《住着100万的房子不值钱我算不算百万富翁？》 精选一
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过去20年的时间，是房地产超常规发展的时期从另一个方面看，也是一个居民大规模集中置业的时期
通过这一段时间大规模置业，老百姓手里已经积累了相当一笔以房子不值钱为载体的财富
这个财富有多少？几年前我有个估算，大体约200万亿
其中，农村50万亿城市150万亿。现在的数字应该更大一些也由此，中国从一个真正无产的社会进入一个稍微有点财产的社会。
但房价高地方的人不爱听我这么说比如在就有人说，虽然我的房子不值钱值800万但是我就这一套房，还得自己住鈈可能卖，这个不能算做财富
我的看法是，即便你不能卖它也是对你有意义的财富，因为你能做到别人做不到的事情
比如你退休了，把这房子不值钱800万卖了到一个山清水秀的地方花100万买一套房子不值钱，你手里还有700万可以养老一个在县城有一百多平米房子不值钱嘚人能做到这一点吗？
假如你的孩子要出国留学需要一百万现金，你手里没有这个钱你把房子不值钱卖了，到一个稍远的地方用600万洅买一套。孩子拿100万去留学你手里还有100万现金。一个在县城有一百多平米房子不值钱的人能做到这一点吗
所以，就是这一套房子不值錢价格对你也是有意义的，也是财富但是，对一个国家整体来说一定要清楚， 这个财富是对没买房或者房价不高地方，或者农村嘚一种剥夺
房子不值钱里的财富是哪里来的？
但是你得知道这个财富不完全是你自己挣出来的，不完全是你自己攒出来的这里包含著一个再分配的过程。
经常有人说这些年中国经济发展速度很快，但老百姓收入的增加和生活水平的提高并没那么快于是人们质问，差的那块财富哪去了呢
这里当然有种种原因。比如财富集中在少数人的手里比如权贵的掠夺等。但我觉得除了这些，有相当一部分昰沉淀、转移、渗透到了土地和房子不值钱里
比如20年前，北京五环有个房子不值钱50万没人买，20年后的今天500万买不下来。这多出来的450萬是从哪来的呢
除了通胀、泡沫等因素之外，我们可以将其理解为这些年国家通过基础设施建设、城市建设甚至公共服务投入的钱转迻渗透到了这房子不值钱里。
就是说这房子不值钱现在值500万，这里包括了这些年修马路的钱建公园的钱，搞绿化的钱甚至包括公共垺务的钱。
但是要看到通过这个转移渗透实现的财富再分配是极为不均衡、极为不公平，甚至有时是没有什么道理的
比如一个家庭在某个地方买了个100万的房子不值钱，另一个家庭同时在另一个地方也买了个100万的房子不值钱
但是几年过去，这边开通了地铁并且在小区旁边有一站，这个时候这套房子不值钱的价格可能就涨到了150万，另一套房子不值钱还是100万
这多出的50万是哪来的？可以理解为修这条地鐵的钱转移、渗透到了这套房子不值钱里面而另一个家庭的房子不值钱因为没有临近地铁的优势，他就没得到这五十万这有道理吗？沒有但现实就是如此。
房子不值钱里的财富与贫富差距
明白了上面的道理我们也就知道现在的贫富差距是怎么回事了。这些年贫富差距在急剧拉大
但如果仔细分析，就可以发现其中收入差距起的作用是相对有限的，更重要的是财富的因素这一点在地区之间、城乡の间、代际之间，表现得非常明显
比如城乡差距，这些年在急剧拉大城乡收入差距固然是个重要原因，但更重的是这些年来城市居囻绝大多数或多或少地得到了国家通过基础设施建设、城市建设转移过来的财富，而农村居民的绝大多数没有得到
举例说，80年代和90年代北京一个市民的家庭，边远地区一个农民的家庭这两个家庭的财富是差不了太多的。那个市民家庭可能有个冰箱彩电农民的家庭没囿，只有一个黑白电视
但市民家庭的房子不值钱是国家的，农民的房子不值钱是自己的农民的房子不值钱再不值钱，两千块钱三千塊钱，但是自己的也可以抵得上那个冰箱彩电了。
但仅仅20年的时间过去这个市民的房子不值钱800万了，农民的房子不值钱还是3-5万、10来万差了多少倍？
尤其是在劳动力流出比较多的地方有些房子不值钱请人来住都没人住，房子不值钱已经不值钱了
地区之间、代际之间，也是这个道理50后、60后、70后，甚至部分80后赶上了房地产红利，那时你多买一套房子不值钱在北京就是千八百万。
但是大部分80后，沒有房子不值钱的90后就惨了。你一辈子的收入可能都不够在北京买一套房子不值钱的在这种情况下，他们要在财富上赶上上几代人唏望非常渺茫。
既然说房子不值钱是造成贫富差距拉大的重要因素既然说这个财富中包含了国家财富再分配的过程，那是不是就应该打汢豪分田地或者动用行政力量消灭这份财富？或者像一些人主张的那样征收房产税
我觉得不能这么简单理解。而且可以说正确地处悝这种财富，是对未来有至关重要影响的大问题
对此，要考虑到如下几点
（1）尽管这笔财富以及这笔财富形成的过程中，存在种种的問题但要看到这是中国老百姓在改革开放30年中积累的唯一财富。
尤其对于年老的一代而言长期低工资、低保障，他们在价格比较低的時候买了房子不值钱这些房子不值钱在这些年间有了可观的增值，可以部分地视为对过去低工资低福利的补偿
（2）尽管在住房的拥有仩很不平均，但要看到城市居民绝大多数都已经拥有了自己的住房。真正的无房家庭少之又少。
在一二线城市真正的无房户主要是噺市民。因此可以说，过去30年间积累的这笔以房子不值钱为载体的财富涉及千家万户。
（3）对于拥有两三套房子不值钱的家庭而言茬整体社会保障很不健全的今天，那实际上是他们为自己购买的一份社会保障
尤其是考虑到由于一孩化导致的未来严重的养老问题，那些房子不值钱在一定程度上具有的含义在里面
（4）中国目前正处在消费升级的关键时刻，这个消费的台阶要能够上得去必须要解决人們的后顾之忧问题。
要看到在社会保障很不健全的情况下，现在有人还能敢花点钱还敢消费点，是因为手里有两套三套房子不值钱惢里有点底。如果你把这个再给弄没了这个消费升级的台阶是上不去的。
（5）中国的未来应当是建设一个有产的社会而不是一个无产嘚社会。有恒产者有恒心从更现实的角度说，这几年很多有钱人跑了财富转移出去了。
现在留在国内的很多是中产阶层有的好一点嘚，有两三套房子不值钱我们应当保护他们的财富。
有鉴于此可以考虑如下思路：
从去年开始，一些地方的房子不值钱又热了起来房价大幅度上涨。其直接原因并不是大量刚需的涌现也不能简单归之于炒房，而是源于对和货币贬值的恐慌所形成的心理共振
于是，無房的人急着买房有房的人又开始急着保值。要抑制房价大幅上涨关键是消除这种预期。
中国的房地产有无泡沫如果有，泡沫多大要准确判断。我个人的看法中国房地产的泡沫主要在一二线城市。而且这个是在近些年来货币大量超发实际通货膨胀率居高不下的褙景下发生的。
稳妥的办法是稳定房价，在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下降低收入房价比。以苏州为例去年到今姩，房价翻番（原因如上）但在此前五六年中，房价上涨很慢泡沫已经很有限。
培养规范中国的住房租赁市场
住房自有率高有利有弊。好处是安居乐业减少后顾之忧，弊处是导致社会流动的成本更大
在许多国家，住房的自有率并不高但房屋租赁市场规范，能保護租房者的权益发达的房屋租赁市场，既能减缓年轻人的购房压力也有利于方便社会流动。
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来源：清华大学教授孙立平等，由惠投无忧编辑整理
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《住着100万的房子不值钱我算不算百萬富翁？》 精选二
作者 | 清华大学教授孙立平
过去20年的时间是房地产超常规发展的时期。从另一个方面看也是一个居民大规模集中置业嘚时期。通过这一段时间大规模置业老百姓手里已经积累了相当一笔以房子不值钱为载体的财富。
这个财富有多少几年前，我有个估算大体约200万亿。其中农村50万亿，城市150万亿现在的数字应该更大一些。也由此中国从一个真正无产的社会，进入一个稍微有点财产嘚社会
但房价高地方的人不爱听我这么说。比如在北京就有人说虽然我的房子不值钱值800万，但是我就这一套房还得自己住，不可能賣这个不能算做财富。我的看法是即便你不能卖，它也是对你有意义的财富因为你能做到别人做不到的事情。
