这个问题，本人作为碧桂园的老业主应该还是比较有发言权的。第一套碧桂园的房子，楼龄10几年了，没怎么整修过，住得很舒心。后面陆陆续续买了几套房子（其中1套碧桂园），而且亲戚买房前也会专门找我一起“考察考察”，对房子这块儿算是比较有心得。可能很多人觉得房产商业市场在中国走过40来年，开发商建房子应该很得心应手了。对不起，还真不是，君不见奇葩户型、花大钱建却没法投入使用的配套设施，屡屡皆是。一个房子的质量，实质上是既包括了开发商的品牌、产品设计、配套设施的硬实力，还包括了服务力、邻居圈层这种软实力。今天专门整理了购房的极简版百科全书，借此来说说碧桂园的房子吧。希望对您有帮助。1、怎么判断一个房子的户型好？这是我2018年买的碧桂园，以这套房的户型为例。电梯能直达房屋，类似专属电梯，还带有入户玄关，客厅连着阳台，采光通风极好。房子很方正，利用率高，而且房间和客厅的区间分隔非常科学。2、怎么判断一个楼盘的社区好？再来说说碧桂园的配套吧。不知大家是否知晓，碧桂园第一个楼盘，顺德碧桂园，是全国最早引进学校、社区楼巴、会所的楼盘之一，配套先行，打响名声之后，这套运作方式落地全国大部分项目。基本上你现在看到的碧桂园项目都有商业街、游泳池等。古有孟母三迁，强调生活环境和周围邻居的重要性。碧桂园大部分楼盘在三四五线城市，在当地都是选取位置较好的地方建设社区。好地段、好配套、好产品，意味着在当地是个标杆项目，而大部分选择优质楼盘的购房者，对生活也有比较高的要求。同样追求的人聚集在一起，而碧桂园也喜欢为业主举办丰富多彩的活动，形成一定的圈层交流。好邻居好氛围，这在社区是非常难得的。3、怎么判断房子有保障？碧桂园的实力似乎可以不必多言了，连续四年入选《财富》世界500强企业，这几年的销售业绩一直是排名第一。再来聊聊碧桂园的物业吧，在疫情期间感受最为深刻。那时不便出门买菜，于是碧桂园的物业人员，每天早上收集大家的需求，赶到商场买菜和日用品。而且当时有邻居夫妻双方都是医生，家里剩下小孩子和老人家，物业人员特意上门照顾。这种暖心、有温度的行为，真的很让人感动。买房子，买的是质量、品牌、服务、环境，甚至是未来。希望这个简约版的购房小百科以及我在碧桂园居住的真实感受，对您有用。我是兰州碧桂园二期的业主，写这个回答的时候，人在湘江畔，并不在兰州。因此无法给房产证拍照。大概翻得看了一下回答，有说自己是业主的，有说自己是前员工的，还有一副业内人士口吻的和洗地的。说实话没几个是真心实意写回答说的，有的回答让我看的甚至想给答主几个饼（西北方言，耳光的意思）。言归正传，来说说碧桂园的质量。碧桂园的业务范围很广，涉及行业众多，房地产、物业、酒店、教育等等，其他的因为我没有接触过，所以不做赘述。不同行业对质量的评判标准各不一样，物业质量要看服务水平，酒店要看居住环境，教育要看教学水准，房地产要看房子的建筑质量。先来说说物业。兰州碧桂园目前大概常住人口在五万人左右，入住率在50%上下，我所在的小区五栋楼，大概有个两百户。能看到的物业服务工作有小区园林绿化维护、门岗保安、凤凰管家、卫生保洁这些。今年又增加了“共享小哥”这样一个服务项目，就是每天在院子里给需要的业主提供帮助。虽然没有体验过其他物业的服务，但整体的感觉还是可以，小区日常的卫生保洁、垃圾清运很及时，门岗的人能够出入笑脸相迎，帮业主提送东西，严格管理人员的进出，管家也算是事事有回应。举个小例子，上周的时候晚上八点多，楼上有人在叮叮咣咣搞装修，不时还会有电钻作响，拍了一个小视频发到业主群以后，立马便有物业工作人员了解情况，并上门对装修行为进行制止。接着说说碧桂园得酒店。最近忙里偷闲来了一趟张家界，住的就是碧桂园的酒店，酒店环境相当不错，大厅也算是富丽堂皇，不过体验就不是那么的好。一方面，第一次见到了床头没有插座的宾馆，直到我离开的时候才发现，插座在床头柜的后边，也不知道这样的摆放是图个啥？另一方面，早上到酒店餐厅吃早点，偌大的餐厅里面，我硬生生徘徊了十来分钟才找到了一个干净的座位，搞了点能吃的东西，吃饭就跟打仗一样，哪哪都是空盘子，也不知道怎么就这么多人。而且酒店提供的水竟然是冰露，我TM惊呆了！再来说说碧桂园的教育。因为我还没有小孩，所以不太了解。兰州碧桂园配备了碧桂园国际学校，学费兰州排前几贵，每天接送上学的豪车都能把路给堵了。之前路过学校门口，第一批的毕业生好像都还不错，不乏被名校录取的。再来说说碧桂园的房子质量。我买的时候是精装交付，收楼的时候也是没有特别仔细的去看，没怎么发现空鼓，但是地板、踢脚线的缝子很粗糙，入户门还有划痕，最难看的厨房的台面石，后来住了很久才发现有破损，是用胶直接搞得，其他再没啥。整体来说我所在的小院子都没啥大问题，类似我前面说的问题家家户户都或多或少会有一些。其他地方的不知道，但是兰州的外来品牌开发商感觉各家质量也就那样，单论碧万恒三家，万科目前只交付了一个项目，出现的问题不多，主要是漏水，碧桂园的也是只有一个项目，不过交付的套数不是一般的多，恒大则不仅项目多，而且套数也多，相应的问题也多。具体是啥有兴趣的朋友可以抖音搜一搜。质量是企业长久发展的基石，碧桂园也不例外，它能发展到这种程度，可见一斑。所以，对于题主的这个问题，我个人觉得质量还是可以的。

房地产行业，确实进入到下半场了。下面通过分析中日韩三国的地产发展历程，试着得出未来地产发展的方向。最后再从我一个从业者的角度，在地产裁员潮愈演愈烈的大背景下，说说个人的发展方向。一、纵观世界发达国家房地产市场发展历史，许多国家都曾经历过一个“大开发时代”，即房地产市场需求、新房开发规模、供应规模快速增长，导致房地产市场持续大规模增长、快速发展的阶段。这个阶段房地产市场以增量房地产市场为主导，房地产流通方式以买卖为主导。
无独有偶，紧随大开发时代之后的，往往是“后开发时代”：房地产市场需求增长趋向平稳，新房开发规模、供应规模减少，房地产增量市场见顶回落。房地产市场逐步转为由存量房市场为主导，房地产流通方式逐渐趋向于买卖与租赁并重。 我国经济发展、城镇化推进和房地产开发，与很多东亚国家具有较高的相似性，而与欧美国家存在较大的差异。由于日本和韩国的经济发展、城镇化推进和房地产开发阶段领先于中国大陆地区，在此我们主要借鉴日本和韩国经验。 二、日本案例剖析 纵观上世纪50年代以来，日本住房新建量有两个高位期，1973年和1996年，其中1996年最高。 1、1996年新房规模见顶，经济进入低增长阶段初期 1960年至1973年，日本经济增速的年均8%左右，处于高增长阶段。1973年第一次石油危机爆发，1974年日本经济增速罕见出现负增长，此后转入经济中速增长阶段。1991年日本股市和房地产泡沫破灭，随后经济增速进一步下降，进入低增长阶段，1996年处于低增长阶段的初期。 在经济高增长时期，日本的住房新开工面积同步快速增长，1973年达到第一个顶峰（1.47亿平方米）。 