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与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。环比价格...
CLI二手住宅价格指数&
&&政经要闻&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
业内专家指出，回暖呈现结构性特征，由购买者的刚性需求、开发商以价换量的销售策略等因素导致，并不表明房...
对于业界争论已久的经济适用房，上海和广州日前表现出了截然不同的态度——上海市办公厅发文“力挺”包含经...
7月1日起，武汉城镇职工住房公积金缴存基数上下限额将有所上调，最低缴存额和最高缴存额分别提高32元与...
据银监会内部消息，为提振经济增长，银监会正准备放松针对银行向地方政府融资平台以及房地产行业发放贷款的...
40多个城市一个接一个地微调，稳增长开始释放流动性，近期楼市又量价齐涨，新一轮“大涨”论风生水起，假...
&&行业动向&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&
量价齐升往往被视为研判楼市回暖的重要指标，多家标杆上市房企5月份的销售数据显示，销售面积和销售金额均...
金科地产集团股份有限公司6月15日公告称，公司及控股子公司成都金科房地产开发有限公司已于2012年6...
记者从广州地区部分国有银行了解到，6月以来银行信贷并未出现预期的大幅上涨状况，其中银行对房地产开发贷...
6月14日，北京首都开发股份有限公司发布公告称，拟向吉林省信托有限责任公司申请信托贷款23亿元人民币...
日前世茂业绩通报显示，2012年5月集团实现合约销售金额51.12亿元人民币，单月销售额创历史新高，...
&&市场动态&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
在楼市成交逐渐回暖之后，改善型居住需求开始入市，大户型供应也相应水涨船高。上半年“刚需”撑场的局面，...
央行6月8日起降息带来的影响，时隔一周率先在二手房市场得以体现。记者今天在21世纪、汉宇、德佑等沪上...
随着央行在上周宣布降息，楼价下一阶段何去何从更为引人关注？本报记者接连两个周末走访广州市区和郊区楼市...
近期以来，刺激楼市的利好政策不断。6月8日，央行下调存贷款基准利率0.25%，6月12日，有消息称央...
虽然2012年还未过半，但目前，主城区商品住宅成交量已经全面超过去年全年成交的总和。从“金三银四”到...
&&一周人物 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
九仓获政府续批海运大厦地段的租用权，为期21年，需补地价79亿元。有意见认为政府所收的地价太少，有明...
据京华时报报道，针对央行近期降息，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，稳增长信号发出后，“调控不再加码...
据广州日报报道，全国人大财经委员会副主任贺铿14日参加经济每月谈会议期间表示，当前房价显然并没有达到...
据悉，尽管中国房地产指数研究院发布的5月份国内百个城市住房的销售量与销售价格都处于双降（同比与环比）...
6月7日，央行下发“特急”文件，其中提及 “放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0...
5月70个大中城市中6个新房价格环比上涨
国家统计局网站 &&
&&& 一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，比4月份增加了9个；上涨的城市有15个，涨幅均未超过1.4%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有14个。
二、二手住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有30个，持平的城市有22个，上涨的城市有18个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.9%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，比4月份增加了2个；持平的城市有1个；上涨的城市有11个，涨幅均未超过2.9%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有9个。
人民日报：楼市局部回暖不改降价趋势
人民日报 &&
&&& 5月的楼市十分热闹，颇有&乱花渐欲迷人眼&的架势，成交量放大、价格回升，二手房也闻风而动，坐地起价，部分地区甚至出现排队购房的&长龙&，而根据国家统计局公布的数据，5月份全国商品房成交面积和销售额，比4月份分别上涨了15%、20%。房地产真的是回暖见底了吗？业内专家指出，回暖呈现结构性特征，由购买者的刚性需求、开发商以价换量的销售策略等因素导致，并不表明房价探底成功、重拾升势，未来的房价仍将呈现&稳中有降&的趋势。
楼市回暖有结构性特点
5月份，40个大中城市，逾八成城市房地产成交量环比上涨。其中，四大一线城市&&北京、上海、广州、深圳5月的成交量均创下限购以来新高。
中国房地产协会副会长陈国强对本报记者表示，成交量的回升实际上具有结构性的特点。他认为，一方面由部分区域的热销楼房带动，同时，大量的楼盘还呈现出不景气的特征；另一方面，购房群体也有明显特征，虽然有一些改善型的高档楼房销售增长，但首次买房的&刚需&则占据了购买主体。
陈国强指出，开发企业转变销售策略，寻求&以价换量&，热销楼盘价格都是平开和低开，符合市场预期，也释放出较大的成交量。同时，市场回暖也和政策的微调有关。
近期中央的宏观经济政策，把稳增长放在更加重要的位置，采取了降息、加大投资力度、加快对一些项目的审批等措施。市场一度出现对央行重申首套房贷利率优惠的误读。
开发商盼望政策放宽，部分媒体的跟风解读也以乐观预期偏多，两方面因素叠加，导致市场预期开始调整。许多人由观望转向了出手。
谈论&楼市见底&为时尚早
&对于近期回暖，国家的政策依然没有放松，从这个角度看，说见底或许早了点。&北京工商大学产业经济研究中心副主任周清杰向本报记者表示，近期的降息、下调存款准备金率等政策，是政府为了应对经济下行压力而采取的措施，目的不是为房地产救市。货币政策的调整是面对整个实体经济的。
陈国强认为，从政策的角度来看，今年初是一直比较明朗的，可以说是&政策的见底&。&但政策的底部特征不等于市场的底部。&他举例说，近一时期，北京的通州、大兴、房山供应量比较大，竞争激烈，价格有所回调，部分区域的价格底部特征比较明显，但还没有到挤掉大部分泡沫的程度，其他城市也有类似的情况。
陈国强也认为，宏观经济政策的微调是基于经济发展全局的考虑，虽然客观上房地产可以受益，但主要目的不是为了&救楼市&，不能模糊两者之间的区别。
各地政府比中央政府在政策上更积极一点，毕竟地方政府的财政压力更大。周清杰表示，在这一点上，&地方政府、开发商和媒体在某种程度上达成了一种默契。&
楼市传言为何扑朔迷离
6月12日，一篇名为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道引起了公众关注，文中多次引用所谓&发改委内部人士&的话，暗示当前一系列政策意在放松楼市调控，言及&未来不排除给地产项目&开口子&&。国家发改委当日发表声明：&有关报道纯属捏造。&
全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿(微博)接受记者采访时表示：&有人炒作，希望房地产价格回升可以理解，我的观点是不能反弹，因为反弹的话容易引发大的经济问题。&
他认为房地产有水分、有泡沫，必须让房价慢慢恢复到合理的水平。&现在房地产数据数出多门，许多数据都是代表利益集团的，都是不可靠的，不可信的。&
陈国强指出，每到这个时候，各方都有意无意地释放各种传言，原因是复杂的。有一些是有意的，有一些是误传，同时，它也反映了一些人的期待，希望政策转向宽松和微调。
