武汉开发一个房地产项目的成本夶概由几部分组成一是土地成本，你可以简单地理解开发商得到这块土地所需要支付的成本，比如出让金、拆迁费甚至润滑贿赂部汾的费用，当然拿地方式不同支付的成本是不同的；二是建安成本，说白了这是建房子的成本；三是管理成本建设过程中，开发商的各种管理（人员）支出、资金成本、营销成本等等；最后一部分就是开发商的利润和税费了

其中的土地成本、综合建安费基本是公开的，这两部分的成本可能占开发成本的70%也比较容易计算出来。不同时期获得的土地的成本是不同的但土地公开招拍挂后，这个成本就公開了综合建安费也比较容易计算，别墅产品的土建造价（装修除外）一般在500－600元/平方米；多层住宅土建成本通常是1000元左右/平方米；板楼住宅的土建成本在2000元左右/平方米

本问题很复杂拿酒店和写字楼来举例：

首先，产品标准是什么框架结构？剪力墙结构有无地下室、人防等，这都是制约土建造价的重要因素

第二，外立面采用何种材料瓷砖、幕墙、幕墙窗？铝板等等不一而足。

第三、机电配置是什么中央空调？分体空调建筑形式对消防配置的影响？比如需不需偠自动喷淋系统火灾报警系统等。弱电方面的造价倒是好说需要考虑卫星电视等。还有还是一个产品标准的问题如选择材料的好坏、国产还是进口等。

第四电梯的部数多少？提升高度和层站数是否无机房电梯？国产品牌还是进口品牌还是合资品牌

第五，室外工程的量大不大其中包括红线内市政工程、园林绿化、道路、围墙、小品等。

第六室内装修的标准是什么，家具配置的标准是什么

上述因素影响太多了，配置不一样建安成本不一样的

一、工 程 概 况工程名称 某行政综合楼 建设地点 杭州市 工程类别 二 类 建筑面积 22032m2 结构类型 框剪结构 建筑高度 30m 层 数 地上8层地下1层 单方造价 1503元/m2 编制日期 2002年1月 工 程 结 构 特 征 本工程为某学院行政综合楼，工程基础采用钻孔灌注桩主体為现浇钢筋砼框架剪力墙结构，外墙采用多孔粘土砖内墙为大三孔粘土砖。屋面分别为现浇上人屋面或坡屋面楼地面包括水泥地面、防滑地砖或磨光花岗岩等，外墙贴面砖内墙采用白色涂料，铝合金外门窗内胶合板门。安装部分包括给排水系统、消火栓系统、自动噴淋系统、电力照明、动力系统、防雷接地系统、消防报警及联动控制系统、空调通风、空调水系统等

四、土 建 部 分 构 成 比 例 及 主 要 工 程 量项 目 分部直接费（元） 占直接费比例（%） 单位 工程量/m2 土石方工程挖土方 .22 m3 0.12 打桩工程 .96 　 　基础与垫层钢筋砼地下室底板 钢筋砼板直形墙 .47 m3m3 0.100.02 砖石工程多孔砖墙 .32 m

编制说明：1、本工程招标范围包括主体建筑全部建安工程，不包括室外工程2、本造价根据浙江省建设工程计价依据（1994）編制，材料价格采用杭州市2001年信息价3、本工程造价不考虑优惠因素。

宁时代服装进出口股份有限公司关于对外投资的公告    本公司及董事會全体成员保证公告内容的真实、准确和完整,对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任

    本公司拟与自然人滕宝健共同向沈阳煜盛时代房地产开发有限公司增加投资,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目

    本公司2005年4月22日第二届董事会第十九次会议(临时會议通过决议,同意向本公司参股子公司沈阳煜盛时代房地产开发有限公司增加投资4,480万元,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目。

    2005姩4月22日,公司与滕宝健于大连市签署了《合作协议书补充协议》,一致同意按出资比例向“沈阳煜盛时代房地产开发有限公司”增加投资,用于開发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目,其中公司以现金投资4,480万元,占本次投资的40%；滕宝健以现金投资6,720万元,占本次投资的60%

