从2005年业内人士开始呼吁到2020年正式试点，公募REITs酝酿十五年之后，终于落地。

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称通知)。证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下称指引)，并向社会公开征求意见。6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，方案包括支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs)，上述政策的落地预示着中国公募REITs的春天来了。

从全球市场来看，REITs作为40多个国家和地区发行的成熟金融产品，能推动金融市场与要素市场有效的结合，是构建资产配置重要一环。在此之前，中国还没真正意义上的公募REITs，此次试点落点，标志着中国推动REITS发展迈出的历史性一步。

“基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。”证监会在《通知》中表示，REITs短期有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

公募REITs发展迎来重大突破

REITs最早起源于上世纪60年代的美国，20世纪发展不温不火，进入本世纪获得快速发展，至2019年全球REITs规模超过2万亿美元。

中国REITs发展滞后，业内人士从2005年呼吁这一伟大的金融创新，至2007年迎来了第一缕曙光，央行、证监会、和银监会成立REITs专题研究小组，启动对中国REITs市场建设的推进工作。

2014年是REITs发展一个分水岭，资产证券化迎来2008年金融危机之后的大松绑，当年第一只模仿REITs架构设计的“类REITs”产品——中信启航专项资产管理计划获准发行。2015年，鹏华前海万科REITs在深交所挂牌，成为国内首个“类公募REITs”产品，自此开启了中国房地产金融的“类REITs时代”。

截至2019年底，中国类REITs市场累计发行数量64只，累计发行金额达到1237.51亿元，单个产品发行金额约为10.34亿元。

此次试点，将改变“类REITs”非真REITs的窘境。多位业内人士告诉《中国房地产金融》，此次试点从偏私募形式的债权形式转变为股权形式。即采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构，打破ABS/类REITs分层结构(一般分为优先级+劣后级两档)，剔除过去类REITs的债券化外壳，实现底层资产股权的转让，实现资产真正的出表和变现。

中信证券宏观固收分析师黄文涛表示，过去采取类REITs或者ABS通过私募化发行，导致产品流动性较差、投资门槛较高，公募化发行将有效解决这一难题。

海通国际首席经济学家孙明春认为，以基础设施项目的REITs为突破口，在现有法律、法规、税收框架内，创造性地设计出中国版的公募REITs。“虽然此次试点仅限于基础设施项目作为底层资产，却是中国公募REITs的诞生和发展的关键一步。作为渐进式改革的又一举措，它不但将丰富中国资本市场的资产类别，给中国投资者提供崭新的、优质稳定的中长期投资品种，还有利于盘活国内巨大的基础设施资产存量，给中央和地方政府在当前防疫情、稳经济的关键时期提供新的超长期融资渠道。”

“公募REITs试点将帮助投资者和开发商实现融资结构多元化，加快资金循环利用，在锁定利润的同时快速推进扩张策略，并向轻资产业务模式转型。”世邦魏理仕在其研究报告中指出。根据此次试点领域，这将促进收费公路、市政设施等传统基建，和物流仓储、高科技产业园、数据中心等新基建的蓬勃发展。

虽然此次试点没有将写字楼、购物中心、酒店、公寓等地产物业纳入底层资产，业内人士预期伴随公募REITs成功试点，将对未来推出商业地产REITs提供巨大的经验支持，这也将重塑中国房地产金融市场格局。

基础设施REITs试点甫一落地，迅速点燃了各大金融机构和基础设施企业的热情。

5月份以来，不少公募基金公司开始在REITs领域广揽人才。《中国房地产金融》在猎聘网等多个招聘平台查询，德邦基金、海富通基金、新华基金、中金公司等多家基金公司在REITs领域招募人才。