经济进入中速增长期后，1974-1990年，住房新开工面积先震荡下滑再震荡上行。其中1974年和1980-1983年的下滑主要是受两次石油危机影响，日本经济出现了衰退，失业率上升，导致住房新开工面积出现了下滑。这一时期整体来看，作为一个外向型主导的国家，外贸发展给日本带来了巨大的外汇收入，这些外汇又通过银行贷款，流入了房地产市场，这推动了日本住房的发展，但这也造成了日本房地产泡沫。 1991年以后，日本经济进入了低速增长期，但由于1985-1990的房地产泡沫时期卖出了大量土地，住房新开工面积仍维持在较高位置，并于1996年创1.58亿平方米的历史新高。1997年以后，住房新开工面积一直震荡下降至今，2019年仅为1996年高峰时的一半左右。 日本GDP增速和住房新开工面积2、城市化处于中后期（1996年78%） 1950年以来，日本经历了城市化快速发展（1950-1975）和城市化平稳阶段（1976年以后）。需要说明的是，日本2000年后城市人口突然大幅增加是由于行政区域合并所致，与以往工业化推动下的城市化存在根本的不同。可以看出，日本城市化进程与经济增速的换挡过程也是基本同步的。 将日本城市化率和住房新开工面积数据相比较，可见1950-1975年城市化快速发展的时期正好对应住房新开工面积快速增长的时期。1976-2000年，在城市化率达到75%后，日本城市化进入稳定阶段，这期间住房新开工面积也进入一个相对稳定的阶段。 2000年后，日本城市化率的显著提高主要与推行行政区域合并政策有关，城市扩张的主要原因是减少区域行政机构，节省行政开支，与工业化推动的城市地域范围扩张和城市人口增长有显著的不同。城市化稳定阶段的后期，2000年后日本的住房新开工面积呈现震荡下降的趋势。 日本城市化率和住房新开工面积3、劳动人口见顶（1995年） 将日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积数据相比较，日本总人口的拐点是2009年，劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。日本住房新开工面积与劳动年龄人口的拐点较为接近。 但是从日本总人口和劳动年龄人口的增速来看，1980年以后就开始呈现不断下滑的趋势。1980-1990年住房新开工面积持续增长是房地产泡沫累积的过程。1985年广场协议签订后，日元升值引发了以输出为主的日本制造业的业绩恶化，为了提振经济，日本央行从1986年1月至1987年2月，连续下调基准利率，从5.0%降到当时历史最低的2.5%，并一直持续到了1989年5月。当时超低的政策利率，以及空前的建设热潮，导致了过剩资金流入房地产市场，继而引发了银行、证券乃至一般企业的房地产投机行为。1991年房地产泡沫破灭当年住房新开工面积有所下滑，但由于之前房地产投资热潮中土地大量成交，1992-1996年住房新开工面积又逐渐上升，此后一直震荡下降至今。 日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积4、套户比超1（1967年首超1，1996年1.13） 二战结束以后，日本大力发展住房市场，制定了大量的法律来推进住宅建设。比如，1950年颁布了《住房金融公案法案》，住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款，这些政策推动了住房市场的繁荣。在1959年至1968年，日本提出了“实现一户一套住房”的政策，利用政府、民间、个人集资等力量来进行建设。1967年，套户比首次超过1，基本实现了“居者有其屋”的目标。 整个70年代，日本住房新开工面积一直处于高位，到1980年，套户比达到1.09，已经告别住房短缺。按常理来说，1980年日本城市化已经进入平稳阶段，住房也不再短缺，此后的住房新开工量应该是逐渐下降的。但是，1985年广场协议签订后，日本房地产泡沫开始积聚，经过1986-1996年的住房建设热潮，1996年套户比达到了1.13。此后日本住房新开工面积不断下降，套户比缓慢上升至2010年的1.15，近10年基本稳定在1.15左右。 日本住宅套户比和住宅新开工面积5、日本经验总结 日本住宅新建量有两个高位期，1973年和1996年，其中1996年为最高。 从经济增速看，1973年是高增长的末期，1996年为由中速增长转入低速增长的初期。 从城市化率看，1973年与1996年，城市化率皆进入70%-80%的稳定阶段。 从人口看，1995年劳动年龄人口顶点与1996年住房建设量顶点基本同步。 从套户比看，1973年为1.03，1996年为1.13，皆已告别住房短缺时代。 另外需关注：假如80年代后期日本没有出现房地产泡沫，则住宅新建量顶点很可能提前到1973年。 可以看到，房地产阶段性的任务在一段时期内经历了先上升后下降的过程，在国家的经济高速发展时期很好的完成了改善人民居住条件的历史使命。三、韩国案例剖析 纵观上世纪60年代以来，韩国住宅新建量有两个高位期，1990年和2015年，其中2015年为最高。 1、经济进入低增长初期（2.8%） 1965年至1990年间，韩国经济增速的中枢水平在10%左右，处于高增长阶段。1990年后，韩国经济增速开始逐渐下降，2015年增速降至3%，进入低增长状态。 在经济高增长时期，韩国住宅竣工套数也随之快速增长，1990年达到第一个顶峰（75万套），并维持这一较高水平至1997年。1997年下半年东南亚金融危机爆发，1998年韩国受到严重影响，经济负增长，竣工套数骤降。1999年经济在政策刺激下短暂反弹，随后开始增速继续降低，竣工套数也随之下降。 2015年，韩国住宅竣工套数出现第二个顶峰，主要原因是政府的刺激计划，带来了一轮房地产牛市，这一点和中国颇为相似。2014年7月，韩国提高贷款价值比（LTV）和负债收入比（DTI），随后又下调房地产购置税；8月，韩国央行将基准利率下调至2.25%，此后还经历了4次降息。 韩国GDP增速和住宅竣工套数2、城市化处于后期（2015年81.6%） 1990年之前，韩国处于快速城市化进程，城市化率从1965年的32%快速上升，1988年超过70%后开始放缓，2002年达到80%并基本保持稳定。可以看出，韩国城市化过程与经济增速的换挡过程是密切相关的。 新房竣工规模的第一个顶峰出现在城市化率进入70%水平时，并在进入80%水平前在高位维持了一段时间。城市化率进入80%的水平后，新房规模已经处于下降趋势中，而2015年出现的第二个顶峰主要来自于是政策刺激下产生的一轮房地产牛市。 韩国城市化率和住宅竣工套数3、劳动人口见顶（2016年） 劳动年龄人口与新房竣工规模有非常密切的关系，人口是住宅的终端需求，最终决定了长期的需求量，而总人口中，劳动年龄人口才是真正决定住房需求的部分。