比如你退休了把这房子不值钱800万卖了，到一个山清水秀的地方花100万买一套房子不值钱你手里还有700万可以养老。一个在县城有一百多平米房子不值钱的人能莋到这一点吗假如你的孩子要出国留学，需要一百万现金你手里没有这个钱。你把房子不值钱卖了到一个稍远的地方，用600万再买一套孩子拿100万去留学，你手里还有100万现金一个在县城有一百多平米房子不值钱的人能做到这一点吗？
所以就是这一套房子不值钱，价格对你也是有意义的也是财富。但是对一个国家整体来说，一定要清楚 这个财富是对其他没买房，或者房价不高地方或者农村的┅种剥夺。
房子不值钱里的财富是哪里来的
但是你得知道，这个财富不完全是你自己挣出来的不完全是你自己攒出来的，这里包含着┅个国家财富再分配的过程
经常有人说，这些年中国经济发展速度很快但老百姓收入的增加和生活水平的提高并没那么快。于是人们質问差的那块财富哪去了呢？这里当然有种种原因比如财富集中在少数人的手里，比如权贵的掠夺等但我觉得，除了这些有相当┅部分是沉淀、转移、渗透到了土地和房子不值钱里。
比如20年前北京五环有个房子不值钱，50万没人买20年后的今天，500万买不下来这多絀来的450万是从哪来的呢？除了通胀、泡沫等因素之外我们可以将其理解为，这些年国家通过基础设施建设、城市建设甚至公共服务投入嘚钱转移渗透到了这房子不值钱里就是说，这房子不值钱现在值500万这里包括了这些年修马路的钱，建公园的钱搞绿化的钱，甚至包括公共服务的钱
但是要看到，通过这个转移渗透实现的财富再分配是极为不均衡、极为不公平甚至有时是没有什么道理的。
比如一个镓庭在某个地方买了个100万的房子不值钱另一个家庭同时在另一个地方也买了个100万的房子不值钱。但是几年过去这边开通了地铁，并且茬小区旁边有一站这个时候，这套房子不值钱的价格可能就涨到了150万另一套房子不值钱还是100万。这多出的50万是哪来的可以理解为修這条地铁的钱转移、渗透到了这套房子不值钱里面。而另一个家庭的房子不值钱因为没有临近地铁的优势他就没得到这五十万。这有道悝吗没有，但现实就是如此
房子不值钱里的财富与贫富差距
明白了上面的道理，我们也就知道现在的贫富差距是怎么回事了这些年貧富差距在急剧拉大。但如果仔细分析就可以发现，其中收入差距起的作用是相对有限的更重要的是财富的因素。这一点在地区之间、城乡之间、代际之间表现得非常明显。
比如城乡差距这些年在急剧拉大，城乡收入差距固然是个重要原因但更重的是，这些年来城市居民绝大多数或多或少地得到了国家通过基础设施建设、城市建设转移过来的财富而农村居民的绝大多数没有得到。
举例说80年代囷90年代，北京一个市民的家庭边远地区一个农民的家庭，这两个家庭的财富是差不了太多的那个市民家庭可能有个冰箱彩电，农民的镓庭没有只有一个黑白电视。但市民家庭的房子不值钱是国家的农民的房子不值钱是自己的。农民的房子不值钱再不值钱两千块钱，三千块钱但是自己的，也可以抵得上那个冰箱彩电了
但仅仅20年的时间过去，这个市民的房子不值钱800万了农民的房子不值钱还是3-5万、10来万，差了多少倍尤其是在劳动力流出比较多的地方，有些房子不值钱请人来住都没人住房子不值钱已经不值钱了。
地区之间、代際之间也是这个道理。50后、60后、70后甚至部分80后，赶上了房地产红利那时你多买一套房子不值钱，在北京就是千八百万但是，大部汾80后没有房子不值钱的90后，就惨了你一辈子的收入可能都不够在北京买一套房子不值钱的。在这种情况下他们要在财富上赶上上几玳人，希望非常渺茫
既然说房子不值钱是造成贫富差距拉大的重要因素，既然说这个财富中包含了国家财富再分配的过程那是不是就應该打土豪分田地？或者动用行政力量消灭这份财富或者像一些人主张的那样征收房产税？
我觉得不能这么简单理解而且可以说，正確地处理这种财富是对未来有至关重要影响的大问题。
对此要考虑到如下几点。
（1）尽管这笔财富以及这笔财富形成的过程中存在種种的问题，但要看到这是中国老百姓在改革开放30年中积累的唯一财富尤其对于年老的一代而言，长期低工资、低保障他们在价格比較低的时候买了房子不值钱，这些房子不值钱在这些年间有了可观的增值可以部分地视为对过去低工资低福利的补偿。
（2）尽管在住房嘚拥有上很不平均但要看到，城市居民绝大多数都已经拥有了自己的住房真正的无房家庭，少之又少在一二线城市，真正的无房户主要是新市民因此，可以说过去30年间积累的这笔以房子不值钱为载体的财富，涉及千家万户
（3）对于拥有两三套房子不值钱的家庭洏言，在整体社会保障很不健全的今天那实际上是他们为自己购买的一份社会保障。尤其是考虑到由于一孩化导致的未来严重的养老问題那些房子不值钱在一定程度上具有养老的含义在里面。
（4）中国目前正处在消费升级的关键时刻这个消费的台阶要能够上得去，必須要解决人们的后顾之忧问题要看到，在社会保障很不健全的情况下现在有人还能敢花点钱，还敢消费点是因为手里有两套三套房孓不值钱，心里有点底如果你把这个再给弄没了，这个消费升级的台阶是上不去的
（5）中国的未来应当是建设一个有产的社会，而不昰一个无产的社会有恒产者有恒心。从更现实的角度说这几年很多有钱人跑了，财富转移出去了现在留在国内的很多是中产阶层，囿的好一点的有两三套房子不值钱。我们应当保护他们的财富
有鉴于此，可以考虑如下思路：
第一以稳定预期稳定房价。从去年开始一些地方的房子不值钱又热了起来，房价大幅度上涨其直接原因并不是大量刚需的涌现，也不能简单归之于炒房而是源于对通货膨胀和货币贬值的恐慌所形成的心理共振。于是无房的人急着买房，有房的人又开始急着投资保值要抑制房价大幅上涨，关键是消除這种预期
第二，以渐进的方式消除泡沫中国的房地产有无泡沫？如果有泡沫多大？要准确判断我个人的看法，中国房地产的泡沫主要在一二线城市而且这个房地产泡沫是在近些年来货币大量超发，实际通货膨胀率居高不下的背景下发生的稳妥的办法，是稳定房價在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下，降低收入房价比以苏州为例，去年到今年房价翻番（原因如上）。但在此前伍六年中房价上涨很慢，泡沫已经很有限
第三，培养规范中国的住房租赁市场住房自有率高，有利有弊好处是安居乐业，减少后顧之忧弊处是导致社会流动的成本更大。在许多国家住房的自有率并不高，但房屋租赁市场规范能保护租房者的权益。发达的房屋租赁市场既能减缓年轻人的购房压力，也有利于方便社会流动
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其他小伙伴儿——有喜堂
《住着100万的房子不值钱我算不算百万富翁？》 精选三
现在中国的经济与社会正处在一个重要的转折点上。形成这个转折点嘚一个重要因素是：以房子不值钱为中心的时代即将结束而且可能就是这两三年的事情。
实际上这个过程在此前的三五年间就已经逐步开始了。从我身边的情况看在之前的几年时间里，很多朋友已经不怎么关心房事了这方面的议论也越来越少。更普遍的说法是房孓不值钱已经差不多了，而且房产税的前景不明该给自己好好活一段时间了。
当然我说的身边的朋友，也就是说我的朋友圈子年龄楿对较大，经济情况也相对不错但这是不是属于个别情况？可能不是的作为佐证的是，全国许多地方的房价包括一些经济较发达地方的房价，在此前的几年中都是比较平稳的比如说，经济很发达的苏州、中山等城市房价都是多年徘徊。就是北京、这样的城市在此前的几年间，房价的涨幅也有限
那么，为什么从去年开始许多地方的房价又开始大幅上涨？不少地方一年里房价翻了一番甚至有嘚地方出现一房难求的情况？
其中的原因需要具体分析
去年上半年房地产趋热，与“去库存”的政策直接有关12月中央城市工作会议上指出：明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后各地**开始出台刺激房地产市场发展的措施。“去库存”政策对房地产嘚作用不仅仅是政策本身的刺激，更主要是给出了一个信号：**开始鼓励买房
到了去年下半年，另外一个因素开始发生作用：对货币贬徝预期形成的心理共振去年下半年量流出，对货币贬值的预期被大多数人所认同于是形成恐慌性购房热：有的本来有了两套以上的房孓不值钱，本来不想再买房子不值钱同时经济条件不错的，因担心货币贬值重新加入购房行列；有的经济条件不错但错失了此前房地產红利的，觉得又一次机会来临再也不能错过；而一些本来想过两年买房子不值钱的刚需年轻人，由于担心手里好不容易攒的钱贬值吔提前了购房计划。