他认为，需要明确的是，回暖不是意味着价格上升，地产商贸然提价失去的将是市场份额，会陷入更加被动局面。
&房价将呈现&稳中有降&的趋势。&他说，房地产政策的调控基调并未改变，业内高库存现象严重、待售房源充足、开发商资金压力依然严峻，消费者千万不要误判形势，难抑购房冲动，贸然出手。
上海力挺经适房建设 广州已不再新批
每日经济新闻 &&
&&& 对于业界争论已久的经济适用房，上海和广州日前表现出了截然不同的态度&&上海市办公厅发文&力挺&包含经济适用房在内的保障房建设，而广州房管局方面则向《每日经济新闻》记者证实，广州已不再新批准建设经济适用房 (但部分已批准开建的项目不会马上叫停)。
两大城市态度迥异
6月14日，上海市房管局网站发布了 《上海市人民政府办公厅关于进一步加强本市保障性安居工程建设和管理的意见》(以下简称《意见》)。
《意见》第一条表明，要全面推进保障性安居工程建设，建立&四位一体&的住房保障体系，&共有产权保障住房(即经济适用房)&就是这&四位&之一。
这与广州对于保障房的态度有所差别。关于广州&停建经济适用房项目&的传闻由来已久，但官方一直未作出肯定的回应。日前，在广州市房管局举办的&保障性住房制度创新与新型城市化发展专题研讨会&上，广州市住房保障办相关负责人表示，广州已不再新批准建设经济适用房，但出于避免资源浪费，部分已批准开建的项目不会马上叫停。
6月13日，在接受 《每日经济新闻》记者采访时，广州市房管局宣教处确认了这一消息，且表示今后广州市的保障房建设将&以公租房为主&。
记者了解到，广州目前在建以及未分配的经济适用房达到1.4万套，如果未来政策不作调整，这1.4万套将成广州经适房的&绝唱&。
广州社科院研究员彭澎在接受记者采访时透露，以往的保障房项目以经济适用房为主打，但去年国家层面提出将大力发展公租房，广州市保障房规划便出现了一些调整。
事实上，早在制定今年的保障房建设计划时，广州停建经济适用房、发展公租房的意图就开始显露。据广州市住房保障办发布的《2012年保障性住房建设项目计划和预备项目计划》，广州市共有保障房项目45个，拟筹集保障房42244套。按类型划分，经适房仅3936套，只占9.3%，且主要是往年已批复立项今年开工的项目。
黄河滔预计，上海也可能逐步以公租房的供应来代替经济适用房。事实上，在《意见》中，虽然公租房与经济适用房、廉租房、动迁安置房并列为&四位一体&的一员，但文中的具体表述有所不同：&重点发展公共租赁住房&&积极发展共有产权保障住房&。两字之差显示出上海在保障房建设结构方面与中央保持一致。
经适房曾引诸多争议
在业界看来，经济适用房与公租房的最大区别在于经济适用房具备产权，关于经济适用房在分配上容易引发社会不公的争论由来已久。
日前，广州市政协常委曹志伟&炮轰&经济适用房，认为其具有市场属性，没有真正保障到困难群体。
《每日经济新闻》曾于去年2011年7月份披露了广州8家企事业单位拟自建保障房的消息。这8家企事业单位将利用自有土地建设保障房13395套，占到广州2011年保障房建设计划的15%。
随后爆出广州首个自建保障房项目广钢金鹤苑入市转售的消息，与2006年广钢将其出售给内部员工时仅2050元/平方米的价格相比，当时入市的报价已经超过了该价格的3倍。
在一些业内人士看来，企事业单位拿自己的土地建保障房，员工转售获利的行为就难以得到有效监管。
不仅如此，由于拥有产权，经济适用房一直处于舆论漩涡，广州于今年4月份明确&经济适用房购满5年即可入市&的消息一经披露，就被很多业界人士质疑&不合时宜&。
彭澎认为，经济适用房具备产权，又可在购满5年后入市，极易造成利益分配的不公，但他也不赞成完全停建经济适用房的做法。
&经济适用房可以存在，但不能有停车场&，彭澎认为，经济适用房存在的一个重要前提是 &不能太舒适&，在他看来，面积在50~60平方米较为合适，且相关配套也应降低标准，这样或可避免具备购买商品房条件者的&觊觎&。
武汉上调住房公积金缴存额上下限
&&& 7月1日起，武汉城镇职工住房公积金缴存基数上下限额将有所上调，最低缴存额和最高缴存额分别提高32元与380元。
武汉市住房公积金管理中心日前发布通知，住房公积金的缴存基数为职工本人上一年度的月平均工资，且不低于当地最低工资标准。去年，武汉最低工资标准由900元上调至1100元。因此，住房公积金最低计缴基数相应的由900元提高到1100元。同时，月缴存基数最高不得超过武汉市2011年城镇在岗职工月平均工资三倍。
武汉住房公积金缴存比例，最低为8%，最高是12%。据此计算，公积金计缴门槛提高后，单位和个人每月最低缴存额均为88元，合计176元，比上调之前多缴存32元；最高缴存额为2738元，比上调之前增加380元。上限和下限均比上一年度提高了22%。
通知还称，有条件的单位可以超过标准缴存住房公积金，单位应负责将超缴部分并入职工个人当期的工资、薪金收入，并按规定计征个人所得税。
房地产开发贷拟松绑 允许投向小户型项目
上海商报 &&
&&& 据银监会内部消息，为提振经济增长，银监会正准备放松针对银行向地方政府融资平台以及房地产行业发放贷款的监管要求，允许银行将更多贷款投向平价小型公寓式项目，同时允许符合要求的地方融资平台贷款。
据称，此次放松措施，目前正在等待中央政府的批准。如获批，银监会将鼓励银行向铁路和公路基建类项目贷款，并容许较高的债务比。并允许银行将更多贷款投向价格较低的小型公寓式住宅项目；同时，如果前一笔债务已经还清，银行可以向符合要求的地方融资平台贷款。
地方政府融资以及房地产行业发放贷款自2010年后一直是银监会重点防控的高风险领域。此前，银监会敦促各地严格对平台贷款实行分类，将符合要求的列一张表，只允许向表上的平台公司贷款，即所谓&名单&式管理。如果一直不松绑，随着项目结束贷款偿清，表上的平台只会越来越少。
据悉，此次放松政策是为了提振经济，完成稳增长目标。今年5月23日，国务院常务会议指出，当前经济下行压力加大，要根据形势加大预调微调力度，强调把&稳增长&放在更加重要的位置。由于保增长的需要，一些基建项目的审批在加快。所以，预计银监会会适当松绑，原来的名单也将扩充增加。
据业内人士分析，信贷全面放松的可能性不大，银监会会小心把握促进经济与控制风险的度，有可能针对部分合规、有正常收入、有盈利性、有自偿性的地方融资平台贷款的项目来松绑。但即使放松政策落地，银行出于自己的风险考虑，也不会大规模把贷款投放到融资平台和房地产开发。对于房地产贷款放松，他认为应该主要是保障房和个人按揭贷款，商业开发贷款放开可能性不大。
渣打银行则预计银监会将小心把握促进经济与控制风险的度，针对部分合规且具有盈利性的项目来松绑，但不会放弃风险管控，更不会一刀切式地全面放松。
楼市行情难以重蹈覆辙
华夏时报 &&
&&& 房地产市场又进入了极度敏感期。
40多个城市一个接一个地微调，稳增长开始释放流动性，近期楼市又量价齐涨，新一轮&大涨&论风生水起，假象还是真相？反弹还是反转？会不会再次出现2009年那样的报复性反弹？
时间能回答一切，但现在，一场楼市涨价狙击战已经打响。
住建部、发改委、央行先后紧急&辟谣&，无一例外地都是澄清调控放松传闻，重申坚持房地产调控政策不动摇。
接受《华夏时报》记者采访的多位专家均认为，这一轮房地产调控的主基调始终没变，一直是&不放松、不动摇&，抑制投资投机性需求毫不留情，各地的限购、限贷政策直到现在都没有取消。而与2009年不同的是，目前贷款的基准利率要比当年高得多。
况且，在稳增长的措施上，宏观调控部门也有了更多的选择，战略性新兴产业已经逐步替代房地产业成为国民经济的支柱。
全国人大财经委员会副主任贺铿接受本报记者采访时甚至都不相信楼市会反弹。他表示，现在也没有看到明显的反弹迹象，但有人在炒作，希望房价回升，&我的观点是不能反弹，因为反弹的话容易引发大的经济问题，这是我始终没有变的观点。因为我们的房地产有水分、有泡沫，基本上现在都是统一的看法，既然有泡沫，而且比较大，就不能让这个泡沫继续发酵，必须让它慢慢恢复到合理的水平。&
&最近有一些政策，大家都按照自己的利益去理解，尤其是一些房地产人士，他们都按照他们所代表的利益集团去理解，可能会引起房价有所波动，这是有可能的。你调查的结果是不是准确，我还是怀疑，现在房地产数据数出多门，许多数据都是代表利益集团的，都是不可靠的，不可信的。&贺铿称。