1990年，韩国住宅竣工套数出现第一个顶峰，城镇化率进入70%水平，经济增速也开始换挡，但彼时劳动年龄人口尚未见顶，仍在增长，直到2016年才见顶，而韩国新房规模的第二个顶峰就在2015年，两个顶峰时间基本同步；这一点与日本高度相似。 韩国总人口、劳动年龄人口和住宅竣工套数4、套户比超1（2009年1，2015年1.02） 1988年之前的多年，韩国住宅套户比处于下降趋势，主要原因是韩国人口快速增长，但住房供应量不足，导致供不应求。1989年，韩国政府提出了建设首都圈新城镇的提案，大量建设卫星城及完善的配套设施来疏解人口。1989-1994年首尔南部建设5座卫星城，容纳百万人口，卫星城由近及远、逐步外扩，配套不次于首尔市区。因此，1988年之后新房规模大幅上升的主要原因之一是韩国政府大量建设住宅，套户比也同步迅速增长。 2010年，韩国套户比才达到1的水平，随后仍非常缓慢的增长，到2015年也不过才1.02的水平。也就是说，韩国的住宅供应长期不足，到2015年也仅仅是刚好达到供需匹配，从这个角度来看，也可以一定程度上解释为何2015年会出现第二个新房竣工规模高峰。 韩国住宅套户比和住宅竣工套数 5、韩国经验总结 韩国住宅新建量有两个高位期，1990年和2015年，其中2015年最高。 从经济增速看，1990年是高增长末期，2015年低增长初期。 从城市化率看，1990年为73%， 2015年为81%。 从人口来看，2016年劳动年龄人口顶点和2015年住房新建量顶点基本同步。 从套户比来看，1990年为0.72，2015年为1.02，说明1990年住宅新建量不应见顶，而2015年见顶更合乎逻辑。 四、国际案例的启示 从日本和韩国的案例分析来看，判断房地产业步入后开发时代的核心指标是住宅新建量见顶。 从日韩经验来看，进入后开发时代时经济和社会发展有以下特征： 1、经济增速转入中低速增长； 2、城市化率达到70%以上； 3、劳动人口数量基本见顶； 4、供求关系（户均套数超过1）。 这里有两点情况需要说明。其一，假如80年代后期日本没有出现房地产泡沫，则住宅新建量很可能就不会于90年代再创新高了；其二，1998年之前韩国住宅领域是政府主导的非市场化，这点与中国相似，1998之后加大住宅市场化力度，于是新建量再度攀升，并于2015年出现历史高点。 五、中国情况分析与结论 1998年房改以后，我国城镇的主要住房供应模式由福利分房转向了市场化的商品房，随后房地产行业也迎来了20年的黄金发展时期。当前中国的房地产业发展到底处于什么阶段呢？下面从土地、新开工、销售等三个主要产业指标和经济增速、城镇化率、人口状况等三个宏观指标来依次分析。 （一）房地产指标分析 1、房企购地面积已于2011年见顶 从全国房地产企业土地购置面积来看，2011年已经见顶。分阶段来看，2001-2004年，房企土地购置面积逐年增长，且年均增幅较大。2005-2014年，房企土地购置面积维持在3.2-4.1亿平方米的高位，并于2011年创下历史新高。2015年，由于全国大部分城市房地产市场不景气，加上库存量较大，房企购地面积同比大幅下降31.7%，2016年继续小幅下降，此后几年虽有所回升，但仍明显低于前期高位。 中国房企土地购置面积和增速 2、商品住宅新开工面积正在构筑历史顶部 从全国商品住宅新开工面积来，2019年很可能构筑顶部。分阶段来看，2001-2011年，商品住宅新开工面积快速增长，除了2008年由于国际金融危机影响增速较低外，其他年份增速均在10%以上。2012-2015年，商品住宅新开工面积震荡下降，除2013年外均为同比下降；2011年多城出台限购政策后全国楼市逐渐降温，房企库存不断增加，2012-2015年新开工面积持续下降。2016年以来，全国楼市走出一波大行情，商品住宅新开工面积也持续增长，并于2019年创下新高。 需要看到的是，2016年这波大行情以来，房企土地购置面积并未创新高，而商品住宅新开工已创新高，说明有一部分新开工是房企之前购置的土地。从近几年的房企土地购置面积来看，新开工面积大概率已于2019年达到顶部。 中国商品住宅新开工面积和增速3、商品住宅销售面积正在构筑历史顶部 从全国新建商品住宅销售面积来看，2018年以来正在构筑历史顶部。分阶段来看，2001-2009年，属于高增长时期 ，特别是2005年和2009年，同比增速高达40%以上，仅有2008年在全球金融危机的影响下，同比下降了19%。2010-2015年，全国商品住宅销售面积虽然仍在震荡上升，但增速明显下降，多数年份低于10%，其中2014年市场降温，是十几年来第二个同比下降的年份。2016年以来，随着各地去库存的推进以及政策和货币环境的整体宽松，全国商品住宅销售面积又上升了一个台阶，但增速逐年下降。目前来看，预计2020年商品住宅销售面积大概率将小幅增长，并创历史新高。 中国商品住宅销售面积和增速 （二）宏观指标分析 1、经济步入中速增长阶段 改革开放以来，中国的经济建设取得了举世瞩目的成就。1978-2011年，我国整体上处于经济高速发展阶段，除少数年份（1979-1981、1989-1990、1998-1999）外，GDP增速均在8%以上，且有不少年份超过了10%。2012年，我国GDP增速破8，2016年破7，由高速增长转向中速增长，我国经济呈现出新常态。 从GDP增速和房企商品住宅新开工面积比较来看，两者走势基本上是趋同的，1978-2011年的经济高速增长阶段，商品住宅新开工面积也不断走高。2012-2015年，GDP增速下降，商品住宅新开工面积也逐渐下降。2016年以来，两者出现了背离走势，在GDP增速破7，转向中速增长的经济背景下，商品住宅新开工面积却不断走高，这一方面是2016年以来的去库存、棚改等政策所致，另一方面可能也存在一些透支。 中国GDP增速与商品住宅新开工面积 2、城镇化率超过60% 中国科学院发布的《2012中国新型城市化报告》提出，新中国的城市化发展历程迄今大致包括1949-1957年城市化起步发展、1958-1965年城市化曲折发展、1966-1978年城市化停滞发展、1979-1984年城市化恢复发展、1985-1991年城市化稳步发展、1992年至今城市化快速发展等六个阶段。1978年中国的城镇化率为17.9%，2019年为60.6%，改革开放以来增长了42.7个百分点。从发达国家经验来看，中国目前仍处于城镇化中期的快速发展阶段。 根据联合国的预测，我国的城市化中期发展阶段将在2030年结束，届时的城镇化率约为70%；从2031年开始进入后期发展阶段，在2050年达到80%。 中国城镇化率与商品住宅新开工面积 3、劳动年龄人口已于2013年见顶 从中国的人口状态来看，总人口目前还在继续增长，2019年突破了14亿，但劳动年龄人口已于2013年见顶，2014年以来不断减少，说明人口红利正在逐渐减退。 