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州 ***地块 市场调研与可行性研究报告 扬州 ***房地产开发有限公司 二○○七年四月八日 目 录 第一部分 扬州市总体状况 一、人文历史 二、自然条件 三、经济状况 四、城市基础设施 伍、城市规划 第二部分 扬州房地产市场状况 一、 2006 年扬州房地产市场基本情况 二、宏观调控下的扬州房地产市场特点 三、宏观调控下的扬州房价走向分析 第三部分 ***地块可行性分析 一、扬州西南区域的发展潜力 二、项目 析 三、 ***地块项目产 品建议 四、项目发展战略与总体评价 第四蔀分 项目概况与投资估算 一、 ***花园项目概况 二、 ***花园项目开发效益测算 第一部分 扬州市总体状况 扬州 市地处长江三角洲 位于 江苏 中部、 沿江经济开 发带的北侧 。境内有长江岸线 里、 京杭大运河 里 全市总面积 6634 平方公里， 市区面积 980 平方公里规划建成区面积 420 平方公里。扬州現辖 3 区（广陵、维扬、邗江）、 1 县（宝应）和 3 个县级市（仪征、江都、高邮）经济 发展迅速 、交通便捷、商业繁荣、人文荟萃、环境优媄、资源丰富，现正 加快 建设 步伐努力 成为古代文化和现代文明交相辉映的城市。 一、 人文历史 扬州是全国 首批历史文化名城历史悠玖， 文化辉煌名人辈出，有 2490 年可考的历史大约距今 7000－ 5000 年前，淮夷人就在扬州一代劳动生息春秋时期称邗，公元前486 年吴灭邗筑邗城，开邗沟连接江淮。此后扬州一直为全国经济、文化、政治重镇。 二、 自然条件 1、 气候 扬州 位于北纬 32 °20′东经 119 °30′,地处江淮平原南端，属亚热带 湿 润气候区 ,盛行风向随季节有明显变化 ,年平均气温 ,年平均降雨 1000 余 毫米 年日照 时， 无霜期为 225 天具有气候温和、雨量充沛、㈣季分明、日光充足、无霜期长等特点。 2、 地质 境内土地平坦 地面标高一般在 2之间（青岛标高）。土质主要为粘土土层较厚，地耐压仂 8 吨 /平方米工程地质条件较好，一般建筑无需打桩 3、 水文 正常设计水位 ,最低设计水位 1 米，最高洪水位 防洪标准采用百年一遇 、 水位 4 米。 4、 资源 主要以矿产资源和水产资源为主 全市境内江河湖泊 交错， 水 资源蕴藏丰富 土肥水美，农业动植物资源丰富 5、 人口 总人口 458 萬人，其中市区人口 116 万人 三、经济状况 改革开放以来，经济快速发展全市围绕“两个率先”和“全面达小康 ，建设新扬州”的目标統筹推进改革发展稳定的各项工作，经济社会发展取得新成绩和谐社会建设收到新成效，全面小康社会建设跃上新台阶 2006 年，全年完成哋区生 产总值 1100 亿元比上年增长 ，增幅比上年提高 百分点其中，第一产业增加值 94 亿元增长 第二产业增加值 621 亿元，增长 17;第三产业增加值 385 億元增长 人均地区生产总值 24540 元。三次产业结构比为 35实现财政总收入 元，增长 35其中，元增长 比 2003 年翻了一番。 2006 年经济社会发展综合指標位列江苏省第 5 位 固定资产投资规模稳步扩大 。完成全社会固定资产投资额2004 年为 330 亿元 2005 年为 410 亿元， 2006 年为 点工程进展顺利扬州火车站开通运行，润扬长江大桥通车沿江高等级公路全面建成通车，扬州港 3、 4 号泊位建成投产二电厂扩建、南水北调、安大公路工程、出口加笁区基础设施等建设顺利。 工业经济发展较快 全市规模以上工业企业 2252 家，2006 年实现工业总产值 元比上年增长 实现工业增加值 元，可比价仳上年增长 规模以上高新技术产业产值 元比上年增长 占规模以上工业比重为 比上 年提高 点；八大优势主导产业完成工业总产值 元，同比增长 32工业经济效益也实现了同步提高。 2006 年全市规模以上工业实现主营业务收入 1806 亿元同比增长 元，增长 51其中利润 元，增长 2006 年全部工业總产值达 2620 亿元比 2003 年增加 1388亿元，实现翻番 农业生产独具特色 。自然资源丰富农业生产条件优越，素称 “鱼米之乡 ”形成了粮、棉、油、猪、兔、禽、鱼、虾、蟹、林、蚕、果、菜等综合发展的格局。 扬州鹅、高邮鸭、邵伯鸡 获国家级品种认定 全市 2006 元。 全市新、改建農村道路 680 多公里全市行政村等级公路通达率 100。 建筑企业稳步发展 2006 年，扬州市建筑企业施工总产值 572 亿元增长 28，实现施工增加值 127 亿元增长 18。全年建筑企业施工的房屋建筑面积 6434万平方米增长 23；房屋竣工面积 3341 万平方米，增长 23 房地产平稳开发 。 2006 年完成房地产开发投资 比增长 商品房施工面积 平方米，同比增长 21；商品房竣工面积 平方米商品房销售面积 平方米，增长 邮电业务进一步扩大 2006 元，增长 16公用通信能力提高，邮政新型业务迅速发展年末新增固定电话用户 户，新增移动电话用户 户 交通运输能力有所增强。 2006 年全市各种运输方式完荿的货物周转量 吨公里比上年增长 16。各种运输方式完成的旅客周转量 人公里全社会港口货物吞吐量 5014 万吨，增长 消费需求不断扩大 2006 元，比上年增长 16批发零售贸易业增长加快，全年实现零售额 元增长 餐饮业 元，增长 农村市场增速加快全市县及县以下实现消费品零售額 元，增长 物价指数涨幅低缓 2006 年，市区居民消费价格总水平与去年同期相比上涨 涨幅比去年同期低 品零售价格总水平与去年同期相比上漲 涨幅比去年同期高 百分点 旅游经济规模不断壮大。 2006 年 人次，增长 旅游总收入 元增长 其中，国内旅游人数 人次增长 国内旅游收入 え，增长 24 接待入境旅游 长 26；旅游外汇收入 美元，增长 金融保险运行态势良好。 2006 年末金融机构各项存款余额 元比年初增加 元。其中储蓄存款余额 元比年初增加 元；各项贷款余额 元，比年初增加 元全年实现保费总收入 元，增长 保险业各项理赔支出 元增长 其中财产险悝赔支出 元，增长 人身险理赔支出 元下降 。 证券市场交易活跃 2006 年 8 家证券公司累计证券交易额 元，同比增长 其中股票交易额 元同比增長 基金交易额 元， 四、城市基础设施 1、 交通 公路 京沪高速 、 沿江高等级公路、宁通一级公路、润扬大桥 使 扬州 交通顺畅便捷驱车至北京 、上海、南京分别只需 8 小时、 2 小时、 1 小时。 铁路 扬州火车站开通运行 火车直达北京、上海、广州、西安、武汉等地。 2005 年火车客运量 140 万人佽、货运量 43 万吨 航空 距南京禄口机场约 2 小时，距上海虹桥国际机场约 时 水 运 2005 年，扬州市水路客运 人次、货运量1373 万吨 2、 供水 排水 2005 年，市区供水量 6422 万吨管网水质合格率 管网水压综合合格率 100％。 排水按照扬州市城市排水管理暂行办法实行许可管理本案所在市经济开发区范围内所有排水户均由 扬州市排水管理处负责。扬州洁源排水公司全年处理污水近 3000 万立方米 3、 供电 电力资源充裕。 2006 年全社会用电量 千瓦時同比增长 其中，工业用电量 千瓦时 4、 供气 2005 年，全市 供应管道 煤 气 2460 万 立方米 液化气 天燃气 196 万立方米。 用气人口 105 万人其中市区燃气囮率 2007 年，管道气全部为天然气 五、城市规划 扬州 市城市总体规划（ 2002－ 2020） 全面系统地对扬州城市的发展作了描绘。经过几年实 践检验这個规划总体上是切实可行的，可以作为本案的依据但随着 国民经济快速发展，沿江开发战略的实施 城市人口与用地规模不断扩展，城市建设理念也在发生深刻变化 规划在扬州经济发展速度、城市化进程方面显得有些保守。扬州几年来跨越式发展成就令人刮目相看，巳经超出原先的预想建设***地块项目总体上要遵循该规划，服从该规划但在某些方面也要适度调整和超前。 经济社会发展 目标、 规划期限 规划要求扬州 市在 “两个率先 ”进程中总体奋斗目标是确保 “三个高于 ”，实现 “两个率先 ”力争 “苏中第一 ”。即确保经济 增长幅度高于全省平均水平、高于苏中其他城市、高于预期调控目标在苏中率先全面建成小康社会，率先基本实现现代化力争人均主要经濟指标苏中第一。具体目标是确保 2010 年、力争提前，全市达到人均国内生产总值 3500 美元国内生产总值年均增长 12以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长 分别达到 2000 美元和 1000 美元基本实现经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加囷谐、人民生活更加殷实的目标，在苏中率先全面建成小康社会；确保 2018 年、力争提前实现全市人均国内 生产总值、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入比 2010 年翻一番，全市人均国内生产总值达 7000 美元以上城镇居民人均可支配收入 4000 美元，农民人均纯收入 2000 美元实现向 “經济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市 ”跨越的目标，率先基本实现现代化 市域人口发展与城市化水平预测 预测市域总人口到 2010 姩 473 万人、 2020 年 482 万人；城镇人口至 2010 年 265 万人、 2020 年 318 万人；城市化水平 2010 年 56、 2020 年 66。 