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固定利率贷款可提前还款 妙用方法可解困
08年12月02日 10:54
&&365地产家居网&&&
&&& 2007年，央行先后6次提高了人民币贷款利率。加息后5年期以上个人贷款基准利率增加到7.83%，下限利率也有6.65%。在去年利率高峰期办理固定利率房贷的客户，其享受的固定利率基本在7%以上。4次降息之后，前两年替贷款者省了不少利息的固定利率贷款反倒成了负担。 &固定利率比目前基准利率还高
&&& 2006年开始，不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。各家银行的利率有高有低，但一般都低于基准利率，高于85折后的当时下限利率。 经过4次降息之后，5年以上的房贷基准利率已降为6.12%。
&&& 有购房者去年7月在某银行办理5年期固定利率贷款，当时约定的贷款年利率应为7.56%，比现在的基准利率要高出1.44个百分点。同样是50万5年期的贷款，用去年的固定利率算，每月还款10033元左右，而现在用浮动利率只需9694元，两者相差338元，5年下来，后者比前者少付利息2万多元。这还没有考虑到今后再降息的调整。
银行允许利率转换
&&& 如果央行再次降息，固定利率与浮动利率之间的利息差会进一步扩大。理财专家建议，正打算贷款买房的新客户最近最好不采用固定利率方式，而已经使用固定利率的老客户，可根据具体情况来决定转变成浮动利率。
&&& 据了解，银行一般都允许客户在固定利率与浮动利率之间互相转换。比如，某股份制银行规定，已办理浮动利率房贷的客户可转办固定利率房贷业务（包括住房、商用房），办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在一年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷，固定利率贷款存续期在5年以上的客户，免收违约金。
固定利率贷款也可提前还款
&&& 银行对违约金收取的公式一般为：剩余本金&剩余天数&利率差。专家建议，老客户在决定转换前，应先请银行工作人员算笔账，如果节省的利息少于需交纳的违约金，就不必转成浮动利率了，否则应该尽快申请将固定利率房贷转成浮动利率。
&&& 此外，固定利率贷款也可像普通贷款一样提前全部或部分还款。某股份银行规定，在贷款存续期一年以内提前还款按提前还款金额3%收取违约金，贷款存续期一年以上提前还款不再收取违约金。如果手头有闲钱的贷款者可以选择在合适的时机提前还款。
编辑：HOUSE365王玮
超级管理员提前还贷门槛不一未必划算 七折利率提前还款反亏 _新浪房产_新浪网
提前还贷门槛不一未必划算 七折利率提前还款反亏
　　今年曾3次上调的贷款利率，明年1月份起将在利率上生效，新的房贷利率将从6.4%涨至7.05%，涨幅超过10%。目前距明年元旦已不足两周的时间，不少房贷客户开始纠结是否要提前还贷。据记者了解，提前还贷是个颇为复杂的事情，各家银行对提前还贷要求不一，同一家银行不同客户每笔贷款利率、期限，还款方式等贷款细节都不一样，都会影响到是否适合提前还贷。
　　提前还贷门槛不一
　　2012年1月起执行的新利率，将是央行今年三次加息以后的累计利率。按5年以上贷款基准利率计算，房贷利率从年初的6.4%涨至7.05%，涨幅达10%。理财师提醒，从下月起，一定要关注月供金额的变化，千万别因为疏忽大意而拖欠了房贷，影响个人信用。若贷款100万元、期限30年、采用等额本息还款方式，每月还款将从4600左右增加到5100多元，还款增加500多元。
　　不过，记者走访多家银行了解到，目前选择提前还贷的客户并不多，一方面是因为提& 前还贷的条件比较复杂，另一方面是因为很多客户发现提前还贷不划算。
　　据了解，目前各家银行提前还贷的政策比较复杂，多少都有些门槛，导致客户提前还贷要考虑一下成本。如有的银行规定客户提前还贷要在贷款3年以后，如果不到3年就要提前还贷，则银行要向客户收取提前还贷的违约金。各家银行对贷款年限要求不一样，如工行、农行、交行规定客户如果在贷款1年之后提前还贷，则不收取任何违约金，而中行、建行则规定贷款满3年才可以免收违约金。
　　如果贷款期限不满足条件还要提前还款，各家银行对违约金的收取也不同。大部分银行是按照提前还款金额的百分比收取，也有些银行是按照贷款余额的比例收取，有的银行是收取几个月的利息，还有些银行是收取固定的金额。这些在决定提前还贷之前，都要向银行咨询好，再算一下提前还贷的成本有多高，再决定是否提前还贷。
　　7折利率提前还贷反亏
　　提前还贷的条件复杂并不是最重要的，重要的是提前还贷未必真的划算。