也许，楼市回暖，只是房地产商唱多卖空的伎俩。
楼市政策放松的传言，把宏观调控主管部门推上了风口浪尖。
住建部是第一个站出来&打假&的部委。6月5日，住建部强调坚持房地产市场调控政策不动摇。
最近，关于&发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌&的传闻甚嚣尘上。有报道援引&发改委内部人士&话称，&调控房地产引发的经济真空比预想的情况还要严重，但不调控房地产就此引起的经济问题不会比现在更少。从目前的经济发展情况来看，通胀可能比通缩更好应对，此次开闸放项目，意在拉动快速回落的经济。该人士也强调，如果这些方法还是不行，那么未来不排除给地产项目&开口子&。&
国家发改委6月12日立即发表声明：经查该部门最近没有人接受过该媒体记者的采访，有关报道纯属捏造。
时隔仅一天，央行新闻发言人就&央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率&一事进行澄清，表示文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率0.7倍不变。
这位央行新闻发言人在接受新华社记者采访时表示，个别媒体称&央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折&，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。
无独有偶，&被误读&的还有银监会。6月14日，银监会发布声明，称近日有关媒体报道银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重&纯属误解&，本月8日发布的《商业银行资本管理办法（试行）》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。
2011年8月，银监会公布《管理办法》征求意见稿时，曾提出对个人住房抵押贷款区分首套房和第二套房给予差别风险权重，用于购买首套房的个人住房抵押贷款风险权重为45%，用于购买第二套房的个人住房抵押贷款风险权重为60%。
银监会最新公布的《商业银行资本管理办法（试行）》，取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和第二套房的风险权重，明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%。风险权重下调意味着银行对贷款的预留资金减少，相当于降低了资金成本。因此，新公布的管理办法被有的媒体解读为是在鼓励银行放宽二套房贷。
不会重蹈覆辙
种种传闻和猜测，并非空穴来风。
一组最新数据显示，5月房屋新开工面积同比下跌幅度从4月的14.6%收窄至4.6%，销售面积下跌幅度也缩小至9.3%。当前，无论是房地产投资，还是房地产销售面积、新开工面积、竣工面积等，都较3、4月份有所回升。
经济学家赵晓分析认为：&这说明近期首套房贷的放松、降息以及对开发商贷款的放松等消息还是发挥了作用，本轮房地产的最低谷已经过去，楼市很有可能在未来几个月里企稳并小幅回升。&
支持他观点的依据还有，中国经济形势严峻，政府需要一定程度上的刺激，楼市会因此受益。数据显示，5月工业增速低于10%，这个速度，2006年以来仅在2008年四季度和2009年一季度出现过。企业景气指数自2010年4月以来也是一路下行，从138降至127.3。反映中小企业生存状态的汇丰采购经理人指数（PMI）连续7个月跌至荣枯分界线下方，反映大型企业的官方采购经理指数，近两月也开始下行。
而更让人们担忧的是，楼市回暖是不是只是个开始？未来会不会出现2009年那样的报复性大涨？
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌6月15日接受本报记者采访时表达了相反的观点。他认为，国家层面上肯定会有前车之鉴，历史不会重演。
&当前的稳增长和2009年时的保增长是不一样的，现在是GDP放缓，预调微调也比较合适，适时地降低了存款准备金率和利率，但2008年四季度和2009年上半年，GDP呈现的是断崖式下滑，中国对美国的次贷危机和国际金融危机反应得也特别强烈。&顾云昌说。
而造就上一轮楼市暴涨的根源，则是当年过度宽松的货币政策。4万亿投资，9.6万亿贷款，很大一部分资金流入了房地产市场；另外，当时房地产政策也是非常放松，不要说首套房，二套房都采取首付三成，利率七折的优惠。
工商银行住房信贷部的一位负责人对记者分析，2009年时的存贷款的基准利率比现在低多了，房地产贷款打七折也是普遍的事，哪里像现在，现在也没有哪家银行愿意打折的，二套房都是执行基准利率的1.1倍。
另一个房价大涨论的依据是刚需支撑。问题是，刚需和有效刚需不是一个概念，合理的房价不出现，刚需买不起，谁来接盘？高房价的始作俑者是炒房者借&买涨不买跌&心理的疯狂炒作。本报记者采访发现，此番回暖中，几乎看不到炒房者的身影。
唱多卖空的伎俩？
多年的卖方市场，让开发商轻易就掌握了主动，跟风的多是被吓怕了的&散户&。
国家发改委投资所副研究员刘琳接受本报记者采访时表示：&现在刺激经济增长未必需要像2009年那样刺激房地产市场，目前新兴战略性产业已经成为本轮稳增长政策的着力点，这也更符合经济转型这一主线，显然，稳增长措施的选择比三年前更多了。&
而最近国家发改委批复的项目中，大部分都与节能环保等新兴产业有关。战略性新兴产业已经逐步替代房地产业成为国民经济的支柱产业。据悉，到2020年，战略性新兴产业的增加值将占到国内生产总值的15%左右。
即使房地产投资下滑也有保障性住房撑着，&十二五&规划了3600万套保障房，&2008年以前都没有像这么大规模搞过。&顾云昌说。
也正因此，2010年以来，房地产调控基调始终没变。
顾云昌注意到，中央的调子始终是&不放松、不动摇&，抑制投资投机性需求，满足保障性需求，支持刚性需求。与2009年不同，抑制投资投机毫不留情，几十个大城市的限购、限贷一直都没有取消。
住建部新闻发言人日前表示，要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。一方面，要在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。
显然，目前的房地产调控政策并不支持楼市的真正反弹，更谈不上反转了。
至于媒体报道的个别楼盘出现千人排队购房和&开盘光&、&一日光&的现象。顾云昌认为，过去一年来，楼盘都不好卖，竣工面积增加百分之二三十，可销售面积却下滑16%，明显供大于求，开发商压力大，需要回款，少数楼盘出现的现象，有炒作之嫌，再加上媒体的放大效应，开发商在唱多卖空。
刘琳也同意顾云昌的看法，她认为，楼市出现的短暂回暖迹象是近期货币政策适度微调的反应，但因市场存货还是非常大，所以楼市不会出现报复性反弹。
&否则，楼盘好卖，就会囤盘待售、惜售了，开发商还用在5、6月这么短的时间内集中推盘吗？&顾云昌反问道。
本报记者调查看到，最近开发商集中推盘动作频频，而北京多个大户型豪宅项目都在准备今年下半年集中入市。
标杆房企销售均价齐跌 行业巨头仍忧后市
第一财经日报 &&
&&& 量价齐升往往被视为研判楼市回暖的重要指标，多家标杆上市房企5月份的销售数据显示，销售面积和销售金额均出现同比和环比不同幅度的上升。
但这些龙头房企5月份销售均价环比涨跌互现，同比却几乎全部下跌，呈现出几乎一致的量升价跌趋势，部分房企销售均价下跌高达三成。
万科总裁郁亮对此表示，5月份楼市成交活跃是开发商以价换量的结果，但当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观。
标杆房企销售均价齐跌
从已披露的销售业绩情况来看，5月份主要上市房企销售量和销售金额出现了近几个月以来的新高，其中万科同比分别增长26.5%和19%，绿城同比分别增长30.8%和13.3%，碧桂园则分别增长约104%及164%，万科、中海地产、保利地产和恒大地产等四家房企5月销售额均突破百亿元。
