观点地产网 对于“碧万恒”而言，每次提及全年销售目标无不成为行业关注焦点。
8月22日，在碧桂园2017年中期业绩发布会上，总裁及执行董事莫斌做业绩报告时就主动公布，由于1-7月已录得合同销售额3339亿元，很接近年初订立的4000亿目标，故上调全年销售目标至5000亿元。
当然，这只是碧桂园可以对外公布的明面目标，而在内部还有着更高的标准，若仅参照碧桂园上半年的速度，5000亿的目标难免被人质疑“过于保守”。
对此，莫斌的回答中既有无奈似乎又有些得意：“我不知道为什么，大家老是认为我们5000亿目标太过保守。”
成为了行业的塔尖之后，对于碧桂园来说，规模已经不是他们首要关心的地方，所以他们向外界传达的信号是，“我们不一定要追求第一或规模最大，我们是追求有质量的发展”。
但如何才是有质量的发展？在业绩发布会上，被问及上半年毛利率仅有20%、净利率是10.77%时，莫斌一再强调，“未来碧桂园的毛利率一定会持续提升”。
财务资金中心副总经理左莹则透露，公司正在实行新的会计准则进行财务结算，“明年开始这将会使碧桂园的结算周期明显缩短”，上半年利用新会计准则结算款项已有一百多亿，预计全年约有300亿的体现。
除了5000亿目标、毛利率之外，碧桂园一直推行的“同心共享”跟投计划，同样是这场业绩会上的高频词之一。
“目标：一定是说到做到”
对于碧桂园年初的4000亿目标，似乎从公布之初就被指“过于保守”，而在8月22日宣布将全年销售目标上调至5000亿之后，业绩会现场同样有声音问及，新目标是否“太过保守”。
对此，莫斌回应称：“我不知道为什么，大家老是认为我们5000亿目标太过保守。”
据观点地产新媒体了解，这一幕同样在接下来的投资者业绩会中上演，莫斌的回答是再次强调：“我们碧桂园最大的特点是一定说到做到。”
“下半年配合国家的调控政策，我们会有一个节奏性的安排，所以定5000亿是符合我们实际发展状况的，所以我们把5000亿定为全年目标，如果下半年我们做得更好，也不排除会比5000亿做得更好一些。”
应该没有人会怀疑碧桂园完不成5000亿目标，据碧桂园中期业绩报告披露，2017上半年，碧桂园合共实现合同销售约2889.1亿元，同比增长131.0%；实现销售楼款现金回款约2205.2亿元。
而据观点地产新媒体查阅最新数据，1-7月，碧桂园已实现合同销售金额约3339亿元，距离5000亿仅差1661亿元，若按今年每月477亿元的平均销售水平计算，仅需三个半月即可完成。
在房地产业务之外，莫斌在业绩会上还多次提及产业地产、产城融合等概念。
“公司目前为止除了以传统住宅业务为主业的同时，我们也发展产城融合，我们是产业先行，地产为企业服务的理念，我们打造产业平台，做成我们的科技小镇。”他还及时推介称：“项目进展还在我们的预计之中，我们惠州潼湖创新小镇9月5号展厅就会开放，也欢迎各位去看一下。”
据碧桂园中报显示，其业务收入目前主要来自五个经营分部：房地产开发；建筑、装修及装饰；物业投资；物业管理；及酒店经营。
2017年上半年，碧桂园收入约为777.38亿元，同比增加约35.5%，其中95.8%收入来自物业销售，4.2%来自其他分部。
在目标之外，碧桂园以后如何在如此大规模背景下保持目前的持续发展，莫斌给出的答案是：“我们碧桂园并不一定要追求第一，我们是追求有质量的发展，最重要的是每一个项目能够做一个成一个，才能保证公司长久持续的发展，这是我们的目标。”
“毛利率一定会持续提升”
喊出“有质量的发展”，更需要投资者传递更有实质的内涵，据观点地产新媒体了解，碧桂园上半年毛利率为20%、净利率是10.77%。
业绩会上被问及未来会如何改善时，莫斌给了一个定性的答案：“随着我们公司内控管理的日益完善，我们的毛利率水平一定会持续地提升。”
碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君则补充：“我们今年上半年交楼毛利率是22%，归属股东的净利有9.6%，接下来我们的毛利率和净利率都会呈现上升的趋势，因为我们各个项目的盈利水平都在大幅提高，在接下来的2017、2018、2019年都会看到我们向上走的趋势。”
另据左莹的透露，毛利率方面，公司现在预售的这部分毛利大概是24%到25%。
事实上，碧桂园的毛利率与净利率问题在业绩发布会上之所以被一再提及，还有一个原因是碧桂园股价走势以及房地产行业整体地价的提升。
“对于去年我们卖了3000亿，今年到7月份也已经过了3000亿，刚才莫总也一再强调我们的毛利率是逐步向上在走，而且走得还非常漂亮，所以大家可以算出我们对应的利润的情况。”伍碧君回应，“我们对股价非常有信心，而且觉得会越来越好。”
