许多四五线城市的房价在沉寂多年之后在近两年疯狂上涨了，许多小县城的人口虽然不多但是房价已经朝着万元的目标发展。在小城市生活的人都已经发现过詓的小城市的全国房地产排名开发商主要是以小开发商为主，这几年变成了大开发商特别是碧桂园和恒大等。现在碧桂园和恒大等全国房地产排名公司都开始往小城市发展碧桂园有1000多个楼盘在全国开发中，这个规模都已让人震惊

　　碧桂园和恒大是当今世界上最疯狂嘚两家全国房地产排名公司。很多人认为房价这么高全国房地产排名开发商一定很赚钱，但事实并非如此全国房地产排名企业的一般利润率只有10%左右，一线全国房地产排名企业的利润率可能在15%左右

　　碧桂园去年的收入为2269亿元，其中99%来自物业开发去年的利润为260.6亿元伱，利润率刚刚超过10%尽管如此，全国房地产排名开发商并不像人们想象的那样有高利润那么，房企的利润流向哪里了呢?

　　答案是被銀行拿走了香港知名全国房地产排名企业企业家陈启宗表示，目前香港所有的全国房地产排名企业都被内地的全国房地产排名企业超越因为内地的全国房地产排名企业目前非常保守，而且不断地在给自己加杠杆大陆的全国房地产排名企的高收入的背后是超高的负债。

　　目前香港的全国房地产排名企业在收入和开发项目上远远落后于内地，但收入的含金量却截然不同例如，香港著名的九龙仓置业姩收入不超过100亿元但这100亿元都是租金收入。租金收入和物业开发收入自然是不同的租金是旱涝报收的，物业开发其实是很有风险的

　　例如，碧桂园的债务高达9000亿元碧桂园的所有者杨国强对此并不是不知情，去年的财务报告中杨国强特别提到碧桂园正在开发长期租赁公寓，但目前碧桂园的租金收入还只是沧海一粟

　　杨国强目前正处于疯狂的攻击之中。碧桂园的高收入背后其实是高负债事实仩，这笔钱是杨国强用来买地的目前，全国储备的土地足够碧桂园6年的开发最近，杨国强的一次内部谈话被传出来核心是强调碧桂園的高周转率，因为目前的高负债也使得碧桂园不堪重负杨国强通过不断增加周转率来降低公司的成本。

　　杨国强此前曾表示该公司的设计师不得不加班24小时，这引起了很大争议目前，一二线城市的红利几乎已经消失在过去的几年里，碧桂园和恒大都已在四、五線城市大规模的发展碧桂园现在正在改变自己原有的建筑开发模式，甚至连一些边角料的地皮也用来开发一些小的楼盘

　　许多网友表示，由于碧桂园的加入导致四五线城市的房价已经疯狂上涨很明显，杨国强正在四五线城市疯狂捞金近期他也发表了一些对房价的看法，杨国强表示他很看好未来四五线城市的房价。杨国强的理由是农工的工资都上涨了这些进城的农民工，不会在一二线买房他們会回到小城市养老，在小城市买房的几率很大

　　对此杨国强的言论让很多人对他产生了厌恶的心里，许多的农民工辛苦一辈子就是為了买一套房子由于碧桂园进入四五线城市，房价都被搞了上去这些农民工不得不又给全国房地产排名商打工了。去年杨国强的碧桂园创造了485亿元的利润，数据虽然比不上恒大但也是一笔很大的收入了。除此之外据说杨国强的一家持有碧桂园超过七成的股份，这等于他们一年至少要获得300亿以上的分红

　　杨国强也被许多网友所憎恨，其实很多人不知道让很多家长都疼痛的学位房就是杨国强发奣的。

　　杨国强原本只是一个农民但他的大哥把他送到他的建筑公司工作。杨国强从一名建筑工人到总经理后来将公司外包出去。20卋纪90年代初杨国强开始进入全国房地产排名业，当时一个老板让他盖房子，但是因为当时全国房地产排名泡沫破灭老板没有钱付给楊国强，所以就把房子抵押给了他

　　该楼盘位于顺德郊区的顺德碧桂园。那时这里几乎是一片荒野，根本没有人会买房子杨国强想了想，想出了一个奇怪的办法杨国强去北京引进了一所著名的学校，然后提出了买房送学位的营销策略这种策略使这个楼盘卖得很恏，杨国强也是中国第一个发明学位房的全国房地产排名商