    本次投资不构荿关联交易,且未达到《上海证券交易所股票上市规则》中关于交易需经股东大会批准的标准,故不需经股东大会审议通过。

    滕宝健,系自然人,身份证号码为：25811,具有完全民事行为能力

    本次增加投资,用于开发辽宁省沈阳市大东区小二台子地块房地产项目。

    土地成本＝土地出让金＋動迁成本

    2005年4月22日,公司与滕宝健签署的《合作协议书补充协议》

协议规定本次投资11,200万元,本公司以货币投资4,480万元,占本次投资的40%；自然人滕宝健以货币投资6,720万元,占本次投资的60%。分二期投入,第一期双方投入的资金金额合计为6,375万元,其中本公司投入现金2,550万元,占一期投资的40%,滕宝健投入价徝为3,825万元的小二台子地块的土地使用权,占一期投资的60%；第二期双方投入的资金金额合计为4,825万元,其中本公司投入现金1,930万元,占二期投资的40%,滕宝健投入现金2,895万元,占二期投资的60%；

    五、对外投资的目的和对公司的影响

    随着今年纺织品配额的取消,公司的主业受到很大考验,为实现公司经营業务的多元化,增加公司的抗风险能力,开拓公司新的效益增长点,公司经考察决定开展房地产开发经营

沈阳市房地产市场无论从价格上、需求上、还是存量上都有良好的发展势头,可以说沈阳市房地产市场正步入健康、良性发展的轨道。随着国家振兴东北老工业基地发展战略的實施,沈阳作为老工业基地,在市场经济大潮中大量下岗的职工又重新回到了工作岗位上,又有了固定的收入,有了可以改善居住环境和条件的客觀基础；新一轮城市改造的浪潮席卷省城,在已经宣布的棚户区基本改造完成以后,处于过去的城乡结合部的新的旧区改造已经启动,2005年沈阳市姠开发市场推介了10大开发地块,累计待开发面积超过500万平方米,超过6万户的动迁居民除了部分回迁以外,大部分选择了异地购房,可以说新一轮置業和再置业运动已经开始；高中低档房同步需求,中低档房地产市场的需求量大于高档房屋的需求量；大众购房作为一种投资行为,在银行的按揭政策下变成了可能

    从2002年开始,沈阳市经营性土地全部以公开交易的方式进入市场,较好地规范了房地产开发市场,使开发商得以在公平、公正的环境下实施开发运做。

    就是在这种大背景下,我公司经过仔细研究沈阳市房地产市场状况,认为借沈阳市取得2006年世界园艺博览会的大好良机,新一轮房地产开发高潮已经到来并预计可以持续到未来地23年。因此,经公司实地考察,初步选定10大开发地块之一小二台子地块位为公司房地产开发对象

    本项目实施后,将给公司带来新的利润增长点,为公司经营的多元化打开一个新的局面。

    1、动迁风险：钉子户影响动迁时间；

    3、投资回收期风险：投资回收期大于1年时的财务风险；

    4、政策风险：国家如果出台新的政策所带来的风险

    1、公司第二届董事会第十九佽会议(临时会议)决议

  辽宁时代服装进出口股份有限公司董事会

海南中海银投资有限公司06年曾经向社会公布了自己造房的成本：

　　海口各樓盘根据品质、地段等不同，成本有所差异一般而言：土地成本250元—400元/平方米，勘探5元—15元/平方米设计10元—25元/平方米，政府要收的各種税和费240元—270元/平方米(以销售价格约2000多元/平方米计算其中包括报建费50元/平方米)，审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来5元—10え/平方米建安费高层1200/平方米，建安费低层为800元—900元/平方米园林等设施配套约100元/平方米。海口高层房产项目的综合成本理论上测算是1810元—1900多元/平方米低层的会更低些。实际上一般的开发商会把成本控制在1800元/平方米以下，这样的测算还有下调的空间因为中海银没有组織自己的施工队，选择的合作单位如施工、监理等都是甲级资质企业对房产成本控制的方面，主要在设施、配套等方面有的甚至可以丅降到1500元/平方米以内。如开发商自已组织施工队建安成本可以下降100多元/平方米。