作为判断房地产市场价格走势的直接指标，开发商销售均价在5月份依然涨跌不一。从销售数据推算，万科5月份销售均价较去年5月份的每平方米11124元下跌6%。
恒大地产5月以103.7亿元的销售金额创下该公司单月销售最高纪录，销售额和销售面积分别同比增长33.3%和52.4%。但这一销售业绩大增的背后，是其销售均价从去年同期的每平方米6873下降至每平方米6012元，降幅达13%。
另一家以价换量比较明显的开发商为中海地产，该公司5月份销售均价从去年同期的每平方米19628元下降至每平方米16305元，降幅高达17%，以此实现销售面积75.5万平方米，同比增长22%。
相比之下，佳兆业5月份销售均价下降更为明显，同比和环比分别下降29%和6%，从去年同期的每平方米7495元降至每平方米5333元。
此外，世茂房地产5月销售均价也同比下降23%至每平方米11635元。富力地产和金地集团(600383,股吧)的销售均价下降幅度均超过10%。
销售价格下降直接刺激开发商当月销售额激增，其中佳兆业5月合约销售面积为22.1515万平方米，同比增长高达71%；世茂房地产销售金额则同比大幅增加超过一倍至51.12亿元，创该集团单月销售历史新高。
综合前五个月的销售数据来看，链家地产市场研究部推算的15家标杆房企在1~5月平均售价为每平方米9866元，同比下降5.13%，其中8家房企在1~5月的价格同比下降幅度超过一成，说明即使标杆房企，降价依然是其获得销量的前提。
多房企推&跑路&策略
去年积压了整整一年的存货，显然难以在短短两三个月的市场放量中被消化，尤其是货量巨大的开发商，无不在近期趁着利好大肆出货。
6月13日，碧桂园正式公布欲在本月推出的十里银滩二期项目的房源价格，并延续7.5折的巨额优惠。值得关注的是，该项目二期推货量依然是数千套，巨大的货量无疑会对区域市场造成较大冲击。
进行7.5折促销的远不止碧桂园一家。日前有消息显示，雅居乐中山六个项目，包括雅居乐新城、雅居乐约克郡、雅居乐御龙山、雅居乐世纪新城、雅居乐铂爵山、雅居乐凯茵新城，也推出7.5折让利活动。
雅居乐在广州也调整了销售进度积极抢客，将提前在端午节期间推售原本计划于年底推出的剑桥郡新一批房源，总量多达数百套。
另外有消息显示，恒大地产计划于6月份推出6至8个新项目，包括该集团旗下体量最大的启东项目，而下半年公司也还将按照预定计划新开30~40个项目。
有业内人士分析称，这些开发商在近期的凌厉销售策略透露出其&抢客&意图，因为5月的市场显示，在首次置业者入市之后，改善型需求的买家以及投资型买家的比例有所增加。
行业巨头仍忧后市
万科总裁郁亮不久前在公开场合表示，5月份楼市成交活跃是开发商以价换量的结果。开发商去年四季度已经有一轮降价，后来又有一批发展商在3月份加入到价格调整的轨道上来。而5月份开始部分银行恢复了首套房按揭的优惠利率，刚性需求被释放出来。
但郁亮称，当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观。从万科的统计看，北京、上海、深圳、广州等十几个主要城市的库存商品房还有1.14亿平方米，按照5月份的销售速度，大概够卖上11个月左右的时间。
6月10日，莱蒙国际在深圳推出莱蒙水榭春天5期项目，由于开盘价格与此前一期基本持平，导致近千套房源当天售出820多套，认购金额达16亿元。
链家地产陈雪认为，价格为王的市场基础依然没有变化，以价换量仍然是标杆房企的普遍共识。即使标杆房企的业绩也是由降价换来的，在飘红业绩背后，利润率下滑依然是这些标杆房企不得不面对的市场现实。
与郁亮的谨慎研判相似，即便中海地产前五个月不遗余力的促销行动似乎成效显著，但中海地产董事会主席孔庆平依然担忧后市。
按照此前中海公布的亿港元销售目标计算，截至5月底已经达到全年目标的63%，完成甚至超过似乎不成问题。
但孔庆平在不久前的股东周年大会上表示，并没有对行业未来的发展变得更为乐观起来，楼市最严峻的时段并没有过去，5月的好转并不能解决行业整体问题。
金科地产3.5亿获重庆、四川两宗地
观点地产网 &&
&&& 金科地产集团股份有限公司6月15日公告称，公司及控股子公司成都金科房地产开发有限公司已于日通过公开拍卖方式分别取得重庆市开县一块宗地、四川省内江市一块宗地的土地使用权。两地块总价为35145万元，总面积达平方米。
其中，开县宗地编号为&kx-1-126、127&，位于开县文峰街道中原社区，占地面积93333.4平方米，容积率：商服&1.0，住宅&3.5，用地性质为商住用地(五星级酒店及配套住宅用地)，地块成交总价为人民币5600万元。
另一内江市市中区宗地编号为&内市中地拍【2012】01号&，位于四川省内江市市中区乐贤镇，占地面积135952平米，容积率&3.0，用地性质为二类居住用地，地块成交总价为人民币29545万元。
广州房地产开发贷款未回暖
广州日报 &&
&&& 投资需求仍下滑 6月以来银行信贷并未出现预期的大幅上涨状况
昨日，媒体报道包头地区开发商由于无法偿还巨额债务自杀事件，引发业内对开发贷款违约问题关注。记者从广州地区部分国有银行了解到，6月以来银行信贷并未出现预期的大幅上涨状况。市场预计， 对房地产开发贷款在短期内仍未现宽松。
昨日，记者从广州地区部分国有银行了解到，6月以来银行信贷并未出现预期的大幅上涨状况，其中银行对房地产开发贷款的审批与风险控制依然执行最严格标准。市场预计， 央行存款准备金率与汇率&双率&微调与银监会监管新规将逐步对企业信贷产生刺激， 然而对房地产开发贷款在短期内仍未现宽松。
部分项目贷中监管加强
&开发贷款在短期内不可能放松，部分项目的贷中监管还有加强。&昨日,广东一家国有大型银行负责人对本报记者表示。虽然近期业内传闻称银行房地产开发贷款提速，然而银行方面却否认了相关说法。
据建设银行广东省分行、工商银行广东省分行等国有大型银行公司业务部门相关负责人透露，从5月以来的数据看，有关房地产开发贷款同比增速仍低于去年同期水平。&我们对相关开发项目现金流状况要进行密切监控， 如果部分项目出现偿贷能力问题，银行会采取相关对抵押物拍卖等债务抵偿措施。&该负责人透露。
部分开发商或借新还旧
部分银行负责人对记者表示，本次央行降低基准利率有利于缓解开发企业还款压力。然而部分开发商资产负债率与现金回笼状况堪忧，不排除部分开发企业采取&借新还旧&等方式来绕道偿债，银行方面需要密切关注相关风险。
昨日有银行同业数据显示， 6月第一周四大国有银行新增贷款仅66亿元人民币，信贷市场并没有如期出现回暖态势。同时， 四大行存款较上月末大幅下降2720亿元。
汇丰银行大众华区经济师孙珺玮对本报记者表示， 目前企业对中长期贷款有所提升，但鉴于房地产开发贷款等投资仍下滑，贷款需求未改善。
值得留意的是，在银监会最新公布的《商业银行资本管理办法(试行)》(以下简称《办法》)中，对银行业部分风险资产拨备覆盖有所放松。　根据机构估算，新规对应释放银行资本金额为2190亿元，这有助于银行下一步增加信贷额度。
首开股份：23亿信托再融资 财务状况堪忧
观点地产网 &&
&&& 6月14日，北京首都开发股份有限公司发布公告称，拟向吉林省信托有限责任公司申请信托贷款23亿元人民币，期限不超过两年。
公告明确，该笔信托贷款由控股股东北京首都开发控股(集团)有限公司提供第三方连带责任保证担保。
关于此次申请信托贷款的原因，公告称，主要是为满足公司项目建设资金需求。同时，首开股份相关负责人表示，该笔信托贷款金额尚未完全敲定，而融资拟用于老项目后期的建设。
在这笔大额度融资之前，首开股份3月9日的公告显示，其曾以同样的理由，即为满足公司项目建设资金需求，向平安信托有限责任公司与建信信托有限责任公司分别申请20亿元及5亿元人民币的信托贷款。后者由大股东首开集团以及北京住总集团共同提供担保，期限两年，利率为不超过年息13%。
究其屡屡大额信托融资背后，或与首开股份5月以来销售放量不无关系。
有研究报告分析称，受益于北京市场的明显回暖，3月以来公司销售明显好转，5月单月销售放量，创今年新高。
分析师测算，首开股份截至5月公司签约销售约50亿元，其中已知1-2月为9亿元，3、4、5月则分别为11、10、20亿元。
而首开股份1-5月以老盘消化为主，新推盘将集中在6-10月，销售表现会更好，全年销售140亿元(+23%)可期。估测公司全年可售货量290亿元，其中去年剩余老盘120亿元，新推盘约170亿元。
