楼盘房子卖不出去怎么办办？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-06-13 09:39 标签： 房子卖不出去怎么办
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金刀编辑
G3007时代的一粒沙，落在每个人头上就是一座山。2021年的某天，身在北京的海归硕士小高作出了一个大胆的决定：准备南下大湾区拿下一套房产。彼时国内疫情处在平稳期，虽然局地时有反复但总体来说风平浪静，小高觉得是时候可以出手了。那时候的小高，对自己的决定信心满满。但几年之后再回头看当时的决定，小高唏嘘不已。显然，计划赶不上变化，自己当时看似正确的决策随着房价的下行和市场的冷却充满了巨大的不确定性。我们跟小高聊了聊他的经历，发现他的思考逻辑和行为决策都具有一定的普遍性，是一个很好的观测样本。01良好的开局事情一开始还是很美好的。小高对自己买房的决策也是进行了充分的论证。首先，他通过各种渠道收集信息后得出结论：中国的房地产将会走入两极分化中，其中以四大金刚（北上广深）+七龙珠（杭州、苏州、南京、合肥、武汉、成都、重庆）为代表的区域将会持续走强，其他地区将陷入衰落中；其次小高家能提供的买房资金，如果在北京上车只能买老破小，但在广州大湾区可以买到新房；最后，小高真心觉得珠三角地区更有发展潜力，也适合未来的养老，于是最终下定决心投在这里……2021年的行情也确实没有辜负小高的一番心血。中原地产研究中心统计数据显示，2021年12月截至26日，北京二手房住宅成交了11297套，预计全月成交量在1.4万至1.5万套之间，成交量环比上涨有望上涨超过20%。2021年初至2021年12月19日，广州一手住宅共计网签101993套，超越2020年全年的101377套，并且近期已连续5周单周成交突破2000套。从数据来看，一线城市楼市复苏在即。2021年上半年房地产调控不断加码，三道红线试点范围扩大，多地推出学区房新政与二手房指导价政策等，但是热点地区依然延续了自2020年下半年以来的活跃态势，房价与地价继续上涨，甚至一度部分地区快速上涨。小高飞赴大湾区看房时，有来自省内甚者全国各地的人一起看房，好一点的楼层和户型都需要先交定金才能预定，而且价格也有不断向上异动的趋势，就在一片热闹甚至有点紧张的买房氛围下，小高也很快下定决心准备买房。促使他买房的另外一个理由是，接待他的女销售是个单亲母亲，也咬牙购买了自己的产品一套，她非常笃定地告诉小高，这个区域未来必然升值！022022：房地产与个人的“黑天鹅”事件2021年恒大暴雷后，本以为只是一个阶段性的事件。没想到时间来到2022年，陆续有十余家上市龙头房企出现流动性困难，包括世茂集团、融创中国、绿地控股、中南建设、阳光城、奥园地产、融信中国、荣盛发展、中梁控股、佳兆业、富力集团等知名品牌。紧接着，全国的上百个停工或烂尾楼盘项目的业主发出“强制停贷告知书”，在告知书中，业主将楼盘停工或烂尾的原因指向银行违规放贷以及预售资金监管出现漏洞，因此进行主动“停贷”。停贷波及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市，涉及楼盘开发商包括恒大、融创、阳光城、正荣等多家出险房企。面对流动性困难和可能到来的“停贷潮”威胁，房企也开始了轰轰烈烈的自救行动。去年在业内比较有名的是“苏州中南春风南岸”事件。位于苏州浒墅关的中南春风南岸项目，随着苏州中南中心的停工及全国负面信息的影响，陷入了销售的低谷期。为了快速去库存自救，去年国庆节期间，原本备案均价为2.45万/㎡的房子，直接降到1.7万/㎡，如果是最小户型99平米的房子，这一降价幅度直接让出来一个首付款。消息一经发出，全苏州的中介都沸腾了，朋友圈全都在转这个消息，买房的人从四面八方赶过来，大家抱有的心态都是“搏一搏单车变摩托。”已经上车的老业主就显然没有那么开心，毕竟只晚了个把月时间账面亏损都已经几十甚至上百万，这对于普通家庭来说是一笔巨大的损失，因此维权此起彼伏，也有人说这个价格拿不到房，即使拿到房质量也比之前的差很多，甚至是没有装修的毛坯房。各种传言满天飞，不管是先买房的业主或者是趁低价“抄底”的业主，都人心惶惶。