[转载]股票期权2月9日开闸&四类个股迎来升机日&n
股票期权2月9日开闸 四类个股迎来升机
日&15:09&&投资快报&&
　　编者按：
　　期待已久的股票期权正式开闸。证监会新闻发言人邓舸昨日表示，证监会批准上交所开展股票期权交易所试点，试点范围为上证50ETF期权，正式上市时间为日。业内人士表示，四类股票有望受益股票期权的推出，包括券商股、期货公司或参股期货类个股、开发交易软件类个股、被选为股票期权标的个股(如上证50成份股)。
　　上证50ETF期权2月9日上市
　　重量级的金融衍生产品股票期权正式开闸。1月9日，证监会正式发布《股票期权交易试点管理办法》及证券期货经营机构参与交易试点指引等配套规则。证监会新闻发言人邓舸昨日表示，证监会批准上交所开展股票期权交易所试点，试点范围为上证50ETF期权，正式上市时间为日。
　　邓舸称，股票期权包括以单只股票的期权和ETF期权，均是国际资本市场重要的期权品种，具有其他期权无法替代的产品，目前50多个国际资本市场，除了沪深交易所外均有期权产品，在我国试点股票期权，有助于完善价格发现，有利降低市场波动，培育机构投资者提升行业竞争力。
　　目前股指成交屡创新高，牛市已经得到越来越多人的认可，趋势一旦形成，则绝非推出一个新金融工具能扭转的，并且上证50ETF期权的推出也代表了高层金融发展的决心。根据国外经验，期权作为金融工具的重要一环，可以增加市场对冲流动性。期权的推出或对上证50ETF的扩张有促进作用，对50ETF所涉及的蓝筹指数基金形成利好。
　　分析认为，就上证50ETF本身来看，由于其门槛以及专业性等原因，上证50ETF期权推出初期必然是机构对冲主要工具，对市场资金分流可能非常有限，就股指本身而言，期权的推出短期可能造成有限波动，长期而言是金融发展的必经之路，将使国内市场更加成熟。
　　个人入市门槛50万
　　此前，上交所于日已经发布《股票期权试点交易规则征求意见稿》，来自上交所的征求意见稿显示，个人投资者参与期权交易，应当符合下列条件：首先是证券市值与资金账户可用余额合计不低于人民币50万元；指定交易在证券公司6个月以上并具备融资融券业务参与资格或者具备6个月以上的金融期货交易经历。或者在期货公司开户6个月以上并具有金融期货交易经历；具备期权基础知识，通过认可的相关测试；具有相应的期权模拟交易经历；具有相应的风险承受能力等。
　　期权合约的到期日为到期月份的第4个星期三，该日为法定节假日、休市日的，顺延至下一个交易日。期权合约的交易时间为每个交易日9:15至9:25、9:30至11:30、13:00至15:00。其中，9:15至9:25为开盘集合竞价时间，14:57-15:00为收盘集合竞价时间，其余时段为连续竞价时间。
　　期权交易实行做市商制度和投资者适当性管理制度。期权做市商对上交所挂牌交易的期权合约提供双边持续报价、双边回应报价等服务，并对个人投资者参与期权交易的权限进行分级管理。
　　期权交易的申报数量为1张或者其整数倍，限价申报的单笔申报最大数量为10张，市价申报的单笔申报最大数量为5张。期权交易实行价格涨跌幅限制，申报价格超过涨跌停价格的申报无效。上交所交易主机于每日日终，对同一合约账户持有的同一期权合约的权利仓和义务仓进行自动对冲。
　　期权竞价交易实行熔断机制。连续竞价交易期间，合约盘中交易价格较最近参考价格上涨或者下跌超过50%，且价格涨跌绝对值大于该合约最小报价单位5倍的，该合约进入3分钟的盘中集合竞价交易阶段；盘中集合竞价交易结束后，合约继续进行连续竞价交易。
　　股票期权提升正股活跃度
　　机构普遍认为，作为具备高灵活性的金融衍生品，股票期权有利于金融市场向多元化与纵深化发展，能显著提高现货市场流动性。
　　期权主要分为看涨和看跌两大类。从海外经验看，股票期权推出后，往往对标的交易量有一定拉动作用。这是因为期权拥有双向交易、日内回转交易的特点，能吸引大量投机资金参与，随之带来了较多套利机会。机构投资者是套利交易的主要参与者，寻找期权套利机会必须配置正股，正股交易活跃度因此得到提升。
　　券商人士表示，股票期权是对融资融券业务的重要补充，尤其是融券。目前很多券商的券源有限，“一券难求”的状况经常出现，但股票期权不存在这样的问题，可以更好地满足投资者的做空需求，同时增加券商的收入渠道。在推出初期，股票期权的流动性提供者将以机构为主，股票期权更适合机构对冲风险或进行套利。
　　齐鲁证券分析师表示，股票期权与股权分置改革时出现的权证类似，具有T+0、有到期日等特点，波动性更大，风险也更大，一般被认为有助于标的活跃。其中，看跌期权买方通过正股下跌获利，这使做空获利更具可行性。
　　国泰君安认为，一旦ETF期权试点启动，将提升市场对个股期权推出的时点预期，前期进行仿真交易的(72.84, 1.76, 2.48%)(601318)和(23.74, -0.40, -1.66%)(600104)在ETF期权推出后将得到更多关注。
　　券商经纪业务将增收一至两成
　　股票期权之所以如此受重视，是因为该衍生品对市场具有强大的影响力。从全球衍生品成交看，自2012年，股票期权成交量超过股指期权，成为成交量第一的品种，并将这种势头延续到2013年。近10年，股票期权成交量占所有衍生品市场成交量的20%左右。
　　从经纪业务手续费角度观察，据(14.37, -0.12, -0.83%)研究，在美国市场上，CBOE(芝加哥期权交易所)发布的数据显示，2010年美国所有交易所内交易的期权合约全年总额为38亿张，其中CBOE交易量达11亿张，期权交易手续费占正股佣金收入之比达20%。兴业证券认为，若参考该标准，我国股票期权交易成熟后，有望增厚经纪业务收入10%-20%。
　　专业人士认为，个股期权的推出能进一步活跃市场、增强市场吸引力，增加券商创收渠道，券商可以为符合适当性要求的投资者定制期权，再到机构市场上买入相反方向的标准化期权以对冲自己的头寸风险。据了解，个股期权是基于单个股票的衍生品，是在交易所挂牌的标准化权利交易合约。这种产品的出现将为机构投资者提供更多样化的交易方式，可以用于管理风险和降低交易成本。同时，针对大盘蓝筹股开发的个股期权，还有可能提高标的股票的活跃度。
　　四类个股受益股票期权
　　业内人士向《投资快报》(微信：投资快报股市广播tzkbgsgb)表示，未来四类股票有望受益股票期权的推出：
　　首先是券商板块。除经纪业务外，券商还可从事股票期权的做市商、自营业务，可以在衍生品基础上推出更多结构性产品，收入渠道得以拓宽，经营利润有望增厚。股票期权若推出无疑是利好券商股，平安证券认为未来一年券商行业仍将交上一份满意的答卷。重点关注有国企改革预期的，如(15.45, -0.04, -0.26%)(002500)、(29.37, -0.06, -0.20%)(000728)、(20.39, -0.04, -0.20%)(600369)、(20.38, -0.33, -1.59%)(601555)、(23.02, -1.55, -6.31%)(600061)等；有提升杠杆、募集资本预期的，如(34.96, -0.29, -0.82%)(600030)、(23.48, 0.15, 0.64%)(600837)、(24.95, -0.26, -1.03%)(601688)、(25.90, -0.33, -1.26%)(000776)、(26.62, -0.11, -0.41%)(601788)、兴业证券(601377)等；互联网券商，如(30.95, 2.13, 7.39%)(000712)、(18.68, -0.12, -0.64%)(600109)等；以及参股券商的泛海控股(000046)、(20.97, -0.16, -0.76%)(600739)、(21.60, 0.00, 0.00%)(000685)等。
　　其次是期货公司或者参股期货类个股。股票期权属于金融衍生品，期货公司在这方面有得天独厚的专业优势，期货公司也有望分羹股票期权带来的收益，相关个股如(28.60, 0.00, 0.00%)(000996)、(11.11, -0.16, -1.42%)(600755)。
　　第三是交易系统维护商和开发交易软件类个股。相关个股如：(55.36, 0.50, 0.91%)(600570)、(5.98, 0.00, 0.00%)(601519)、(54.87, 1.09, 2.03%)(600446)、(52.060, 0.09, 0.17%)(300033)、(35.000, 1.22, 3.61%)(300059)等。
　　第四，被选为股票期权标的个股，如上证50成份股。从海外成熟资本市场的经验来看，股票期权合约推出后，标的证券的交投通常会趋于活跃，大蓝筹有望受更多资金关注，相关个股如中国平安(601318)、(15.43, 0.18, 1.18%)(600000)等。
