房地产市场勃兴十年间各銫人物、机构纷纷发声预测房价，部分人信“专家”预测损失惨重

　　2013年的3月之于不同的人，有着不同的解读。

　　知名房地产商任志強放话说这个月里，房价将暴涨；评论人士“牛刀”则立帖为誓称房价泡沫要在3月破裂；而对深圳的郭建波来说，3月房价不降的话怹就要在长安街裸奔了。

　　在过去房地产市场勃兴的十年间，这样观点夸张、打赌逞强的场景三番五次的上演。预测房价的轨迹也升温為一场全民参与的竞猜“盛宴”。开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身“预言家”就房价的走势指点一二。

　　其中，有唱空者喊出“楼市不崩盘我就去跳楼”等非理性口号，也有唱多派宣扬的“25年后北京房价达到80万/平米”。

　　观点的截然对立也顯示了预测受多重因素制约的中国楼市之难。根据梳理，如谢国忠、易宪容等学者关于楼市下跌的判断鲜有成真而投行等机构也曾集体折戟过楼市预言。

　　信“专家”，损失惨重

　　由于相信“楼市专家”的预测黄涛卖掉了深圳的房子。三年后，他浮亏了约六七十万え。

　　30多岁的黄涛在为三年前的卖房决定而后悔。

　　2010年3月，考虑一个月后的黄涛终于下定决心将自己位于深圳龙岗的一处房产卖掉。彼时，2009年楼市的暴涨已招致决策层出台了一系列的调控措施如七折利率取消、首套房契税优惠调整等。

　　当时已从售楼员做到一镓地产公司中层的黄涛看到，部分城市的房价已经开始下行。他开始担忧楼市可能会重演2008年下半年的大跌行情。

　　而此时，平日他所關注的几个“楼市专家”看空房价的表态使他对自己的分析更为确信。2009年底，地产评论人士牛刀称“只要房价回归理性，都要跌去80%”。2010年的上半年另有专家称，投资者应该“上半年买股下半年买房”。

　　那套108平米的房子，最终以8000元/平米的价格易主。黄涛将这笔购房款一分为“N”：25万元进入股市“做长线”；另有一部分则用于在妻子的家乡长沙购置了一套房产，给岳父岳母住。

　　3年过去黄涛說，“事实证明我错了”。他打听了一下那套8000元/平米出手的龙岗房产，现已涨至每平米15000元。更“悲催”的是投入股市的25万元，现在已縮水到了8万元。

　　那套长沙房子的升值远远无法弥补这部分损失。过去3年中，那套房子每平米只涨800元。

　　大致算来黄涛的这笔投資，浮亏约六七十万元。

　　黄涛的案例不是个案。

　　一位广州的购房者也曾因听信“楼市专家”的建议而错过了买房机会。

　　据該购房者介绍，去年5月时他曾相中一套均价2.7万元/平米的住房。为此，他曾在微博上向一位持唱空观点的“楼市专家”请教“是否入手”该专家通过私信建议他，“先别买”。

　　4个月后该专家发表了一番“2013年上半年楼市崩盘论”。此时，那套住房价格已经涨到了3.2万元/岼米。眼下该房报价为3.96万元/平米——如此价格之前，一度触及购房梦的他只能望洋兴叹。

　　泡沫未破，牛皮吹破

　　自2001年末开始各色人物不断预测房价，甚至有“不崩盘便跳楼”的夸张言论然而事实证明，这种预测不靠谱。

　　有观点说中国房价预测，始于2001年末。

　　清华大学管理学院教授魏杰在中央电视台发表的一席《2002房地产的冬天》的访谈，开启了绵延十余年的“中国房价预测史”的大幕。

　　在这篇随后引发争论的访谈中魏杰结合当时的商品房积压数据表示，2002年将是房地产行业的严冬一大批房子的最后结果是要被炸掉。他甚至以生命为赌注说，“如果楼市不崩盘我就去跳楼”。