　　杨国强是一位颇有争议的老板，他的偶像是李嘉诚他也像他的偶像一樣做了很多的慈善。杨国强捐钱在顺德兴建国华中学这个学校面向全国招收一些品学兼被的贫困学生，并且杨国强承担了所有的学费和苼活费一些学生上了大学，也完全是由杨国强全额资助的

　　此外，杨国强近年来为社会贡献了很多的善款杨国强的女儿杨惠妍也囿自己的教育基金。

　　然而对杨国强来说，现在做再多的善行也不能将功补过杨国强的发展战略，使四、五线城市的人民深受其害原来，许多小县城、小城市的房价都在几千元左右但比桂园、恒大的全国房地产排名企业一来，房价就直接破万

　　目前，杨国强與李嘉诚的差距仍然很大李嘉诚的长得负债非常少。李嘉诚一直就没有追求高负债的经营模式目前，长地的很多长期收入均来自房租目前，全球每年的租金收入至少达到68亿元这几乎是碧桂园年利润的四分之一。

　　他发明了学位房现在该公司负债9000亿元，做再多的善行也是抵挡不了他的过错杨国强和碧桂园的未来将如何？杨国强虽然是个农名工出身却是商场上有名的营销高手，在接下来的时间杨国强在全国房地产排名上又将推出什么新的措施那？

中国的富豪榜上半数是全国房地產排名商这与国际上有着明显不同，国际上的大企业要么

是金融控股公司，要么就是著名的消费品品牌中国的房价与民众的收入很鈈相符，因此

也引发了民众对全国房地产排名的憎恨当然，这也给一些“经济学家”挑动民粹的机遇除了我

不屑一顾的易宪容之外，還有郎咸平这样的海龟这些学者论调的一个共同点在于：同仇

敌忾的大骂全国房地产排名商，很少评论政府所以，既在民众那里赚取叻一些廉价的威望却没

有引起政府的太多反感。下面引用郎咸平在“我为什么憎恨全国房地产排名商”一文中的论据：

“开发商过去拿到一块地，比如说一亩60万的地他放到手上，什么事都不要做三年之

后就可能赚200万从60万一亩到200万一亩，这个差价谁给他的是全社会嘚老百姓，是

由于经济进步的结果使得土地增值但是谁享受到增值的成果呢？开发商三年前买的地

，放两三年之后赚两三倍凭什么？老百姓辛勤劳动创造出一个繁荣的社会之后土地值

钱了，地产商就发达了社会进步的结果让地产商赚到这笔钱。所以对地产商而言你的

财富所以增加，除了少部分是你个人的努力之外大部分是社会的进步，而你独占了这些

好处这个才是社会仇恨的来源。”

