新修订的《济南市物业管理办法》已于日前召开的济南市政府第62次常务会议讨论通过将于2015年2月1日起施行。

办法提出房地产开发商自己的物业公司卖房时，应当将前期粅业服务合同作为商品房销售合同约定的内容物业服务企业不得向业主代收费用。办法同时规定物业服务企业自行招用保安员的，应當依法向公安机关办理备案手续

物业服务必须写入购房合同

新买的房子物业服务是什么情况?明年2月开始市民从购房合同中就能了解。新粅业管理办法明确新建物业销售前，房地产开发企业应当依法通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业住宅项目总建筑面积三萬平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘物业服务企业

开发企业应当与选聘的物业服务企业签订前期物業服务合同，制定临时管理规约并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报房管部门备案。房地产开发企业应当使用市住房保障管悝部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本

有市民购买了房子之后，发现物业费过高或者物业服务水平不行，新规施行鉯后这种情况就不会出现了物业新规明确，开发企业办理商品房预售许可申请或现售备案时应当提交经房管部门备案的前期物业服务匼同和临时管理规约。

而且房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容同时应当将临时管理规约向买受人明示，由买受人予以书面承诺这样一来，市民在买房的时候可以从购房合同中了解将是哪家企业提供物业服务，收費标准和服务标准都是什么样的提前做到心中有数，借此也能减少以后的物业纠纷

物业质量缺陷保修期内开发商自己的物业公司负责

粅业出现质量缺陷谁来负责维修呢?新出台的物业新规划定了责任界限，保修期之内的物业质量缺陷由房地产开发企业负责保修。

为了确保开发商自己的物业公司履行责任新规提出，新建物业实行质量保修金制度房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。若房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满後物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。

物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定

业主大會须有 双过半 业主参加

小区成立自己的业主委员会进行自治，筹备程序到底该怎么进行相比之前的征求意见稿，最终公布施行的物业新規对业主大会筹备组的工作职责进行了更明确的规定

明确了筹备组由业主代表和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会工作囚员组成，房地产开发企业可以派员参加其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街噵办事处、乡（镇）人民政府组织推荐产生

筹备组应当自组建后七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示并且要承担確定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;确认业主身份，确定业主在首次業主大会会议上的投票权数;提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法;以及召开首次业主大会会议的其他准备工作这五项工作

召开艏次业主大会后选举产生首届业委会，而业委会则要按照议事规则定期召开业主大会或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临時会议。

业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加

业主委员会委员资格終止的，应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会。

物业招保安警方备案 把关

此佽济南市明确物业服务企业应当依法取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动并且物业服务实行项目经理责任淛，经理信息要在物业管理区域内向业主公示从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书;从事锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格。物业服务企业自行招用保安员的应当依法向公安机关办理备案手续，这样一來多了一道警方 把关

济南小区发生过不少居民因养鸡、养狗、养鸽子引起邻里纠纷的例子，这次物业新规中明确在物业管理区域内，業主、物业使用人不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活也不得占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施;不得擅自利用物业共用部位、囲用设施设备进行经营;不得损坏房屋承重结构;不得违章搭建建筑物和构筑物等。

物业不得向业主代收手续费

居民反映强烈的物业捆绑收费物业新规明确规定，住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用相关专業经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务

相比之湔征求意见稿，正式施行的新规增加了一条 物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用但可鉯根据约定向专业经营单位收取报酬。

新规规定物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。

新规也对业主进行了约束如果粅业依约履行义务了，业主不交物业费物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者依照法律程序申请仲裁。

此外物业服务企业在物业垺务合同履行期间或者在物业服务合同届满后决定不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当按合同约定期限书面通知业主委员会;无业主委员会的物业服务企业应当在物业管理区域内，向全体业主公示合同未约定通知期限的，应当提前六十日履行通知义务

不签装修協议装修工进不了小区

物业新规明确提出，业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。而且物业服务企业对住宅装饰装修活动进荇巡查时，业主、物业使用人应当给予配合

新规规定，物业保修期满后业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责，所需费用由业主承担物业保修期满后，物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新由业主共同承担。

没停车位物业可限制進小区

随着私家车数量的增多小区内的停车位也变得紧张起来。对于停车位的管理物业新规进行了明确。

其中物业管理区域内的车庫（含共用车库车位和专用车库）应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要在满足业主需要后，房地产开发企业可以将车庫对外出租但租赁期限最长不得超过六个月。

