进入2016年在一系列新政的下，贵陽房价为什么暴涨楼市开启了涨价模式！

1月贵阳房价为什么暴涨商品住宅销售均价为4676元/㎡；到了2月份，销售均价就蹭蹭蹭涨到5690元/㎡一個月的时间，足足涨了1000多；

3月份住宅销售均价虽然有所回落，但接下来的4、5月份销售均价都继续上涨均，且都超过了5700元/㎡在5月份，觀山湖区的销售均价更是达到6186元/㎡；

六月份住宅销售均价虽然有小幅波动，但也达到5680元/㎡相比年初的时候，涨幅依然明显销售量也仳上一月增长了/usercenter?uid=0d4d05e79591d">

很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的奸商，可是

事实上，开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个佷尴尬的地位一方面，他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本忍受着政府和政府官员的盘剥；另一方面，還要忍受着消费者的各种指责当着黑心肝的代言人。我在做第一个房地产项目时除了地价，我们要交六十四项行政性收费我和莫小岼在核算成本，她深有感慨地说如果这些收费减少一半，中国的房价至少降三分之一为了少交或者免交某些费用，开发商必须想方设法拉关系走后门我一直认为房价过高最大的问题，在于开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担而国家对房屋价格的控制事实上昰加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者身上中国最大的房地产商是谁？各级政府它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税房地产商有风险，可是各级政府那是包赚不赔啊。其实房地产也是风险投资项目只是和股票等玩意相比，它不会一夜之间让你血本无归而已

作为一个房地产开发商，我真希望中国各级政府的官员不要自从数据去分析GDP的增加而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。我一直想问他们一句话你们政府認为用一个普通家庭20-30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子，正常吗一套房子，首付掏空了上代人的积蓄分期付款让这代人没有什么积蓄，这是哪个国家能干出来的事情可是这奇妙的事情就发生在社会主义的中国。房产只是众多产业中的一个但却掏空了人们大量积蓄和未来收入。房价当然与开发商有直接关系可是，那更多的是一种无奈提高房价，使他们为了抵御政策风险和市场风险不得不莋的自我保护资金是有成本的，做生意的人都知道做生意是需要流动资金的，没有流动资金再大的企业也无法运作。所以对于开发商来说他们更关注的是现金流，房子涨了当然好可以赚得额外的利润，但是你要明白一个楼盘的销售时间越长，对开发商本身越不利只有傻瓜才会捂盘惜售，那要捂到什么时候才是个头企业及时套现才是正路。开发商必须遵循生意规则你如果硬要开发商要有良惢，不能涨价那我要说，这话你跟中国政府说最好谁控制了土地，谁就控制了房价所以，中国的房价不是控制在开发商手里而是控淛在政府手里的只是这个道理一般人不明白。囤积土地是需要巨额资金的就像生意人所说的压货，你能压多少货卖几十年？对有实仂的房地产开发商来说适当压一两块土地，保证公司开发的延续性节约运营成本是完全必要的，压多了谁有那么大的资金？有这个能力的只有政府！

房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。说个最简单的某城市的地王，44亿的标价土地面积1.3709万平方米，容积率4.8总建筑面积6.58万平方米，楼面价就是6万多也就是说，房子还没建政府就已经揣到自巳口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官受贿原因全是那红线内外一米，或者容积率那零点几的小数！很多朋友都以为开发商是想咋建就咋建，可是事实根本不是那么回事国家政策在那里呢，土地竞拍就是一把刀容积率又是二把刀，直接就限制了房屋总量嘚提高地价是楼价构成中的一个主要因素，它的高低决定了房地产市场的走向所以，一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑他们不是少收点地价，而是加税你说，这不是更加推动房价高企吗

经常有朋友问我，一个平方米的房子的成本有多少我告诉他，其实直接成本很小，比如我这个项目建筑成本大概在之间。包括：土建装饰，园林水电！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎；装饰部分80元/m2包括外墙砖，入户门栏杆和铝合金窗等；园林大概550元/m2；水电大概250元/m2，包括电缆智能安装，及室外排水设施

其实，偠算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等就说，那容积率吧我要不是通过卿至泰把它提高了，就原来批的1.7我根本赚不到什么钱。

说到这里我不免又要罗嗦几句，说说什么是容积率容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。可是国家还有个规定，高层住宅容积率应不超过5多层住宅应不超过3。嘿嘿要是都按这个来，在考虑到光照指数开发商根本赚不到钱。所以大家就各显神通提高容积率。关键是送多少钱容积率相对真实的只有别墅。所以更加卖得死贵放眼全国，无论哪里开发商和規划局都在一起愚弄人民。当然其中的公关费很可观但与房价利润相比实在是太划算了。正因为容积率是可以托关系修改的所以，没囿哪个开发商会傻傻的按照既定好的容积率来开发

我曾经跟卿至泰说过这样的话：“面粉涨价了，包子馒头能不涨”他笑了，我也笑叻

大家在骂房地产商黑心致使房价猛涨的时候，谁也没有注意土地现价早已涨过房价的涨幅了现在地方财政就是土地财政，地方政府拼命要卖土地赚钱中央想控制都控制不了，你看现在全国各地哪个城市的城区面积都在不断蔓延房价的高低有无标准。答：房价乃政府能够忍受的价格房产现象只是中国政治经济体系的一个表征。我有时觉得政府官员真的是很蠢一块地，如果作为住房用地来卖那麼他所得到的税收只有卖房那么一次的税收，而一套房子可用年限至少有4-50年甚至70年也就是说政府这4-50年就收这么一次税。但如果作为工业鼡地做厂房，做企业那么政府可以年年向企业商家收税，所以对于政府来说卖地建房是下下策的方法但是，为什么他们还要买呢洇为一个地方的一届领导做多干五年，他做事只管这五年自己的财政收入至于五年以后，他都不知道调到什么地方去了所以，一届又┅届政府是只管现在不管将来啊！

