房地产权属登记_百度百科
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土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称。由于房地产具有不可移动性的特征，所以的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示，由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行，以交易安全、促进市场有序发展。房地产权属登记，是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。外文名registration Of estatetitle规&&&&定《》作&&&&用交易安全、市场发展
《》第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。” 从此可以看出，中国的房地产权属登记包括两种类型，即土地使用权登记和房屋所有权登记。也就是说，一宗房地产要办理两个产权证书：一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。这是与中国现阶段土地和房屋分开管理的行政管理体制相适应的。但基于房屋和土地的不可分割性，中国的某些城市已开始试行两证合一的制度，以简化手续，节约交易和公示成本。房地产登记具有权利确认、权利公示和管理职能。在中国，房地产权属登记是一项行政法律制度，具有强行性。未经登记的权利，法律不予认可和保护。这在中国的行政规章中已有明确规定。如建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”国家土地局《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移属于非法转让，不具有法律效力。”在《城市房地产管理法》中也规定未取得合法产权证书的房地产不得转让、出租和设定抵押。因此，中国的房地产登记为房地产权利形成和流转过程中的成立要件之一，未经登记，不产生法律效力。土地权属登记包括土地所有权登记和土地使用权登记，具体包括国有土地使用权登记、集体土地所有权登记、集体土地建设用地使用权登记和他项权利登记。根据登记的阶段和内容不同，又可分为土地权属权的初始登记和变更登记。土地权属登记由县级以上人民政府土地管理部门负责。
1、 土地权属的初始登记
土地权属的初始登记又称为土地总登记。土地总登记是在一定时间内，对辖区全部土地，或者全部农村土地，或者全部城镇土地进行的普遍登记，并编制成图、档、卡、簿、册，作为土地产权、产籍管理的初始资料。土地权属的初始登记应按照以下程序进行：⑴申报。土地权属单位向土地所在地土地管理机关提出权属登记申请，填写申请书，并提交下列文件资料：申请人的法人代表证明、个人身份证或户籍证明；土地权属来源证明；土地附着物权属证明。
⑵地籍调查。由测绘部门伙同申请人对申请的土地进行实地查丈，确定土地的方位、面积、四至范围并绘制平面图。
⑶权属审核。土地管理部门根据地籍调查结果进行审核，并将审核结果予以公告。申请人和权利相关人可对公告结果申请复查。
⑷注册登记、颁发证书。公告期满，无异议的，土地管理部门将申请内容登记入册，并颁发土地权属证书。
2、 土地权属的变更登记
土地权属的变更登记是指土地权属初始登记之后，因发生使权利变动的情况而作的变更登记。变更登记主要在以下情形下发生：
⑴依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的；
⑵土地他项权利登记，如抵押登记；
⑶土地注销登记；
⑷因房地产转让而引起土地使用权转移的；
⑸因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的；
⑹土地合并或土地分割；
⑺因权利主体机构变更、兼并等原因引起土地权属变化的； ⑻因土地权利主体的名称、地址变化或变更土地的主要用途和因错漏登记的。
土地的变更登记要经过申请、地籍调查、审核、登记和换证四个阶段。房屋的产权登记是指房屋的所有权登记。房屋的产权登记制度仅适用于城镇房屋，农村房屋不适用。中国《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定，房屋所在地的房产管理部门是房屋产权登记的主管机关。
1、 房屋所有权的初始登记
房屋所有权的初始登记是指新建房屋的权属登记。新建房屋，于竣工后的三个月内办理房屋所有权登记。房屋所有权的登记应按照以下程序进行：
⑴申请。申请人为公民和法人，共有房屋由共有人共同申请。申请人须填写申请书，并出示个人身份证或法人资格证明，以及取得房屋产权的有关证明。
⑵审查。房屋产权登记机关受理申请后，查验各项交验的文件，并通过内部档案调查和实地查丈来核实产权人是否属实，产权来源是否合法。
⑶登记入册、颁发证书。登记机关根据审查结果对该房产登记入册，建档，并对申请人颁发房屋产权证，即房屋所有权证书。
2、 房屋所有权的变更登记
房屋所有权的变更登记一般发生在以下情形：
⑴因房屋买卖、赠与、继承、调拨、分析等情况引起产权人变更的；
⑵因房屋改建、扩建、翻建、添加附属设施或部分拆除引起房屋变化的；
⑶因房屋产权人姓名、名称、地址等变化的；
⑷因设定他项权利，如设定典权、抵押权变化的；
⑸注销登记的。