　　如2010年前的大部分客户执行的都是打7折的利率(多数2009年前没打折的贷款也在2009年选择按7折利率重签合同)。即便是今年加了3次息，明年还是按照加息后基准利率的7折执行，即4.935%的利率。而目前5年期的定期存款利率已经达到了5.5%。7折优惠贷款利率反而比存款利率还低，那提前还贷还有什么意义呢？只要把提前还贷的钱存5年定期就可以了，如果买5年期凭证式国债或期限较长的稳健型理财产品，还能赚得更多。
　　另外，还有几类贷款人，即便利率没有打7折，也不宜提前还贷。如对于等额本息还款方式而言，借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果还款已接近中期，此时提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷意义不大。
电话：400-606-6969
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央行数次加息致购房者月供成本增加,专家支招
无合适投资渠道最好提前还贷
　　○&东莞时报记者&李前刚　　　　春节年味还未散去，加息气氛又浓起来。2月8日晚间，央行再次决定加息，再次被市场解读为加息周期到来。加息让南城的申小姐小两口做了一个不太艰难的决定：提前还贷。　　“专家不是说今年还有加息几次嘛，既然没啥其他投资渠道，早还房贷早省心。”有申小姐这样想法的人不在少数，也有理财人士建议，房奴是否需要提前还贷，需要视贷款的期限而定，至于“早还贷早受益”，更适合稳健理财人士。　　加息压力大　　提前还贷忙　　2010年6月贷款买的房子，在交通银行贷款28万元，等额本息每月供款2800多元，现在还了6个月了，想提前还款10万，银行咨询说要收1%的违约金，也就是1000元，不然最好等到满一年期后提前还款，我想知道：我现在付1000违约金后还款好，还是等一年满期后还款好？节省的有多少？急！刘丰在百度知道上急忙地发下这个帖，等待懂行的人解答。　　“算一下这两种方法在这后半年时间里的还款总额就可以了。”章经理说，正因等额本息是前期还本金较少，主要是支付利息，所以前期提前还款，对银行不利，银行才有此规定。　　提前还贷注意事项　　要向银行预约　　2010年10月底，三年来首次上调存贷款利率让加息周期预期增强。现在很多人都有去银行提前还贷的想法。　　某地产公司市场研究部经理预计，此次加息之后，已经累计加息50个基点，况且中国现在已经进入了加息周期，很多专家都预计2011年全年或再有4-5次加息，因此春节前提前还款的人还将明显增加。“年终奖发放之后，由于担心加息会导致房贷增加，许多客户选择提前还贷，高峰期应该是在春节前，也就是1月中旬左右。”某银行贷款部人士说。　　不过，提前还贷的手续需要一定的办理时间，并非即时办理，所以打算提前还贷的房贷者要计算好时间。各家银行提前还房贷的手续基本相同，房贷客户需要提前一个月携带个人身份证、借款合同、还贷存折等资料，到经办行填写申请表格，与客户经理商议好还款时间，等通过银行审批之后，将款划付到还贷存折上，手续流程预计需要一周到两个月时间。　　此外，贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定。不少银行规定一年后提前还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额三个月的利息，有的则收取提前还款额的3%。2009年，很多银行将存量客户利率下降至七折时明确规定了一定年限内不能提前还款，否则会收取较高的违约金。如果违约金比提前还款省的利息还多就不合算了。　　可能要缴纳违约金　　刘丰的遭遇的并非是个案。　　就银行来说，在正常的市场环境下，提前还贷就意味着银行收益受到影响，因此，不少银行都设置了提前供款的最低供款时间度。记者调查东莞10多家银行，绝大多数都要求最少已经供款1年以上，仅一家银行只要求供完6个月就可以提前还贷了。　　值得注意的是，房贷客户提前还贷一般需要支付违约金，不同银行有不同的规定，有意提前还贷的市民要事先了解一下自己属于哪种情况，在申请提前还贷之前掂量一下。　　比如，中国银行东莞分行、建设银行东莞分行的违约金缴纳都采取的是：提前还贷的金额×月利率；而农业银行东莞分行则是按贷款利率分，在不同情况下，房贷客户是否要支付违约金视客户的合同和还款情况而定，如果借款人签的是浮动利率，正常还款一年以上不用交违约金，一年以下的客户根据合同约定的条款支付违约金；借款人如果在借款合同上面签的是固定利率，就要支付贷款余额1%的违约金。　　而交通银行的客户，如果房贷客户是提前还房贷的数额不超过总额35%，则不收取违约金。如果房贷客户是一次性结清剩余房贷，贷款时间为五年（含五年）以下的，贷满一年之后就不用支付违约金，不到一年的话就收贷款本金余额的1%作为违约金；贷款时间五年以上，贷满三年不用支付违约金，不到三年收取收贷款本金余额的1%作为违约金。　　包括工商银行、招商银行、中信银行、东莞农商行在内，都规定，需要在正常供款一年以上才能提前还款，不收违约金。　　