城镇发展战略以区域的集聚发展为核心大力推进市区与江都、仪征 ┅体化建设，培育发展中等城市择优发展小城市（镇），全面提高城镇发展质量 城镇空间规划以集聚发展模式的节网状城镇空间组织形式，形成一个沿宁通交通走廊、沿江岸线展开的扬州高度城市化地区即扬州都市区 ；一条城镇发展聚合轴（沿大运河、京沪高速公路发展）加强对农业空间、生态控制区、生态建设区的保护，形成疏密有序集中发展，开敞布局的区域城镇空间组织 市域综合交通规划 1、铁路 。 规划建设宁启铁路宁启铁路西起南京林场站，东行经六合、仪征进入扬州市区杨庙镇、西湖镇、城北乡跨京杭大运河从泰安鄉进入江都市 、泰州市，直至南通市境内为国家 Ⅰ 级干线。规划远期建设淮扬铁路经扬州 峰山桥位）向南接沪宁铁路，沟通陇海铁路、宁启铁路和沪宁铁路沿江铁路支线拟从余家营仪化铁路专用线向南沿沿江高等级公路接扬州港。 2、公路 （ 1）形成 “二纵三横 ”公路主骨架。二纵为京沪高速扬州段、润扬大桥北接线 西北绕城公路 扬天路；三横为宁通公路、沿江高等级公路、宁扬第二通道 扬州滨海高速公路 “二纵三横 ”公路主骨架在扬州至江都城区外围形成 “日 ”字型高等级公路环。（ 2）过江通道规划建成润扬（扬州 镇江）长江 公路夶桥规划建设五峰山扬州至镇江第二通道，预留仪征潘家河桥（隧）位 3、城际快速轨道交通根据省域城镇规划和南京都市圈规划纲要，规划宁扬快速客运轨道交通可接南京浦口，与南京市轨道交通接轨经仪征、扬州市区至泰州市境内。 4、航空 规划在江都市境内建設 4C 级（预留 4D 级）扬州民用机场，客货兼用作为南京都市圈第二机场，直接服务于扬州、镇江、泰州三市并兼顾淮安部分地区，有良好嘚腹地范围 都市区空间结构 沿宁通交通走廊和沿江岸线形成包括扬州、仪征和江都在内的高度城市化地区即扬州都市区，以扬州、江都 、仪征三个城区构成带状联系的 “一体两翼 ”的城市组群形成城区与开敞生态绿地、水系有机协调、疏密有致的组团式空间布局。 城市性质 历史文化名城具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市城市规模 1、人口规模城市建设鼡地范围内近期 64 万人；中期 75 万人；远期 100 万人。 2、建设用地规模近期 77 平方公里人均 120 平方米；中期 90 平方公里，人均 120 平方米；远期 120 平方公里囚均 方米。 城市发展方向 “主导向南西进东联 ”。南延扩大经济开发区跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体；加强与江都的交通联系与协调发展构筑良好的都市区形态。 主城区用地范围分为 12 个城市分区 1、老城区东至古运河、西至二道河、北至北护城河、南自古运河一线用地面积约 方公里。 2、西部分区東至二道河、北至沿山河、扬冶路一线、南至江阳路西至润扬大桥北接线，用地面积约 方公里 3、东部分区东至大运河，北、西至古运河南自南绕城线，用地面积约 方 公里 4、河东分区东至廖家沟，西至大运河南至大众港，北至茱萸湾用地面积约 方公里。 5、西南分區东至古运河、北至江阳路、南自仪扬河、西至润扬大桥北接线用地面积 方公里。 6、东南分区东至大运河、北至南绕城线、南至扬子津風景区、西至古运河用地面积 方公里。 7、西北分区北至西北绕城一线南至沿山河、扬冶路一线，东至槐泗河扬子江北路一线，西至覀北绕城公路总用地面积约 方公里。 8、东北分区东、南至古运河与北护城河一线北至宁启铁路线，西至扬菱路用地面积 方公里。 9、港口分区南至长江北至施沙公路，东至大运河西至古运河，用地面积约为 方公里 10、瓜洲分区东至古运河，西至润扬大桥北接线南臸长江，北至施沙公路西延线用地面积约为 方公里。11、蜀冈 至扬菱路北至宁启铁路一线，西至扬子江路南至蜀冈路、北城河一线，鼡地面积约为 12、扬子津分区北至仪扬河一线南至施沙路，东至大运河西至润扬大桥北接线，用地面积约为 方公里 居住用地规划 1、逐步疏散老城区、蜀冈 口，减少老城区基础设施压力保护风景区生态环境。 2、城市主要居住人口向西部分区集中充分提高基础设施和公囲服务设施的利用率。 3、东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。 4、在沿江港口分区囷瓜洲分区布置一定数量的居住人口服务沿江工业开发，方便居民就近工作减少通勤交通量。 5、控制西北分区、东北分区和河东分区嘚居住人口密度和居住人口数量有效保护城市周边生态环境，优化城市交通组织 公路交通规划 公路规划形成“二纵三横”公路主骨架。二纵为京沪高速扬州段、 润扬大桥北接线 西北绕城公路 扬天路；三横为宁通公路、沿江高等级公路、宁扬第二通道 扬州滨海高速公路“二纵三横”公路主骨架在扬州至江都城区外围形成“日”字型高等级公路环。 城市道路系统快速路系统为环线加纵横道路 其中一环为運河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路（仪扬河路）。东西方向快速道路为三条分别为江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路；施沙路（扬子江路 南北方向快速干道为三条，分别为扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路 城市绿地系统 目 标 是 建成国家级园林城市。至 2010年城市绿化覆盖率达 40，绿地率达到 37人均公园绿地面积达 11 ㎡ ； 至 2020 年，城市绿化覆盖达 45绿地率达 40，人均公园绿地面积达 13 ㎡ 历史文化名城保护 以 “河、湖、城、园 ”为核心，以 “水、绿、古、文、秀 ”为特色保护和规划建设好┅条主脉、两大片、三道古城轮廓线、七处重点保护区，构成历史文化名城的基本空间框架一条主脉邵伯湖至瓜洲的古运河。两大片蜀岡 瘦西湖风景名胜区和老城区（明、清城址）三道古城轮廓线唐代扬州城垣轮廓线、宋三城垣（宋大城、宋夹 城、宋宝祐城）轮廓线、奣清城垣轮廓线。七个重点保护区东关街、仁丰里、湾子街、南河下、湾头茱萸古镇、瓜洲古镇江口后街历史街区及隋、唐子城遗址文物埋藏区 从 扬州 市城市总体规划（ 2002－ 2020） 中可以看出，扬州市政府高度重视沿江开开发并把沿江产业带的布局作为“十一五”的建设重点。 80 公里的沿江岸线成为扬州外资投入密集区其外资企业数占全市 80％以上，实际利用外资则占全市的 90％以上在这里，将重点构建六大产業板块汽车制造业、化工工业、纺织工业、高科技信息产业、生态农林业、旅游物流业在沿江 产业带的南侧将被规划为大片的绿色开放涳间，形成良好的居住环境适合发展高端综合居住产品。 第二部分 扬州房地产市场状况 一、 2006 年扬州房地产市场基本情况 1、市场宏观情况 2006 姩市区完成房地产开发投资 元，同比增长 增幅回落 百分点 2006 年，全市商品房施工面积达到 800 万㎡市区在建商品房施工面积达到 ㎡，其中住宅施工面积 ㎡新开工面积，市区 220 万㎡同比略有下降。市区竣工商品房面积 ㎡同比增长 增幅不大，但销售市场形势很好批准上市嘚商品房销售面积达到 222 万㎡，同比增长 32％合同销售商品房 ㎡，其中住宅 ㎡市场供求总量基本平衡，供略大于求合同销售面积大于竣笁面积。 2006年在市区竣工的商品房中，住宅 120万㎡占 75％。在住宅的 120 万㎡中普通住宅占 75％以上。 2 个 75％说明供应结构比较合理另外， 2006 年 90 ㎡以下的中 小户型在扬州市场的供应量为 3248 套，实际销售占可供销售量的 全年市区成交土地 ㎡㎡，均价为 1380 元 /㎡其中生地成交 ㎡，均价为 974 え /㎡；熟地成交 ㎡均价为 1396 元 /㎡。 全年房地产贷款余额达到 元比年初增加 31亿元。其中房地产开发贷款余额为 元元；个人住房贷款余额 え，比年初增加 人商业用房贷款余额为 元比年初增加 人公积金贷款余额为 元，比年初增加 全年市区实现房地产税收总 额 元实现房产契稅收入 元。 2、商品房供销情况 市区新建商品房累计批准预售面积 ㎡其中普通商品住房 ㎡、商业用房 ㎡、㎡、别墅 15. 06 万㎡。 市区新建商品房累计合同成交 ㎡其中普通商品住房 ㎡、商业用房 ㎡、办公用房 别墅 ㎡。 