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1、银石广场商业综合体项目第11小组成员:张雪梅、刘应鸣、叶婷目录第一部分项目概况3一、地块面积及范围 3二、地形地貌 3三、交通状况 4四、项目周边情况6第二部分市场研究7一、 宏观环境分析7（一）经济环境 7（二）政策环境 8（三）规划环境 9二、成都房地产市场分析 11（一）土地市场 11（二）商品房市场 15三、区域市场分析 19（一）土地市场 19（二）商品房市场
21第三部分项目预定位22一、项目 SWOT分析22（一）项目优势分析（S） 22（二）项目劣势分析（W） 22（三）项目机会分析（O） 23（四）项目威胁分析（T） 23二、项目初步定位 24（一）市场定位 24（二）主力客
2、户群定位24（三）产品定位 24（四）价格定位 25第四部分 项目投资与收益估算 26一、投资估算概述26二、投资估算说明 26三、投资来源 28四、项目安排与收益估算 28第五部分项目财务效益分析30一、项目财务效益预测 30二、项目不确定性分析 31（一）盈亏平衡分析 31（二）单因素敏感性分析 32第六部分项目社会效益评价33（一）项目对社会的影响分析
33（二）项目与社会互适性分析 33（三）社会风险分析 33（四）分析结论33第七部分结论与建议34（一）结论 34（二）建议 34附表135附表236附表337附表438附表539附表640附表741附表842附表943附表1044附表
3、11 45附表1246附表1347附图1 48附图249第一部分项目概况一、地块面积及范围银石广场是由实力雄厚、信誉卓著成都盈康投资有限公司投资，由成都市福来房地产有限公司与成都骆驼房地产有限公司共同开发的集地铁商铺、时尚购物广场、5-TEA典范写字楼、云际顶级会所于一体的地标性建筑项目。项目占地总 面积,建筑面积94202
nf,容积率12.7,拥有停车位724个。该项目位于成都春熙路、红星路步行街，地铁2、3号线春熙出站口之上，处于西部最繁华的春熙路购物圈核心地段， 与春熙伊藤、伊势丹西面相邻，南面与香槟广场接壤，地理位置十分优越。表：项目经济技术指标一 .总用地面积6
4、201.68 m2二.总建筑面积94202 m2（一）地下15237 m2（二）地上78965 m2三.建筑总高度152.7米152.7m四.建筑总层数42层（一）地下4层（二）地上38层五.停车位724个（一）地下676个（二）地上48个六.客梯个数垂直电梯15部，电扶梯15部七.基地建筑面积八.设计建筑密度60.87%九.容积率12.7卜.总绿地面积1800
m2一.绿化率30%表：各楼层布局设计B3-B4仓储式地卜车库B1-B2地铁潮流商铺，前卫的商业零售、服饰、个性店为核心业态（销售）L1-L5中高档时尚精品购物、特色餐饮(由专业团队今管理，不销售)L6架空屋头花园
5、L7-L215TEA写字楼L22紧急避难层L23-L375TEA写字楼L38云际顶级会所图：项目位置示意图二、地形地貌地块位于成都市中心地区，地势平坦，地块形状规则，地块以整块地组成，东南850米方向为锦江，紧邻干道。三、交通状况银石广场位于春熙路商圈，配套设施成熟，项目周边主干道为东大街、红星路、 总府路和大慈寺路，均为城市主干道，地面交通非常便捷。公路交通方面周边公交线路有：
38、47、56、68、76、334、335、104、21、20、37、55、58、81。止匕外，作为地铁2、3号线双地铁上盖物业，银石广场直接建在春熙地铁站上面，春熙地铁站的建成必将改变整个春熙路的人流动线，项目与
6、地铁的无缝连接不仅极大的提升了项目的交通条件，更将首享由此所带来的商业人流的价值。图：地铁2、3号线交汇示意图四、项目周边情况(1)项目四至情况：位于春熙路商圈，区位优势明显。项目四至紧邻设施紧邻设施情况东侧春熙路地铁站地铁二号线站点南侧香槟广场大型商业广场西侧红星路三段双向八车道，行车通畅北侧红星路步行街商业繁华人流量大（2）配套设施情况：配套设施齐全，生活便利度高配套设施名称距离学校成都市第三幼儿园614米成都市提督街小学640米成都市学道街中学914米第一城18米伊势丹百货193米群光广场273米医院四川省第四人民医院435米成都市第一人民医院117米银行渣打银行成都分行122米上海银行
7、79米中国银行310米酒店海悦酒店195米皇冠假日酒店620米邮局走马街邮政支局545米第二部分市场研究一.宏观经济分析（一）经济环境1 .成都经济总体状况成都，简称“蓉”，四川省省会，副省级市，国家区域中心城市（西南），西 南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。2013
年成都市紧紧围绕“打造西部经济核心增长极”发展定位，牢牢把握“稳中快进、领先发展”工作基调，深入实施“五大兴市战略”，全市经济保持平稳较快发展，经济总量突破 9100亿元。（1）经济结构进一步优化，非公经济对经济增长贡献加大2013 年成都市实现地区生产总值（GDP 9108.9亿元，按可比价格计算
