一、营业税纳税人　　按照规定，营业税的纳税义务人（以下简称纳税人）是在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。　　房地产开发企业以房地产开发经营为其主要经营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源，因而自然是营业税的纳税人，需要按规定缴纳营业税。　　按照规定，房地产开发企业租赁或者承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。　　二、营业税的征税对象　　营业税的征税对象是纳税人在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。　　其中所称的“应税劳务”，是指属于交通运输、建筑、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等税目征收范围内的劳务。按照规定，加工和修理、修配劳务，不属于营业税的应税劳务（以下简称非应税劳务），应征收增值税，不征收营业税。　　其中所称“无形资产”是指土地使用权、商标权、专有技术权、著作权等。　　其中所称“不动产”是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物及其土地附着物。　　其中所说的“提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产”，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或有偿转让不动产所有权的行为，即以从受让方取得货币、货物或其他经济利益为条件提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权的行为，但单位聘用的员工为本单位提供应税劳务，不包括在内。　　单位自己新建（以下简称自建）建筑物后销售的，其自建行为视同提供应税劳务。　　转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。　　其中所称“在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产”是指：所提供的劳务发生在境内，在境内载运旅客或货物出境，所转让的无形资产在境内使用，所销售的不动产在境内等。　　三、营业税的税目和征税范围　　营业税共有九个税目，即：交通运输业、建筑业、文化体育业、金融保险业、邮电通信业、娱乐业、服务业、转让无形资产、销售不动产等。各税目的具体征税范围见营业税的有关规定。房地产开发企业以从事房地产开发为其主营业务，其相对应的营业税税目为“销售不动产”和“转让无形资产”；有些房地产开发企业还直接从事建筑、安装、修缮、装修等作业，因而涉及“建筑业”税目；还有些房地产开发企业从事物业管理和其他服务业，因而还涉及“服务业”税目。所以在这里我们重点介绍“转让无形资产”、“销售不动产”、“建筑业”和“服务业”税目的征税范围，并介绍房地产开发企业经常碰到的应征营业税的各种特殊业务。　　（一）销售不动产的征税范围　　销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。　　不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。　　销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。　　1.销售建筑物或构筑物　　销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。　　以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。　　2.销售其他土地附着物　　销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。　　其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。　　单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。　　以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。　　不动产租赁，不按本税目征税。　　（二）转让无形资产的征税范围　　转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。　　无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。　　转让无形资产税目的征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。　　1.转让土地使用权　　转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。　　土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。　　土地租赁，不按本税目征税。　　2.转让商标权　　转让商标权，是指转让商标的所有权或使用权的行为。　　3.转让专利权　　转让专利权，是指转让专利技术的所有权或使用权的行为。　　4.转让非专利技术　　转让非专利技术，是指转让非专利技术的所有权或使用权的行为。提供无所有权技术的行为，不按本税目征税。　　5.转让著作权　　转让著作权，是指转让著作的所有权或使用权的行为。著作，包括文字著作、图形著作（如画册、影集）、音像著作（如电影母片、录像带母带）。　　6.转让商誉　　转让商誉，是指转让商誉的使用权的行为。企业有偿转让单位名称的所有权或者使用权，是企业利用其自身信誉为他人提供服务，属于转让商誉的征税范围。　　以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承租投资风险的行为，不征收营业税，但转让该项股权，应按本税目征税。如果企业向对方提供无形资产后，按销售额或者营业额的一定比例提取转让费，或者取得固定收入，不承担风险，则不属于投资入股，而属于转让无形资产，应当征收营业税。　　（三）建筑业的征税范围　　建筑业，是指建筑安装工程作业。　　本税目的征税范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。　　1.建筑　　建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱，操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。　　2.安装　　安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。　　3.修缮　　修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。　　4.装饰　　装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。　　5.其他工程作业　　其他工程作业，是指上列工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。　　按规定，有线电视安装费也按“建筑业”税目征收营业税。　　（四）服务业的征税范围　　服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。　　本税目的征收范围包括：代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。　　1.代理业　　代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务。　　（1）代购代销货物，是指受托购买货物或销售货物，按实购或销售额进行结算并收取手续费的业务。　　（2）代办进出口，是指受托办理商品或劳务进出口的业务。　　（3）介绍服务，是指中介人介绍双方商谈交易或其他事项的业务。　　（4）其他代理服务，是指受托办理上列事项以外的其他事项的业务。　　2.旅店业　　旅店业，是指提供住宿服务的业务。　　3.饮食业　　饮食业，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供饮食消费服务的业务。　　饭馆、餐厅及其他饮食服务场所，为顾客在就餐的同时进行的自娱自乐形式的歌舞活动所提供的服务，按“娱乐业”税目征税。　　4.旅游业　　旅游业，是指为旅游者安排食宿、交通工具和提供导游等旅游服务的业务。　　5.仓储业　　仓储业，是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。　　6.租赁业　　租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。　　转租业务也按本税目征税。　　7.广告业　　广告业，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项进行宣传和提供相关服务的业务。　　8.其他服务业　　其他服务业，是指上列业务以外的服务业务。如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等。　　航空勘探、钻井（打井）勘探、爆破勘探，不按本税目征税。　　四、房地产开发企业应纳营业税中的特殊问题　　（一）合作建房　　合作建房是指由一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称土地出让方）　　提供土地使用权，另一方（房地产开发企业）提供建房资金合作建造房屋的行为。　　合作建房通常有两种形式：　　第一种方式是纯粹的以物易物，即一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权，具体又有两种方式：一种是以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得了部分房屋的所有权。