至于目前土地市场地价快速增长会否影响毛利率的担忧，莫斌给出的定心丸是：“我们所有的土地，公司都算得过帐，我们一定是算得过帐的才去做，我们一般很少做（超预期的）预期。”
按照莫斌的说法，碧桂园拿地都是按照限价计算，一定不会基于政府在限价之后未来还有一个增长。他有说，如果有增长，是超出我们预期的，但是我们一定按照预期来做，这方面我们也是做了严格的要求。
“所以在这方面我们也做好了充足的准备——我们目前在地价上升的过程中，政府限价的时候，毛利率怎么提升，我们在买土地的时候已经算过预期。”
按照左莹给出的数字，碧桂园按照现在的市价定案所得到的销售均价大概会到11000元，这比其现在的销售均价8900多元是要高的，“我们现在的土地储备均价只是1000多元（因为还有以前拿的地），所以整体应该是房价上升比地价上升要快”。
“跟投，所有项目都是盈利的”
对于拿地，碧桂园的项目获取还与其跟投计划做了关联。
莫斌首先强调：“公司对土地投资是非常严格的，而且决策一定是在集团层面，因为每个项目土地拿的好坏，对整个项目的成功占了70%，所以这一块非常严谨。”
但他随后一转：“如果说我们的区域很想拿这个项目，然后我们集团对这个项目又抱有一种相对来说是可要可不要的态度的时候，我们要有一个相对成熟的机制，也就是在前线打仗的同志愿不愿意更进一步地承担。这就是在你跟投的情况下，如果亏损了你就承担双倍的损失，如果赚钱的话，你只能单倍享受，这样我们进一步加强他们的压力，让我们所有项目上的同事一旦把项目拿下来之后，就全力以赴把这个项目做好，这就是我们在同心共享机制。”
莫斌接着再给出一颗定心丸称：“在土地投资方面，为了进一步加强它的精准性，我们做了一些小小的改动，我们通过这一段时间的双倍跟投和一些劣后安排，目前所有的项目全部都是通过开盘发现都是盈利的，所以请大家放心。”
根据莫斌的介绍，碧桂园自2014年10月引入合伙人制度，截至2017年6月30日，共有973个项目参与其中，435个项目开盘在售，累积合同销售额达4247亿元，开盘项目的平均开盘时间为6.9个月，净利润率约为12%。
据莫斌透露，碧桂园为了提升竞争力，还将项目工期由原来的600+（600天）调整为400+（400天）。
左莹也透露，碧桂园目前大概的结算工期是一年多到两年，有些高端一点的可能2年多。
“我们在做多方面的努力，使得我们的合同销售可以尽快地反映到我们的结算收入里面，首先就是优化工期。”
她形容2017年“是一个试点的年份”，因为后续可能从明年起，碧桂园整个的结算周期应该会有一个相对明显的缩短。
“我们今年的中期报表，有一块收入是通过进度确认收入产生的，我们采用了新的会计准则，可以更好地反映公司的真实的财务状况，使得我们可以尽快地将公司的合同销售结转成收入，所以这一块应该也会对我们的收入结转有所帮助。”
今年上半年通过新的会计准则的调整带来的收入是147亿，下半年基本上也差不多在这个水平，如果销售能再好一点的话，全年在这方面有300亿的收入提升，“明年的确认收入会有进一步的提升”。
以下为碧桂园股份有限公司2017年中期业绩发布会现场问答整理实录：
现场提问：上半年碧桂园的销售是2889亿，前七个月是3339亿，您刚才说下半年货值大概有3600亿，以公司的去化速度来算，这个目标相对来说比较保守，你们打算上调目标到多少？
莫斌：刚才我在发布会上也说了，公司业绩今年已经调到5000亿，碧桂园最大的特点是一定说到做到。而且下半年配合国家的调控政策，我们会有一个节奏性的安排，我们定5000亿是符合我们实际发展状况的，如果下半年我们做得好，也不排除会比5000亿做得更好一些。
现场提问：今年下半年的形势大家都不看好，调控会收紧，投资额、开工额等等都在下降，在这样的情况下，碧桂园如果要保第一，你们会怎么做，怎么保持目前的竞争状态？第二，刚刚看到公司发布了一个一级土地开发的信息，碧桂园一级土地的量和土地储备是什么样的水平？
莫斌：我一直认为，国家的宏观调控是为了保证房地产行业的持续健康发展，我们对政策的连续性是有信心的，对房地产市场也是有信心的。因为中国房地产市场不管调控还是不调控都是在10万亿上下，这是个庞大的市场，这个市场我们还是大有空间可为。
碧桂园并不一定要追求第一，我们是追求有质量的发展，最重要的是每一个项目能够做一个成一个，这样才能保证公司长久持续的发展，这是我们的目标。