其中，1-5月新推盘约35亿元，仅占全年新推盘量的约20%，其余全部为老项目后续加推。
该人士还称，预计首开6-12月将新推135亿元货量，且纯新盘将占较大比例，推盘节奏上集中在6-10月份。其中6-7月京内将主推国风美仑、熙悦山二期、国风美唐二期3个纯新盘，货量共计约30亿元。
按照首开股份2011年平均50%的去化率计算，今年可以实现销售金额约140亿元，基本可以完成全年计划。销售方面，首开股份采取了多种促销手段，包括团购和加大小户型推出比例等，团购折扣力度和规模要大于以往。
在大量举债的同时，首开股份的财务状况却开始令人担忧。2011年4季度以来，首开资产负债率大幅提升，截止2012年一季度末资产负债率达79.44%，扣掉预收款的真实资产负债率达60.7%。
有分析师认为，首开股份2012年财务费用的大幅上涨以及管理费用和销售费用的稳中有降，将决定了公司的三项费用率合计将仍处于20%以上的高位，有待改善。
首开股份2012年第一季度报告也显示，今年1-3月，首开实现营业总收入7.087亿人民币，营业利润亏损185.04万人民币，归属于上市公司股东的净利润亏损539.84万元，基本每股收益-0.0036元。
公告披露，报告期内，营业利润、利润总额以及归属于母公司所有者的净利润分别同比减少101.4%、100.6%、104.3%，主要原因是财务费用同比增长较多以及投资收益同比下降。
世茂地产：6月将持续发力 “四驾马车”并行
和讯房产 &&
&&& 日前世茂业绩通报显示，2012年5月集团实现合约销售金额51.12亿元人民币，单月销售额创历史新高，同比增幅超过一倍；合约销售面积46.37万平方米。至此，集团前五月总合约销售金额已逾164.7亿元，完成今年销售目标的54%，总销售面积达141.6万平方米。
业绩来源显示，世茂热卖项目多点开花，这为其创单月销售新高提供了重要动力。 5月份，全国多个大型新项目或新推、或加推产品供应，这些在售产品覆盖住宅、商业地产等各种形态，满足高端、刚需等各类市场需求，世茂产品线日益丰富。包括大连别墅御龙海湾、无锡世茂首府、苏州世茂运河城、武汉世茂锦绣长江、厦门世茂湖滨首府、南昌世茂天城等诸多主力楼盘均引发市场关注，更有昆山东一号、武汉锦绣长江项目勇夺当地市场冠军。
记者从世茂获悉，其苏沪区11个在售楼盘共实现销售额逾13亿，成为其业绩最大贡献区域，除昆山东一号夺得当地月度销冠，苏州世茂运河城、无锡世茂首府也表现抢眼，分别成为当地销售亚军、季军。中南区为集团贡献近10亿销售额，除武汉锦绣长江夺得区域销冠，厦门世茂湖滨首府单月销售近5亿元，成为集团单项目冠军。下辖四个项目的浙江杭州区也表现优异，在杭州一地即单月收获逾4亿元。而西部区重点项目成都猛追湾则市场反应持续升温，该项目此前推出成都内环仅有的在售商业物业，一经推出即迅速售罄。
此外，旅游地产板块强劲发力，单月销售近8亿元，已成为世茂业务新的战略性增长板块。其中，大连别墅御龙海湾尤其获得迅猛增长，初步统计，大连别墅&御龙海湾&当月热卖1.01亿元，环比大增790%。
大连别墅&御龙海湾&项目总规划面积近20平方公里，将建设室内主题游乐场、&迪拜式&超七星级国际酒店、商业中心、伴山高尔夫等82项顶级配套，目前在售双拼、联排别墅住宅。该项目集合了世茂集团住宅、商业、旅游设施、产业集群&四驾马车&的优势资源，建成运营后，每年可吸引游客2000万人次，对于提升中国海滨旅游度假产业，拉动当地经济发展、促进就业均有显著的积极作用。基于此，无论世茂集团或是当地政府均对其寄予厚望。该项目作为目前开发的中国单一最大度假综合体项目，5月的热销无疑为其摘得头彩。据悉，大连别墅&御龙海湾&SHOPPING MALL下半年将开工建设，将成为东北区最大的商业中心。
另据了解，世茂6月将持续发力，加大全国推盘和销售力度，在16个城市、17个项目推出形态丰富的产品。业内人士观察，除供应量巨大以外，丰富的产品形态和产品升级已成世茂&抢收&市场的两大重要手段。包括高层、别墅、排屋、写字楼、商业等各种业态全部覆盖。比如，晋江世茂御龙湾推出精装空中别墅，户户均设28米宽度的私家空中大泳池；宁波世茂&海春晓则推出一线海景资源旁的独栋别墅；座落于沈阳五里河体育场原址的世茂五里河项目则斥资2亿元对产品、园林、会所、物业全面升级，在6月中旬全新亮相。
连续观察世茂今年各月业绩表现后，有业内人士表示，今年世茂已较为明显显示战略重心逐步转向二三线城市的趋势。对于前5月业绩大增的原因，分析人士指出，除了销售力度的加大，世茂已逐渐整合住宅、商业、旅游设施、产业集群资源与优势，&四驾马车&并行之势显现，这使得世茂在调控环境下具有更大的优势。
北京多个项目主推大户型 改善型需求入市
京华时报 &&
&&& 在楼市成交逐渐回暖之后，改善型居住需求开始入市，大户型供应也相应水涨船高。上半年&刚需&撑场的局面，逐渐由&豪刚&及中高端需求接力。据记者了解，包括龙湖时代天街、华润公元九里等多个项目已经从刚需产品转向以大户型为主的改善型供应，市场即将迎来改善型供应的高峰。
大户型集中放量
据悉，近期北京多个项目开盘，包括龙湖时代天街、长楹天街、中粮万科紫云庭、华润公元九里等，均只提供三居及以上大面积住宅产品，大户型呈现集中放量态势。其中招商嘉铭珑原、远洋东方、旭辉御府、逸翠尚府、中海九号公馆几个主推大户型项目，在5月都突破了30套成交量。
据悉，位于大兴的龙湖时代天街目前8号楼在售，户型为130平米、145平米和168平米4居，均价13500元/平米，起价11800元/平米。继5月16日开盘20分钟售罄之后，龙湖时代天街成为京城楼市热议的话题之一，而后的周末，时代天街又迎来千余客户来访，意向大户型。据该项目相关负责人透露，经过8次开盘8次售罄，龙湖时代天街两居、三居的刚需产品已基本消化殆尽，开始重点推进以四居为主的改善型产品。
同样位于大兴的金地仰山和华润公元九里也主推大户型产品。华润公元九里二期均为大户型；金地仰山则主推高层和花园洋房。位于广渠路的金茂府四期两栋楼王预计8月开盘，共推106套房源，户型仍主推大户型。
进入5月之后，大户型出现集中放量，这一方面是由于近期楼市成交逐渐回暖，价格预期走强，未来不可能再现大幅降价，一些区位、地段、品质等较好的楼盘开始出现涨价意向，在此背景下保值增值需求集中入市。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业对记者表示，另一方面，上半年以刚需为主力的楼市成交格局开始改变，刚需释放殆尽，改善需求进场，产品供应也开始偏向中大户型及中高端豪宅。
刚需热潮降温
据亚豪机构统计数据显示，上周(6月4日-10日)，北京期房现房住宅累计成交套数环比下降12.07%，但成交均价环比上涨7.48%。数据显示，上周北京期房现房住宅累计成交2011套，面积24.26万平米，环比之前一周(5月28日-6月3日)套数减少12.07%，成交面积下降13.67%；上周商品住宅的整体成交均价为21070元/平米，环比上涨7.48%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，一方面，刚需热潮降温与降价项目涨价相伴而生，一些对于价格敏感的刚需首置客户开始重新进入蛰伏状态；另一方面，在中高端项目加速供应高性价比产品，引导改善型置业客群正越来越多地从观望中走出来，悄然代替刚需，成为时下的购房主力军。
而在这种交替之际，交易总量表现相对不稳定，最近两周所出现的小幅回落也尚在合理范围内，需求结构的变化则导致成交均价出现显著上涨。数据显示，上周(6月4日-10日)，北京市均价1.5万元/平米以下商品住宅累计成交面积达7.86万平米，环比之前一周(5月28日-6月3日)锐减35.68%；1.5万元/平米以上则显著增长，其中4万元/平米以上累计成交了1.87万平米，环比增幅为23.03%。
改善型供应或成主流
事实上，在刚刚过去的5月，中高端市场在整体成交量中就已占据举足轻重的比重。统计显示，别墅市场在经历了1-4月的成交冰点之后，在5月达到一个小高峰，成为调控之后别墅市场成交的第二个小高峰；公寓豪宅也呈现先抑后扬态势，在1、2月交易量徘徊在100余套的谷底之后，5月重回500套的月度销量高位，刷新了最近9个月的成交纪录。
