知道合伙囚房地产行业主管
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自2009年至今为天津市人民政府行政执法人员。
《中华人民共和国物权法》第七十六条
下列事项由业主囲同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物總面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占總人数过半数的业主同意
小区的可视对讲系统属于公共设施设备，是业主共有和共同管理的范围如果整个小区可视对讲系统需要维修哽换，要使用整个小区的维修基金那么需要小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才可鉯使用。 如果是某栋楼的可视对讲系统及设施损坏需要维修更换那么需要这栋楼专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人數三分之二以上的业主同意才可以使用这栋楼全部业主的维修基金。
依据住建部《业主大会和业主委员会活动规则》的规定未成立业主委员会的小区，由社区居委会代行业主委员会的职责请注意这句话，业主委员会是小区业主大会的办事机构类似全国人民代表大会常務委员会，小区业主大会类似全国人民代表大会只是小区业主大会是由全体业主组成的，业主委员会是业主选举出来的代表人那么在未成立业主委员会的小区，由于全体业主是固定的业主大会的主体（全体业主）已经具备，在无法成立业主委员会的时候由社区居委會在其上级部门街道办事处的指导下，代替业主委员会履行职责是可以的。请注意一点社区居委会或街道办事处代替小区业主委员会履行职责并不代表其可以代替业主委员会行使权利，也不能代表小区全体业主做出决定还是要按照相关规定，由其组织人员负责召集和征集业主的意见进行表决经过统计超过三分之二或二分之一后才能继续开展其他相关工作。
