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时间：2024-05-06 07:30
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增值税允许扣除的土地价款包括哪些
咨询热点问题解答三十三
财产和行为税热点问题1.商品储备管理公司及其直属库是否缴纳印花税？答：《财政部税务总局关于延续执行部分国家商品储备税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第8号）规定：“一、对商品储备管理公司及其直属库资金账簿免征印花税；对其承担商品储备业务过程中书立的购销合同免征印花税，对合同其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。……三、本公告所称商品储备管理公司及其直属库，是指接受县级以上人民政府有关部门委托，承担粮（含大豆）、食用油、棉、糖、肉5种商品储备任务，取得财政储备经费或者补贴的商品储备企业。四、承担中央政府有关部门委托商品储备业务的储备管理公司及其直属库，包括中国储备粮管理集团有限公司及其分公司、直属库，华商储备商品管理中心有限公司及其管理的国家储备糖库、国家储备肉库。承担地方政府有关部门委托商品储备业务的储备管理公司及其直属库，由省、自治区、直辖市财政、税务部门会同有关部门明确或者制定具体管理办法，并报省、自治区、直辖市人民政府批准。……六、本公告执行期限为2022年1月1日至2023年12月31日。2022年1月1日以后已缴上述应予免税的款项，从企业应纳的相应税款中抵扣或者予以退税。”2.城市维护建设税的纳税地点是如何规定的?答：根据《国家税务总局关于城市维护建设税征收管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第26号)的规定：“五、城建税的纳税义务发生时间与两税的纳税义务发生时间一致，分别与两税同时缴纳。同时缴纳是指在缴纳两税时，应当在两税同一缴纳地点、同一缴纳期限内，一并缴纳对应的城建税。采用委托代征、代扣代缴、代收代缴、预缴、补缴等方式缴纳两税的，应当同时缴纳城建税。前款所述代扣代缴，不含因境外单位和个人向境内销售劳务、服务、无形资产代扣代缴增值税情形。……八、本公告自2021年9月1日起施行。《废止文件及条款清单》(附件)所列文件、条款同时废止。3.房产税、城镇土地使用税的纳税义务发生时间如何确定？答：一、根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定：“十九、关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”二、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(二)购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。三、根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”4.商品储备管理公司及其直属库可以免征房产税、城镇土地使用税吗?答：《财政部税务总局关于延续执行部分国家商品储备税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第8号）规定：“二、对商品储备管理公司及其直属库自用的承担商品储备业务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。三、本公告所称商品储备管理公司及其直属库，是指接受县级以上人民政府有关部门委托，承担粮（含大豆）、食用油、棉、糖、肉5种商品储备任务，取得财政储备经费或者补贴的商品储备企业。四、承担中央政府有关部门委托商品储备业务的储备管理公司及其直属库，包括中国储备粮管理集团有限公司及其分公司、直属库，华商储备商品管理中心有限公司及其管理的国家储备糖库、国家储备肉库。承担地方政府有关部门委托商品储备业务的储备管理公司及其直属库，由省、自治区、直辖市财政、税务部门会同有关部门明确或者制定具体管理办法，并报省、自治区、直辖市人民政府批准。……六、本公告执行期限为2022年1月1日至2023年12月31日。2022年1月1日以后已缴上述应予免税的款项，从企业应纳的相应税款中抵扣或者予以退税。”5.划拨方式取得土地使用权，经批准后改为出让方式取得该土地使用权如何缴纳契税？答：根据《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）的规定：“二、关于若干计税依据的具体情形（一）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。”6.高校学生公寓是否缴纳房产税？答：根据《财政部税务总局关于高校学生公寓房产税印花税政策的通知》（财税〔2019〕14号）文件的规定：“为支持高校办学，优化高校后勤保障服务，现就高校学生公寓房产税和印花税政策通知如下：一、对高校学生公寓免征房产税。……三、本通知所称高校学生公寓，是指为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的学生公寓。四、企业享受本通知规定的免税政策，应按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、房产用途证明、租赁合同等资料留存备查。五、本通知自2019年1月1日至2021年12月31日执行。”《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部税务总局公告2022年第4号）规定，《财政部税务总局关于高校学生公寓房产税印花税政策的通知》（财税〔2019〕14号）中规定的税收优惠政策，执行期限延长至2023年12月31日。7.缴纳房产税的房产原值是否包含购房时缴纳的印花税和契税？答：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