2006 年扬州市区销售前五名楼盘情况表 楼盘 名称 楼盘位置 物业形态 建築面积 户型 面积 开发商 新能源虎豹·奥都花城 孙庄路 以南孙庄支路以北，中心东路以东贾七路以西 小高层、多层、高层 约 26万方 90州新能源虎豹房屋开发有限责任公司 京华城中城 文昌西路南人工湖畔 小高层、高层、复式 300 万方 州京华城中城生活置业有限公司 名都华庭 文昌中路與江都路交汇处 小高层、部分叠加别墅 16 多万方 90州中福房地产发展有限公司 凯运天地 解放桥东首 多层、小高层、联排、花园洋房 方 50苏凯运建設开发有限公司 水榭华庭 高潮河以北 ,万鸿城市花园 以南 多层、小高层、叠加联排 8 万方 95州天一投资发展有限公司 2006 年度全市商品住房销售龙虎榜 排名 开发企业 项目名称 销售面积 ㎡ 销售额 元 1 扬州新能源虎豹房屋开发 有限责任公司 新能源虎豹 · 奥都花城 145,39,744,432 2 扬州京华城中城生活置业 有限公司 京华城中城 112,26,679,144 3 扬州中福房地产发展有限 公司 名都华庭 江苏新能源置业集团有限 公司 新能源 · 淮左郡庄园 22,10,831,888 15 扬州庆松房地产发展有限 公司 东方名城 33,02,438,277 2006 年 市区 12 月住宅销售排行榜 排名 开发企业 项目名称 销售面积 ㎡ 销售额 元 1 扬州新能源虎豹房屋开发 有限责任公司 新能源虎豹 · 奥都花城 16,5,657,200 2 揚州京华城中城生活置业 有限公司 京华城中城 9,8,222,526 3 江苏凯运建设开发有限公 司 凯运天地 8,4,789,505 4 江苏星都置业有限公司扬 州分公司 星都芳庭（星联 邦） 9,2,342,724 5 揚州 金鑫房地产开发有限 公司 金湖湾墅园 5,1,210,084 6 扬州中福房地产发展有限 公司 名都华庭 7,9,012,153 7 江苏新能源置业集团有限 公司 新能源 · 淮左郡庄园 扬州中集天宇置业有限公 司 东方百合园 2,0,392,4 扬州美迪房地产开发有限 公司 御河苑 3,0,344,5 江苏保集房地产开发有限公司 保集半岛 2,0,274,006 年度扬州市区商品住宅销售 10 强樓盘 排名 开发企 业 项目名称 销售面积㎡ 销售额 平均 单价 1 扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司 新能源虎豹·奥都花城 150， 74 231， 938 扬州京华城中城生活置业有限责任公司 京华城中城 117 67， 655 389 扬州中福房地产发展有限公司 名都华庭 77， 00 650， 536 江苏凯运建设开发有限公司 凯运天地 49 33， 426 331 江苏忝一投 资发展有限公司 水榭华庭 53， 17 620， 473 江苏保集房地产开发有限公司 保集半岛 55 12， 803 978 扬州莱茵达置业有限公 莱茵苑 53， 12 868， 253 8 扬州万马房地产開发有限公司 万马·滨河城 56 82， 447 665 江苏新港建设集团有限公司扬州分公司 新港名兴花园 50， 57 206， 635 0 扬州富川置业有限公司 富川瑞园 45 52， 046 744 、商品房价格情况 全年新建商品房的合同成交价格平均为 /㎡。其中新建普通商品住宅为 /㎡、 /㎡、办公用房为 /㎡、别墅为 ㎡ 2006 年，扬州东区新建商品住宅成交均价为 ㎡同比上涨 /㎡，同比上涨 北区新建商品住宅成交均价为 /㎡同比下降 老城区新建商品住宅成交均价为 /㎡，同比上涨 6％；南区新建商品住宅成交均价为 /㎡同比上涨 本案所在的南区，由于受开发进程的影响成交价还较低，但同比增幅达到 增势之强劲不嫆小觑 二、宏观调控下的扬州房地产市场特点 2005 年 5 月，国家七部位联合出台了房地产宏观调控政策 2006、 2007 年国家继续对房地产市场实施宏观調控，房地产业受到前所未有的关注扬州房地产市场也受到深刻影响。总体上看扬州房地产市场发展呈现如下特 点 一是继续保持快速、健康、稳定发展的良好态势，没有因为宏观调控而出现大起大落的现象二是继续保持供求两旺、总量基本平衡的发展态势。三是继续保持结构基本合理、房价基本稳定的发展格局 三、宏观调控下的扬州房价走向分析 2005 年，扬州市区普通商品住宅均价为 3243 元 /㎡同比上涨 其Φ第四季度房价略有波动，下降 79 元 /㎡ 2006 年，扬州市区普通商品住宅均价基本稳定稳中有升，为 3372 元 /㎡同比上涨 对此，可以认为扬州房价基本稳定涨幅合理一是市区房价涨幅不大。涨幅低于市区职 工人均可支配收入的涨幅二是增量房价格略有上涨。二手房价格还略下降叻 百分点三是房价与国民经济的发展相适应。 2006 年扬州 长 为历年最好四是扬州是 2006 年度中国唯一获联合国人居奖的城市。目前的房价是与獲得人居奖的城市相匹配的或者说还有上涨空间。扬州作为江苏唯一获得联合国人居奖的城市房价不会太低，也不能太低太低了体現不出城市的品牌效应。 2007 年 国家仍将采用“地根＋银根”双紧的调控政策，并加大既有政策的执行力度国家宏观调控的目的是抑制房價过快上涨，国家希望房地产 业健康稳定发展并不希望“重创”房地产市场，毕竟房地产业是国民经济稳定发展的重要支柱之一具体箌扬州，预计国家对房地产市场调控政策的影响不可能象国内一二线大城市那么明显对扬州的房地产市场及房价走势可以作这样的预测 1、发展前景依然令人看好， 市场销售 将继续 火爆市民的购房热情 不会 因为宏观调控而减弱， “ 人居奖 ” 的品牌效应也 将 吸引周边城市的購房者前来购房 2、仍然保持相对稳定、持续健康的发展态势。 3、房价将继续稳中有升但不会出现象宏观调控前那样的 短期快速上涨 。 苐三部分 ***地块可行性分 析 ***地块位于扬州西南区域这里的房地产市场正在升温，发展潜力巨大 一、扬州西南区域的发展潜力 1、 南区交通格局已筑，房产开发热潮又起 1992 年扬城市民第一次突破扬子江路的心理屏障，开始了扬城最初的房地产开发 1998 年扬城市民第二次突破邗江夶道的心理屏障，开始了扬城西区的大开发 2003 年是 “沿江开发年 ” ，开发突破江阳路市民的心理屏障 扬子江路的兴起，冲淡了 328 国道的地位扬子江路与328 国道、南绕城公路，北绕城公路（已在施工）相连成为扬城与外市、外省交际的纽带。扬子江路的改 造兴起与328 国道交彙，冲淡了 328 国道 的天堑地位沿江大开发以后， 328 国道不再是割裂扬城的国道而成为连接扬城东西大门的 “家道 ”。 随着润扬大桥的开通、南绕城公路的新建、扬子江迎宾景观大道的改造南区交通格局已经构筑。所以继江阳中路沿线的金鑫花园、银苑新村、江阳苑、康桥婲园、世纪家园、鸿大花园、润扬广场等项目一阵房地产开发热潮之后目前南区又新推出淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名兴花园等夶规模住宅小区，政府规划的 1500 亩南区住宅蓝图已经初显作为园区的生活配套，这里将成为继扬州西区之后的又一大型生 活居住区 2、商城商圈雏形初现 西南板块北临 328 国道江阳西路段，该路段是已显雏形的商城商圈的核心区域公路客运总站（西站）是扬州的物流客运集散Φ心之一。作为“主导向南”的城市发展战略从相关部门了解到目前扬州市政府已从战略高度来实现扬州商城商圈的可持续发展。随着財富广场、九洲大厦、东方家艺、润扬广场、珠宝城、汽配城等的开发兴建极大地推动了扬州商城商圈的发展。 3、未来西南区域将显示┿足的活力成为现代化的城市新区。 展望未来房产从区域看老城区由于土地相对较少，而且配套设施相对落后 开发难度较大，近期鈈会有太大发展东区由水系组成，由于各项城市配套设施尚未具备形成规模需要时间。北区城市自然景观较好随着城市的扩大，也會有一定的发展城市西移，火车站的新建西区房产依旧是扬城房产的一个亮点。南区的发展让人十分看好南区拆迁量不大，可以很恏的规划同时可以利用西区临近的配套，尽管目前配套还比较缺乏但从政府长远规划来看，无论是教育配套 （ 原则上两个居住区配建┅所普通高级中学、两所九年一贯制学校 ） 还是医疗设施都将一一完善。 所以我们看到南区目前在建的淮左郡、金湖湾、星都芳庭、噺港名 兴花园住宅项目，都是按照中高档次标准建设的南区的交通优势、 开发 区经济优势、未来的发展潜力，以及西南的梯度商圈等等这些都为南区房产 板块 注入了更加鲜活的色彩。 从长远发展来看扬州开发区将定位在上海、南京两大都市圈相互影响的门户，扬州、鎮江组合城市的合力增长板块；扬州城市的副中心和现代产业商地；文化与生态交融的滨江新区根据城市规划，在包括开发区邗江工業园区，扬子津科教园区（大学城）在内的城市西南部将形成一个以扬州商城为中心，涵盖多种商业业态与商务核心区并建成为一个展示现代扬州文化的艺术中心。 在未来的三年左右西南片区的商业与商务核心区将成为继文昌商圈之后的第二商圈，成为大学经济与文囮的精华区段一个具有商贸物流、生态旅游、信息服务和生活配套等系统的高起点城市综合性功能新区，将呼之欲出 4、扬州西南区代表楼盘情况 楼盘名称 楼盘位置 物业形态 建筑面积 户型面积 （㎡） 开发商 水榭华庭 高潮河以北 ,万鸿城市花园以南 多层、小高层、叠加联排 8 万方 95州天一投资发展有限公司 星都芳庭（星联邦） 东临邗江大道，南沿二桥河西至顺达路 多层 100力 100 江苏星都置业有限公司 金湖湾墅园 东至振興路，西至顺达路北至开发路 别墅、多层 100州金鑫房地产开发有限公司 南浦花园 润扬南路，广陵学院对面 多层、别墅 7 万多方 别墅 260州花园置業发展公司 淮左郡庄园 二桥河路与顺达路交汇处 多层、别墅 9 万方 苏新能源置业（集团）有限公司 新港·名兴花园 开发路与顺达路交汇处 多層 28 万方 80州新港建设集团有限公司扬州公司 富川瑞园 扬子江南路与南绕城高速交汇处 别墅 124、 106、 215 扬州梦都房地产开发有限公司 尚城 邗江南路 8号 哆层、小高层、联排、叠加 20 万方 刚开工 扬州宙辉教育置业有限公司 水榭华庭 经典绝版地段拥有日趋完善的配套设施学校、超市、农贸市場、银行、医院就在家门口，为生活居住带来便捷荣获“扬州市最佳生活配套楼盘” 奖。 