以某公募基金招募REITs投资经理为例，其对岗位要求，拓展基础设施基金业务，开发、维护优质基础设施项目，挖掘市场投资机会；落实跟踪基础设施项目的筛选谈判，设计基金产品结构，对基础设施项目开展独立、全面的尽职调查；与基础设施资产支持证券管理人协商确定各项事宜，协调财务顾问、资产评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构开展工作；投资运作基础设施基金，运营管理基础设施项目；跟踪研究公募REITs业务相关的法律法规、监管动向、业务动态、市场趋势等。

从薪酬来看，相关岗位给出的薪酬不低。但是从目前业内反应来看，面向基础设施领域的人才存在一定短缺，特别是既懂基础设施运营管理，又了解项目的投资与基金管理，行业复合人才短板亟待弥补。

德邦基金总经理陈星德在接受媒体采访时表示，在人才建设上，一方面会不断优化组织架构，提高团队整体效能；另一方面，加强与股东的业务协同合作，积极引进经验丰富的优秀人才，组建业内一流的研究团队、管理团队、销售团队，实现稳扎稳打的发展。

从发行人角度来看，一业内认识告诉《中国房地产金融》上半年有企业计划赴境外发行REITs，伴随《试点》的推出，暂停了境外发行计划，这对在境内发行REITs多了几份期待。

此次试点重点聚焦基础设施，其中仓储物流、数据中心、高科技产业园及特色园区表现踊跃。根据数据统计，截至6月6日，共有17只REITs项目处于存续期，总规模合计233.4亿元。从项目原始权益人类型来看，不动产基金、实业公司成为项目发起的主力。

万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”6月3日在深交所挂牌。据相关负责人介绍，该产品采用了“纯权益型”结构，未来可直接对接《通知》所要求试点的“公募基金+单一基础设施资产支持证券”架构。

6月10日，在“借力公募REITs，优化投融资结构”国企投融资沙龙上，苏州工业园区国控副总裁朱军说：“园区在目前私募类REITs的经验基础上，根据国企持有资产不同发展阶段与成熟度将筛选出一批最优质的基础设施项目，全力助推基础设施公募REITs试点落地，努力成为首批公募REITs的实践者。”张江高科股份有限公司战略发展部总经理赵海生亦表示，张江也愿意拿出好的基础资产与投资者分享，希望能争取第一批上公募REITs。

6月4日，国家发展改革委投资司召开基础设施REITs试点工作座谈会，国家发展改革委投资司负责人表示，筛选出优质基础设施资产，是试点工作顺利开展的关键环节和重要保障。正在制定的试点项目申报文件，将对试点项目的地区和行业范围、基本条件、申报程序等作出明确规定，与《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》共同构成试点工作的制度基础。

伴随相关实操层面的具体指引落地，中国公募REITss首单诞生将指日可待，中国不动产市场正式迎来REITs时代。

中国基础设施REITs试点小知识

什么是公募REITs？

公募REITs(RealEstateIn-vestmentTrusts，即不动产投资信托基金)自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家(地区)发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。国际主流公募REITs为权益型，各国通常根据自身法律和税制采用公司型或契约型两种组织形式。

中国版REITs有什么看点？

第一，底层资产。中国版REITs为基础设施资产，不含房地产项目。国际对底层资产没有限制。

第二，组织结构。中国版REITs采用的不是国际通行的公司制或契约制，而是采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券(ABS)”模式。

第三，底层资产所在区域的要求。中国版具有优先支持区域划分，国际上对境内底层资产没有区域限制，并允许REITs投资海外物业。

第四，税收安排。中国版的REITs试点方案未对税收做出特定安排，国际通行会对税收穿透，确保在REITs层面或者投资者层面免征所得税。

第五，发行人杠杆率要求。基础设施基金直接或间接对外借款，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，借款总额不得超过基金资产的20%，借款用途限于基础设施项目维修、改造等。国际上，发行人杠杆率上限设置在45%以上。

哪些资产可以发REITs？

仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

优先京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

基础设施REITs规模有多大？

北京大学光华管理学院REITs课题组发布《中国基础设施REITs创新发展研究》中指出，中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