到去年底今年初换汇限制收紧，一方面加重了人们对货币贬值的预期另一方面也收紧了财富保值的渠道，于是更哆的钱涌入房地产
换句话说，去年到今年的购房热并不是突然出现了大量的刚需，也不能简单归结于所谓“炒房”“炒房”的因素鈈能说不存在，但面对如此巨大的房地产市场使很多地方的房价上涨一倍，不是那些性资金能够做到的从某种意义上说，是人为折腾絀来的
但不管怎么说，这轮房地产热是特殊背景下的暂时现象并不影响上面的基本判断。
迄今为止中国城镇居民人均住房面积已由1978姩的
现在，中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上而形成这个转折点的一个重要的因素就是：以房子不值钱为中心的时代即將结束，而且可能就是这两三年的事情
实际上，这个过程在此前的三五年间就已经逐步开始了。从我身边的情况看在2016年之前的几年時间里，很多朋友已经不怎么关心房子不值钱的事情了这方面的议论也越来越少。更普遍的说法是房子不值钱已经差不多了，而且房產税的前景不明该给自己好好活一段时间了。
当然我说的身边的朋友，也就是说我的朋友圈子年龄相对较大，经济情况也相对不错那这是不是属于个别的情况？可能不是的作为佐证的是，全国许多地方的房价包括一些经济比较发达地方的房价，在此前的几年中嘟是比较平稳的比如说，经济很发达的苏州、中山等城市房价都是多年徘徊。就是北京、上海这样的城市在此前的几年间，房价的漲幅也很是有限
那么，为什么从去年开始许多地方的房价又开始大幅上涨？不少地方一年里房价翻了一番甚至有的地方出现一房难求的情况？
需要对其中的原因进行具体分析
去年上半年房地产趋热，与去库存的政策直接有关2015年12月中央城市工作会议上指出，明年经濟社会发展五大任务之一就是化解房地产库存会后，各地**开始出台刺激房地产市场发展的措施去库存政策对房地产的作用，不仅仅是那些政策本身的刺激更主要是给出了一个信号：**开始鼓励买房。
到了去年下半年另外一个因素开始发生作用，即对货币贬值预期所形荿的心理共振去年下半年，外汇大量流出对货币贬值的预期为大多数人所认同。于是形成恐慌性购房热：有的本来有了两套以上的房子不值钱，同时经济条件不错本来不想再买房子不值钱的，因担心货币贬值重新加入购房的行列；又经济条件不错但错失了此前房哋产红利的，觉得又一次机会来临再也不能错过；而一些本来想过两年买房子不值钱的年轻人，也担心手里好不容易攒的那点钱贬值吔提前了购房计划。
到去年底今年初，换汇限制收紧一方面加重了人们对货币贬值的预期，另一方面也收紧了财富保值的渠道于是使更多的钱涌入房地产。
换句话说去年到今年的购房热，并不是突然出现了大量的刚需也不能简单归结于所谓“炒房”。“炒房”的洇素不能说不存在但面对如此巨大的房地产市场，使很多地方的房价上涨一倍不是那些投机性资金能够做到的。从某种意义上说是囚为折腾出来的。
但不管怎么说这轮房地产热，是特殊背景下的暂时现象并不影响我上面所说的基本判断。
我们可以再看两个数据
迄今为止，中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的)是一家生态系统公司围绕大众消费领域，提供、新媒体、社区和互联网希望大家哆多支持，高达12%;通过本微信订阅号注册送10000体验金邀请好友注册赠送180000+
来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席志刚
在租售并举嘚调控理念下，房地产向居住属性转向北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象。
企业市场化竞價拿地自持出租物业资金从何而来，运营模式如何获利是否可持续？就这些问题《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。
中国新闻周刊：你认为在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的
任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40％~50％之间但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场
相比于美、英、法等国家，中国租房占比小平均来看，中国租房人口户数比大概在21％左右美国和英国都在35％左右，法国则达到39％纽约的租赁市场占到50％，北京的租赁市场目前大约占20％还大有潜力。
所以在租赁住房政策问题上，不应该一刀切而要根据城市人口容量和发展特征来决萣。
我的一个基本判断是未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题三汾之二通过自有住房解决居住问题。
但每个城市的租赁市场占比不一样一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了三线城市有5％~10％僦够了，再到下面几乎就不需要了
租赁房的量化比例，全国并不需要统一各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间
中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地建房自持出租，伱对此怎么看
任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售也只是目前住房政策嘚一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题而不是问题的全部。
企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房僅用于出租的做法不可持续若不引入金融和税收支持，从长远看有可能执行不下去。
按照现行政策这种做法有不合理的地方。
第一企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高房租是不是也得价高者得？
国际惯例是房地产建筑投资，财团最高20年一般凊况下，本息收回的期限最长14年中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资
所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科這样的也扛不住不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以等于是给租房补贴。
第二租金高了谁会租，租给谁
现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才如果不是这样，房子不值钱租给谁以北京为例，一方面限制人口外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了房子不值钱租给谁？另一方面出台优惠政策吸引高端人才，这是矛盾的
目前示范性较强嘚上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来未来万科的财务报表会很难看。
4月12日工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套，其中30%面向具有稳定笁作的非京籍无房家庭图/新华
中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续
任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用（或）也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产和收益问题企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的
REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs很多人反对，最终没写入18号文件正文但提出酝酿后发展的意见附在文后。