在强大需求支撑之下，未来改善型大户型住宅还将继续集中放量。据亚豪机构统计，北京6月计划入市的项目共有33个，中高端项目扎堆，占到了总开盘量的一半左右，并且有4个总价超过千万元的高端别墅项目。
任启鑫指出，中高端住宅需求的升温，因为市场上一直存在着基数庞大的改善型置业客群，而近期政策和市场层面的变化都纷纷释放利好。龙湖时代天街相关负责人表示，虽经过调控，房价有所控制，但市区居住成本居高不下，大量改善型需求不得不把目光投向城区外，寻找生活资源与环境资源最佳项目，下一步热销项目将聚集在此类产品上。
高端盘的低价策略
在定价上，这些面向改善型需求的中高端项目也同样采取以价换量的策略，为博销量不惜自降身价。
据记者统计，近期入市的中高端纯新盘开盘价格普遍低于预期，如望京地王远洋万和公馆开盘均价5.8万元/平米，相比预期报价6万-8万元/平米低了不少。
北京市房协秘书长陈志表示，改善型需求稳步释放，未来一段时间内有可能将成为楼市供需的主流，这是自去年下半年以来一直被压抑之后，改善型需求的一次集中释放，除了价格，这部分客群更加看重项目质量和性价比。
任启鑫预计，政策、市场方面的显著利好，将助力中高端市场进一步回暖，有效托起6月楼市销量。不过从目前库存量及未来新增供应量的情况看，行业仍处于历史库存高峰，并且2-3季度新增供应量将持续维持高位，高供应下房价大幅上行的根基并不牢固，就算项目定位高端，预计也会低开入市以吸引成交，回笼资金。
上海二手住宅交易周期加速 部分买家放弃砍价
&&& 央行6月8日起降息带来的影响，时隔一周率先在二手房市场得以体现。记者今天在21世纪、汉宇、德佑等沪上多家大型中介处获悉，旗下门店反映本周来购房者放弃大幅砍价，力求快速成交的情况明显增多，这让整个二手房交易的周期减短。
降息给本将进入淡季的二手房市场注入了一针强心剂。调查发现，6月上旬的成交情况甚至不降反升。&6月从规律上来看成交量一般会有所回落，但从我们部分门店反馈的买卖签约量来看，近期并没有调整迹象。&汉宇地产市场研究部经理付伟在接受新民网采访时这样表示。而21世纪不动产上海区域分析师黄河滔甚至透露，旗下门店的整体成交情况较5月下旬还出现了2成左右的增幅。
&购房客户对于降息普遍比较敏感，基本上都会问到。我认为市场未出现降温这和降息对买卖双方心态的影响不无关系。&付伟告诉记者，降息对购房者的冲击显然大过房东。一方面，降低了买房的借贷成本，促动更多观望的购房者入市；另一方面，也扭转了市场的看跌预期，让诚意购房的客户希望能尽快锁定心怡的房源。
鉴于这种考虑，不少购房者倾向于放弃此前大幅砍价的要求，缩小了买卖双方间存在的价差，使得交易节奏明显加快。在浦东三林板块，21世纪不动产上海锐丰浦东世博店分行经理石二刚就表示，他所在的分行上周就出现了一宗因央行降息而迅速成交的案例。
他告诉记者，上周有购房者看中了一套板块内三林世博家园53平米左右的一房房源，但对于房东115万的开价觉得略高于心理价位，想再砍下一些。不过买家犹豫中听闻降了息的消息后，为避免未来房东涨价，决定接受价格并在第二天下定，加快交易节奏。
沪上另一家大型中介德佑地产的营运部总监张剑东也向记者证实，3、4月时购房者的砍价幅度往往达到5%甚至10%，这与房东愿意接受的议价空间有一定差距，所以即使买卖双方都比较诚心，光砍价耗费的时间往往就要一周甚至十几天，还常常无功而返。&其实降息后房东的议价空间反而小了，但这周一般2至3天都可以谈下来。&他表示，这主要是买方对价格的接受度明显提高。
不过，各家中介同时也表示虽然有个别房东开始酝酿涨价，但由于新房市场仍然在持续降价，让房东还未形成统一的涨价预期，同时购房者对跳价的接受度较低，目前二手房价格总体尚未出现太大变化。
广州部分楼盘调整优惠措施 价格以稳为主
&&& 随着央行在上周宣布降息，楼价下一阶段何去何从更为引人关注？本报记者接连两个周末走访广州市区和郊区楼市就发现，在下一阶段楼价走势的问题上，开发商也未结成&统一战线&，虽然有楼盘局部调整各种优惠措施，不过价格绝大多数还是以稳为主。
现象一市区楼盘取消&裸卖&报价暂未出现&暗涨&
在央行宣布降息消息传出之后的首个周末，记者在广州楼市就发现，市区不少楼盘暂时选择按兵不动式的观望。
位于南洲路的某楼盘在&五一&期间曾经推出最低毛坯16000元/平方米的优惠价，结果销售出近六成的货量。记者周末在楼盘的销售中心内就看到，现场大概有五六台客。销售人员表示，开盘时毛坯开售的优惠已经取消，代之以售价为元/平方米的带精装单位，带2000元/平方米装修。
在市二宫地铁上盖的另一个楼盘，售楼中心内前来咨询的买家更是寥寥无几，似乎没有受到降息利好的刺激。销售人员告诉记者，目前楼盘在售的都是大户型的四房单位，按揭贷款之后折后均价大概为23000元/平方米，一次性付款折后均价22000元/平方米，带3000元/平方米精装修。这一报价也几乎与春节时记者前去探访时没有多少区别。
现象二郊区楼盘仍然不敢怠慢价格 以稳为主带旺人气
记者走访发现，与中心城区不少楼盘人气相对冷清相比，即使成交开始呈现持续放量的趋势，郊区楼盘还是不敢怠慢，近期积极组织各类活动带旺人气。
周末时分，记者在位于花都的富力金港城看到，在沙盘前，站满了前来咨询的市民。&现在均价大概6500元/平方米左右。&销售人员表示。
记者发现，从外围区域畅销盘特别是番禺、南沙、花都等供应较为集中的楼盘情况来看，旧盘新推项目价格仍以稳为主，全新盘则更多是以低价入市抢占市场份额。星汇文翰于5月13日面向大学城老师内部认购，认购价低至17500元/㎡毛坯，取得了不错的销售。
&我们的销售策略还是随行就市，适销对路。&越秀地产副总经理朱晨道出不少开发商对目前市场的看法，无论是降价还是毛坯发售，都只是开发商出货的策略。相信随着下半年市场走势的逐步明确，开发商的推销手段和节奏也会更加明朗化。
现象三以降息为&噱头&吸客&扎堆推中等户型产品
&央行2008年来首度降息，为房贷减负。抓住上涨前最后机会。&这个周末，记者收到不少这样的楼盘推广短信，与5月相比，记者发现不少楼盘更多并不是为了推广在售产品，而是为即将推出的产品吸客，降息就成为其重要噱头。
不过，开发商所推广的产品却以更适合刚需的中等户型产品为主，并不是大户型。
位于荔湾原芳村板块的某楼盘现在就开始接受诚意登记，销售人员透露，项目估计还要到6月中下旬才能有样板房。现在买家可以享受2万元抵10万元优惠。位于番禺桥南板块的某楼盘计划在6月22日左右开盘发售最小只有48平方米的公寓产品，却早在上上个周末就开始接受诚意登记。
记者发现，位于宝岗大道的某楼盘早在3月就声称很快要推出新一期的产品，不过直到近期才有消息传出指楼盘有望在本月推出这期产品，产品面积主要是81~97平方米的中等户型。
南京多楼盘优惠减少 部分楼盘单价上涨
&&& 近期以来，刺激楼市的利好政策不断。6月8日，央行下调存贷款基准利率0.25%，6月12日，有消息称央行要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。6月13日，江苏省政府要求首套房贷享利率优惠政策。就在利好政策密集出台的同时，南京部分楼盘高调宣布取消或减少前期优惠，再现涨价苗头。
多楼盘优惠减少
日前，城东楼盘麒麟山庄通过其官方微博宣布楼盘升值在即、全面调价。该楼盘目前在售16、17号楼，其中16号均价为8550元/平方米，17号楼均价为9400元/平方米。楼盘相关负责人表示，这次调价主要是取消部分优惠。即此前一次性付款是优惠400元/平米、按揭优惠300元/平米，而调整以后，所有优惠都将减少200元/平米。据该负责人称，减少优惠主要是因为二期产品品质提升加上轻轨利好带来项目升值。
减少优惠的远远不止这一家，在去年11月刷新河西板块谷底价的天正滨江项目近日也对外宣布将取消85折优惠，有消息称该优惠将调整为9折优惠。目前该楼盘在售大平层均价约18000元/平方米，若以9折计算，相当于比之前85折时涨了1000元/平方米。上周五，城南板块的宏图上水庭院开盘推出2、3、4号楼，共122套小高层房源，均价在16500元/平方米左右，此次开盘当天客户购买90平米户型房源没有任何优惠。此外，仙林板块的保利罗兰香谷开盘推出2单元36套新房源，折后均价为11700元/平方米，价格比此前推出的&楼王&2号楼还要高。
