有写字楼很有钱吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-05-02 10:56 标签： 什么样的写字楼值得买

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楼市下行之后，人们已经很少谈论买房的话题。

可是，不买房了，钱往哪里去?

中国人受儒家教育影响，骨子里追求中庸和平稳，所以，大部分的投资者，宁可选择稳定的低收益，也不愿意选择不确定、风险大的高收益。

现阶段，像买房这样大宗又低风险的投资品，短期内确实没有其他任何投资可以取代。

所以，即使在眼下楼市风雨飘摇之际，很多人考虑的并不是把鸡蛋放在其他的篮子里，而是把楼市篮子里的鸡蛋稍微挪一挪，换一个更安全的角落。

比如把三四五线的房子置换到一二线，比如考虑购买海外房产，比如，近期咨询我能否购买商住和写字楼的粉丝逐渐增多了。

为什么有些人重新开始关注商住和写字楼了?

原因很简单，楼市火爆上行期，住宅价格一路翻着跟斗上涨，商住和写字楼却增幅缓慢或干脆按兵不动，许多买了商住或写字楼的错失了几百万，悔青了肠子。

可是，楼市下行，住宅不涨甚至下跌，持有住宅就变成了一桩不太划算的买卖，但如果租金可观，长期自持也能安心。

可是国内房产，尤其是一二线房产的租售比，大家都懂的，靠租金回收一套房子需要50-100年，最高可达120年，而且租金的上涨是有天花板的。这个时候，商住和写字楼的价值就凸显出来了。

商住租售比为3-4个点，写字楼租售比为5-6甚至7-8个点，十多年即可收回成本，剩下的年限全是利润，而且租金还是在不断上涨的。

目前的楼市，即使不下跌，如果持续三到五年不涨，那么持有高回报的商住和纯写，比起持有低收益的住宅，就显然更有帐面优势了。

如果肉吃不上了，能喝上汤也算是一个不错的选择。

所以，对一部分投资者的心理变化，跃跃欲试要投商住和纯写，我表示十分理解。

那么，商住和写字楼到底能不能买呢?

我们先从商住写字楼与住宅的区别说起。

先说住宅和写字楼，虽然长的有点类似，但一个用来居住，一个用来办公，在建造模式和使用人群上完全不同。

住宅和写字楼，长相貌似堂兄弟，但在十多年的价格走势上，却走出了天上地下两个行情。

以北京为例，年，地球人都知道，住宅走出的是一条大幅上升的曲线，中间几乎没有任何反复与波动，房价一路上行了大约15倍。

而写字楼则不同，我们来看全联地产协会提供的调研数据。

自2002年以来，写字楼的售价与租金就一直呈现波动起伏的态势。

从年，长达八年的时间，写字楼的价格和租金一直在横盘震荡，虽然从2009到2013年，走出了一个大幅的上升曲线，但从2014年开始，又开始震荡甚至下行。

总体来看，15年来，写字楼的价格上涨了大约三到四倍。

也就是说，十五年前，购买同等价格写字楼和住宅的人，大概被拉开了接近五倍的身家。

购买写字楼虽然获得了更多的租金回报，但从总体的资产升值方面，却是远远跑输了大势。

多年前重仓写字楼的投资客，估计个个都有一本血泪史。

地产商方面，以潘石屹为例，做为第一代地产商人的成功代表，潘石屹2004、2005年达到了人生和事业的巅峰，其后便一直在走下坡路。

潘石屹旗下的SOHO中国越做越小，2017年SOHO中国的营收只有19亿元人民币，其中租金收益达到16.69亿元，和恒大、万科、碧桂园这些动辄数千亿的营收比起来，可谓天地之别。

起点很高的潘石屹为何离大佬的牌桌越来越远，根本原因，因为潘石屹钟情商业地产，多年来把赌注全部押在了商业地产之上。

购买写字楼和住宅，看起来相似，结果为什么差异这么大?

