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来源：　　作者：李平;
初探房地产开发项目的风险及其控制方法——以东南国际航运中心项目为例　 一、东南国际航运中心项目简介该项目占地10.47万平方米,总投资约55亿元,总建筑面积约65万平方米,拟建设成东南国际航运中心的综合政务服务中心、航运服务企业集聚中心、航运交易和商务中心,并将成为厦门港口城市乃至整个海西的地标性建筑。日开工,力争项目2016年建成投用。东南国际航运中心总部项目由一栋联检服务大楼、一栋酒店、一栋会展中心、三栋配套商务写字楼组成。项目将围绕航运交易的核心功能,形成以航运办公为主,兼具商务办公、酒店、会展会议、休闲购物中心等综合商业配套的多功能商务社区,成为拉动经济发展新的增长点,成为国际一流的国际航运中心软硬件运转平台,打造高水准的大通关与综合政务服务窗口,电子口岸与第四方物流平台、航运要素集聚的特色交易服务中心、金融中心、总部经济聚焦商区,构建东南国际航运中心的主要窗口和服务品牌。二、房地产投资风险的分类1、自然风险。自然风险又可以称为不可抗力造成的风险。由于自然环境或者突发的自然灾害,如地震、台风等,造成工期的延误,或者因自然灾害造成的破坏而不得不返工等。这些都是人为因素所不能抗拒的,一旦发生,将造成数额巨大的经济损失。2、市场竞争(本文共计2页)　　　　　　　　　　
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单期定价：8.00元/期全年定价：3.20元/期　共76.80元
　　　　　　携手禹达波坦塔机打造厦门东南国际航运中心新高度 17:20来源：作者：羽声【 独家报道】7月的厦门天气闷热潮湿，有这么一群人—中建三局和厦门禹达的员工，正夜以继日的奋斗着，他们所为之努力的，正是位于海沧湾边的一个特殊工地——厦门东南国际航运中心。厦门东南国际航运中心是国务院批准的继上海、天津、大连之后的第四个国际性航运中心。可以说，东南国际航运中心的建设是厦门港的一次“升级”——进化成为国家和地区参与国际分工和资源配置的重要平台。厦门最终将形成以国际贸易中心、金融中心、经济中心为依托的国际航运枢纽、国际化港口城市。在海沧区建设热度最高的，当属海沧内湖36#、37#海沧CBD规划地块——这里是东南国际航运中心总部大厦项目所在地。日前，记者来到建设现场时，施工车辆往来不息，桩基施工的撞击声此起彼伏……
承接东南国际航运中心总部大厦A-F栋高层建筑搭建工作的厦门禹达商贸有限公司总经理陈伟峰站在展板前，十分自豪地向记者介绍：“东南国际航运中心用地面积10.45公顷，总建筑面积约60.62万平方米，总投资约55亿元，可以说是‘大手笔’”。据记者所搜集的建筑群的一些具体数字，便能看出它的规模之大：36#地块占地约2.6万平方米，总建筑面积20.2万平方米，规划建设两座分别为28层和33层的5A甲级商务写字楼；37#地块占地约7.85万平方米，总建筑面积约40.5万平方米，由一栋20层的联检政务中心大楼、35层的联检商务中心大楼、32层的五星级国际酒店和2-4层的商业配套会展中心组成。从效果图上看，东南国际航运中心总部大厦的规模可谓“绝对的地标”：其拥有A-F六栋高层建筑物，外观随内湖而建，融入“风帆”、“海滩”等设计元素，外观灰白色调，极具震撼力，让人过目不忘。
厦门国际航运中心效果图