一级土地开发也是公司为了持续发展做的一个战略部署，我们要求所有土地储备一定要有长中短的搭配，长中短的搭配可以保证公司土地储备具有持续性。一级土地开发基本上围绕在一线城市和一线城市周边进行布局，这是一个相对来说固定的数字，一级土地开发有个熟化的过程，未来会给公司提供将近2万亿的货量，而这个货量可能是三年、五年，甚至八年产生，时间比较长。在这个过程中我们会在一级土地开发中，在城市更新方面，甚至在旧改方面、工业项目方面都会做一些战略布局。
现场提问：刚才说到5000亿是要配合国家政策设定的一个销售目标，是不是有所担忧，才会设定个比较保守的目标，国家政策会不会影响到碧桂园的销售？
莫斌：我不知道大家为什么老认为5000亿非常保守，我认为公司发展到现在，每一年我们在业绩发布会上说出的目标都可以兑现，当然我们最后目标实际完成都可以超过目标多一点，这是我们努力的方向。
国家政策是为了使房地产健康发展，这是肯定的，而且我相信国家一定会出台很多长效机制保证房地产的健康发展，所以我们还是非常有信心。
因为我刚才说了市场存量空间很大，增量不增量，存量空间都足够我们碧桂园去发展，关键我们的核心竞争力能不能得到进一步发挥。5000亿我们说出来就一定能够做到，而且5000亿是有质量的规模发展，而不是简单的5000亿销售数据，这就是我们定的目标。
现场提问：这两年莫总提的销售目标，最终都大幅的超出，所以现在讲5000亿，市场感觉仍旧余地是非常大的，而从今年全年销售货量的角度看，假设跟去年去化率一样的话，似乎很轻松就可以超过这个数字，所以我想在这里问一下，在这个地方公司的考虑是什么，为什么定了这样一个目标，是更多的留有余地还是有什么样的考虑？
莫斌：关于销售目标的5000亿，碧桂园一向的特点是说到做到，而且5000亿的目标相对去年来说增长达到了62%，是蛮不错的一个业绩。
大家也都知道每次我们到年底可能会完成更多之后，大家对我们的期望值也更高了，其实我们也希望我们能够完成得更好，但是我更希望的是我们说出来的事情一定做到，而且我对销售目标是这么看的，我们不一定要争第一，也不一定要规模最大，最重要的是我们有质量的发展，以及可持续的发展，所以我们现在包括在业绩报告里面也强调，我们不是追求规模单独的扩张，我们做的是可持续、有质量的扩张。
我希望在规模发展过程中，能够使我们的毛利率水平逐步回升、快速回升，然后保证我们整个企业的可持续发展，这是我们定下这个目标的初衷。
现场提问：碧桂园过去的增长大家都有点习以为常了，但我记得以前每一年当销售翻倍的时候，基本上有一年到两年要练内功，今年如果我们能达到5000亿或者更高的目标，莫总会不会觉得明年就是练内功的一年，可以把碧桂园这个品牌确保延续下去？
莫斌：的确这是我们管理层必须面临的问题，就是我们这么高速发展的过程中，我们的管理能不能跟上，我们的持续性发展能不能具备，让我们自己都能够感受到的一个管理水平，在这方面我们不是说像以前一样，我们上了1000亿以后，我们做两年调整，我们现在是边发展边调整，然后进一步夯实我们的竞争力，而且我们现在追求的一定是有质量的发展，这一点请大家放心，我们一定不是片面追求规模的发展。但是市场机会来的时候，我们是绝对不会放过的，所以在土地的储备方面，土地的投资方面，我们还是根据市场的导向来做。
现场提问：关于经常说的速度，因为投资者的预期和股价一直是在往上调的，今年5000亿也好，或者6000亿也好，很多投资者开始看的是说在未来两三年我们的增速水平到底怎么样？是不是冲8000亿、1万亿，今天我是特别看了公司的货值，我们除了过去的1.5万亿以外，还把1.2万亿这个数字也带出来了，从这2.7万亿或者从全国的市占率来看，我们未来两三年还能跑出一个怎么样的增速？因为现在基数已经这么高了，这是第一个问题。
莫斌：我们的高管对公司的发展有充分的信心，因为我们最清楚公司是不是在有质量的发展。而且我们除了高管投入我们的同心共享、同股同权，把每个项目做成功之外，我们只要有多余的钱，我们都会通过二级市场去购买我们的股票，因为对我们的股票价值我们也是充满信心的。
另外关于我们的增长速度问题，我认为只要市场机会存在，我们就要不断突破，能做多少我们就尽量做多少，这是我们一直努力的方向，但是我相信一个企业的成长，不可能像我们碧桂园这样经常翻番的增长，给大家也带来很多意想不到的情况发生，我相信未来我们一定会走向一个持续的、稳定的、健康发展的局面，但是在目前中国存量市场这么大的情况下，10万亿的市场，不管怎么调控，10万亿上下的市场，我觉得这个市场的占有率，我们一定会尽我们最大的努力去做到。
现场提问：上半年碧桂园的融资成本下降到了5%，国内的金融也比较紧，有没有信心能够保持比较低的融资成本水平？