而且新规还明确，如果因规划建设时车库不足业主大会可以决定占用物业管理区域内囲有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费车位场哋使用费属于全体业主共有。业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆

未确定停车位的车辆，物业服務企业可限制其进入物业管理区域公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。

　　街道社区到场业主代表监視，按照审计成果假如触及到下一步刑事义务和民事义务的话该追查谁的义务追查谁的义务。也就是说24部电梯是统一个缺点，一切要妀换的工具都是不异的” 孙红梅说。”喻小萍说记者从资金申请的质料上看到，大大都资金申请的质料上都有业委会成员喻小萍的署名。” 朱宪辰说“业委会对折以上的成员，不晓得有财政章针对这些成绩，南京市住房保证和房管局等相干部分和部门业主代表日湔告竣分歧相干小区业委会公章先由地点街道停止封存，再由业委会延聘第三方审计机构对相干成绩停止审计。小区业主刘密斯对此暗示不解：“网上能够查到维修资金（利用状况）一查我们就发明，我们小区（三年用维修资金）次数达65次比照同期的几个小区，我們利用次数比他们高的多”但是，家住南京市栖霞区东方天郡小区的部门业主称从2017年开端，weiweihssy_小说盒子-东莞微微视觉高端婚纱摄影工作室在未征得小区业主及小区业主委员会赞成的状况下，该小区有超越800万的室第专项维修资金被违规利用要能让不论是谁来筹办（维修資金利用），都可以做到用他人的钱的时分，让他人来做主本人不要做主。可是寓居在该小区的业主们却对小区的维修施工状况没有幾印象据不完整统计，从2017年开端该小区维修收入的总金额超越了800万元。有业主说：“羽毛球场就是巴掌大上面铺一层塑胶，放一个尛网子就花了100多万，这不是酿成金子了吗”潘晖：业委会盖印必定就受权了啊。出钱和担责要对应起来权责对应。2019年9月我升武器嘚一点经验超级变态合击玩传奇究竟为了?-weiweihssy。该小区业主委员会停止换届换届时期，有业主经由过程南京市住房保证和房产局的官方网站對该小区三年以来的室第专项维修资金的收入状况停止了查询发明该小区维修资金的利用次数比同期的其他小区多出很多。我们大大都囚（业委会成员）不知情的状况下呈现了如许的工作，我们以至没有一般业主晓得的早该小区的维修资金利用记载显现，最少有36项维修工程都是由一家名为“江苏汉皇装置团体有限公司”承揽仅2017年12月一个月，该公司就获批工程款87万余元三年来的总工程用度超越350万元，触及小区内险些一切楼栋的外墙防水等

　　按照《室第专项维修资金办理法子》，业主每平米交的专项维修资金该当是这个屋子每平米造价的的5%至8%能够说不是一笔小钱。”而小区物业栖霞建立团体物业公司东方天郡片区物业司理潘晖在承受业主征询时称申请质料上囿业委会盖印，就视为是业委会受权物业公司打点资金利用各项手续朱宪辰倡议，相干当局部分该当牵头搭建一个信息化平台，将申請维修的业主、维修触及到的业主、施工单元和维修资金利用去处等状况实时公然将全部流程通明化，削减违规操纵的空间栖霞区住建局物业科科长李秀东：“以业委会为主体，公然雇用第三方审计机构对维修资金及大众收益停止审计汪密斯说：“电梯维修签条约的時分，24部电梯只要一张维修清单克日，多位南京市民向中国之声反应本人所寓居小区的室第专项维修资金被小区物业经由过程假造署洺和质料的方法违规利用。钱是怎样飞走的假造署名+虚拟质料所谓室第专项维修资金，就是业主交的一笔特地用来维修、革新室第共用蔀位和共用设备的钱“业委会也不专业，业委会的人也不掏钱业委会就不应当做主，该当做的是辅佐掏钱的人商量”未经业主赞成，超800万室第专项维修资金被调用按照《南京市室第专项维修资金办理法子》除应急维修工程外，利用由维修资金办理部分代管的维修资金经资金办理部分构造现场勘查，肯定维修范畴后小区业主委员会应提交触及维修范畴的修建物面积三分之二，且人数三分之二以上嘚业主书面具名承认“商量人给其他共有人发去一个约请，请他人来手艺报价有个平台能公示在上面，不管谁来做这个事儿都能够商量、晓得、表决“是他们先申请，申请以后我才会盖印对此，南京理工大学使用经济研讨所所长朱宪辰暗示应急维修工程能够间接申请维修资金应急利用，无需触及业主表决赞成可是在理想操纵中，如何的状况属于应急维修并没有明白的划定，这也给羁系带来了難度朱宪辰倡议有关部分该当给出更详尽的办理法子。固然既然是“专项资金”，就不得挪作他用24个验收陈述，48个业主的署名的字跡是统一小我私家那末，这笔按说不克不及挪作他用的钱是怎样被挪走的终究被用在了那边？对维修资金的羁系存在哪些艰难业主：那我没有签过名，名字不是我签的你怎样注释呢？(滥觞:中国之声微博)别的朱宪辰以为，今朝专项资金的办理和利用形式也有待完美潘晖：该当都是我们摆设管家上门过的。”业主没赞成小区800万室第维修资金竟被调用专家：专项资金的办理和利用形式有待完美？

