人均居住面积35.9平方米

“居者有其屋”，住的问题得到一定程度缓解，但大城市仍有困难。

贝壳研究院调查显示，过半数受访者居住的是自有房屋，占比约为56.7%；家庭平均住房建筑面积(取截面算数平均数)约为104.8平。1978 年，我国城镇人均住房建筑面积仅为6.7平方米，按照家庭人均三四口计算，家庭住房建筑面积仅约为20.1到26.8平方米。此后40 年，尤其是 1998 年房改以来，我国进入商品房时代，城镇人均住房建筑面积获得了巨大提升。

不过，无论是从调研数据还是从平台成交数据看，居住面积总体呈现“城市越大，房子越小”的特征，大城市的住房需求问题较为突出。根据贝壳2021年1月-3月重点40城成交数据显示，一线城市套均成交面积约为75.3平方米，人均面积约为25.1平方米(按照户均三口计算)；新一线套均成交面积约为86.6平方米，人均面积约为28.9平方米；二线城市套均成交面积约为87.8平方米，人均约为29.3平方米。

对于大城市中的新市民，住房空间需求更强烈。贝壳研究院统计了选择独立整租的客群，汇总计算发现，2350个调查样本租赁的套均面积约为75.8平方米。

一线城市客群租赁的套均面积约为62.9平方米，新一线 城市客群租赁的套均面积约为75.8平方米，二线城市客群租赁的套均面积约为75.7平方米，三四线城市套均面积约为84.6平方米。

总体而言，城市能级越高，受制于居住支出压力、城市户型结构特征及职住均衡等因素，人们选择的租赁面积相对较小。

平均购房年龄33.3岁

不同城市青年人住房难题各有差异

住房消费，最大的消费者是青年人，但不同城市的青年人面对的问题有差异。

贝壳研究院以40城为研究样本，成交数据测算了购房者的实际购房年龄，新房和二手购房者平均年龄在33.3岁左右。分二手房、新房看，一线城市购买新房的平均年龄约为34.4岁，购买二手房的平均年龄约为35.1岁，两者相差将近一岁。分具体城市看，天津人二手房购买年龄最晚，为37.2岁；成都最早，为31.6岁。在高能级城市，受制于城市高房价及限购政策等影响，消费者购房置业难度相对较大，需要更长时间财富积累才能实现。

此外，年轻人的住房难题还在于买房很少能“一步到位”，换房需求始终存在。在已购房人群中，只有31.5%受访者表示自己没有换房打算。换房主要是为了改善居住环境（50.2%）和子女教育（39.5%）。

从不同维度上交叉分析发现，换房需求受代际、城市等级和家庭收入等影响有强弱差异。调查人群中，80后的换房需求最强烈，有37.1%的受访80后计划在3年内换房，而90后的这一比例为30.56%，相差6.54个百分点，相比其他代际，80后正面临着子女教育、父母养老等带来的家庭结构变化和对房屋的多元化需求，因此产生的换房需求更强烈;此外，收入对换房需求影响也较大，月收入在1万元以下、1.1-2万元的受访者计划未来3年内换房的比例分别为28.2%、34.5%，而收入在2.1-5万元、5万元以上的受访者3年内计划换房的比例为47.73%

买房或租房，一直是困扰当代年轻人的另一个问题。在此次调查中，有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房，认为有房才有 安全感;有39.2%的受访者认为房价太高买不如租，可以接受长期租房。

虽然在年轻人中坚持买房仍是主流，但对待“房租不买”的态度有趋多的势头。调查显示，有40.73%的90后表示可以接受长期租房不买房，而70后接受“房租不买”的比例仅 为26.69%，相差14.04个百分点。

“1公里生活圈”综合评分3.24分

居住软、硬环境提升成品质居住关键

居住生活质量不仅取决于房子本身，也取决于配套设施、物业服务、邻里关系。特别是在一线城市，80%受访者单程通勤时间超过半小时，休息时间有限，小区周边配套会极大影响生活品质。

配套设施中，生鲜超市是城市生活“刚需”。虽然近些年快递上门、社区团购等新服务发展迅速，但下班后逛逛超市，对不少人仍是生活中不可缺少的烟火气。

除了“有的住”，人们更想“住的好”。研究假设未来居住改善时如何选择，30.4%受访者最关心卧室；14.2%受访者最关注厨房。下班后能自在地睡一觉，或者下厨做一顿美食，或许是当代城市人对美好生活的直接想象。

能自己设计“理想家”，也成为很多人住房新需求。对于装修，50.3%受访者倾向于自己设计；39.2%的人愿意全屋委托。在个性和便利之间，更多人选择前者。

装修时，智能家居也必不可少。各类设备中，用户购买意愿最高的是智能门锁（16.4%）、空气净化器/净水器（16.4%），以及扫地机器人（14.8%）。可以看出，方便、健康是人们购买智能家居设备时最关注的因素。

