“您好，我是xx的工作人员，我们现在有年利率只需要4%的贷款服务。”小陈几乎每周都要接到两次这样的电话。

一开始她会选择直接拒绝，后来电话多了，也会选择多问几句：“这笔贷款可以用来买房吗？”对于这个问题，对方会给到肯定回答，但随后会给到一个严谨的补充：“当然，这笔钱并不能直接用来购房。”

小陈又补充了一个问题：“这笔钱是复利吗？”对方给到否定回答，并且指出，最长贷款时间可以达到5年，不过需要贷款人有抵押物。

这种类似的电话给许多资金不足的购房者撬开了一扇隐秘的大门，让暗藏的经营贷产业链变得清晰——贷款中介通过虚构公司、提供假的银行流水，将个人包装成需要经营贷的企业主，使这些资金绕道流入楼市。

那些偷偷流向楼市的经营贷

经营贷是银行面向企业发放的一种贷款产品，以企业需要资金为由，向银行申请贷款，以企业法人或者股东名下房产抵押获取资金的一种方式，一般情况下可以贷出评估值的70%，因此，也被称之为“房抵经营贷”。

经营贷主要用于个人资金流转、购置或者更新经营设备、支付租赁场所租金、商品房装修等经营活动，一般利息在5%-6%。不过，去年多地支持实体经济发展，出台了降低经营贷利率优惠政策，一些银行的经营贷利率降到3.85%上下，这与目前的房贷利率有很大差别。

今年2月，中新经纬在报道中描述出这样一幅场景：

在中国人民银行征信中心北京市分中心，打印个人和企业征信报告的人络绎不绝，这里也是很多金融中介公司寻找客户的绝佳地点。当有人拿着征信报告从大厅出来，就会有三五个中介围上去，热情地递上名片，并询问是否有资金需求。

多家银行贷款经理、金融中介公司业务员均表示，房抵经营贷业务很早就有，期限在1年、3年、5年、10年、20年不等，前几年的利率多在5%-6%甚至更高，但受2020年疫情影响，银行让利实体经济进而带动利率下行，北京不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.85%，个别优质企业甚至能拿到3.65%左右的利率。对比北京同期的房贷利率，首套房贷款利率约为5.2%，二套房房贷利率5.7%，当中的“利差”让不少买房人动了心，导致这个原本服务于中小企业的贷款产品走了样。

除了北京，在上海、深圳等多城也都出现过类似情况，购买二套房但资金不足的购房者是这一群体的重要组成者，中介往往给出的方案是住宅作为抵押物，再通过一家公司，将申请人包装成合规的申请对象，并以公司申请经营贷款。“如果是名下唯一住宅，可以拿到房屋评估价的7成左右”，这也就是中介在电话里跟小陈提到的抵押物和贷款方式。

经营贷利率低，贷款额度大，这给到一些资金不足的购房者可趁之机。但这种情况正在被快速遏制。

从去年开始，监管机构和银行就已经针对经营贷流向进行追查，并且采取相应的监管措施。具体包括准入门槛、抵押房产过户时间、贷款用途、贷后资金流向、借款人及配偶名下是否有新增贷款、贴息贷款情况等。

“小微金融不是‘见楼就贷’。”

去年4月，第一财经报道表示：有银行对贷款资金的使用情况都通过相关支付凭证、受托支付与贷后检查相结合的“交叉检验”方式，确保每笔资金真正用于复工复产。同时严查并禁止信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房市，对借款人贷后房产新增情况也加强监测。

对于这一情况，红星新闻-成都商报记者也在成都各大银行方面进行了采访。

建设银行表示，前几年，通过抵押经营贷款的门槛其实比较低，但近两年，对于企业要求和资金流向的监管正在变得严格，换句话说，原来银行方面更多考量的是贷款方的偿还能力，但现在，要严格确保经营贷资金用于企业经营。“在贷款办理之初，严格的审查就已经劝退了大部分客户，并且贷款后还将进行资金监控，如果发现资金流向问题，银行将立即提前收回贷款。”

打击经营贷、消费贷等资金违规流入楼市的决心和力度已深有体现。

1月底，上海银保监局和北京银保监局均要求各银行对2020年下半年以来的消费类、经营性贷款等进行全面自查。2月9日，广东银保监局下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，部署全辖银行机构从授信调查、审查审批、贷后管理以及第三方机构业务合作等方面开展全面自查。3月12日，人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》，指出金融机构要严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