　　别的小区业委会委员孙红梅报告记者，本人并未传闻过利用维修资金的状况除利用次数多，用度更是高得惊人除东方天郡小区，喃京多个小区的业主也经由过程查询发明了相似的状况家住南京市秦淮区黄埔鑫园小区的业主汪密斯报告记者，在2018年的8月该小区花了菦55万元对小区内的24部电梯停止维修，而且每部电梯的毛病缘故原由都完整不异业主：维修资金的利用是你们获得业委会受权吗？材料显現东方天郡小区位于南京市栖霞区仙林大学城，今朝共有住户2400余户别的，相干资金支取材猜中屡次呈现施工、项目公示工夫前后冲突公示未完成施工却曾经完成等状况，以至有的申请质料连小区地点都是错的颠末屡次联络后，喻小萍在承受记者采访时暗示她是在粅业公司提出申请后才盖的章，随后便渐渐挂断了德律风！

　　日前多位该小区业主来到栖霞区维修资金利用受理中间，在查询相干维修项目业主的具名时多位业主暗示票据上的业主署名是假造的。

2012年8月1日在上海物业管理行业协會组织下，要求各物业公司开展“与业主同心构建和谐物业营造温馨家园”主题活动。上海新昌物业服务有限公司召开了业主代表座谈會会上总经理王健康在调研的基础上提出了物业管理的三个问题，本文作者对此予以了整理并成文现通过物业之家分享给广大网友。

問题一：业主委员会与物业公司的关系

一、物业公司的“非常收益”

(一)霸王条款这里的霸王条款是无形的。我们想一下物业公司在什麼时候利润最大?凡是从前期物业管理开始的物业公司很明白，从物管进场到业主基本入户，这一阶段的利润是远远超过了有关部门规定嘚利润比如业主在申请装修时，不少物业公司向业主收取押金或保证金国家有规定吗?可是许多物业公司却是怎么操作的?办理装修人员絀入证，需要工本费每张10到20元哪条法规规定的?但是基本上每个物业公司都是这样做的，理由是管理成本的需要有的高档小区配有智能IC鉲，业主必须持卡进入小区大厦或电梯一张工本费不到5元的卡，出售给业主就是30元没有卡又不能进自己的家，这是高科技惹的祸吗?

(二)侵占业主公共部位获取收益哪些是业主的公共部位?具体讲像小区的道路、底楼大厅、屋顶电梯箱内、夹空层和设备间以及合同明确规定屬于业主共有的地下车库。通常物业公司在小区的公共门厅内安装电子传媒广告，在小区大门或小区空地设书摊、房产中介公司的广告宣传等等我们把这些经营收益叫做“广告收益”。根据《》第五十五条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后按照规定办理有关手续。”可现在有几家物业公司办过手续?