8、，比 上年增长10.2%,增幅比全国、全省分别高2.5和0.2个百分点。经济总量占全 省GDPtt重达34.7%,较上年后I步提高0.6个百分点，省内“首位城市”地位凸 显。其中，第一、二、三产业分别实现增加值 353.2亿元、4181.5亿元、4574.2 亿元，分别增长3.6%、12.2%、8.8%。同时，产业结构进一步优化，第三产业增
加值占比超全市“半壁江山”，三次产业结构为3.9 : 45.9 : 50.2。非公有制经济发展持续稳健，对经济增长贡献突出。(2)工业保持领先发展，汽车、电子信息产品制造业对工业增长贡献近七成 2013 年，成都市农业生产保持稳定，农业增加值增长3.6%。
9、全市工业生产实现平稳较快增长，完成规模以上增加值 2917.6亿元，增长13.4%,增速较全 国、全省分别高3.7和2.3个百分点；在省内市州位居第一，在副省级城市继续 保持领先，居第二位。八大特色优势产业增加值份额不断提升，全年共实现增加值2518亿元，增长14.4%,占规模以上工业增加值的比重达 86.3%。服务业较快发展。金融业增加值增长
17.9%,占GDPt匕重9.8%。2013年末， 全市金融机构人民币存、贷款余额分别为 23662亿元、17618亿元，分别增长 16.3%、12.7%。其中，储蓄存款余额 8152亿元，增长15.5%。2013年成都实现 旅游总收入1330.7亿元
10、，增长26.6%。(3) “三驾马车”齐头并进、经济运行稳中趋好，固定资产投资过半来自民间 固定资产投资规模不断扩大。2013年，成都固定资产投资完成6501.1亿元， 增长10.4%。民间投资较快增长，全年完成3595.3亿元，增长17.2%,占固定资 产投资比重达55.3%。社会消费品零售总额不断攀升。2013年，成都实现社会消
费品零售额3752.9亿元，增长13.1%;(4)财政收入增势平稳，城乡居民收入持续增长、收入差距进一步缩小2013 年，成都市实现地方公共财政收入 898.5亿元，增长16.6%,其中税收 收入665.7亿元，增长16.5%。地方公共财政支出1162.6亿元，增
11、长20.4%。同时，2013年成都城乡居民收入稳步提高。城镇居民人均可支配收入达 29968元，增长10.2%,扣除物价因素影响实际增长6.9%。农民人均纯收入达12985 元，增长12.9%,扣除物价因素影响实际增长 9.5%。城乡居民收入比由2012年 的2.36 : 1缩小为2013年的2.31 : 1,城乡居民收入差距进一步缩小。2013
年，成都居民消费价格指数（CPI）上涨3.1%。其中，食品类价格上涨 5.5%。工业生产者出厂价格指数（PPI）下降1.2%,工业生产者购进价格指数（IPI ） 下降1.8%成都市区的核心商圈有春熙路商圈、 盐市口商圈和骡马市商圈，区域商圈有 红牌楼
12、商圈、双楠商圈、城南商圈、老会展中心商圈、西大街商圈、光华商圈和 建设路商圈等。另外，成都还有宽窄巷子、琴台路、锦里、文殊坊等民俗文化风 情街，科华北路、一品天下、锦华路万达广场、双楠路等饮食聚集区，以及送仙 桥古玩市场、跳伞塔-磨子桥电子产品市场等专业性较强的商圈。（二）政策环境1.年主要房地产政策发布国五条细则（关于继续做好房地产市场调控工作通知，释放继续调控
房地产的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期。2013下半年至2014年市场促政策分化：热点城市继续收紧，部分城市出现放松 调控政策日趋市场化，城市间政策差别化明显对于房价快速上涨的热点城市，坚持调控仍然是主基调，
13、在房价反弹压力较 大、年度房价调控目标难以实现的情况下， 部分城市的政策进一步升级。而对房 地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，政策可能出现放松，以 达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。2.近况分析房地产市场成交量大幅回落。2013年全国40个大中城市一线，二线城市同比 出现小幅下降，三线城市略微上涨。2014年，全国主要大城市房地产市场有所
降温，库存在增长，成交萎缩，新屋开工也大幅降低，但房价却依然坚挺。未来 房地产去化的压力不容小觑。自从 2014年3月份开始传出楼盘降价之后，成都 就不再偏安一隅，屡屡出现“降价”和“地王”二者看似相异的事件。4月23日，成
14、都共有来自主城区的3宗地块入市交易，合计入市面积约 317.85亩，吸 引12家实力开发商参拍，最终总成交金额超50亿元。与高溢价的土地形成鲜明 对比的，是成都近几日市场频传的降价消息。房贷的优惠越来越少，多数银行对于房贷利率都要上浮。除此之外，限购依然没放松，房产政策的不明朗也加速了
