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&中国信贷风险专题分析报告—创新型抵质押业务银行信贷风险分析
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银行贷款利率不断提高中小企业、担保公司应如何应对
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3秒自动关闭窗口购房百事通：贷迟迟办不下来该咋办？ ——凤凰房产北京
购房百事通：贷迟迟办不下来该咋办？
来源：成都商报
购买了一套房子，合同签了5个月银行贷款还是没办下来，想退房开发商又不同意，怎么办？……随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，“房贷难放”成为了房屋买卖双方共同面对的疑难问题。近期有关房贷迟迟未能办下来的疑难问题也明显增多，其中有政策的原因，有开发商的原因，也有购房者自身的原因。本期购房百事通特围绕购房者密切关注的典型问题，请法律界资深人士予以剖析和解答。本期专家：四川华盖律师事务所主任律师徐华【典型案例1】银行放贷延期，未按时付房款谁担责？朱先生于春节后买了一套二手房，首付30%已给房主，剩下70%银行贷款，但现在由于银行贷款未到，导致房款不能按合同约定的日期付清。朱先生想问这算不算违约？银行有无责任？房主是否该要违约金？【律师解答】徐华称，此案是否违约要看《二手房买卖合同》的有关约定，通常来说假如银行贷款不是由于买方个人原因无法办理，买房人可以不承担违约责任，在这个情况下，建议买房人可以和卖房人协商解除合同，由卖房人返还买房人全部已付房款。银行按照相关规定，有权不发放贷款给银行认为不合格的贷款人，所以本案中，银行没有任何责任。假如房主认为买房人违约，那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定，有约定按照约定办理即可。没有约定违约金，买房人有权拒付违约金。【典型案例2】政策变化了，房贷未能办理咋办？林先生2月6日买了一套住房签了商品房买卖合同，房子已经备案，首付也交了，但开发商指定的银行贷款由于种种问题贷不下来，而且取消了房贷优惠并执行基准利率。林先生想问这种情况该怎么办？能否解约并向开发商索赔？如何通过法律途径解决？【律师解答】徐华称，由于在合同签订后出现了林先生无法预计的政策变化，导致合同无法履行，林先生可要求解除合同，要求开发商返还购房款。依据《合同法》司法解释二第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。【典型案例3】房屋被抵押贷款办不成，业主如何维权？李小姐和男友于去年底在成都定购了一套91平米的房子，交了首付款20万元，签订了购房合同与贷款合同，但贷款一直未没下来。三个月后，银行告知李小姐实所购买的房屋早已被开发商抵押，至今仍未解押，所以银行方面根本不可能批复贷款给购房者。李小姐表示，房屋被抵押的情况开发商也已承认，但只说在办理解押，并以“还需要时间”一拖再拖。事后首套房贷7.5折优惠被取消，银行方面表示，贷款可以办理但只能执行基准利率了。对于这样的损失，李小姐想问该如何维护自己的权益？【律师解答】四川华盖律师事务所主任律师徐华表示，如果开发商在出售商品房时，隐瞒了商品房已经抵押的事实，李小姐可以起诉开放商要求解除合同，并双倍返还已付房款，即李小姐向开发商支付20万首付，可以要求开发商返还40万元整。徐华称，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释，第九条明确规定出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。不过，徐华律师认为，如果李小姐不愿意解除购房合同，选择要履行购房合同的话，即使75折利息优惠取消了，由于李小姐没有证据证明75折利息取消为开发商造成，所以一旦产生纠纷也很难主张。【典型案例4】抵押房查封，谁有优先受偿权？刘女士的丈夫3年前在银行办理了期房按揭贷款，当时签订了抵押合同但未做预抵押登记，现在房子已办理房产证，但因产生经济纠纷房产被法院查封。刘女士想问，如果第三人胜诉，银行是否就该房产有优先受偿权？如果没有，银行应通过何种方式保障抵押权？另外，该抵押合同为物权法实施前签订，如果是物权法实施后签订银行是否可优先受偿？【律师解答】徐华表示，如果抵押合同没有在房管部门办理抵押登记，按照《担保法》的有关规定，抵押合同无效。假如房产因债务被查封，银行没有优先受偿权。银行在没有优先权的情况下，可以按照和刘女士签订的《贷款合同》的有关约定，要求刘女士归还全部欠款。《物权法》施行后并未改变《担保法》有关房屋抵押的规定，假如没有办理抵押登记，抵押合同无效定，因此《物权法》施行后银行依然没有优先受偿权。徐华律师解释，依据《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。而《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。根据相关规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（注：解答内容仅供参考）成都商报记者万金龙温馨提示您问我答如果您有与房子有关的疑难问题希望得到支持，可以向成都商报“购房百事通”栏目求助，本栏目将重点关注典型问题。求助办法如下：◎将问题以邮件形式发送至；◎加入购房百事通QQ群“购房维权沙龙”（群号）提出问题
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3月，随着市场逐渐好转，楼盘人气回升，开发商对于开年楼市的政策也开始明确。不少开发商“暗降”促销，快速出货，而部分开发商则由于项目销售好，悄悄上涨房价，3月房价也因此出现两极分化现象。
在北京青年报记者的调查了解中，大部分通州和亦庄区域新推的楼座，基本与2月份的价格相差无几。张大伟还预计，“大概在今年4月份以后，北京楼市成交会出现一个井喷，届时库存一旦消化完之后，4月份的房价将会有明显的变化。
3月18日，国家统计局网站发布2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。令市场不解的是，从流动性看，央行应该说已经放开了货币信贷的力度，这对房地产复苏本应有着积极和正面的影响。
邦泰置业起步于舟山，自1998年至今，先后开发了浙江舟山的新城花园、新城时代、东海豪庭、邦泰城、上海剑桥府邸等项目。上海农工商房地产在2014年初以10.52亿拿下临城LKa-3-23地块（舟山中学东侧），楼板价5110元/平方米，与邦泰此前所拿的地块相比，地价已经开始回落。
今天上午，国家统计局发布“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”...