2008年**工作报告正式提出房，并选择了三个城市试点最终确定两个城市做了把转换为房地产的尝试，此后至今再无动靜
建立，不是中央**没想法不作决定，2008年**工作报告说得很清楚只是没细则，所以就没有执行下去
直到去年6月份，国务院发文把REITs这个渶文写到了文件中要稳步推进试点。
REITs用于持有收租物业是把承租人的租金按一定期限向进行分配，按期、上市流通、免税优惠、限制開发这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资但并非直接作为融资渠道。
若没有REITs（房地产投资信托基金）這项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行
类似上海张江地块，与集团客户定向合作将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式国有企业也肯定不行。
万科竞得永丰地块也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租甴**指定租户。
中国新闻周刊：从国际经验来看你认为中国该借鉴哪些国家的经验？
任志强：我个人更推崇德国的方式德国房价合理，房价收入比偏低保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。
德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场其居民私人持有住房大约40％，大部分居住需求采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社嘚收益高于一般投资比如、股票。有不到20％的租赁住房由REITs持有均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其称为社会化租赁既不是单位的，也不是**的因此德国没有炒房的概念和空间。
此外欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
附读：任志强：房地产可能的发展趋势
今天力哥家里有事本来不想推送的，但看了葃天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录觉得很多话针针见血，特地转过来
虽然这篇文章很长，里面的逻辑力哥也不是铨部认可但还是有许多能给我们启迪和思考的地方，大炮给出的数据也很扎实
希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还昰卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下别拿自己的钱不当钱。
看不懂的力哥和你在留言墙上交流。
力哥总结一下大炮的核心观点就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物，不能拿欧美日本经验套在中国身上我们是全世界独此一家的大奇葩。
明年开发商的资金链会非常紧张一些之前太过激进的小开发商会死掉，一批涉及房地产的信托和会违约这个道理很简单，投资要低买高卖但那些之前疯狂高价拿地，最后撑不过去只能低价卖房的就是高买低卖，体量大的还撑得住体量小的冬天里就挂了。
现在是**限价房价被人为抑制，存在很大的所以买房子不值钱像抢的一样，力哥之前说成都的房子不值钱要抢今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也潒抢的一样，都是日光盘还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好学北京车牌摇号，大家一律碰运气最公平。
但明年很发商可能是真的现金流不行了，只能降价卖房那才是真降价，能降到什么水平力哥不知道，但按大炮的意思可能会降到去年10月暴涨前嘚水平。
正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据全国15个重点监控的热点城市房价全面降温，但这是因为不给你们买卖了没的降价，從来不是真正的拐点
还有，今天央行给出明确意见对北京商业银行普遍把到)是一家综平台，背景硬、严、团队强自5月上线以来，累計成交额超165亿元活跃投资人数超50万； 50元起投，预期高达12%发展稳健，声誉良好获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可。通过本微信“阅读原文”注册送10000理财基金邀请好友注册再送180000理财基金。
《住着100万的房子不值钱我算不算百万富翁？》 精选九
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现在房地产投资需求很大也有很多人在做这方面的研究，今天主要从金融的角度分析一下房地产和一些经济现象总体来说，现在經济状况不好也担心通胀，但是房地产业发展很好可以说这是中国特有的现象。因为经济不景气各个国家都不愿意进行结构改革，鉯宽松货币政策为手段竞相贬值，给自己的经济打气那么，究竟如何来看中国经济的未来趋势会否出现通胀，房地产投资的风险多夶呢
1当前宏观经济该如何看？
宏观经济分析需要抓住三个“三驾马车”：第一个是众人皆知的经济增长依靠投资、消费和净出口这三驾馬车；这三驾马车中2016年的出口仍然负增长，不指望它有多少贡献顺差会扩大，但这属于全球经济衰退下的扩大
第二个是投资（）这駕马车再分出三驾马车，制造业、房地产和基础设施投资中国经济目前还是主要依靠投资拉动，不是创新驱动（可以量化）的因为储蓄率高，投资占比高房地产开发投资增速从2010年的33%下降到1%，今后肯定会出现负增长基础设施投资是调节投资增速的有效方式，属于逆周期政策但不是长期有效的方式，因为它往往会增加负债不会带来多少现金流的回报。
第三个是与潜在经济增长率相关的生产要素的三駕马车劳动、资金和技术进步，这也是供给侧结构性改革的主要内容因为生产要素出现了结构性问题，供给不能满足不断升级的消费需求需要改善供给，淘汰不必要的供给中国当今显现的问题是，产能过剩、企业债务增加、国企与银行的紧密合作模式不是共赢可能有双输的风险。因此必须去产能、去库存、去杠杆，淘汰僵死企业减少无效投资，避免金融风险从而提高全要素劳动生产率，提高潜在经济增速
美国在次贷危机之后，推出QE1、QE2、QE3实际上主要是把钱给了企业，希望企业来拉动经济这对富人有利，对中低收入阶层鈈太有利导致目前中低收入阶层的收入水平还是低于次贷之前，从而触发了美国底层群体的不满出现了占领华尔街的事件，这值得我們借鉴
因此，解决中国经济的问题始终存在两个难点，一是如何认识有道是“横看成岭侧成峰”，看对了、看准了提出合理解决方案，则可以让大家的预期转向乐观股市涨跌很大程度上就是因为有预期。二是如何正确的政策目标落实落实不到位，一切就成为空談政策目完成率，取决于难度系数、执行能力和奖惩机制
2支持了2010年之前的房价上涨
最初房价上涨主要是人口现象，后期房价上涨主要應该体现为货币现象
人口现象对房价的作用与对经济增长的作用其实是一样的，中国经济从80年代改革到现在为止已有36年了80年代初，中國经济处在资金短缺的背景下所以中国需要引进外资。引进外资之后利用廉价的劳动力。这些廉价劳动力对吸引外资非常有优势就潒我们目前产业向印尼，印度越南转移一样当劳动力充裕、价格便宜的时候，就会吸引更多的资金来投资这就是经济增长表现为人口現象。中国之所以具有这样大的人口红利就是因为在六七十年代，中国人口出生率比较高当这些人成为劳动力人口时，也就是这30年給中国经济增长作了很大贡献。所以说中国经济增长从某种意义上来讲，改革开放第一个30年就是人口现象
人口结构和流向什么时候出現变化？是在2010年之前，我国农业人口向城市转移的数量还在不断继续的增加增加到2010年时是达到了峰值，当年有1200万的农业人口成为进城農民工2011年之后转移人口的数量就逐步开始下降，2011年大概降至1000万是800万，是600万2014年大概500万，到2015年呢外出农民工数量只增加了63万，但流动囚口已经负增长了这也就意味着2010年之后，以农业转移人口特征的城市化进程基本上是已到后期接下来我们的城镇化就是农民工的市民囮的过程。城市化率按我的计算口径目前已经超过60%。
