原标题：强如碧桂园，为什么要做农业和？ 来源：亿翰智库

　　房企多元化是老生常谈的话题，做的好能带来新的业绩增长点，缓解公司现金流压力，但盲目的多元化只会让企业在当前融资环境下雪上加霜。而相比较中小房企来讲，已将地产主业做透的龙头房企在多元化上具有资本优势，在此，我们也借机了解一下销售额位居行业首位的碧桂园是如何做多元化的。

　　一、“内部+外部”双因素是多元化的必然

　　1、外部因素——行业进入调整深水期，企业思变

　　2、内部因素——保持危机感，寻找新的业绩增长极

　　二、碧桂园为什么选择现代农业和机器人

　　1、现代农业——国家战略支持，现代化农业必不可缺

　　2、机器人——产业拟合度高，可实现自给和外供

　　三、碧桂园在机器人和农业领域的具体实践

　　1、机器人：与地产主业协同，提效增质

　　2、现代农业：研产销一体化，打通全产业链

　　一、“内部+外部”双因素是多元化的必然

　　行业进入调整深水期，企业思变

　　在房地产业的黄金时代，房企财富快速积累，市场占有度持续提升，造就了一批处于市场扩张前沿的典型房企。但白银时代的到来，住宅成交量降速，单纯依靠盖房子就能赚钱的康庄大道不复存在，尤其是当前“行业天花板+政策调控+融资约束”多重因素集结，使得行业进入增量向存量转换的深度调整期，呈现更为复杂的局面。对此，企业必须直面迎来的挑战，挖掘行业调整中的新一轮发展机遇。因此在伴随而来的行业焦虑之下，企业都在思变，向多元化迸进，大概分为两方面，第一，以地产为核心，向垂直产业链上发展；第二，进驻全新的万亿市场，打造能与主业并行的新产业。

　　这两个多元化方向不是只能任选其一的，对头部房企来讲，这两方面都会涉及，譬如碧桂园既有产业地产，也向现代农业和机器人方面进军，其他如万科、恒大都是如此。

　　保持危机感，寻找新的业绩增长极

　　一方面，外部因素促使企业不断思变；而另一方面，龙头房企规模增速在放缓，于是公司尝试涉及其他领域，组成多条业务线的集团型公司。我们以2019《财富》世界500强为例，虽然碧桂园排名上升最快，但是位于榜单前列的中国企业除了国企巨无霸，其他多是涉及多个领域的集团型公司。碧桂园若想继续保持排名上升，除了不断提高在房地产领域的市占率外，更重要的是寻找新的业绩增长极，这不仅仅是客观形势下的被动转型，更是碧桂园主观意识上的做大做强。

　　另外，根据亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售金额TOP200》显示，碧桂园以7715亿元的销售额稳居首位。作为业内高增长的标杆，2012年，碧桂园销售额476亿，2013年仅一年的时间便增至1060亿元，增长率高达123%；直至今时，六年的时间里碧桂园始终保持着高增长，创造着不可复制的神话。

　　然而，行业形势的严峻以及行业天花板的限制，意味着在地产开发领域保持高增长的难度不断加大。从增量上来看，企业销售规模仅代表当年的销售数据，每年年初业绩都归零重新开始，在不具备绝对壁垒优势的情况下，未来发展仍存较多变数。

　　二、碧桂园为什么选择现代农业和机器人

　　正是基于以上的因素，企业开始求变，而碧桂园求变的选择便是农业和科技。那么碧桂园为什么选择农业和机器人这两个领域呢？农业不但有政策支持，而且工业、科技的发展使现代农业领域拥有广阔市场；机器人的发展几乎可以与任何一个行业结合，其中建筑机器人可以帮公司解决盖房子的一些难题，服务机器人可以提高社区或者园区运营中清洁、安防等方面的效率。

　　国家战略支持，现代化农业必不可缺

　　什么是现代农业呢？与传统农业不同的是，现代农业是在现代工业和现代科学技术基础上发展起来的农业，主要有三个特征：第一，广泛的运用现代科学技术；第二，把工业生产的物质和能量投入到农业生产中，以实现市场化和商业化；第三，农业生产走上集约化、专业化的道路。

　　从政策上看，国家对农业尤为重视，每年年初都会发布中央一号文件，以指导全年农业的发展目标。2019年2月19日，以《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》为标题的中央一号文件发布。主要包括八个部分内容：