　　期权与权证大不相同
　　说起期权，股龄较长一点的投资者很容易联想到此前A股的权证。从1992年第一只权证大飞乐的出现，到2011年长虹权证的落幕，权证经历了一轮暴炒，财富效应明显。
　　日，A股受经济刺激计划影响而全线上涨，当日钢铁股最为强势，整体涨幅高达7.87%，板块内包括(3.72, -0.02, -0.53%)(600808)、(3.51, -0.05, -1.40%)(600005)和(6.63, -0.16, -2.36%)(600019)在内的近九成个股封死涨停。因受正股刺激，当日两市钢铁类权证也非常活跃，马钢CWB1、武钢CWB1和涨停，涨幅均逾30%。钢铁类权证的大涨也带动了投资者对其他权证的做多热情，截至当日收盘，两市除云化CWB1因长期停牌后，复牌因补跌而致跌停外，其余19只权证涨幅均在8.9%以上，其中有17只权证涨幅为两位数。
　　广州期货分析师林静表示，期权衍生品推出在特定的市场背景下，会给投资者带来巨大的财富效应，比如因为正股异动令虚值期权变为平值期权，或在牛市行情中，投资者会对市场有非常高的预期，这些都会反映在期权价格表现中。
　　需要指出的是，期权与权证类似，但并不相同。如今期权合约为标准化合约，权证为非标准化合约，期权买卖双方都可以是投资者，而权证投资者只能买入认购权证和认沽权证，然后平仓，但不能直接创设卖出，只有发行人能卖出。因此从发行人角度看，期权供给无限，权证供给有限。且期权还引入做市商制度，保证了流动性，交易所一开始从ETF期权入手，也相应减少了炒作空间。
　　《投资快报》发自广州
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。关于“泛海控股”的新闻
公司控股股东中国泛海承诺认购数量不高于发行股份总数的15%，不低于10%。截至预案出具日，卢志强直接和通过中国泛海及泛海能源间接持有公司合计股份76.43%，为公司的实际控制人。
拟非公开发行募资，其中50亿元增资民生证券卢志强控股的泛海控股正向“房地产+金融+战略投资”转型。 IC 资料泛海控股股份有限公司（泛海控股，000046）拟通过非公开发行募集不超过120亿元，用于增资民生证券、上海泛海国际公寓项目、武汉泛海国际居住区桂海园项目及偿还金融机构借款。
自称近10年来一直没有通过股权融资方式募集资金的泛海控股，于2月3日晚间连发数个公告，披露了一笔总额达120亿元的定向增发募资大单。根据公告，泛海控股拟向包括控股股东中国泛海控股集团有限公司在内的不超过10名特定对象，非公开发行不超过13.51亿股A股股票。本次定增发行价格不低于定价基准日前20个交易日股票交易均价的90%，即发行价格不低于8.88元/股。
泛海控股2月3日晚间发布定增预案，公司拟以不低于8.88元/股的价格，向公司控股股东中国泛海在内的不超过十名特定投资者非公开发行不超过13.51亿股，募集资金总额不超过120亿元，拟用于增资民生证券、上海泛海国际公寓项目、武汉泛海国际居住区桂海园项目及偿还金融机构借款。
　　中证网讯 泛海控股（月3日晚公告称，公司拟向包括控股股东中国泛海控股集团有限公司在内的不超过十名特定投资者，以8.88元/股的价格非公开发行不超过13.51亿股，拟募集资金总额不超过120亿元。
1月22日晚，泛海控股发布公告称，正在筹划收购民安财产保险有限公司（以下简称“民安保险”）部分股权事项，已经与相关方进行了洽商，并进行了多轮谈判，现已基本达成一致意见。公开资料显示，民安保险是经保监会批准成立的全国性综合财产保险公司，总部位于深圳，注册资本金20亿元，经营范围包括财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险、短期健康保险和意外伤害保险等业务，为企业及个人提供全面的风险保障等业务。
证券代码：000046 证券简称：泛海控股 公告编号：关于筹划重大事项停牌公告本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。本公司正在筹划非公开发行股票事项。鉴于该事项尚存在不确定性，为保护广大投资者利益，避免对公司股价造成重大影响，根据深圳证券交易所《股票上市规则》及相关规定，经公司申请，公司股票自日上午开市起停牌，待公司确定并披露相关事项后复牌。
泛海控股1月22日晚公告，公司正在筹划收购民安财产保险有限公司部分股权事项。公司已经与相关方进行了洽商，并进行了多轮谈判，现已基本达成一致意见。相关各方正在履行审批程序。如果此次收购成功，将是继控股民生证券、参股民生信托和拟收购香港上市公司时富金融之后，泛海控股在金融业务领域又一重要举措。
证券代码：000046 证券简称：泛海控股 公告编号：关于筹划收购民安财产保险有限公司部分股权的提示性公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
泛海控股全面转型有望再下一城，将保险业务纳入自身金融版图之中，距离金融全牌照又进一步。1月22日晚间，泛海控股宣布，公司正在筹划收购民安财产保险有限公司部分股权事项。
泛海控股（月21日晚间公告表示，公司正在筹划非公开发行股票事项。鉴于该事项尚存在不确定性，为保护广大投资者利益，避免对公司股价造成重大影响，根据深圳证券交易所《股票上市规则》及相关规定，经公司申请，公司股票自日上午开市起停牌，待公司确定并披露相关事项后复牌。
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。1. 本次会议没有股东现场提出临时提案或修改原议案。2. 本次会议没有议案被否决。现场会议召开时间为：日下午14:30。
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。1．业绩预告期间：日至日；2．业绩预告类型：同向上升；注：报告期内，因公司收购民生证券股份有限公司72.999%股权，而发生同一控制下企业合并。
上周五临时停牌的泛海控股（000046）今日披露公告称，拟通过境外全资子公司或孙公司以6.63亿港元的初步现金对价，收购香港时富金融服务集团有限公司（以下简称“时富金融”）44.01%股权。公司股票今日复牌。
证券代码：000046 证券简称：泛海控股 公告编号：关于终止国有土地使用权出让合同的公告本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。日，本公司控股子公司沈阳泛海建设投资有限公司（以下简称“沈阳泛海”）在抚顺经济开发区2014年第01期国有建设用地使用权网上挂牌出让活动中，以人民币5,214万元竞得抚经开国土网挂地块（即：高湾小泗水4-5#地块）的国有建设用地使用权。
　　中证网讯 泛海控股（月9日晚间公告表示，公司正在筹划收购一项境外上市金融资产。为保证公平信息披露，保护广大投资者利益，避免公司股价异常波动，根据深圳证券交易所《股票上市规则》及相关规定，经公司申请，公司股票已自日上午开市起停牌。
在新一轮金融改革大潮涌来之前，稀缺的金融资产也成了各路产业资本竞逐的对象。泛海控股今日公告称，拟通过境外全资子公司或其他附属公司，以6.63亿港元收购香港时富金融服务集团有限公司（下称“时富金融”）44.01%股权。
　　计划斥资6.6亿港元，溢价27.59%收购香港时富金融44%股权泛海控股股份有限公司（泛海控股，月12日晚间公告称，拟通过境外全资子公司或孙公司，以6.63亿港元的初步现金对价，收购香港时富金融服务集团有限公司（时富金融服务集团，00510.HK，以下简称“时富金融”）44.01%股权。
新年伊始，泛海控股发布公告，筹划收购香港老牌券商时富金融。这是继控股民生证券之后，泛海控股在确定转型地产+金融+战略投资模式后收购的又一家券商。在刚刚过去的2014年，这家传统的地产公司转型动作频密，正在逐步实现预想中的未来公司战略架构。
——专访泛海控股董事长韩晓生从每股不足4元涨到了每股10元！在过去的一年中，由于泛海控股控股民生证券、收购李嘉诚旗下和记港陆（中国）香港壳公司，完成“A＋H”股的双上市平台布局等，为从重资产模式转向轻资产化运营，泛海控股启动全面转型，业务布局调整为“地产＋金融＋战略投资”三分天下，同时也由泛海建设更名为泛海控股，其为变身成综合性控股集团而进行的战略布局正式浮出水面。
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泛海建设的分析,大家看一看!