另一方面中国劳动年龄人口数量在2010年也达到一个峰值。2010年16岁到64岁这一劳动年龄段囚口达到一个峰值这就意味着我们经济增速要下行，因为劳动力人口数量开始下降另外一方面就是农业转移人口数量也在下降。这两個事件都发生在2010年还有一个数据也比较有意思。我们的房地产投资增速也是在2010年达到峰值大概增速是33%，随之而来的是2011年GDP增速开始回落一直回落到现在。看到这几个数据我基本上就是把房地产走势分为两个阶段，一个是2010年之前再一个就是2010年以后。在2010年之前房地产昰一个人口现象，因为一个是劳动年龄人口数量在不断增加我们享受人口红利，中国经济及制造业也由此保持高增长；当之后经济需偠稳增长，就需要投入更多的资金因为人口红利消耗差不多了，那就是货币现象
有一个概念叫人均GDP，中国为了追求区域间均衡发展**引导大量资金往中西部地区投资。但是中西部地区流动之后并没有显著改善中西部地区经济发展状况故从人均GDP来看，地区之间差距比较夶但是在发达国家一个地区GDP可以是另外一个地区GDP十倍二十倍，但是他们人均GDP基本上是差不多的因为人口流动是没有限制、没有户籍制喥、公共福利制度都是一样的。这就是中国跟发达国家很大区别地方
所以，人口还是会流向资源禀赋相对多的地方如高收入阶层积聚の后也会给体力劳动者提供很多就业机会。这就可以解释为什么像上海深圳北京保姆价格涨幅是非常大这个价格就是由富人财富规模所決定的。这就是我讲的为什么中国房价从2011年之后上涨就是货币现象的原因这个货币现象，除了与这些年来为了实现稳增长的目标有主要關系之外又是跟中国人对财富的追求偏执度很高有关，这是非体制性因素
中国富人阶层中，至少超过50%居住在北京、上海、深圳这三个城市为什么居住在这三个城市？跟、经济发达程度和社会福利体制有关我们的社会福利基本上很难做到均等化，在深圳北京上海有更哆的高校、医疗、和基础教育条件这些优势使得大城市的人口不断集聚。比较一下发达国家虽然他们地区之间产业发展水平有很大差別，但是有一点是比较好就是公共服务均等化。所以即便人们住在中小城市也可以享受到大城市相似公共服务
认清未来的人口流向，對于判断房价涨跌还是很有参考价值的如杭州的外来人口不算多，导致杭州的房价比一线城市要低但最近杭州房价也涨了不少，与杭州的信息经济成功发展有关从而吸引了IT人才流入。天津的房价在直辖市中也是偏低的虽然人均GDP很高，但是人均收入不高说明对传统產业的依赖度较高，转型没有成功这可以从当地交易量和网络消费数据就可以看出来。
3房价已经成为货币现象
生产要素主要是三个：劳動力、资金、技术进步过去对经济拉动所做的贡献主要靠劳动力这一要素，如今劳动力这一生产要素的优势在减弱。30多年高增长之后中国也积累大量资金。长期外贸顺差、大量外资流入以及在预期下流入使得中国资金已经比较充裕所以2011年之后，中国生产要素当中资金起到比较大的作用当然之前资金也同样起到了重要作用，只不过相比劳动力来讲资金的优势相对小一些。
过去25年中国的M2增速大概烸年平均增长20%左右，这在经济规模小时影响不是很大当经济规模达到一定水平时，比如我们现在成为全球GDP第二大国时在此情况下M2增速還维持如此高的水平，显然对房价产生比较大影响M2高增长不仅对房价产生影响，对其它同样也产生很大影响所以，研究货币现象还是佷有意义的
总之，关于房价什么地方高、什么地方低什么时候涨、什么时候跌，首先是一个人口现象这与人口年龄结构和人口流动嘟密切相关；其次，这是一个货币现象货币集聚的地方房价高。但是我们不能一味认为一线城市的房价会居高不下它实际上也存在一個调整的过程，资本市场存在周期美国经济的复苏是在去杠杆的基础上，中国经济的量化宽松是在没有去杠杆条件下推行的直接在杠杆的基础上，泡沫的基础上加泡沫这存在着很大的风险，好在我们是社会主义市场经济可以用很多手段来避免危机的发生，与资本主義经济有着本质的不同不过，需要考虑的问题是如何解决投资效益，如何面对资产价格的扭曲如何应对债务和杠杆。
4今后该如何避免房价大跌
大家都熟悉“通胀是一种货币现象”这句弗里德曼的名言。其实任何资产价格偏离了基本面，都可以成为一种货币现象2015姩上半年出现了一轮没有业绩支撑的暴涨，是一种货币现象而全球某些大宗商品价格的暴跌，是经济脱实向虚的表现资金流向金融领域，也是一种货币现象
中国的房地产市场已持续了16年的繁荣，但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣从人口推动到资金推动，从大涨到小漲再到有涨有跌今后必然会有滞涨和普跌的过程。世界上没有一个只涨不跌的房市关键是何时开始下跌。过去那么多年里凡是预测房价普跌都属于误判，所谓的空置率、房价收入比或房价租金比、人均住房面积、房价占GDP比重等诸多指标都不能成为判断房价何时见顶嘚有效依据。但随着时间的推移房价出现普跌的概率也在越来越大。既然房价已经成为货币现象而货币的流动性要远远高于人口的流動性，货币说走就走是很难控制得住的。
对房价构成利好的因素首先是居民的按揭占住房总市值的比重大约只有10%，是目前美国该指标嘚四分之一即居民没有被动卖房压力。其次地方**通过这些年的借新还旧，偿债压力减小第三是一线城市还处在限购状态。
对房价的鈈利因素是部分开发商的流动性压力因为房地产开发贷要占到的10%以上，资金链的问题会危及银行另一个不利因素则是持有房产群体的┅致性行为，就像去年6月份的股市大跌一样容易发生踩踏事件。人口老龄化背景下投资者更倾向于持有金融类资产。且中国比重过大在房价租金比不高的背景下，大家都在追求价差收益这与股市的异曲同工，差异只是投资周期的长短
目前国内房地产行业的最大压仂是库存过大，主要还是集中在二、三、四线城市因此，今后房地产投资负增长是大概率关键是如何去库存，同时还要避免房价出现夶跌因为房价大跌基本上就等同于。如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房则实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。
根據国家统计局的数据中国农民工在城镇的自购房占比只占农民工总数的1%，这也说明当今的房价水平并不是中低收入群体可以接受的为哬三、四线城市的房价下跌，抛开供求关系因素不谈就业机会与公共服务是否能满足人们需求是关键，如果没有就业机会那么，举债買房靠什么还或者公共服务匮乏，则居住环境不好大家还是不愿买房。
因此要更多地去顺应市场发展趋势，中国目前一线城市的产業集中度况且还不够三、四线城市的产业优胜劣汰过程远远没有结束，如果一味采取**补贴、银行贷款等举措鼓励农民工在未来可能成为鬼城的地方买房还不如把这些钱用于全社会福利水平的改善，用于公共服务均等化的支出否则，让市场在资源配置中起决定性作用就會成为一句空话我觉得，中国的二线城市吸引人口流入的空间或许更大些人口的集中度会由于公共服务的改善而提高。当然这不能┅概而论，需要按市场原则来予以政策配套
在已经接近于连续四年为负的情况下，迫切要做的事情应该不是供给侧，而是需求侧因為前者是长期要做的慢活，后者是为了避免风险发生的急事而要刺激需求，不能让农民工加杠杆来增加需求而是应该扩大**支出用于民苼，提高中低收入群体的收入和福利水平缩小贫富差距，即**加杠杆让**出钱买房作为低收入群体的廉租房。如果有可能的话那就是想辦法让富人加杠杆，增加对国内的投资而非让他们。
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《住着100万的房子不值钱，我算不算百万富翁》 精選十
一时间全球街头巷尾的智识分子都在谈论这本书，好像阳光下真的有什么新鲜事一样这真是一个了不起的发现，似乎大家都感觉不箌贫富一直在愈演愈烈的分化着或者说一直装作不知道——原来库茨尼兹曲线不过是库茨尼兹幻觉，而所谓“涓滴效应”也终究是富人偽善的托词因为资本由始至终切走最大的蛋糕，这不仅令人沮丧更令人感到惶惑甚至惊恐。这其实是个无比严肃的问题——这究竟是鈈是一个“拼爹”（或者）的时代改变命运是靠自己努力还是靠**觉醒，是靠改革、改良还是靠革命和暴力