　　第一，聚力精准施策，决战决胜脱贫攻坚；

　　第二，夯实农业基础，保障重要有效供给；

　　第三，扎实推进乡村建设，加快补齐农村人居环境和公共服务短板；

　　第四，发展壮大乡村产业，拓宽农民增收渠道；

　　第五，全面深化农村改革，激发乡村发展活力；

　　第六，完善乡村治理机制，保持农村社会和谐稳定；

　　第七，发挥农村的党支部战斗堡垒作用，全面加强农村基层组织建设；

　　第八，加强党对“三农”工作的领导，落实农业农村优先发展总方针。

　　总的来说，农业发展是重中之重，是关乎国计民生的重要领域，发展现代化新型农业必不可缺。

　　除此之外，现代农业在我国也面临着充足的市场空间。根据历史经验，当农业总产值占GDP比重小于10%的时候，就意味着农业已经进入现代化转型发展期，也意味着大量劳动力从农村中转移出来，种田大户和家庭农场将获得更大支持。近十年来，我国农业总产值一直处于上升态势，并且伴随着城镇化、工业化的不断拓展，农业生产总值占GDP的比例逐渐下降至2018年的6.8%，位于10%以下，表明我国的现代化农业已经取得长足进步，并处于快速发展的阶段。

　　产业拟合度高，可实现自给和外供

　　当前，我国经济下行压力大，产业升级迫在眉睫，高端制造业成为下一个风口。《中国制造2025》的发布强调制造强国战略，力争通过三个十年的努力，到新中国成立一百年时，把我国建设成引领制造业发展的制造强国。这就意味着围绕工业和服务等的机器人领域正式纳入国家战略，致力于提升产品制造效率，并且根据未来规模计划和预测，我国智能制造在2020年将达到2万亿规模，2025年有望达到2.5万亿，市场前景广阔而深远。

　　机器人作为辅助性产品，合作的领域较广，其中汽车行业是工业机器人的第一下游，市场占比超过50%，但在2019年汽车行业的不景气导致工业机器人销量下滑，而这也间接意味着机器人服务在其他行业的利用空间更大。尤其是对房地产行业来讲，有两方面可以大量运用到机器人技术，第一是房屋建造，建造过程中危险系数较高的工作可以由建筑机器人代替，而且目前房企产品多是标准化设计，利用机器人很大程度上能提高建造效率；第二是产业园区和社区的后期运营，通过机器人解决部分劳动力密集、工作重复性强的安防和清洁等问题，大大节省人力成本。

　　总之，机器人的使用空间是广阔的，不仅可以与前期地产开发相结合，也可以与后期运营相辅相成，提高效率降低成本。同时，当机器人技术成熟之后，既可以实现自给，又可以实现外供，从而带动公司整体综合实力的提升。

　　三、碧桂园在机器人和农业领域的具体实践

　　既然确定了现代农业和机器人两个领域，那碧桂园是怎么做的呢？在此背景下，为实现公司经营的可持续发展，碧桂园过去两年主要围绕地产主业做了两件事：

　　进军机器人领域：为地产建筑实现标准化、科技化建设服务，做好地产业务；

　　布局现代化农业：充分利用碧桂园多年来积攒的业主资源，做精地产业务；并通过农业业务链接广大农民，从而为扶贫贡献企业的力量。

　　1、机器人：与地产主业协同，提效增质

　　建筑机器人：在研建筑机器人项目58个，其中28款已经进入工地测试阶段，如“PC内墙板搬运机器人”和“室内喷涂机器人”；

　　医疗机器人：多款研发，已进入测试阶段；

　　餐饮机器人：中餐厅系列已完成，正在试营业，逐步走向市场。

　　同清华大学、浙江大学、香港科技大学、西湖大学等多所知名高等院校在人工智能、智能制造、机器人核心零部件研发等方面达成战略合作，利用高校技术和教育资源，共同进行技术研发和人才培养。

　　2018年7月成立，已完成建筑机器人、医疗机器人、餐饮机器人多款样机研发，并进入测试及小批量量产阶段。

　　2019年3月底，博智林智能建造技术正式落地江苏，句容碧桂园凤凰城的六栋住宅作为首个承建项目，全部采用新体系建造技术。

　　截至2019年12月，博智林已成立8大研究院和2大事业部，组建超过3000人的研发人才团队，其中博士、硕士占比超过31%，递交专利申请超过1300项。

　　如何做好机器人与地产业务协同

　　2019年上半年，研发费用约6.2亿元，未来5年，碧桂园将斥资至少800亿元发展机器人板块的建设。

　　一是提升标准化运营效率。对碧桂园来说，其新开工建筑面积规模较大，对建筑机器人有着巨大需求，因此建筑机器人的开发研究将作为高技术装备，直接参与到地产项目的建造部分，提升建筑质量及开发效率；

　　二是为业主提供更好的品质服务。碧桂园目前有2000多个项目，业主人数超400万，社区服务机器人直接对应已经进驻社区和业主的需求，以及未来社区管理、家庭生活的更多潜在需求，让碧桂园在建筑质量以外，更能提供好的品质服务；