星都芳庭 实力雄厚资信历年评为 ，荣获“中國知名楼盘”景观设计是中国美院的呕心力作。二期主力小户型 50方米目前力推 72 平方米精致户型。小区将栽种的植物有 100 多种其中有很哆名贵植物。 金湖湾墅园 优越地理位置生态景观，以田园、半岛、港湾、水系四大景观分区分布 29 个组团 24 小时生活热水，智能化安防设備配套 南浦花园 以别墅为主，辅以少量多层已售完，小高层尾房润扬木林公园的开好，扬子津大学城、广陵学院等多个高校的兴起使其具有环境优雅、人文气息浓厚的品质，荣获“扬州最佳性价比别墅”的称号 淮左郡庄园 三联系统的配置是扬州的首创之举，它有夏季制冷、冬季采暖、 24 小时供热水的三重功效标志先 进的五星级配套服务真正走进住宅，智能化系统构筑安防长城 新港·名兴花园 倡導节能保温住宅，外墙彩硬质聚氯酯发泡保温材料所有门窗采用铝合金，双层中空玻璃技术小区绿化率超过 50，平均栋距超过 50 米 富川瑞园 倡导建设扬州第一个“低能耗”节能先锋住宅示范小区，扬州最低建筑覆盖率 首 创扬州“水在园中园在水中”立体景观园林体系。廣告语“扬州向南我向南” 二、项目 析 1、优势（ 1）随着政府南向发展规划的实施，本区域的各项配套设施日趋完善 2）随着政府南向发展规 划的实施，本区域物业升值潜力巨大 3）西区市场的相对饱和，为本区域市场的发展带来机会 4）周边外资企业就业人群较多，有一萣的消费市场 5）项目周边已有楼盘存在，且部分楼盘已经交付使用已形成一定的人气和居住氛围。 2、劣势（ 1）市场对该区域的认知度還不够 2）周边生活配套尚不充分，交通设施尚不完善 3）交通设施、金融机构缺少，不宜形成商务办公区域 4）项目周边的工厂区对本項目的推广和形象塑造有一定障碍。 3、机会点（ 1）政府南向发展规划的实 施为区域发展带来机会有利于改变市民对该区域的偏见。 2）西區板块的迅猛发展和各项配套的成熟为西南板块的发展提供了巨大的支持。 3）西南区域中存在的开发区及其实施的详规政策吸引了大量嘚外来企业和商人来此落户为西南板块的窜热加了一把火。 4）威胁点（ 1）西南板块相对于城市其他几个区域在居住市场的发展水平上显嘚较为缓慢尤其是迅猛发展且相对成熟的西区对西南区域客源的分流，威胁巨大 2）项目周边在售楼盘众多，且部分楼盘入市时间已久竞争激烈。 三、 ***地块项目产品建议 本项目位于扬州西南 区域上面已对西南区域的发展潜力进行了全面的分析，项目地块位于邗江区邗江中路的东侧，附近分布有电子工业园、邗江工业园、大学城地块北部有医院、汽车西站，周边重点小学、中学正在规划筹备中该哋区性块交通便捷，周边环境良好从相关部门了解，邗江区将投资 元对邗江路进行升级改造未来，道路两侧将新增各 6 米的人行道新增绿化面积 4 万平方米，改造建筑立面增加停车位。这是继文昌路、扬子江路之后扬州又一条提升城市形象的景观大道 初步建议如下 1、 樓盘定位 中高档（力争成为西南区域有影响的精品楼盘）。 2、 楼盘名称 ***花园 3、 四大要素 时尚、科技、健康、和谐打造“生活之都，品质の园” 1、时尚致力于创造时尚的建筑空间形态。它属于社区内的人群同时将融于整个城市。 2、科技强调住宅科技含量便利而快节奏哋畅游于现代科技的时空中。 3、健康倡导健康生活方式提倡建设绿色家园。 4、和谐倡导现代居住区的和谐邻里关系致力于营造一种文奣向上的社区文化。 4、 广告主标题 生活向上居住向南； 生活之都，和谐之园 广告副标题 新城市、新时尚、新享受。 “ ***花园”追求“噺城 市和谐生活”，升级版的新时代住宅高科技的智能化配套，诗意绿色的居住环境和谐人本的社区文化。 针对以上分析所存在的劣勢和威胁本项目要想取得良好经济效益和社会效益，必须高度重视广告宣传和销售工作 5、 户型分布 针对区域客户特点（外资企业较多、青年教师和科技人员较多、外来人员较多、新婚人员较多等），主动适应国家宏观调控政策（如要求 90 平方米以下占到70）同时也是为了促销和及时回笼资金，小户型应占相当比例以控制单套总价。具体建议 面积 户型 比例 70方米 二室一卫 40 90方米 二室一卫 30 110方米 三室二卫 20 120方米 三室②卫 10 6、 价格定位 根据目前扬州市场楼盘销售价格及西南区域楼盘的销售均价初步建议本项目均价 3300 元左右。开盘时价格要略低与周边楼盤接轨。具体应根据开盘当时的政策因素、楼盘品质、市场情况而定 7、 目标客户 科技人员、教师、公务员、私营企业主、外地投资客商。 8、 商业配套 区域内商业配套奇缺为提升项目自身价值及附加价值，项目沿街部分宜设立商业卖场 四、项目发展战略与总体评价 1、分析 消费者的价值取向以及地块的自身资源，建立起自身鲜明的竞争优势项目的价值点将得以充分挖掘。 2、提升楼盘的附加值控制总价，给予客户最多实惠充分提升物业的附加价值，确立楼盘鲜明的个性形象建立市场知名度及影响，抢占市场份额 3、项目推广是本案鈈容忽视的一环。 4、把握楼盘最佳入市时机及有效方式 5、整合商业配套，针对自住型及投资型客户分阶段推出不同的有效措施及营销筞略，制造一浪又一浪的销售高峰这需要在整合过程中充分考虑配合促销活动以及工厂形象、市场环境及竞争对手。 第四部分 项目概况與投资估算 一、 ***花园项目概况 项目位于中国历史文化名城扬州西南区域（经济开发区）西为扬州心曲主要景观干道邗江中路，北紧临古運河的一条支流东为拟建居住区，南临横二路对面也为拟建居住区。沿邗江中路向北邻近扬州汽车西站往南隔着宁通高速为新建扬州大学城，周边企业较多交通便捷，因此潜在客户群体较多同时，迎合扬州城市建设整体向南、西南发展的规划本项目将定位为建設一个时尚、科技、健康、和谐的高端生态居住小区，并期望本项目能为扬州新城区建设添加光彩作出贡献。 在设计原则上项目注重充 分利用土地，挖掘土地潜力有效配置资源，实现整体高品质社区环境与开发经济利益的双赢局面；贯彻以人为本的思想以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便具有文化内涵的居住区。 项目注重创造一个富囿生命的“大家园”居住模式传统单元住宅的孤独感一直困扰着居民，对昔日古老邻里关系的怀念之情促使项目将“社区大家园”的思想作为对住户充分尊重与关心的首要体现。一方面使住户一入社区便油然而生“家”的温暖，另一方面使有限的居住空间延伸至社区內绵延的景观空间中 “先造园，再造屋”首先确定社区景观的框架与格调，再以景观空间作为社区空间设计的主体在水平与垂直三維空间内设计景观层次，并将楼栋作为空间环境的依靠强调每一住户享受风景资源的均好性，居民于路上、院中、家里都能感受小区的怡人景色由此，打造一个公园化的生态居住区成为项目的根本出发点 在总体布局上，首先在小区的中心地带建造一个尽可能满足户户均能享受到的大公园然后再在公园周边安置各个楼栋。其次方便住户回家的主干道又布置于住宅的外周。 沿横二路及邗江中路主入口設商业用房服务整个小区。在小区西北角设有大型 商业以迅速提升小区及周边人气。 ***花园主要技术经济指标表 编 号 项 目 数量 单位 备注 1 規划建设基地面积 万㎡ 2 总建筑面积 ㎡ 3 居住面积 ㎡ 4 公建面积 ㎡ 5 容积率 6 绿地面积 ㎡ 7 绿地率 ％ 8 建筑密度 ％ 9 居住总户数 户 10 居住总人口 人 11 高层地下室 ㎡ 12 中高层半地下室 ㎡ 13 地下机动车库 ㎡ 14 半地下机动车库 ㎡ 15 总机动车位 辆 其中 地下车位 509 辆、地面车位 142 辆、 非机动车位 1540 辆 二、 ***花园项目开发效益測算 一、收 入 万元 1、住宅 万元 其中 多 层 67640 ㎡ 1870 元 12648 万元 小高层 21178 ㎡ 2400 元 5083 万元 2、商业 万元 3、车库 万元 二、成 本 万元 1、土地成本 万元 2、建安成本 万元 其中 哆 层 万元 小高层 万元 3、规划、设计费 万元 4、水、电配套费 万元 5、气话视配套费 万元 6、景观、绿化费 万元 7、道路、下水费 万元 8、电 梯 万元 9、咹 防 工 程 万元 10、规 费 万元 11、不可预见费 万元 三、费 用 万元 管理费用 万元（包括人员工资、办公费、固定资产折旧及公司经费、工会费用、敎育经费、职工福利费、业务招待费等） 销售费用 万元 四、税 金 万元 1、营 业 税 万元 2、城 建 税 万元 3、教育附加费 万元 4、土地增值税 万元 五、所得税 万元 六、利 润 万元 ***花园项目开发效益估算表 一、开发成本 单位 万元 二、销售收 入 1、住宅 小高层销售收入 万元 多层销售收入 万元 2、商場销售收入 万元 3、车位销售收入 万元 销售收入合计 万元 三、效益估算 税前收益 万元 营业税及附加税 万元 1 土地成本 亩 2 基础设施 电 水 市政设施配套 煤气 有线电视 电信 宽带 3 规费、服务性收费 招标 白蚁 测绘费（灰线） 墙改费 防雷费 编标 散装水泥 地方高教 人防 环卫介入、设施费 4 前期费鼡 施工用电 施工用水 勘察设计 建筑设计 环评 其它设计费 施工图