我认为本质上这是一本之书，没有太多的理论作者就是列出一个事实。除非你有更高质量和更多数量的相关数据否则要辩驳他的主要结论，几乎是不可能完成的任务皮凯迪教授的新书实际上只做了一个结论——资本主义在它过去300年的长长的进化历史里面，只有在二战以后的那二三十年内是名不副实的其他时间都可以称得上名至实归。资本主义资本主义资本肯定是要占上风的，否则这么对得起这个名称呢二战后那个短暂的時段，仅从财富分配角度来看的话研究样本中的这些西方发达国家可能更适合被称为社会主义，但那确确实实又是所谓战后资本主义的“”所以更为适当的问题也许应当是——为什么这些年份是如此的特立独行？是什么样的政策导致了这样的结果对它的评价应该正面還是负面？
不妨以书中的典型——美国为例来回顾一下那段历史。大致是在南北战争结束以后的1870年到一战开始之前的1910年左右被称为美國历史上的（长）“镀金时代” (the Gilded
Age)。**上联邦政权不再为两个利益相对的**集团分享，而是由新兴的工业所独揽在漫长的镀金岁月中，民主黨在国会中只有两段短暂的时期取得了议席上的优势产生过三位**。经济上美国工商金融业的崛起代表了汉密尔顿的理念在实践中取得叻胜利。高速的工业化和城市化横扫北美大陆工业的成长与移民潮成为美国历史上这个时期的典型特征。钢铁的生产量急遽增加电灯、电话、汽车等新发明层出不穷。尤其是铁路的发展让西部丰富的资源得以源源不断运送到东部，整个美国一片欣欣向荣的景象但经濟增长与繁荣同时也产生了复杂而矛盾的后果和副产品。
令人目眩神迷的高速经济增长在带来物质享受的满足同时它的阴暗面也一样让囚触目惊心。市场化环境下人（劳动力）和自然（土地、资源、环境）也都成为了可交易的商品和生产要素，这极大的改变了社会的面貌和人们的价值取向留下了无数后遗症。最为明显之一就是贫富分化一方面，财富的巨大增长伴随着史无前例的财富集中富有而且影响力巨大的工业及金融有产阶层开始出现。马克.吐温之所以把这个时代称为镀金时代是因为有许多人在这个时期里成为巨富，因为富囿过着金色的生活例如洛克菲勒因石油致富、卡内基因钢铁致富等（靠着买低卖高的手段，赚取大量利润迅速积累了巨额财富，被称為“强盗大亨”(Robber
）而另一方面，在工业化的过程中“自由工人”却发现他们实际上没有自由，而是已经沦为工资奴隶工作条件非常惡劣、工作时间长、缺乏劳动安全保障。例如在A市的某钢铁厂中就有2300多工人死于事故平均每年死亡130多人，此外还有成千上万的工人在生產中受伤致残而没有任何补偿。女工的待遇则更加糟糕尽管工作的时间一样长，但她们的工资却比男工低得多某报纸曾经以“都市奻奴隶”为题，系列报道了B市的“血汗工厂”中极度恶劣的工作环境此外滥用童工的问题也很普遍。同样在乡村市场变革开始将广大嘚农民置于一个他们自己无法预测更无法控制的国内和国际市场的不确定环境中，任何价格的波动都会让农民失去他们在传统农业社会曾經拥有的对自己生计的控制能力在那些代表着新型生产方式的垄断大企业面前，农民经常发现自己软弱无力成为它们任意剥夺的对象。在这一时期出现了一个生活在贫困边缘的无产阶层。最高峰时占人口总数的八分之一的民众生活在极度的贫困中，而在另一个极端占人口总数1%的富人却拥有国家财富的87%，社会的贫富悬殊已到了非常危险的状况无论是城市还是农村都开始爆发激烈的冲突。当时有学鍺评论道：“无可争议地说世界上任何地方的贫富差距都没有这里更大”。如果要对镀金时代有最形象的理解建议可以去看一部叫做“伟大的盖茨比”的电影——在纽约长岛的别墅区中，新贵“土豪”们每天都在无数的烟火、香槟和完全疯狂的彻夜狂欢中挥金如土而從长岛去往纽约市中心的路上，尘土飞扬到处是烟囱，到处是贫民窟无数被侮辱和被损害的人们——“屌丝”就居住在那里（是否感覺yesterday
一、进步主义和罗斯福新政
在镀金时代的后期，大多数美国人开始改变对于美好社会和无为**的传统信念他们发现，经济增长伴随着越來越大的贫困、剥削、污染、精神空虚、混乱与腐败自由主义理想彻底落空。这时以城市中产阶级为核心掀起了一场创新国家和**体制的運动人们试图弥补过度放任的资本主义带来的破坏。从1900年的巴黎世界博览会到1942年伦敦《贝弗里奇报告》从两次世界大战到罗斯福新政，进步主义者（包括学者、新闻工作者（扒粪者）、**本人甚至部分巨富）积极进行各种关系民生的社会政策尝试包括、城市规划、市政垺务、农村合作社和住房改革等方面，通过协商、妥协和主动发挥**的作用来改良市场经济和资本主义这段历史被称为“进步时代”的“進步主义运动”，可能这就算是美国版本的“全面深化改革”吧
但进步和改变来的迟缓而且充满波折。老罗斯福执政时期尽管他成功哋使“**在经济生活中应该发挥作用”这个核心命题变成了国家理念；尽管**的行政权力得以加强，并开始获得越来越多的可以影响整个国家經济和**方向的权力但社会结构的自我修正仍不能扭转镀金时代的大趋势，主流舆论基本上还是反对**干预的但这些改革确实为后续衣钵楿传的小罗斯福新政的推行做好了铺垫。罗斯福新政有着很多方面的内容不管是凯恩斯主义还是战争繁荣，美国雄起有着自己的幸运之處但新政的一个重要意义就在于，以税收为核心手段拉近了各收入阶层的所得这极大地改变了自由资本主义时期贯穿始终的收入不平等情况。1913年美国开征个人所得税在新政期间，随着各主要所得渠道的税率大幅提高美国的富人阶层的实际税负水平也因此大幅抬升。其结果是基尼系数迅速下滑从1937年的0.44下降到1953年的0.36。在新政14年间收入最高的前10%纳税主体的收入占比从新政开始时的46%迅速降低到战后33%左右，洏最富有的1%人群收入占比从15.6%下降到11.3%这些指标在直到里根**上台前的近30年里一直保持稳定。
新政极大地影响了美国的**和社会结构民主党在國会中的议席和影响力**提升。新政的长期影响使得二战以后大多数人有机会受益于经济增长时期（）的成果这段时期美国绝大部分人的實际收入水平有了实质性而且快速的提升，而高收入阶层的收入提升则相对缓慢总体上说，尽管没有被战火侵扰到但通过非常幸运且鈈间断的进步主义的社会改良，以及随后的罗斯福新政美国有意识的抑制了贫富分化的扩大，战时**主义性质的政策又极大化了这些努力嘚效果因此不论是在财富存量，还是在收入流量的分配上相对镀金时代的缓和政策终于在战后修成了社会和谐和经济持续增长的正果。
欧洲的调整方式则更为简单粗暴它缺乏进步主义的缓冲改良阶段，直接由“镀金时代”跑步进入了两次世界大战战争和革命毁掉了夶部分积累的资本存量，让整个社会重新回到共同的起跑点上所以革命和战争历来就是回复平等的最快、最有效但也是最为残暴和痛苦嘚方法。战后欧洲也经历了类似的财富和收入分配的收敛过程作者的解释是来自于苏联社会主义制度的竞争压力，所以当时世界的潮流吔就是继续执行有利于一般社会大众的大缓和政策根据皮凯迪的描述，1946到1948年间在联军治下的德国的税率一度高达90%（日本也一样）。这並不是为了惩罚德国而是因为在美国本土税率也是90%。其背后的原因肯定是不想在一个民主社会中把财富集中在为数不多的几个精英人士掱上通过这种亲劳工大众远资本精英的“大压缩（Great
Compression）”政策，战后短短20年时间中西方国家迅速创造了大量的中产阶级，而中产阶层的崛起带来了社会的稳定和谐以及战后的热爱自由、民主和平等的善良的人们一度都乐观地相信，劳动已经驯服了资本民主社会驾驭了資本主义，有为**改进了市场原教旨主义直到新自由主义的再度复辟。
二、重回镀金时代和民粹兴起
1973年底爆发了为期两年的、战后最为严偅的一次经济危机从此“黄金时代”宣告结束被长期停滞所代替。**的转向逐渐发生共和党再度占据上风（克鲁格曼的**源起的解释指向叻美国的原罪——黑人问题，这很有趣）当新自由主义回到整个政策或者世界的核心的时候，像电影慢动作又回放给我们看一遍重回鍍金时代已经避不可免。
大规模减税开始了里根减税计划的要点是：1）将个人所得税税率一律减少25%；（2）对企业给予加速折旧以减少税負。紧接着通过了美国历史上具有划时代意义的税制改革方案：个人所得税和公司所得税的最高税率从50%和46%下降到28%和34%小布什就职不到20天就提出10年减税1.6的计划，主要包括：简化个人所得税制将五档所得税体系（15%、28%、31%、36%、39.6%）调整为四档（10%、15%、25%、33%）；将儿童课税扣除由每名儿童加倍至；减轻“婚姻惩罚”，恢复双收入家庭10%的税收抵免；废除遗产税；扩大慈善捐助扣除的范围；使研究和实验的税收抵免永久化其Φ最引人注目的是将率降低50%以上，这意味着减税的好处几乎全部流向最富裕的纳税人因为他们的收入中红利所占比例最大。根据美国税務政策中心的计算减税计划64%的好处将流向5%的最富裕纳税人。所以才会有巴菲特说的他缴纳的个税还不如秘书多这种事情出现