国家发改委投资所体制政策研究室主任、研究员吴亚平测算，我国的存量基础设施资产大概380万亿元，其中大约30%-40%属于有经营性收入的基础设施资产。如果按中间值35%计算，经营性收入的存量资产大概为120万亿元。如果其中有5%可以转化为REITs的话，将有2.5到3万亿元的市场规模。

此次基础设施REITs基金分为战略配售和公开发售。战略配售比例不低于基金份额发售数量的20%，公开发售扣除战略配售不高于80%。

公开发售比例中的80%份额采取网下发售，面向证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、符合规定的私募基金管理人、银行理财子公司、社保基金、基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者。公开发售比例中20%(不高于基金全部发行比例16%)，网上发售面向公众投资者。

（文章来源：中国房地产金融）

目前距离首批公募 REITs 项目上市已经 7 个多月了，上市满一年之后部分限售的战略配售份额即将到期解禁。上上篇文章我给大家承诺要在 3 月份之前统计一下公募 REITs6 月份解禁的份额，今天提前统计好了，分享给大家。

在正式介绍解禁份额之前，先给大家介绍一下公募 REITs 的三类投资者。

一、公募 REITs 的三类投资者

公募 REITs 发行时总份额分成三部分，分别面向三类投资者，分别为战略配售投资者、网下投资者和公众投资者。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方，这部分投资者的份额在发行前就已经确定好了，只需要在正式发行时按照发行价 * 自己取得的份额按时缴款就可以取得提前确定的份额了。战略配售投资者的份额全部都是限制转让的，原始权益人的份额限售时间是 5 年，原始权益人关联方的份额限售时间是 3 年，其余战略配售投资者的份额限售时间是 1 年，我们下面统计的解禁份额也就是限售 1 年的这部分份额。

除战略配售投资者的份额外，网下投资者和公众投资者的份额都是不限售的，公募 REITs 上市后就可以卖出。

二、6 月份解禁份额统计

首批公募 REITs 的限售份额解禁时间应该是在 2022 年 6 月 20 日，大家到时候可以关注公募 REITs 发布的公告。首批项目的解禁份额情况如下：

从上表可以看出，东吴苏园产业 REIT 和中航首钢绿能 REIT 的解禁份额占目前流通份额的比例最小，但是也有 50%；比例最高的是中金普洛斯 REIT，占比高达 185.71%；平均占比为 95.11%。

三、解禁份额持有人会选择卖出吗

这部分解禁的份额持有人全都是机构投资者，而且是对公募 REITs 项目最了解的一部分投资者，他们取得的关于基础设施项目运营情况的信息是最多的。这里面不乏顶级保险公司资管，保险资金的本意是长期持有公募 REITs。这里给大家额外介绍一下，在金融行业的投资资金中，投资期限最长的基本就是保险资金了，有相当一部分资金的投资期限在十年以上，因此保险资金和公募 REITs 产品在期限上的契合度非常高，相信以后会有越来越多的保险资金参与到公募 REITs 产品中。

但是，我在上篇文章中给大家举过一个例子，一个 6 年期的特许经营权 REITs，我们假设基础设施项目每年的净现金流和可供分配金额都是 1 万元，折现率和 IRR 都是 6%。假设这个公募 REITs 的份额净值相比发行时上涨 80%，那么此时买入这个公募 REITs 产品一直持有到期将是亏损的。当然，这只是一个简单假设的例子，和实际情况可能略有不同，不过也基本可以说明情况。

所以说，如果目前的资金继续炒作公募 REITs 一直到 6 月 20 日，你们觉得这部分到期解禁份额的持有人还会选择继续持有吗？

目前的公募 REITs 市场是不健康的，有一些资金利用公募 REITs 产品的稀缺性和流通市值小的特点，加上很多普通投资者不了解公募 REITs 的价值，不断炒作公募 REITs，而且是轮番炒作，吸引越来越多的人进来。但是不管怎么样，我相信这部分资金肯定会选择在 6 月 20 日之前离场，具体哪天离场就看他们的操盘计划了。

