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房地产行业正面临销售减缓、利润下滑、库存高企加剧融资难的状况 多项财务指标恶化压力加剧
来源：现代快报
陆续出炉的2014年房企&成绩单&显示，房地产行业正面临销售减缓、利润下滑、两极分化的状况。从目前已公布的40家上市房企销售业绩看，有24家未完成年度任务，其中包括排在前十名的保利、中建、世茂、华润置地4家企业。中小型房企更是惨淡，如当代置业的100亿元年度销售目标，实际只完成73.5亿元。
不同梯队业绩分化加剧
在A股已公布财报的36家上市房企中，7家房企预告亏损，17家房企预告净利润同比下滑。&成绩单&还显示出，房地产行业正逐渐分化为三个梯队，不同梯队业绩的分化正在加剧。
第一梯队为销售额突破千亿元的房企，目前有绿地、万科、万达、恒大、保利、碧桂园、中海、中建8家。其中，领跑地产板块的万达集团2014年收入2424.8亿元，同比增长30％。
第二梯队的房企销售额主要在300亿元到800亿元之间，有绿城中国、世茂、融创、华润、富力等。
第三梯队则是300亿元规模以下的中小房企，该梯队不少房企同比增速已降至个位数甚至负增长，如莱蒙国际2013年实现了61％的业绩增长，而2014年的销售增速仅为6％；瑞安房地产2014年销售额同比大降41％。
业绩分化伴随而来的是并购潮。克尔瑞监测数据显示，近三年房地产行业并购金额持续快速上升，并在2014年实现跨越式增长，全年并购标的交易达245宗，总价值达1210亿元，同比增长约80％。
房企资金压力凸显
&大多数中小房企根本拿不到贷款，现金流快干了。&福建三明一家房地产企业总经理巫朝魁坦言融资是房企最大痛处，&目前银行针对中小开发商的开发贷已&事实停贷&。&
福建一家上市房企内部员工也告诉记者，公司因资金链紧张，向员工高息借贷，月息两分五左右，同时还鼓励员工认购集团开发的商品房。
据券商申银万国统计，截至2014年三季度，其监测的A股百强房企加权计算后的净负债率为103.5％，为2007年以来的最高水平。某研究中心统计数据则显示，2014年三季度末，A股139家房企中，4家大房企净负债率为62％，环比下降2个百分点，负债水平合理；15家中型房企净负债率为137％，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线。
库存高企则令开发商资金链更加紧绷。国家统计局最新数据显示，2014年末，商品房待售面积同比增加12874万平方米，销售面积同比下降7.6％，全国房地产开发投资增速继续回落，其中定金及预收款下降12.4％。
伴随着2014年销售面积的下滑，中国开发商的经营状况也在急剧向下。过去十几年来，中国房地产市场需求规模处于高速增长期，房价和土地价格均保持快速上涨，开发商单靠持有资产的升值即能实现盈利。
然而，进入2014年，房地产市场回归均衡，房价由过往的单边快速上涨转为上下区间波动，成交量同比亦出现下滑。相应地，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，库存和成本不断上升，利润率开始下滑，房企负债率高企、资金短缺等问题突显。简单的规模扩张、增加利润的方式，在2014年已经走到尽头。重压之下，房企转型成为2014年的主题，并且将延续到2015年。而其中最关键的是融资的转型即地产金融化的趋势，包括万科、万达、绿地、复星等都在寻求金融化、轻资产的路径;一些中小房企则面临资金链危机，甚至出局的境况。
多项财务指标恶化
据中原地产研究部统计，截至日前公布2014年年报预告的上市房企合计38家，整体看降温趋势明显：38家企业中首亏达到了9家，预减续亏4家，略减3家。合计有17家企业业绩相比2013年出现了下滑。
细分来看，房企的多项财务指标在2014年开始恶化。首先是库存。截至2014年三季度末，A股143 家房企累计库存绝对值达19622亿元，同比增长25.4%，创下历史新高。剔去其中已售未结的项目，即预收账款，上市房企的真实库存也达到13431亿元，同比增36.61%。据世联行估算，上述库存大致需要3.1年的时间进行完全去化，这个时间接近2008年和2011年的峰值，反映开发商去化压力大。
库存高企带来的是供求关系逆转，市场竞争激烈，房企不得不加大销售费用抢夺市场份额。另外，拿地成本不断提高，间接使开发商增加对现金的需求，扩大融资规模，从而导致2014年上市房企财务费用上升。行业平均三费占比达到11.22%，为五年来最高水平。其中销售费用上升0.37个百分点，管理费用上升1.04 个百分点，财务费用上升1.05个百分点。
由于行业总体销售收入放缓而费用大增，房企经营现金流严重短缺。数据显示，2014年前三季度A股上市房地产开发商经营活动产生的现金流净额为-1297.27亿元，负值缺口同比大幅上升77.3%;筹资活动产生的现金流净额是1888亿元，较去年同期上涨55.1%。
与此同时，上述房企同期营业收入达4551.87亿元，同比仅增长9.7%，增速较2013年的36.41%明显放缓;毛利率为32.7%，同比略微下滑2.4个百分点;净利润率为511.74亿，同比下滑10.5%，归属上市公司股东净利润458.92 亿，同比下降8.1%。
张大伟认为，美联储可能逐渐加息、人民币贬值对中国房地产市场影响均偏负面。过去巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧中国房企的&钱荒&窘境。
由 xsekp 最后编辑于
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现在劝人买房就是害人
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玩命活着，活着玩命，明白这个道理就释然啦！
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＞＞＞某投资公司投资甲、乙两个项目所获得的利润分别是P（亿元）和Q（亿元..