伍碧君：我们一直在拓宽融资渠道，最优先选择成本最低、最适合公司的融资渠道。而且我们公司整体的运营效率，包括盈利能力在不断提升，公司的流动性也越来越好，信用评级也在提高，前段时间标普也提升了我们的信用评级展望，信用评级方面我们也很有信心取得进步。
综合各方面的因素考虑，我们的目标，包括我们努力的方向都在继续降低我们的融资成本，当然这个也要看整体大环境，在整体大环境稳定下，我们对比行业肯定是希望融资成本可以进一步降低。
现场提问：今年7月份碧桂园发了一笔低息美元债置换旧的高息债，未来是否还有发债的计划？
伍碧君：我们希望多元化融资渠道，降低融资成本，今年下半年我们还会有7.5亿美元债券到了赎回期，我们会根据市场情况，以及集团的资金运营情况去做判断和安排。
现场提问：上半年公司的销售非常好，而且杠杆率一直在下降，基本上行业里面只有你们能做到这一点，长远来说管理层怎么看这个负债比例的水平？会进一步降低吗？降低之后会有什么样的想法？
伍碧君：负债率方面，我们现在算是比较低的，但是因为中国现在地产是处于行业整合的阶段，如果你控制到很低的水平，可能规模就上不去，所以我们会在规模和负债之间取得一个很好的平衡。
另外我们在从2007年上市到现在，我们一直对外都有说我们的红线是，我们的净负债率不超过70%，所以在这个范围内，我们一定是会以现金流为正作为一个标准，然后在负债率的范围内去调整它的比例。第一，我们不超过这个比例，第二，如果有大量的商业机会的时候，我们还是会让它再升一点，但是升上去以后，很快就会下来，因为你拿到好的地，很快现金流就会回笼回来，这样就会降下去。我们能够做到负债率是在我们的可控范围内，不至于上去以后下不来，那就是比较危险的状况。
第二个问题，很多投资者还是很担心平安的持股成本很低，2块8毛多，现在已经到了10块钱了，公司有没有同他们做过沟通，他们是长期持有还是怎么样？之前也看到公司管理层也有增持，也有计划回购，这方面有没有什么想法？
我们希望平安减持，但是他不愿意，这里有一些投行都知道，他们想去做都没做成。
关于回购的计划，刚才我们也说了，我们对我们的股价还是非常有信心的，去年我们卖了3000亿，今年到7月份也已经又过了3000亿，刚才莫总也一再强调我们的毛利率是逐步向上在走，而且走得还是非常漂亮，所以大家可以算出我们对应的利润的情况。如果用这个去算我们目前的股价，其实是不高的，所以管理层在8块、9块的时候都在不停地增持，而且公司也在不断地回购，也就是我们认为我们的股价还有很多的上升空间。
现场提问：公司海外投资会不会受到外汇管制的影响，如果会，境外客的发展会怎样？
莫斌：关于森林城市我们现在已经进入全球销售阶段，现在全球销售节奏在预期之中，情况也不错，如果你们有机会可以去一下马来西亚、新加坡旁的森林城市看看，我们的项目进展非常顺利，而且项目整个配套越来越完善，你们看过之后一定会喜欢这个未来的城市，也就是我们的森林城市。
现场提问：我们了解到碧桂园在非常积极地布局多个东南亚市场，未来海外市场的布局对碧桂园的增长是一个什么样的定位？从我们的策略上、打法上、管理方式上和国内相比会有什么异同点？
莫斌：关于海外市场的布局，这是一个布点安排，因为我们对海外市场现在都没有给每个地区确定销售多少，拿多少地，这些都没有硬指标，我们更多的是培养一个市场，然后我们有这个市场进入的过程之后，希望未来海外的发展能够成为我们持续增长的亮点之一。
对海外市场我们是非常审慎和谨慎的态度对待的，我们去任何一个市场都会从一个小项目开始，和当地最诚信的，或者是在当地最有名望的一些合作伙伴共同来做项目，然后我们来摸索这个市场，把我们的组织构架搭建之后，我们再进一步扩张，这是我们的策略安排。
在海外市场，也请大家放心，国务院也提到了关于房地产投资走出去的要求，我们所有的项目一定是合法合规的，请大家放心。另外我们也是跟着国家的一带一路走，同时我们的主战场还是在国内，我们97%的份额还是在国内，海外市场只占3%。
森林城市也是大家比较关心的，我们森林城市今年是全球销售的，我们刚开始也是全球销售的，只不过全球销售的力度没那么大，现在我们加大力度进行全球销售，现在有23个国家的客户到我们这里置业，现在有超过50家以上的企业准备在我们这里做一些产业性的安排。
我们未来会做一个产城融合的大城，也是智慧生态的大城，也就是我们主席经常说的，我们一定会打造一个外墙长满植物，地面全是公园，车辆在地下穿行的立体交通的城市，欢迎我们各位投资者去马来西亚看看我们的项目，看了之后你就会更有信心。