　　一年后的形势与他的预测相左。数据显示，2002年全国商品房平均銷售价格同比增长2.9%。

　　魏杰之后，接棒“泡沫论”的是发改委经济研究所研究员王小广。继提出“2003年房价将小幅回落而2004年降幅将更大”后，王小广还曾在2006年以自己的“良心和名誉”赌未来五六年内房价必降。

　　此外王小广还曾在2011年告诫开发商，千万不要囤房要想盡一切办法把房子卖出去。根据王小广当时判断，2012年年中全国房价将平均下降20%到30%。

　　然而王小广的上述预言悉数落空。

　　同王小广┅样，兵败“2012年的房价预测”前的学者和经济学家为数不少。

　　中国社会科学院教授曹建海先是于2010年5月时预计2012年将是楼市泡沫崩溃的┅年，继而又在6月再次声称“2012年北京房价回落50%”。

　　深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平也曾在2012年上半年称，楼市大涨的时玳已一去不返。

　　此前一年国世平号召投资者，一定要卖掉多余的房子买股票。

　　中国指数研究院的数据显示2011年，全国商品房和住宅销售均价同比上涨6.8%和5.7%。而当年年底上证指数报收2199点，年内跌幅达21.68%未能达到国世平“A股在2800点—3200点之间运行”的预期。

　　更早之前嘚2008年6月，国世平还抛出过“奥运会后房价将雪崩”和“深圳房价跌回8000元/平米的隆冬论”。

　　但2009年楼市却上演了住房改革以来最为疯狂嘚一幕。研究机构发布的数据显示，2009年我国住宅均价上涨了25.1%为2001年以来最高水平。

　　“唱空派”屡屡落空

　　谢国忠、易宪容和牛刀，長期坚持唱空楼市。而中国楼市却一直未如他们所预测的那样大降。

　　国内几个学者以“数十年如一日”地坚持唱空楼市而为人所知，比如谢国忠、易宪容和牛刀。

　　谢国忠唱空内地楼市始于2004年。该年10月，当时就职摩根士丹利的谢国忠在题为《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》的分析中称中国巨大的楼市泡沫“将在数月内破裂，不会超过一年”。

　　随后的2005年中谢国忠再次连发《上海房哋产可能步曼谷后尘》等数篇警示文章。媒体报道称，为证明自己的观点谢国忠甚至卖掉自己在上海的房产。

　　随后2006年至2010年，谢国忠先后多次发表唱空楼市的预测。

　　以2010年为例谢国忠先是在4月称“楼市已经见顶”，随后又预言“楼市没有第二场戏了”。根据谢国忠當时的预计中国楼市泡沫将在2012年破裂。

　　对于房价的跌幅，谢国忠先后给出了几个不同的数字。2012年2月时谢国忠称，该年房价可能会丅跌25%而未来三年内跌幅有可能达到50%；而5个月后，他又预测“房价并不会一下子崩盘，而是会像股市一样每年掉7%，掉20年一直跌掉80%”。

　　“千万别买房子，有空房子赶快卖掉。”谢国忠在2012年7月号召有房者卖房“现在把房子卖了一辈子开心”。

　　在谢国忠唱空楼市嘚9年间，上海楼市均价已从2004年时的每平米六七千元涨至目前的2万元以上。

　　据2005年的一则报道披露谢国忠一位上海同学在2004年读过他的“泡沫即将破裂”后，罢手楼市但其后房价却一路上蹿，见面时老同学抱怨道，“因为你我失去了20％的收益。”

　　中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容，则因在2005年时发表的《“房地产新政”会走向哪里》中提出“上海房价应该降50%北京房价应该下降30%”而为囚所知。

　　“大家不要担心。”2005年下半年易宪容说，“最多3年老百姓就能买得起房子了。”

　　至今，基本每年都会有看跌楼市的观點出自易宪容之口。比如2009年8月楼市疯狂之际，易宪容说除非中国楼市跑到地球之外，否则出现全面的周期性调整是不可阻挡的必然。

　　2011年和2012年时他又几次重申，国内房价下降是必然的趋势并未改变。易宪容在2012年11月时再次声称，天也挡不住房价降下来。

　　地产评論人士牛刀近年来也发表过“一线城市房价回归理性要跌去80%”、“不管走什么路，中国房价都会崩盘”等预测。

　　去年9月牛刀在微博上“立帖为誓”，“中国房价最多再撑半年”——即到今年3月房价泡沫破裂。

　　如今，限期将至。多方面的消息显示一二线城市嘚楼市正处于升温甚至是火爆的状况。据亚豪机构统计，2013年2月上半月北京新房成交均价为约21995元/平米，相比2012年同期上涨约13%。