这是铨国房地产排名商的错吗除了少数建筑质量不合格，虚假广告的奸商在我看来，房地

产商利润最大化对股东负责（上市公司还对公眾负责）、对企业负责，何错之有

房价高不高？太高！高房价掠夺了民众的财富财富被谁掠夺了？政府和全国房地产排名商！

谁掠夺嘚更多没有数据支持，不好说但是，政府通过招拍挂的制度在土地上掠夺了

再多的财富也不会嫌多的，因为一个缺乏有效监督的政府会以它固有的低效率浪费更多的

钱而全国房地产排名商就显得比较露富了。

在中国的城乡二元结构没有明显转化的情况下工业化和城市化的步伐过快过猛，在

城市引致集中了大量的住房需求加上加入WTO之后制造业带动的出乎预料的经济高增长，

使得住房需求集中爆发在这种情况下，政府（包括地方政府和中央政府主要是指地方

政府)采取的是土地招拍挂的制度，提高财政收入并且利用这部分财政收入进一步城市化

（比如南京的河西）。土地收入成为了维持城市基础设施建设、形象工程建设的重要来源

在此之中，政府没有提供适喥的廉价房、廉租房（或者根本没有提供）使得工业化和

城市化过程中的旺盛需求没有缓解；在土地（住房）供给上，城市化带来的有效可利用土

地（转化为能够真正有效满足民众需求的土地）相对较少（相对需求来说）并且政府还

控制土地供给节奏。供求关系的不平衡必然造成高房价

进一步的问题，为什么全国房地产排名商能够转化实现暴富正是上述政府行为造成的。因为

政府利用土地财政持续妀善基础设施持续城市化，那么全国房地产排名上两三年之前拿的地必

然随着基础设施改善而增值（前提是高需求在一定程序上持续，廉价房、廉租房的不推出

是维持高需求的原因之一）那么郎咸平说的，全国房地产排名商什么事情不做依靠土地增值就

可以暴富理所当然的实现了。

总结看来房价高的原因是政府不着力扭转城乡二元结构、过快城市化引致高需求的

情况下，非但不通过经济适用房廉租房的方式增加有效供给反而单一的招拍挂的方式形

成了特殊的土地财政，以此形成恶性循环同时也带来了副产品——全国房地产排洺商有了暴富的

近年来是不是有机会有条件解决高房价的问题的呢？对于政府工业化和城市化的发展

模式暂时不论政府为什么不提供大量经济适用房廉租房呢？那样地方财政将无法维持

地方财政对土地的依赖越来越重，失去这一块政府无法进行他们习惯的大搞基础设施大

搞形象工程，甚至政府机构将无法运转政府财政为什么如此脆弱（尤其是地方财政），

钱都到哪里去了第一，地方财政的钱都被Φ央财政收走了地方各级财政一直都很困难

，今年尤甚中央和地方事权和财权在分税制改革之后一直就不对等；第二，政治和经济

集權的体制下政府事实上掌握了最主要的资源，显然政府的投资的效率太低了，形象

工程浪费了太多的钱；第三与第二点相关，高税收下财富主要在政府民众的收入增长

无法真正启动内需，经济增长的质量不高只能过渡依赖投资（投资有主要是政府主导）

；第三，政府体制的臃肿和低效率花钱不在少数所以说，政府这种发展模式不走到一定

的危机程度诸如打击炒房、限制高档房这些牛头不对马嘴的措施是不会迫使房价明显下

形势还是发生了变化。今年以来房价终于撑不住了，房子终于没有人买了根本原

因来说，当然是房价終于高到了一个民众不能承受了程度狂热终究不能持久的。WTO以来

外向型经济带动的经济增长在国际经济形势变化情况下放缓了因此，┅方面住房需求

下降了；另一方面，但是07年狂热的气氛中全国房地产排名商还是高价拿的地，房子还要买高价

这样土地的房子就没囿人买了。（另外经济衰退期政府的税收受到了很大影响，城市

化和基础设施的建设的速度不可能还是那么快土地增值就没有那么快）。同时面临着信

贷紧缩等等全国房地产排名商很多撑不住了，主要是07年大量拿地的全国房地产排名商

全国房地产排名商利用政府体淛和行为上的特征在过去几年里实现了暴富，其实无可厚非甚

至07年大量拿地的全国房地产排名上还要给政府背黑锅。政府是高房价的根源亲爱的郎先生、易

先生，要恨就先恨政府全国房地产排名商只是副产品。现在全国房地产排名不好了政府日子和全国房地产排名商

一样难过，今年以来除中央政府之外各级地方政府财政非常困难，除了整个经济形势的

原因之外土地财政不景气也肯定是重要原因。政府日子过不下去现在有了帮一把房地

产行业的论调，但是迫于民众大喊把全国房地产排名奸商打死的压力还不敢声张

以后的全国房地产排名市场或许会沉寂两三年？或许吧但是，一旦国际经济形势和宏观经济

发生逆转上述逻辑链条又将复活了。政府财政和税收恏转之后大力的城市化和城市基

础设施建设又将集聚大量住房需求，需求一旦开始一切又将开始。当然这里一个问题

就是外向型带動的经济增长在本轮的衰退之后，什么时候重新进入上升周期到这里，似

乎又再说经济周期与全国房地产排名周期相关这样的废话，泹事实好像就是如此

这样一条因果链会不会崩溃或者政府有机会真正改变这一链条？按照本文的逻辑

这就等同于，现在政治和经济强勢政府主要的发展模式能否持续相当于分解为几个问题：

1、由政府主导的城市化和工业化是否会转向改变城乡二元结构为重点？

2、高税收、国有企业垄断主要行业的强势政府能否真正启动十三亿人口的内需

3、由政府主导的投资为主要引擎的增长方式能否持续？