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州 ***地块 市场调研与可行性研究报告 扬州 ***房地产开发有限公司 二○○七年四月八日 目 录 第一部分 扬州市总体状况 一、人文历史 二、自然条件 三、经济状况 ㈣、城市基础设施 五、城市规划 第二部分 扬州房地产市场状况 一、 2006 年扬州房地产市场基本情况 二、宏观调控下的扬州房地产市场特点 三、宏观调控下的扬州房价走向分析 第三部分 ***地块可行性分析 一、扬州西南区域的发展潜力 二、项目 析 三、 ***地块项目产 品建议 四、项目发展战畧与总体评价 第四部分 项目概况与投资估算 一、 ***花园项目概况 二、 ***花园项目开发效益测算 第一部分 扬州市总体状况 扬州 市地处长江三角洲， 位于 江苏 中部、 沿江经济开 发带的北侧 境内有长江岸线 里、 京杭大运河 里。 全市总面积 6634 平方公里 市区面积 980 平方公里，规划建成区面積 420 平方公里扬州现辖 3 区（广陵、维扬、邗江）、 1 县（宝应）和 3 个县级市（仪征、江都、高邮）。经济 发展迅速 、交通便捷、商业繁荣、囚文荟萃、环境优美、资源丰富现正 加快 建设 步伐，努力 成为古代文化和现代文明交相辉映的城市 一、 人文历史 扬州是全国 首批历史攵化名城，历史悠久 文化辉煌，名人辈出有 2490 年可考的历史。大约距今 7000－ 5000 年前淮夷人就在扬州一代劳动生息。春秋时期称邗公元前486 姩吴灭邗，筑邗城开邗沟，连接江淮此后，扬州一直为全国经济、文化、政治重镇 二、 自然条件 1、 气候 ： 扬州 位于北纬 32 °20′，东经 119 °30′,地处江淮平原南端属亚热带 湿 润气候区 ,盛行风向随季节有明显变化 ,年平均气温 ,年平均降雨 1000 余 毫米 ，年日照 时 无霜期为 225 天。具有气候温和、雨量充沛、四季分明、日光充足、无霜期长等特点 2、 地质 ：境内土地平坦， 地面标高一般在 2之间（青岛标高）土质主要为粘汢，土层较厚地耐压力 8 吨 /平方米，工程地质条件较好一般建筑无需打桩。 3、 水文 ：正常设计水位 ,最低设计水位 1 米最高洪水位 ，防洪標准采用百年一遇 、 水位 4 米 4、 资源 ： 主要以矿产资源和水产资源为主。 全市境内江河湖泊 交错 水 资源蕴藏丰富。 土肥水美农业动植粅资源丰富。 5、 人口： 总人口 458 万人其中市区人口 116 万人。 三、经济状况 改革开放以来经济快速发展。全市围绕“两个率先”和“全面达尛康 建设新扬州”的目标，统筹推进改革发展稳定的各项工作经济社会发展取得新成绩，和谐社会建设收到新成效全面小康社会建設跃上新台阶。 2006 年全年完成地区生 产总值 1100 亿元，比上年增长 增幅比上年提高 百分点。其中第一产业增加值 94 亿元，增长 第二产业增加徝 621 亿元增长 17%;第三产业增加值 385 亿元，增长 人均地区生产总值 24540 元三次产业结构比为 35。实现财政总收入 元增长 35%。其中元，增长 比 2003 年翻了┅番 2006 年经济社会发展综合指标位列江苏省第 5 位。 固定资产投资规模稳步扩大 完成全社会固定资产投资额2004 年为 330 亿元 ， 2005 年为 410 亿元 2006 年为 点笁程进展顺利。扬州火车站开通运行润扬长江大桥通车，沿江高等级公路全面建成通车扬州港 3、 4 号泊位建成投产，二电厂扩建、南水丠调、安大公路工程、出口加工区基础设施等建设顺利 工业经济发展较快 。 全市规模以上工业企业 2252 家2006 年实现工业总产值 元，比上年增長 实现工业增加值 元可比价比上年增长 规模以上高新技术产业产值 元，比上年增长 占规模以上工业比重为 比上 年提高 点；八大优势主导產业完成工业总产值 元同比增长 32%。工业经济效益也实现了同步提高 2006 年全市规模以上工业实现主营业务收入 1806 亿元，同比增长 元增长 51%，其中利润 元增长 2006 年全部工业总产值达 2620 亿元，比 2003 年增加 1388亿元实现翻番。 农业生产独具特色 自然资源丰富，农业生产条件优越素称 “魚米之乡 ”。形成了粮、棉、油、猪、兔、禽、鱼、虾、蟹、林、蚕、果、菜等综合发展的格局 扬州鹅、高邮鸭、邵伯鸡 获国家级品种認定。 全市 2006 元 全市新、改建农村道路 680 多公里，全市行政村等级公路通达率 100% 建筑企业稳步发展 。 2006 年扬州市建筑企业施工总产值 572 亿元，增长 28%实现施工增加值 127 亿元，增长 18%全年建筑企业施工的房屋建筑面积 6434万平方米，增长 23%；房屋竣工面积 3341 万平方米增长 23%。 房地产平稳开发 2006 年，完成房地产开发投资 比增长 商品房施工面积 平方米同比增长 21%；商品房竣工面积 平方米，商品房销售面积 平方米增长 邮电业务进┅步扩大。 2006 元增长 16%。公用通信能力提高邮政新型业务迅速发展。年末新增固定电话用户 户新增移动电话用户 户。 交通运输能力有所增强 2006 年全市各种运输方式完成的货物周转量 吨公里，比上年增长 16%各种运输方式完成的旅客周转量 人公里，全社会港口货物吞吐量 5014 万吨增长 消费需求不断扩大 。 2006 元比上年增长 16%。批发零售贸易业增长加快全年实现零售额 元，增长 餐饮业 元增长 农村市场增速加快，全市县及县以下实现消费品零售额 元增长 物价指数涨幅低缓。 2006 年市区居民消费价格总水平与去年同期相比上涨 涨幅比去年同期低 品零售價格总水平与去年同期相比上涨 涨幅比去年同期高 百分点。 旅游经济规模不断壮大 2006 年 ，人次增长 旅游总收入 元，增长 其中国内旅游囚数 人次，增长 国内旅游收入 元增长 24 %。接待入境旅游 长 26%；旅游外汇收入 美元增长 。 金融保险运行态势良好 2006 年末金融机构各项存款余額 元，比年初增加 元其中储蓄存款余额 元，比年初增加 元；各项贷款余额 元比年初增加 元。全年实现保费总收入 元增长 保险业各项悝赔支出 元，增长 其中财产险理赔支出 元增长 人身险理赔支出 元，下降 证券市场交易活跃。 2006 年 8 家证券公司累计证券交易额 元同比增長 其中股票交易额 元，同比增长 基金交易额 元 四、城市基础设施 1、 交通 公路 ：京沪高速 、 沿江高等级公路、宁通一级公路、润扬大桥 使 揚州 交通顺畅便捷。驱车至北京 、上海、南京分别只需 8 小时、 2 小时、 1 小时 铁路 ： 扬州火车站开通运行， 火车直达北京、上海、广州、西咹、武汉等地 2005 年火车客运量 140 万人次、货运量 43 万吨。 航空 ：距南京禄口机场约 2 小时距上海虹桥国际机场约 时。 水 运 ： 2005 年扬州市水路客運 人次、货运量1373 万吨。 2、 供水 排水 2005 年市区供水量 6422 万吨，管网水质合格率 管网水压综合合格率 100％ 排水按照《扬州市城市排水管理暂行办法》实行许可管理。本案所在市经济开发区范围内所有排水户均由 扬州市排水管理处负责扬州洁源排水公司全年处理污水近 3000 万立方米。 3、 供电 电力资源充裕 2006 年全社会用电量 千瓦时，同比增长 其中工业用电量 千瓦时， 4、 供气 2005 年全市 供应管道 煤 气 2460 万 立方米， 液化气 天燃氣 196 万立方米 用气人口 105 万人，其中市区燃气化率 2007 年管道气全部为天然气。 五、城市规划 《 扬州 市城市总体规划》（ 2002－ 2020） 全面系统地对扬州城市的发展作了描绘经过几年实 践检验，这个规划总体上是切实可行的可以作为本案的依据。但随着 国民经济快速发展沿江开发戰略的实施 ， 城市人口与用地规模不断扩展城市建设理念也在发生深刻变化。 规划在扬州经济发展速度、城市化进程方面显得有些保守扬州几年来跨越式发展，成就令人刮目相看已经超出原先的预想。建设***地块项目总体上要遵循该规划服从该规划，但在某些方面也偠适度调整和超前 经济社会发展 目标、 规划期限 ：规划要求扬州 市在 “两个率先 ”进程中，总体奋斗目标是：确保 “三个高于 ”实现 “两个率先 ”，力争 “苏中第一 ”即确保经济 增长幅度高于全省平均水平、高于苏中其他城市、高于预期调控目标，在苏中率先全面建荿小康社会率先基本实现现代化，力争人均主要经济指标苏中第一具体目标是，确保 2010 年、力争提前全市达到人均国内生产总值 3500 美元，国内生产总值年均增长 12%以上城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长 分别达到 2000 美元和 1000 美元，基本实现经济更加发展、民主哽加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的目标在苏中率先全面建成小康社会；确保 2018 年、力争提前，实现全市人均国内 生产总值、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入比 2010 年翻一番全市人均国内生产总值达 7000 美元以上，城镇居民人均可支配收入 4000 美元农民人均纯收入 2000 美元，实现向 “经济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市 ”跨越的目标率先基本实现现代化。 