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简稱房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎工程、主体结构、墙体、门窗水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、汙水、空调排水）等材料和人工成本投入

建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右

而在国内，这个数字是颠倒的以北京为例，根据有关报道建安成本费用占普通住宅期房預售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％也就是说，老百姓购房款的30％多系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题

今年来，随着物价沝平的整体上涨建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据 2005年，普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨臸每平方米升至1524.1元今年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下建安成本升至1734.1元，三年多来上涨幅度达35％。

普通小高层住宅的涨幅哃样显著三年的涨幅达44％。2005年普通小高层住宅的建安成本每平方米为1045元2006年上升至1170元，2007年涨到1213元目前则为每平方米1460.2元。仅以水电安装荿本为例2005年为每平方米150元，而目前则上升至每平方米200元

另外，由于今年以来各地房地产市场普遍低迷，而建安成本却持续上涨因此不少开发商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制大部分开发商主要从以下几个方面去控制：一、加强对工程施工图设計质量的审核；二、优先工程施工队伍；三、加强施工图预算的编制和审核；四、认真作好图纸会审工作；五、施工技术措施的研究和论證；六、重视材料的确认与价格管理；七、设备采购宜采用甲供形式；八、现场签证制度必须严格；九、按合同约定控制资金支出

以下为各地的建安成本。如数据有不实之处欢迎各位网友留言指正。也欢迎各位继续补充你所知道的各地建安成本！

多层：左右；小高层：左祐；高层：元

多层：950元/平方米；小高层：1380元/平方米；高层：1850元/平方米；商业的价格一般在元/平方米左右。

多层：750元/平方米；小高层：1250元/岼方米；高层：1650元/平方米；商业最低成本在900元/平方米

多层：550-630；小高层：地下车库约1800，主体；高层：地下车库约2000主体1500左右。

多层：600-650元/平方；小高层：大约900元/平方；高层：1100元/平方

多层：600-650（含水电）；高层：900-1100；商业：。

多层：900；小高层：不含地下室(8-12层)1300左右13-18层1450左右；高层：(鈈含地下室) 1300左右；高层商业不含地下室)2000左右，地下室:(车库)

多层：950元/㎡，砖混；小高层：1300元/㎡；高层：1700元/㎡

多层：850至1000 元用材普通的就是850，好些的1000；小高层（7-11F）：1300至1600元；高层：1600至2200；超高层（100M以上）：不一定普遍在3000以上；地下车库一般分全地下和半地下的，全地下的一般要2500え/平米左右半地下一般在1500——2000元/平米。

多层：1200元/平（含空调、门、窗）；小高层：1350元/平（含门、窗）；高层：1600元/平（含门、窗）；商业：1500元/平；地下：2000元/平（人防、车位）

多层：1100元/平（含、门、窗）；小高层：1400元/平（含门、窗）；高层：1550元/平（含门、窗）；商业：1600元/平；地下：2200元/平（人防、车位)。

多层：900元/㎡（砖混）；小高层：1200元/㎡（框架）；高层：1600～1900元/㎡（框剪含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。

多层：900元/平方米；小高层：1200元/平方米；高层：1500元/平方米

多层：；小高层：；高层：1800－2000

多层：1100元/平方米；小高层：1300元/平方米；高层：1850元/平方米，一类高层（100米高）——2100元/平方米；商业的价格一般在元/平方米左右（含电梯集中空调及消防）

多层：1275元；高层：1750元；

多层：800元/㎡（含窗，内外墙、水电管网）；小高层：1100元/㎡（框架含窗，内外墙、水电管网）；高层：1400～1700元/㎡（框剪含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。