采用这种方式，土地出让方通过出让土地使用权换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税；而房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。土地出让方将取得的房屋向外销售，则又发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目再征收一道营业税。另一种是土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即土地出让方将土地使用权出租给房地产开发企业若干年，房地产开发企业在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房屋归还给对方。在这种情况下，土地出让方通过出租土地使用权换取了房屋的所有权，发生了出租土地使用权的行为，应按“服务业――租赁业”税目征收营业税；而房地产开发企业以转让房屋的所有权为代价换取了土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。如果房地产开发企业将建造的房屋向外销售（销售房屋使用权），则又发生了。销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目再征收一道营业税；若房地产开发企业将建造的房屋出租，应当按“服务业”税目再征收一道营业税。　　第二种方式是土地出让方以土地使用权、房地产开发企业以资金合股组成合营企业，合作建房。对此也要根据具体情况作不同处理。若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，则出让土地方提供土地使用权的行为属于以土地使用权投资入股，不征收营业税，只对合营企业销售房屋的收入按“销售不动产”税目征收营业税。　　若房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则出让土地方不能作为以土地使用权投资入股，而应当按“转让无形资产”税目征收营业税；房地产开发企业将分得的房屋出售，则应当按“销售不动产”税目征收营业税。若房屋建成后，土地出让方采取按销售收入的一定比例提成，或者提取固定金额的利润的方式参与分配，则对提供土地使用权的一方不能作为以土地使用权投资入股，而应当按“转让无形资产”税目征收营业税，而对合营企业销售房屋取得的销售收入，应当按“销售不动产”税目征收营业税。　　（二）自建行为　　各单位利用自有施工力量建设房屋等建筑物，称为自建行为。按照规定，对于房地产开发企业的自建行为，若自建建筑物建成后出售的，不管是由企业内部所属的独立核算的施工队还是非独立核算的施工队建设，除了按销售不动产征收营业税外，还应当再按“建筑业”征收一道营业税。若房地产开发企业自建建筑物自用的，则应当根据具体情况确定是否征收营业税
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　　根据《暂行条例》的规定，企业在中国境内销售不动产，应按规定缴纳营业税。同时，凡转让的无形资产在境内使用的，不论转让者是境内或境外的机构和个人，均负有纳税义务。对此，下面我们就重点来学习关于营业税之销售不动产、转让无形资产的相关规定：
　　营业税之销售不动产的相关规定：
　　一般情况全额计税;销售或转让其购置或抵债所得的不动产差额计税。
　　1、销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。
　　2、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让股权的，也不征收营业税。
　　3、转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，不应征收营业税。
　　营业税之转让无形资产的相关规定：
　　1、征税范围：转让无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。
　　2、子目：包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、出租电影拷贝、转让著作权和转让商誉。
　　3、 “转让土地使用权”的具体规定：
　　(1)土地所有者出让土地使用权(土地的一级市场)和土地使用者将土地使用权还给土地所有者的行为，不征收营业税;纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，均不征收营业税;
　　(2)纳税人转让购置或抵债所得的土地使用权，差额计税;以全部收入减去土地使用权的购置或受让的原价或抵债时的作价后额余额为营业额。
　　(3)以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的，也不征收营业税;
　　(4)土地使用者转让(土地的二级市场)、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税;
　　(5)土地整理储备供应中心(包括土地交易中心)转让土地使用权取得的收入按“无形资产——土地使用权”税目征收营业税;
　　(6)单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
　　①转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“无形资产——土地使用权”税目征收营业税;
　　②转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
　　同时，转让的营业额为转让无形资产所取得的转让额，具体包括无形资产受让方支付给转让方的全部货币、实物和其他经济利益。本税目的征税范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。
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转让无形资产　　1.征税范围：转让无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。　　【要点1】转让无形资产，既包括无形资产的使用权，也包括无形资产的所有权。　　【要点2】土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权还给土地所有者的行为，不征收营业税。　　【要点3】以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的，也不征收营业税;　　【特别关注】"转让土地使用权"的具体规定：　　①转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按"无形资产--土地使用权"税目征收营业税;　　②转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按"销售不动产"税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。　　(3)土地租赁，不按"转让无形资产"税目征税，属于"服务业--租赁业"税目的征税范围。　　销售不动产　　销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照"销售不动产"征收营业税。　　【特别关注】　　1.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让股权的，也不征收营业税。　　2.转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，不应征收营业税。　　3.单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，缴纳营业税。
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房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费
作者: ; 发布时间: 10:23:48 ; 来源: 　点击：1700
房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有： （一）营业税 1．应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： （1）转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 （2）销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 A.销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 B.销售其他土地附着物 a.销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 c.单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 e.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 f.不动产租赁，不按本税目征税。 2.涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 (1)销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： A.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 B.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 C.营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： a.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； c.按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1―营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 (2)其他具体规定如下： A.