泛海建设：裸露的金矿 优势明显 发展可期 17:50:00 代码:000046 作者:李少明　来源: 中投证券　出处: 顶点财经
&&& 投资要点：&&& 项目资源低廉，重估值远高于市值，重估净值681亿元，市值306亿元，股价折价55%交易，价值严重低估（考虑08年增发3.6亿股融资65亿元）RNAV25.96元/股。预计08-10年结算收入复合增长率58.6%，三年净利润21.22、33.33和48.11亿元，复合增长率95%。　　08-10年EPS0.81、1.27和1.84元（摊薄）。09年20倍PE估值为25.4元。我们认为重估值更具意义，维持“强烈推荐”评级。　　项目售价即使下调10%对盈利无影响。只要项目定价合理，公司的盈利非常有保障，公司的抗风险能力非常强。摇钱术智能财经终端　　项目储备1500万平米，已完成区域性向全国性公司过渡，竞争力大幅提升。若08年顺利增发业务将如虎添翼。与其他一线蓝筹相比公司最大的优势：项目地段最好，成本最低，抗风险能力最强，负债水平低，管理效率最高，盈利有保障，全部开发预计利润500亿元。　　08年资金需求低于市场预期。所有项目土地款已付，资金需求最迫切的时期已过。被建行评为3A资信企业，已获105亿元一般授信度。　　08年大部分项目进入开发，进入09年可供结算项目丰富，品质高，附加值高，可持续释放业绩超过5年。拥有明确的发展战略。以“高端开发+高端物业”为导向，业绩持续“高增长”。可望在重点区域成为领导者，5年形成300万平米高端物业，年租金收入几十亿元。　　风险提示：若CPI持续高企，宏观调控难以缓解；08年融资不畅使业绩释放放缓；行业调整时间延长、调整幅度超过预期等带来的风险。&&& 1.股价折价60%交易，价值严重低估 &&& 1.1绝对估值―土地重置价值 &&& 假设目前若要从市场购买上市公司所拥有的二级开发用地建筑面积820万平米，按照目前上述土地周边的土地价格，购买上述土地的重置价值为715.01亿元。若考虑08年增发3.6亿股融资65亿元，扣除08年1季度公司99亿元的负债后，上市公司重估净值681.015亿元，而公司的总市值=241.08亿元+融资65亿元=306.08亿元，公司市值被折价55%交易。按增发3.6亿股后总股本26.237亿股计算，每股重估值为25.96元。　　根据目前公司所有一二开发土地建筑面积1500万平，我们估计其开发后将带来500亿元的净利润，若增发3.6亿股，融资带来65亿元，按增发后股本26.237亿股计算，每股重估净值19.05元。&&& 1.2相对估值&&& 1.2.1未来三年盈利预测假设条件..项目结算均价、项目开发结算进度情况见表3、图1、2，（另参见报告内各项目详细介绍）；&&& 我们认为08年公司成功增发的概率大，这里假设08年公司能够成功增发3.6亿股募资约65亿元，股本按26.23亿股计算；营业费用、管理费用分别为销售收入的2%。　　08年结算项目：北京泛海国际居住区结算住宅和商业13万平米，深圳月亮湾项目（拉斐花园）结算7.5万平米，武汉CBD项目可能合作释放业绩、可能存在购并成熟开发项目等。　　进入09年，公司可供结算项目非常丰富，在北京、上海、深圳、杭州、武汉、太原等地的项目都进入结算期。&&& 1.2.3盈利预测情景分析―售价即使下调10%对盈利无影响&&& 为稳妥起见，我们对上述项目的结算均价年全部下调10%，考虑到未来两年的物价水平和GDP增速，2010年的结算价格维持原有预期。我们得出的盈利预测的结果是：结算均价下调10%和结算均价维持原来价格水平的盈利预测结果是一样的。　　上述结果的原因：　　在公司成本远低于售价的情况下，公司项目毛利高，需相应缴纳高额的土地增值税。&&& 给我们重要的启示：　　上述结果也说明了，为什么公司计划在5年内形成300万平米地段好的项目，作为持有性物业出租以收取稳定的收入的原因；&&& 同时也说明，在项目成本低廉背景下，只要对项目定价合理，销售没问题，公司的盈利是非常有保障的；&&& 还说明，在项目成本低廉、行业加速整合的背景下，公司的抗风险能力非常强。&&& 1.3合理估值&&& 若考虑08年增发3.6亿股融资65亿元，扣除08年1季度公司99亿元的负债后，上市公司重估净值681.015亿元。按增发3.6亿股后总股本26.237亿股计算，每股重估值为25.96元。　　若根据公司09年20倍的PE，估值为25.4元。　　结合上述估值，我们认为土地重估净值对泛海这样的公司的估值更具意义。我们认为未来12月公司的合理股价应为25.96元。　　2.整体上市完美结束，问鼎中国地产一线大蓝筹&&& 2.1通过两次定向增发购入泛海建设控股集团全部房地产业务&&& 2.1.1 2006年增发购入集团拥有的北京泛海国际居住区部分项目&&& 2006年12月，公司向泛海建设控股定向增发4亿股，募集资金19亿元，收购北京泛海东风置业有限公司65%股权，并投资其拥有的北京东风乡泛海国际居住区1#、2#、3#地块合计74万平方米房地产商住项目。本次定向增发行完成后，公司项目储备增加至160万平方米（包括在建项目）。　　2.1.2 2007年集团房地产业务整体上市&&& 在2007年底再融资暂停的背景下，泛海建设控股集团力促对上市公司完成整体上市计划。2007年12月，泛海建设控股获得证监会批准，进行房地产业务的整体上市。泛海建设增发3.8亿股，发行价19.1元/股，泛海建设控股以其旗下的所有房地产业务76.57亿评估价值，折价后确定为72.65亿元作为对价。　　日，泛海建设完成向泛海建设控股发行股份购买资产，泛海建设控股集团房地产业务整体上市完美结束。此次增发收购的四家子公司，收购价都低于评估价，相当于公司以低成本获得了房地产项目资产。由于新进入公司的四个项目公司拥有优质的房地产土地项目。泛海建设经过2006年、2007年两次重大资产重组，增加了建筑面积800万平方米遍布北京、上海、杭州和武汉等等核心城市核心地段最优质的项目储备。&&& 2.2整体上市后泛海建设对接集团众多控股子公司&&& 集团房地产业务整体上市后，泛海建设拥有13家子公司，包括武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司等12家全资或控股子公司，以及5月份新设立的北京大兴经济开发区建设投资有限公司控股子公司（公司控股其70%的权益，该公司拟对北京大兴经济开发区北区一号地储备的开发）。上述子公司负责公司1500 万平米建筑面积项目储备的开发。&&& 经过十几年的发展泛海建设控股集团拥有强大的开发团队，集团房地产业务整体上市后，泛海建设控股成功嫁接了控股集团各子公司的开发团队，确保了公司的房地产开发顺利进行，为公司后续开发全国各地的优质项目奠定了坚实的基础。　　2.3整体上市完美结束，问鼎中国一线地产大蓝筹&&& 集团房地产业务整体上市对公司的长远发展意义重大。整体上市后，泛海建设的资本实力、市场竞争力、土地储备、持续经营能力和抗风险能力迅速提升，综合实力正在快速增强，市场核心竞争力正在加速形成，拉开了与一般房地产开发公司的差距，成为房地产开发市场的优胜者。