我们的项目还在热火朝天地按照节奏往前推进，而且我们第一批交楼有可能在今年年底和明年上半年，业主就可以入伙了，而且我们的产业入住，我们已经开了第二次的签约大会，一批配套产业已经进驻完善，而且医院、酒店、学校都会陆续的开业，也欢迎大家对我们森林城市提出更多、更好的建议。
现场提问：公司上半年新增拿地292宗，平均拿地成本才3406元每平方米，这个数字是非常低的，今年碧桂园在一线城市拿地金额占比已经到了23%，比往年翻了一番，你们怎么做到整体拿地的成本控制在低水平上？
莫斌：碧桂园对拿地一直都是高度重视的，因为在地产行业土地决定了这个项目是否成功的70%，尤其是我们推行了内部合伙人机制之后，这个项目的土地是否优质每个人都非常关心，所以我们前期投资的所有同事从拿地开始就会把所有的成本测算、盈利测算做到一个相对可控的范围内。
当然，我们同事也很努力，特别是我们整个投资系统的同事，他们是没日没夜地寻找项目，通过我们不停地寻找，以及碧桂园目前品牌优势的发挥，以及我们成本管控能力、运营管控能力和品质管控能力的进一步提升，相信我们找到更多、更优质土地的机会会越来越大。
现场提问：碧桂园最近用比较低的价格投得北京地块，您怎么看待一线城市，包括北京的前景和地价？
莫斌：关于北京的市场，我认为中国房地产市场肯定是健康的，而且我们是有信心的，一线城市的刚性需求是永远存在的，所以我们也希望除了在三、四线主战场以外，也能够拥抱一、二线城市，所以一、二、三、四、五线城市均衡发展也是我们追求的目标，我们希望在每一个地方的项目都能够做成功。
现场提问：留意到公司上半年买地有很大一部分是位于一二线的，公司之前主要是在三四线，这是不是策略上发生了一些变化？公司买地的改变是周期性的考虑，还是从结构上的考虑？第二个问题是，三四线的需求结构是怎样的？包括咱们说在三四线做的是刚需，这些需求的人群是什么样的？
莫斌：我们的目标市场现在是一二三四五线全线出击，哪里有市场哪里就有碧桂园，只不过我们现在从单一的土地投资变成土地投资布局，哪里的市场更适合长期布局，哪里的市场适合中期布局，哪里的市场适合短期布局，我们会做好这种布局，这种布局的安排会带动碧桂园持续性的发展。
所以你看到我们也有一些长期的土地储备是做一级土地开发的，它还有不断熟化的过程，熟化之后才能变成我们的可售资源，在这方面我们也做了一些安排，这些安排我们主要也是面对一线市场和强二线的城市，这是我们的土地布局的安排。
当然，三四线仍然是我们的主战场，我们现在连五线都进，我认为五线不是没有市场，它一定有市场，而且这个市场做得好的话，我们的生存能力，我们的成本竞争能力和我们的运营管控能力会得到进一步提升，我们进一二线就更加具备市场的能力，这也是我们的一个安排。
对于三四线市场，我们更多的是做一些改善性需求，刚才我在业绩报告里面也讲了，会做一些改善性需求，做一些大户型或者是一些别墅，面对的是高净值人群，在三四线城市，这一块市场是比较空白的，我们在这一块做得也比较好，所以我们希望成为三四线之王的同时，能够真正带来三四线城市的发展。
现场提问：刚才提到碧桂园是三四线之王，但市场也总会有一些高高低低波动的，最近从数据上看到三四线的销售增速有一定放缓，而三四线市场的按揭上半年消耗也比较快，现在也遇到一些按揭款看起来相对不太充足的情况，这一块想请教管理层，对三四线下半年走势的判断，以及在这个方面是不是存在一些风险？
伍碧君：关于按揭的问题，你说的这个按揭其实不止是三四线，应该是整个中国的房地产市场的按揭都有缩紧，因为政府要求不能有新增，收回多少就放松多少，它没有专门针对三四线，它是看公司，比如说碧桂园，银行给碧桂园的额度，这个月给多少，这个额度是没有在三四线和一二线划分那么清楚的，所以暂时我们公司三四线没有因为按揭而出现很大的影响，它有影响，但是影响比较小。
这说明现在卖得很好，因为卖得好额度才不够，如果销售很旺的话，这个额度就会有点吃力。我们以前可以做到当天销售，当天回款，现在可能会滞后半个月甚至到一个月，时间上会有所拖延，但是他还是会帮你解决。如果真的是销售不好的时候，额度就好解决了，因为它是总额控制的。
现场提问：现在住房租赁市场由于国家政策比较倾向，在一线城市供地计划方面广州也做了相应调整，未来你们在这方面有没有什么规划，或者有没有兴趣拓展这方面的市场？
莫斌：关于租售同权国家出台了政策，我相信未来会出台一系列政策支持租售市场的健康发展。
公司在一线城市区域都在不同的组织构架里面设立了长租事业部，因为不是每一个城市的租赁市场是一样的，我们根据市场的特点总结出适合当地的租赁市场计划。