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房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。根据上述规定，房产税有两种计税方式：从价计征和从租计征。
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LAODINGJIESHUI
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上篇文章“说说房产税那些事之二：纳税人及纳税时间”，和大家分享了谁需要缴纳房产税及什么时间缴纳房产税的问题。比如，某企业从政府土地管理部门取得一块土地，支付价款1000万元，用于建设厂房和办公楼，委托外部施工企业进行施工建设，一年后全部完工转固，厂房账面原值3000万元，办公楼账面原值2000万元。企业财务人员知道该企业应该就厂房和办公楼缴纳房产税，也知道什么时间开始缴纳房产税，问题又来了：应该按什么金额缴纳房产税呢？借助这个问题，和大家聊聊房产税到底如何计算缴纳，即房产税的计税依据是什么。
《说说房产税那些事之一：房产及征税范围》
《说说房产税那些事之二： 纳税人及纳税时间》
计税依据的基本规定
《房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
根据上述规定，房产税有两种计税方式：从价计征和从租计征。
1、对于自用的房产，房产税从价计征，计税依据为房产余值，房产的计税余值 = 房产原值×（1-30%）
注：关于减除比例的问题，目前绝大部分省、自治区、直辖市人民政府规定的减除比例为30%，少数地方的减除比例低于30%，比如湖南，减除比例为20%。
2、对于出租的房产，房产税从租计征，计税依据为租金收入。
通过上述规定来看，房产税计税依据的难点在于从价计征中房产原值的确认，这需要引起大家的重点关注。
房产原值的确认
从价计征中涉及的房产原值，并不等同于会计上房产入账的固定资产原值，这个需要特别注意，房产税的风险很大部分来自对房产原值的确认。
（一）房产原值的基本规定
房产的原值，实际上就是房产的造价或者购置价。
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
从上述规定可以看出，不管是外购的还是自建的房产，税法上对于房产原值的确定是依据国家有关会计制度规定进行核算的，即根据会计制度的规定，应该计入房产原值的支出，都需要进行归集，以便正确核算房产的原值，而不是仅仅按照计入固定资产科目的房产原值进行确认。也就是说，如果企业发生的某项支出，按照会计的规定应该计入房产原值，但是，实际会计处理时，计入其他科目，那么在计算房产税的房产原值时，也应该包含该项支出。
上述规定也是提醒大家，在会计处理时不要人为的调整入账科目，应当严格按照会计的规定，正确核算房产的原值，以便正确计算缴纳房产税，尽量规避由此导致的税务风险。
另外，如果企业对原有房屋进行改建、扩建的，需要相应增加房屋的原值。
（二）地价计入房产原值
根据现行会计处理的规定，取得的土地使用权计入无形资产核算，在该地块上建设的房产，其固定资产的入账价值并不包含地价。但是，在计算房产税的房产原值时，却包含地价，这是房产税的特殊规定，也是大家应该重点关注的方面。
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条：关于将地价计入房产原值征收房产税问题
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
比如，某企业花费1000万元取得一地块，用于建设厂房，厂房的建设成本为2000万元，即厂房会计核算的固定资产原值为2000万元，不考虑其他因素，则计算房产税的计税原值应为3000万元。
另外，还要考虑容积率的问题。一般来说，宗地容积率＝建筑面积÷土地面积。比如，一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了2万平方米的房屋，那么宗地容积率=2÷10=0.2；如果是宗地容积率是0.2的房屋，需要按照房产建筑面积的2倍即4万平方米计算地价。假如地价是1亿元，那么需要计入房屋原值的为4000万元。
（三）房屋附属设备和配套设施
《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字[1987]3号）第二条规定：
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
实际上，上述与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，在会计处理上，通常也是计入固定资产（房产）的原值，一般不单独核算。如果会计处理上确实进行了单独核算，在计算房产税的计税原值时，也应当包含上述附属设备或配套设施的入账价值。
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）进一步明确：
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
另外，173号公告对于更换附属设备和配套设施的房产税计算问题也做了如下规定：
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