开发商降价跑量的决心。图：2014房地产市场发张放缓，各地初步出台救市方针试探中央政策底线无锡购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准 予本人、配偶和未成年子女来锡落户甫丁从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可
15、参照南宁户籍居民家庭政策在南宁市购房购地保证金1000万元上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内购房获补贴；天津只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能
先住房；郑州借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金（组合）贷款，贷款人要求提供担保保证时，由住房置业政策性担保机构提供担保，住房置业政策性担保机构收取担保服务费铜陵凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市（含铜陵县和开发区）购买家庭唯一普通商品 住房（含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下）的，由同级财政按房价 1%的比例给予契税补贴。
住房公积金贷款方面，在
16、职工申请贷款资格认定上，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存 3个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷
款额度由25万元提高到30万元；职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%等低为20%放开了住房公积金二次贷款的政策限制。同时，适当放宽外地购房居民户籍迁入铜陵的条件。宁波今年5月份开始，由购房者户籍所在地跟拟购房所在地两个地方同时核查，变更为仅在拟购房所在地核查。”也就是说，即使购房者在宁波市某区拥有多套房，只要在其他区没有房或者只有一套房，那么他还可以继续购房。而在过去，只要在宁波市范围内拥有两套住房的都被禁止再买房。三.规划环境1
17、划根据成都市的城市规划，作为成都最繁华的商业街，春熙路不仅历来是成都 人销金玩耍的重要去处，还传承着这座城市独特的文化气质。致力于将春熙路打 造为成都的时尚中心，美女打望地，美味小吃云集之所。从多方面延伸着春熙路 影响力。打造为商业，文化，娱乐一体的中心。2 .春熙路片区建设
2012年政府宣布春熙路扩容100万平方米随着在春熙路东西两侧越来越多的顶级开发商拿地进驻，春熙路宣布扩展已经迫在眉睫。成都锦江区中央商务区管委会于 2012年8月25日与北京市王府井 地区建管办签署合作协议，此外还将在 9月17日与香港铜锣湾、新加坡乌节路 等签署合作协议，计划于未来2到3年内将春熙路商圈向东向西拓展，
18、新生体量 上百万平方米。 而这其中，早就包含了几大开发商所兴建的项目，可以看得出 顶级开发商的进驻，让春熙路商圈扩容得易如反掌。我们可以来看看：向西，春 熙路则将连接盐市口、红照壁商圈。而今，仁恒置地广场、仁和春天百货、远东 百货等大型零售百货卖场已占据了半壁江山。向东，更是铁狮门，太古，远洋， 九龙仓等开发商大佬们的项目也早已屯兵在此， 可以预见得到2-3年之后这几家
开发商的项目，将会是未来3年里春熙路变化最快的地方。整个商气东移红星路变身“中轴线”随着地铁2号线建成通车，几大顶级开发商高端城市综合体的建成使用，将 直接使红星路成为人流集散地，春熙路商圈商气将逐步呈现向东扩展和转移的趋 势
19、。因此，仲量联行预测，红星路未来将成为整个商圈重要的“中轴线”。不仅如此，可以看得出 成都国际金融中心、铁狮门、九龙仓成都高端楼宇的代表在红星路商业广场东面风云际会， 这些项目的建成，将改变红星路广 场西侧大型百货林立而东侧相对低端的现状，整个红星路将形成高楼林立、特色 鲜明的商业街区，这在实现锦江区致力于发展楼宇经济的同时， 也让春熙路商气
东移从理论逐渐转向现实。而在这百万平米的大扩张中，铁狮门、九龙仓、太古地产、远洋地产等打造 的高端零售卖场、甲级写字楼和五星级酒店都位于春熙路南口的东大街，这给“后起之秀”的东大街开了个好头。而东大街那一头连着的攀成钢，其含金量从开发商拿地的热情和项目规
20、划、定位就可以预见。把成都最具含金量的两个商圈串联起来的东大街首当其冲要成为被重估的城东主干道。二号线马上就要通车了，可以说春熙路的扩展正是时候。商业地产最注重地段和口岸，春熙路的扩张，二号线的通车，商业带的概念就形成了。再把攀成钢连上，整个就是一超大型商业金融城。东西扩展后带动大区域需注意配套建设二.成都房地产市场分析(一)土地市场1、土地供求分析(1)市场概述供应成交总量概况：2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放
慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供 应面积达到779.4万褶，合计
21、11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成 交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万nf,合计亩；以成交 价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平 均楼面地价为4710.12元/ % 2013年郊县土地平均成交价格为 314.09万元/亩, 成交土地平均楼面地价为1499.95元/
m202013年共有11宗土地流标，流标土地净用地面积为 51.04万nf,合计约 765.62亩。流标地块中3宗位于主城区，其余8宗位于郊县地区，总的土地流 标率（流标率二流标地块数/ （成交地块数+流标地块数）为6.3%。近年土地供求
22、及价格走势：图1-3- 1 2009年-2013年成都整体市场土地量 价对比图：2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价 和楼板价也出现了明显的上涨。2013年土地供求走势：图1-3- 2 2013 年成都整体市场土地供求走势图：通过以上走势可以看出，每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两
个月土地成交量的增大。13年，成都市土地市场整体上是一个供应量大于成交 量的形势，这也是由于撤牌土地、流标土地的存在，以及土地存在的公告成交时 间差的缘故。2013年成都市土地市场有个极大的特点一一土地成交主要集中在下半年 ， 下半年土地集体放量。今年成都土地市场的启动是在
23、 5月份，5-12月的土地放 量，也使得全年的土地，有了一个圆满的收尾。（2）供应分析2013年成都各区域土地供应面积比较图 1-3- 3 2013 年成都整体市场土地 各区域供应面积占比图 - , 一 丁 I? c _rv s.j Jr*- w *图13 3 HI 3年成都整体市场土地各区域供应面枳占比图数拒来源：CRIC2013
年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万m2,合计11690.94 亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前 两位的区域双流和新都个占总供应面积的 27%口 18%本年度中，供应面积郊区 和主城区的比例为1: 1.45。在
24、主城区中，城东93万褶供应面积最多，城西居 于第二位，城南和城北并列第三，城中约 4万nf 土地供应。2013年成都土地供应性质状况图1-3- 4 2013 年成都整体市场土地用地性 质供应分配图：13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50宗，总面积约113万褶；住宅用地134宗，总面积约667万小(3)成交分析2013年成都各区域成交土地面积分析图 1-3- 6
2013年成都整体市场主城区土 地成交面积区域分布：由于土地供应渠道的唯一性，土地成交的区域分布与供应的区域分布具有规 律一致性。成交面积最大的区域是新都，占总成交面积的 21.0%,其次为双流, 占19.0%。13
25、年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积 比例达1: 1.17。13年成都各区域成交土地用地性质分析：图1-3- 7 2013 年成都整体市场土地用地性质成交分配图在13年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业 地块成交与12年相比，降幅较大。2013 年成都土地成交价格分析图1-3- 9 2013 年成都整体市场各区域土地
成交价格情况：数据来淳：CRIC2013年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走 势，其中成交单价最高的是城南区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区 域，成交单价最低的是城北区域。在郊县中，双流的成交单价最高，
26、温江最低。（二）商品房市场分析1、商品房市场综述2013年成都市供求关系分析：从年成都市整体商品房市场供求 态势变化来看，呈现出一个跌宕起伏的态势，由 2008年、2009年严重的供不应 求到2010年供求持平，再到2011年、2012年回归到供大于求的局面，2013 年则出现了供不应求的局面。2013年供应面积一直处在起伏不断的态势上，1月之前，政策持续平稳再加
上去年年末市场持续利好的情况下， 开发商对市场有了充足的信心，纷纷调高了 年度销售目标，从而抬高了供应量，2月进入传统的销售淡季，开发商纷纷放慢 推盘，观望市场；3月过后，多地执行新公积金政策，楼市开始回暖，开发商