变更登记的程序为申请、审查、变更登记和换证。[1]1、公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的“功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏”。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。
2、公信功能。“公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。”具有三个方面的内容：一是房地产权属变动的依据。登记起着房地产权属能否按照当事人的意思设立、变更与消灭的作用；二是产权正确性的推断。房地产登记簿上记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，并以登记簿上所记载的当事人的权利内容为确定房地产权利的依据；三是善意保护。“凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利的权利人并非真正权利人时，都应当推定其为善意。”法律确认房地产登记簿上记载的权利为真实，目的是为了保护善意第三人。
3、管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。一是对房地产市场进行监督管理的功能，通过建立产籍资料，实现国家对房地产的宏观调控职能；二是审查监督功能，通过对房地权属登记的审查程序，实现国家对税收的监管。同时，在房地产登记过程中，通过登记的合法性审查，可以及时发现和纠正不法行为。
4、警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。
5、效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。（一）房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致原则
因为房地产是一个不可分割的统一体，中国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围土地使用权同时转让、抵押。”根据这一规定，对房地产转让和抵押的要求是：一是房产转让时，房屋的所有权和土地使用权必须同时转让，同样地产转让时，该土地上的房产应同时转让。二是房地产转让或抵押时，房屋的所有权与其土地使用权必须同时转让给同一人或单位。
（二）房地产权属登记实行属地原则
根据《城市房屋权属登记管理办法》规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度”，“申请人应按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权屑登记，领取房屋权属证书”。可见国家已经明确了房地产登记机关它只能是该房地产所在地的县（市）房地产行政主管部门，而不能由当事人自由选择，这主要考虑到房地产是一项特殊的商品，它是不动产，采用属地登记原则便于管理，也是比较科学的。房屋权属登记按受理登记申请、权属审核、公告、核准登记并颁发房屋权属证书等程序进行。
（一）受理登记申请
受理登记申请是申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。如其手续完备，登记机关则受理登记。房屋所有权登记申请必须由房屋所有权人提出，房屋他项权利登记应由房屋所有人和他项权利人共同申请。
申请人申请权属时应如实填写登记申请表。&；建设工程教育网&；对委托代理申请登记的，应收取委托书并查验代理人的身份证件。不能由其他人持申请人的身份证件申请登记。工作人员在查验各类证件、证明和申请表、墙界表各栏目内容后，接受申请人的登记申请，并按收取的各类书证，向申请人出具收件收据。
登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。
（二）权属审核
主要是审核查阅产籍资料、申请人提交的各种证件，核实房屋现状即权属来源等。权属审核一般采用“三审定案”的方法，即采用初审、复审和审批的方法。随着中国权属登记制度的日益完善，对一部分房屋权属的确定，可以视情况采用更为简捷的方法。如：已经由房地产开发企业申请备案登记的房屋，房屋　及其分层分户的状况已十分明确，权属转移手续也较为规范。这样就可以采用初审和审批的方法，省去复审过程。对于商品房甚至可以采用直接登记当即发证的方法，收件后随即审批并打印权属证书。
是对申请人提交的证件、证明以及墙界情况、房屋状况等进行核对，并初步确定权利人主张产权的依据是否充分、是否合法，初审工作要到现场查勘，着重对申请事项的真实性进行调查。
是权属审查中的重要环节，复审人员一般不到现场调查，但要依据初审中已确定的事实，按照法律、法规及有关规定，并充分利用登记机关现存的各项资料及测绘图件，反复核对，以确保权属审核的准确性。复审人员应对登记件负责全面审查，着重对登记所适用的法律、法规负责。
（三）公告
公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时才进行公告。
但房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。
（四）核准登记、颁发房屋权属证书
⒈核准登记
经初审、复审、公告后的登记件，应进行终审，经终审批准后，该项登记即告成立，终审批准之日即是核准登记之日。
