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深圳城市更新将会成为深圳土地最大的供应方式。旧改，离不开拆迁房、指标房、回迁房，未来只会有越来越多的城市更新项目，深圳的城中村也会越拆越少！

接下来，带你了解旧改下各个阶段下的房子价值，让你掌握获胜筹码！

指的是某一片区有旧改规划！这时候，价格就会在周边商品房价格的25%左右！

以《龙华上塘片区华润旧改》的项目来说：周边房价封顶10万+，均价在8万5左右，那边拆迁范围内的房子，现在已经要卖到3万8-4万1了！完全超过了25%的范畴。因地制宜，区划发展，开发商等多种因素造成现在这个价格！

如果这个片区已经入驻了开发商，且在政府官方网站正式公示立项信息的时候，价格基本就是在周边商品房的35%-45%。

以《光明薯田埔佳兆业旧改》的项目来说：旁边宏发嘉域在贝壳的均价在6万左右，现在薯田埔基本是2万6-2万9，到了周边商品房价格的48%，这个项目现在是立项尾期，年后即将启动签约。而且里面6成-7成是瓦房！进度会非常快！

在这个阶段的房子，很多客户会选择购入，资金成本较低，可以做长短期投资，短期投资就是到下一阶段的时候卖出，持有时间基本在半年至1年时间。长期就是等签约尾声或者拿房的时候再出手！

是某一旧改片区内，已经可以签约的房子；一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，通常这个时候，价格马上会跳到在周边商品房的60%-80%，这类房子问题是购入资金成本较高，投资周期较长。要么在项目尾声卖出，或者在拿到房产证的时候出手！

以《宝安河东佳兆业旧改》项目来说：周边商品房均价在8万左右！但是签约的指标房价格已经去到了6万多了，到了周边商品房价格的75%了！

指在原地拆迁安置的房屋，是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业，回迁房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外。这类房子需要房票，手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有土地出让金的了，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税。

相信你仔细阅读下来，可以看到，拆迁房--指标房---回迁房，每一个阶段的价格是不一样的！那你选择从什么时期入手，关乎到你的回报问题！

在还没和开发商签约的阶段，房子都是以小产权方式交易！那很多朋友对于这块就很担心或者根本是属于排斥类型！那我只能跟你说，你只在你那个圈子，你只能赚你那份钱！下面是一些朋友经常问到的问题。列出来给大家看看！

1、旧改房有什么优势？

答：不限购，不限售，不需要任何名额指标，没有任何限制！

2、旧改房的投资有何优势？

答：资产变现，实现保值，增值！超高的可见差额利润，非常高的回报率，是一种稳定增值的固定资产投资项目！

3、旧改房有什么门槛和限制？

答：需要有一定的资金能力！要一性次付款，无法贷款！以及购买周期时长较长（24-48个月，具体根据旧改项目拆迁补偿协议来定）。

4、旧改房能不能买卖？

答：目前国家尚未有明确的规定。

5、旧改房的安全性如何保证？

答：指标房是开发商介入的项目，直接和开发商签协议，由开发商报送备案！

6、交易流程是不是很复杂？

答：交流流程并不复杂，但要求专业比较高，细节多。特别是投资，应该找专业人员！

7、既然都要拆迁了，为什么还要卖呢？

答：首先，土豪手上拥有的面积至少都十几套，拿一两套出来提前变现。第二，旧改时间周期比较长，提前变现去做其他投资，或有更好有投资渠道。

8、什么是城市更新？为什么要城市更新？和旧改是什么关系？

答：城市更新和旧改是一个意思，城市更新主要包括2方面；一是拆除重建，一个是综合整治；拆除重建是为了释放更多的土地资源和打造更好的城市环境。综合整治主要是提升社区的生活环境，城市形象。深圳土地供应越来越少，要获得更多的土地要么填海，要么旧改。

9、怎么购买回迁房？有什么手续?

A、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。

B、按合同规定交房款并取回发票。

C、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。

D、视房屋面积大小减免或全免契税。

E、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

回迁房与购买商品房的手续是一样的。

10、拆迁房的交房周期？

交房周期是指标房要重点考虑的因素，还有开发商的品牌度，资金实力，都关系着项目的进度。看过一些回迁协议一般是约定施工许可证批下来后3年交房，不过最终交房时间，还要要看旧改签约进度、专项规划审批。

11、已选房没出证的怎么办？

回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。楼已建好，但是还没办证，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。

时间拉长，房价涨担心业主违约，或一房多卖、负债查封。

注意：合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字，交房就先行占有。

12、拆迁房与商品房的区别：

拆迁房在拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售。

A、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

B、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

C、拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖。集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

13、解释《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

一般从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内：

屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。

购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。

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有价值的投资需要时间的沉淀

回迁房投资本质上是投资一个城市

高额的回报需要耐心等待

时间是价值回报最好的朋友