　　三是在地产相关领域，如物业、酒店、安防方面，机器人产业均有着丰富的应用场景和现实需求，从而更好的服务地产业务。

　　提质增效对于地产行业来说将愈发重要，尤其是龙头企业，未来每增加10%的规模的难度越来越大，而其收益远没有降低1%的成本带来的多。

　　2、现代农业：研产销一体化，打通全产业链

　　2018年6月15日，碧桂园正式对外宣布进军现代农业，并在发布会上为碧桂园农业控股有限公司揭牌。2019年，公司已经建立起一套从研发、生产、市场一体化的现代农业全产业链。

　　碧桂园农业正在打造八大核心业务板块，包括研发服务、智慧种业、健康粮油、精品果蔬、海洋渔业、都市农业、现代农业科技园、凤凰优选。其中凤凰优选作为碧桂园打造的自有零售品牌，为碧桂园现代科技农业提供稳定的销售渠道支撑。

　　碧桂园农业与中国农科院、中国检验检疫科学研究院等权威机构，华南农业大学、华中农业大学、荷兰瓦赫宁根大学、以色列希伯来大学等国内外高校建立沟通合作，在农业设备、农产品安全、农业人才培养等方面进行对接合作。

　　2019年10月9日，碧桂园农业与建三江管理局签订合作备忘录，宣布双方将联手在黑龙江二道河农场建设大型无人作业示范农场。

　　碧桂园农业投资运营海南润达、广东德庆贡柑产业园、通辽牧业等多个优质项目。

　　碧桂园农业成立初衷不忘扶贫事业，公司结合自身农产品质量安全体系品牌“碧乡”打造了10余个精品扶贫产品，并通过碧桂园消费终端——凤凰优选，推广至全国，提升产品附加值，带动当地农民增收致富。

　　一方面可以转变传统农业生产方式，提高农业生产效率，从而带动农民增收致富，助力国家乡村振兴战略的实施。

　　另一方面通过布局农业全产业链，碧桂园能够提供安全、好吃、实惠、丰富的农产品，而后通过自有零售品牌向数百万碧桂园业主直供农副产品，从而将提升社区品质服务，为地产主业增添附加值。

　　综合来看，碧桂园的发展远景已然有了更为清晰的规划，以地产、农业、机器人为基本业态的“三驾马车”业务架构，独立又互为支撑，形成了高技术装备、产业技术升级、日用品产销、科技新城的完整产业链，从而实现与传统地产领域的有机融合和相互推动。

　　可以说，碧桂园之所以选择农业和机器人为切入点，不仅是看准了两者的市场空间，同时又能与地产主业协同，打造全产业链，形成内生增长动力，帮助公司平滑经济周期风险，更能持续增强公司的综合竞争力。

8月25日，碧桂园披露2020年中报，在特殊时期，上半年经营绩效理想，多项指标继续保持行业前列。

数据显示，今年上半年，碧桂园实现归属本公司股东权益的合同销售金额2669.5亿，继续位居行业前列，在第三方机构（克而瑞）统计的全口径销售额排行榜中，销售金额3723.1亿元，稳居行业第一。

前6个月实现总收入1849.6亿元；毛利约为448.9亿元，净利润约为219.3亿元，股东应占核心净利润约146.1亿元。截至2020年6月30日，共实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元，权益回款率高达94%，连续五年高于90%。

截至2020年6月30日，有息负债总额下降至3420.4亿元，相较2019年末下降了7.5%。公司账面可动用现金余额达2055.2亿元，另有未使用的银行授信额度3288.1亿元，资金保障充足。上半年期末融资成本为5.85%，相比2019年末下降了49个基点，发债利率远低于行业水平。

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（数据来源：企业公告）

（数据来源：企业公告）

截至2020年6月30日，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7808亿元。由于房地产行业预售制的特殊性，尽管物业在出售时已经产生销售额，但必须要等到完成竣工验收、向购房者交付物业之后，已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入。上半年碧桂园已售未结收入处于行业领先水平，这在很大程度上锁定了今年乃至未来两三年内业绩提升空间。

Wind数据显示，2020年上半年内地房企发行海外债融资成本为8.41%，碧桂园的发债利率远低于行业水平，融资成本优势愈发明显，有利于保证资金持续供给并优化财务杠杆。

截至2020年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县，布局广泛性居行业之首。

亿翰智库统计，上半年碧桂园新增土储货值1857.8亿元，居行业首位。截至2020年6月30日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约16698亿元，潜在的权益可售货值约6706亿元，权益可售资源合计约2.34万亿元，土储丰富，强力支撑未来发展。2020年下半年权益可售资源约人民币6412亿元，可售资源充足。

三四线优势明显。上半年，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为45:55。从三四线项目投资转化情况看，截至2020年6月底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，表现更优。