6200元/平米
16000元/平米
38000元/平米
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最近购买了一套商品房,准备在银行按揭贷款,快一个月时银行打电话说不放款,其原因......
提问者：| 浏览次数：59次 |问题来自：天津
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回答 共2条
12:02|来自：天津
房地产开发商信誉不良，或者个人征信有不良记录
16:11|来自：天津
具体详情 一般都是 个人真信
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文明办网文明上网 举报电话：010- 举报邮箱：从三成降为二成 品尝住房抵押贷款的鲜美滋味
　来源：每日经济新闻
作者：尹中立
　　最近，有不少媒体报道有些商业分行开始对住房抵押贷款松绑的消息，将个人首付从三成降为二成，有的还将贷款的利率作了下调。这些消息无须得到确切的证实，因为这是市场竞争的必然结果，即使现在没有出现，将来也会出现。　　银行对住房按揭贷款情有独钟的原因之一，是银行监管制度的变化。2004年之后，我国银行开始实施资本充足率管理，在此约束下，商业银行一边通过各种方式补充资本金，一边调整自己的业务结构，尽可能地扩大低风险的业务。　　对于银行而言，低风险的业务主要有两类，一类是政府，另外一类就是住房抵押贷款。我国目前的债券市场容量还十分有限，银行还不可能通过大规模地增加持有债券数量的方式，完成自己的业务结构调整。而最近几年的住房抵押贷款业务的高速增长，让银行找到了调整自己业务结构的出路，几乎所有的银行都将抵押贷款作为未来的战略重点来发展。　　商业银行垂涎于住房抵押贷款的另外一个重要原因，是住房抵押贷款的风险与收益不对称，风险小而收益大。一般而言，低风险的贷款，利率也应该较低，这样才符合风险与收益对等的原则。在美国等利率市场化程度高的国家，住房按揭贷款的利率比公司贷款的利率要低很多，有的住房按揭贷款的利率只有公司贷款利率的一半。在另外一些国家，利率市场化程度不高，但政府强行规定按揭贷款的利率比公司业务贷款低。而我国的住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同，收益与风险脱节，使住房抵押贷款市场出现了恶性竞争局面。在利率市场化还不能发挥作用的情况下，银行必然以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务，这是房地产金融风险的制度性原因。　　国外早有前车之鉴。上个世纪80年代后期，日本出现了连续5年的房地产价格的高速上涨，产生了严重的房地产泡沫，日本银行监管制度的变化导致商业银行对房地产贷款的偏好是重要原因之一。1985年前后，为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。　　日本的银行资本金比率一直比较低，平均只有3%左右，与8%的标准有很大的差距。当时的日本政府执行双重标准，银行既可以按照日本本国的4%的标准，也可以按照8%的国际标准，对于有海外分支机构的银行，必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，调整银行资产结构也成为当然的选择。房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款业务风险的一半，意味着银行发放相同数量的贷款，如果是房地产抵押贷款，只需要一半的资本金即可。受此影响，日本的银行将资金大量投放到不动产领域，助长了房地产泡沫。　　在目前的利率水平下，商业银行是不会真正执行紧缩的房地产金融政策的，正确的办法是降低房地产住房抵押贷款的利率，拉开住房抵押贷款与公司贷款的利率差距。只有这样，银行之间在按揭贷款市场的恶性竞争才会消除，房地产金融的系统风险才会降低。