东南国际航运中心属于计划型项目，特点是工作量大且工期紧张，必须在规定时间内完成施工任务。而厦门是一个岛屿城市，项目本身更地处海湾附近，极易受到海风、台风的侵扰，给工程作业带来了诸多挑战。于是乎，塔机的性能几乎决定了整个工程的进度，每一台塔机都在这里接受着最为苛刻的施工环境。波坦十台塔机被委以重任，吊起这一艰难而伟大的项目。
厦门东南国际航运中心项目工地上的波坦塔机
十余年他独钟于波坦塔机
谈及和波坦的合作和使用体会，厦门禹达总经理陈伟峰娓娓道来:“厦门禹达拥有数十台波坦塔机，而且所有型号都是320吨米及以上的大型塔机，自1998年厦门禹达与波坦结缘，十几年来双方一直在并肩携手共同成长。”在成为的福建地区代理及租赁公司负责人以前，厦门禹达的总经理陈伟峰有着多年的设备管理者经验，通过对各塔机的使用和对比，他独钟于波坦塔机。日，他成为了波坦张家港工厂出厂的标识性塔机——第5000台塔机的购买者。多年来，厦门几乎所有的高层建筑都是由陈伟峰和他的数十台波坦塔机共同而战的伟绩。波坦塔机优秀品质被充分验证，使用性能稳定，安全装置可靠、灵活、运行成本低、故障率低，这些词汇成了波坦塔机的代名词。它们是禹达发展历程的见证者，更是参与者。
厦门禹达商贸有限公司总经理陈伟峰
谈及此次项目波坦塔机的表现，厦门禹达总经理陈伟峰信心满满:“此次承接中建三局负责的东南国际航运中心总部A-F楼所使用的塔机90%采用了波坦品牌，主要为MC480和MCT370塔机。该项工程的难点在于所建的A-F塔楼属于大型桶型钢结构（异形钢结构）建筑物，模版比较复杂，线性控制比较难，根据应力相等的原则，对整个建筑刚性要求很高，钢材吊装需求量很大，而波坦塔机则完美的完成了这次吊装工程作业。”
在和陈伟峰的攀谈中记者得知，东南国际航运中心项目A-F号楼的建设高度几乎达到了200米，在厦门，像这样超高的新地标工地就不下五六处。厦门近几年建的新地标项目中，经常会出现波坦塔机的身影。究其原因，波坦塔机优异的稳定性是赢得客户青睐的关键。
当问起选择波坦塔机的原因，陈总笑着回答:“原因其实很简单。在厦门，我接触波坦塔机这么多年以来，从来没有见到波坦塔机出现过任何施工事故。这样过硬的产品质量，有何理由不点名使用呢？”
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11月25日，三一43款全系列创新产品亮相上海宝马展……
·····年失200亿 潘康纳钲谌莶幌铝郊腋叨MALL？
　　6月8日，上市公司(,)的核心资产、位于深圳中心区的皇庭广场主力店--意大利奢侈品百货COSCIA开店迎客，距皇庭广场当初许诺日子迟了2个月。开业两个月后，记者在周末到该商场采访，只见店内灯火辉煌，然而客流十分稀少。皇庭广场一直对外宣称，将要建成继万象城之后深圳的另一个奢侈品集散地，然而种种迹象让人心生疑虑，昔有西武百货分手中信，今有皇庭门可罗雀，万象城之后，深圳是否还能存活另一个奢侈品购物中心？
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　　（深圳皇庭广场夜景/图片来源网络）
　　却仍有开发商“不信邪”，据了解，未来两年，深圳将有10个大型购物中心投入运行，定位于高端的仍不在少数，这些新进入的竞争者能否突破深圳高端的魔咒？令人替他们捏一把汗。
　　接连折戟的高端MALL
　　开业两个月的皇庭广场，上市公司深国商不惜血本引入的高端商场COSCIA，已经成了寄予厚望的扭亏神器：公司曾对外宣称：预计最高空置率的第一年（2014年）可实现毛收入3.4亿元，净收益2.6亿元。而据深国商一季报，其今年因皇庭广场商铺租金及管理费而增加的收入仅1141.3万元，要完成3.4亿元的目标，就要靠COSCIA贡献的大幅利润。