尤其是在房地产行业内部加速洗牌的当前，有资金、储备、规模、品牌、开发实力和规范运作的泛海建设将在竞争中获得更多的发展机会。　　整体上市带来了集团十几年来一直专注于房地产开发的业务，已经积累了丰富的行业经验，拥有了一批专业化人才队伍，已完成了由区域性公司向全国性房地产开发公司的过渡，在组织设计、质量管理和成本控制上获得了成功经验，已经具备了跨越式发展的基础和能力。　　预计未来三至五年，整体上市带来的新增土地项目的开发建设将极大地推动公司的房地产开发经营，改善公司的财务状况，为公司带来丰厚的投资回报。　　有利于尽快实现公司成为“中国一流的、知名的、有创新力的、有影响力的和有社会贡献的房地产上市公司”的目标；也有利于尽快实现公司作为“全国性的专业房地产投资与开发公司”的定位。未来公司将会在重点项目发展的区域市场成为行业的重要参与者甚至区域市场的领导者。整体上市使公司迅速成为“有较大影响能力的一线蓝筹房地产公司”。　　在集团房地产业务的整体上市使公司基本完成对一线城市的全面布局，与此同时，上市公司于2007年底在北京大兴获取了996亩的一级开发用地，并加紧在二线城市拓展布局，于07年底获取了山西太原3000亩的一级开发用地（建筑面积400万平米）。未来上述土地可望形成一、二级联动开发，为公司更长远的发展打下了坚实的基础。　　截止至2008年1季度，泛海建设拥有的项目储备建筑面积1500万平米，权益建筑面积1248万平米，在A股上市公司中排名仅次于万科和保利地产。　　2008年，公司计划新增项目储备200万平方米。　　集团房地产业务整体上市以及上市公司的持续增强的竞争力使泛海建设的开发实力和资源实力迅速已使其迅速晋升为中国一线蓝筹地产公司。&&& 2.4集团强大的管理开发团队成功嫁接&&& 目前公司已拥有一支较强的管理团队和一支有战斗力开发队伍。公司的管理团队年龄在40岁左右，拥有丰富的经验和很强的学习能力。通过北京光彩国际公寓、北京泛海国际居住区等项目的成功开发，他们在高端物业的开发能力、管理能力与管理效率得到充分的彰显。　　面对宏观调控，要求公司有更高的决策能力、更强的执行力，公司管理团队具有只争朝夕的紧迫感，正全力以赴迎接挑战。我们相信这支决策快捷、管理高效的管理开发团队终会在未来瞬息万变的市场中胜出。　　经过十多年的努力，泛海建设在深圳地区、青岛地区、北京地区开发了大量项目，产品链丰富，包括高档写字楼、高级公寓、多层及高层商住楼、住宅小区、工业厂房。先后开发了深圳荟芳园高层小区、深圳太子山庄一、二期住宅小区、深圳光彩新世纪家园、深圳光彩新天地公寓、深圳光彩山居岁月家园、北京光彩国际公寓、青岛泛海名人广场一期以及北京光彩国际中心（Ａ座）。　　上述物业无论档次、品质或市场反映，与当地同类物业相比，均显突出。泛海建设通过近两年的资产重组，通过北京“泛海国际居住区”的顺利开发，泛海建设的品牌形象已形成，企业影响力逐步扩大。　　泛海建设在十多年的房地产开发中始终秉承品质、信誉、高端开发理念，其楼盘已获得社会广泛认可。“创造城市新生活”的开发理念广泛传播，泛海地产品牌在市场上的知名度和美誉度进一步提高。　　1996年荟芳园被评为“深圳市优质样板工程”。　　2003年北京光彩国际公寓.获《精品购物指南》所评“优秀楼盘”奖、获《北京晨报》所评“诚信项目”荣誉、入选《新地产》评选的“北京十大健康楼盘”、入选《北京青年报》读者推荐的30个健康楼盘。&&& 北京泛海国际居住区：第11届全球国际花园社区大赛金奖、北京2006十大领袖公寓、被中国房地产年会评为“中国房地产20年20盘最佳城市综合体开发模式”住宅。　　目前正在开发的北京泛海国际居住区规划建筑面积达260万平方米，是公司近年以及未来几年的主要的盈利增长点。此外，浙江光彩国际中心、深圳月亮湾项目、上海泛海国际公寓、青岛泛海国际广场等等项目正在兴建或即将兴建，均成为公司未来3-5年的丰厚利润来源。此外，公司在太原、北京大兴的一级土地开发也将在08年进入开发，可能持续的二级开发也将为公司高速增长的盈利锦上添花。&&& 2.5控股股东仍将持续支持上市公司&&& 未来公司控股股东仍将持续支持上市公司，这是公司的竞争力的重要体现。为使公司发展成为“一流的、知名的、有创新力的、有影响力的和有社会贡献的”房地产上市公司，控股股东还将支持公司不断改善公司治理，规范运作，提高竞争力。&&& 2.6土地资源低廉，重置价值远高于市值&&& 2.6.1土地资源获取成本低廉，具有非常强的抗风险能力与盈利能力&&& 公司目前的在建拟建项目均位于北京、深圳、上海、杭州、青岛、武汉等地核心地段，以开发高档住宅、高档商业、高档写字楼为主，项目土地成本优势相当突出，开发价值较高，增值潜力大，净利润回报可观，为公司未来的长远发展奠定了坚实的基础。其中：　　北京泛海国际居住区楼面地价5200元/平米，而周边的拿地价已超过1.2万元/平米；&&& 武汉CBD楼面地价不到1600元/平米，去年华润在武汉CBD启动区拍卖楼面地价为6700元/平米；&&& 上海董家渡项目楼面地价16000元/平米（包括拆迁费用），目前周边拿地价为2.2万元/平米；&&& 杭州钱江新城楼面地价低于2000元/平米，目前周边拍卖地价为1.3万元/平米；&&& 深圳月亮湾项目（泛海拉菲花园）楼面地价低于2000元/平米，周边拿地价7000元/平米。　　2.6.2公司重置价值616.01亿元，股价折价交易严重，投资价值凸现&&& 若对目前公司二级开发土地权益建筑面积820万平米按重置成本计算，上述储备项目的重置价值为715.01亿元，扣除08年1季度公司99亿元的负债后，公司的重置价值应该是616.01亿元，而目前公司的总市值是241.08亿元，折价60.09%交易，按目前股本22.637亿股计算，每股重估值为27.21元，公投资价值被严重低估。　　若考虑08年增发3.6亿股融资65亿元，扣除08年1季度公司99亿元的负债后，上市公司重估净值681.015亿元，而公司的总市值=241.08亿元+融资65亿元=306.08亿元，公司市值被折价55%交易。按增发3.6亿股后总股本26.237亿股计算，每股重估值为25.96元。&&& 3．地段稀缺性决定高回报&&& 3.1地段决定项目的抗风险能力与盈利空间&&& 对于房地产开发企业来说，开发项目所处地段和品质对于项目的盈利具有决定性作用。从国际大都市的住宅项目长期的价格走势来看，越是核心地段品质优良的住宅楼盘长期升值的潜力越大，同时对抗经济周期以及宏观调控的能力也越强，如，纽约曼哈顿、香港港岛、日本东京等等国际大都市的中心区域的优质住宅物业长期保值增值。从国际经验来看，90年代日本进入经济发展停滞期，其首市圈的住宅价格仍然维持在较高水平上。　　上述情况在中国一线城市同样适用。经过高速增长的中国房地产市场已开始进入平稳增长时期，尤其是在目前银根紧缩的宏观背景下，地段与品质突出的楼盘长期受到市场的追捧，不受宏观调控影响。　　目前北京、上海、深圳等一线城市核心区域已无地可供、可售楼盘非常稀缺，长期的供需矛盾将促使上述区域的房价坚挺上扬。