除了以上硬件设施环境，邻里关系这样的软性条件也极大影响人们居住质量。和“年轻人不爱社交”这样的普遍认知不同，调研发现53%受访者期待互帮互助的邻里关系，更有16.5%的人希望和邻居亲如一家。“远亲不如近邻”，在当下依然没有过时。

在“房住不炒”的大政策下，2020年，十四五规划提出“促进住房消费健康发展”；2021年，政府工作报告也提出“解决好大城市住房突出问题”“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，持续关注住房需求问题。

居住需求是我国当前最大的内部需求。新时代下，人们对于居住需求的内涵和边界正在发生深刻变化，人们不只是要解决住的问题，还在如何提升生活品质上不断探索。人们的关注视野不仅在居住空间上，绿化、物业、公共设施等硬性外部配套，以及社区文化、邻里关系等软性外部条件同样受到关注，国家提出“解决好大城市住房突出问题”，无疑能够让这些需求得到不断回应。

新华财经上海5月13日电（记者杨有宗、安娜）近期，全国多地发布为房地产市场松绑的调控政策。政策内容主要包括放松限购、限售、限价、限贷等“四限”措施，调降房贷首付比例和贷款利率，提供购房补贴等。

业内人士认为，在当前调控背景下，合理改善型购房需求有望获得进一步支持，信贷支持力度有望进一步提升，可能的支持方式包括放宽认房认贷标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等。

统计显示，近期全国超过20个城市先后出台放松房地产市场调控的相关政策。其中，南京、苏州、佛山等城市放松限购、限售政策，兰州、资阳、昆明等城市放宽首付比例、下调房贷利率。

国家统计局数据显示，2022年1月至3月，全国房地产开发投资27765亿元，其中住宅投资20761亿元，增长0.7%，但住宅的销售面积、销售额分别较2021年同期下降18.6%、25.6%。

58同城、安居客发布的《2022年4月国民安居指数报告》也显示，4月，该机构在全国重点监测的65个城市新房线上均价为每平方米17530元，环比下跌0.09%。该机构在全国重点监测的65个城市二手房挂牌均价为每平方米16903元，环比下跌0.10%。一系列数据显示，市场降温趋势还未发生根本性变化。

此外，土拍市场低温延续，国企和本土房企托底明显。上海证券显示，政府性基金收入高点回落，全国住宅土地出让金和出让面积2021年首次出现下滑。2021年全国住宅土地出让金4.85万亿元，同比下滑15.36%，住宅土地出让面积6.47亿平方米，同比下滑31.53%。

上海证券5月11日发布的指出，市场整体承压，行业格局已悄然改变。随着因城施策进入深水区，多地放松调控政策，同时楼市调控放松范围逐步向苏州、南京等高能级城市拓展。地产政策端放松到市场信心修复仍需一定时间。

合理的改善需求，近期陆续得到政策支持。4月29日，中共中央政治局召开会议提出，除了刚性需求，改善型住房需求也应予以支持。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

一些城市的放松调控政策主要聚焦“二孩”“三孩”家庭，对二套房等改善型购房需求予以支持。

如四川达州出台政策：符合国家生育政策生育“二孩”“三孩”的家庭，如购买第二套新建商品房，可视为首套房，享受首套房利率，住房公积金贷款额度可提高10万元。此外，“二孩”“三孩”家庭购买新建商品房住房时，在市场价格基础上给予100元/平方米的优惠。

江苏无锡出台政策：生育两个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。除新增一个购房资格，无锡“二孩”“三孩”家庭购房贷款亦享受优惠，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩，且最高贷款额度上调。

另外，长沙新近出台的“以租换购”新政也是针对改善型购房需求的一次新破局。

5月11日长沙发布楼市新政，业主将存量房盘活作为租赁房运营不低于10年，即可不纳入家庭套数计算。中国指数研究院认为，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，实现“租购并举”，盘活存量，实现了多方共赢。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，从近期各项政策来看，购房者合理住房需求，包括合理的改善型需求，将得到更好满足，这对商品房市场将予以一定的支撑。

中国首席研究员温彬说，在各地因城施策进行房地产调控背景下，房地产企业合理融资需求以及居民刚需、改善型按揭贷款需求将得到有效满足，这对当前化解部分房企流动性压力、提高居民购房意愿、保持房地产市场平稳健康发展具有积极作用。

表示，决策层政策路径清晰明确，后续随着疫情好转，各地会“因城施策”完善政策，房地产行业逐步恢复可期。

5月12日发布的认为，后续可能的政策发力方向主要为：需求端更多城市放松限贷限购政策（如降低首套房的认定标准） 、降低房贷利率等；供应端适度放松预售资金监管或优化监管形式、释放部分流动性，同时继续推动优质房企并购出险房企项目。