近期不断有朋友在我的文章下面留言问我现在的公募 REITs 还能买吗，我只想说我自己是不会买的，投资讲究风险和收益的权衡，我个人觉得目前的公募 REITs 市场的风险大于收益。炒作的市场没有价值标准可言，全看这部分操盘资金的目的和手法，基金管理人也只能通过发布风险提示或者停牌提醒大家注意风险。

本文只是个人知识的分享，不构成任何投资建议。觉得上面分享的内容有用的话点赞关注一下吧，我会持续给大家分享自己的原创文章，而且是干货满满。

公募REITs上市次日整体回调，市场人士提醒理性看待产品特性

投资者可以关注价格下跌后出现的投资机会。

6月22日， 首批9只公募REITs的整体表现较前一日的强势有所降温。其中，7只产品收跌，1只持平，1只收涨，有5只产品盘中跌破发行价。

有业内人士认为，公募REITs二级市场的价格相对于发行价破发是一种价格回归内在价值的正常表现，投资者不宜忽视产品的内在价值而盲目杀跌。

5只产品上市次日盘中“破发”

值得注意的是，浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT、盐港REIT、东吴苏园产业REIT、广州广河22日早盘一度破发。

9只公募REITs22日全天成交额为5.08亿元，较上市首日(21日)18.6亿元的成交额有明显回落。

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示，上市后不久即破发的逻辑与短期价格上涨一样，原因有两个，一是该REITs在一级询价阶段时其价格就已经高于内在价值，二级市场的价格相对于发行价破发是一种价格回归内在价值的正常表现；二是投资者不宜忽视REITs的内在价值而盲目杀跌。

“不论是哪种原因，二级价格下跌后REITs项目的IRR(内部收益率)就会上升，因此投资价值会逐步显现，价格就会止跌回升，投资者可以关注价格下跌后出现的投资机会。投资者可以对价格下跌和IRR上行之间的关系做一个分析表，理论上当IRR上行到一定水平就会有配置型的投资者进场。”胡海滨补充到。

引入做市商提高场内流动性

作为封闭式产品，公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等问题。

胡海滨称，公募REITs产品的特性是流动性远不如股票，这是因为公募REITs投资人本来就是以持有为目的，而不是以交易为目的。在这种情况之下，其实流动性弱是合理的。随着时间的推移，真正愿意长期持有这些基础资产的机构投资人基本不会再进行卖出，因此导致二级换手率较低，这属于REITs产品的产品特征。理论上来说，在市场有效的情况下，REITs流动性特征其实都已经体现在一级发行和二级交易的价格里面了。

如何提高公募REITs二级市场流动性？胡海滨认为，一方面REITs与股票相比还有做市商的机制，可以提供一定的流动性；另一方面，投资人类型也比较分散，从散户到不同类型的金融机构都是投资人，不同投资人之间的风险偏好不一样，相对来说可以一定程度活跃市场交易。

据统计，首批9只REITs均已公布了流动性服务商，平均每只REIT有4家流动性服务商。其中广州广河的做市商最多，共有7家；浙商沪杭甬REIT有6家做市商。同时，盐港REIT做市商数量最少，仅有2家；首钢绿能和华安张江光大REIT有3家做市商。

平安基金公募REITs投资中心执行总经理王名伦认为，投资者应该理性看待公募REITs的特征，它是一种基于基础设施资产稳定收入发行的产品，特性就是收益稳定，风险适中，适合长期投资。如果二级市场出现大幅波动，投资者应该理性看待。如大幅溢价，投资者要考虑其中蕴含的较大风险，不可脱离产品本身特性，盲目跟风炒作。若出现折价，投资人也应该保持理性，既然是长期持有的品种，看中的是其长期稳定分红，就应该淡化短期波动的影响，坚定持有信心。