从中国总人口和劳动年龄人口的增速来看，2005年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年房改以前，我国城镇人均住房建筑面积仅为17.8平方米，严重不足，且城镇化率水平还很低。虽然人口增速减缓，但城镇居民的改善需求和新进城居民的新增需求非常大，城镇新建住房面积在房改后的20年里持续增长。 中国人口与商品住宅新开工面积 4、城镇住房告别短缺时代 （1）城镇人均住房建筑面积已达40平米 国家统计局数据显示，2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。1978年，我国城镇居民人均住房建筑面积仅为6.7平方米，大多数城镇居民都处于“蜗居”状态。2000年，城镇居民人均住房建筑面积首次超过20平方米，居民住房条件稍有改善。随着房改后房地产市场的快速发展，2007年城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米，居民住房水平获得了明显改善。预计2020年城镇居民人均住房建筑面积将超40平方米，已经告别了住房短缺时代。 我国历年城镇人均住房建筑面积未来我国城镇人均住房面积将能增长到什么水平？在此我们做些国际比较。考虑国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，但城镇人均住房面积一般小于农村，我们简单以0.85的系数把各国全国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积（新加坡没有农村，除外）。 全球主要国家中，美国的城镇人均住房面积遥遥领先于其他国家，达到67平方米，这与美国地广人稀、住房形态以独栋类HOUSE为主有关。 德国、法国和英国这三个欧洲发达国家城镇人均住房面积40平方米左右。这三个国家的城镇化形态是以中小城镇为主体，大城市较少，东亚国家存在明显差异。因此，其中小城镇住宅形态，决定了全国城镇的住宅户型面积及人均面积影响。 亚洲国家的城镇人均住房面积普遍较小，日本33.5平方米、新加坡30平方米、韩国28平方米，这主要与亚洲国家人口密度较大，城市以公寓类为主的住房形态有关。日本虽然存在大量的一户建住宅，但面积普遍较小，远小于美加澳等国家的HOUSE。俄罗斯虽然地广人稀，但人口基本集中在欧洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城镇人均住房面积也比较小，仅为28平方米。 国际上，对住房面积统计的口径一般为按墙体中缝计算的套内面积，而中国一般是含公摊的建筑面积。为了具有可比性，我们把2019年中国城镇人均住房建筑面积39.8平方米，按照0.8的系数折合为31.8平方米，即为套内面积。 目前来看，我国的人均住房面积依然小于美欧日等发达国家，距离日本还有5%的提升空间，距离英法德还有20%的提升空间，距离美国则有一倍以上的提升空间。以我国的人口基数和地理条件来看，今后城镇的居住形态还将以公寓类为主，因此要达到美国的人均居住面积，基本是不可能的。 相对而言，我国的国情及住宅发展与日本有较高的相似性，因此随着经济的持续发展和人民生活水平的提高，不久的将来，我国肯定能达到日本的人均住房面积。如果同时考虑到未来我国城镇化的大中小城镇结构将更加均衡发展，也可适度参考德法英的人均面积标准，综合考虑日德法英四国成熟平稳期的人均住房面积水平为36平米，我国还有10%的提升空间；如果换算成建筑面积，则未来我国城镇人均住宅建筑面积达到45平米时为成熟平稳期，或者说住房饱和期。 到那时候刚性改善型客户也将逐渐消失，住房进入到存量和刚需、刚改、新建豪宅的动态博弈中。中国与其他主要国家的城镇人均住房面积比较 （2）户均住房套数已经超过1 2020年4月，中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组 发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。调查显示，城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。（这一数据及调查口径可深化探讨，但户均套数超1是可以确定无疑的，这说明我国已经告别了住房短缺时代）。 另外，2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。 （三）结论 根据日韩经验，分析住宅新建量见顶的四个重要条件： 从经济增速看，2011年我国GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增长转向中速增长。从这一因素看，已经接近或初步具备住宅新建量见顶的条件。 从人口来看，我国总人口目前还在继续增长，但劳动年龄人口已于2013年见顶。从这一因素看，完全具备住宅新建量见顶的条件。 从供求关系来看，我国户均拥有的住房套数超过1，城镇人均住房建筑面积40平方米，已告别住房短缺时代。从这一因素看，具备住宅新建量见顶的条件。 从城市化率看，官方统计数据2019年我国的城镇化率为60.6%。但对于这一数据，研究界存在较大争议，其中李迅雷等人认为存在严重低估。由于我国长期存在城乡二元化现象，在城市（镇）化率的统计口径上，与发达国家不一致，因此造成这一指标很难与发达国家相比。另外，城镇化率60.6%的数据，明显与我国经济、人口、套户比等三个指标所处阶段背离！而日韩则无这种背离。因此，我们倾向于认为当前我国城镇化率存在低估，如按发达国家口径，当前应达到70%左右。 据此，基本可以认为，当前我国住宅新建量大概率已经或者正在构筑历史大顶。 还有一点需要指出，上述日韩住宅新建量为全社会口径。在此，我们同时比较一下我国全社会住宅与商品住宅（由房企开发建设）的新建量。下图表明，我国商品住宅竣工面积2014年出现历史高点，其后振荡中小幅下降，但考虑到2019年商品住宅新开工面积创新高，预计未来几年商品住宅竣工面积存在创新高的小概率，目前属于筑顶阶段。我国全社会住宅竣工面积2011年出现历史高点，2015至2017年大幅下降，同时考虑到我国城镇地区大规模棚改阶段已经结束，农村住宅已经饱和（人均49平米），因此全社会住宅竣工面积未来不太可能创历史新高了，也即2011年就是历史大顶。中国开发企业住宅竣工面积和全社会住宅竣工面积 六、后开发时代的特征与趋势 新时代、新形势，我国房地产业已经或者正在进入后开发时代。准确把握后开发时代的主要特征和趋势，是我们行业持续发展的需要，也是企业健康发展的必需。