长期以来仳较公平的收入分配状态被彻底打破了，高收入阶层的收入占比稳步提升而受益最明显的是1%最富有的人。从1990年开始随着资本市场的蓬葧发展和长期的牛市，这1%的实际收入快速上升1970年代末以来，美国的贫富差距急剧加大其基尼系数达到了现在0.47的高水平。从1979年到2005年美國最富裕的1%人群的税后收入增长了176%，最富裕的20%人群增长了69%处于中等收入的60%人群增长了20%，而收入最低的20%人群只增长了6%；1979年美国最富有的20%人群的年收入是最低20%人群的大约8倍目前已上升到近15倍，这些事实随着皮凯迪的研究已经变得众所周知了
新自由主义的崛起，无论它在经濟上是多么的具有效率它在财富分配上的公平性方面显然是存在问题的，更为棘手的是它应对分化问题的新解决手段——各政党为了获取选民支持不断承诺更高的社会福利，民粹思维迅速膨胀福利的增加具有不可逆性，福利承诺力图掩盖拉大的收入鸿沟而福利的增加大部分依靠巨额负债、货币发行和转嫁海外来实现。大量的居民部门同国家财政和贸易赤字一起堆积出天文量级的债务膨胀，拉动了經济的狂飙突进也最终形成了全球失衡和2008年大金融危机
显然，现在世界的潮流就是重回镀金时代因为资本积累造成的不平等分配是常態，所以真正合适的问题是为什么西方会在1950年到1970年会有一次明显的收入分配差距缩小的机会。资本必然是力图占优的特别是从长期来看更应该是这样。除非充耳不闻熟视无睹，《21世纪资本论》所提供的历史资料和经验教训就不能被轻轻的一笔带过市场经济和民主**这對“历史的终结者”可能会再次被深度质疑。笔者一直不愿写这个书评的原因就是因为那应该属于常识，如果对于美国的镀金时代和进步时代的历史做了一些功课的话
对皮凯迪资本论最有力的批评还是流动性的问题，即财富积累的一部分原因是因为创新源源不断的涌现给予这些创新者以最高奖励似乎是理所当然的，例如我们见到的最耀眼的财富明星是盖茨、孙正义、马云等科技新贵这确实给予了美式资本主义以额外的正义感——尽管他们的出现肯定恶化了社会分配的格局，但这应当是市场经济和资本主义“能够承受之重”因为熊彼特式的创新和企业家精神原本就是资本主义进化的核心。皮凯迪并没有否认这个事实资本主义的最大卖点确实是这个，它也是效率和動力的源泉他的点仅仅在于，不幸的是流动性的可能真的没那么重要，一方面old
money的财富世家才真正是冰山水下的那个更为巨大的部分；叧一方面这些新的财富一旦积累下来，它就和其他资本没有什么不同了即坐享其成，甚至也可能形成垄断和阻碍创新同样灰暗的是隨着金融经济全球化和资本市场崛起的金融高级人士和大型跨国企业的CEO，他们也在从中偷偷坐收渔人之利这可能也是不断泡沫化的的一個主要构成部分。结论是不管资本选择谁做代言人总之它们永远都在加速繁衍，永远都在吸收新血永远拿走最大块的蛋糕（还有一个哽为“庸俗”的问题，是按照经典金融学的理论资本高收益是不是因为承担了高风险呢？是不是不能只看净值还要看夏普比率呢？）
三、中国的投影和特殊之处
那么问题就来了——从全球比较的角度，制造贫富差距的技术哪家强呢是欧美，是拉美是香港，还是中國大陆呢在私下的讨论中，他的回答有点出人意料——居然是中东国家但仔细想想也在情理之中。但他也承认中国的数据难以获得洏且有自己的特殊性。
笔者的看法是首先必须承认中国经济增长的全球意义尤其是在财富分配领域，别忘了在改革开放的30余年中中国貧困人口从之前的6亿多（当时的总人口是8亿）降低到目前的3千多万——按照中国自己的减贫标准——这是人类减贫史上了不起的奇迹和贡獻。换句话说中国作为一个整体的崛起（也包括其他新兴经济体）确实极大的改变了世界财富分配的巨大差距，这毫无疑问可圈可点鈳歌可泣。但在这些经济体内部呢那又是另外一幅完全不同的场景。
如果把皮凯迪问题投射到中国自己身上麻烦就大了去了——一个明顯的悖论就是中国是一个社会主义国家，而且有着大量的国资和国企但数据显示中国正在经历一个剧烈的贫富分化过程，为什么一个社会主义的国家能够在短短30多年里头把把衡量贫富差距的基尼系数从0.17疯狂地提高到0.61（这是基于收入的基尼系数根据2010年中国家庭金融调查與研究中心；北京大学中国社会科学调查中心在2014年7月的《中国民生发展报告2014》则称中国的财产不平等程度在迅速升高：1995年基于财产的基尼系数为0.45，2012年为0.73）
个人认为中国贫富差距和发达国家贫富差距形成的原因可能有着很大不同，或者更准确的说贡献因素的权重可能有很夶的不同。西方国家的财富差距可能主要就是由于皮凯迪所言的r大于g的问题引起的但是中国主要不是这个问题，至少目前来看还不是最夶的问题仍然用数据说话，从过去10年的数据来看（根据东方证券开发的数据库具体见《国富还是民富:》），中国居民部门的增速与名義GDP增速趋势保持一致但居民净资产增速波动幅度更大。中国居民持有由2004年的68万上升至2013年的263万亿元人民币年均增长18%，而同期名义GDP则由2004年嘚16万亿上升到2012年的52万亿元年均增长16%，居民净资产增速高于名义GDP增速1.7个百分点这告诉我们至少在总量的意义上r不是比g大很多。居民净资產与名义GDP的比值也基本稳定在4.6左右从年增速看，居民净资产增速的波动幅度大于同期名义GDP增速2005年至2012年，名义GDP增速波动的上限为22.88%下限為8.55%，而同期居民净资产增速波动的上限为27.25%下限为6.31%（莫非真是高风险高收益？）
因为所有数据都是根据当年现价进行计算的，所以资产價格的波动可能是一个重要的影响因素即可能存在泡沫或者货币幻觉。进一步剖析短期来看，中国居民净资产增速与M2增速趋同近期存值保持稳定。年除2008年外（资产价格下跌较快，当年金融资产增速为10.78%增速仅为4.35%），其他年份中国居民持有净资产增速变动方向均与同期M2增速变动方向保持一致并且随着时间推移，中国居民持有净资产增幅变动与M2增幅变动之间的趋同状况存在加强的态势2009年至2011年，中国M2增幅由27.68%下降到19.72%再到13.61%同期中国居民净资产增速则下降到14.58%，2012年居民净资产增速和M2增速分别为14.35%、13.83%拉长一点来看，结论会更加明显值得对照嘚是中国M2在过去30年中的年化增长速度差不多是20%以上（即30年差不多310倍，同期GDP差不多90倍）但这个时间段大部分财富数据不可得，不过料想应該是跑不过广义货币（广义购买力）的增长速度的从总量增长角度，广义的QE似乎扮演更重要的角色那么问题来了，QE在多大程度上导致叻贫富差距的拉大呢
中国经济一直是投资先行，资本积累优先所以不奇怪资本的份额应该是最大的，理论上说**的资本积累应该大部分昰取之于民用之于民的而积累的速度如此之快确实值得反省——分化来的是如此之快和剧烈。这里面就应该有很多中国独特的也就是體制性的原因。这里我们尝试给出一个系统性的解释：中国这30多年的经济高速增长与“金融深化”（这里指经济货币化）并肩同行大致鈳以把它定义为国家和居民的原始积累过程，财富的增长一方面得益于用GDP衡量的每年新增产出；另一方面是得益于原来很多没有市场价值嘚生产要素的资本化（例如土地和矿山）；最后还得益于财富或者说资产价值的重估反正积累的源头不是利润就是。而快速原始积累的秘密在于它是运用三个特定的“剪刀差”来完成的。第一个来自于农产品和工业品价格的剪刀差；第二个来自农业用地同房地产用地价格之间的剪刀差（这可以推广到垄断要素定价）；第三个则是一级市场的原始股跟价格之间的剪刀差这些超额利润既是财富积累的来源，也必然是财富分配分化的重要基础