比照国际大都市的房价，北京、上海目前的房价基本合理，其核心区域的房价未来仍将稳步上升。从目前泛海建设拥有的项目储备的区域分布来看，未来的市场销售和增值空间乐观，抗风险能力非常强。&&& 3.2城市土地供给有限难以缓解长期刚性需求&&& 从全国已出售待开发的用地统计数据来看，剩余未开发面积仅够3.03年开发。而城市年新增住宅需求为2006年全年销售量的1.15倍（这部分新增需求不包括城市自身的需求以及更新换代的需求），城市住宅土地供应长期有限。　　一线城市土地供应与人口增长带来的住宅需求缺口大。从一线城市年土地供应量和新增常住人口住房需求量的对比情况来看，它们之间存在较大的供应缺口，未来这种情况更难以缓解。以北京为例，北京可供出让土地已在5、6环外。&&& 从保障性住房建设对主要城市房价的影响来看，北京、广州两地的两限房楼盘的推出大多在远离核心地带的区域。价格在元/平米左右，主要以塔楼为主。由于户型和朝向等原因，并没有受到市场的热烈追捧，可见即使是中低收入的消费者对于房屋的居住质量也有一定的要求，如果两限房不能够满足的话，很可能会通过商品房市场进行解决。因此，两限房供应是一个长期的过程，对核心地带的房价不会有大的影响。&&& 3.3.2公司区别于其他一线蓝筹最大的优势是，储备资源成本最低，地段最好，抗风险能力最强，盈利有保障&&& 我们已在前文已提到公司储备的项目遍布北京、上海、深圳、杭州、武汉等核心城市核心地段，成本优势相当明显，项目盈利前景良好。除在上述城市的核心区域的开发项目外，目前公司在山西太原和北京大兴也有一、二级联动的优质用地。　　此外，在一线蓝筹中，从所拥有的项目储备每平米的土地成本来看，泛海建设的成本优势以及其地段优势最突出。我们预计公司开发1500万平米的项目储备将带来500亿元的净利润。&&& 4．主要项目开发安排与盈利预期&&& 4.1北京泛海国际居住区&&& 目前公司在北京泛海国际居住区尚余建筑面积200万平米待开发（楼面地价5200元/平米，目前市场价位1.2万元/平米）。其中，1、2、3、4号地住宅商业建筑面积104万平米将在2008年3季度启动开发，将在年形成利润。尚余的近百万平米的建筑面积将主要建造写字楼、商业、公寓、娱乐配套。08年底，该项目北部的森林公园也将启动开发。与此同时，若能引进国际商业地产巨头参与国际泛海居住区的开发，将对极大地提升该国际居住区的物业档次与升值空间，更好地提升项目的盈利和升值空间。　　鉴于项目的成本优势与区位优势，预计公司将对80-100万平米有商业价值的物业作为持有性物业，这部分的物业将给公司带来长期稳定的收益。　　预计上述项目的全部开发将给公司带来160亿元的净利润。&&& 4.2泛海国际公寓（上海）　　项目地处上海环线内，目前项目周边楼盘售价超过3.8万元/平米，楼面地价2.2万元/平米。公司拥有该项目楼面地价不超过1.6万元/平米（包括拆迁成本）。目前该项目10号地基本拆迁完毕，计划在08年底动工兴建，09年开始体现业绩，剩余地块也将在年开发。该项目定位高档住宅，拥有较长沿街商铺，商业价值极高。我们预计公司在开发销售住宅的同时，将10万平米的商业自持。预计开发该项目盈利空间为27亿元。该项目是公司09年及其以后的重要利润来源。&&& 4.3浙江光彩国际中心&&& 项目地处杭州钱江新城商务中心区，杭州市政府边上，地理位置非常优越。　　公司在2007年底已启动该项目建筑面积18万平米的建设，预计该项目分别在年完工。项目总建筑面积29万平米，楼面地价不到2000元/平米，周边区域楼面地价为1.3万元/平米，周边楼盘售价超过2.5万元/平米。项目将建写字楼、公寓、高级酒店等物业。鉴于该项目土地成本低廉，我们预计公司将全部项目作为持有性物业自持，收取稳定可观的经营收益。预计该项目的收益为23亿元。&&& 4.4泛海拉斐花园（深圳）　　项目位于深圳月亮湾片区，周边自然环境良好，交通便利，随着招商局物流区和前海CBD中心区的开发建设，项目价值将得到更好的提升。项目建筑面积25.4万平米，楼面地价不到2000元/平米，周边地块楼面地价7000元/平米，售价1.3-1.4万元/平米。1期7.5万平米的建设已于2008年初启动，建筑形态为联排和高层住宅，预计联排售价3.5万元/平米，高层售价1.3万元/平米，08年开始贡献利润。预计该项目全部开发将带来14.45亿元的利润。是公司年的利润来源之一。　　深圳从2005年到2007年，全市年土地供应量一直维持在200万平米左右，07年全市住宅销量500平米，而土地供应只有建筑面积近200万平米，对于城市GDP贡献排名仅次于上海北京、人均GDP已超过8000美元、支付能力强的深圳来说，上述的土地供应量与城市的经济贡献量非常不相称。未来深圳住宅土地供应空间已相当有限，尤其是关内可释放的居住用地更有限。　　近年，深圳关内外的新增楼盘供给一直处于结构失衡状态。由于交通、配套和治安等问题，7成深圳人口乐于居住在关内，关内的住宅供应一直处于严重不足状态，关外则相对宽裕。07年新增楼盘65%以上为关外楼盘，2008年新增楼盘关外供应占比提升到85%，未来关内供应失衡状态将更加严峻。短期内深圳仍需要消化07年房价暴涨带来的非理性消费的二手房源，但数据显示，08年5月，深圳一、二手房的成交量较4月份已超过1倍，市场价格已回落到理性水平，最坏阶段已过，深圳房市正处于逐步回暖过程中，刚性需求和较强的支付能力仍是支持深圳房市的中坚力量。目前，关内地段好、品质佳的楼盘价格坚挺，销售乐观。　　综上所述，我们认为公司月亮湾拉菲花园的开发销售乐观，不会受到深圳房市调整的影响。&&& 4.6武汉CBD项目&&& 4.6.1项目总体情况&&& 武汉王家墩中央商务区：位于武汉市汉口城区的几何中心王家墩地区，处于城市的内环线和二环线之间，周边为城市建成区，临近汉口火车客运站，距天河机场21公里，离武汉商业中心不到10分钟车程，是进入武汉市区的门户，被誉为“连接三镇的枢纽”。　　项目占地面积2.67平方公里。其中，可经营性用地面积约2386亩，总规划建筑面积为609.02万平方米。武汉王家墩中央商务区项目基础设施总投资（含土地出让金）约61.92亿元。目前，王家墩中央商务区周边土地市场拍卖价已达1000万元/亩，07年底泛海建设以34.85亿元收购武汉公司60%股权，加上此前泛海建设已持有武汉公司20%的股权，泛海建设已控股武汉公司80%的股权。　　武汉CBD项目开发周期较长，整宗地竣工时间不得迟于2017年底，根据公司的开发计划，公司拟于2016年前完成王家墩中央商务区的开发。我们预计，开发上述项目将给公司带来185亿元的利润。　　4.6.2总体目标与功能定位&&& 武汉市政府力争通过10年努力，把武汉CBD核心区打造成为中部地区乃至全国最具核心竞争力的商务中心区。　　武汉CBD核心区将建成以金融、保险、证券、贸易、信息、咨询等产业为主，“立足华中、服务全国、面向世界”的现代金融服务中心，聚集办公、零售、酒店三大功能于一体，成为中国中部地区最具活力和价值的区域。将与中国?光谷、汉阳现代制造业中心共同构建武汉经济发展的“金三角”。