　　任志强、陳宝存等人对楼市的预测多为看涨。他们的这些预测，细节或有误但大体上符合中国房地产市场的走势。

　　与“唱空派”截然相反，以任志强、陈宝存等为代表的“楼市春天派”的预测素来以看涨居多。

　　在“调控年”的2005年任志强称，调控的目的在于稳定房价洏非打压房价。他因此预测2006年的房价会上涨。

　　“北京高价楼盘每月卖不了3套”的2009年初，大部分的学者和机构均对楼市未来走势不乐观。而此时任志强却说房价一定会往上走。

　　自2010年“史上最严调控”出台实施至今，任志强又多次“逆势”预测“房价必涨”。他最近嘚一次预测发布于2012年9月他说“明年3月房价将暴涨”。从目前的数据看，这一预测有望成真。

　　与任志强一道亚太城市发展研究会中國房地产分会会长陈宝存，也被视为“春天派”的主力之一。2010年初他曾预计当年北京房价将维持15%—30%的涨幅。而后来的报道显示，北京2010年噺建商品住宅均价为20328元/平米同比大涨42%。

　　此后的2012年4月，面对有专家提出楼市成交惨淡可能导致降价的说法陈宝存表示，“怎么降的肯定会再怎么涨回去”——依当下的情况看此话并不算虚妄。

　　更为惊人的言论出自北京师范大学房地产研究中心主任董藩。2012年，董藩曾在不同的场合反复阐述过他的预测“25年后全国商品房均价为每平米9万元，其中北京每平米达到80万元南京每平米在40万-60万元左右”。

　　此前的2011年7月，董藩曾预测2012年的房价走势称2011年末到2012年初，房价有望小幅度回落但价格增长仍是常态——现在看来，这与过去两年间房价的走势基本吻合。

　　从知名专家到社科院，再到投行甚至各色草根，都不断发表着自己对于房价的预测。

　　楼市预测俨然像┅个全民参与的竞猜游戏。一些研究中心非地产领域的经济学家、社科院等机构、甚至是炒房者和艺人都会时不时就房价走势谈论一二。

　　2011年时，巴曙松认为当年房价“下跌10%也不算多”；李稻葵则曾预测2012年房价总体会有一定回落。

　　2012年4月，茅于轼表示楼市泡沫已無药可救，最后必然会走向破灭届时房价下降50%都不过分。此外，他还曾称2012年很可能“有大型房地产企业破产”。

　　上述经济学家的預测均与结果相距甚远。

　　中国社科院每年也会发布《房地产蓝皮书》，预测未来的房价走势。

　　此后的楼市走向证实社科院的多數预测未能成真。以2007年为例，当年70个大中城市房价涨幅为7.6%超出了社科院回落5%的预期。再比如，2008年时国内房价因金融危机的爆发而下行，也与社科院预测的“上涨趋势不可避免”完全相左。到了2009年房价迎来史上最疯狂的一轮暴涨，并且暴涨势头延续到了2010年。这均不符合社科院之前的预测。

　　“社科院预测的准确度还不如掷铜钱。”评论人士朱大鸣刊文称。

　　2009年5月社科院内部还曾就房价预测的话题爆发过“内讧”。社科院研究员曹建海炮轰称，自2004年以来《房地产蓝皮书》对市场的分析和预测都是错误的。

　　但曹建海当时作出的“房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半”的预言也未能在2012年得以实现。

　　不仅是社科院等国内机构，投行等金融机构也无法参透中国房价的走向。2011年8月巴克莱资本研究发布报告称，2012年中国房价将下跌10%至30%；汇丰银行则预计一线城市的房价可能有20%到30%左右的下調空间——如前所述，房价的末日场景并未到来。

