> 关于提请北京市住建委对海淀嘉郡合同不平等条款进行事前行政审核
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关于提请北京市住建委对海淀嘉郡合同不平等条款进行事前行政审核的申请
本人将根据三元嘉业对海淀嘉郡合同不平等条款的最终表态，决定是否进一步正式向北京市住建委提交投诉材料。开发商提供的房地产格式合同可不可以修改？只要有不平等条款，就一定可以修改。如果不允许修改，就是不平等。我举全家、两代人之力购买一套自住商品房，牺牲未来十几年青春为这套房子打工。怎么就不能堂堂正正、公平平等地签署一份合同呢？1月22日、23日，我通过微言说法、简法网、血拼自住商品房论坛发布《海淀嘉郡房屋买卖合同关键纠纷点分析》、《海淀嘉郡合同霸王条款或无效》等文章。1月26日，我参加了海淀嘉郡购房签约。草签时，世联地产销售人员只给了我5页纸的不完整合同，而合同全本有65页。我说：我要看全本合同。销售人员找了一本被其他购房者翻烂了的装订本合同给我看。看到合同上依然保留着不平等条款，我说：我有保留意见，我要在草签合同上批注下来。销售人员回复我说：对不起，你只能在草签合同上写一句话“同意正式打印合同正本”，否则，你不能正式签约，你还可以回家去再考虑考虑。鉴于上述，故有了本文。关于提请北京市住建委对海淀嘉郡合同不平等条款进行事前行政审核的申请北京市住房和城乡建设委员会：近来，北京三元嘉业房地产有限公司（下称“三元嘉业”）开发的海淀嘉郡自住商品房（下称“海淀嘉郡”）因为购房合同存在不平等条款而激起了广大海淀嘉郡购房者及普通购房者的强烈反对，现将情况反映如下，望贵会能够根据《关于加快中低价位自住型改善性商品房住房建设的意见》（下称“《意见》”）的精神，加强自住商品房管理工作，对海淀嘉郡购房合同进行事前行政审查，纠正合同中的不平等条款，以避免日后在开发商与购房者之间发生进一步的纠纷。在本申请提出之前，海淀嘉郡维权业主已经与三元嘉业进行了多轮电话、面谈沟通。1月25日，上百名海淀嘉郡维权业主来到海淀嘉郡售楼处，并委托三名代表与三元嘉业就合同不平等条款进行沟通。截至目前为止，三元嘉业仅官方回复了《致海淀嘉郡准业主的一封信》，对海淀嘉郡的层高、窗户尺寸、公积金贷款办理事项做出了解释。其中，“公积金贷款办理”的解释属于对原合同变相强制要求使用公积金代理条款的变更，废除了万分之五违约金的处罚条款，除此之外，对合同中的其他不平等条款尚没有修改。因此，希望贵会对海淀嘉郡购房合同启动事前行政审查，海淀嘉郡合同存在不平等条款的事实、理由、依据总结如下：一、草签合同与正式签约同一天进行，未给予购房者充分的时间审核合同（一）事实说明2015年1月14日，三元嘉业发出《海淀·嘉郡签约公告》，通知业主于1月17日至1月26日到售楼处签约。但是，全体业主并未提前收到购房合同。签约当天，销售人员安排购房者草签合同、正式签约同时进行，草签合同后立即正式签约，未给予购房者充分的时间审核合同。在此期间，有业主反映，发生了业主要对合同进行拍照被拒绝、有业主对签约现场录音甚至被扣留的恶劣事件。业主提出保留一份合同原本的要求也被拒绝。至今为止，所有参与正式签约的业主都无法得到合同原本。（二）理由与依据根据北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制订的《北京市商品房预售合同》的说明（下称“《说明》”）明确规定：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。（三）违规之处三元嘉业既没有给海淀嘉郡业主仔细阅读合同条款的时间，也没有提供阅读合同条款的便利，相反，处处设置障碍，阻止海淀嘉郡业主拿到合同原本与其他业主分享，违背了上述管理规定。二、对合同不平等条款有意见不能批注，剥夺了购房者修改合同的权利（一）事实说明本人一直参与海淀嘉郡维权，在1月26日最后一日发现维权并无实质进展，若再不签约有可能丧失购房资格并被处罚10万元违约金的情况下，亲自到现场签约。在现场草签阶段，本人只得到了销售人员提供的5页纸的不完整合同，而合同全本有65页。在要求看全本合同后，销售人员才提供了合同全本。看到合同上依然保留着不平等条款，本人提出要将不平等条款批注保留意见。得到销售人员的回复是不能有任何批注，只能在草签合同上写明事先规定好的一句话：同意正式打印合同正本。否则，不能签约。（二）理由与依据《合同法》第三条、第五条规定了基本原则：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《说明》也明确规定：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。