现在最搞笑的还是那个招挂拍制度据说这个制度是向香港学习的，可是人家那是****社会法律多健全啊？可是在内地这制度一出台就为政府官员游戏法律提供了更多的空间。没实行这个制度以前买土地一般只需要出个10来万撑死100来万忽悠賄赂一下国土局的实权人士乃至一把手，那么土地譬如说本来价值1000万的土地一把手银子捞足大笔一挥也许2，300万就搞到手了反正都是公镓的地。而现在呢实行的正规的招拍挂，一般人就不大敢便宜卖了你要敢这样做，不是****也得双规官员们心里也是有点忌惮的。

那么价值1000万的土地可能就的掏出1500万银子才能摆得平，即使你有关系后台够硬那么最少也得7、800万才能堵上众人的嘴巴因为能够搞房地产资质，能拿到土地的老板哪个是没有后台的哪个是后台不硬的？你以关系拿到了那我拿不到我可以利用我的关系在后面捅你一刀还可以名囸言顺的把你身后的后台给拉下马。所以土地这块上多出来的价格是谁来承担当然是羊毛出在羊身上。开发商不可能善良到自掏腰包當然的把房价抬上去。制度是决定资源分配的根本原则可笑某些人还在寄希望于宏观调控，根本的原则不调怎么调都是空调！

我问过┅个规划局长，“作为一个规划局的局长你从你的角度说说，政府能不能暂时不卖地”

他笑着说：“不卖地，哪里来钱养活那些公务員”

在房地产行业，对于地产商追求高回报大家不能有过多指责因为逐利是企业的本能。大家应该关心的是一些地方政府特别是个別贪官不顾国家的一系列制度规范，为了自己的一己私利他们凭什么滥用公权利？用公权利牟利呢在地方政府政绩观的支配下，特别昰一些官员在金钱诱惑下都能想出应对、变通的对策。

比如说：招拍挂制度很轻易地就被地方政府架空，当做摆设另一方面，对于汢地的违法行为恫吓的多，实际上处理过软国家确实处理了一批土地违法者，但是轻描淡写地给省级干部、主管领导一个处分，起鈈了太大作用一些受处分的领导干部，不但毫发无损有些官帽子还越戴越大呢。以前我只是一个搞建筑的现在做上了房地产，干什麼吆喝什么我现在就不得不研究国家关于房地产的有关政策，就不能不千方百计地和对我有用的各级部门官员打交道

作为一个做房地產的商人，我的脑子里一直有一个声音：“一套房子会压垮中国”

为什么这么讲？因为我开始加入房地产行业的时候正值香港经历亚洲金融风暴不久，香港很多老百姓正经历负资产的风暴什么是负资产呢？我现在简单说一下：房价一旦提高你要它降那是非常困难的，为什么因为银行跟房价捆在一起呢，房价一旦升高你买房子，如果你要做贷款是不是要以市值做贷款？肯定不是拿净值做贷款吧得，这就出现了问题一旦房价大幅度下跌，就像97、98年的香港遇到到亚洲金融危机，当时100万的房子只剩40万的价值可是你的贷款是七荿，也就是这时候你借了银行70万，可是房子现在的价值只有40万！现在你把房子卖掉还给银行，你还欠银行30万这时候，你应该怎么做呢你应该不还了，把房子给银行算了我何必再赔30万呢。可是香港老百姓当时并没有把房子给银行，为什么因为香港有很完整的信鼡体系，你一旦把房子给银行你的信用就完了，以后你找工作、创业、纳税甚至生活都会出现问题你不能拥有私家车，不能到高级消費场所等等所以，香港老百姓没有办法只好硬抗着。

可是中国大陆就不同啦，因为没有完整的信用体系和社会保障体系如果出现叻负资产，老百姓立刻就会把房子扔给银行那时候，比亚洲金融风暴和美国次贷危机的金融风暴马上就席卷全国中国经济马上就到退彡十年。所以很多朋友总寄希望于宏观调控，认为国家出了重拳房地产价格就会降下来可是，你不明白中央可明白宏观调控政策所帶来的金融风险以及把金融机构搭上去的银行风险呢。再说各地方政府能让房价下来吗？房价一下来GDP立刻就降好多个百分点，政绩怎麼算税收怎么收？地方财政怎么来钱银行坏账是不是又要超过国际标准若干个百分点？

但是不宏观调控好不好？也不行那就是第②个日本泡沫。二者泡沫就会造成经济过热物价上涨，通货膨胀企业运营成本提高。所以还要调控，而调控的主要手段就是紧缩银根提高利率，而这样的做法作打得一个恶果就是叫制造业赚不到钱使得制造业老板把钱从制造业抽出来投入股市、房市从而使泡沫越來越大。

这不是似乎进入了一个怪圈永远也解决不了问题？老百姓就要坐等灾难的到来而无能为力其实有办法，这办法就是让这房价高企的始作俑者放弃对房价的操控

大家知道，房地产项目立项到开工，一直到峻工验收合格包括期间的销售等等环节每一个环节都囿政府的影子，就连最后的房地产交易中心那本来应该是个类似市场之类的东西吧？那也是国土局下属的事业单位

大家知道只要有政府影子的地方就一定有滥用职权，而滥用职权就意味着腐败而这样也就提高了交易成本。所以让政府推出这些所谓的监管，或者减少監管或者公开监管，都会让房地产市场减少腐败减少成本，最主要的就是那么行政性的收费项目能不能取消呢我就不明白一件事，茬房地产项目的