　　7月8日，记者走访皇庭广场发现，开业两月的COSCIA店内灯火辉煌，12个国际一线奢侈品牌店全部营业，但店内稍显冷清，这一层除了COSCIA以外，其他店铺都未开业。整个商场的空置率高于60%。
　　COSCIA来头不小，作为意大利南部地区奢侈品行业最大的百货连锁企业之一，COSCIA只进驻城市中心的核心商圈、高端购物中心，要求商场的相关高端业态须吻合。而深圳皇庭广场，是COSCIA进入中国设立的第一个店中店。
　　而深国商为了引入COSCIA，提供了十分优厚的条件：2013年年报中披露的经营性出租合同条款显示，其子公司融发投资将为COSCIA提供品牌进场费与装修补贴金额合计为9871万元，截止日已支付987万元；租赁期内，融发投资保证COSCIA每年的最低销售额不低于1.5亿元保底销售额。如果COSCIA销售低于1.5亿元，由融发投资出资购买COSCIA经营的商品，直至达到保底销售额。
　　但根据深国商刚刚发布的2014年半年报业绩预告，上半年归属于上市公司股东的净利润预计亏损8000万元到9500万元，而去年同期亏损金额为3954万元；基本每股收益预计亏损约0.36到0.43元，同比去年0.18元，每股亏损金额继续拉大。公司解释，商场刚刚开业，尚处于培育期，但外界对于COSCIA能否助力皇庭业绩腾飞，抑或者重蹈西武与中信昔日的覆辙，存在不少的疑虑。
　　2002年，深圳首家购物中心--中信城市广场开业，引进了深圳第一家奢侈品百货“西武”。据称，占据中信城市广场三层楼的西武高端百货是当时深圳人接触国际奢侈品的第一个窗口，声名远扬。
　　然而短短两年之后，中信城市广场便遭遇了劲敌。2004年，深圳万象城开业，一举成为全国奢侈品最密集的区域，从此作为深圳标志性的购物中心，地位一直无人撼动。2009年7月，LV将其亚太区最大的旗舰店开到万象城，并撤出中信城市广场的西武百货，此后，各奢侈品品牌开始独立开旗舰店，作为代理方的西武从此难以拿到新品好货。
　　2012年10月，西武正式撤出中信城市广场，随着主力店的撤离，不少商铺也纷纷撤离，购物中心从此进入了漫长的调整期。平安商用置业公司相关负责人曾表示，购物中心至早要到今年3月才能正式开业，然而记者在7月8日走访发现，购物中心除了负一层一众轻奢品牌维持营业以外，1至3层只有3家店在营业，其余商铺都被围栏围了起来，没有任何装修的动静，招商难导致整个商场的的空置率极高。昔日中信城市广场靠西武撑起门面的盛况已不再。
　　事实上，另外一家上市公司(,)在深圳中心区建立大型奢侈品购物中心的尝试并不成功。
　　2011年，天虹商场花巨资改造其位于深圳福田中心区的一个购物中心，命名为“君尚百货”，这也是公司第一个品牌升级的高端商场，开业之初，引入了名表、奢侈品服装品牌多个，并持续进行促销活动。但随后两年，商场一楼重点引入的名表、高端服装品牌悉数离场，替代它们的，是较为低端的鞋履、轻奢服装品牌。3万多平米的营业面积，2013年带来的净利润仅为2800多万。
　　一签多行流走的200亿
　　“我们品牌每个月都有销售额排行，从2009年开始，深圳店的销售收入就跑在昆明、成都等西部省会城市的后面，差距越来越大。”一家国际奢侈品店深圳店长告诉记者。在外界看来，深圳没有老龄化困扰，人均可支配收入也长期在国内名列前茅，为何在高端百货销售商，尚且还不如西部一些省会城市？
　　消费外溢是很重要的因素，自日起，持有深圳本市户籍人士可以享有“一签多行”。据港府网站显示，在2013年6月至2014年5月的一年内，“一签多行”访港旅客达1322万人次，消费金额约为455.4亿元，从日用品、食品到珠宝首饰、奢侈品牌，购物种类不一而足。到香港“扫货”早已成为深圳居民行程中的一大项目。深圳市零售行业协会的调查显示，从连续4年的数据可以看出，自年，深圳市民赴港购物的比例除2012年外，几乎翻倍增涨。有媒体报道港澳每年分流深圳的消费额达到200亿元以上。