上海证券显示，伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国企、央企将率先受益，行业格局面临重塑，可关注融资成本低且能在一二线城市持续拿地的房企。此外，市场压力增大之下代建市场需求逐步打开，也可关注相关标的。

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支持多孩家庭购房需求正成为各地优化调整楼市政策的重要方向。

5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

在满足三孩家庭购房需求方面，《通知》明确，一是符合条件的三孩家庭，在杭州限购范围内限购的住房套数增加1套；二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，可参照“无房家庭”优先摇号。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来，多个城市出台针对多孩家庭的购房政策，政策类型涉及优化限购政策、降低首付比例、发放奖励或购房补贴、提高公积金贷款额度等方面，与人口政策结合成为当下各地优化调整楼市政策的重要方向，各地积极落实中央精神，支持刚性和改善性住房需求释放，未来将有更多城市跟进优化多孩家庭的购房政策。

据澎湃新闻不完全统计，仅今年5月以来，就有至少包括浙江杭州、湖南衡阳、江苏南京、浙江舟山、辽宁沈阳、广东东莞、江苏扬州、江苏无锡、江西景德镇、江苏苏州、四川乐山、四川雅安、江西上饶等13城在发布的楼市政策中特别提及多孩家庭住房需求。

制图：澎湃新闻记者 计思敏

限购松绑：4城明确多孩家庭可新增购买1套商品住宅

从5月以来各地发布的政策内容来看，杭州、南京、沈阳、东莞等城市都提到了“二孩或三孩家庭，允许新增购买一套住房”的新政，也有城市明确生育二孩及以上家庭购房，可不适用现行限购政策。

以杭州为例，杭州在新政中提及：符合条件的三孩家庭，在杭州限购范围内限购的住房套数增加1套；同时，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

南京明确，自5月11日起，生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

出台类似政策的还有东莞和沈阳。东莞于5月14日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提到，支持改善性住房需求，响应国家优化生育政策的精神，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。

沈阳在新政中提及，为满足多孩家庭住房需求，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。

扬州更加直接。5月9日，扬州市住房和城乡建设局发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，其中提到，在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策适应了近年来鼓励生育的政策导向，此举也会释放一部分因家庭人口增加而驱动的换房需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则提到，类似表述，充分体现了当前各地政策的重要变化，即“限购政策松绑+生育政策鼓励”的结合导向，能够发挥积极的作用，即在促进市场交易活跃的同时，也有助于推进人口生育政策的扎实推进。

贷款额增加：多孩家庭住房公积金贷款额度上浮

除了允许多孩家庭多购1套住房，多个城市出台的政策中明确提及对多孩家庭的贷款额度可在最高贷款限额的基础上上浮。

比如浙江舟山，5月13日，浙江舟山市发布《关于调整住房公积金最高贷款额度等相关政策的通知》，明确同一对夫妻在2013年11月19日（含）后生育二孩、2021年5月31日（含）后生育三孩的职工家庭（以出生证载明时间为准）首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房，或已拥有一套住房并已结清住房贷款购买第二套住房的，贷款额度在最高60万元的基础上上浮20%。

沈阳在新政中提及，对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。

扬州明确，对生育二孩、二孩以上（不含二孩）的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，最高贷款额度可在扬州最高贷款限额的基础上分别上浮10万元和20万元。

此外，多个城市推出真金白银的购房补贴。拿景德镇来说，景德镇市常住居民二孩、三孩家庭群体，且子女未满18周岁(截至2022年4月30日)，购房时凭户口本或出生证明，分别给予200元/平方米、300元/平方米的补贴。

四川乐山提到，凡是购买首套新建商品住房的，享受每套购房补贴8000元。凡是购买第二套新建商品住房的，享受每套购房补贴12000元。对于符合国家二孩及以上家庭购买新建商品住房的，享受每套购房补贴5000元，并且此项政策可与前两项叠加享受。

多孩家庭改善需求成楼市调控新方向

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，众所周知多孩家庭多存在改善性需求，这样的政策出台无疑是为促进市场改善性需求释放，在满足刚性购房需求的基础上，政策重点逐渐转向改善性群体，这样的政策信号意义重大，符合市场发展的趋势，具备一定的合理性。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，近年来我国重点城市成交产品结构逐步上行，2014年90平方米以下的住房成交占45.2%，接近总成交的一半，而近5年来90平方米以下的住房占比不足20%，90-120平方米为成交主力，同时近两年来120平方米以上的住房成交占比也在不断扩大。这部分群体大部分为改善性需求。

陈霄认为，本次多城出台针对二孩、三孩家庭的购房政策，可以说是近期以来松绑政策的一个新方向，达到了一箭双雕的效果，将楼市政策与国家生育水平结合起来，既促进了合理购房需求的释放，也在一定程度上达到了鼓励生育、促进人口增长的目的。从当前来看，各地松绑政策的措施愈加丰富多样，预计后期政策将会不断完善深化，同时也不排除将会有更多城市跟进。