租赁方面我们一定会积极介入，我们也希望在国家政策支持之下，我们的长租业务也能够成为公司业绩发展的增长点。
现场提问：你们有没有什么并购计划，方式是什么样的？
伍碧君：因为现在行业到了整合的阶段，并购肯定是地产一个主流方向，我们每天都在寻找并购机会，也有一些在洽谈中，等机会成熟了以后会对外进行公告。
现场提问：刚才提到我们的跟投机制里面有一些优先、劣后的安排，这里面有人会担心有风险，这个具体是怎么考虑的？
莫斌：关于跟投机制，我们并没有什么优先劣后，我们是同股同权的，只不过是有些项目我们前线的区域非常想做，但我们公司对土地投资是非常严格的，而且决策一定是在集团层面，在集团层面做这个决策，因为每个项目土地拿的好坏，对我们整个项目的成功占了70%，所以这一块我们非常严谨。
如果说我们的区域很想拿这个项目，然后集团对这个项目又抱有一种相对来说是可要可不要的态度的时候，我们要有一个相对成熟的机制，也就是在前线打仗的同志你愿不愿意更进一步地承担，这就是在你跟投的情况下，如果亏损了你就承担双倍的损失，如果赚钱的话，你只能单倍享受，这样我们进一步加强他们的压力，让我们所有项目上的同事一旦把项目拿下来之后，就全力以赴把这个项目做好，这就是我们在同心共享机制。
在土地投资方面，为了进一步加强它的精准性，我们做了一些小小的改动，我们通过这一段时间的双倍跟投和一些劣后的安排，目前所有的项目全部通过开盘发现都是盈利的，所以请大家放心。
现场提问：关于跟投机制的问题，市场向好的时候，跟投机制正向的作用会很明显，但能不能请莫总仔细分析一下，假如出现一个相对有压力的市场环境之下，我们的跟投机制的灵活性，在负面这个角度看，是不是会出现市场所预期的风险？
莫斌：关于机制风险的问题，我们也考虑到了，因为所有的机制当盈利的时候都是正向的，当亏损的时候都是负向的，甚至会带来毁灭性。
我们从定这个机制开始就有了这方面的安排。应该说对所有的项目我们都是监控到位的，到今天为止已经超过了1000个项目，我们所有的项目都做到了动态的过程监控。我今天开投资者推介会，带的是两个财务，可见我们对财务的重视。
我们的跟投机制叫同心共享，同心共享有月度的演示，月度演示就要求我们每个区域的财务总监每一个月对每一个项目大家跟投的情况，对每一位跟投者，要告诉他你的钱现在变成了多少钱，这是我们碧桂园长期以来每个月都在做的事情。
做这件事情最大的好处在哪里？就是我们能够在过程中掌控风险。如果说每个月他的同心共享的回报显示增长，说明你的项目运转是很好的，如果它是平稳的，说明达到了我们的预期，如果说它是下降的，我们就精准打击，这个一定要提高公司的成员重视这个项目到底为什么下降，是市场的原因还是管理的原因，还是其它的原因，如果说客观的原因，我们就做客观的考虑，如果是主观的原因，我们就可以从组织人事的角度考虑。
客观方面我们也有一个机制，一旦发现了什么，我们马上会启动，我们有一个16字方针，就是在我们运营管理过程中的16字方针。小步快跑，我们做任何项目的时候，我们不是说先做出来再卖，我们是能够以销定产，新货不积存。
市场不好的时候，我们宁愿存地不存货，按照这种模式，我相信我们亏损的机会会小很多，同心共享到今天为止，除了我们2013年百花齐放的时候出现了一些亏损项目之外，到目前为止没有一个项目是亏损的，它的运作非常好，而且每一个项目总肩负的责任也很大，因为他不能亏，他一亏是亏所有人的，所以他一旦发现这个项目运转比较困难的时候，他会第一时间上报到公司。
公司对于做一个成一个的目标是抓得非常紧的，而且我每个月都会给所有的财务总监开会，这是定期要开的，开会的一个主要的原因就是你的区域的同心共享项目有没有出现风险的情况，出现了必须报告，如果出现了没有报告就是失职，如果出现了没有检查出来，也是要追责任的，所以我们财务对这个过程管控是比较严谨的，也请大家放心，我们对每一个项目做一个成一个，然后公司才会有一个良好的发展，这一块我们做得比较细致。
现场提问：刚才大家反复问到的交楼的问题，在同心共享的激励里面，有没有把交楼的因素放在里面，如果放进去的话，这个权重是有多大？在激励机制的权重上做一些改变的话，对交楼的时间是不是也有一些帮助？管理层有没有这方面的考虑。
左莹：我们刚刚说到，调整了会计政策，使得有一部分收入可以提前确认，这样对以往的会计期，我们没有进行重塑，通过调整会带来大概35亿是在留存收益里面做了一次性的调整，这个调整相当于是之前应该确认的利润，一次性调整在里面了，之后也不会确认这部分利润，我们考虑到这部分留存收益的增长，所以跟这次的核心净利润算在一起，按照我们原来的派息政策30%左右，大概我们算了一个，这次中期的派息率就会相对的提高。我们整体的派息政策还是跟之前一样，一年派两次，大概是核心净利润的30%左右。
