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买新房最怕什么?办不了证!在记者的随机调查中，这是多数受访者给出的答案。为让业主尽可能快速拿到不动产证，年初济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程，让开发商提前上交所有手续和资料，业主准备好资料自己去办证即可，不用约开发商，大大缩短了新房办证周期和等待时间。

然而业主并未得到理想中的便捷，由于开发商和银行存在担保关系，以及“贷款房”和银行之间需要“办抵押”等诸多问题，开发商和银行拒绝向业主提供所需材料。在这场便民博弈中，“贷款房”被迫出局。是谁阻碍了业主办证的便捷路?连日来记者多方调查采访，将原因一一揭开。

　　多次奔走无果的业主 无奈委托第三方机构办证

“开发商不提供资料”“银行拒绝到场”“开发商说所有材料已经给代理公司，让业主找代理公司交钱签字办证”……得知自己购买的楼盘符合自行办证条件，家住白马山路世茂原山首府的李先生和邻居相约去办不动产证，却得到这样的答案。

和李先生一样，最近正在准备给新房办不动产证的孙先生心情复杂——他在东边买了套房子，盼了好久的证终于可以办了，又赶上济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程，不用约开发商自己就能去办证，但看起来很快能拿到手的证，两个多月过去了，他还没有拿到。

孙先生的房子是贷款买的，虽说不用约开发商了，但是银行人员得到场，开发商要求孙先生约银行人员一起去，而他根本约不到银行人员，开发商就不愿意将房屋移交协议和房屋图纸提供给他。

“我自己去办证，开发商只要提供资料让我自己跑腿就好，为什么非要我约银行?”孙先生表示不解。多次奔走无果，孙先生只好听从开发商的意见选择了代理公司，交上代理费用后等待代理公司电话通知面签时间。“据相关规定，开发商应当协助我们办理登记手续，这明显涉嫌违规。”

交给代理公司靠谱吗?记者了解到，目前代理公司代办不动产权证的费用在300-500元之间，花个三五百元省去跑腿和准备材料的麻烦，听起来很不错。但是代理公司的弊端并不在价格，而在效率。找代理公司办证得有足够的耐心等待，为了节约成本，成百上千套待办证房屋，代理公司可能只有一两个人在忙活。“我们之所以得到开发商支持，是因为有的开发商要跟我们分成。”济南一家代理公司内部人士透露。

采访中，记者了解到，目前符合业主自行办证条件的楼盘几乎都不同意“贷款房”业主自行办证，部分楼盘允许“全款房”业主自行办证，有的甚至连“全款房”也不允许，大部分楼盘的做法是直接将资料交给第三方合作机构，通知业主联系第三方机构办证。

　　有“苦衷”的开发商 担心拿不回存在银行的“担保金”

看似约不约银行跟开发商毫无关系，但之所以“控制”着业主办证的所需资料，是因为开发商有着难言的“苦衷”——开发商在银行存有大量的“担保金”。“银行把握着我们的‘命脉’。”济南西部城区一名地产开发公司相关负责人告诉记者。

开发商为什么要在银行存“担保金”?这是因为开发商在预售房屋时，房屋还不具备抵押资格，业主购买期房时，从银行贷到款，靠的不是抵押的房产，而是开发商在银行那里的“信用”，信用如何保障?开发商只能交“担保金”来替业主担保，以此保障银行的利益。等到交房后，办理不动产权证时再给业主的房屋办理抵押，这时房屋才算真正抵押给银行。

根据新的流程，业主可以拿着所需资料自行前去办证。事实上，“贷款房”业主拿着开发商提供的资料完全可以办理“不动产证”，如果银行不到场，那就办不成抵押权证，房屋不抵押，就等于业主的房子从银行借了款没抵押。到那个时候，从法律层面讲，业主不还款银行也没办法。

“说白了，银行怎么着都不吃亏，不积极配合业主办理抵押，是因为手中有我们的‘担保金’。但我们不敢轻易给业主所有资料，万一业主不约银行去办‘抵押权证’，我们的‘担保金’就拿不回来了。”上述负责人表示。

　　拒绝办理预抵押的银行 不想承担风险也不想给自己“添麻烦”

从这个链条来看，银行作为放贷者似乎占领“高地”，开发商既然能从之前一户户陪着业主办证，到现在一次性提交完所有资料，让业主自行办证，业主少等待快拿证，那么银行可不可以事先在不动产登记中心办理预抵押，等到能办不动产权证了自动转成抵押手续?