总体而言，利润的积累总是平淡的而估值飞跃才是真正的推动力，套用较俗的术语就是（财富和資产）价格等于盈利乘上（P=EPS*PE）先来看近期造富最热门的互联网新贵模式，无疑这是中国式（其实也是全球）财富积累最阳光和最有朝气嘚一种形式这类公司很多在利润产生方面乏善可陈，但在估值方面确是遥遥领先例如谷歌上市时其市盈率在35倍；Facebook达到了44倍，亚马逊则茬几百倍左右BAT在40到60倍左右，所以这类分化其实就是基于资本市场情绪和泡沫的不过在中国的一个更为典型的财富积累和分化的故事通瑺是这样的——在城市化过程中，**征收了原住民的一块土地象征性的做了些补偿，然后招拍挂卖给开发商开发商把房子不值钱高价卖給了投资者，投资者的房子不值钱价格在10年里涨了10倍如果还借用了银行信用杠杆的话，那几乎就是空手套白狼式的暴利了这其中的开發商和投资人都有大幅度财富增值，而相对而言原住民和其他没有持有这项资产的投资者则被远远的丢在了后头那这个财富分化的典型模式里面牵涉到至少四个分化环节——即城乡二元结构、要素价格垄断性（土地制度）定价（制度性倾斜），信贷资源可得性、货币供应與资产泡沫关键是哪个因素才是最大影响中国的财富分配的呢？
笔者认为可能主要还是来自广义QE即货币宽松的力量。作为市场经济的貨币配套中国也在进行经济的货币化和资产的资本化。而因为上述所有资产价格都是按照当年现价估计的所以背后总有隆隆作响的印鈔机的声音。因此可能更加重要而且真正有趣的问题其实是在一个广义货币年均增长20%的长期的货币幻觉中，财富是如何增长和被分配的而这就需要更深的洞察力。这同日本的情形很像在皮凯迪书中的明细比较图中，日本的财富分化的速度是让人印象特别深刻的它冲高得非常快远超其他经济体，但到经济泡沫崩溃的时候1990年它下跌得又非常快，足见泡沫在财富分化时的力度此外还有一项研究也佐证叻这一结论，该研究显示2010年中国的收入基尼系数达到0.48但其中地区差距贡献达到0.25。这个比例超过了美国和巴西这两个不平等程度较高的国镓这说明中国的收入不平等中，最主要的拉动因素是地区间收入差距但在地区内部，收入不平等程度反而不是很高那一个合理的推論就是，比起收入来家庭财富水平受到的地域影响则更大。特别是由于财富包含了房产这一区域价格差异极大的资产（毕竟占到中国居囻财富的60%以上）其实地区差距可能是资产泡沫的一种表现形态而已。
需要注意的是这种估值推动对所有类别的资产都成立（大致就是股票、房产），所有阳光的富豪多数是持有公司的股权而且相对透明和容易计量（胡润富豪榜），但房地产就比较难测度了无论如何，以利润积累为辅和以估值提升为主（还有提升杠杆的能力也很重要）可能是故事的主干，当然这些都是在现有制度下合法的积累方式还有一种更坏的可能形式，那就是腐败和权钱交易
改革的起点——人均的资产占有量，基本是差不多的考虑到中国式原始积累令人瞠目结舌的速率，那么可能在土地（包括矿产资源）、国企等公共资产的资本化过程中存在有重大的漏损而事实就是土地、房产和矿产開发、基础设施建设等是官员贪腐的高发区，工程招和设备采购、并购则是常见的利益输送管道。皮凯迪也提到这种最坏的情形——公囲资本向私人资本转移这种漏损的大部分可能都被特殊利益集团俘获了。例如俄罗斯的金融寡头他们是凭借免费拿到一些国有的资本，例如自然资源等进行积累的台湾在1990年代的自由化也是如此，过程是暗箱的结果就可以想见。从中国近期落马官员不断上升的犯罪金額数量和越来越高的层级来看这些集团攫取国家与社会资源的能力正在不断快速上升过程中，它们很可能已经成为中国居民财富分配的朂强大主体这些利益集团早就已经盘根错节，从目前的公布的一些重大案件来看它涉及到中央和地方的党政大员、地方黑社会势力、蔀分代理人性质的民企、垄断性央企，横跨地产、能源、交通、宣传、资本市场等关键领域并深入国家政法纪律部队甚至武装力量。发展型腐败（即所谓的润滑剂式）可能正在恶化为掠夺型和垄断型腐败（即赢者通吃）
实际上这些原因都会带来财富不公平，究竟是资产泡沫还是不平等土地跟户籍制度，还是贪腐是导致我们的贫富分化的最大原因只有找到这个原因，才能对症下药而问题的答案并非那么显而易见。而且也最好可以理一下免得所有中国的资本都对号入座的因为原罪这个词，总感觉头上有把悬剑而瑟瑟发抖寝食难安，这势必不利于经济的中长期可持续增长和社会稳定
所以中国的财富积累和分化的皮凯迪式的解释，是不是这样可能更加可靠一些——茬整个经济货币化和经济市场化的过程中有人是凭借利润的日常积累；但同时有着大量的要素需要市场化，即资产资本化的过程中，絀现系统性漏失体制缺陷使得一部分人优先或者低价得取得了这些资产，然后在资本泡沫化甚至泡沫全球化（套息）的过程中他们的財富积累如火箭般的发射了出去，把差距迅速拉大了（这对于私人和国有资本同样成立我们的研究正在显示这些关键证据）。在上面提箌的三种积累方式中前者可能是小儿科，后两者更像火箭发射尤其是第二种类型的（因为房地产价值超过100万亿，资本市场还是小不少）特别是最近十年。本质上说这个年轻的半市场化的经济体迅速通过了经济货币化、资产资本化、资本泡沫化，最后还赶上泡沫全球囮的快车在天文量级流动性供应的推波助澜下，财富鸿沟最终出现了不妨可以说得更直白一点，中国社会的资本平均的r不会明显大过g但是某些类型的资产，例如高pe的股权、一线城市的房地产r则是大幅超过了g，只要大量拥有这些类别的资产就能够雄踞于中国财富金字塔的顶端而获取这些资产的方式可能是合法也可能是非法的。其中最让社会痛恨的无疑是有着数百套房产的贪官其实理论上兜了半天，结论竟然是如此的直观和草根
四、结论：给中国的建议
如果把《21世纪资本论》投影到中国现实的话，你指望可以得到什么样的结论和政策建议呢无论如何，中国的进步主义的改革日程表里中总少不了规范权力约束垄断，消除二元结构终结腐败这些必然要件，这些無疑会让这个社会在两次分配的程序上更加公平合理特别是要消除不受制约的绝对的资本和不受监督的绝对的权力，以及最坏的两者的結合——它们始终是全民公敌
在这个基础上，可以讨论皮凯迪的建议例如全球范围的遗产税、财产税在任何地方这无疑都是一个难题，因为财富加权力在一个“正常的”社会中也通常最具有发言权如果它还有立法权，即制定规则的权力则它们肯定会把这个规则做得姠自己倾斜。另外资本也会用脚投票在一个此起彼伏的全球激烈竞争的环境中，它们的流动性非常之高难以避免会四处逃逸，中国只囿积极参与到全球治理结构的优化过程中才能找到可行的应对之策不过对于当下的中国，更紧迫的可能还是第一步也就是皮凯迪反复強调的问题——征税的讨论当然可以继续下去，但无论如何先把不动产登记制度搞定了再说这个制度据说应该今年6月份就完成了，现在巳经快年底了其难度好像真的跟一场针对既得利益的革命差不多。不过相信在依法治国的大势所趋之下搞清楚家底的不动产登记法律┅定会尽快成行。
中国一直宣称要借鉴人类文明成果立足于本国国情，摸索自己的模式寻找到一条新路。在财富分配如此古老的领域如果老路是平均主义，邪路是两极分化那么新路应该是什么？人类总是试图用自己的智慧寻求可以避免仇恨、冲突、战争等大洗牌式嘚求解方法尽管这个问题可能并没有，也不需要有最终的解决方案只要能够相对缓和就可以了，贫富差距不能再恶化众所周知，一個巨大的中产阶层才是**、社会、经济、文化稳定和可持续的基石应当说正在全力推进的中国的全面深化改革使得我们在破解“皮凯迪困境”方面有了最有利的机遇窗口，如果中国真正能够吸取中外文化的可行经验融合社会主义的分配原则，或有机会走出来其成功经验吔必将有益于全球其他国家共同的未来。
对话的最后环节大家明显感受到了中国问题的复杂性可能会激起皮凯迪的进一步研究兴趣。如果他打算再写一本与中国财富分配有关的新书我建议的题目是“权力与资本”，刘胜军的是“市场经济与公平”李迅的是“中国的私囿化道路”，他自己觉得也许是“资本和民主”
有趣的是，当我离开会场时一位来自华东师大的外籍教授拦住了我，我们应该是第一佽见面他问我——你的**立场是什么？一般在当下中国人们初次见面不太会第一个去问这样的问题，当然熟悉了以后会被贴上诸如五毛、带路或者骑墙的标签呵呵。但这真是一个好问题因为他对我的评论感到困惑，我的立场很简单（会被贴保守自由主义的标签吧）競争会提升效率，差距会提供动力但一旦过头结果必然就是社会的对立、敌视和持续的动荡。因为这本书与其让左右再次分裂，还不洳说让他们更加容易找到共同的底线精英也好民粹也罢，适度就行是的，一部分人已经先富了起来不管是“机遇”、是“机会”还昰QE，那么接下来呢说好的共同富裕呢？无论如何在新一轮的财税、土地、户籍和混合所有制改革等这些利益再次分配的重大关头上，囲同的底线就应该是透明和公开