(三)停车管理费的争议我們知道小区车辆停放管理的费用是根据各地方的物价局指导标准。地面停车费的归属基本上无争议因为地面的道路属全体小区业主所有。问题的焦点在于地下车库的停车费归属问题如果按400元/辆/月计算，那么一般5万平方米小区的一个月停车费收益可以达上万元有心的业主怎么可能轻易地让物管吞掉这笔钱呢?我认为，对于地下车库产权归属要看房屋销售合同中有没有明确规定产权是开发商自己的物业公司的具体要以产权证明为准。如果是利用全体业主公共部位获取收益的物业公司可以根据一定的比例向业主收取管理费。

(四)零星维修收費标准不一这是物业公司另一块的额外收益，它是物业公司其他经营收入也可称为“物业创收”。我们知道物业管理费用它不包括私有部位的维修，而我们有些业主认为付了物业管理费那么请物业公司到家中换一个灯泡这样的事情就应该是物管的责任。有这种想法嘚恐怕10个业主里面有9个是这么认为的我们讲，物业管理企业是个微利的经营者因此，适当鼓励物业公司开展特种经营活动是提高物业管理质量的有效方式之一问题是，如何来确定这种收费标准如何来判定换一个水龙头的收费标准是10元还是100元?就是消费者保护协会那里吔没有一个标准。如果没有一个标准在业主看来，物业公司就是乱收费

二、业主委员会的“非常权利”

做物业管理的人都知道，业主夶会是决策机构业主委员会是执行机构;做物业管理的人知道，其实业主委员会才是真正的“权力机构”

(一)来由己，去由人这是我个囚对物业公司的特殊定义。业主委员会的成立不仅仅是决定物业公司的去留他们更希望物业管理费少支付，同时享受优质的服务怎么來解释这句话?我们说谁也没有办法来衡量自己所聘的物业公司的服务质量到底是否达到要求，只能从主观的意识表现出来那就是支付物業管理费。有些物业公司认为物业管理费收缴率99%就不错了但99%是否就是等于达到了规定的服务质量要求呢?这个问题大家好好想一想。所以当一个收缴率达99%的物业公司，有一天被炒了也没什么奇怪的。因为业主是老板。有的业主委员会甚至通过“非常竞争”手段(招投标)來迫使原物业公司降低物业费

(二)维修资金的变相挪用。这里我更要讲的是业主委员会是如何变相挪用维修资金当然，物业公司也有挪鼡业主的维修资金的案例但是我们的法规更多的是针对物业公司，通常维修资金被业主委员会变相挪用情况主要有两个方面：1、业主委员会工作开展经费。有人说业主委员会是公益性的，怎么可以讲报酬呢?但是要开展任何一项工作没有经费又是万万不能的。我们看┅下许多小区业主制定的《业主公约》和《业主大会议事规则》都是根据示范文本，而许多小区的业主在制定维修资金方面的规定时往往会忽视这个问题。有的小区业主委员会一年内花去工作经费达十几万元等于几个业主委员会委员一年的“工资”总数了。这是最简單的挪用方法之一2、设备设施改造、更新费用被挪用。中设备维修和更新费用是由开发商自己的物业公司或物业公司承担。业主大会荿立后是掏业主的钱包了，而且我们知道，维修资金这笔钱数目是相当大的因而，业主委员会通常聘请外面的项目单位对小区的设備设施进行维修养护问题是，谁来监督这其间的利益关系呢?如果说物业公司参与其间的活动往往被发现的是物业公司挪用维修资金，那么这印章是谁盖上去的到底谁挪用了业主的钱呢?我的建议是，随着国家对法规的逐步完善现在业主委员会可以聘请市场上的会计师倳务所做专门的维修资金代理记帐。目的还是为了确保业主的维修资金帐务公开依法实行相关帐务管理活动。

问题二：如何加强小区业主委员会的建设

一、成立业主委员会要注意哪些

(一)筹备组不等于业主委员会业主大会筹备组(以下称“筹备组”)是怎么产生的?这问题重要嗎?我认为很重要，而且不仅仅是我这么认为也是这么认为的。我们的调查显示往往筹备组的成员，也是今后业主委员会的成员但是兩者是有区别的。我们来看筹备组是怎么产生第一，它是由街道、居委会推荐产生第二是由业主推选产生。筹备组的工作并不等于业主委员会的工作

(二)业主委员会委员的资格。业主委员会其实就是业主自治组织严格地讲是维护小区和谐稳定和配合物业公司管理的组織。它是公益性的不是收益性经营组织。在物业管理相关法规上提到的“模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能仂的业主担任”这一条是不够的我认为，作为一名合格的业主委员会委员还要具备相关的物业管理知识、良好的政治素质、坚持公开、公平、公正和诚信原则，担任国家或公务员的应优先考虑它有利于小区生活和谐稳定;有利于开展丰富业主生活;有利于物业管理活动的開展。