27、们 相继推出？以价换量？的销售手段，导致供应量开始回升；再到 6、7、8月楼市 的传统淡季，促使供应量持续走低；9月开始，随着？金九银十？的到来，开发 商纷纷推盘，供应量迅速上升；10月，受到前期央行对金融机构贷款利率管制 的影响，再加之十一月即将召开的十八届三中全会，可能会出现地产调控新政，
所以大部分开发商都在进行市场观望，十月供应量一反常态的减少；11月，开发商为了完成年终销售目标，纷纷推盘放量，供应回升；12月，随着地方版调控政策的陆续出台，新一轮调控思路逐渐浮出水面，供应良下跌，市场利好，市 场出现供不应求的态势。2013年成都全市价格分析：年成都市商品整体房价呈上
28、扬的态 势，2013年商品房均价为7555元/褶，较2012年商品房均价小幅上升，同比上 涨13.7%;月度价格有小幅波动，但整体保持着持续上扬，特别 9月份成交均价 已达到9136元/褶，创年内峰值。2、商品房市场供求分析年成都全市供求关系情况对比分析： 2008年-2013年成都整体 市场商品房量价对分析，图2-1- 1 2008年-2013年成都整体市场商品房量价对
比图：从上图可以看出成都市今年供应较去年出现下降的趋势。成交量较去年则出现小幅上升，成交价格继续保持着上扬趋势。2013年，房产调控依然，国家积极巩固调控成果，继续实施差别化信贷和税收政策以及限购政策。本年
29、政策调控 的显著特点是继续通过抑制投资投机购房， 增加土地和住房的有效供应，同时加 大保障房投入，增加保障房。来遏制房价的过快上涨，调控后市场观望情绪加浓， 投资客减少。受2012年调控影响，今年1-2月成交市场陷入低迷，开发商纷纷 放慢推盘，新开盘数量大幅度减少。随着开发商陆续推出？以价换量？的营销手
段，成都楼市回暖，出现供不应求的现象。供应方面，随着年初？冷冬？的过去,开发商纷纷推盘，在春秋两季房交会上出现了供应量的大幅增长的态势，其他月份的供应量比较稳定，市场主要以消化存量为主。3、商品房市场新增供应分析年成都全市新增供应情况对比分析，图 2-1- 5 2008 年-
30、2013年 成都整体市场商品房供应量对比图：2008年-2013年新增供应量走势呈现波荡起伏的趋势,2013年供应量较去 年相比下降。今年商品房新增供应量为 1913.46万褶，同比下降25.3%,其中主 城区新增供应量为782.64万褶，同比下降31.2%,郊区新增供应量为1130.81 万%同比下降20.6%。2013年成都市主城区、郊区商品房供应对比分析，图 2-1- 7
2013年成都 市主城区、郊区商品房供应对比走势图：从2013年主城区、郊区商品房供应量对比来看，其新增供应集中推案时间 在房交会前和旺季较为一致，如4、6、9月，郊区新增供应都远大于主城区新增 供应，但在9月至12月
31、，出现了主城区超过郊区供应的趋势。4、商品房市场成交分析年成都全市成交情况对比分析，图 2-1- 8 2008 年-2013年成都 全市商品房成交量对比图：年成都商品房成交呈现波浪形的发展形势，经历了2008年市场成交量的惨淡，2009年的报复性反弹后，2010和2011年都被政策打压了下来， 2012年则保持了平稳上升，2013年则持续保持上升态势，其中2013年商品房成
交量为2621.72万褶，同比上升12.5%。主城区成交量为1092.72万nf,同比上 涨22.0%;郊区成交量为1529.29万褶，同比上升6.6%,成交量小幅上升。5、商品房市场的
32、价格分析08-13年成都全市成交均价情况对比分析，图 2-1- 11 2008 年-2013年成 都全市商品房成交均价对比图：2013年商品房均价为8589元/褶，较2012年商品房均价上涨13.7%;月度 价格有小幅波动，但保持着持续上扬的态势。2013年成都全市商品房价格走势分析，图 2-1- 12 2013年成都市城郊商品 房价格走势图：2013
年成都楼市价格一直持续保持在一个稳步上升的状态，年内随着市场 的逐渐利好，国五条的颁布，集中释放了大量刚需，抑制了投资性购房，年终， 成都公积金中心颁布新公积金贷款政策，减小了购房成本，使大量刚需客户得到解放，纷纷出手入市，而此形势让开发商对市
33、场重拾信心，适当调高了房价，导 致成交均价上升。整体成交均价呈现出稳定上升趋势，主城区均价上升趋势较猛， 全年均价均突破万元大关，其中有 6个月成交均价均突破11000元/平米；反观
郊区均价依然呈现出一个平稳上涨的趋势，无较大起伏状态。2013年成都楼市成交量较2012年增加，成交均价持续平稳上涨。（三）区域市场分析1.土地市场区域市场分析一、项目位于成都春熙路、红星路步行街，地铁 2、3号线春熙出站口之上, 项目周边房地产开发用地近期的成交情况见下表： 图：近几年相邻区域土地拍卖价格土地位置大小规划指标成交单 价楼面地价用地性 质交易时间锦江区红星路银
石广场以东、东 锦江街以南、南 纱帽