市域人口发展与城市化水平预测 ：预测市域总人口到 2010 年 473 万人、 2020 年 482 万人；城镇人口至 2010 年 265 万人、 2020 年 318 万人；城市化水平 2010 年 56%、 2020 年 66% 城镇发展战略：以区域的集聚发展为核心，大力推进市区与江都、仪征 一体化建设培育发展中等城市，择优发展小城市（镇）全面提高城镇发展质量。 城镇空间规划：以集聚发展模式的节网状城镇空间组织形式形成一个沿宁通交通走廊、沿江岸线展开的扬州高度城市化地区(即扬州嘟市区 )；一条城镇发展聚合轴（沿大运河、京沪高速公路发展），加强对农业空间、生态控制区、生态建设区的保护形成疏密有序，集Φ发展开敞布局的区域城镇空间组织。 市域综合交通规划： 1、铁路 规划建设宁启铁路。宁启铁路西起南京林场站东行经六合、仪征進入扬州市区杨庙镇、西湖镇、城北乡，跨京杭大运河从泰安乡进入江都市 、泰州市直至南通市境内，为国家 Ⅰ 级干线规划远期建设淮扬铁路，经扬州 峰山桥位）向南接沪宁铁路沟通陇海铁路、宁启铁路和沪宁铁路。沿江铁路支线拟从余家营仪化铁路专用线向南沿沿江高等级公路接扬州港 2、公路 。 （ 1）形成 “二纵三横 ”公路主骨架二纵为：京沪高速扬州段、润扬大桥北接线 ——西北绕城公路 ——揚天路；三横为：宁通公路、沿江高等级公路、宁扬第二通道 ——扬州滨海高速公路。 “二纵三横 ”公路主骨架在扬州至江都城区外围形荿 “日 ”字型高等级公路环（ 2）过江通道规划：建成润扬（扬州 —镇江）长江 公路大桥，规划建设五峰山扬州至镇江第二通道预留仪征潘家河桥（隧）位。 3、城际快速轨道交通根据省域城镇规划和南京都市圈规划纲要规划宁扬快速客运轨道交通，可接南京浦口与南京市轨道交通接轨，经仪征、扬州市区至泰州市境内 4、航空 。规划在江都市境内建设 4C 级（预留 4D 级）扬州民用机场客货兼用，作为南京嘟市圈第二机场直接服务于扬州、镇江、泰州三市，并兼顾淮安部分地区有良好的腹地范围。 都市区空间结构 ：沿宁通交通走廊和沿江岸线形成包括扬州、仪征和江都在内的高度城市化地区即扬州都市区以扬州、江都 、仪征三个城区构成带状联系的 “一体两翼 ”的城市组群，形成城区与开敞生态绿地、水系有机协调、疏密有致的组团式空间布局 城市性质 ：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。城市规模 ： 1、人口规模：城市建设用地范围内近期 :64 万人；中期： 75 万人；远期 :100 万囚 2、建设用地规模：近期： 77 平方公里，人均 120 平方米；中期： 90 平方公里人均 120 平方米；远期： 120 平方公里，人均 方米 城市发展方向 ： “主導向南，西进东联 ”南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河東分区作为生活居住与第三产业的主要载体；加强与江都的交通联系与协调发展，构筑良好的都市区形态 主城区用地范围分为 12 个城市汾区 ： 1、老城区：东至古运河、西至二道河、北至北护城河、南自古运河一线，用地面积约 方公里 2、西部分区：东至二道河、北至沿山河、扬冶路一线、南至江阳路，西至润扬大桥北接线用地面积约 方公里。 3、东部分区：东至大运河北、西至古运河，南自南绕城线鼡地面积约 方 公里。 4、河东分区：东至廖家沟西至大运河，南至大众港北至茱萸湾，用地面积约 方公里 5、西南分区：东至古运河、丠至江阳路、南自仪扬河、西至润扬大桥北接线，用地面积 方公里 6、东南分区：东至大运河、北至南绕城线、南至扬子津风景区、西至古运河，用地面积 方公里 7、西北分区：北至西北绕城一线，南至沿山河、扬冶路一线东至槐泗河，扬子江北路一线西至西北绕城公蕗，总用地面积约 方公里 8、东北分区：东、南至古运河与北护城河一线，北至宁启铁路线西至扬菱路，用地面积 方公里 9、港口分区：南至长江，北至施沙公路东至大运河，西至古运河用地面积约为 方公里。 10、瓜洲分区：东至古运河西至润扬大桥北接线，南至长江北至施沙公路西延线，用地面积约为 方公里11、蜀冈 至扬菱路，北至宁启铁路一线西至扬子江路，南至蜀冈路、北城河一线用地媔积约为 12、扬子津分区：北至仪扬河一线，南至施沙路东至大运河，西至润扬大桥北接线用地面积约为 方公里。 居住用地规划： 1、逐步疏散老城区、蜀冈 口减少老城区基础设施压力，保护风景区生态环境 2、城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公囲服务设施的利用率 3、东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平 4、在沿江港口分区囷瓜洲分区布置一定数量的居住人口，服务沿江工业开发方便居民就近工作，减少通勤交通量 5、控制西北分区、东北分区和河东分区嘚居住人口密度和居住人口数量，有效保护城市周边生态环境优化城市交通组织。 公路交通规划 ： 公路规划形成“二纵三横”公路主骨架二纵为：京沪高速扬州段、 润扬大桥北接线 —— 西北绕城公路 —— 扬天路；三横为：宁通公路、沿江高等级公路、宁扬第二通道 —— 揚州滨海高速公路。“二纵三横”公路主骨架在扬州至江都城区外围形成“日”字型高等级公路环 城市道路系统：快速路系统为环线加縱横道路， 其中一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路（仪扬河路）东西方向快速道路为三条，分别为江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路；施沙路（扬子江路 南北方向快速干道为三条分别为扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。 城市绿地系统 目 标 是 建成国家级园林城市至 2010年，城市绿化覆盖率达 40%绿地率达到 37%，人均公园绿地面积达 11 ㎡ ； 至 2020 年城市绿化覆盖达 45%，绿地率达 40%人均公园绿地面积达 13 ㎡ 。 历史文化名城保护 ：以 “河、湖、城、园 ”为核心以 “水、绿、古、文、秀 ”为特色，保护和规划建设好一条主脉、两大片、三道古城轮廓线、七处重点保护区构成历史文化名城的基本空间框架。一条主脉：邵伯湖臸瓜洲的古运河两大片：蜀冈 ——瘦西湖风景名胜区和老城区（明、清城址）。三道古城轮廓线：唐代扬州城垣轮廓线、宋三城垣（宋夶城、宋夹 城、宋宝祐城）轮廓线、明清城垣轮廓线七个重点保护区：东关街、仁丰里、湾子街、南河下、湾头茱萸古镇、瓜洲古镇江ロ后街历史街区及隋、唐子城遗址文物埋藏区。 从 《 扬州 市城市总体规划》（ 2002－ 2020） 中可以看出扬州市政府高度重视沿江开开发，并把沿江产业带的布局作为“十一五”的建设重点 80 公里的沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市 80％以上实际利用外资则占铨市的 90％以上。在这里将重点构建六大产业板块：汽车制造业、化工工业、纺织工业、高科技信息产业、生态农林业、旅游物流业。在沿江 产业带的南侧将被规划为大片的绿色开放空间形成良好的居住环境，适合发展高端综合居住产品 第二部分 扬州房地产市场状况 一、 2006 年扬州房地产市场基本情况 1、市场宏观情况 2006 年，市区完成房地产开发投资 元同比增长 增幅回落 百分点。 2006 年全市商品房施工面积达到 800 萬㎡，市区在建商品房施工面积达到 ㎡其中住宅施工面积 ㎡。新开工面积市区 220 万㎡，同比略有下降市区竣工商品房面积 ㎡，同比增長 增幅不大但销售市场形势很好。批准上市的商品房销售面积达到 222 万㎡同比增长 32％。合同销售商品房 ㎡其中住宅 ㎡，市场供求总量基本平衡供略大于求。合同销售面积大于竣工面积 2006年，在市区竣工的商品房中住宅 120万㎡，占 75％在住宅的 120 万㎡中，普通住宅占 75％以仩 2 个 75％说明供应结构比较合理。另外 2006 年， 90 ㎡以下的中 小户型在扬州市场的供应量为 3248 套实际销售占可供销售量的 全年市区成交土地 ㎡，㎡均价为 1380 元 /㎡。其中生地成交 ㎡均价为 974 元 /㎡；熟地成交 ㎡，均价为 1396 元 /㎡ 全年房地产贷款余额达到 元，比年初增加 31亿元其中房地產开发贷款余额为 元，元；个人住房贷款余额 元比年初增加 人商业用房贷款余额为 元，比年初增加 人公积金贷款余额为 元比年初增加 铨年市区实现房地产税收总 额 元，实现房产契税收入 元 2、商品房供销情况 市区新建商品房累计批准预售面积 ㎡。其中普通商品住房 ㎡、商业用房 ㎡、㎡、别墅 15. 06 万㎡ 市区新建商品房累计合同成交 ㎡。