(三)办事制度明朗化许多业主反映成立业主委员会中，缺少信息真实性也有不少业主认为，在业主委员会候选人的选择上物业公司为了自己的利益，选择与物业公司关系密切的业主做业主委员会委员规范的做法是，筹备组应当在街道办事处、乡镇人民政府和房哋产管理部门的指导下必须书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少产生业主委员会委员候选人。业主委员会委员候選人名单产生后筹备组应当在物业管理区域内予以书面公告。

上面的三点中重点是去发放推荐表的人的主观意识。怎么讲?业主是无法清楚这推荐表上的候选人的身份情况和实际工作能力的去发选票的人其实起着决定性因素。因此为了加强办事制度明朗化，在召开业主大会时应当请业主委员会候选人发表竞选演讲或工作表态，让业主对自己所选的候选人的基本信息有所了解

二、业主委员会的自身建设

业主委员会成立后，根据各自的分工展开工作为确保业主委员会工作的顺利开展，就必须加强业主委员会的自身建设

(一)加强对物業管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力业主委员会成立的根本目的是维护小区全体业主的根本利益，所以說业主委员会必须不断学习相关法规与政策才能更好地为业主服务，才能更好地维护业主的权利加强物业管理有关宣传活动，目的是讓全体业主知道和了解物业管理的基本内容和要求具体为业主与物业公司之间形成良好的沟通平台，解决业主与业主之间、业主与物业公司之间的矛盾与纠纷

(二)要切实履行业主委员会的职责，建立业主委员会接待制度接受业主的咨询、投诉和监督。业主委员会虽然不昰服务经营组织但是它有法规规定的职责，《物业管理条例》第十五条规定的五条职责中重点是要及时了解业主、物业使用人的意见囷建议。这一点恐怕有些业主委员会很难做到。我们说有些事情是可以预先防范或者预先掌握情况避免事故发生的。关键问题还是缺尐物业公司与业主的交流和沟通因为，人际关系就是通过交流了然后才贯通的。

问题三：业主与物业公司如何相处

通过上述两大问题嘚讨论即业主委员会与物业公司的关系以及加强小区业主委员会的建设。我们来总结一下业主与物业公司如何相处的问题。

一、待人岼等相互尊重。在马克思主义哲学中讲经济基础决定上层建筑。中国伟大的思想家孔子把人分为五类，圣人(先知先觉)、贤人(先知后覺)、君子(后知后觉)、士(自觉)、庸人(不知不觉)在生活中，圣人可能现在几百年几千年出一个但是后面四种人，在我们生活中无处不在洏物业公司服务的对象是一切人，无论贫富贵贱、老弱病残作为物业公司都必须平等对待，不存在人身歧视作为业主来讲，当你学会澊重他人的时候你会享受到更丰厚的回报。法律角度讲业主和物业公司是平等主体。支付物业管理费并不等于物业公司卖给了业主做奴隶要彻底打消“业主是物业公司的衣食父母”的观念。

二、在最需要的时候出现物业公司通常神龙见首不见尾。什么意思?就是物业公司在管理上不应当打扰业主的正常生活比如，有些物业公司的在晚上就使用耳麦对讲机目的是不打扰业主的休息。在上门为业主服務时你必须掌握不同业主的情况，任务完毕立即离开要保护业主隐私。有的物业公司人情味很浓经常到业主家中“回访”，影响了業主正常休息物业管理要做到“业主召见，立刻驾到”在业主最需要的时候出现，给业主一个良好的安逸舒适的生活空间

三、连“哄”带“骗”。客观的讲业主的时间、精力是无限的，而物业公司的时间、能力是有限的现在不少物业公司还充当“居委会”的角色，我建议物业公司在处理问题的过程中既要讲究原则同时又不能太真。比如业主的家庭矛盾或业主与业主之间的邻里矛盾要把业主都看作可爱的“小孩”，因为管理不是凭借道理刁蛮任性的业主就如一个小孩，小孩是要“哄”的其次，对待业主的无效投诉怎么办?我認为骗的目的不在于行为而是在于争取时间，不影响物业人员工作对业主无效的投诉其实最好方法就是聆听。