（三）违规之处本人提出对草签合同中的不平等条款进行批注，遭到了销售人员的拒绝，并被销售人员以若进行批注，即不能正式签约进行威胁。三元嘉业此行为违反了《合同法》平等、公平基本原则。三、不同意合同不平等条款不能正式签约，剥夺了购房者购买自住商品房的权利（一）事实说明2014年12月底选房时，三元嘉业提供了一份格式合同《北京市商品房认购书》，要求本人签署。其中，存在10万违约金条款：认购人需于住建委审核通过后10日内与出卖人签订《商品房预售合同》并交纳房款，认购人逾期未签订预售合同的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方，定金不予退还。2015年1月26日，本人正式签约时，提出要对草签合同不平等条款进行批注也被拒绝，并被销售人员以不同意即不能正式签约不能购买自住商品房进行要挟。（二）理由与依据根据《意见》，自住商品房是由政府提供政策支持建设的普通商品房，产权由政府、购房人共有，用于满足北京本地居民自住型、改善性需求，具有政策性住房和商品住房双重属性。购买自住商品房，需要符合政府规定的购房资格，通过政府规定的申购程序，因此，购买海淀嘉郡自住商品房是全部符合资格、通过摇号程序购房人的权利。（三）违规之处三元嘉业要求购房者限时签署合同，但不允许购房者对购房合同中的不平等条款持有保留意见，不同意不平等条款即不同意整个合同，即不能购买自住商品房，这是对全体购房人购房资格的非法剥夺。四、合同中存在大量免除开发商责任、剥夺业主权利、加重业主责任的不平等条款（一）“逾期交房责任”风险无故转嫁给购房者合同第十一条“逾期付款责任”第2项，三元嘉业将逾期交房责任无故转嫁给了购房者。1、事实说明：由于政府市政配套建设不到位，达不到交房条件的，不视为出卖人逾期交房，买受人不追究出卖人任何责任。2、理由与依据：商品房买卖合同双方是三元嘉业与购房者，按照《合同法》相对性原则，权利义务仅发生在三元嘉业与购房者之间。政府是第三方，政府与三元嘉业之间的关系通过土地出让合同来调整。政府市政配套建设不到位应由三元嘉业与政府进行协调，并承担风险。将此风险无故转嫁到购房者身上并不符合合同相对性原则，是不合理的。3、解决方案：请求删除该条款，市政配套建设不到位带来的无法及时交房风险，应由三元嘉业承担，三元嘉业应按日承担逾期交房违约金。（二）“市政基础设施和其他设施条款”同样存在风险转嫁情况合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”实际与上文所述第十一条“逾期付款责任”第2项紧密相连。三元嘉业同样在本条做了充分调整。1、事实说明：市政基础设施什么时候达到使用条件上，三元嘉业是这样规定的，×年×月×日，达到实际交房时具备使用条件。非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。出卖人应协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。因出卖人自身原因造成的，由出卖人提供代用品。2、理由与依据：这条同样将政府市政配套建设不到位的风险转嫁给了购房者。无水无电的条件下，房屋是不具备交付条件的。三元嘉业本应为此承担违约责任，但通过此条则将风险无故转嫁到购房者身上。3、解决方案：按照合同第十二条规定，明确市政基础设施、其他设施的使用时间：即日达到具备使用条件。若因此延迟交房，应按日承担逾期交房违约金。（三）质量问题的无理推脱合同第十六条“交接手续”第（二）项质量问题的处理上，三元嘉业无理推脱。1、事实说明：查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）项处理：由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准负责修复，并承担修复费用，但前述问题不能作为买受人拒绝接受该商品房或要求出卖人承担逾期交付责任的理由，维修期间不视为出卖人逾期交房。2、理由与依据：质量问题是买卖合同的核心问题，质量有问题不能退货、不能追究逾期交房责任，这个规定实在匪夷所思。该条款属于非常明显的显失公平条款。想象一下，若因质量问题无法交房，购房者不能追究违约责任，且还要继续在外租房，其将承受双重痛苦与压力。3、解决方案：按照第十六条第（二）款第（1）项处理：（1）出卖人应当于×日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理，三元嘉业应承担逾期交房违约金。买受人同时保留退房权利。（四）“交接手续”里惊人的单方违约金还是合同第十六条“交接手续”条款，这一条单方规定了对购房者的惊人违约金。