　　留不住本地消费者，深圳商家陷入尴尬处境，同样的，深圳各个口岸汹涌的人流，带给本地百货业的消费也不尽如人意。
　　记者在采访中发现，尽管深圳今年大力发展会展业，最重要的“高交会”期间，很多参会者也选择持通行证出境购物，他们在深圳本地，首选也是东门、华强北等中低购物商圈，“香港奢侈品就算定价相同，旅客也能赚个差，打个八折，肯定是首选香港。”有游客告诉记者，尽管很多人是经深圳往香港购物，但在深圳本地最大的消费项目是住宿和餐饮，购物占比非常小。
　　这样的消费模式也就可以解释，为什么皇庭广场选择开在深圳会展中心对面，但COSCIA的人流仍然门可罗雀，因为价格因素，消费者宁愿舍近求远，多走一点路到境外消费。
　　财富品质研究院和对外经济贸易大学奢侈品研究中心联合公布的《2013中国免税报告》指出，大众消费者由于对奢侈品价格敏感，首选免税店（33%），其次是在外时选择境外门店购置（22%），第三是境内商场（21%）；当消费者的资产在万人民币之间时，优先选择境外门店（32%）、免税店（30%）以及境内商场（17%）；而对于资产超过5000万人民币的富豪人群特别是资产过亿的超级富豪们，境外门店购物的比例更是高达39%。从报告披露的数据可以看出，无论是哪一群体的奢侈品消费，境内商场都不是其首选，国内高端消费的外溢情况明显。国内奢侈品牌与境外的明显价差，已经逐步把国人的奢侈品消费推向境外，毗邻港澳的深圳，为购物者提供了天时地利的条件，本土奢侈品购物中心的生存状况明显被波及。
　　反腐雪上加霜
　　自2004年开业以来，华润万象城坐稳了深圳奢侈品消费的龙头老大地位，世方商业地产顾问机构总经理李仁斌认为，其传统的高消费商圈、抢占了奢侈品旗舰店进驻的先机、良好的物业规划，都是其成功的重要原因。另外还与其截留了部分到香港购买奢侈品的商务消费有关（提供发票报销，使一部分访问深港的商务消费留在了深圳）。实际上，过往几年，深圳的奢侈品店生意来源就在能够开出发票，将一些商务消费、不方便出境人士一网打尽，但随着反腐力度的加大，名表、名包、奢侈品服装不同程度出现滞销，这一部分的消费严重萎缩。近日，记者在深圳万象城发现，原来占据位置的法国一线奢侈品牌卡地亚，其经营面积也从两层缩减为一层。而位于深圳华侨城商圈的益田假日广场，卡地亚的招牌也悄悄的撤下。
　　而深圳土生土长的百货上市公司，天虹商场、茂业国际、岁宝百货等，在这样的形势下，唯有依靠向深圳以外扩张来求得生存空间。
　　以深圳零售业大鳄茂业国际为例，2013年报显示，公司目前在华南的门店仅有9个，而西南、华东分别有12家分店，虽然(,)北店已经仍是营业额最大的门店，但该店去年的年增长不到5%，北伐和西拓是必然的选择。
　　而门店偏重华南的天虹百货，也在年报表示，尽量将渠道下沉，并向西发展。去奢侈品化成了他们共同的选择。
　　但仍然有人奋力冲入这个围城，高力国际的研究报告显示，2014年深圳将有近十座大型购物中心投放到市场，预计会集中在下半年入市，共计约150万平方米新增供应，相当于整个深圳市场现有存量的六成。深圳市政府的城市更新改造中，很多是以“城市综合体”的模式运作的，这一模式中往往就有一个相对定位高端的购物中心，但这样的购物中心能够获得区域消费者接受，目前仍然存在很大的未知因素。
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