&&& 4.6.5核心区规划&&& 总用地面积：889亩&&& 总建筑面积：357万平方米，以写字楼为主，其余为商住、酒店和商业。此外，广场用地为111亩，绿地用地为64亩。　　功能分区：金融、商贸中心区，高档公寓区，高档休闲、酒店、会议中心区，购物服务区和物业类型：写字楼、商业。&&& 4.6.7核心区开发模式&&& 金融商贸中心区以土地经营为主，高档公寓区，高档休闲、酒店、会议中心区，购物服务区以自主开发为主。　　4.6.8核心区开发时序开发&&& 原则：　　近期以103号路沿线地块为主，远期以中轴线沿线地块为主。　　近期&&&土地面积：224亩&&& 建筑面积：143万平方米&&& 远期&&& 土地面积：664亩&&& 建筑面积：214万平方米&&& 4.6.9近期开发项目概况&&& 泛海.中央居住区（北片）项目&&& 位于武汉CBD商务中心区的东北部，紧紧围合在规划的武汉市市级公园-王家墩公园的周边，毗邻二环线的汉口中心片区内，是武汉市当前住宅开发建设最为活跃的区域之一。　　项目用于开发住宅和写字楼或酒店式公寓。　　规划建筑面积68.81万平米（包括住宅约54.81万平方米、写字楼或酒店式公寓约14万平方米）。　　该项目在2008年下半年启动开发，住宅开发以高层板楼为开发型态。预计2009年开始贡献利润。　　泛海城市广场项目&&& 项目位于王家墩商务区东北端，项目用于开发住宅、酒店式公寓、五星级酒店、写字楼和商业中心。总建筑面积46.188万平米。建设启动时间预计在2008年底2009年初。　　西部居住区项目&&& 项目位于武汉王家墩CBD 4000亩的范围内、102号路以西地块。项目用于住宅和商业的开发。规划建筑面积107.4万平方米。建设启动时间预计在2008年底2009年初。&&& 4.7北京大兴、山西太原两个一级开发项目&&& 4.7.1中华五金电机商城-北京大兴项目&&& 2007年9月，公司与其他两家公司共同出资2亿元人民币成立北京大兴经济开发区建设投资有限公司（公司占股70%），联合进行大兴经济开发区北区一号地的储备开发。2008年5月，北京大兴经济开发区建设投资有限公司注册成立。该项目一级开发后，公司计划参与该项目二级开发的招牌挂，获得二级开发权。预计2008年开始一级开发。目前周边住宅售价超过1万元/平米。　　项目基本情况&&& 大兴项目位于北京市大兴区新城东北片区，京开高速路东侧、五环路南侧。　　项目总占地约66.35公顷（995.3亩）。　　项目宗地规划用途为商业、综合及住宅用地，其中商业、综合用地比例为总面积的50%以上；公建可兼容物流、酒店、写字楼等；建设用地面积约35.16公顷，地上建筑控制规模约91.3万平方米，总建筑面积100万平米。　　项目市场定位：五大功能区&&& 1)自然生活区&&& 2)文教体育设施区&&& 3)生活区商业中心&&& 4)商业经营产业区：五金机电商城区、会展区，与大卖场结合一体的专业办公区，政府及商会社会窗口服务区，技术交流与电子商务服务中心；&&& 5)综合商业服务区：酒店区及附属健身房、高级购物场所，高级写字楼区。&&& 4.7.2山西太原项目&&& 2007年12月，泛海建设与北京京海名悦房地产有限公司共同出资成立山西泛海建设投资有限公司，公司持股比例为92%，主要进行山西太原项目的开发建设，对项目土地实施一级开发，公司计划通过挂牌方式取得项目二级开发权实施后续开发。　　项目概况&&& 项目位于太原市尖草坪区，汾河以西，地块总面积约为3000亩，原为城市滞洪区，现状主要为葡萄园用地及果品厂和养殖场局部用地，无居民住户，拆迁容易。项目规划为以居住为主的商住建设用地，全部建筑面积为400万平方米。　　周边环境&&& 项目东侧隔滨河西路紧邻太原市最主要河流――汾河，河道内中胜利桥至南内环桥范围内河段经整治成为主要的城市景观公园，胜利桥以北本项目所处河段目前为自然湿地状态。　　项目正对岸，在汾河东岸的滨河东路，是山西省唯一的高尔夫球场，坐落在太原市市区的森林公园内。　　项目南侧隔北排洪沟与若干小规模多层住宅区相邻，项目西侧和平北路对面目前为几个自然村，规划中拟作为以钢铁产品交易为主的大型物流中心。&&& 5.企业竞争力与发展战略&&& 5.1秉承“诚信”为立身之本&&& 公司始终秉承“敬业、守信、忠诚、奉献、开拓、创新、立志、图强”的企业精神，遵循“绿色物业、精品工程、守法自律、诚信创新”的管理方针，不断优化产业结构，拓展投资领域，把公司建设成为“中国一流的、知名的、有一定影响力、有一定社会贡献的房地产上市公司”。　　泛海建设先后被兴业银行授予“黄金客户”称号，连续十年被深圳市评为“重信用、守合同”单位，被广东省、国家评为“连续十年重合同守信用单位”。　　被深圳市企业联合会、深圳商报评为“2005年深圳市企业百强”、近年被建行评为“AAA级”资信企业。　　泛海建设青岛公司获青岛市2002年度“财源经济建设突出贡献”单位、放心房销售企业和2002年度ＡＡＡ级资信企业。　　5.2荣获“中证市值、成长、回报百强”、“最具资本价值奖”&&& 2006年初泛海建设股改后，泛海建设控股如约实现集团房地产业务整体上市，持续注资大量优质资产，使公司的资本价值高速增长。2006年公司顺利入选“沪深300指数股”，2007年又被入选为“中证100指数股”。　　在中国证券报2006年“中证百强”评比中，公司入选为“中证市值百强”、“中证成长性百强”、“中证回报百强”企业；在上海证券报主办的“责任中国?和谐地产”评选活动中，公司荣获“最具资本价值奖”。　　5.3拥有最优秀的民营房企竞争力&&& 机制灵活，决策效率高，是目前国内上市机制最灵活、诚信最好、决策效率最高的民营房地产公司；&&& 管理团队稳定，学习能力强，房地产开发经验丰富；&&& 项目储备多，项目位置好，开发升值潜力大；.&&& 控股股东与流通股股东利益一致，控股股东的全力支持；&&& 高品质产品品牌影响力已经形成。　　5.4采取可行的竞争策略&&& 在当前土地政策紧缩、行业加速整合的背景下，公司坚信只有高品质的产品和有效的营销手段才是企业立足的根本，始终把项目策划和产品营销放在首位。坚信在平等获取资源的背景下，只有练内功、做精品、提高品位、做新概念，才能在竞争中胜出。公司在项目前期力争在规划上有所突破，同时在户型设计、园林景观、科技化等方面做到精益求精，全面提升产品的附加值。具体策略：　　在房地产市场活跃的中心城市，开发精细化项目，开发中高档产品。　　以住宅开发为主，不断扩大商业地产份额，形成利润来源稳定、现金流充裕的合理的房地产品种结构。　　充分利用公共资源和品牌影响力，在前景看好的一、二线城市，以合适方式获取项目，增加开发储备。　　充分发挥公司的竞争优势，严格内部管理、内部控制，保证开发质量，控制开发成本，制定合理售价，提高公司的市场竞争力。　　5.5稳定管理开发团队实施股票期权激励计划及合理的薪酬政策&&& 2006年公司股票期权激励计划获批，2007年确定了股票期权激励计划授权日为日。随着股票期权激励计划的实施，将充分调动公司高管和经营管理技术骨干的积极性，促使其更加诚信勤勉工作，促进公司管理水平提高。