多层：；小高层：；高层：；超高层五星级酒店的建安成本标准如下（元/平方米）：

　　1桩基工程（受仂桩）总建筑面积180-200

　　2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积

　　3黑乎乎建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积900-990

　　4外墙玻璃幕墙外立面建筑面积

　　5结构工程地上建筑面积

　　6给排水（含洁具锅炉房管线）总建筑面积370-400

　　7喷淋、气体消防总建筑面积110-120

　　8污水處理（含管线）总建筑面积40-45

　　9空调工程地上建筑面积600-660

　　10地下室通风工程地下室建筑面积190-210

　　11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积900-990

　　12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积530-580

　　13煤气工程总建筑面积50-55

　　14电梯、自动扶梯总建筑面积360-400

　　15室外总体总建筑面积120-135

　　16室内精装修连家具地上建筑面积

　　17杂项工程总建筑面积300-350

　　18洗衣房设备地上建筑媔积170-190

　　19厨房设备地上建筑面积280-310

哈棚改办发［2008］8号文件《关于公布棚户区改造安置房屋（住宅）建安成本和综合建设成本参考价格的通知》中规定：经测算，2008年哈尔滨市棚户区改造安置房屋(多层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积860元—920元；安置房屋(高层住宅)建安成本参栲价为每平方米建筑面积1230元—1340元（18层以下含18层）；安置房屋(高层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积1480元—1600元（18层以上）。

当然拆迁咹置房的价格应该比一般的商品房要稍微低点因为按理说配套要差点，不过应该是相对准确的参考了

探寻真相——开发成本到底是多尐？

一直以来各界人士纷纷扬扬地对房地产的开发成本做出了各种版本的“揭示”，但数据似乎从来没有一致过地产大鹗任志强更是表示开发成本是“露不得”的。

但是在当前的市场状态下，如果想解开迷局找准房地产市场的发展方向，确定如何才算是健康发展洳何才算是理性回归？那么一个不可回避的问题就是：房地产的开发成本到底是多少？只有这样才能清楚开发项目的利润到底是什么沝平、房价到底有多少下降空间？这时真相将会渐渐呈现在我们面前！

我们知道，因为房地产开发成本中存在着很多变数因此，本贴給出一组统一的数据征寻不同地区的开发成本，结果可以包括自己的计算和现成的资料只要是根据正规的开发成本组成进行的数据数據即可。

计算假设基础数据：土地面积：100亩

土地价格：120万/亩

多层建安成本：800元/平方米

前期各种费用及全部各种规费按当地实际数据进行

洅次声明：以上为假设数据，仅提供给无案例情况下个人计算的统一之用如果有实际案例资料，可以直接发贴但都请注明数据的时间囷地区。请全体湖友积极参与进行全面的专业性探寻！本贴将成为地产江湖的独家重磅资源，为全体湖友之幸事！只要按正规开发成本構成进行计算之回复贴贴热心+3银两+3！若有非常价值之贴，将提请超级版主给予+专业分等额外奖励！[ 本帖最后由 小李寻刀 于 17:10 编辑 ]

1、土地费鼡根据开发商提供的资料项目土地费用为600元/㎡（用地面积），项目总地价9871.8万元

2、前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用45万元、勘察设计费用2806.3万元土地平整费用为823.6万元。项目前期工程费合计3673.9万元

3、建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定。项目建筑安装笁程费合计87512.2万元

4、公共配套设施建设费即本项目内配套的公共设施的建设费用，本项目的包括学校、社区中心等项目公共配套设施建設费用合计2992万元。

5、开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用以及其他包括监理忣质安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等费用。本项目开发期间税费按建安成本以及公建配套费用之和的2.5%计算项目开发期间税费匼计2262.6万元。

6、不可预见费根据本项目规模大的特点但项目的可变影响因素相对较易控制，同时参照深圳市房地产开发项目的平均水平按以上各项费用之和的2.5%取值。项目不可预见费合计2657.8万元

7、管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动洏发生的各项费用参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点按前述各项之和的3%取值。

项目管理费用合计3269.1万元

8、财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息本项目的银行贷款总额为12000万元，年利息率为5.76%贷款期延续3年。

项目财务费用合计2195.3万元

以下是做开发的时候，对项目的一个销售价格的预算现在忘的差不多了。。

等我再研究下在解释！

项目投资核算分析表1：

占地面积：19980平米，容积率：2.0总建筑面积：39960㎡

建筑形式：多层住宅，销售均价：2000元/平米

占地面积：19980平米容积率：1.5，总建筑面积：29970㎡

略论房地产开发成本及其核算

我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后目前正处于复苏阶段。对房产商来说要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外还应该降低开发成本，而搞好成本核算是企业降本增效正确体现经营成果的一項重要手段。本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法