莫斌：关于同心共享，请大家放心，我们这个制度非常的严明，而且在同股同权这个主流不变的前提下，我们已经做了10次的修订，这种修订是越来越具有针对性的，而且我们交楼整个是封闭的，比如说我们是在去化到85%的时候才会有预分红，预分红比例是不能超过60%的，达到95%的时候，我们会做清算，剩下的5%属于说他能百分之百销售，这是最有利的，如果达不到的话，剩下5%我们会折价，公司收回来，这个折价是蛮厉害的，所以所有的同事都会非常努力地把所有的去化都做好。
所以我们同心共享和成就共享是配套的，我们有两种激励机制，成就共享是超额利润分成的激励机制，这是不用投钱的，同心共享是同股同权的激励机制，两种方式是互为补充的，应该说这种互为补充已经把一个项目从前期拿地到后期完美交楼和完美收官都做到非常及时，现在整个机制运行非常良好。
关于商业地产方面，我们在商业地产方面没有更多的想法，更多的是在持有一些优质物业方面有一些想法，比如说在产城融合方面，我们做产业先行，地产为产业服务的方面，包括我们现在的创新小镇，我们第一期20万平方米的产业用房已经不够用了，很多高科技企业听说碧桂园做所有的配套，做所有的他们需要的东西，包括政府的一些功能都由我们做了之后，这些企业非常开心能和我们一起合作，而且在我们没有开始之前，就预定了所有的产业用房，我们也是有选择性的，不是说谁来预定我们的产业用房就可以了，我们一定是有选择性的，这个产业有它的生命力，当然我们也是有专业的小组研判这个事。
另外，他一定是到这里进行投入的，而不是做投资的，所以我们对产业先行的模式要求很严格，只有产业化，我们持有的物业，持有的重资产才会有价值，所以我们在产城融合方面会做一些持有。国家目前为止对整个的租赁市场出台了很多的政策予以支持，这方面我们各个一线的城市的区域和一些强二线省会城市，我们在各自不同的区域都设了长租事业部，就是做租赁市场，大家各自去摸索，怎么样在国家政策的指导下，在租赁方面我们可以做得更好，我们也会跟一部分金融机构联手，怎么样做得更好，包括刚才有朋友提到的关于平安和我们合作的问题，我们都会跟这些合作伙伴联手，在租赁市场方面怎么推动，能给我们的业绩和利润方面带来持续的增长，然后我们持有优质物业，这方面我们近期做一个稳定的探索之后，我相信未来会在这些方面有所突破。
现场提问：从这半年来看，碧桂园的股价上涨比较多，未来对股价有什么预期？
伍碧君：我们去年销售了3088亿，今年到7月份突破了3000亿，刚才莫总也说了，我们毛利率会逐步上升，大家可以从这几个数据预测我们未来的利润情况，我们对股价非常有信心，而且觉得会越来越好。
现场提问：关于结算收入，近些年来公司的销售增长是非常迅速的，我们都知道销售和结转之间是有一个延迟，但是同时我们也了解到公司在优化工程进度方面做了很多的工作和努力，这个优化能在多大程度上缩短销售和结转的延时，将销售的增长尽快体现到我们的结转和盈利中？或者问得更具体一点就是我们今年的5000亿，更多会在2019年看到还是会更快？
第二个问题是关于毛利，这几年销售价格的增长还是挺明显的，并且我们通过员工的激励，还有一些成本控制方面的努力，是不是能够进一步提升毛利和净利率，管理层可不可以跟大家分享一下现在已经销售还没有结转部分的毛利率和净利率的水平是什么样的，还有对未来几年的展望是怎样的？
左莹：关于结算收入，我们目前大概的结算工期是一年多到两年，有些高层一点的可能2年多。我们在做多方面的努力，使得我们的合同销售可以尽快地反映到我们的结算收入里面，首先您刚刚提到的一方面就是我们优化这个工期，我们现在在多方面，包括应用一些新工艺、新材料，这些方面我们已经在东莞的茶山做了试点，这里也邀请大家有时间的时候，我们可以组织大家一起去那边参观，而且这个试点是我们集团的试点，现在每个区域也在做试点，每个区域的试点成功了以后，就会在各个区域去推广。
今年应该是一个试点的年份，后续可能从明年，整个的结算周期方面应该会有一个相对明显的缩短。同时大家也看到我们今年的中期报表，我们有一块收入是通过进度确认收入产生的，大家可以在报表上看到，我们新采用了IFAC15的会计准则，这一块我们也是做了很长时间的研究，也和审计师做了很长时间的探讨，包括做了很多内部的沟通，最终我们觉得提前采用这个会计准则，可以更好地反映公司的真实的财务状况，我们也提前用这种收入准则，使得我们可以尽快地将我们的合同销售结转成我们的收入，所以这一块应该也会对我们的收入结转有所帮助。