据统计，截止至6月12日，南京市有172家楼盘公布了不同程度的优惠，虽然打折优惠的楼盘数占南京在售楼盘总数的84.7%，但比例环比5月末仍然微降0.7%，与去年年末相比，优惠超9折的楼盘明显减少。
有楼盘单价上涨
除了这些楼盘减少优惠幅度以外，南京还有部分楼盘销售单价上涨。上周，位于城东楼盘保利紫晶山加推41号楼的新房源，单价超17000元/平方米，比之前房源高了约400元/平方米，据楼盘相关人士介绍，提价的原因是由于房源位置较好。
同属城东板块的朗诗钟山绿郡，将在下半年加推该项目的最后三栋住宅房源18、19、21号楼，共120套房源。据了解，预计加推的均价为22000元/平方米-22500元/平方米之间，与在售房源相比，价格也有小幅上涨。该楼盘单价上调的原因是房源面积稀缺。同时，记者注意到，包括东郊小镇、托乐嘉城市广场在内的其他数十家楼盘均在前期低价的基础上出现小幅上涨。
全面涨价暂不会到来
利好不断，优惠减少，有购房者担心南京房价是否已经触底并开始反弹？对此，专家表示，目前南京房价整体仍在触底期，大部分前期销售缓慢的楼盘仍将以价换量拉动消费，但随着政策面的回暖，开发商和买房人对房价下调的预期在不断减少，市场销售成交将缓慢平稳回升。
对于目前市场上部分出现涨价迹象的楼盘，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析说，&现在涨价的楼盘大部分是由于前期开盘价格较低，所以现在有&底气&涨价&。但从整个市场来看，目前南京楼市库存量仍在5万套以上，开发商的销售压力依然巨大，出现整体涨价的可能性不大。
杭州6月楼市成交一路走高
每日商报 &&
&&& 虽然2012年还未过半，但目前，主城区商品住宅成交量已经全面超过去年全年成交的总和。从&金三银四&到&红五&，大范围的以价换量为杭州楼市造就了一波火爆行情。时至6月，本该是传统的淡市，但市场热度却未有丝毫的削减。
6月以来，杭州楼市的成交势头一路走高。6月8日，杭州15个城区新房成交532套，突破了5月以来最高520套的日成交纪录；9日，继续走高，成交547套，再次刷新纪录。6月上旬，杭州（包括余杭、萧山）累计成交3260套，环比上涨了62%。
上周末开盘的楼盘无论刚需盘还是改善型楼盘，只要开盘价格较为合理，预定率都较高。虽周末开盘的房源暂未计入成交数据内，但多个楼盘负责人都透露说，销售率达到8成以上甚至售罄。
截至昨天18点整，透明售房网数据显示，昨日杭州（包括余杭和萧山）商品房预定套数为15套，成交套数为225套。预定延续了前两天的低迷态势，成交也有一定下滑，但225套的成交量仍不算低位。
成交方面，余杭仍是成交最多的区域，总共成交了72套房源。其中，有成交纪录的楼盘达到42个之多，可见整个余杭区都很热，刚需全面出动了。这42个楼盘当中，成交最多的是野风珑园和翡翠城灵峰苑，分别成交了7套房源；乐山红叶随后，成交了6套房源。昨日成交较多的楼盘除了前三楼盘之外，还有天阳&半岛国际等楼盘也有小幅度放量，半岛国际也成交了7套房源。可以看到的是，改善型需求产品已经大热，这从上周末绿城两个楼盘的大卖就可见一斑。透明售房网数据显示，截至昨天18点，绿城诚园诚公馆组团的总共343套房源，目前已售237套，成交率达到了69%。
上周末的热销势头已经过去，这周末的开盘潮还未到来，当下的预定出现较大幅度回落，没有集中预定的楼盘。透明售房网数据显示，昨日上城区、下城区、西湖区、之江开发区、余杭区均出现了&零预定&。预定最多的是拱墅区的嘉凯城名城公馆及名城湖左岸，两个楼盘均预定出了5套房源。此外，还有江干区的郡原&相江公寓1套、滨江区的江南铭庭、下沙开发区的德信早城，萧山区的卧城名邸、开元名城，五个楼盘各预定了1套房源。
预售方面，透明售房网预售信息显示，嘉凯城名城公馆、田逸之星、星耀城、望江南等6个楼盘已经申领了预售证，预计这周末将再迎开盘小高峰。
施永青：海运的补地价合理吗？
观点地产网 &&
九仓获政府续批海运大厦地段的租用权，为期21年，需补地价79亿元。有意见认为政府所收的地价太少，有明益九仓之嫌。我也觉得这个地价偏低，若负责谈判的官员掌握得好一些，当可以收到更高的价钱。但这并不代表官员在谈判中刻意向九仓输送利益。
现实是公务员在谈判中的自由发挥空间不多，地政署有一套既定的流程需要谈判官员遵守，并设有一队专业的估价人员为谈判官员提供协助，官员只能按规范好的模式展开谈判。这套程序是港英时代留下来的，其特色是保守、克制、严谨，但结果却往往是令对手有着数。
这是香港政府一贯的做法，市民也是得益者。譬如，差饷估价署所收的差饷就常比按实际租金计出来的少，原因是差饷估价署估价的方式比较保守。
以海运大厦为例，九仓每年实收的租金约为七亿一百万元，但差饷估值却不到五亿元，两者相差约有30%。
「君子可以欺其方」，政府亦常因有硬性指引而被欺负。在未有领汇之前，房委会的商场都无法收足市值租金，这是由公务员负责谈判的必然结果。
令人奇怪的是：今次指控政府贱卖海运的人，恰恰就是要求政府回购领汇的那批人，他们究竟想政府行哪一套呢？公务员只晓得按既有程序办事，益得领汇的租户，自不然会益埋九仓，难道公务员可以亲疏有别？
本来，要找一些实例去说明政府收到的补地价偏低并不难，但今次批评政府的人却为了方便，而在估价方式上犯了严重的错误，这反而予人有刻意误导之嫌。
他们把79亿元的补地价，分拆为每月每呎要承担多少补地价费用。海运加建后有92万方呎楼面，21年有252个月，他们就以79亿元除以92万方呎，再除以252个月，答案是34元。
这个按月分摊的补地价当然偏低，但条数是不可以这样计的。试过用分期付款买楼的读者都会知道：每月供款并不等如贷款总额除以分供的期数，答案会大很多，视乎利率与分期长短而定。如果有人真的认为九仓可以用每月每呎34元的方式来交79亿元的补地价，那就真的在向九仓输送利益了。
如果九仓要一次过付79亿元的地价，那就需要在市场集资，承担利息成本。今年初，九仓曾发行五年期的债券集资，息率为美国国债孽息率加3.95%，合共要4.825%。但如果九仓要发行21年期的债券(九仓应做不到)，利率可能要8%。如果以息随本减的分期付款计，每月每呎要承担64.8元的地价成本，不是34元。
海运现在面积658,000方呎，以每年收租七亿一百万元计，拿64.8元作供地价的成本，已不算太低。海运的地权有异于其他土地，这样的补地价水平，不能完全说不合理。
顾云昌：各项政策已基本到位 房地产市场离底不远
京华时报 &&
&&& 据京华时报报道，针对央行近期降息，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，稳增长信号发出后，&调控不再加码&的判断会改变人们对楼市对买房的预期。各项政策已经基本到位了，房地产市场离底不太远了。
顾云昌称，本次降息首先是基于政府&稳增长&的需要。在稳增长的信号发出后，&调控不再加码&的判断会改变人们对楼市对买房的预期，从而阻止楼市进一步下滑，促使楼市相对稳定。
顾云昌还称，当前的政策有助于刚性需求，在准备金率和利率的下降过程中，必将有资金流入房地产市场，这必然会使房地产贷款的资金量比过去充足。在这种情况下，降价的动力将会不足，再加之预期的变化，房地产市场离底不太远了，各项政策已经基本到位了。
贺铿：房地产调控必须坚持下去
&&& 据广州日报报道，全国人大财经委员会副主任贺铿14日参加经济每月谈会议期间表示，当前房价显然并没有达到调控的目标，调控必须坚持下去。
贺铿表示，房地产调控一定要稳妥，反弹肯定会出现大问题，下滑得太快也会出现问题。当前房价显然并没有达到调控的目标，调控必须坚持下去。现在的房价已经有水分，有泡沫，这一点中央看得很清楚，不能等着任由它慢慢发酵。
贺铿指出，打击炒房，必须出台房产税。然而上海、重庆进行的房产税试点方案，在贺铿看来并无太大的推广价值，他认为，未来房产税的设计应该是在不增加现有房主负担的前提下，采取累进税制。以新拥有超过多少房子作为纳税对象。拥有越多，税费越高，要控制不合理的住房拥有，特别是要对空置房采取手段，以此解决刚需合理住房问题。
贺铿还称，下半年经济最大的风险在房地产。
易宪容：房地产调控存在严重不确定性
观点地产网 &&