而东莞银行于去年开始，就对提前还款的开始征收违约金。不满一年，收取两个月公款额度；供款满一年，剩余本金额度超过还款额的，征收1%违约金，剩余本金额度不超还款额度的，征收0.5%的违约金。　　专家支招　　提前还贷莫着急&三类客户不宜提前还贷　　记者从某国有银行个贷中心处了解到，业务经理袁先生认为，最好的节省利息办法就是提前还款。对于那些处于还款初期的借款人来说，如果没有合适的投资渠道，最好提前还贷。　　不过，手中资金并不充裕的借款人，在本身负债率并不高的情况下最好不要提前还款。特别是那些正享受七折优惠的客户，还款后再想贷款就不容易得到这样的折扣了，房贷客户如果出现以下情况就不宜提前还贷。　　1、房贷客户有投资渠道，并且获得收益高于银行存款，不宜提前还贷，投资需要保留一定现金流，毕竟银行还款容易贷款难。　　2、房贷客户购买首套自住房，可暂时保有资金，等投资市场比较稳定后，再决定投资方向。　　3、对那些贷款年限所剩不多、采用等额本息法还贷的客户，提前还贷意义也不大。因为此类还款方式到最后几年，所剩利息较少，每月所还金额主要是本金。在目前放贷趋紧的情况下，提前还贷不见得划算。　　算笔账：　　以一笔10年期20万元的贷款享受七折利率优惠的房贷为例，若目前还贷期还剩下5年时间，那么如果现在申请提前还贷，需要一次性支付银行9.1万元，可以节省利息8200多元。　　不过，如果这9.1万元现在放在银行存成5年的定期，以现在利率4.55%计算，5年之后，这9万元将得到利息2万多元，远超提前还贷节省的利息。　　而存在银行的定期存款只不过是最保守的理财方式。这9.1万元完全可以选择更多投资方式，比如购买理财产品或是用来打新股，足以在抵消贷款利率的同时，获得更多的收益。银行对房贷提前还款如何收取违约金？
来源：融360
　　如今，房贷利率居高不下，购房者的贷款成本也随之剧增，很多人为了节省利息，一有闲钱就马上提前还款。很多银行对于提前还款都有严格规定，购房者盲目提前还款可能会造成违约。为了防止这种情况的发生，下面我们就来了解一下10大银行对于提前还款如何收取违约金吧。
　　1.工商银行
　　贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金。
　　2.中国银行
　　贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息违约金（按照提前还款日的贷款利率计算）。贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。
　　3.交通银行
　　部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍，最高不能超过每月还款额的35%，部分提前还款者可每年免费还款一次。全部提前还款者需承担支付违约金，收取当次还款金额的1%。但具体还款金额还需按照合同实施。
　　4.广发银行
　　贷款不满一年提前还款，收取两个月利息作为违约金。贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。
　　5.光大银行
　　贷款不满一年提前还款，收取3%~6%的利息作为违约金，具体还要按照合同规定实施。贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。
　　6.浦发银行
　　贷款不满一年提前还款，收取1.5%或3%不同利息，也有不收取违约金的，合同规定多少就收取多少。贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。
　　7.发展银行
　　一般来说，还款超过两年以后就可申请提前还贷，具体情况需根据当时合同的约定进行。贷款未满两年提前还款，需要支付签订合同时约定的违约金，如没有约定就不收取。
　　8.招商银行
　　贷款不满一年提前还款，收取不低于实际还款额三个月的利息，贷款满一年后提前还款，收取不低于实际还款额一个月的利息。
　　9.建设银行
　　贷款不满一年提前还款，收取提前还款额的百分之三。贷款一年到两年提前还款，收取提前还款额的百分之二。贷款两年到三年提前还款，收取提前还款额的百分之一。
　　10.农业银行
　　贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。
　　绝大多数银行要求正常还款1年以上才能提前还款，否则要收取违约金，购房者对此要心中有数，且一般都是要跟银行提书面申请的，未经银行批准的提前还款银行是不认的。所以在提前还款之前最好向银行做好咨询，以免因提前还款而被&罚款&。
抵押方式不限
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3-5（含）年