终审一般由直接负责权属登记工作的机构指定的专人进行。终审是最后的审查，对有疑问的内容，终审人员应及时向有关人员指出，对复杂的问题，也可采用会审的办法，以确保确权无误。
⒉权属证书的制作
经终审核准登记的权利，可以制作权属证书。
填写房屋权属证书应当按建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知的规定来填写。无论是使用计算机缮证或是手工缮证，在缮证后都要由专人进行核对，核对各应填写项目是否完整、准确，附图与登记是否一致，房屋权属证书附图中是否按要求注明施测的房产测绘单位名称，房屋套内建筑面积、房屋分摊的共有建筑面积，附图上尺寸是否标注清楚准确，相关的房屋所有权证、房屋他项权证和共有权证的记载是否完全一致。核对人员要在审批表核对人栏内签字以示负责。核对无误的权属证书就可编造清册，并在权属证书上加盖填发单位印章。
⒊权属证书的颁发
向权利人核发权属证书是权属登记程序的最后一项。
1）通知权利人领取权属证书。一般可采用在登记机关决定管理登记时填发领证通知单或寄发统一的领证通知书的办法，告知权利人在规定时间携带收件收据、身份证件以及应缴纳的各项费用到指定地点领取。
2）收取登记费用。登记费用一般包括登记费和权证工本费。
3）发证。发证时应当请权利人自己检查一下权属证书上所载明的各登记事项是否准确。房屋权属证书应当发给权利人或权利人所委托的代理人。房屋他项权登记时房屋所有权证应发还给房屋所有权人，他项权证应发给他项权利人。发证时，领证人、发证人都应在审批表相应的栏目内签字并注明发证日期。发证完毕后，将收回的收件收据及全部登记文件及时整理，装入资料袋，及时办理移交手续，交由产籍部门管理。
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婚前房产加名须无按揭 按揭加名须变更他项权证
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“搞了半天，不还清按揭前不能加名字啊。”昨天从宁波市交易中心咨询回来，徐小姐一脸失望。&& ()&& ()
据了解，夫妻证加名主要分两类：一是婚前证上加名；二是婚后证加名但无论是婚前还是婚后购入的，如果还在按揭中，想加名字并不简单
婚前加名须无按揭
徐小姐家的房子是她丈夫在领结婚证半年前买的，证上只有她丈夫一个人的名字婚后一直是两人共同在还按揭之前徐小姐也考虑过加名，但是因为要交几万元的，觉得划不来
8月31日，财政部、国家税务总局联合下发通知，夫妻“证加名”免征宁波于上周五正式开始执行“夫妻婚前加名免征”的新政
徐小姐得知后，跑了好几次市交易中心，没想到最后被告知：夫妻婚前加名手续的房屋，必须是当前已还清按揭且没有在抵押状态当中的否则，不能加名手续如果想快点，只能想办法提前把贷款还清
“现在我们还贷期限还有27年，到27年以后再加名字，这还有什么意思？”徐小姐不满地说
按揭加名须变更他项权证
相对来说，婚后加名手续要比婚前加名简单因此前来的市民也相对较多自婚姻法新司法解释出台至今，市交易中心每天收到的申请少则十几件，多则二十多件而此前，一个月受理的很少超过10件
尽管此类业务不需要还清房屋按揭款或抵押款，但有按揭或抵押的房屋，申请时需要事先取得银行的同意，即同意他项权证上的抵押人由此前的夫妻单方变为夫妻双方
不过，昨天记者向宁波的一些大型银行咨询如何在他项权证上加名字时，多家银行表示，这是个新业务，具体手续还需要再研究
“本来我们以为在他项权证上加名字很简单的，没想到银行不知道怎么办”李女士昨日告诉记者，由于婚后购入的登记在丈夫名下，看到报纸上加名免税的新闻，想去加个名字，结果却因为没还清按揭被卡在银行了
业内人士表示，像李女士这样的情况，不需要特别担心，因为婚后购入的，如果没有特殊约定，也会被视作夫妻共有财产
8月31日后加名可退
据税务部门表示，“夫妻加名免征”的政策，由财政部、国家税务总局明确于8月31日起执行，因此，在该日期之前缴税了加名的，不会获退税；而于8月31日至昨天这段时间里了加名手续的市民，则所缴应该可获退返
“从我们这块受理的情况来看，从8月31日到正式执行免征政策期间，我们没有过一例婚前夫妻加名征收的案例因为国家政策出台后，我们的工作人员就对来咨询的市民建议，等政策正式执行了之后再来”宁波市中心有关人士告诉记者
如何加名手续
婚前加名手续并不复杂夫妻俩同时到场，应递交的资料包括夫妻俩的身份证、结婚证和房屋的证、土地证、证在现场，夫妻俩还要填写一份申请书、一份房屋转让合同和一张询问表这三样资料均可在市交易中心一楼大厅的导服台领取
在一楼大厅办完手续后，可以拿着受理单到二楼征管中心，当场就能更换证新换发的证7个工作日后可领取，领取新土地证的时间也差不多
对婚后加名手续，市交易中心在五楼设了专窗夫妻婚后加名在受理之后，过一个工作日就能领取新证
婚后加名，如何变更他项权证？昨天记者就此咨询了宁波一些大型银行
工行95588客服热线答复：需要夫妻双方带身份证、原来的借款合同，还有想加名字的那一方的收入证明到场不过你最好还是去贷款的网点问一下，还需要其他什么手续
不过，工行宁波市分行营业部工作人员表示，这是个新业务，还不知道怎么记者在随后的采访中发现，不单是工行，好多银行对怎么尚无操作方案向好友推荐本贴：&&&& 标题：《婚前房产加名须无按揭 按揭加名须变更他项权证》&&&& 地址： .cn/Article/201109/showp1.html
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