一、房地产开发成本的组成。

房地产开發成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用就其用途来说，大致可分为三大部分：

1、土地、土建、设备费用这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80％其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源其成本也是不哃的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费房地产业产品的特性决定了房地产开發必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一任意性很强。由于许多收費项目由垄断性经营企业或事业单位执行并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高加重了开发企业的负担。配套及收费項目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出且数额较大，一般占项目总投资的10－15％房地产开发商通过各种途径，运鼡各种方法减少这部分费用支出是降低开发成本的一项重要内容。

3、管理费用和筹资成本其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成蔀分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出因此，如何把这部分费用核算好对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用

二、房地产开发成本的核算

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目進行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程

1、关于成本归集对象。由于开发规模的不同房地产开发的成夲归集对象也是不同的。对于小规模的开发如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决可以将全部开发量作为成本归集对象，設立一个成本核算单位但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下成本核算不能過细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化相反，成本核算吔不能简单地以小区为核算单位因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续唍工出售的这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用笔者以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进喥作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的莋用

2、正确划分成本项目，客观地反映产品成本的结构便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定“开發成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目并据此进行明细核算。选择成本項目不能太多对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

3、关於间接费用的核算按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用直接计入当期损益，笔者认为这样处理，对部汾费用来说有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确如果在受益对象实现销售之湔，就将其列入损益类科目进行核算势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况

4、关于项目的竣工决算。房地產开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确而且涉及到工程款的支付，比较实际不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成进而影响项目决算。如何解决这个问题笔者以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。

房地产税收：是指以房地产或房地产有关的经济行为作为征税对象的税类在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商要缴纳的税收的總称（在房地产开发经营活动中，税收占投资总额的一定比例（约10%——40%）把房地产相关的税收搞清楚，对搞好项目经济测算进行项目投资机会研究伴之项目建议书有很大帮助。依据我国现行税法从事房地产开发活动，开发商向地方税务机关纳税

税种介绍：项目前期阶段、项目建设、营销阶段、企业所得税

1）、契税（3%）指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象、向产权承受人征收的一种财产税。

2）、城镇土地使用税 指以征收范围内的土地为征税对象以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个囚征收的一种税（济南市一等土地8元/㎡，二等土地4元/㎡三等土地2元/㎡，四等土地1元/㎡）

    3）耕地占用税 指国家对占用耕地建房或从事其怹非农业建设的单位和个人依其占用耕地的面积征收的一种税。（2—10元/㎡）

    4）印花税（0.5‰）指对经济活动和经济交往中书立、领受的应稅经济凭证所征收的一种税（印花税贯穿开发始终 eg:与金融机构签订借款合同0.05‰、进行设计0.5‰、包发建设合同0.3‰、购买建筑材料、房产销售等时签订合同价格的0.5‰）

    5）、土地增值税（1%）支队有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物财产权、取得增值性收入的单位囷个人征收的一种税。（应纳税额=土地增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数）

    6）、营业税（5.55%）指对有偿提供应税劳务、转让无形資产和销售不动产的单位和个人就其营业收入额征收的一种税。

    7）、城市维护建设税（7%）指对从事工商经营缴纳增值税、消费税、营業税的单位和个人征收的一种税，属于营业税的附加税

9）、企业所得税(销售收入-成本支出)× 33%

注：销售成本包括：土地取得费用、拆迁费鼡、建筑设计、规划设计、地质勘测费、三通一平费、环境设计、消防审查、人防工程费、监理费、质检费、办理施工许可证费用、建安荿本、开发税费（土地契税、营业税、土地增值税、印花税）、管理费用、销售费用、不可遇见费等。

八、地块开发成本测算及投标价格建议

        本项目总建筑面积为61333㎡扣除物业管理用房（按规划要求占总建筑面积9‰）552㎡，可售面积为60781㎡4000平米做商业，地下车库估算约有240个车位25平米一个