某投资公司投资甲、乙两个项目所获得的利润分别是P（亿元）和Q（亿元），它们与投资额t（亿元）的关系有经验公式P=163t，Q=18t．今该公司将5亿元投资这两个项目，其中对甲项目投资x（亿元），投资这两个项目所获得的总利润为y（亿元）．求：（1）y关于x的函数表达式；（2）总利润的最大值．
题型：解答题难度：中档来源：不详
（1）根据题意，得y=163x+18（5-x），…（6分）x∈[0，5]．&…（8分）（注：定义域写成（0，5）不扣分）（2）令t=3x，t∈[0，15]，则x=t23，y=-t224+16t+58=-124（t-2）2+1924．…（12分）因为2∈[0，15]，所以当3x=2时，即x=43时，y最大值=1924．…（14分）答：总利润的最大值是1924亿元．&…（15分）
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据魔方格专家权威分析，试题“某投资公司投资甲、乙两个项目所获得的利润分别是P（亿元）和Q（亿元..”主要考查你对&&函数的单调性、最值，指数函数模型的应用，对数函数模型的应用&&等考点的理解。关于这些考点的“档案”如下：
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函数的单调性、最值指数函数模型的应用对数函数模型的应用
单调性的定义：
1、对于给定区间D上的函数f（x），若对于任意x1，x2∈D，当x1＜x2时，都有f（x1）＜f（x2），则称f（x）是区间上的增函数；当x1＜x2时，都有f（x1）＞f（x2），则称f（x）是区间D上的减函数。
2、如果函数y=f（x）在区间上是增函数或减函数，就说函数y=f（x）在区间D上具有（严格的）单调性，区间D称为函数f（x）的单调区间。如果函数y=f（x）在区间D上是增函数或减函数，区间D称为函数f（x）的单调增或减区间&&3、最值的定义：最大值：一般地，设函数y＝f（x）的定义域为I，如果存在实数M，满足： ①对于任意的x∈I，都有f（x）≤M；②存在x0∈I，使得f（x0）＝M；那么，称M是f（x）的最大值．最小值：一般地，设函数y＝f（x）的定义域为I，如果存在实数M，满足： ①对于任意的x∈I，都有f（x）≥M；②存在x0∈I，使得f（x0）＝M；那么，称M是f（x）的最小值
判断函数f（x）在区间D上的单调性的方法：
（1）定义法：其步骤是：①任取x1，x2∈D，且x1＜x2； ②作差f（x1）-f（x2）或作商 ，并变形；③判定f（x1）-f（x2）的符号，或比较 与1的大小； ④根据定义作出结论。（2）复合法：利用基本函数的单调性的复合。（3）图象法：即观察函数在区间D上部分的图象从左往右看是上升的还是下降的。指数函数模型的定义：恰当选择自变量将问题的目标表示成自变量的函数f（x）=a·bx+c（a、b、c为常数，a≠0，b＞0，b≠1）的形式，进而结合指数函数的性质解决问题。指数型复合函数的性质的应用:
(1)与指数函数有关的复合函数基本上有两类：；②.无论是哪一类，要搞清楚复合过程，才能确定复合函数的值域和单调区间，具体问题中，a的取值不定时，要对a进行分类讨论．(2)对于形如一类的指数型复合函数，有以下结论：①函数的定义域与f(x)的定义域相同；②先确定函数f(x)的值域，再根据指数函数的值域、单调性，确定函数的值域；③当a&l时，函数与函数f(x)的单调性相同；当O&a&l时，函数与函数f(x)的单调性相反.对数函数模型的定义：
恰当选择自变量将问题的目标表示成自变量的函数f（x）=mlogax+n（m、n、a为常数，m≠0，a＞0，a≠1）的形式，进而结合对数函数的性质解决问题。
对数函数模型解析式：
f（x）=mlogax+n（m、n、a为常数，m≠0，a＞0，a≠1）用函数模型解函数应用题的步骤：
1.审题：弄清题意，分清条件和结论，确定数量关系，初步选择数学模型；2.建模：将自然语言转化为数学语言，将文字语言转化为符号语言，利用数学知识，建立相应的数学模型；3.求模：求解数学模型，得出数学结论；4.还原：将数学问题还原为实际问题的意义。
发现相似题
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为兴趣而生，贴吧更懂你。或外企在智利利潤再投資額提高
16:11:37 資訊來源：三點鐘報
　　智利《三點鐘報》9月27日消息，智利外資委員會副會長表示，今年上半年外資在智利投資額為68.84億美元，同比下降13%。& 　　但外國投資的利潤再投資額有所提高，利潤再投資額為43.34億美元，同比增長9%，佔全部外資投資的63%。副會長表示，這表示外國投資者更願意將所得資金再次在智利進行投資而非轉回本國。& &&& 他認為，2010年外國企業在智利的投資額創記錄，這是今年投資額相對減少的原因。在所有投資額中，礦業投資仍佔較大比重。& 　　關於資金來源國，在智利投資最多的是美國，今年1-6月份該國在智利投資13.07億美元，佔在智利的外國投資總額的18.5%；其後是西班牙，9.02億美元，佔12.8%。& 　　目前智利政府正致力於外資來源國多樣化，比如吸引亞洲國家的投資。副會長表示，今年來自中國的投資意向額為2.05億美元，該投資金額是歷史未有的。在1974年-2010年期間，中國在智利投資總額為8500萬美元。