小高在苏州的好朋友转发了这个消息给他，但小高表现的非常淡定。毕竟自己是在广州大湾区买房，交楼还是有保障的，而且他坚信大湾区升值的潜力是无穷大的，虽然暂时月供压力大房价有起伏，都属于阶段性波动，要看长期发展。但是小高家里突发的变故击碎了他的美梦。原本小高的母亲据说在某平台存在一笔“大额利息”存款，2022年才能到期，小高当时买广州大湾区房产时由于着急上车，首付款暂时找家里有钱的亲朋好友借的，等这笔存款出来后一次性还清。并且，全国都在兴起提前还贷的运动，小高也打算这笔大额存款出来后，其中的一部分提前把贷款也给还清。结果到了约定的日期，小高并没有收到这笔款项，再三追问下，小高的母亲才和盘托出实情：自己在小姐妹的忽悠下，把钱投到一个本地的平台，现在钱取不出来了。小高听到这个消息犹如五雷轰顶，当初母亲给自己再三保证钱在大型国有银行中，现如今居然在骗子手里拿不回来了。并且在小高的再三追问下，母亲后续说出的内容直接击垮了他的心理防线：小高母亲把全部身家性命五百多万都投入了这个平台，本来也想“搏一搏摩托变跑车”，没想到最后弄巧成拙。小高也来不及责怪母亲为什么要背着自己投这么多钱，以及欺骗自己家里没钱之类的，现在摆在他面前的最大的问题是：首付和贷款怎么还。以前知道家里有存款，加上自己手里的积蓄，小高还是非常潇洒自在，在朋友中都是“高富帅”的形象。自从家里出了这档子事后，小高感觉生活“一夜回到了解放前”。绝望中的小高第一次起了把房子转让的念头，但现实又再一次给了小高当头一棒。小高2021年办的贷款，当时还处于政策调控期，是近几年来贷款率利比较高的一段时间，和目前新的利率能相差一个多点，现在还贷款十分痛苦；新房想要转让且不说手续之类的，关键是所在区域的房子已经开始下跌，甚至用大幅下跌来形容也毫不夸张，并且想转出去也非常困难……小高感觉哪里似乎出了问题，如果说其他城市如此大的跌幅还“情有可原”，自己精挑细选的大湾区房产，没想到也受到了如此大的冲击。再看看上海、苏州等地的高端住宅涨幅都以千万计数，小高好像一下就想明白了：原来所谓的房地产分化，是高端继续往上走，普通人的住宅最终会回归到合理区间。032023：买房信仰开始崩塌和小高一样深受贷款困扰的人还有很多，他们眼瞅着自己家的房价逐步下跌，利率又被新房倒挂，属于房价+利率双高的纯纯“大冤种”。一方面，不少人开始选择勒紧裤腰带也要提前还款，一度甚至冲击到部分银行关闭了提前还款渠道。另一方面，年轻人受到工作影响，加上房地产神话破灭，主动当起了躺平一族，不买房不结婚不生育，这一行为给房地产行业带来了非常的冲击。而被房贷击垮的中年人主要源自于对于房贷盲目上车的追求。一些在高薪行业如互联网大厂的中年人，在年轻时购买房产时对于未来还贷能力的评估建立在加上了未来工资涨幅的部分，他们总以为现在的高收入可持续并且会稳步逐年增长，但过去几年的互联网大规模裁员使得很多人不得不大幅降薪寻求新机会，甚至有长达几年的空窗期。没了高收入的保障，高房贷自然成为“致命毒药”。行业下行带出了很多此前没有的新闻。曾经红极一时的土木工程专业，变成了如今的弃子，甚至连同济大学王牌专业土木工程也在部分省份出现断档现象；紧接着，四川的“地产一哥”从红极一时的千亿房企，被A股强制退市；位于惠州市大亚湾区臻悦府项目4.8折促销的消息，引发市场广泛关注。此外，上周末，在该市惠阳区的铂悦府项目以备案价约六折的价格促销，导致老业主集体维权；在之前，江苏昆山也有过类似的行为，被当地有关部门叫停约谈。虽然朋友圈里的房产中介还在高喊着房地产复苏，小阳春到来，但楼市真真正正地落实了任正非的那句话：把寒意传递给每一个人。一线城市房产中介的日子也并不好过，在4月大跌8000套后，5月北京二手房成交量不足万套，但同时热点地区的二手房挂牌量却在极速攀升中，以往中介们最期待的5月成交量起飞并没有来到。而且真心想卖的业主，如果没有比较有诚意的降价，房子连看的人都没有。小高看了看当初自己“逆市买房”付出的成本，现在北京这个情况下也能够上车一套还不错的房子。而自己现在投资的房产既不能居住，利率又高，自己还要同时背负还首付和贷款的压力，唯一比较安心的是工作相对比较稳定，不必担心互联网式大规模裁员。但是一个月一万多的还款压力，以及家里被骗后蒙受的巨大打击，还是让小高患上了严重的抑郁症，不得不每个月靠药物来控制治疗。