36、筑密度 50%810万元/亩1736 元/ m2商业用 地2005.5锦江区红星路三 段以西、正科甲 巷以东、利都广 场以北（第一商 业广场）8159.29合12.2389亩容积率07.建筑密度0 60%2005万/亩4296 元/ m2商业娱 乐、商 业 办 公、旅 馆酒店2004.7锦江区东大街以 北红星路以东 （东大街4号地
块）现香槟广场11874.28合17.8113亩容积率07.建筑密度0 50%880 万/亩1885 元/ m2商业金 融用地2004.3由于成都房地产市场的发展，成都中心城区可供应土地的日益减少，特别是市中心的商业区域存量土地的不足，土地资源日益稀缺，地价总体水平
37、上扬很快。 可见，随着时间的推移，受大环境的影响，成都春熙路红星路交界地铁出口未开 发土地会变得更加珍贵。2、商品房市场春熙路规划与成都的整体规划是一致的，这对于该项目而言具有极为重要的 意义，就其周边房地产主要楼盘情况如下：在舁 厅P项目名称项目地址价格（元/
m2）物业类型1世代锦江国际酒店卜用大街59万18380酒店写字楼配套底商2正熙国际红星路3段120号13500甲级写字楼3群光广场春熙路与东大街交汇处89394商业综合体4第一城大厦红星路三段10号附11590甲级写字楼5号5壹购潮流广场上东大街133号171429购物中心6春熙路商业街旺铺春熙路商业街110369购物中心7同瑞国际
38、大业路39号71806商业综合体从以上楼盘可以看出，春熙路商圈以商业综合体、购物中心和甲级写字楼为 主。此表中的案例都具有参考价值，黄金地段，每平方价格都十分高，可以看出 该地区商业繁华，房地产市场十分活跃并不受大环境影响， 前景十分看好，同时
由于投资高昂，都是大型房地产开发商参与竞争，因此本项目具有一定竞争压力。从土地市场和商品房市场看，该地区经济发展活跃，房价保持十分高的水平。 同时也竞争激烈，进入该地区要有相当雄厚的实力。 要有独特之处和闪光点。对 于本项目而言，既是机遇又是挑战，值得参与竞争。第三部分项目预定位一、项目SWO分析（一）项目优势分析（S）1、成都独特人文风情成都，一座来
39、了就不想走的城市，物产丰富，自古享有“天府之国”美誉。成 都以其独特的人文风情吸引了大量的外地游客，市区内拥有武侯祠、杜甫草堂、 宽窄巷子、金沙遗址等多处旅游胜地，而春熙路也是众游客不得不去的一站。2、位于繁华的春熙路商圈该地块位于成都市最繁华的春熙路商圈核心地段和成都最大 CBD周边配套设 施成熟，商场、酒店、学校、医院一应俱全。且该片区开发较为成熟，知名度高，
人流量极大，是消费者和商务人士聚集之处。3、交通便利通达度高本案半径500米之内拥有公交站达6个之多，有10余条公交线路经过。且位 于地铁枢纽处，成都目前唯一双地铁上盖物业，高档舒适的购物环境直接吸引大 量地铁人流。4、海内外品牌汇
40、集人气旺盛本地块与春熙伊藤、伊势丹西面相邻，南面与香槟广场接壤。海内外知名品牌 汇聚于此，人气畅旺，独拥日均 60万人流量。（二）项目劣势分析（W1、地块面积较窄地块面积较小导致项目单层面积受限，进行商业业态布局和品牌落位受制约严 重。且布局整体楼层过高，较高层的人流量剧减，因此对于消费者的消费习惯也 在亚3I星 加攵口
I寸02、片区房价偏高春熙路商圈具有无可比拟的优越性，因此该片区房价普遍偏高，均价达到了15万每平方米，过高的房价可能会阻挡一部分投资者的步伐，销售压力较大。3、车位配比偏低该区域商业中心和写字楼云集，车位配比率低是周边大型购物中心普遍存在的 问题，停车困难可能会导致部分客源
41、的流失，因此还要增加适当的临时车位。（三）项目机会分析（O）1、独特的时尚潮流定位在定位方面不同于周边百货商场， 且与未来的九龙仓和铁狮错位经营， 将会最 大化积聚未来消费群体，发展时尚品牌潮流贩物中心是本案的一个契机。2、地铁商业发展潜力巨大成都地铁多条线路正在建设中，一二号线两条地铁每天带来60万客流量，随着地铁网的完善，地铁将成为成都市最重要的交通工具之一， 依托此优势发展地
铁商业将是本案的巨大优势之一。3、天府新区的建设为本区注入新活力成都正在规划建设天府新区，未来将形成以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。由此带来的巨大商业潜力不容低估。4、“72小时过
42、境免签”政策助推成都商业和旅游发展作为四川省的省会，成都是中国西部第一座为外国游客提供三天免签服务的，同时也是继北京、上海、广州之后中国第四座实施该项政策的城市。 这一政策将 大幅增加成都境外游客的数量，同时提升了成都的国际化水平，将为银石广场带
来更多的商业机遇。（四）项目威胁分析（T）1、其他在建商业中心竞争的威胁本片区大型商场云集，且本案开业后周边还有多个大型商业综合体开业，且商业体量大品牌齐全，将会严重分流本区域客流。2、已建成商业中心的威胁本案所处商圈发展成熟，商业林立，多家已建成营业的综合体实力雄厚、 发展 成熟，品牌效应强，客源被严重分流。3、网络购物等新兴商业模式的威胁几年来以