即更换附属设备和配套设施，对于房产税来说，增加新原值，减少旧原值；对于易损坏、需要经常更换的零配件，因为其更换相对频繁，价值相对较低，为保持房产税申报的稳定性，可以不变更房产原值。
（四）地下建筑房产税的征收规定
《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号，以下简称181号文件）规定：
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
根据上述规定，对于房产税征收范围内的地下建筑，如果其使用功能符合房产税中“房产”的界定，也应当按规定征收房产税。
但是，根据181号文件的规定，地下建筑与地上建筑毕竟在占地及其他方面存在一定的差异，在对自用的地下建筑征税时，给与一定的“折扣”，具体折扣比例如下图：
另外，根据181号文件的规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
也就是说，适用从价计征时，如果属于单独的应税地下建筑，在征收房产税时，给与一定的“折扣”优惠；对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑计征房产税，不享受“折扣”优惠。
从租计征房产税的计税依据
从租计征房产税的计税依据相对来说比较简单。根据《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）的规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。
另外，根据财税[2010]121号的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
以上是笔者对房产税的计税依据所做的简要分析，房产税计税依据的确认是其税务风险的主要来源，希望能引起大家的重点关注。另外，在分析时难免存在不足，欢迎大家批评指正。
PS：下篇文章和大家分享“说说城镇土地使用税那些事”将重点解析土地使用税应关注的重点内容，敬请期待！返回搜狐，查看更多
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房产税在很多财务人员的思想中是一个简单的税种，在日常税务处理中，一些细节容易被忽略，导致税务处理失误。
众所周知，房产税有两种计征方式，分别是从租计征和从价计征。
相对而言，从租计征是比较简单的，计税依据也比较明确，就是租金。
我们知道，从价计征房产税的计税依据是房屋的余值，而房屋余值=房屋原值*（1-10%~30%），那么房产原值怎么确定呢？
房屋原值的定义：
根据《广东省房产税施行细则》，房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。
需要注意的是：
1、对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同期同类房产核定。
2、同时，根据财税〔2008〕152号对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
一、确定房屋原值时需要注意的几个问题：
1、关于地价的规定
根据财税〔2010〕121号：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
刚才提到一个名词“容积率”，对于房地产行业而言这个名词不陌生，宗地容积率＝建筑面积÷土地面积，举个例：
一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了2万平方米的房屋，那么宗地容积率=2÷10=0.2；如果是宗地容积率是0.2的房屋，需要按照房产建筑面积的2倍即4万平方米计算地价的。假如地价是1亿元，那么需要计入房屋原值的是4000万元。
2、房屋附属设备和配套设施的计税规定。
根据国税发〔2005〕173号：
a.为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
b.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
二、改扩建对房屋原值的影响
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
参考《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（[87]粤税三字第006号）：
关于扩建、改建装、修房屋的征税问题
（l）己税房产进行扩建、改建、装修竣工后的原值不论是否比原有的原值增加或减少，在纳税有效期内，都不进行补税或退税，在下一个纳税期才按扩建、改建、装修后的房产原值计税。
（2）扩建、改建、装修房屋的竣工掌握问题（什么时候视为竣工呢？），如果是委托施工单位施工的，以工程验收完毕后计算，如果是自行施工的，以工程完工计算。有的工程由于各种原因长期不进行验收的，应以建筑完工后视为竣工。
也就是说在扩建、改建、装修的过程中，不改变房产税计税基础，从下一个纳税期才按扩建、改建、装修后的房产原值计税。
三、地下建筑应税房产原值的确定
根据：财税〔2005〕181号：
a.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
b.那么如果是单独建造的地下建筑物，地下建筑应税房产原值的确定呢？
如果是工业用途房产，按房屋原价的50～60%，确定应税房产原值
如果是商业和其他用途房产，按房屋原价的70～80%确定应税房产原值
也就是说打折，折扣具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在规定幅度内自行确定。
需要注意的是：如果是单独建造的地下建筑物是可以享受折扣优惠的，但是如果是与地上建筑物相连的建筑物则是没有折扣优惠需要按照地上建筑物的相关规定计算房产税的。