《2021年上海信贷政策指引》截图

如今，这场关于严查经营贷违规流入楼市的风暴，正在席卷全国。

据每日经济新闻18日报道，自广东银保监局下发排查通知后，截至目前，辖内（不含深圳）银行机构发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施，对存在违规问题的内部员工开展了警示告诫、通报批评、积分扣减、经济处罚等问责。

深圳多家银行表示，根据监管要求，跨行追踪要穿透到第三手，即A账户转给B账户再转给C账户，核查要穿透到C账户有没有违规使用资金买房或买股票。不仅如此，深圳已有银行在办理抵押经营贷时指出，贷款额度需要按照二手房指导价办理，“同样一套房，年前可以按照1800万办理，现在的二手房评估价为1300万。”

在楼市调控的背景下，各地排查经营贷违规流入房地产，此前已有银行上调经营性贷款利率。3月16日，某城商行上海分行个金部人士对第一财经报道记者表示，“我们今天收到总行消息，经营贷二抵正式涨价，通知说是‘贷款利率原则上采用固定定价方式，不低于10.8%’。”

另据财经国家周刊报道，近期，全国各地均有不少违规挪用银行信贷买房的投资者，被银行勒令提前还款，北京有人因此退了刚买的学区房……

现实的政策说明了当下的两大趋势：1、经营贷的办理难度正在增加，资金挪作它用的道路也就已经堵住；2、由二手房评估价放贷，导致了贷款额度缩减。

低利率贷款宣传，谨防贷款风险

中介公司似乎并没有放弃这一条道路，接到中介电话的远不止小陈一人，他们在孜孜不倦的寻找客户，也在寻找解决办法。

红星新闻-成都商报记者也向业内人士咨询了这一情况。该人士表示，随着经营贷监管力度增加，目前办理该项业务的人已经并不多，也就是说，严格的审查，劝退了大量资金流向楼市的情况，减少资金流入楼市，对于房价调控和去杠杆具有很重要的意义。

针对中介依旧大胆宣传的“低利率贷款”，该名业内人士指出，即便中介操作，银行对于放款后的资金流向依旧有着严格监管，一经查出，会被银行要求提前还款，通常是7个工作日内结清，而如果无力偿还贷款，则可能被银行起诉。

来源：成都商报房产发布

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• 评论 ：有道理，我那个不存在，三月份贷的！随时可以做抵押贷，房本快下来了，其他还有几套房产可以抵押！

　　楼主 看好你 很多人没有想法 很多人有想法但是不敢去实施 你抓住机会了。我现在也在找发家方法呢，去我的帖子帮我出个主意吧

　　楼主值八百万要能变现才是王道！我常州投资两套被限售，找谁说理去~~只能说自己活该！

　　买的那套售楼部房源涨到，2万了，不过是“精装”

　　150万的房能租到3800？我的房也在成都，刚卖了，135万，一个月只能租1800

　　评论 巴依爷爷：这套房买成102，租成3300，去年有一套买成90，租3800，投资房降低风险的很重要的因素侄之一是较高的租售比！

　　很多人投资房子不看租金收益，只看房产本身的增值，这是极为不负责和粗狂的投资，这是对市场缺乏敬畏的变现！投资房产周期较长，少则半年，多则5年以上，平均也是3年左右！本身国内房地产市场就是个政策市，较高的租售比(3%以上)能够极大降低亏损的可能！那我自己举例，我贷款成本是7个点左右，租金收益是3.8%，因此房产只要平均每年增值3.2%个点我就能保证不亏本，这对于高杠杆投资客尤其重要！还要考虑万一市场转向，不得不长期持有的风险！所以我选的投资标的租售比都很高。三套投资性的租售比分别是3.8%，5%，8.6%，当然买的越早租售比越高！但起码应该是3%以上