&&& 据悉，尽管中国房地产指数研究院发布的5月份国内百个城市住房的销售量与销售价格都处于双降（同比与环比）状态下，但是北京市发布的数据表明，1-5月，全市商品房销售出现了&由降转增&的方向性变化，其中住宅销售面积更是由1-4月的同比下降3.4%转为同比增长15.4%。针对这种现象，有人就说，一线城市住房市场的回暖，表明了国内住房市场开始触底反弹，国内住房市场新一轮增长态势正在开始酝酿。
对于国内一线城市住房市场销售开始回暖，是不是国内这一轮住房市场宏观调控已经结束或国内住房市场开始触底反弹？是不是中央政府一直强调的房地产宏观调控政策出现逆转？本文认为，这应该是言过其实了。因为，国内住房市场经过近两年来调整，尽管其调整的步伐十分缓慢，但从2011年10月开始整个住房市场价格开始下跌，住房市场开始方向性的转变。而任何市场的价格调整都是利益再分配，既得利益者对这种利益再分配的抗拒也是自然。
但当中央政府对住房市场宏观调控政策一而再再而三地强调些，房地产企业出路也就成了华山一条路：住房价格下降或逐渐回归理性。而且住房价格下降，无论下降多少，总是会让住房消费需求释放出来。而这住房消费需求释放的大小，就取决于住房市场价格下降的程度。可以说，当住房市场价格下降时，住房消费需求释放出来并不是大惊小怪的事情。
因为，只要是市场存在，住房购买者（主要是住房消费者）是多层次的与分散的，他们对价水平也是不一样。因此，即使是住房消费者也不会在同一时间、同一价格进入市场。住房价格下降到不同的程度就不同的住房消费需求释放出来。
至于住房销售增加是不是出现了住房市场方向性转变，或住房市场开始触底反弹，这里又有几个问题需要解释。如果住房作为消费品（这是政府房地产宏观调控基本目标），住房价格下降有消费者进入，并不是市场出现方向性转变，它只是住房的部分消费被释放出来。只有住房的价格回归到理性或让绝大多数居民有支付能力购买时，或让绝大多数居民的住房消费需求释放出来时，这个市场才能说发生根本性变化。否则住房市场的调整仍然是一个漫长的过程。而住房市场的触底反弹只是住房为投资品意义上的概念，它与政府现行的住房政策是相悖的。在此不多讨论。
当前一线城市的住房市场销售增长，一方面是房价下降而让居民的住房消费需求逐渐释放出来的结果；另一方面与最近政府政策对住房市场误导有关。首先，其表现为政府房地产宏观调控的工具性概念迟迟无法转变。因此，一旦担心经济增长下行及稳经济增长，就希望通过刺激政策来鼓励居民购买住房并以来增加住房投资，拉动经济增长。最近不少地方软性托市政策出台及减息都有希望鼓励住房销售来拉动经济增长的意味。
其次，政府的住房宏观调控政策表面上看对打击国内住房投机炒作十分严厉，但是就是没有严厉遏制住房投机炒作的税收政策出台，就是不愿意让国内住房宏观调控政策去住房赚钱功能或去住房投资化。可以说，居民根据前十几年的经验，购买住房就能够赚钱，就可成为家庭增加财富最好的工具，在这样的条件下，居民根本不要鼓励也会千方百计进入市场，更何况近期居民又闻到了政府正在放松房地产宏观调控政策风声，更是会想办法进入市场。
在这种情况下，住房消费者怕出现2009年的情况提前进入市场，因为他们担心住房价格再次上涨而错过购买住房机会；对于住房投机炒作者来说，面对各种优惠政策诱惑，更是闻到了政府住房宏观调控政策松动气息，新一轮住房投机炒作者又可能开始涌入市场。如果国内住房市场出现这种预期，那么住房市场宏观调控将面临巨大的不确定。国内房地产市场会走向哪里，政府要密切关注这些动向并出台相应政策。
叶檀：房地产有保底共识无泡沫共识
每日经济新闻 &&
&&& 对房地产政策的选择性解读，意在为房地产托市。
6月7日，央行下发&特急&文件，其中提及 &放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍&。有人将此理解为房贷利率重新享受0.7倍的优惠，被认为是放松房地产调控的明确信号。
窗口指导式的利率政策是模糊的、不严肃的，容易让市场产生政策依赖症。有分析人士指出，央行此前虽通过窗口指导要求银行统一对首套房贷利率打8.5折，但并未明文取消过7折利率。也就是说，理论上7折个人房贷利率一直存在。这只是理论上的可能性，实际上，首套房贷利率提升到8.5折，市场不可能存在8.5折以下的优惠利率。不管央行发不发文，承不承担窗口指导，这是事实。因此，央行将个人贷款利率下调至0.7倍，部分市场人士刻意将此与房贷挂钩，进而得出房地产市场将进一步回暖的结论。
稳经济的呼声首先作用于房地产市场，房地产业已形成保底共识。
住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确要求，在&遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求&。《中国经营报》5月报道，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。事实上，近30个城市鼓励刚需的政策出台，说明各级政府对于房地产已经形成保底共识。
房地产市场确实在回暖。5月份商品房成交量大幅反弹，当月全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，这两个数据相比4月份分别上涨了15%、20%。在今年3月份以来楼市成交放大的局面下，5月份楼市回暖的势头得到进一步确立。投资市场量在价先，成交量回暖以及京、厦等地商品房均价小幅反弹，6月初20个城市土地市场溢价率高达14.6%左右，显示房地产市场已经触底。此次房地产市场回暖是实体经济倒逼之下鼓励刚需的必然结果。
股票市场早已作出反应，房地产板块一骑绝尘。房地产是今年23个申万一级行业中表现最好的行业指数，累计涨幅达29.70%，超越上证综指逾25个百分点；房地产板块今年正常交易的142只成分股中，有128只跑赢大盘，占比超过90%，是所有板块中赚钱效应最明显的。
房地产市场有保底共识，而没有泡沫共识，无论是市场、民意还是未来经济发展，均不允许继续扩大房地产泡沫。
针对10日有报道 &发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌&，发改委12日发表声明，称有关报道纯属捏造。今年以来，决策层抑制投资性购房的口径没有放松。银行大面积下调房贷利率的空间不大，此次央行降息的同时扩大了利率浮动区间，向利率市场化迈出关键一步，各银行将来会面临更激烈的存款竞争，下调房贷将抽空银行最优质的一块资产。实质性的利好来自于银监会，银监会发布的 《商业银行资本管理办法（试行）》，将个人住房抵押贷款首套和二套房风险权重统一规定为50%，银行有动力增加二套房贷比例，以往房贷尤其是多套房贷一直是银行的优质资产。目前对于二套房的限制来自于各地的限购政策，如果限购政策松动加上银行二套房贷，房地产市场调控会功亏一篑。
以房地产泡沫拉动经济是饮鸩止渴，日本、美国、西班牙都是前车之鉴。经济数据看好的西班牙发生债务危机，房地产泡沫功不可没。西班牙房地产泡沫始于1997年底，在1991年房地产泡沫破裂后，低息与借贷使房地产泡沫重燃。从1997年底到2008年初，西班牙房价平均年增长10%，有些年份的增长幅度甚至达到30%，而地价上升了5倍。标准普尔在对80万个房贷进行研究后认为，今年西班牙业主负资产比例将从2010年的8%上升至25%。截至2012年，西班牙房价连跌4年，有预计称，西班牙今年房价将下跌12%~14%。
房贷是债务之源，反过来加剧债务危机，西班牙经济部大臣路易斯德金多斯在今年2月份要求放贷银行追加500亿欧元额外的准备金与资本金来弥补房地产相关损失。这远远不够，瑞信6月11日发布的研究报告指出，通过对西班牙银行进行压力测试，如果将房贷的准备金率定为53%，计算出西班牙银行业总资金缺口为1550亿欧元，非房贷的准备金率定为7.3%，计算出总资金缺口940亿欧元。欧盟向西班牙提供1000亿欧元资金的救助，不敷所用。
房地产泡沫预期不可逆，试图以投机主义的方式搅拌房地产泡沫度过眼前危机，结果是迎来更大的危机。产能过剩、货币泡沫是以往投资与出口模式的后遗症，我们只能面对，无论多么痛苦。房地产鼓励刚需不能变，抑制投资泡沫更不能变。有保底共识，无泡沫共识，才能软着陆。