根据我国的商品房预售制度，房地产开发企业将正在建设中房屋预先出售给承购人、由承购人预先支付定金或房款的行为，这种房屋习惯上称为期房。期房还未建成，所以无法办理抵押，但是记者了解到，银行和业主可以到不动产登记部门办理预抵押，预抵押之后，当业主再前去办理不动产证时，预抵押会转换成正式的抵押证明，只需要银行工作人员签字即可。

既然如此，那银行为什么不愿意办理预抵押?“预抵押现在很难说有没有法律效力。”一名银行工作人员透露，预抵押是有一定风险性的，一旦出现纠纷，有的法院会认为预抵押不属于物权抵押，银行的利益将难以保证。

另外一家银行的工作人员则告诉记者，他们其实愿意办理预抵押，因为现在有的开发商越来越强势，只签订担保协议，不交“担保金”，预抵押在一定程度上可以更好地保障银行利益。但是开发商不愿意配合，因为预抵押准备材料太麻烦，开发商需要给每一户业主准备，而且有的开发商着急回笼资金，办理预抵押会延长放款等待时间。

记者了解到，如果提前办理预抵押，业主在之后的不动产证办理过程中会大大缩短等待时间，“贷款房”自行办证的流程也顺了，业主能在最快时间内拿到不动产证，也不用找代理公司了。但是对于开发商和银行来说，这样等于增加了一个手续，他们“嫌麻烦”。

　　一心便民的不动产登记中心 预抵押手续“再简化”打通自行办证

“彻底改变传统的办证方式，目的很明确，就是让市民办证更快、更简便。”济南市不动产登记中心相关负责人解释，他们的出发点一切都是为了便民利民，自行办证能解决开发商办证周期长、相关营业执照出现吊销办不了证等问题，开发商一次性提交好所有资料，业主也不用担心开发商“半路撤摊子走人”。

可理想很美好，现实却曲折。全款购房者执行起来畅通无阻，“贷款房”业主却遭遇了重重阻碍。“贷款房”关系里，银行握着开发商的“担保金”，开发商握着业主资料，强迫业主约着银行一同前去办理抵押权证明，业主约不到银行，最终不得不放弃自行办证，依旧交给代理公司。

“我的不动产证办了半年了还没办完。”这是不动产登记中心工作人员最怕听到的话语，在去年的行风评议中，“办证慢”是市民反映最多的问题。不动产登记中心办证真的慢吗?记者了解到，目前新建商品房国家法定办证时间是30个工作日，济南市不动产登记中心承诺10个工作日，二手房国家法定办理期限是30个工作日，济南市不动产登记中心承诺5个工作日。

记者了解到，目前万科地产的项目均要求采取预抵押登记，这是一个很好的示范，也将为业主办证带来很大方便。记者还从济南市不动产登记中心得到消息，为进一步方便银行和业主办理预抵押登记，他们将进一步简化程序和材料，特别是在办预抵押时，由银行和贷款购房人提前签字确认将预抵押登记转现房抵押的手续，这样就可以在有预抵押的购房人自行办理不动产证时，不必受银行和开发商制约，由不动产登记机构在系统中自动予以确定转现房抵押登记，而且银行也不用跑腿，系统远程查询，需要把预抵押证换为抵押证时，自行前去换证即可。