以下十个特征与趋势，将逐渐浮出水面： （一）新房规模见顶回落 目前中国商品住宅销售面积正在构筑历史大顶，未来将逐步进入后开发时代，但是这并不意味着新房规模的快速回落，而是在一定时间内仍将保持较大的规模，随后逐渐降低。因为中国城镇化过程仍未结束，虽然劳动力年龄人口、生育率下降，但改善性需求仍然旺盛，人均住房面积还有提高的空间，使得销售规模在短期内仍具有韧性。 中国商品住宅销售面积和增速 （二）存量房交易渐成市场主力 目前，少数发达城市的存量房交易已经接近或者超过新房交易。比如上海，早在2010年，二手房交易面积就已经超过新房交易面积。未来将有越来越多城市的二手房交易量超过新房，乃至全国存量房市场交易全面超过新房。 上海新房和二手房成交面积 （三）行业利润率降低 行业渐入成熟期，房地产快速升值状态改变。依靠土地快速升值的暴利期将成为历史，中短期来看，“房住不炒”的政策持续贯彻落实，房企融资端和收入端均受到严格的控制，利润空间压缩；长期来看，行业进入成熟期，各项制度更加规范，市场更加平稳，周期性减弱，利润趋于合理、平均化。上市房企毛利率和净利率中位数分别于2017年和2018年开始下降，这一趋势仍将持续。 成熟期的企业和行业，利润率趋于稳定和合理，不适应环境的会率先被淘汰和衰退。当然行业完成他的历史使命后，会自行进入到衰退期。上市房企毛利率和净利率中位数（四）房地产价格上涨放缓 房价和地价高增长的时代过去，未来房价和地价增速将趋于合理，过去超过10%，甚至15%以上的商品房均价涨幅将很难再出现。房价和地价增速逐步与经济增速、居民收入增速相适应，与货币增速相匹配。 中国商品房成交均价及涨幅 （五）产业链更加充实丰富 过去住宅开发具有巨大的成长和利润空间，房地产开发销售成为房企的主要业务。而在后开发时代，房地产开发的空间和利润都已压缩，房地产服务业、流通业等将获得蓬勃发展机会，产业链更加多元丰富。以物业管理行业为例，后开发时代巨大的房地产存量规模将给物管领域带来巨大的增量空间。 中国物业管理面积（六）房企融资增长受到抑制 2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，涉及“三道红线”和“四档管理”。过去房地产市场大起大落的重要原因之一即房企的高杠杆扩张行为。未来房企的融资扩张将受到严格控制，钱不往地产的领域流了，大规模扩张也会被叫停。这将使得土地市场周期性波动减弱，市场更加平稳。 （七）业态创新成为新的增长点 新房开发规模效应不再，创新优势凸显。比如租赁市场规模扩大，机构经营者壮大，发展潜力进一步开拓，信息化的全面融入，形成新的业态。目前中国租赁市场的房源分布仍然以个人普租和城中村为主，占比分别达到了67%和28%。而以机构为主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓仅分别占据了4%和1%。虽然当前租赁的商业模式尚未成熟，仍面临着许多亟待解决的问题。长租公寓爆雷频频，但长期来看，机构经营的租赁业务是业态创新的重要方向之一，具有庞大的市场规模，并将带来新的增长点。 从房源分布看中国租赁市场的潜力（八）行业集中度持续提升 行业进入成熟阶段的重要标志之一即行业集中度的提高，特别是类似房地产行业从周期性明显、增量空间显著，进入周期性弱化、竞争加剧的阶段，头部房企的资源、资金等优势将进一步放大，并不断提高行业集中度，而中小房企想通过规模快速扩张实现超越的可能性已经很小。2016年以来，TOP20房企的集中度快速提高，2020年上半年已经达到了44%。
TOP房企销售金额市场占有率 （九）企业管理要求不断提高 开发时代由于增量空间大，房企的重点在扩张成长上，对周转能力、融资能力、拿地能力等有着更高的要求。而进入后开发时代，对运营能力（统筹规划能力，战略发展能力，利润和现金流管控能力，土储和货值监控能力）、产品能力（能否做出适销产品）、管理能力（减少管理费用，向管理要效益）等精耕细作的专业化能力要求提高。 增量放缓，大家在存量里面刨食吃，行业开始内卷化，对人才得素质要求也越来越高。开发时代与后开发时代的能力要求 （十）房地产业发展与城市更新关联度增加 中国仍存在着大量的老旧住房，对于城市来说，城市更新可以改善城市环境、促进产业升级；如棚户区改造、旧小区改造、工业区改造等。对于房企来说，在许多区域如粤港澳大湾区，招拍挂土地出让数量有限，城市更新项目成为低成本拿地的重要手段。 补充一点我所在的环北京区域（包括廊坊地区唐山地区张家口等等区域）楼市的看法：北京确实对周边地区有吸血的作用，如果把买哪个城市的房子比作是买哪个城市的股票的话，北京绝对是大盘蓝筹股，白马股，抱团股，赛道股，环京的区域就相当于是小票，这对于环京的房价是有明显的阻力线的作用的；在北京供给趋近饱和前提下，环京还会在承担一些溢出的需求，这又对环京的房价有一些支撑线的作用。而突破阻力线或者支撑线会不会形成上涨或下跌的趋势，还真不好说。短期来看还是跟货币或者土地政策，限购政策有关，长期来看会跟人口的净流入或者净流出有关。如果是刚需购买者，则处处是买点，如果你是投资客，则最好将房产作为你的资产锚定点，这部分资产是用来帮你安心的，而不是用来暴富的。房地产早已不是进攻型的资产配置了，且环京房价短期仍有下行风险。七、后开发时代的应对 （一）政府管理的优化完善 1、房住不炒
房住不炒，就是要规避将房地产作为投机工具的行为，保证房地产为人们提供生活、生产和社会活动空间的正常使用价值，避免资源的错误分配到炒房族的手中，避免土地、房屋等经济资源被无味浪费，避免房地产市场投机进而引发金融投机和社会不稳定。坚持房住不炒不应只依靠行政手段对房地产市场交易进行直接干预，而是要通过促进房地产市场结构、机制的完善和房地产业的产业演进来进行。从发达国家的经验看，当房地产子市场结构更为丰富，特别是房地产租赁市场和房地产间接投资（权益房地产投资信托基金）Reits市场充分发育时，房地产市场上的租买选择机制和投资替代机制形成并运作，市场会自发地抑制房地产投机行为。 2、租售并举
后开发时代房地产市场流通以租赁、买卖并重为特征，政府应尽快调整过去轻租赁重买卖的政策框架，加快制定促进房地产租赁发展的制度和政策，同时尽快建立规范房地产租赁市场的政策体系。特别重要的是，要通过金融改革与创新支持房地产企业进行存量房地产经营。发达国家的经验表明，金融是存量房地产经营的基本条件。金融体系能否为租赁房地产投资经营者提供资金成本合理的长期资金，是影响存量房地产经营能否持续的关键。尽管政府也可以通过提供贷款担保或贷款利息补贴来刺激针对低收入群体的租赁住房建设，但对于租赁住房和其他存量房地产经营总体而言，需要更加全面、系统的长期资金融通渠道。发展房地产投资信托（REITs）是健全租赁住房融资渠道的关键。 3、因城施策