1-3（含）年房貸超3年提前還款無意義&半年內還貸要交違約金--財經--人民網
房貸超3年提前還款無意義&半年內還貸要交違約金
&&&&來源：&&&&&
　　“半年內不得提前還貸，提前還貸要交1%違約金”。銀行業內人士稱，客戶貸款年限約定中途更改，打亂了銀行資金計劃，佔用了銀行的人力，所以銀行對此業務收費。也就是說，借款人若在3年后提前還貸意義已經不大，因為此時利息已經償還大半。　　本報訊（記者李彥&楊莉）“半年內不得提前還貸，提前還貸要交1%違約金”。部分房貸市民稱提前還貸遇腸梗阻。　　去年11月，李女士通過公積金和商貸組合貸款在武昌傅家坡附近買下一套住房，其中商貸部分22萬元，貸款年限30年，貸款利率為基准利率上浮10%。“還款明細上寫明，商貸部分月還款額為1500多元，其中前三年的月償還本金均不足200元，絕大部分都是還利息。”李女士說，為減少利息支出，自己年后籌了10萬元閑錢，打算提前償還一部分商貸，可當時辦理貸款的客戶經理卻說，按照貸款合同規定，借款人半年內不得提前還款，否則要按償還金額的1%交納違約金。　　昨日，記者就此事採訪了李女士貸款行的個貸部相關人士。對方稱按照合同約定，若是借款人在半年內提前還貸，需交納1%違約金﹔若半年后還款，則無需交納這一費用。　　記者了解到，提前還貸遭遇腸梗阻的並非個別現象。2011年6月熊先生在建設大道一大型銀行辦理貸款21萬元，每月還貸2500元，在貸款7個多月后，熊先生因有一筆5萬元的獎金到位，決定提前還貸。但銀行工作人員稱，因為沒有滿一年，所以銀行會多收一個月的費用，大約為1200元。　　更有部分銀行規定在貸款發放一年（含一年）以內提前償還部分或全部本金，貸款人需按該次提前歸還本金額的3%收取違約金。以100萬元貸款為例，一年內貸款人如果提前償還50萬元就需支付1.5萬元違約金。　　記者了解到，提前還款難的客戶集中在去年那批利率上浮的房貸一族。2011年貸款額度緊張時，銀行為騰出貸款額度，紛紛“鼓勵”一些享受7折8.5折利率的客戶提前歸還房貸，以回收這部分資金，再貸給一些企業，以求利潤更高。但類似熊先生這些在2011年房貸上浮了1.1倍甚至更高的客戶，提前還貸，就要支付費用。　　銀行業內人士稱，客戶貸款年限約定中途更改，打亂了銀行資金計劃，佔用了銀行的人力，所以銀行對此業務收費。　　現象&去年房貸客戶提前還款難　　提醒&超過三年，提前還款無意義　　記者留意到，很多銀行和借款人簽訂貸款合同時，都會規定在半年或一年期限內不得提前還款。“還款的頭一年是利息最多的時候，銀行會想方設法制止借款人在此期限提前還貸，盡可能多地收取利息。”一位不願透露姓名的個貸經理說：因首月還款時，借款人佔用銀行資金最多，所以支付的利息也就最多，隨著逐月還款，佔用銀行資金逐漸減少，利息也就越來越少。對借款人來說，自然是越早提前還貸越劃算。　　記者算了一筆賬：以貸款20萬元10年償還為例，按現行7.05%的基准利率計算，若選擇等額本息方式還款，10年利息共為7.9萬余元，而前三年的利息就高達近4萬元，約為總利息的一半。也就是說，借款人若在3年后提前還貸意義已經不大，因為此時利息已經償還大半。　　房貸還款隨息應變　　每年1月1日起，銀行都要開始執行新的利率標准。因為2011年央行有3次加息行為，這也意味著2012年銀行會提高房貸還款的標准。鑒於這種情況，理財專家建議有房貸的消費者，要拿起計算器精打細算一番，看是否有無提前還款的必要，並且要密切關注自己的還款情況，以避免還款數額不足，影響自己的信用。　　利率上調月供增加不少　　每年1月1日，對貸款購房的消費者而言，都是一個需要精打細算的關口。根據慣例，這個時候，都是絕大多數貸款者與銀行約定的貸款基准利率調整時間。　　而在2011年，央行分別在2月、4月、7月3次宣布加息，與購房者關系密切的5年以上貸款利率已從年初的6.40%漲至7.05%，利率上漲了近10%。這意味著2012年購房者要按照最新的基准利率給銀行還款的數額增加了，貸款購房者的月供漲價了。但到底會多還多少呢？　　記者以貸款總額為50萬元、還款期限30年，採用等額本息還款法的房貸，也沒有取得優惠利率，咨詢了工商銀行（601398）。該銀行的理財規劃師告訴記者說，像記者這種情況的話，2011年每月需要還款3127元，在2012年執行新的利率標准之后，這一數額會變更為3343元。這意味著按照最新的利率標准，記者的房貸月供會增加216元，50萬元的貸款30年還完以后會多支付77760元的利息。　　這一算計，感覺給銀行還款的錢又增加了不少。&
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（責任編輯：曹華）
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五成女性難承受職場壓力
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