根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业D代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 B.对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[号）规定： 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： a.第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 一种是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 另一种是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业D租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。 b.第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。 对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税： 第一种情况是房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 第二种情况是房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。 第三种情况是如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定： 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。“此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 C.根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[号）规定： 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 D.中外合作开发房地产征收营业税问题 根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》（京地税营[号）规定： a.关于中外双方合作建房的征税问题 中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。 同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。 b.关于中方取得的前期工程开发费征税问题 外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。 c.对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%.计算公式=营业额×5% (二)城市维护建设税 根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定： 1．计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。 2．税率：分别为7%、5%、1%. 计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。 (1)纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%； (2)纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%； (3)纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%； （三）教育费附加 根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[号）的规定： 1．计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 2．税率为3%. 计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。 （四）土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 具体讲： 1．对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。 2．转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 3．附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 4．取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 5．土地增值税的计税依据 计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为： A.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 B.开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 C.开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。 D.旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。 E.与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 F.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。 6.税率： 土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％…… 根据《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》（京地税二[ 号）规定，对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征的土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。 (五)房产税： 如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评估值）为计税依据，税率为1.2%.计算公式为：年应纳税额=房产原值（评估值）×（1-30%）×1.2%.六、城镇土地使用税 如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。 (七)城市房地产税、外商投资企业土地使用费 如果单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。 1．根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税，税率为1.2%. 计算公式为：年应纳税额=房产原值×税率×（1-30%）。 2．根据北京市人民政府发布《北京市征收中外合营企业土地使用费暂行规定》的通知（京政发[1985]81号）的规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。 计算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。 （八）印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=计税金额×税率，应纳税额=凭证数量×单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。 在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 (九)契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。 征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 1.下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： (1)以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的； (2)以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的； (3)建设工程转让时发生土地使用权转移的； (4)以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 2.契税的计税依据如下： (1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 (2)土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定； (3)土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额； (4)以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 (5)承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。 前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。 根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。纳税义务人为房屋、土地权属的承受方。 应纳税额=计税依据×税率。
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