房地产市场的地域性和经济社会发展的地域差异，要求政府对房地产市场的管理应根据不同城市的具体情况因城施策。例如租售并举，不应是各类城市一个标准，一、二线超大城市，房地产租赁市场发展应更快一些，三、四线中小城市则应充分考虑其各自特点进行差别化发展。 4、长效机制
对房地产市场的管理，要注重建立长效机制，应特别从以下三个方面着手进行：首先，要减少对土地财政的依赖度，大开发时代给地方政府带来了巨大的土地出让金收入，而后开发时代随着房地产开发规模减少，这一收入将大大减少，政府应及早制定应对措施，减少对土地财政的依赖；其次，要优化税收结构，逐步改变长期以来交易税为主体、持有税微不足道的房地产税收结构，适当增加持有税占比。当然，从房住不炒、租售并举的原则出发，持有税增加不宜过快，以免对机构投资者进行房地产存量经营产生抑制作用。第三，完善城市更新的促进机制，后开发时代城市更新不能再以大拆大建为模式，而是要在充分保留城市历史文脉和风貌的前提下进行空间和功能的优化、提升，如何充分调动全社会各种资源，高效有序地开展城市更新，是政府应着重考虑的。 （二）开发企业的应对之策 1、审时度势，科学定位 后开发时代房地产业内部分工将不断细化，每一家房地产企业应审时度势，根据外部环境和企业自身愿景、条件对自身在分工链中的定位进行科学谋定。就房地产开发企业而言，既可以选择进化、升级为房地产投资者，持有经营办公楼、零售商业房地产、公寓等，也可以下沉为专业的房地产开发项目代工、管理者，这需要根据房地产市场演进的发展阶段以及企业自身资产规模、与金融市场对接能力、风险把控能力以及人力资源特点等方面的审慎考量而科学谋定。 2、与时俱时，转变经营模式
在大开发时代，各类房地产企业形成了与时代应适应的经营模式和业务模式。如房地产开发企业以“拿地-开发-销售”的相对短平快模式获得了极高的资金利润率，物业管理公司和房地产估价机构则分别以对接开发商和银行迅速“圈地”获得大把业务源，房地产业整体上以较为粗放的经营模式为特征。后开发时代这些经营模式将无法继续为企业带来丰厚、稳定的利润。转变经营模式是各类房地产企业必须考虑的重要课题。就房地产开发企业而言，如果升级为房地产持有经营者，那么经营模式必然要转向以赚取长期现金流为主，相应地，企业要在资产结构、人力资源队伍、内部管理制度等方面进行重大调整。 3、减负债，降杠杆 长期以来，我国房地产开发企业倾向于采用高负债、高杠杆方式做大规模的、提高自有资金利润率，大开发时代的市场环境也为这种经营风格提供了条件。后开发时代，市场环境发生了很大的变化，高负债、高杠杆不仅实施可能性大减，即使实施也会使企业面临巨大的风险。这对于房地产开发企业特别是准备升级转型从事房地产持有经营的企业是严峻的挑战，但也是促进房地产开发企业优化资产结构、提升经营能力的机遇。明智的企业应积极主动地应对，可以通过调整企业融资结构，增加直接融资，减少间接融资，来实现减负债、降杠杆。从长远来看，我国的房地产信托投资基金市场一旦开放，将成为房地产开发企业的重要融资渠道。企业应提前准备进入这一市场的自身条件和能力。 4、苦练内功，优化管理 大开发时代的房地产业特别是房地产开发业是高利润行业，企业往往是通过不断扩大业务规模取胜，而扩大规模的主要手段与企业内部管理关系并不密切。后开发时代房地产企业难以延用老的模式获得成功，而是要通过苦练内功，优化管理来控制风险、提高经营效率。企业应在市场研判、战略制定、内部管理模式、主要外部资源对接等方面进行精细化管理，应加强企业内部人员培训并妥善借用外脑。 （三）个人的应对之策1、考公公务员适合那种在财富放大领域有一技之长的人，作为自己的底层解决温饱的需要的一种职业。最不务正业的公务员爱因斯坦发现了相对论，海关负责人当年明月写出了畅销书《明朝那些事》，这些人在高风险高收益的领域奋力搏杀，敢于all in自己的全部热情和业余时间的能量，靠的是什么？靠的就是公务员雷打不动的稳定收入和永不裁员的待遇（除非违法乱纪）。在地产行业缩编的大背景下，公务员不失为一个稳定的多的选择。考公蛮符合塔勒布一致推崇的“杠铃策略”，即绝大部分时间和资产放置在绝对稳定，收益平稳的领域，另外比如说一成的时间和精力放到财富放大效应明显的领域，如股票、期权交易，发明创造专利，视频创作、写作等等。2、以房地产行业为底色，探索多元的职业发展方向上面已经说了房地产行业今后何去何从，地产行业失去了快速扩张策略的基础，以后对运营的水平提出了较高的要求，对自持物业的运营水平提出了挑战，而相关人才是否能够适应这股潮流又是关键。中国没有真正意义上的Reits基金，但确实是一个发展方向，能够让普通老百姓享受到固定资产持续现金流带来的收益，而不是少数炒房者小圈子的游戏。这里面既要懂金融，又要懂地产开发运营的的人才肯定会有用武之地。自持物业也确实需要地产从业人员有独到的眼光，超强的经营运营能力。自持物业的资金压力对每一个地产都会提出考验，如何合理运用Reits基金给地产企业源源不断的输血，是一个长久的命题。3、如果有自己带团队的经验和能力，能否做出像“地产管理咨询，地产操盘”知识型创业公司的可能？掌握了操盘地产的逻辑，但是地产确实是资金密集型行业，不是初创公司能够驾驭得了的，而地产操盘的知识和经验又确实需要专业的团队来进行规划，所以这样的委托代理模式也是一种思路。接着再聊一聊转行的相关问题。因为有人私信我关于这个方面的问题。1、如何判断自己有没有地产职业竞争优势？是因为专业对口？还是自己喜欢或擅长？如果我们已经下了定论，现在的地产市场环境和产业环境已经逐渐的萎缩没有吸引力，那么问问你自己：你的竞争优势还能不能支持自己折腾一下？能够支持多久？人的精力或者说时间是有限的宝贵的，把这些时间投入到某个领域，中期需不需要更换赛道？投入的时间和产出的效能如果不成正比的话，那么，很容易会陷入到自我怀疑中去——我当初的选择对了吗？你的岗位在企业的价值链条中处于什么样的位置呢，是基本活动还是支持活动，核心部门肯定要背负业绩的压力，与更多的部门产生交集，事务繁杂对能力要求高，支持辅助部门可以做到副总，但是一把手的机会可能不大。另外，你的工作如果已经标准化了（组织之间或组织内部不同工作之间规范化程度差别很大），那么请注意，你在整个组织里面就是一个工具人，被替代性高。另外注意如下几点：1）你与公司专业相符程度；2）你能给公司带来什么样的资源，或者说你有什么样的资源？许多企业就是依赖某一个员工所能提供的资源来设定职位的。做前期需要跑政府手续，与钱相关的资管行业——银行证券需要认识的有钱人多（带资进组）；3）稳定的工作，大部分期望值低，方差小；不稳定的工作，才有可能期望值高，方差大2）改行后，原先的人脉经验积累一起清零，再想改回来是不是有退出成本？跳槽再跳回来有没有门槛？按理说很多非业务岗位各个行业的逻辑应该是相通的（销售、行政、人力、财务），但是来来回回跳槽也会损失时间成本。3、未来回望法贝佐斯选择创业，不确定自己创业是否能成功。