43、天猫、京东等为代表的电商巨头利用其货源丰富、方便快捷的优势分 流了一大群消费者，特别是年轻消费群体，网络购物和电视购物的新兴购物方式 对实体商业来说是个巨大威胁。二.项目初定位（一）市场定位作为春熙路扩张完善主要发展地区， 地处春熙路商圈，红星路步行街，地段优 势十分明显。外加双地铁交汇，交通便利，人流量十分大。区域人流聚集区将不
断向本案地区转移。因此，主要以双地铁人流为目标客户群，辅以高端商务人士， 周边消费者，社区居民为次主力客群，主要辐射各区中档收入阶层，集精品购物， 甲级办公，餐饮，娱乐，休闲等功能于一体的综合商业体。（二）主力客户群定位成都市本地购物消费者 高端甲级写字楼投资者 技
44、术型人才为骨干的企业，中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的 新兴公司；对未来五年的发展充满自信的企业；企业中高层管理人员，高新技术产业人员。（三）产品定位 商铺面积区间：除服饰旗舰店一般在100平米左右，其他单店面积通常 在40平米以内,部分MINI店铺在20平米左右
写字楼户型集中在80-100平米这一区间。功能定位精品购物，时尚潮店，餐饮，娱乐，休闲等功能于一体的综合时尚购物广场以及以新型产业公司为主打的高度商务甲级写字楼。依托春熙路与红星路黄金地段，繁华商业，便利交通的城市新兴商业综合体。风格定位购物广场针对春熙路购物人群要有强烈和良好的视觉冲击力和观感，同时装 潢要体现人文情怀使顾客
45、感到轻松愉悦。外部采用现代风格造型，外面设计 混合暖色调，室内尽量增加中庭面积，更具流通感和宽敞感。写字楼部分要引进国际流行新概念，以提升商务品味、尊重客户人性化需求、树立优质形象为目的，采用国际标准，在电梯，空调等方面达到顶尖。（四）价格定位由产品定位可以看出，本项目主打中等面积商铺和写字楼，对于消费者和投资者的经济要求较高。在价格的定位上，单价不宜按片区较高水平来定位，
可以采用成本利润法定价，与片区价格水平做比较。按市场销售经验来看， 预定基准价格见下表：第四部分 项目投资与收益估算-、投资估算概述业态楼层号楼层数单层面枳（平方米）销售单价（元）销售总价（万元）2F
46、FF3写字楼7-21F01135写字楼23-37F01135合计“银石广场商业综合体”项目投资估算是依据其总平面图、可行性研究报告、 部分合同等相关资料，结合成都市同类建设项目经济指标，以“客观、公正、审 慎”的原则进行测算的。该项目规划总建筑面积94202 m2，项目开发建设投资主要包括：土地费用、前 期工程费、建筑
47、安装工程费、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用、其 他费用及不可预见费用等。经测算，该工程总投资万元，单位成本24896元/平方米。 二、投资估算说明（一）土地费用： 万项目土地通过土地拍卖方式取得。（二）前期工程费：254.35万房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、
地质勘测、工程咨询，以及场地平整费等阶段的费用支出。以上合计254.35万元。（三）公共配套设施建设费：3019.56万元房地产项目基础及公共配套设施建设费主要包括项目小区供水、供电、供 气、光纤、网络、通信费用，及项目配套设施、公共道路、环境绿化、消防设施
48、 等费用支出，以上合计 3019.56万元。（四）报建费：1568.46万元房地产项目投资估算中项目所负担各种税费主要包括：城市基础设施配套 费、文物勘探发掘费、工程定额测定费、建设工程质量监督费、新建房屋白蚊预 防费、异地绿化建设费、防空地下室异地建设费、新型墙体材料专项基金、散装 水泥专项资金、人防易地建设费、异地绿化建设费等费用。本项目报建费为 1568.46
万元。具体情况见下表:在舁 厅P项目金额（万元）工程量（m2）标准（元/ m2）1城市市政基础建设配套费772.2.002文物勘探发掘费65..003工程定额测定费11.3094202.
49、001.204建筑工程质量监督费7..805新建房屋白蚁防治费23..506新型墙材发展基金94.0.007散装水泥专项基金18..008人防异地建设费489.2.009异地绿化建设费84..00合计.00166.50（五）建筑安装工程费：43523.68万元建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。通过对成都市高层电梯住宅、公寓、写字楼、商业用房土建成本并结合本项目特点进行分析，本项目各建筑安装工程费
50、各分项部分造价如下：在舁 厅P项目投资额（万元）技木经济指标单位工程量单位指标一地下建筑工程一地上建筑工程土建工程装饰工程9657203给排水工程9651604强电工程947.58m弱电工程947.58m消防工程9651407外墙保温9651408室外工程965140二合计202（六）其它费用：282.