此外，在2007年上半年，根据同行薪酬水平，公司对员工薪酬政策进行了较大力度的调整，有力地促进了员工的工作积极性。　　5.6明确的发展战略&&& 5.6.1短期目标&&& 公司已确定短期内的目标，即，到2010年成为“一流的、知名的、有创造力的、有影响力的、有社会责任的”房地产上市公司。　　公司未来的发展将会充分体现三个特点：高增长、高端开发、高端物业；产品开发以质取胜，定位于高端。　　首先，公司土地储备丰富，获取土地资源的成本低，为未来稳健的高增长打下基础；第二，公司项目地处于核心城市核心区域，定位开发高档住宅、高档商业，走“高档开发、高端品质”路线；第三，考虑到未来土地资源供应增长有限，而公司项目所处位置核心，公司在房地产开发过程中，也逐步增加持有性物业的比重。　　未来公司以“高端物业+高端开发”为导向，业绩将持续“高增长”。公司计划5年后，即到2012年形成300万平米的高端持有性物业，实现持有性物业的收入占全部收入的45%-50%，每年形成几十亿元的租金收入，保障公司长期稳定收益。　　值得我们注意的是，在公司形成高端持有性物业后，对持有性物业采用投资性房地产的会计计价方法对公司的资产进行评估计价，可客观反映公司的真实价值。&&& 5.6.2中长期发展战略规划&&& 公司定位为全国性的专业房地产投资与开发公司；以住宅和商业物业作为主要开发产品；&&& 坚持提供符合市场需要的产品，经济效益与社会效益并重，保证可持续发展的经营原则；&&& 坚持以专业提升、成本领先、客户至上为经营发展策略；&&& 争取形成四个企业管理机制：公平有效的分配机制；以信息化业务流程为核心的企业决策机制；科学管理机制；发挥市场配置劳动力资源作用；&&& 提高企业五个核心竞争力：精确科学的开发策划能力，灵活高效的规划设计能力，严谨周密的工程、成本、质量、环境、进度控制能力，创新卓越的营销推广能力，体贴周到的客户服务能力。　　5.6.3实施中长期发展战略规划的具体措施&&& 进行资源整合、增加土地储备将通过收购公司股权、参加土地项目招拍挂等手段持续增加公司开发用土地项目储备，为公司发展奠定坚实的基础。对公司的内部资源和外部资源进行有效的整合。构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链，形成1－3家相对固定的长期合作伙伴，降低选择的风险和时间成本、使用成本，缩短项目的开发周期，提高效率和效益。　　采取多种措施，提高公司的核心竞争力..加强营销工作和品牌建设，“创造城市新生活”..加强资金保障，建立多元化融资渠道..完善人力资源保障5.6.4确立有效可行的经营理念和经营模式经营理念：既为价值而创造，又为社会而创造；体现公司强大的凝聚力、雄厚的实力和持续发展的能力；实现社会、企业、员工在目标、责任、利益上的统一。　　经营模式：实行设计、施工、销售、售后服务一体化独立进行的综合开发经营模式。&&& 6.负债水平低、盈利能力强、管理效率高&&& 6.1负债水平低，财务杠杆空间大&&& 从衡量负债水平的各项指标来看，公司的负债处于行业的最低水平。从2007年末和2008年1季度房地产上市公司的负债水平来看，泛海建设不仅低于行业平均水平，而且也低于其他一线地产蓝筹公司。2007年末，公司的资产负债率为45.41%，净负债率为8.88%，银行借款占负债总额的比仅为4.02%；2008年1季度泛海建设控股集团完成对公司的整体上市后，公司的负债率提升至53.98%，净负债率为26.93%，银行借款占负债总额的比为22.31%，仍然远低于行业平均水平和一线蓝筹公司最低水平。&&& 6.2盈利能力强，未来盈利能力更为可观&&& 2007年末，公司的销售毛利率为41.24%，销售净利率为15.63%，净资产收益率为16.16%，均高于行业平均水平。2008年1季度，公司的销售毛利率为44.65%，销售净利率为15.22%，净资产收益率为1%。由于1季度结算的项目少，而开发过程中的项目多，公司一季度的盈利指标不能完全反映公司项目的真实盈利能力。公司所开发的楼盘位置优越，北京项目均价在30000元/平米，因此毛利率在行业属于较高水平。再加上公司土地成本相对较低，预计未来几年盈利能力较其他公司更强。&&&&6.4 2008 年的资金需求远低于市场预期&&& 6.4.1 所有项目的土地款已全额支付，资金需求最迫切的时期已过&&& 对于房地产开发商来说，拿地的阶段是开发商资金的需求最迫切的阶段，而开发建设阶段资金需求压力已大为减小，一旦开发启动并进入销售期，（开发商从启动开发到房屋预售一般在6-10个月），通过预售可以快速回笼资金，这时开发商的资金需求压力已大幅下降。　　在泛海建设控股将房地产业务整体注入上市公司前，已全部支付完毕二级开发用地的土地款，上市公司不存在后续支付土地款的问题，即上市公司不会面临支付土地款最迫切需求资金的阶段。在公司项目的开发阶段，公司所需的滚动开发资金不多，一旦开始进入预售阶段，资金将迅速回笼。　　6.4.2成本低廉，抵御行业波动风险的能力强，可保持业绩高速增长&&& 6.4.3在建行的信用评级为3A，已获得105亿元一般授信额度&&& 目前国内商业银行对房企贷款，一般要求其信用评级为“2A”，但能达到“2A”的房企比较少，能达到“3A”的就更少。此外，目前商业银行对房企的贷款审查较以往更为严格。在实际操作中，除了要求房企的信用评级要达到2A或以上的评级外，还要求房企自有资金率超过35%，对于A级企业的自有资金率要求更高。此外，在具体贷款时还要逐个审查项目，不但审核其财务状况，更看重其近三年的经营是否稳健。　　泛海建设一直为银行的优质客户，在商业银行中的信用评级高，具备良好的负债融资空间。目前公司在建行的信用评级为“3A”，是为国内房企中为数不多的信用级别最高的公司。据了解公司已从建行获得了105亿元的一般授信额度。一般授信额度是可以随时动用的，不用再单独审项目，这是与综合授信度最大的区别，目前大部分公司取得的授信度都是综合授信度。　　6.4.4 2008年资金来源大于资金需求，开发阶段所需资金有限&&& 公司的项目盈利前景好，08年的集中开发将带来销售收入的大幅度提升和现金流的进一步改善。预计公司08年计划销售收入90亿元，回收现金60亿元。不考虑公司拟公开增发募集的资金，公司资金来源方面将合计获得110亿。　　从资金需求上看，08年公司滚动开发资金需求50亿元，增加项目储备30亿元，共需资金80亿元。公司计划今年动用50亿建行的授信额度。　　从上述的资金来源与资金需求来看，公司尚余30亿资金。公司近两年的投资性持有物业会增加少些，以住宅开发为主，今后新进资金再用来扩大增加投资性物业。　　另外，公司控股股东资金实力雄厚，使公司在资金获取方面具备格外的优势。　　2008年公司拟公开发行股份募集大约65亿元，用于现有的房地产项目的开发。我们认为，即使今年公司不增发募资也不会影响公司今年正常的开发业务所需的资金，08年在公司的开发资金的安排上公司已做好了最坏的准备。当然，如果今年公司能顺利增发募资对公司的长远发展、做大做强具有深远的意义。　　7.