1、事实说明：由于买受人原因未能按期办理交接手续，自《预售合同》约定的房屋交接日起，每逾期一日买受人应向出卖人支付总房价款万分之五的违约金，逾期超过×日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应按《预售合同》约定总房价的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人有权从买受人实际已付款中直接扣除。2、理由与依据：每日万分之五的逾期违约金，总房价款10%的解除违约金，惊人的违约金甚至远高于逾期付款的违约金。为什么？这其实是三元嘉业限制购房者因房屋质量问题、市政建设等问题拒收房屋的杀手锏。这一条与前文所述第十一条、第十三条一脉相承息息相关。但是，房屋交接手续必须是买卖合同双方对房屋质量达成一致的前提条件下，才能办理的。三元嘉业单方面规定了对购房者的巨额违约金，一方面是双方地位不平等的表现，另一方面也无端加重了对购房者的责任与风险。3、解决方案：删除该条款。（五）购房人行使退房权利时将遭受损失合同第十七条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”规定了购房人有退房权利。但是行使该权利将给购房人带来利率差的损失。1、事实说明：该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款基准利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。2、理由与依据：本条会给行使退房权利的购房人带来贷款利率的损失。购房者属于夹心层，很少能够全款支付购房款。因此，公积金贷款与商业贷款是主要选择。4.5%的公积金贷款与6.15%的商业贷款显然远高于人民银行的同期活期存款基准利率。3、解决方案：应改为按照购房人贷款利率支付利息。（六）没有依据的十万违约金合同第二十一条“使用承诺和风险提示”约定了一项十万违约金，但是，这个违约金的收取实在于法于理无据。1、事实说明：买受人擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、房屋外立面效果（包括但不限于改变空调室外机位置、改变外窗颜色等）和用途的，每一次每一项应向出卖人支付违约金十万元。2、理由与依据：之所以这一条于法于理无据，是因为：第一，10万违约金的数额没有任何参考依据。第二，房屋使用发生在商品房买卖之后，三元嘉业与购房者的权利义务应当已经终结。购房者擅自改变建筑主体结构、承重结构等行为，将由物业公司、城管、及其他政府监管部门来监督，完全与三元嘉业无任何关系。三元嘉业将自己扮演为监管者、执法者的角色于法无据。3、解决方案：删除该条款。（七）拖延房产证办理三元嘉业不承担责任合同第二十二条“产权登记”规定了房产证办不下来时的情况，让人惊讶的是，三元嘉业对此约定竟然为不承担任何责任。1、事实说明：如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：买受人不退房，如出卖人未能在第二十二条第（一）款规定日期取得该商品房所在楼栋权属证明的，但出卖人在房屋交付之日起730日内取得该商品房房屋所有权证的，买受人不追究出卖人违约责任。2、理由与依据：发生违约不追究违约责任，相比于前文单方给购房者增加违约金事项而言，实在有失公平。要知道，产权证明对购房人极其重要，若迟迟拿不到房产证，无疑对需要使用房产证的购房人生活带来较大影响。3、解决方案：三元嘉业应为逾期办理产权登记承担违约金责任，具体参照逾期交房违约金处理方式。转移登记条款同样应参照此解决方案。同时，海淀嘉郡业主保留退房权利。五、关于对合同中不平等条款保留日后起诉权利的声明为避免日后三元嘉业发生的可能违约并以合同进行免责的情况出现，本人在此郑重宣布：第一，本人拥有并坚决行使购买海淀嘉郡自住商品房的权利，任何人不能以任何理由非法剥夺。第二，本人同意海淀嘉郡合同主体部分，愿意签约购买海淀嘉郡自住商品房。第三，本人对本申请中提到的海淀嘉郡合同全部不平等条款持有保留意见，并保留因不平等条款而提起诉讼的权利。三元嘉业无权以合同已签署而主张对自己的免责与对本人责任的加重。
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快速的顶起
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必须顶 维护自己的权益
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kfs必须修改合同不平等条约
yunfengleidong
主不主 仆不仆。信息时代 民智已开。不要靠忽悠了事
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