亿翰智库研究认为，当前三四线整体增速相对稳定，充分表明这类城市市场基本盘偏大，难有较大的市场震荡，韧性较强。尤其是在2020年六七月份，三四线城市土地成交增速高于一二线城市。得益于居民购买能力和购买意愿的增强，内生性需求具有可持续性，可成为企业推货的重点。

（来源：企业公告统计）

碧桂园创始人、董事会主席杨国强此前曾多次表示，看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

国家统计局数据显示，2019年中国常住人口城镇化率达到60.6%，离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距。城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

在最新的财报报告中，杨国强表示，中国房地产及其相关行业的市场依然广阔，城镇化还在持续。“全国有很多地方还等着我们去，只有做好自己，继续提升竞争力，碧桂园的路才能越走越广阔，越走越稳健。”

科技驱动构造生态产业链

2018年7月，碧桂园成立了全资子公司——博智林机器人公司，重点围绕建筑机器人+装配式+BIM技术、新型装配式及相关核心技术，搭建系统化研发体系，组建了5大研究院，招募了3600多名国内外优秀研发人才进行建筑机器人及相关智能施工设备、装配式等的研发、生产、制造与应用。截至2020年8月14日，博智林已累计递交专利申请2314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术。今年以来，地面整平、楼层清洁、通用物流、室内喷涂、钢筋自动加工机器人已分别在顺德和阳江等地项目上使用，施工质量得到甲方、总包方、监理方共同验收认可。

2019年，碧桂园成立全资子公司千玺机器人集团，打造国内领先的机器人餐厅连锁品牌，致力于打造全球最大的集开发、生产、运营、供应链体系于一体的智慧餐饮集团。截至2020年6月底，已申请各类专利611项，目前已获授权的有205项；汉堡机器人、云轨系统、一体化全自动蒸箱、火锅智能配餐机器人及自动物流系统等61款样机正在研制，其中迷你雪糕机、集装箱煲仔饭机器人、咖啡机、汉堡机已进入量产阶段。目前千玺集团共已有6家机器人餐厅门店投入运营。

碧桂园于2018年5月成立碧桂园农业控股有限公司全资子公司。自成立以来，碧桂园农业布局农业全产业链，致力于打造平台型农业，已拓展海外大农业、研发服务、智慧种业、现代农业产业园等板块。目前碧桂园农业公司已控股华大农业，并投资建设运营广东德庆贡柑产业园、连樟村现代农业科技示范园、河北张北华大农业康养基地等优质项目。

当前，碧桂园农业稳步发展，并取得了阶段性成就。一是在武汉建立“中国种谷”，推进中国种业发展；二是在黑龙江建三江开展大型无人化农场试验示范，推动中国农业机械现代化、无人化发展进程；三是携手湖南国家杂交水稻中心，助力非洲实现粮食安全。

2020年3月9日，碧桂园农业对价3亿元收购华大基因农业控股有限公司80%股权。

连樟村现代农业科技示范园工作场景

碧桂园现代农业-无人农场试验

依托实业优势，碧桂园还以产业投资的方式进入万亿级市场。截至2020年7月30日，已先后投资贝壳找房、企鹅杏仁、蓝箭航天、和铂医药、紫光展锐、比亚迪半导体、秦淮数据、塞飞亚农业科技等新兴技术企业，投资领域围绕房地产上下游产业链、大健康、智能制造、新基建等领域。产业投资囊括多个产业生态，各大环节环环相扣，在赋能被投资企业的同时，又能不断发掘产业链上创新发展最活跃的领域，通过支持细分行业领军企业发展，相互协同，形成紧密联动、全面完备的全产业链内循环，最终给予主业强有力的助推，助力房地产全产业链持续革新。

2020年8月13日，碧桂园创投已投企业、国内房产交易龙头“贝壳找房”顺利在纽交所上市。上市首日即大涨87.05% ，8月20日总市值盘中突破500亿美元。这是碧桂园创投自2019年成立以来首个IPO项目，后续贝壳找房将与集团主业继续积极互动，互为赋能，共同发展。

2020年5月25日，保利资本联合碧桂园创投发起成立“房地产产业链赋能基金”，该基金于8月3日完成第一期15亿元人民币募集，超募比例达到50%。这是碧桂园创投的第一支产业链基金。基金将以助推房地产全产业链技术创新为总投资方向，主要聚焦房地产产业链上下游进行投资，包括生产制造、服务、运营及相关产业；地产供应链的建筑装饰、建筑材料、建筑新工艺以及家居消费、人工智能物联网（AIoT）、建筑信息一体化系统等多个关联行业。

碧桂园拥有极其丰富的产业资源及线下流量，通过投资实现产业链深耕及协同赋能，提升内循环效能，将有望成为助力企业持续长远发展的新动力。