项目开发结算安排与盈利预测&&& 7.1项目开发结算安排&&& 目前正在开发的北京泛海国际居住区规划建筑面积达230万平方米，开发后约出售130万平米，留下约去100万持有物业。该项目是公司未来几年的重要的盈利来源。　　深圳月亮湾25万平米项目08年已开工建设，08年当年即可产生利润贡献，可持续贡献三年业绩。　　浙江光彩国际中心29万平米项目07年已开工建设，建成后全部留有自持，预计从09年开始形成稳定的利润贡献。　　上海泛海国际公寓54万平米项目08年下半年开工建设，建成后10万平米物业自持，其他全部出售，预计09年开始形成利润贡献，也是公司未来几年的重要利润来源之一。　　青岛泛海国际广场7万平米项目08年3季度开工建设，全部出售，09年开始形成利润贡献。　　武汉CBD中央居住区70万平米住宅及商业等08年中期开工建设，09年开始形成利润贡献，此后，还有500多万平米将陆续启动开发。武汉CBD项目一旦进入销售，即能自己解决自身长期的开发资金，不会给公司带来财物负担，反而能给公司带来大量利润和现金流。并且项目的开发期可持续到2017年。　　该项目也是公司未来重要利润来源。顶点财经&&& 此外，公司通过北京大兴以及山西太原一级开发，带动二级开发，可有效补充公司2-3年后的项目储备，若上述两项目顺利进入而级开发也将成为公司未来2-5年内重要的利润来源。　　为补充公司08年结算项目较少的问题，我们预计武汉CBD项目可能将拿出极小项目与他人合作，以尽快体现即期业绩；此外，收购成熟开发项目提升08年利润贡献做强做大也可能是举措之一。　　进入09年后，公司将有大量项目入市，可结算项目非常丰富，这种情况可望持续5年。摇钱树下看摇钱术&&& 7.2未来三年盈利预测& &&& 7.2.1假设条件&&& 项目结算均价、项目开发结算进度情况见表3、图1、2，（另参见报告内各项目详细介绍）；&&& 我们认为08年公司成功增发的概率大，这里假设08年公司能够成功增发3.6亿股募资约65亿元，股本按26.23亿股计算；营业费用、管理费用分别为销售收入的2%。　　08年结算项目：北京泛海国际居住区结算住宅和商业13万平米，深圳月亮湾项目（拉斐花园）结算7.5万平米，武汉CBD项目可能合作释放业绩、可能存在购并成熟开发项目等。&&& 进入09年，公司可供结算项目非常丰富，在北京、上海、深圳、杭州、武汉、太原等地的项目都进入结算期。　　7.2.2盈利预测&&& 我们预计，公司年结算收入分别为79.3亿元、114.4亿元和166.5亿元，结算收入复合增长率为58.6%，三年净利润将分别达到21.22亿元、33.33亿元和48.11亿元，三年净利润复合增长率95%。　　年EPS将分别为0.81、1.27和1.84元（全部为增发3.6亿股摊薄后）。&&& 8.结论、投资建议与风险提示&&& 8.1结论与投资建议&&& 项目资源低廉，重置价值远高于市值，每股重估值为25.96元，股价折价55%交易，价值严重低估。若考虑08年增发3.6亿股融资65亿元，重估净值681亿元，折价55%交易，每股重估值为25.96元。预计08-10年结算收入79.3、114.4和166.5亿元，复合增长率58.6%；三年净利润21.22、33.33和48.11亿元，三年复合增长率95%。08-10年EPS0.81、1.27和1.84元（考虑增发摊薄）。09年20倍PE估值为25.4元。我们重估值更具意义，公司12个月合理价值应为26元/股，维持“强烈推荐”评级。&&& 公司项目售价即使下调10%对盈利无影响。说明公司计划在5年内形成300万平米地段好的项目作为持有性物业的战略决策是正确的。也说明，只要项目定价合理，销售没问题，公司的盈利非常有保障，公司的抗风险能力非常强。　　08年初集团房地产业务整体上市完毕，开发团队成功嫁接，项目储备增至1500万平米，完成区域性公司向全国性公司过渡，问鼎中国一线地产大蓝筹。整体上市使公司资本实力、市场竞争力、土地储备、持续经营能力、综合开发实力和抗风险能力快速增强，拉开与一般公司的差距。在行业加速洗牌的当前，有资金、品牌、品质、储备、规模、开发实力和规范运作的泛海建设，将强者恒强获取更多的发展机会。若08年顺利增发融资公司业务发展将如虎添翼。　　与其他一线蓝筹相比公司最大的优势是，项目分布一线城市核心地段，地段最好，资源成本最低，抗风险能力最强，负债水平低，财务杠杆空间大，管理效率高，盈利有保障，全部开发预计利润500亿元。08Q1公司净负债率26.93%，银行借款占负债总额的比为22.31%，仍然远低于行业平均水平和一线蓝筹公司最低水平。盈利能力强，未来的盈利能力较其他公司将更强。三项费用占比远低于行业平均水平，也低于其他一线地产蓝筹公司，拥有民营房企最优秀灵活、高效的竞争力，显示公司管理能力强，管理效率高。　　拥有明确的发展战略，以“高端开发+高端物业”为导向，业绩持续“高增长”。到2010年成为“一流的、知名的、有创造力的、有影响力的、有社会责任的”房地产上市公司，在重点项目发展的区域市场可望成为行业的重要参与者甚至区域市场的领导者，长远目标为“全国性的专业房地产投资与开发公司”，以住宅和商业物业作为主要开发产品。5年形成300万平米高端持有性物业，实现持有性物业的收入占全部收入的45%-50%，每年形成几十亿元的租金收入，保障公司长期稳定收益。并拟对高端持有性物业采用投资性房地产的会计计价方法可客观反映公司的真实价值。　　.08年的资金需求低于市场预期，“诚信”为立身之本，被建行评为3A资信企业。所有项目的土地款已全额支付，资金需求最迫切的时期已过。08年开发阶段所需资金有限，资金计划尚余30亿资金。公司为银行优质客户，具备良好的负债融资空间，在建行信用评级3A，已获得105亿元一般授信度。　　“创造城市新生活”，楼盘品质性价比高。北京泛海国际居住区荣获“第11届全球国际花园社区大赛金奖”、“北京2006十大领袖公寓”、“中国房地产20年20盘最佳城市综合体开发模式”住宅。06-07年荣获“中证市值、成长、回报百强”、“最具资本价值奖”。　　08年大部分项目进入开发，进入09年后可供结算项目非常丰富，项目附加值高，可持续释放业绩超过5年。正在开发的230万平米泛海国际居住区是未来几年的重要盈利增长点。浙江光彩国际中心、深圳月亮湾、上海泛海国际公寓、青岛泛海国际广场等等项目正在兴建或即将兴建，均构成未来5年丰厚利润来源。太原、大兴一级开发后进入二级开发成为公司高速增长后备动力。&&& 我们根据06年提出的“房地产的黄金时代铸造一批地产蓝筹”的选股思路，泛海建设成为我们2006年3月第一个挖掘的民营房地产整体上市的一线大蓝筹。未来泛海建设持续高速成长非常值得价值投资者长期期待。　　8.2风险提示&&& 注意若未来CPI持续高企，国家宏观调控紧缩性货币政策难以缓解带来的风险；&&& 注意公司08年融资不能顺利实现可能带来开发放缓业绩释放放缓的风险；&&& 大胆地注意房地产行业调整的时间可能持续更长，调整幅度可能超过预期带来的风险。→
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