地产首席税务实操专家
　　李明俊先生是北大、清华等众多高校房地产总裁班特聘教授，曾供职于中海集团。公开出版有《房地产税务掘金》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《企业领导者如何“税”得香》、《合法节税》等作品。
　　近10年来，专注于房地产财税咨询与融资上市实践。提倡从公司战略管理、经营管理、财务管理三个层面立体、系统进行整体规划；致力于帮助企业实现“四化”-纳税合法化、资产阳光化、睡觉踏实化、社会和谐化。服务过的客户包括万科、路劲、中信、五矿、远洋、碧桂园、雅居乐、鲁能、鲁商、莱蒙国际、中粮、正荣、海亮、长城、绿城、中房、长安汽车等知名地产企业。
　　他的团队：中国地产界最接地气的税务从业者，680多家地产企业因之收益，2000多个不同业态的咨询案例。
　　2013年，全国收缴入库的税收金额是11万亿，房地产贡献的各种税金为1.6万亿，在全国各行各业中间占了15%的比重。可是今年上半年，房地产的税收金额相比去年同期下降了26%。所以导致一个问题，全国各地的税收压力都很大。李明俊专家表示，目前房地产行业正处于下行阶段，房地产利润在下滑，房地产税收检查却越来越严格，所以必须向内部管理要效益，房地产税务筹划势在必行。[]
　　“最好的税务筹划时间在项目前期，最大的税务筹划空间在土地成本上，不是在建安成本，不是在装修成本，不是在园林规划成本。”李明俊专家一语指出税务筹划时机要创新，要提前。杭州楼市经历了黄金十年，也经历了波折低估。随着杭州房地产市场的开放的发展，面对日益严峻的税务征管环境，很多房地产企业已经有了税务筹划意识，但在实际操作中仍普遍停留在处理层面，而并非战略层面......[]
　　房地产在不同开发节点上，应该考虑税务筹划的不同重点。第一个节点，拿地。中国房地产市场未来五到十年将会进入大并购时代。“处在这样的大并购时代，我们怎么样在土地获取阶段考虑税收，这是一个大学问。第二个节点，拿地后注册项目公司。标杆的地产公司往往都会有一个问题，在一个城市同时注册三个、五个项目公司，一个城市公司下面有一大堆的项目公司，一个项目往往由一个项目公司来运作......[]
提问：房产公司有一个学区，建造学校捐赠给教育局，在开发前期，当年会计利润相当于零，这部分捐赠是不是不能扣除？
李明俊：不能扣除，也不能积攒到下一年，都不可以。所以大一点的公司做捐赠，先承诺，等你有利润那一年再捐也是一种思路。但往往政府不答应，说今年就要捐，如果公司比较大，我就会考虑选择当年有盈利的公司去捐。开票时间可以不一致，打个擦边球，但是如果跨度几个月，可以考虑。但是如果时间太长，一年两年之后，恐怕就不太可能。 提问：发生要送面积给客户的情况时，交房后的改造费怎么收？
李明俊：建议你收改造费一万块钱，不要用开发企业来收，用物业管理公司，找另外的公司来收就可以了。如果是物业管理公司只需要交营业税和所得税，少交一个土增税。如果放在销售里面，就等于是房价涨了一万块钱，就要交土增税了。
提问：现在房产公司还有很多项目都亏损，因为都是单项目操作，现在出去操作的话有两种思路，一种是把这个项目注销掉，但这个时间会比较久，因为房产公司可能会按揭，银行有担保。还有交给政府的质量保证金，八年以后，这个会有一个时间限制，这是注销。还有吸收合并，这个要同一个区域，还有合理的商业目的，这个是不是比较难的？
李明俊：理论上可行，操作上存在一些问题。注销手续当中的问题，吸收合并时项目公司还有银行贷款没有处理的话，银行要债券人去同意，所以在吸收合并的时候，债券人有银行贷款的话，要从别的地方找一笔钱把银行债还掉，对于企业来说最大的债权人也是银行了，如果没有银行贷款相对简单一些。
提问：亏损时能否找关联企业做项目担保呢？
李明俊：吸收合并的形式，它的亏损才能达到其它集团公司来使用，这是你的一个主要想法。但对银行来说，这个贷款主体就发生了变更，银行往往会不同意。提问：亏损时注销时有没有这个问题呢？
李明俊：我估计银行不同意，银行的要求就是你要把它先还了，我再重新给你贷，重新贷的时候变成新增贷款，整个审批流程很麻烦。关于企业重组时，要有合理的商业目的，我才允许你操作特殊性重组，否则是一般性重组，因为你是亏损的，就走一般性重组也没有问题。就是想把亏损企业亏损拿到盈利公司来抵税，大家心里都很清楚。
　与 会 来 宾
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