作决定前，他做了一个最小化后悔表：“假设自己80岁高龄时，对20岁时没有创业会不会后悔？”答案是：他不会因为自己没有成为更高阶的职业经理人而后悔，但是如果没有创业他一定会后悔。贝佐斯后来还将这种逻辑应用到他的个人生活中，每当他不得不做出重大决策时，他常常会以这种方式来思考问题。转行亦然。你不转行，以后会后悔吗？4、你需要将你的战略建立在不变的事物上。地产行业需求饱和，你的目标行业的新环境的市场需求是怎么样的？供给又是怎样的？和地产比，是不是更卷？跳槽的风险是未知的，不如找个过来人问问，新环境的利弊。看看到底是本行业更卷，还是你的目标行业更卷。5、现金流折现法工资上涨幅度有限的情况下，还是需要对未来能够获得的现金流折现，而不是高估眼前这么一点幅度工资提高。也就是说，看发展。6、家庭负担重不重 试错成本高不高？如果你本来家庭固定支出已经固化下来了，你的家庭需要你提供稳定的现金流，那么你不应该做风险大的转行。转行大致可以划分为两类：小风险改行，新的行业与旧的行业有一定的相关性，相当于是相关多元化，风险小；非相关多元化有可能就是八竿子打不着的两个行业了。出租自己的时间，虽说可以慢慢的积累自己在职场上的经验，慢慢的爬到高层，但是，你的付出确实会很多——不会赚到大钱。因为指数级的增长效率太低了。但是出租自己的时间可以获得最最稳定的现金流，你可以用这些现金流供养自己和家人。这是职业经理人和自己做老板的根本区别。

楔子“荒野之息”是任天堂塞尔达在 switch 上的一款RPG游戏，不论是手残党还是资深玩家，扮演主角林克在海拉鲁大陆冒险都是一件极富趣味性的事情，与之相关联的话题早已是各个流媒体热搜的词条。引用“荒野之息”在这篇推送里主要表达两个意思：1、在上海K11里的体验感，其业态、空间、活动穿针引线铺排的内容赋予顾客一种玩家精神——或是出于内心的热爱，也可以是过程中那种Play一下的痛快，毫无疑问这里好玩的氛围感拿捏掉了年轻人所有的无聊感；2、商业场景在城市中营造的那些“荒野之息”，能否斩除繁忙都市人思绪的荆棘、杂草和藤蔓，透过好的内容和体验让人们在穿林打叶中收获片刻的敞亮感。自古中国文化就有大隐于朝，小隐于野的说法，每天生活在都市中未尝不可享有荒野的一抹生息；处于一页 抵达世界我们对于一个商业项目的印象是从哪里开始建立的？业态、空间，亦或是其组织的活动。试着想想你所翻阅过的一本记忆犹新的书，是否曾给过你“处于一页 抵达世界”的充盈感？好的项目当如同一本好书，值得反复去阅读。所有的K11项目，后缀名都是购物艺术中心。据我了解所知，K11品牌的经营理念中，有两个关键词，“艺术”和“人文”。艺术是文化的表现形式，人文具体指人类社会的文化现象，就“文化”这两个字而言，似乎已经成为商业项目里人手都有的一张名牌，因其博大，在业界就存有着各式各样的说法。但是说自己有文化和让人觉得有文化毕竟是两回事，商业主体应当如何确定自身的文化定位，才不会陷入为了谈文化而文化的局促境地？文化到底是“卓越的标准”还是“完整的生活方式”。自古以来，文化研究者在这两个定义间摇摆不定。对于一个优质的商业项目而言，我想首先从自身出发，它需要有“卓越的标准”，而在面对顾客时又能够将这样的标准透过“完整的生活方式”呈现在不同消费群体眼里。只有这样，才会让来到这里的人们有“处于一页 抵达世界”的那种渴望去打开更多可能。就像玩家们化身林克在游戏里拯救公主一样，“游戏让人玩到通关哪怕我手残也要云通关”和“商场留下顾客更多的时间”其实有着一个共通道理，赋予参与者一种游玩在其间的痛快感。若氛围足够好，任何平凡的事物都能在这里闪耀它的光芒。相信在上海K11生活和工作有较长一段时间的朋友，都能忆起一张乒乓球桌所带来的欢乐。文化研究的重要奠基人 Raymond Williams 在其成名作《文化与社会》一书提出——“文化”指一种特定的生活方式。文化的意义与价值不仅蕴含在艺术与研习中，而且体现在制度与日常行为当中。从这一定义出发分析文化，相当于界定某种特定生活方式、特定文化中显露出的或隐藏的意义与价值。来看看上海这座城市有着的那些特色的活动与爱好，像是：申花和海港的上海德比、安福路和人民广场的话剧、时装周期间街头流动的show time、法租界不同焦距的对焦镜头、排队打卡全球首店、一个路口一家的街边咖啡、每月更新的看展指南、晚风中溜狗子、滨江沿岸夜晚骑行、秋天的一顿蟹宴，以及练塘的茭白和新鲜的黄鱼面……这些“特定的意义与价值”揭露了隐蔽的历史法则，那些“日常生活”直白表象下的“一般规律”与社会总体“趋势”的结合，不就是一处有竞争力的商业项目身上所展现出的烟火气。它是永不过时的，也是进阶的。一个与时俱进的商业项目，其操盘者善于将这些城市独有特色的活动与爱好同自身业态之间建立起一套有序的内容推广体系。这自然就能够吸引更多有特点的品牌加入，即便是那些习惯在街头做生意的店主也会愿意主动参与进来。因为心里明白的人知道，真正吸引人的永远是好的内容。在节奏感丝滑不动声色就瞬间切屏的都市人眼里，街区商业和BOX商业之间的区别再也不是商业增量时代那样泾渭分明，各自都存有各自的瓶颈。身处于每个人都是全渠道购物者的商业环境下，聪明的商业还要善于能够在既定空间营造出超越空间的体验感。店里深深浅浅的绿在忙碌的都市森林中带来一些视觉的喘息，予人一种在商场中偶得野营般的自在感。上海K11里面第一个让我产生有荒野之息感觉的品牌是 SLAB TOWN。记得有一天在这里见一位C端媒体朋友后我和店员说，今天坐了一下午真的实在很不习惯。（因为来这里的100次里有99次我都是站在靠K11 B1过道那个可以站的吧位喝咖啡的）站在这里喝咖啡真的是有一个人在街头那种自在和不受拘束的感觉，有可能是我在这里就有很强的营业能力，手指数数一周至少营业三次——第一次有小姐姐问我 BAKER&SPICE 在哪，我说就在前面但是店招不一样（K11 定制）；第二次一阿姨问我上去的电梯在哪；第三次一大叔问我地铁14号线是不是从这里下去就可以。你如果站在位于上海K11 B1层走廊 的SLAB TOWN 站吧喝咖啡，一定会遇上过来问路的顾客。我开玩笑和 SLAB TOWN 的店员说，这恰恰说明你们是一家街头感很强的品牌，因为问路的行为通常发生在街头。这种荒野之息也得益于 SLAB TOWN 在上海K11店的空间设计上本就致力于连接都市文化和荒野气息去构建一个快节奏的咖啡“中转站”。项目核心想法来自“站台”的中枢概念，不锈钢弯管的元素即从“车站”的隐喻中诞生，覆盖了吧台和天花，这种可靠的材质既有都市工业风的装饰性，也给人即时的安全感。地面上的盲钉来自设计师灵光一现，从“脚感”上让顾客留下独家记忆，即使身在商场，脚下也印有街道的感觉 。茶余饭后我们聊招商时总会说，很多好的合作都是靠缘分，时间对了、人对了、事情对了就合成一个“好”字。但是我觉得这里面还可以补充一点，就是这样缘分的发生频率要高，取决于你平时待人接物的方式方法。