　　记者手记 各方共同付出让业主更方便

“麻烦”是记者采访过程中听到最多的话，准备材料太麻烦，跑手续太麻烦，一户户通知太麻烦……

是的，谁都不愿意麻烦，可现实反映出的问题是：开发商和银行不愿意麻烦，最后麻烦的就是业主。让业主花个三五百元交给代理公司确实很方便，开发商省心、银行省心，可业主很闹心。钱花了，等来等去，半年一年还是毫无动静，只能感慨一句：买房办个证时间太长了。业主口中的“办证时间”是哪来的?其实，大部分业主把在开发商、代理公司、中介甚至缴税环节全部视为办证时间，这个“锅”不动产登记中心背得有些冤，市民等待了半年或一年的办证时间，资料或许还在第三方机构那里。

“打造四个中心、建设现代泉城”，大家应该一起为建设现代泉城而努力，让市民有幸福感。打通业主自行办证这个通道，需要各个单位各个环节一起提速，所有的改革都需要大家一起付出，开发商麻烦点，银行麻烦点、不动产登记中心麻烦点，业主就不麻烦了!

[责任编辑：杨凡、何树晓]

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• 办理按揭贷款与办理房产证条件不同、在房地产开发过程中所处的环节不同，不能划等号的。
  办理按揭贷款的条件：商品房开发项目符合预售条件，取得了预售许可证。此时，项目一般正在施工过程中。
  工程结束，竣工验收合格，开发商补缴土地出让金后，才具备办理房产证的条件。
  从预售许可证到房产证，中间还有几个环节，如果某一个环节被卡住，则出现了能办理按揭贷款而还不能办理房产证的情况。很正常，等等就可以了。

• 　　通常情况下，商品房的买卖合同是政府房产管理部门提供的范本，主要内容均有规定。在签订合同时应仔细阅读合同中的条款内容，如自己所要约定的内容在范本合同中没有，可以在空白条款中填写清楚，或者另行签订补充合同。　　签订购房合同要注意哪些方面的内容：　　(一)产权方面问题注意　　1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。　　2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。　　3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。　　4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。　　5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿(金额按具体情况协商)。　　(二)所购房屋的质量保证：　　1、墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。　　2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。　　3、公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。　　4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。　　5、公共区域(绿地、会所、停车场等)的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。　　6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。　　(三)开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、使用年开发商所赠送的面积(花园、露台等)应将具体位置、面积、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权(或产权)。　　(四)交房条件约定：　　1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。　　2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下，业主有权拒绝收房。　　3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。　　4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失(双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中)。　　5、收房时应交纳的费用。

• 　　如上所述，购房合同解除以后，购房者还是必须要偿还贷款的。那么，解除购房合同以后，按揭贷款应当怎么偿还?　　由于购房合同被解除，开发商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。然后，买家应依据《贷款通则》第32条第5款：借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定，与银行协商将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。　　实际上，这种还款方法是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为买家所购房屋已经向银行做抵押。如果买家拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买家所购房屋。但此时房屋已不归买家所有，处分该房屋就损害了开发商的利益，开发商绝不会吃亏。　　那么，实践中，解除购房合同后按揭贷款怎么还呢?实际上，只能由开发商将应退购房款分为两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止”，从而接收还款，终止借款合同。　　我国担保法第52条之规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，贷款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。　　以上就是对“购房合同解除后贷款合同怎么办”“解除购房合同后按揭贷款怎么还”所作的解答。购房者必须要记住的是，购房合同与按揭贷款合同属于两份不同的合同，购房合同解除以后，贷款合同还是有效的，当事人必须要偿还按揭贷款。至于解除购房合同后按揭贷款的具体怎么还，实践中，一般都是由开发商直接还给银行。

• 一般情况下，交付定金当天，与开发商签订购房协议，约定购房价,付款方式等。大概一周后，交付首期款，与开发商签订正式的购房合同，对购房/收楼等事项做出明确约定(一般为房管部门的固定版本)，现在很多城市都实行网签了。签订合同后一个月内,开发商需持购房合同到房管部门办理预告登记手续(合同备案)。余款按合同约定缴交。