小高无数次地想起，如果当年自己没有毅然决然地南下买房，生活肯定不是现在这个样子。小高的同学小赵也在今年回到了老家。小赵对我们说大城市的经济形势也不好，尤其是在牵扯到买房，自己可能面临烂尾和断供的双重风险，目前生活的要务是保证现金流，投资房地产还是让富人去干吧。小赵也了解了一下家乡的房地产情况：周围的亲朋好友普遍反映二手房非常难出手，有些人甚至挂了一年连一个看房的人都没有，新房普遍都在打骨折促销中，不仅送全屋装修家电家具，价格上也普遍有20%以上的优惠……小赵也真切地感受到了房地产行业的寒意，目前是抄底良机还是加速下跌的过程中，小赵并不清楚。事实上，2023年大中城市的成交情况略好于2022年，但与前些年的火爆相比仍处于十分低迷状态。根据海通证券数据显示，2023 年 5 月 1 日-18 日 30 城累计成交面 698 万平方米，环比2023年 4月同期-2.6%，同比 27%。一线城市累计成交面积 158 万平方米，环比2023 年 4 月同期-11%，同比 86%。二线城市累计成交面积 404 万平方米，环比 2023 年 4 月同期 7%，同比 23%。三线城市累计成交面积 135 万平方米，环比 2023 年 4 月同期-16%，同比 1%。土地成交量方面也开始出现萎缩，部分一线城市土地出让溢价率出现0%现象，整体成交量呈逐步下滑态势。房企资金紧张的态势并没有得到实质性改善，房地产税试点落地也对短期需求造成影响。结 语著名财经博主吴晓波频道于5月26日发文称，只有救楼市才能救内需，他在文章中鼓吹楼市才能救内需，并提供了五个方面的建议，并高喊口号“吃旧药，走新路”。过去三年房地产行业对市场信心打击颇大，社会在面对房地产行业的新格局正在形成一种新的共识。过去几十年，在积极乐观的预期之下，房地产的财富效应不断被放大，作为个体的人们，也忽略了未来几十年工作、生活中的巨大不确定性，提前把现金流固定到一套房子上，给自己或者家庭背上了沉重的负担。随便买套房都能涨的机会没有了，房地产的时代已经成为过去。目前对于非刚需一族来说，提前还贷和观望成为了潮流。而对于刚需一族来说，买房首要需要解决的问题是，如何在保证现金流的情况下上车，当然，对未来的判断，他们也会比小高更加小心了。
最近一直有人问：房地产市场怎么样呀？为什么有些楼盘好长时间一直都卖不掉？为什么有些地方的房子一房难求呀？有些核心位置的房子推出来就售罄，而某些郊区楼盘却常年滞销，怎么办呢？希望今天的这篇文章能够给你提供一些思路。01首先，关于最近的房地产市场，坦白讲，再也不是那个闭着眼睛就能买的时代了。最能代表楼市情况的两个字，是“分化”，目前市场的主要问题就是“分化”。分化的意思是，有些地方好，有些地方差。从全国范围看，南方城市比北方城市好，这里说的北方城市，北京除外，北京太特殊了。以前讲投资不过山海关，现在变成了投资不过淮河。南方城市，以长三角、珠三角两大城市群为核心：长三角的上海、南京、苏州、杭州、合肥这几个城市的情况非常好。珠三角的广州、深圳、东莞、惠州、珠海、厦门等这些城市非常理想。而北方的城市，则只有北京一个。再说回局部，就说北京吧。北京主要是首都效应，北京是政治文化中心，有全国最好的教育、文化、医疗资源。但是，如果你仔细观察，北京范围内，楼市也存在比较大的分化。比如，相比之下，北京城区的房子卖的好，郊区的房子则比较难卖，而同样是城区，北城房子卖的好，而南城房子则会比较难卖。当然，开发商们也都是为发展，不能挑肥拣瘦，核心位置的地价就是比偏远位置的地价贵，土地该拿还是要拿，还要量力而为。在这种情况下，就一定要把定位的功夫做足了，不然做出来的产品并不符合市场需求，到最后就是竹篮打水一场空。02其实很多项目面临的问题是，定位真的是没法改了，房子都已经建好了，都不能改了。真的要改，就要付出非常昂贵的代价，这就是个限定条件下的命题：根据已知条件，求解未知问题。面对这样有难度的问题，我们能做的事情不多，但我觉得主要有以下三个方面的策略供你参考。第一，首先要尽快破冰，不能一套都不卖。一个项目开出来就卖不动， 或者好卖的项目早已经卖光，项目团队一筹莫展，要尽快破冰。怎么破冰？特价房是必须的，但特价房还不能给太多，如果特价房太多，这不就成真正的降价了嘛，咱们的命题是不能降价，所以只能说特价房是个幌子，是促销的手段。