从今年的整体确认收入角度来看，我们现在全年预计交付计划是2400万方的交楼面积，这一块可以根据我们上半年的结算均价去算，能算到我们全年的交付带来的收入，我们当然希望交付面积能够再多一点。
另外我们今年上半年通过新的会计准则的调整带来的收入是147亿，下半年基本上也差不多在这个水平，如果销售能再好一点的话，可能稍微再多一点，所以整体全年这方面还会带来有300亿的收入提升，所以全年大家看到我们整体还是在确收方面做了很多的努力，明年的确收会有进一步的提升。
毛利率方面，我们现在预售的这部分的毛利大概是24%到25%，所以整体未来会恢复到这样一个水平。
伍碧君：我们的毛利还是会比较保守，因为我们使用了新准则这部分交楼的毛利都没有超过20%。
莫斌：可以告诉大家的是，随着我们管控水平的提升，我们的毛利率一定会持续、快速的提升。
现场提问：关于毛利的问题，销售均价我们现在不担心，现在越来越担心的是地价的提升，上半年差不多3000多一平米，增长的幅度比均价上涨的幅度要快，这个我们该怎么理解，在这种情况下毛利也在增长？
莫斌：我们所有的土地，公司都算得过帐，我们一定是算得过帐的才去做，我们一般很少做预期。第二就是政府凡是有限价的，我们一定是按照限价来算的，一定不会寄希望于政府的限价之后未来有一个增长，当然如果有增长是超我们预期的，我们一定按照预期来做，这方面我们也是做了严格的要求。
我们也知道国家的宏观调控政策，它的目的是让我们的房地产更加持续和稳定、健康的发展，而且一定会有很多的长效机制，所以这些调控绝对不是简单的周期性的调控，它一定是维持相当长的时间，而且整体会越来越强。所以在这方面我们也做好了充足的准备，正如你刚才第二个问题说的，我们目前在地价上升的过程中，政府限价的时候，毛利率怎么提升，我们在买土地的时候已经算过预期。
第二方面，我们的成本竞争力、品质竞争力和我们的速度竞争力进一步提升，而这种提升给我们带来更大的利润空间，这种利润空间可以使我们的毛利率进一步提升，同时我们也会根据我们的项目实际情况，像我刚才说的16字方针，我们是有节奏的开发，来确保我们的毛利率水平。
左莹：我补充一点数据方面的东西，你刚才提到我们的地价提升速度比均价上升的快，中间有一个不是很匹配的地方。我们今年买的这个地，比如说3400块钱的土地均价，实际上它对应的，我们按照现在的市价定案所得到的销售均价大概会到11000，这比我们现在的销售均价8900多是要高的，我们现在的土地储备上的平均均价也只是1000多块钱，因为还有以前的平均，所以整体应该是均价上升比地价上升要快。
现场提问：关于会计准则的改变，如果是按照进度入帐的话，大概能把合同销售入帐的时间比原来缩短多少？我们会不会预期2018、2019年的入帐金额非常接近合同销售的水平？
左莹：关于新的会计准则的问题，我们现在对于客户自付这部分的销售是可以按照进度确认收入的，因为客户自付的这部分不涉及到按揭，就是他不会跟银行有权利义务的关系，所以相对是比较清晰的，我们客户自付的部分可以按照施工进度把这部分进行一个确认收入，这一块确认收入的速度跟几个因素有关，首先是客户自付这部分占的比例，第二部分是我们整体的施工进度，可能要这几个放在一起，我们每一年再去累计，比如说我一年的销售分成四年去施工，我们现在实际上内部也在研究一个模型，希望可以把这个模型研究出来，帮助大家更好地去算我们未来的收入的情况。
莫斌：我给大家说一下我们目前为止在施工管控上使用400+的管理方式方法。什么叫400+呢？我们原来一个标准的一层地下室，30层的楼房，我们基本上交楼周期是600天左右，我们现在做400+就是要求400天，根据不同的项目再加多少天去完成，所以大家可以算算我们的确认收入的时间，这也是我们目前为止在打造的竞争力之一。
现场提问：科技小镇现在有没有最新的进展，下半年有没有什么发展计划？科技小镇未来会对公司业绩有多少贡献？
莫斌：因为公司目前为止在除了以传统住宅业务为主业的同时，我们也发展产城融合，我们是产业先行，地产为企业服务的理念，我们打造产业平台，做成科技小镇。项目目前进展还在预计之中，我们惠州潼湖创新小镇9月5号展厅就会开放，也欢迎各位去看一下。
我们展厅里展示的全部是入驻企业的产品，而且都是一些相对来说比较高科技的产品。我们希望所有的入驻企业在我们的平台上都具有生命力，通过产业的兴旺带动我们重资产持有的优势，也带动我们未来开发的价值，在这方面我们进展得相对比较顺利。
目前我们围绕着一线城市，和一些强二线城市都在布局，应该说在深圳、北京、上海、广州周边都会陆陆续续有这种产城融合的项目落地。