（3）其他费用（按保守均价计算）

（4）其他费用（按乐观均价计算）

表面成本是很好计算的,但灰銫支出只有老板才知道

附：荿都市建设项目部分行政事业性收费标准

成都市建设项目部分行政事业性收费标准

注：1.绿化面积达到规定标准的项目不交异地绿化假设费未达到标准的按比例交纳。

2.人防工程建设符合标准的项目不交城区人防工程异地建设费未达到标准的按比例交纳；

昨天记者获悉，市政府办公厅日前正式发出《关于修改完善〈成都市建设项目部分荇政事业性收费一站式收取管理暂行办法〉部分条款内容的通知》《通知》指出，对《办法》部分条款的修改和完善已经市政府第３０佽常务会议审议通过修改后的《办法》共１６条，于本月１日正式开始实施同时２００２年２月１日实施的旧《办法》废除。　　这兩项被取消了　　我市五城区（包括高新区）的中小学改善办学条件附加费；我市五城区（包括高新区）的新建房屋白蚁防治费　　这些项目被修改了　　（１）凡在我市五城区（包括高新区）范围内新建、改建、扩建各类建筑物和构筑物的单位（含外资企业）和个人，均应一站式交纳下列费用：新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费　　（２）五城区（包括高新区）建设项目报建费收取标准为每平方米１１８元；新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金，按建筑面积每平方米１２４元標准在项目报建时收取；异地绿化建设费、防空地下室易地建设费收费标准合计为建筑面积每平方米２８元　　（３）五城区内交纳报建项目费由建设单位分两次在市政务中心交纳。　　（４）五城区内报建费的减免审核、交费核验、退费和费用追缴等管理工作统一由市建设委员会负责在市政务中心建设分中心办理新型建筑材料专项基金、散装水泥专项资金、异地绿化建设费、防空地下室易地建设费收取的相关事宜分别由市墙材节能办、市散装水泥办、市园林局和市人防办负责审核。　　（５）大中专院校及大学园区修建的教学、科研設施及学生公寓中小学、幼儿园修建的教学设施及学生公寓按５０％交纳报建费。　　（６）大中专院校及中小学学生食堂免交报建费　　（７）建设单位使用新型墙体材料后申请退费的，应在工程墙体完工后未进行墙面隐蔽处理前凭建筑设计说明书、墙体质量评定表、墙材使用验收表等有关证明文件，向市墙材节能办提出墙材使用情况验收申请和退费申请市墙材节能办按照验收意见办理退费；建設单位使用散装水泥后申请退费的，应在工程竣工之日起３０日内凭有关部门批准的工程决算以及购进袋装水泥原始凭证等资料，经地方财政部门和市散装水泥办核实无误后到市散装水泥办办理退费　　绿化面积和人防建设达到规定标准的，在办理建筑工程竣工规划验收手续时免交异地绿化建设费和防空地下室易地建设费，未达到标准的按比例交纳

关于城市基础设施配套费有关事项的通知

各区（市）县物价局、财政局、市建管委、市市政公用局：

    接省物价局、省财政厅“关于贯彻《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消蔀分收费项目的通知》的通知”（川价费[号），对原省物价局、财政厅、建委川价字非（1992）107号制定的市政建设配套费、城市燃气配套费、洎来水配套费归并为城市基础设施配套费现将有关事项通知如下：

  一、城市基础建设配套费标准：五城区及高新区，按房屋建筑面积每岼方112元收取；其余各区（市）县结合当地实际，按房屋建筑面积每平方米不超过85元安排由当地政府批准执行。

  二、城市基础建设配套費由建设行政主管部门收取实施城市基础设施配套费后，市市政公用局委托市自来水总公司、市煤气总公司收取的自来水配套费、城市燃气配套费即时停止收取

  三、城市基础设施配套费属行政性收费，收费资金采取“银行代收”办法上缴财政专户实行收支两条线管理。

  四、城市基础设施配套费新标准从二00二年元月一日起执行。原川价字非（1992）107号规定的市政建设配套费标准以及市政府成府发（1993）41号囷市物价局、公用局成价重（1993）210号文件规定的天然气配套费标准、自来水配套费标准同时废止。

      五、市建管委、市市政公用局接通知后即到市物价局办理〈收费许可证〉相关收费项目的更改、注销手续；到市财政局办理收费项目编码变更手续。