四、房产税特殊业务税务处理的规定：
1、房屋转租收入，是否需要缴纳房产税？
根据《广东省税务局关于转租房产的租金收入不征房产税问题的通知》（粤税发[1990]432号）：对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产税。
所以，房屋转租收入无需缴纳房产税。
转租是部分企业用于降低房产税税负的方式，业主把物业以较低价格出租给关联公司，再由关联公司向实际承租人出租，由于只需由主业按租金收入交房产税，较低的租金可以降低房产税。但需要注意的是业主向关联方出租物业时，租金不能过低，否则将存在被纳税机关纳税调整的风险。
2、未取得房产证的房产是否应缴纳房产税？
答：根据《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号)第二条的规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”
因此，不论是否取得房产证，只要属于房产税的纳税义务人，则应按规定缴纳房产税。
3、无租使用其他单位房产的房产税纳税义务人？
答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
同时，根据《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（[87]粤税三字第6号）：第10条关于企业单位无租使用房产或借给机关、团体、事业单位使用的房产征免税问题：
（1）企业单位无租使用机关、团体、事业单位的房产，应由使用单位负责缴纳房产税。
（2）企业单位的房产无租借给机关、团体、部队、事业单位自用，免征房产税。
4、营改增后，房产出租的房产税计税依据如何确定？
根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）
第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。
例如：增值税小规模纳税人，每月只取得租金收入2.5万元，按规定免征增值税，那么在确定房产税计税依据时，按2.5万元全额计税。
第六条规定，在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
5、租赁合同如约定有免租期的，免租期间是否需要交房产税？
根据财税〔2010〕121号第二条：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免租期的，免租期由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；
例如：有两个合同，租赁都是三年，第一个合同约定每年租金60万，第一年免租3个月，相当于第一年的租金是45万，计征房产税时，前三个月按照房产余值从价计征房产税，后九个月是按照租金收入45万从租计征房产税；第二个合同房产租赁也是3年，合同中明确写明第一年房产租金45万，第二年到第三年是60万，不写明第一年免租期，那么计税房产税是，第一年只需按照租金收入45万从租计征房产税，减少了免租期的房产税。
6、出租土地是否需要缴纳房产税？
答：根据财税地字〔1987〕3号的规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。《条例》规定的房屋，应按规定征收房产税。因此，出租土地不属于房产税征税范围无需申报缴纳房产税。
7、出租房屋，租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，能否从房产税计税依据中扣除？
答：出租房屋的租金应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不能单独计价或者计价明显偏高及划分不清的，由税务部门核定扣除。
五、房地产行业小专题：
1、基建临时用房是否交房产税？
财政部、国家税务总局检发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》、《关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规》的通知（财税地字［1986］8号）：
凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。
2、售楼处及楼外样板间？
《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（粤税三字[1987]6号）：
关于新建房屋的征税问题
（1）未办理工程验收前，已使用、出租或借给企业使用的房产，从使用、出租或借出的月份起，按规定征税。
（2）未办理工程验收结算的房屋，按工程预算造价减除百分之三十后的余值计算征税，工程结算后的房产原值，不论比预算造价增加或减少，对已征税款都不办理退、补税。
举例：某房地产公司于2017年9月3日将开发的商品房用作办公和售楼部，未办理工程验收结算，用到2018年4月28日后出售，工程预算造价为1000万元。
由于该商品房于9月3日转为自用，应在2017年10月份起开始计算缴纳房产税，于2018年4月28日出售，应在5月份起停止缴纳房产税
该公司2017年应纳税额=1000×（1－30％）×1.2％*3/12=2.1万
该公司2018年应纳税额=1000×（1－30％）×1.2％*4/12=2.8万
两年共需缴纳房产税4.9万元
3、开发产品是否需要交房产税？
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）：
一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