　　投资首先看见的是风险，其次是收益！只要能承受最坏的结果，赢面达到80%就可以做！地租售比的房子说明什么问题呢？地段差，低价房源多，刚需不足，虽然这些房子在牛市期间收益更高，但是在熊市里是很难出售的，也就是流通性差！但是优质房源，虽然收益相对降低，但是流通性较好，也理发降低了风险！投资方向有两个，一个是刚需。一个是稀缺！刚需不代表低价，刚需代表各方面极大的平衡，性价比极高，地段较好，交通较好，学区一般，户型较为紧凑，由于其卓越的性价比而具备较高的流通性！我买这套房就是典型的刚需房，位置，地段不错，有刚需需求，户型紧凑(八十多平套三，大赠送)，但是学区却出乎我的意料被划入了较好的学区！投资第二个方向是投资稀缺性，这类房产牛市中增值不是最好的，在熊市中确任然是硬通货，流通性极高，只要想卖，就不怕找不到接盘的，稀缺性体现在哪些方面呢，如稀缺地段(如天府广场，金融城)，稀缺视野，如湖景房(如文儒德)，公园房(华润翡翠公园，滨河湾，复地雍湖湾等)，顶级学区到(泡小，泡天，龙江路，蒙彼利埃等)，稀缺户型(如城市别墅，城市大平层等)，这几样因素叠加的越多的房子稀缺性越高，当然售价越高，流通性越高，也就越保值！

　　现在成都限售3年，目前期房价格最低，但加上修好2年等证1年加上3年限制，那么必须6年才能出售，这6年的变数太多，目前不适合投资下手吧？

　　投资首先看见的是风险，其次是收益！只要能承受最坏的结果，赢面达到80%就可以做！地租售比的房子说明什么问题呢？地段差，低价房源多，刚需不足，虽然这些房子在牛市期间收益更高，但是在熊市里是很难出售的，也就是流通性差！但是优质房源，虽然收益相对降低，但是流通性较好，也理发降低了风险！投资方向有两个，一个是刚需。一个是稀缺！刚需不代表低价，刚需代表各方面极大的平衡，性价比极高，地段较好，交通较好，学......
　　楼主的精准分析和勇气值得我学习！！我也是一直在关注房子，想与楼主保持联系，便于学习和交流，方便留个微信号不？
　　就在论坛交流就好哈。 天涯是个好地方。

　　现在成都限售3年，目前期房价格最低，但加上修好2年等证1年加上3年限制，那么必须6年才能出售，这6年的变数太多，目前不适合投资下手吧？
　　看资金投入吧，太大了没必要。 不过房产投资周期本身也比较长，持有五六年正常。

　　楼主觉得西派城这个楼盘如何，感觉楼盘自身品质不错，但周边环境感觉不太好

　　成都去年是补涨，也是外地人和意识觉醒的早的本地人投资驱动的，今明两年才谈得上启动，这有别人13年的，那时是刚需驱动，成都房价一直不瘟不火的最主要原因是成都人的投资意识弱，但我坚信意识是会慢慢被唤起的，下一波行情会将成都推向浪潮
　　成都想逆市而为，就算你愿意，你当ZF那批人愿意？违反大大的意愿就是找S。

　　楼主买的还算早，今年这一波应该赚了不少了吧。今年下手的盈利应该都不会少于30%吧

　　楼主还是有一定眼光和魄力的，本人比较认同，做个标记，多多交流

　　成都很多房子都买亏了，本都没回来
　　—————————————————
　　我说个楼盘，西边的塔米亚，派克公馆，南边的卡斯摩。当年买的基本没怎么涨，算上贷款就是亏。关键根本甩不出去。没人要。
　　派克买成4800，现在1W2，请问亏了吗？？？这波涨的很厉害了

　　楼主还是有一定眼光和魄力的，本人比较认同，做个标记，多多交流

• 评论 ：神经病，自以为是！
• 呵呵，一会35岁女，在北京。一会不到三十的男，谁是神经病观者自有评判。

　　个人而言，并不希望房价快速上涨，只有稳定才能持续，我们要的是慢牛，不要疯牛，疯牛带来的是打压，是踩踏！是非理性，是遍地鸡毛！

　　很多人担心楼现金流问题！谢谢大家的关心！目前楼主的情况是这样的，月供15000，所以的租金收益是9100
　　，楼主两夫妻每月公积金有2300左右，实际每月月供不到四千，无压力！且现金流稳定！
　　其实目前房价上涨已经远远高于我的安全边际，且手里已经有两个房本，随时可以变现，全款买的这套半年内也可以拿到房本，因此不会走向楼顶，各位多虑了！