如果说 SLAB TOWN 与上海K11的合作是富民长乐街头店在BOX里的一次别开生面，那下面要介绍这位就是每个月甚至每个周末年轻人都需要来打卡的混个脸熟。在这里我们会跟着跳舞开篇的时候我说到，在上海K11被激活的那种玩家精神的存在感来自于其业态、空间、活动的穿针引线，刚刚讲完了 SLAB TOWN 快节奏的咖啡“中转站”，接下来就来聊聊隐于这个“中转站”下面的“Beach No.11”。是不是有种感觉？越往K11下一层挖掘，藏的东西就越深厚？“Beach No.11”的主理人叫jeff，大家都叫他姐夫，单纯从字面上看这是一个大多家庭都有着的人物，那他又是如何神秘的存在于这个江湖，存在于上海K11写字楼白领们众口谈论的那个传说中的11号沙滩呢？首先，还是一个物以稀为贵。大家都知道魔都从没有什么地下音乐，中国摇滚音乐一代二代三代还有次时代的祖宗都在帝都。今天江湖上有了“Beach No.11”，它的存在必然招来各界的唇枪舌剑和各路神仙的登门拜访。但至今姐夫还活得玉树临风的除了他在音乐上不凡的造诣以外，据说还有他会特异功能，会掐指一算天昏地暗。偶然间踏入“Beach No.11”，看见平日里摇滚感很强的jeff正在上课，留意了过程中的一些细节感触颇深。当时我心里就想，寓教于乐比钻石珍贵，在商场里能够看到这样的画面是商业的一种善意。江湖传言，每个天气还算不错的中午午休时间，上海K11写字楼就会有很多慕名而来者，透过“Beach No.11”提供的看相、星盘等服务去平息和梳理这一周因为水逆导致的各种堵塞。首先不论准确度有多高，可能姐夫也意识到声名太旺难免会引来热议就在上海K11 B2层开了一家塔可去堵住挑剔人士的嘴。这里讲述“Beach No.11”主理人身上的娱乐精神和传奇色彩，其实是让大家思考商业里与不同业态之间的内容共创——上海K11将一间闲置的地下楼层空间拿出来改造，和一支乐队深入合作进行共创，诞生了“Beach No.11”这个品牌，这个品牌午间提供的服务给办公楼的客群们多了一处调节生息的场所，在沙滩的盒饭有口皆碑后又衍生了塔可这样的产品，这是“Beach No.11”平常工作日的写照。商场同行从业的朋友有时间一定要去上海K11这个共创空间看一看，在我眼里“Beach No.11”是一个有质感的地方，很多文字的表达都不如亲眼所见。而在周末，这里就摇身一变为都市年轻人心里的一片绿洲，从hip hop、R&B、Urban soul、Amapiano、Future beats、Chillout、Afro Beats等充满多种音色风格的夜晚；到远东之狮联手 Dancehall 团队 GwaanMove 呈现的雷鬼派对；再到 School of rock at Beach no.11。当你看到不同的音乐爱好者每个周末鱼贯而入，在上海K11"Beach No.11" 这个传说中的沙滩跟着起舞的时候，如果这里还触及不了你扎根繁忙工作之余心里对荒野之息的片刻敞亮，那都市人寻寻觅觅的乌托邦又行将在哪里？当月都会定期上演的 hobby group 活动已然成为淮海中路夜生活的一道靓丽风景线，上海K11每月会选择租户品牌进行合作共创。加之 basement beach11 和 garage 不定时上演的各种风格派对，使得这里的内容格外精彩。品牌的社群与K11的会员交织，游弋嬉笑中更多志趣相投的伙伴涌入，尽情摇摆地飞扬着夜的色都市人的荒诞和现实以及社会意识形态化的商业赋能“Beach No.11 ”像一种亚文化，以一个又一个独一无二的“时刻”，让都市人在“日常生活无聊透顶，逮准一个机会就像逃走”的心照下找到了反抗和矛盾的出口。这很好玩，但当然还不够。因为艺术是多元的，是流动的，一种文化能够抓住一类客群的神经，但在潮流瞬息万变的当下，要成为文化的推手意味着你需要像一位武林高手一样对各个流派的精义都能够驾轻就熟。好在这一方面，K11一直以来就致力于拥抱不同风格艺术，鼓励彼此交流。七月下旬的上海K11，广受关注的国际艺术家 Manuel Mathieu 在 chi K11 美术馆带来了其中国首次美术馆个展——“欲火重生”。Manuel Mathieu 出生于海地，后移民加拿大，并在英国求学，有多元的跨文化生活背景，其作品以丰富的色彩为语言，融合绘画、陶瓷、雕塑等媒介展现了全球化语境中产生的文化艺术多样化特征。本次展览展出其今年创作的几十件绘画及陶瓷装置作品，在抽象语言中向观众表达关于“故乡”和“他乡”的深刻主题。或许是由于抽象，在第一次观展的有限时间内，借由上海K11朋友的介绍，我想起了曾经读过的一位作家马洛伊·山多尔的那本《烛尽》，空寂庄园的主角和艺术家一样，也是出身于显赫贵族的世家。“故乡”和“他乡”这个主题放在上海这座城市似乎特别有亲切感。七月最后一天跑步听《来都来了，听了再走》，主持人说上海这座城市有一个特点就是只要氛围够了陌生人之间总能够很自然的搭话而不会显得别扭。他乡遇故知是一件美丽的事情，而提供更多这样的遇见也是商业包容性的一种体现，游历在上海K11时总会发现这么多有趣的闪光点，像是这个下午我还读到的一段文字。塔，灯塔。来自陆地，来自海洋。茉莉花，烟草，龙涎香，香根草。这一切混合成了海地的味道。34个文字，就印在 Manuel Mathieu 展览入口的海报上。海报前有三个玻璃展柜，展示着 Manuel Mathieu 创作的香氛作品，其中有一个可以供观展者互动的扩香器。这些细节包括展厅内艺术家在景德镇烧制的陶瓷充分表达了其文化艺术作品创作多样化的特征。英国文化研究的缔造者之一 Hoggart 曾说，我们仍需要透过文学的敏感性来“阅读”社会，体察其中的微妙之处。文化到底是“卓越的标准”还是“完整的生活方式”这两种文化观念可以借由这样的阅读达到统合。我们每天微博上刷的新闻、刚刚突破十亿的《封神榜》、小红书上推荐马上又开票的李宗盛演唱会、活在80后记忆中的那个陈佩斯的话剧《惊梦》、倪大红在电影里帮孙子完成三杀的手游王者荣耀、台风天的朋友圈图文、甚至外交都成为天气常态般的谈论、电视剧《不完美受害人》接受的那些观众云云的道德审判，以及我们渴望品尝的美食和这个季节流行的潮流单品。日常生活的一切，都由我们接受的与世界关系的表征而定，即意识形态。意识形态是我们赖以生存的社会关系，而文学艺术是意识形态上层建筑的组成部分。这就是为什么说，从古老的莎草纸到今天的电子阅读器，书籍时至今日依然有能力改变我们每一个人的生活。书之于书与书之于人、书与其它事物的相互影响、书塑造的身份以及帮助我们建立的关系、书塑造的文化机构、社会和国家……好的商业项目就像一本好书值得被反复阅读，正因如此它每次发起的活动都能让人受益匪浅。这时候我们再去看K11的“艺术”和“人文”，那些生活方式上所营造的体验就像一本经典的文学作品一样，让人们能够不断翻阅、时时咀嚼，这当然是属于商业地产这个行业的上层建筑。