51、61万元其它费用主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、承包管理费、 合同公证费、工程监理费、施工执照费、工程质量监督费、竣工图编制费、工程 保险费等。合计按成都市行业数据为每平方米（建筑面积）30元估算。（七）不可预见费：870.47万元不可预见费是指在投资估算中难以预料的工程费用。 本次测算按成都市房地产
业平均水平并结合项目实际情况，按建筑安装工程费的2%考虑。（八）管理费用：870.47万元管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本次测算按建筑安装工程费的2%考虑。（九）财务费用：13284万元财务费用是指房地产开发企业为筹集
52、资金而发生的各项费用。企业计划向银行贷款90000万元，按6.15%的年利率（1-3 年期银行贷款 基准利率）上浮20%计息，即年利率为 7.38%。按银行规定项目销售额完成 80% 时需还清全部贷款，本项目预计 2015年3季度初完成销售额的80%,全部贷
款持续期约2年左右。本次贷款经测算约支付13284万元的财务费用。（十）销售费用：8663.36万元销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用、 专设 销售机构的各项费用、以及提取的专项维修基金。本次根据项目情况，按销售收 入的2%测算。三、投资来源“银石广场商业综合体”总投资估算为万元，其资金来源渠
53、道主要有：企业自有资金、银行借款和售房款转投入。根据企业的资金筹措计划，企业 自有资金110000万元，占总投资的46.9%;银行借款90000万元，占总投资
的38.37%;售房款转投入34533.38万元，占总投资的14.73%。四、项目安排与收益估算依据公司投资计划，考虑房地产企业普遍的资金运作流程和工程建设进程，该项目建设周期为18个月，即2014年6月至2015年11月。具体情况为：2014年1月拿地，2014年6月动工，2015年5月主体封顶，2015年11月
竣工验收，2016年2月交付业主。其中，2014年11月开盘，2015年11月清 盘。具体的销售进度表如下：年度20142
54、015季度第四季第一季第二季第三季第四季20%25%25%15%15%写字楼20%20%20%20%20%预测项目收入为:在舁 厅P项目名称建筑面积(rn2)售价(元/ m2)销售金额(万兀)2308982写字楼2270合计注：收入预测表的价格是根据价格定位表的简单算术平均得到第五部分
项目财务效益分析一、项目财务效益预测项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的 财务可行性。(一)预测数据的选定1 .本次项目
55、建设周期为18个月，即2014年6月至2015年11月；销售期为13 个月，即从2014年11月至2015年8月2 .经营期总收入的测算以其可售面积和平均价格为依据；在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间评估确定销售回款计划。3 .经营期成本及费用的预测(1)按销售比例分期结转开发成本(2)营业税金及附加预测：营业税按收入的
5科算，城市维护建设税按营业额的7刈算，教育费附加按营业税的3旭算，地方教育费附加按营业税的1刈算。(3)所得税：根据成都市现行征收政策，在销售过程中按预售收入的1%预计应纳税所得额，项目完成销售后按利润总额的 25%匚算清缴，多退少补。(4) 土地增值税：按税法规定并
56、结合成都市实际情况计算，现状为商用房核定征收率为7%(5)销售费用：销售费用按年销售收入的
2刈算(按销售比例分期结转)(6)管理费用：按建安工程费的2%+算（7）财务费用：根据建设期进行计算。4.财务指标测算假设条件（1）国家对个人金融政策（按揭等）不发生大的变化。（2）成都市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响项目建设（3）项目销售面积、工程分年投资不发生变化，项目在预测期销售率100%（二）效益指标经测算，项目建设经营期各效益指标分别为:在舁
厅P指标名称单位数值1销售收入万元4331682项目总投资万元利润总额万元净利润万元13110
项目不确定性分析（一）盈亏平衡分析因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：项目总投资盈亏平衡点=1-（销售税费率）X销售单价项目可销售面积为94202 m2,经济评价采用的平均售价为459827s/平方米。通过计算当销售面积达到54002.62褶时或销售面积达到建筑面积的57.33%就可收回投资；或
58、在全部销售的情况下其平均销售单价为26360元/平方米时，项目达到盈亏平衡。综合表明，该项目经营处于安全状态，风险较低。项目盈亏平衡状态销售量盈亏平衡状态可销售面积销售（元/平方可销售面积销售（元/平方（平方米）米）（平方米）米）基本方案盈亏平衡点002.6245982保本作业率57.33%57.33%安全边际率42.67%42.67%（二）单因素敏感性分析本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。从评估表“项目敏感性分析表”可以看出
59、，项目对销售价格、开发成本相对敏感，项目销售收入提高或降低5%项目所得税后财务净现值将增加或减少约16.49%;项目总投资提高或降低10%项目所得税后财务净现值将减少或增加。敏感性分析（单个因素发动5%项目基本方 案销售收入建设投资经营成本5%-5%5%-5%内部收益 率57.12%66.54%47.70%61.45%52.79%内部收 益率57.12%净现值 （单位：