最好就只有十几套房，用来作为销售的噱头，足够破冰用就行了。光有特价房就够了吗？不够。因为你不知道选出来的特价房要卖多少钱，客户能接受的底部在什么地方，这需要调研。市场同类项目的底部在哪？我们的房子对比别的房子，有什么硬伤？这些硬伤需要多少钱能化解？找一些意向客户去问问，只有不断碰撞，才能碰出这个底，最后一锤子定音。第二，破冰如果能实现，销售员们有了信心，后面的销售怎么办？要借助圈层。圈层我们并不陌生，主要靠人推荐人，组织饭局，或者找老业主，或者行业的意见领袖，给这些人许诺一些成交后的好处。注意这些成交好处一定是私密的，不要让被介绍的人知道，让他们介绍自己身边的朋友来买房，物以类聚，人以群分。不是有那么一句话：你的财富是你身边十个人的平均数，最好你能做成圈层文化认知，做成一个小会所。第三，发动人海战术。地产这个行业，人是比较不值钱的。别介意，这是成本考虑，用大规模的人，做好地推，大规模的进行渠道签约。渠道不成交也不用花钱，成交之后才会付费，不好卖的项目，渠道费用签的高一些，下线、关键人全部都要签进来，大规模集中推你的项目。其实，很多时候并不是营销人员不努力，而是产品真的有很大硬伤。那些没有配套、没有学区、有硬伤的产品，又不愿降价，这就是决策层的决策矛盾。可能决策层也知道，必须要降价，但是他们没这个权利，所以他们要寻找托词。一分钱一分货，相信市场一定是最诚实的，很多时候就是决策者不愿意用降价这样的方式，导致房子卖不出去，也耽误了时间。作为操盘手而言，只能是尽人事，知天命，努力而为，但是结果就真的只能看市场了。市场好，操盘手脸上有光，市场不好，操盘手走人，这就是操盘手的宿命呀。

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展开全部1、降价处理。对于有些公寓，可能存在地理位置不佳，交通不便的弊端，所以很难卖，在楼价攀升的今天，如果对公寓进行降价，那还是有销售的余地的。2、通过政府宣传。政府宣传会有一定的影响力的，因此可以通过政府帮扶。3、打广告。广告的宣传作用是非常具有吸引力，例如通过网页宣传，商场广告，微信朋友圈打广告。4、只宣传公寓的优点。在宣传的时候，要多宣传公寓的优点，避开公寓的缺点。5、室内全装修。可以全装修几个户型作为样板间，供顾客选择。6、买一套赠一套。买一套房子赠一套太阳能，这样有赠品的话，还是有吸引力的。7、提供不同的户型。户型多样顾客选择的余地更大。买公寓房有什么注意事项?1、注意房屋产权。我们大家都知道，商业性质的房屋和住宅性质的房屋是不一样的，因此购房者在买房时要注意所购买的公寓房是什么性质的房屋，按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。2、明确购买目的。对于购买公寓房的购房者来说，建议大家先确定自己购买公寓房是做什么用的，如果是想买公寓房投资的话，那么可以选择商业性质的公寓。购房者在购买时要注意保安系统是否完善、房屋的配套、周围交通网络是否完好。如果是自己住的话，建议大家选择住宅性质的公寓，因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的，无法满足基本的生活需求。3、注意小区周边环境与配套。不管购房者买公寓房是自己居住还是做其他用途，小区环境都是非常重要的，购房者买房时需要看小区内部的配套设施是否能满足居住生活的需要，还需要看小区附近是否具备生活所需要的基本配套，如超市、菜市场、医疗诊所等。4、再转手税费高。如果购房者要购买公寓房的话，那么就要注意公寓房再转手的费用是比较高的。根据政策规定，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。5、注意物业和开发商。其实不管购买什么类型的房屋，购房者都应该选择一个好的物业和开发商，比较大的开发商所建造的房屋更有保障，购买公寓房也是一样的道理。很多公寓房都是不通气，如果购房者要做饭的话，那么就只能用电或者煤气罐，容易出现安全问题，因此一个好的物业也非常有必要。全屋定制首席装修设计总监家装套餐A高级装修设计师工装定制资深室内设计师装修攻略高级创意设计师
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