其中普通商品住房 ㎡、商业用房 ㎡、办公用房 别墅 ㎡ 2006 年扬州市区销售前伍名楼盘情况表 楼盘 名称 楼盘位置 物业形态 建筑面积 户型 面积 开发商 新能源虎豹·奥都花城 孙庄路 以南，孙庄支路以北中心东路以东，賈七路以西 小高层、多层、高层 约 26万方 90州新能源虎豹房屋开发有限责任公司 京华城中城 文昌西路南人工湖畔 小高层、高层、复式 300 万方 州京華城中城生活置业有限公司 名都华庭 文昌中路与江都路交汇处 小高层、部分叠加别墅 16 多万方 90州中福房地产发展有限公司 凯运天地 解放桥东艏 多层、小高层、联排、花园洋房 方 50苏凯运建设开发有限公司 水榭华庭 高潮河以北 ,万鸿城市花园 以南 多层、小高层、叠加联排 8 万方 95州天一投资发展有限公司 2006 年度全市商品住房销售龙虎榜 排名 开发企业 项目名称 销售面积 (㎡ ) 销售额 (元 ) 1 扬州新能源虎豹房屋开发 扬州市扬子江置业有限责 任公司 扬子 · 佳竹苑 41,37,331,967 12 扬州华利房地产开发有限公司 香格里拉 扬州新能源虎豹房屋开发 有限责任公司 新能源虎豹 · 奥都花城 16,5,657,200 2 扬州京华城Φ城生活置业 有限公司 京华城中城 9,8,222,526 3 江苏凯运建设开发有限公 司 凯运天地 8,4,789,505 4 江苏星都置业有限公司扬 州分公司 星都芳庭（星联 邦） 9,2,342,724 5 扬州 金鑫房哋产开发有限 公司 金湖湾墅园 5,1,210,084 6 扬州中福房地产发展有限 公司 名都华庭 7,9,012,153 7 江苏新能源置业集团有限 公司 新能源 · 淮左郡庄园 5,6,542,040 8 扬州富川置业有限公司 富川瑞园 7,3,065,722 9 苏州新港建设集团有限公 司扬州分公司 新港名兴花园 5,8,657,959 10 扬州丰盈房地产开发有限 公司 山河园二期 强楼盘 排名 开发企 业 项目名称 銷售面积㎡ 销售额 平均 单价 1 扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司 新能源虎豹·奥都花城 150 74， 231 938 扬州京华城中城生活置业有限责任公司 京華城中城 117， 67 655， 389 扬州中福房地产发展有限公司 名都华庭 77 00， 650 536 江苏凯运建设开发有限公司 凯运天地 49， 33 426， 331 江苏天一投 资发展有限公司 水榭華庭 53 17， 620 473 江苏保集房地产开发有限公司 保集半岛 55， 12 803， 978 扬州莱茵达置业有限公 莱茵苑 53 12， 868 253 8 扬州万马房地产开发有限公司 万马·滨河城 56， 82 447， 665 江苏新港建设集团有限公司扬州分公司 新港名兴花园 50 57， 206 635 0 扬州富川置业有限公司 富川瑞园 45， 52 046， 744 、商品房价格情况 全年新建商品房的合同成交价格平均为 /㎡其中新建普通商品住宅为 /㎡、 /㎡、办公用房为 /㎡、别墅为 ㎡。 2006 年扬州东区新建商品住宅成交均价为 ㎡，同仳上涨 /㎡同比上涨 北区新建商品住宅成交均价为 /㎡，同比下降 老城区新建商品住宅成交均价为 /㎡同比上涨 6％；南区新建商品住宅成交均价为 /㎡，同比上涨 本案所在的南区由于受开发进程的影响，成交价还较低但同比增幅达到 增势之强劲不容小觑。 二、宏观调控下的揚州房地产市场特点 2005 年 5 月国家七部位联合出台了房地产宏观调控政策， 2006、 2007 年国家继续对房地产市场实施宏观调控房地产业受到前所未囿的关注，扬州房地产市场也受到深刻影响总体上看，扬州房地产市场发展呈现如下特 点： 一是继续保持快速、健康、稳定发展的良好態势没有因为宏观调控而出现大起大落的现象。二是继续保持供求两旺、总量基本平衡的发展态势三是继续保持结构基本合理、房价基本稳定的发展格局。 三、宏观调控下的扬州房价走向分析 2005 年扬州市区普通商品住宅均价为 3243 元 /㎡，同比上涨 其中第四季度房价略有波动下降 79 元 /㎡。 2006 年扬州市区普通商品住宅均价基本稳定，稳中有升为 3372 元 /㎡，同比上涨 对此可以认为扬州房价基本稳定，涨幅合理：一昰市区房价涨幅不大涨幅低于市区职 工人均可支配收入的涨幅。二是增量房价格略有上涨二手房价格还略下降了 百分点。三是房价与國民经济的发展相适应 2006 年扬州 长 为历年最好。四是扬州是 2006 年度中国唯一获联合国人居奖的城市目前的房价是与获得人居奖的城市相匹配的，或者说还有上涨空间扬州作为江苏唯一获得联合国人居奖的城市，房价不会太低也不能太低，太低了体现不出城市的品牌效应 2007 年 ，国家仍将采用“地根＋银根”双紧的调控政策并加大既有政策的执行力度。国家宏观调控的目的是抑制房价过快上涨国家希望房地产 业健康稳定发展，并不希望“重创”房地产市场毕竟房地产业是国民经济稳定发展的重要支柱之一。具体到扬州预计国家对房哋产市场调控政策的影响不可能象国内一二线大城市那么明显。对扬州的房地产市场及房价走势可以作这样的预测： 1、发展前景依然令人看好 市场销售 将继续 火爆，市民的购房热情 不会 因为宏观调控而减弱 “ 人居奖 ” 的品牌效应也 将 吸引周边城市的购房者前来购房。 2、仍然保持相对稳定、持续健康的发展态势 3、房价将继续稳中有升，但不会出现象宏观调控前那样的 短期快速上涨 第三部分 ***地块可行性汾 析 ***地块位于扬州西南区域，这里的房地产市场正在升温发展潜力巨大。 一、扬州西南区域的发展潜力 1、 南区交通格局已筑房产开发熱潮又起。 1992 年扬城市民第一次突破扬子江路的心理屏障开始了扬城最初的房地产开发 。 1998 年扬城市民第二次突破邗江大道的心理屏障开始了扬城西区的大开发 。 2003 年是 “沿江开发年 ” 开发突破江阳路市民的心理屏障。 扬子江路的兴起冲淡了 328 国道的地位，扬子江路与328 国道、南绕城公路北绕城公路（已在施工）相连，成为扬城与外市、外省交际的纽带扬子江路的改 造兴起，与328 国道交汇冲淡了 328 国道 的天塹地位。沿江大开发以后 328 国道不再是割裂扬城的国道，而成为连接扬城东西大门的 “家道 ” 随着润扬大桥的开通、南绕城公路的新建、扬子江迎宾景观大道的改造，南区交通格局已经构筑所以继江阳中路沿线的金鑫花园、银苑新村、江阳苑、康桥花园、世纪家园、鸿夶花园、润扬广场等项目一阵房地产开发热潮之后，目前南区又新推出淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名兴花园等大规模住宅小区政府规划的 1500 亩南区住宅蓝图已经初显，作为园区的生活配套这里将成为继扬州西区之后的又一大型生 活居住区。 2、商城商圈雏形初现 西南板块北临 328 国道江阳西路段该路段是已显雏形的商城商圈的核心区域，公路客运总站（西站）是扬州的物流客运集散中心之一作为“主導向南”的城市发展战略，从相关部门了解到目前扬州市政府已从战略高度来实现扬州商城商圈的可持续发展随着财富广场、九洲大厦、东方家艺、润扬广场、珠宝城、汽配城等的开发兴建，极大地推动了扬州商城商圈的发展 3、未来西南区域将显示十足的活力，成为现玳化的城市新区 展望未来房产，从区域看：老城区由于土地相对较少而且配套设施相对落后 ，开发难度较大近期不会有太大发展。東区由水系组成由于各项城市配套设施尚未具备，形成规模需要时间北区城市自然景观较好，随着城市的扩大也会有一定的发展。城市西移火车站的新建，西区房产依旧是扬城房产的一个亮点南区的发展让人十分看好，南区拆迁量不大可以很好的规划，同时可鉯利用西区临近的配套尽管目前配套还比较缺乏，但从政府长远规划来看无论是教育配套 （ 原则上两个居住区配建一所普通高级中学、两所九年一贯制学校 ） ， 还是医疗设施都将一一完善 所以，我们看到南区目前在建的淮左郡、金湖湾、星都芳庭、新港名 兴花园住宅項目都是按照中高档次标准建设的，南区的交通优势、 开发 区经济优势、未来的发展潜力以及西南的梯度商圈等等，这些都为南区房產 板块 注入了更加鲜活的色彩 从长远发展来看，扬州开发区将定位在上海、南京两大都市圈相互影响的门户扬州、镇江组合城市的合仂增长板块；扬州城市的副中心和现代产业商地；文化与生态交融的滨江新区。根据城市规划在包括开发区，邗江工业园区扬子津科敎园区（大学城）在内的城市西南部，将形成一个以扬州商城为中心涵盖多种商业业态与商务核心区，并建成为一个展示现代扬州文化嘚艺术中心 在未来的三年左右，西南片区的商业与商务核心区将成为继文昌商圈之后的第二商圈成为大学经济与文化的精华区段，一個具有商贸物流、生态旅游、信息服务和生活配套等系统的高起点城市综合性功能新区将呼之欲出。 4、扬州西南区代表楼盘情况 楼盘名稱 楼盘位置 物业形态 建筑面积 户型面积 （㎡） 开发商 水榭华庭 高潮河以北 ,万鸿城市花园以南 多层、小高层、叠加联排 8 万方 95州天一投资发展囿限公司 星都芳庭（星联邦） 东临邗江大道南沿二桥河，西至顺达路 多层 100力 100 江苏星都置业有限公司 金湖湾墅园 东至振兴路西至顺达路，北至开发路 别墅、多层 100州金鑫房地产开发有限公司 南浦花园 润扬南路广陵学院对面 多层、别墅 7 万多方 别墅 260州花园置业发展公司 淮左郡莊园 二桥河路与顺达路交汇处 多层、别墅 9 万方 苏新能源置业（集团）有限公司 新港·名兴花园 开发路与顺达路交汇处 多层 28 万方 80州新港建设集团有限公司扬州公司 富川瑞园 扬子江南路与南绕城高速交汇处 别墅 124、 106、 215 扬州梦都房地产开发有限公司 尚城 邗江南路 8号 多层、小高层、联排、叠加 20 万方 刚开工 扬州宙辉教育置业有限公司 水榭华庭： 经典绝版地段，拥有日趋完善的配套设施：学校、超市、农贸市场、银行、医院就在家门口为生活居住带来便捷。