　　总有人怀疑我的贷款成本，我最后做下来的综合年利率七个点利率，其实并不高，这套房已经出租，除掉租金实际每月还贷2500元，无压力！
　　没错，我也是这样操作的，抵押贷款利率是6.525,除去房子租金，实际还利息3.几，比按揭贷款核算多了，16年上半年出售一套，赶上了机会2W直接涨到现在3.5W，赚大了，今年又出手一套，坐等。抵押贷款，全款买房，控制风险，保证手上的现金流，风险不大

　　总有人怀疑我的贷款成本，我最后做下来的综合年利率七个点利率，其实并不高，这套房已经出租，除掉租金实际每月还贷2500元，无压力！
　　没错，我也是这样操作的，抵押贷款利率是6.525,除去房子租金，实际还利息3.几，比按揭贷款核算多了，16年上半年出售一套，赶上了机会2W直接涨到现在3.5W，赚大了，今年又出手一套，坐等。抵押贷款，全款买房，控制风险，保证手上的现金流，风险不大
　　握爪，朋友，同道中人，欢迎常来！

　　同在成都，咨询一下楼主，你觉得目前成都哪里还可以投资买房？东南西北，哪个方向呢？

　　楼主非常非常非常棒，这执行力点赞。
　　我和楼主思路非常相似，总结下来有这么几点：
　　1. 要么有地铁纯刚需。这种盘一般来说投资回报很大，极大
　　2. 要么具备稀缺性。首当其冲学区房，可是，我一般不买这种，无他，我资金并不雄厚
　　3. 除一线之外的所有城市，最好把所有老破小置换成新房或者次新房，目前这一点已经做到。二线的人应该尽早意识到这一点，趁早行动。懂的自然懂。
　　4. 执行力比意识更重要。机会来了，转瞬即逝。想到就去做。最差不涨，万把块的价格难道还能跌了不成？
　　5. 别看我们买房迅速，但是我和楼主安全第一的原则也是一样的。行动迅速只是果敢，并不代表不谨慎。

　　我也在今年3月入手西安，就是基于以上种种分析，果断买入2套双地铁刚需盘，成本7500不到。当时长沙成都已经都限购了。所以果断奔赴西北。为什么没有提前，哈哈问到重点了，因为信用贷没下来啊。下来的当天我就买好火车票第二天签了合同。（身处强二线，离西安十万八千里，买房是生平第一次去西安！！！）

　　大家都说西安潜力不行。好吧，潜力是一码事，国家能不能放弃西北是另外一回事。大西北能不能没有一个像样的城市？另外，当其余二线2万时，西安能不能1.5万？7千多带地铁的价格，安全垫厚得摔不死。光靠租金也可以了。

　　对我来说，机会随时大把。相信对于楼主来说也一样。

　　佩服楼主的胆识，但我的胆子还要大。
　　我去年研究生毕业，那叫一个穷，眼睁睁看着楼市上涨。
　　到去年底好不容易和女朋友存了五万存款，然后我自己申请了十万信用贷款(年利率接近18%)，东拼西凑在龙泉大面镇以女朋友的名义入手了一套86平米套三双卫，赠送下来94平米，精装修，距离未来13号地铁站一公里以内，目前同一小区二手房精装成交价在1.4万。
　　同时，我以自己的名字申请限价商品房，正好赶上了最后一批限价商品房，然后就以我的名义买了个套二限价房，东客站旁边，距离地铁7号线地铁站50米，72平清，目前周围二手房价格在1.8万+ ，为了首付又东拼西凑借了亲戚朋友十万。
　　两套房目前市值220万+，月供4500。

　　从接近赤贫的状态到半年时间拥有两套房，从一无所有的屌丝到拥有资产两百多万，净资产一百多万。房产增值一百多万。

　　觉得楼主算的还是比较精的。5年50%的涨幅应该差不多。

　　楼主，5年贬值50%，等到哭吧.太贪心了

　　本省外市人, 去年元旦前来成都买了套房 可惜买在西门 要是买在东门也差不多涨了100万了 已经哭晕在厕所

　　亲亲楼主，租售比是怎么算的啊 谢谢了

　　万科今天拿了片地，地价8200，现在这个房价上升的空间还有多大？楼主帮忙分析下，谢谢！

　　你应该去查一下人口统计表，你会发现90后的人数远少于80后，00后就更少了，人口基数少了这么多，房价没有上涨的动力

　　成都仁寿地区刚流拍了两块地