第一，中国人有很重的家园情结，只有住宅才能承载这种情结。

同时中国的房产和结婚、户籍、子女入学等捆绑在一起，更加重了它的价值，所以住宅的价格可以脱离租售比，直抵云霄。写字楼则完全承载不了这些价值，所以写字楼的价格只能和租金捆绑。

第二，近十多年来，中国的写字楼建设数量是远高于市场需求量的，一直呈过剩状态。

以北京为例，自2002年到2009年，写字楼供应量都大大高于市场吸纳量，严重供大于求，由此对应，造成了02-09年写字楼租金多年不涨的情况。

虽然09年以后写字楼供应量开始下降，但自14年起供应量又开始持续上升，导致近两年写字楼租金上涨又开始放缓。

截止2017年12月，北京写字楼平均售价34660元，与2016年同比上涨14.8%；平均租金325元/平米/月，与2016年同比上涨5.5%；平均空置率12.4%，与2016年同比上升8.8%。

空置率居高不下，租金和价格又上涨缓慢，投资写字楼看起来确实不是很美。

商住则是界于住宅与写字楼之间的一个怪胎，美其名曰可商可住，实际上则是两头不靠。

论居住，商住房无小区，物业费高，格局偏办公风格，大部分没有厨房，不通天燃气，商水商电费用高，居住体验十分不佳，租住价格又高于住宅，所以鲜有租商住房自住的。

论办公，商住房又独门独户，比不上写字楼办公间的开放性。室内自带卫生间，有的还有开放式厨房，都显得不伦不类。

比较重视形象的企业少有租用商住房办公的，多为小企业或节省成本的公司。因此，商住办公的租金始终上不去，租售比多为3-4个点，有的甚至更低。

去年317之前，住宅疯涨加限购，商住因为长的像住宅又不限购，也鱼目混珠，被带起了一波迅猛的行情。

比如通州区的东亚尚品台湖，售价从三万多短期飙涨到五万多，仍然供不应求；再比如北京像素的二手房，短短半年从四万涨到六万出头。

当然，后面发生的事情，大家都知道了，从哪里爬起来的还要跌回到哪里去。

商住的价格走势又和写字楼有所不同，多年来商住涨幅略高于写字楼，却又远远低于住宅。

那么，回归到最初的问题，现阶段能投资商住和写字楼吗?

在我看来，不能用静止的观点看问题，投资商住和写字楼的，过去十几年确实吃了大亏，但是，过去的经验不能去套用未来。

当前经济形势严峻程度远超以前，楼市疯狂大涨之后已到达阶段性顶部，想复制以前印钞和放松调控来重新刺激楼市雄起的老路，已经很难走通。

而且，我们看到，政府是下了决心要用长效机制来制服楼市这匹野马，小火慢炖，长期调理的方式如果奏效，楼市是有可能保持数年平稳的。

楼市稳定是好事，但对投资客来说却是噩梦，因为投资客要做的就是从商品的价格震荡中寻找赢利机会。震荡幅度越大，赢利空间就会越高。

所以楼市稳了，收益高回报稳定的写字楼又会重现价值，一年6-7个点的稳定收益率，如果经济向好，再加上每年的租金和房价涨幅，对于现阶段机会不大的投资市场来说，也不失为一个优质选项。

但需要提醒的是，写字楼有空置期，有高额的物业费，此外写字楼出租的中介费一般由甲方支付，常规是一个月的租金，这些都要算到损耗中去，不要被7-8个点的表面收益率迷惑，实际到手的收益是要打折扣的。

其次，购买写字楼要选准位置，选到绩优股和成长股。

以北京为例，传统的国贸、金融街、中关村等商圈仍然租金不低，但已经不像以前那样一房难求，部分写字楼空置率并不低。

后来崛起的望京、上地等商圈大大分流了高端企业和人群，而目前新建的通州运河CBD商圈，正在发力的丽泽商圈，包括未来的雄安新区，都会对北京商圈格局的重新划分产生影响，崛起商圈的写字楼租金持续走高，衰落商圈的租金持续走低，都是必然会发生的。

此外，从长线角度来看，写字楼的总收益率还是跑不赢优质住宅的，所以，对于写字楼我建议采用分散性投资和阶段性投资。

至于商住，我的观点很明确。

1、住宅是用来自住和升值的，写字楼是用于赚取租金的，两者定位都很清晰，而商住这种定位想两头讨巧，结果两头不靠的时代性产物，以后是要被淘汰的，不要去碰；

2、如果一定要买，也要买类住宅的商住。

就是住宅式格局，天燃气入户，甚至民水民电的商住，除了使用年限是五十年，不能落户之外，其他和普通住宅几乎没有差别。这种商住如果价格不高，用来自住过渡还是可行的，即使不自住，在升值方面也会优于类办公商住。

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