出租公寓可以说是房地产行业一个完美的投资产品。一方面，它们迎合了投资者的避险心理，给出了稳定的收益；另一方面，它们满足了开发商回笼资金的要求，这不仅让最难卖的公寓产品快速出手，还能让开发商掌握5-10年的公寓使用权。
但是，购房者应该意识到，世界上没有完美的产品，只有包装完美的产品。今天，他们将冷冷地详细揭示“出租屋”的画皮。
首先要明确的是，目前政府《商品房销售管理方法》明文禁止“售后包租”的销售模式。目前市场上的“售后包租”都是通过与第三方公司签订合同来规避国家政策的一种操作方法。这种方法最大的缺点是购房者认为签订合同是开发商的责任，但实际上与开发商无关。“租回公寓”的具体操作方法是开发商出售公寓时，同时与买家签订两份合同，一份是购房合同，一份是包租合同。其中，购房合同与开发商签订，包租合同与开发商的公寓运营公司或租用的公寓运营公司签订。
租赁合同是吸引买家投资公寓的关键，最吸引人的因素主要有三点：
1、前3-5年的回报直接抵扣房价。
2、每年承诺8%-10%的回报率。
3、十年后开发商承诺原价回购。
我举个例子：假设一个买家投资一套100万的公寓，开发商承诺前五年的回报直接从房价中扣除，年回报率8%，十年后原价回购。
1、首先购房者投资时候就获得24万的回报，100万公寓只需要支付76万就可以。
2、每年还可以获得8万的现金，按照公寓100万的总价，十三年就可以收回成本，并且获得一个产权公寓。
3、万一公寓运营不理想还可以让开发商原价回购，购房者投资资金一点损失都没有。
看完之后，你是否觉得投资这套公寓简直就是零风险高回报的产品，买的时候便宜24万元，如果投资的时候能收回成本，你有没有购买的冲动？
别急，让我们慢慢聆听冰冷的眼神，揭开“出租屋”的画皮
最让购房者兴奋的是，前五年的回报直接扣除了房价，相当于刚投资后24%的回报。最初，100万个店铺中只有76万个被购买。
这其实是开发商用的一种睁一只眼闭一只眼。开发商给公寓定价时，会先根据周边公寓计算公寓的销售价格，预估价格约为76万，再加上第一次扣除房价的24万金额，给买家报价100万。
也就是说，公寓本身的真实价格是76万，退回的24万是开发商加的。其实购房者根本没有占便宜，在开发商没有损失任何收入的同时，他们也白白拿到了公寓5年的使用权。
这种操作方式最大的问题是，公寓的销售价格不应该比周边公寓高太多，如果有太多的买家意识到了问题。因此，开发商有可能将房价的扣除年限从5年改为3年，收益率从10%降低到8%。或者开发商可以赚点利润。这个项目各不相同，需要交易者去把握，去买房
“返租公寓”如果想销售的好，必须对购房投资者承诺高于市场正常回报的回报率。这注定“返租公寓”无法长久。
前几年市场利率高，一般会承诺10%，现在一般会承诺8%，因为现在银行理财的收益已经达到4%-4.5%了。但无论是前些年10%还是近些年的8%都远远高于市场正常的回报率。
“返租公寓”物业最终形态一般是两种，一种是高端公寓，一种是经济型酒店。但这两种物业形态的回报都达不到8%-10%。根据最新统计数据显示：一二线城市的公寓产品的回报是在4%-5%之间徘徊，酒店物业回报是在4%-6%之间徘徊。再加上近些年租赁市场竞争越来越激烈，越来越多开发商涌入到长租公寓市场中，回报率呈现直线下降的态势。
在市场回报水平达不到开发商承诺的回报的情况下，大家觉得开发商会一直贴钱补给购房投资者吗？
购房投资者和开发商签订的合同一般是五年一期的，很少有开发商承诺超过这一期限的。
开发商最终目标是卖房，运营五年获得回报是额外的收益，和卖房的收益可以说不值一提。如果万一公寓盈利了就可以继续运营下去，获取稳定的现金流，如果不盈利就降低回报率和业主谈，谈判不成功就撤出，对于开发商是一本万利的买卖，毫无风险。
很多购房者被前面五年的高额回报冲昏了头脑，根本想不到后期续合同时候开发商有可能降低收益。届时，购房者处于极为弱势的谈判地位，因为五年合同到期开发商不续约不违反任何法律法规，公寓产权又属于购房者所有，开发商不运营毫无损失，但如果开发商一撤出，购房者可能面临重新寻找运营者、置换期间毫无收益等损失，所以一般只能忍气吞声的接受开发商降低收益的要求。
当然也有一些小型开发商承诺十年回报的，但就算购房者购买到这样的公寓也不要高兴。这种承诺一文不值。
首先既然是合约就有毁约的可能，开发商无力支撑的时候直接毁约，赔偿违约金给购房者就可以了。开发商在合约里面写的违约金不会太多，而且本身公寓使用权的价值也不大，违约金不会赔偿太多。但购房者就惨了，获得少量的违约金，赔进去却是巨额购房金。
其次就算合约里的违约金十分巨额，但开发商还可以破产。一般开发商都会重新组建一个皮包公司作为公寓运营的主体，如果违约金巨大，直接让公司破产，因为公司承担的是有限责任，皮包公司本身也没有什么资产。购房者很有可能血本无归。
十年原价回购其实是一个美丽的陷阱，现实中根本不可能发生回购的可能性，所以开发商才敢如此承诺。
如果公寓运营良好，有稳定的8%的回报率，那就意味着公寓自己价值也在升值，按照每年5%的升值速度增值，十年以后也会上涨50%，你会原价卖给开发商？
假设公寓运营不好，首先你能不能等到十年都是问题，因为开发商承诺十年后回购，不是九年不是五年，所以你必须等到那个时间点，对于每年都亏损的公寓你会怎么处理。
假设你等到了，公寓物业本身因为运营不好，没有出现升值，但你要考虑到物价膨胀因素啊，十年前100万能和十年后100万相提并论吗？按照目前货币贬值最低2%计算，100万十年后也会贬值到80万。
2019年上半年中国一共有265家房企倒闭，其中不乏500强房企。无论开发公寓的房企实力如何雄厚，你如何能保证在十年这么长的时间跨度中生存下来？
房地产市场是一个优胜劣汰的激烈竞争市场，强者恒强，弱者直接倒闭。目前在房地产市场能生存十年的房企基本上都进入了房企500强了。一般做出这种十年回购承诺的都是中小房企，大型房企是绝对不会做出十年回购的承诺的。
我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。
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