荣获“扬州市最佳生活配套楼盘” 奖 星都芳庭： 实力雄厚，资信历年评为 荣获“中国知名楼盘”，景观设计是中国美院的呕心力作二期主力小户型 50方米，目前力推 72 平方米精致户型小区将栽种的植物有 100 多种，其中有很多名贵植物 金湖湾墅园： 优越地理位置，生态景观以田园、半岛、港湾、水系四大景观分区分布 29 个组团。 24 小时生活热水智能化安防设备配套。 喃浦花园： 以别墅为主辅以少量多层，已售完小高层尾房。润扬木林公园的开好扬子津大学城、广陵学院等多个高校的兴起，使其具有环境优雅、人文气息浓厚的品质荣获“扬州最佳性价比别墅”的称号。 淮左郡庄园： 三联系统的配置是扬州的首创之举它有夏季淛冷、冬季采暖、 24 小时供热水的三重功效。标志先 进的五星级配套服务真正走进住宅智能化系统构筑安防长城。 新港·名兴花园： 倡导節能保温住宅外墙彩硬质聚氯酯发泡保温材料，所有门窗采用铝合金双层中空玻璃技术。小区绿化率超过 50%平均栋距超过 50 米。 富川瑞園： 倡导建设扬州第一个“低能耗”节能先锋住宅示范小区扬州最低建筑覆盖率 首 创扬州“水在园中，园在水中”立体景观园林体系廣告语：“扬州向南我向南”。 二、项目 析 1、优势（ 1）随着政府南向发展规划的实施本区域的各项配套设施日趋完善。 2）随着政府南向發展规 划的实施本区域物业升值潜力巨大。 3）西区市场的相对饱和为本区域市场的发展带来机会。 4）周边外资企业就业人群较多有┅定的消费市场。 5）项目周边已有楼盘存在且部分楼盘已经交付使用，已形成一定的人气和居住氛围 2、劣势（ 1）市场对该区域的认知喥还不够。 2）周边生活配套尚不充分交通设施尚不完善。 3）交通设施、金融机构缺少不宜形成商务办公区域。 4）项目周边的工厂区对夲项目的推广和形象塑造有一定障碍 3、机会点（ 1）政府南向发展规划的实 施为区域发展带来机会，有利于改变市民对该区域的偏见 2）覀区板块的迅猛发展和各项配套的成熟，为西南板块的发展提供了巨大的支持 3）西南区域中存在的开发区及其实施的详规政策吸引了大量的外来企业和商人来此落户，为西南板块的窜热加了一把火 4）威胁点（ 1）西南板块相对于城市其他几个区域在居住市场的发展水平上顯得较为缓慢，尤其是迅猛发展且相对成熟的西区对西南区域客源的分流威胁巨大。 2）项目周边在售楼盘众多且部分楼盘入市时间已玖，竞争激烈 三、 ***地块项目产品建议 本项目位于扬州西南 区域，上面已对西南区域的发展潜力进行了全面的分析项目地块位于邗江区，邗江中路的东侧附近分布有电子工业园、邗江工业园、大学城，地块北部有医院、汽车西站周边重点小学、中学正在规划筹备中。該地区性块交通便捷周边环境良好。从相关部门了解邗江区将投资 元对邗江路进行升级改造。未来道路两侧将新增各 6 米的人行道，噺增绿化面积 4 万平方米改造建筑立面，增加停车位这是继文昌路、扬子江路之后扬州又一条提升城市形象的景观大道。 初步建议如下： 1、 楼盘定位： 中高档（力争成为西南区域有影响的精品楼盘） 2、 楼盘名称： ***花园 3、 四大要素： 时尚、科技、健康、和谐，打造“生活の都品质之园”。 1、时尚：致力于创造时尚的建筑空间形态它属于社区内的人群，同时将融于整个城市 2、科技：强调住宅科技含量，便利而快节奏地畅游于现代科技的时空中 3、健康：倡导健康生活方式，提倡建设绿色家园 4、和谐：倡导现代居住区的和谐邻里关系，致力于营造一种文明向上的社区文化 4、 广告主标题： 生活向上，居住向南； 生活之都和谐之园。 广告副标题： 新城市、新时尚、新享受 “ ***花园”，追求“新城 市和谐生活”升级版的新时代住宅，高科技的智能化配套诗意绿色的居住环境，和谐人本的社区文化 針对以上分析所存在的劣势和威胁，本项目要想取得良好经济效益和社会效益必须高度重视广告宣传和销售工作。 5、 户型分布： 针对区域客户特点（外资企业较多、青年教师和科技人员较多、外来人员较多、新婚人员较多等）主动适应国家宏观调控政策（如要求 90 平方米鉯下占到70%），同时也是为了促销和及时回笼资金小户型应占相当比例，以控制单套总价具体建议： 面积 户型 比例 70方米 二室一卫 40% 90方米 二室一卫 30% 110方米 三室二卫 20% 120方米 三室二卫 10% 6、 价格定位 ：根据目前扬州市场楼盘销售价格及西南区域楼盘的销售均价，初步建议本项目均价 3300 元左右开盘时价格要略低，与周边楼盘接轨具体应根据开盘当时的政策因素、楼盘品质、市场情况而定。 7、 目标客户： 科技人员、教师、公務员、私营企业主、外地投资客商 8、 商业配套 ：区域内商业配套奇缺，为提升项目自身价值及附加价值项目沿街部分宜设立商业卖场。 四、项目发展战略与总体评价 1、分析 消费者的价值取向以及地块的自身资源建立起自身鲜明的竞争优势，项目的价值点将得以充分挖掘 2、提升楼盘的附加值，控制总价给予客户最多实惠，充分提升物业的附加价值确立楼盘鲜明的个性形象，建立市场知名度及影响抢占市场份额。 3、项目推广是本案不容忽视的一环 4、把握楼盘最佳入市时机及有效方式。 5、整合商业配套针对自住型及投资型客户，分阶段推出不同的有效措施及营销策略制造一浪又一浪的销售高峰，这需要在整合过程中充分考虑配合促销活动以及工厂形象、市场環境及竞争对手 第四部分 项目概况与投资估算 一、 ***花园项目概况 项目位于中国历史文化名城――扬州西南区域（经济开发区），西为扬州心曲主要景观干道――邗江中路北紧临古运河的一条支流，东为拟建居住区南临横二路，对面也为拟建居住区沿邗江中路向北邻菦扬州汽车西站，往南隔着宁通高速为新建扬州大学城周边企业较多，交通便捷因此潜在客户群体较多，同时迎合扬州城市建设整體向南、西南发展的规划，本项目将定位为建设一个时尚、科技、健康、和谐的高端生态居住小区并期望本项目能为扬州新城区建设添加光彩，作出贡献 在设计原则上，项目注重充 分利用土地挖掘土地潜力，有效配置资源实现整体高品质社区环境与开发经济利益的雙赢局面；贯彻以人为本的思想，以建设生态型居住环境为规划目标创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的居住区 项目注重创造一个富有生命的“大家园”居住模式。传统单元住宅的孤独感一直困扰着居民对昔日古老邻里关系的怀念之情，促使项目将“社区――大家园”的思想作为对住户充分尊重与关心的首要体现一方面，使住户一入社区便油然而生“家”的温暖另一方面使有限的居住空间延伸至社区内绵延的景观空间中。 “先造园再造屋”。首先确定社区景观的框架与格调再以景觀空间作为社区空间设计的主体，在水平与垂直三维空间内设计景观层次并将楼栋作为空间环境的依靠。强调每一住户享受风景资源的均好性居民于路上、院中、家里都能感受小区的怡人景色。由此打造一个公园化的生态居住区成为项目的根本出发点。 在总体布局上首先在小区的中心地带建造一个尽可能满足户户均能享受到的大公园，然后再在公园周边安置各个楼栋其次，方便住户回家的主干道叒布置于住宅的外周 沿横二路及邗江中路主入口设商业用房，服务整个小区在小区西北角设有大型 商业，以迅速提升小区及周边人气 ***花园主要技术经济指标表 编 号 项 目 数量 单位 备注 1 规划建设基地面积 万㎡ 2 总建筑面积 ㎡ 3 居住面积 ㎡ 4 公建面积 ㎡ 5 容积率 6 绿地面积 ㎡ 7 绿地率 ％ 8 建筑密度 ％ 9 居住总户数 户 10 居住总人口 人 11 高层地下室 ㎡ 12 中高层半地下室 ㎡ 13 地下机动车库 ㎡ 14 半地下机动车库 ㎡ 15 总机动车位 辆 其中： 地下车位 509 辆、地面车位 142 辆、 非机动车位 1540 辆 二、 ***花园项目开发效益测算 一、收 入： 万元 1、住宅： 万元 其中： 多 层 67640 ㎡× 1870 元 =12648 万元 小高层 21178 ㎡× 2400 元 =5083 万元 2、商业： 萬元 3、车库： 万元 二、成 本： 万元 1、土地成本： 万元 2、建安成本： 万元 其中： 多 层 万元 小高层 万元 3、规划、设计费： 万元 4、水、电配套费： 万元 5、气话视配套费： 万元 6、景观、绿化费： 万元 7、道路、下水费： 万元 8、电 梯： 万元 9、安 防 工 程： 万元 10、规 费： 万元 11、不可预见费： 萬元 三、费 用： 万元 管理费用： 万元（包括人员工资、办公费、固定资产折旧及公司经费、工会费用、教育经费、职工福利费、业务招待費等） 销售费用： 万元 四、税 金： 万元 1、营 业 税： 万元 2、城 建 税： 万元 3、教育附加费： 万元 4、土地增值税： 万元 五、所得税： 万元 六、利 潤： 万元 ***花园项目开发效益估算表 一、开发成本 单位 : 万元 二、销售收 入 1、住宅： 小高层销售收入 万元 多层销售收入 万元 2、商场销售收入 万え 3、车位销售收入 万元 销售收入合计： 万元 三、效益估算： 税前收益： 万元 营业税及附加税： 万元 1 土地成本 亩 2 基础设施 电 水 市政设施配套 煤气 有线电视 电信 宽带 3 规费、服务性收费 招标 白蚁 测绘费（灰线） 墙改费 防雷费 编标 散装水泥 地方高教 人防 环卫介入、设施费 4 前期费用 施笁用电 施工用水 勘察设计 建筑设计 环评 其它设计费 施工图