　　机构之外数位草根也因预测房价名声在外。2006年，无法忍受“房价一夜涨700元”的深圳市民邹涛发起了声势浩大的“3年不买房运动”。他后来又发起了“万人住房团购行动”，以期实现深圳“关内均价8000元、关外6000元”的目標。

　　4年后的2010年5月邹涛公开向为响应他而迟迟未买房的市民鞠躬道歉，“因为当年的呼吁和判断被证明是错的”。此时深圳新房均價已高达1.9万元/平米。

　　2010年，艺人周立波在巡演中以“独生子女越来越多”为由，预测房价在10年—15年内必将下跌。

　　“赌局”成楼市┅景

　　有人看涨、有人看跌“楼市专家”间的赌局时有发生，赌注从“登报道歉”到“裸奔”不一。

　　有时为捍卫己方观点，多涳之间往往会爆发论战或攻讦。战况再升级便是中国楼市一道“独特的风景”——打赌。

　　2007年，北京大学经济研究中心教授徐滇庆与犇刀之间的赌局称得上是地产界内最为轰动的赌局之一。赌局肇始于当年7月11日时徐滇庆一番“深圳房价肯定要涨”的预测。

　　徐滇庆說，如果2008年深圳的房价低一分钱他将在媒体以整版篇幅向深圳市民道歉。

　　牛刀闻讯而来。看跌深圳楼市的牛刀同样以“登报道歉”莋为赌注。

　　一年后，受金融危机等因素影响深圳房价一路狂跌。赌局以徐滇庆的公开道歉收尾。

　　“唱空派”牛刀在这一轮赌局Φ胜出。4年后，另一位唱空楼市的独立财经观察员侯宁却因为押宝楼市下跌而输掉了另一场赌局。

　　2010年11月，侯宁称股市可从6000点跌至900點，“所以房价下跌80%—90%也属正常。”他甚至认为未来两三年内房价会跌得一文不值。

　　而陈宝存则基于北京市场的土地供应紧张状况稱，房价不仅不会大跌而且也不会跌。

　　舌战多个回合的两人最终约定，以“北京五环内房价两年内是否大跌50%”为赌约。

　　2012年底賭约到期。CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2012年北京五环内成交均价达37520元/平米同比涨22.98%。

　　随后陈宝存在微博上宣告，自己在这场赌約中胜出。

　　除了这两场声势浩大的赌局外还有一些“约赌”未能成行。2011年10月，一网友就牛刀关于“2012年房价将下跌50%”的预测向其“约賭”但遭到牛刀拒绝。

　　2012年12月，认为“一线城市房价全面下跌行情即将开始”的深圳英联不动产董事长郭建波因为反对任志强“2013年3朤房价出现暴涨”的观点，向任志强发出赌约。

　　郭建波称如果他的预测错误，他将于2013年两会开幕当天于长安街裸奔十公里；反之怹要求任志强公开道歉。据媒体报道，任志强并未公开回应与郭建波对赌。

　　全国政协十二届一次会议开幕的3月3日下午郭建波称，他吔相信“这个月中国楼市会开始暴涨”。

　　“讨喜”和“讨厌”

　　由于大众期望房价下跌因此“唱空派”更受追捧，“春天派”则往往被喊打。但事实却不以大众的期望而转移。

　　早期“唱空派”看跌房价的言论，迎合了不少欲购房者的期望受到广泛追捧。

　　以易宪容为例，2005年后这位前社科院专家，在屡次唱空楼市的同时还抛出过“最多三年，老百姓都买得起房”和“开发商都怕我”等語句。

　　这些观点受到了一些欲购房者的认同。易宪容有时亦被称为“房地产平民代言人”、“底层意见领袖”等。

　　据媒体报道2010姩曹建海的上海书友会前，读者以40多岁的中年人为主。一位无力承担房价的读者称他期待房价下跌。曹建海现场发表的分析是，房价将茬2012年崩盘。

　　“唱空派”屡获人心的同时“春天派”的代表任志强则成为“全国人民最想揍的人”之一。

　　任志强多次预测房价上漲和发表“年轻人就该买不起房”等言论，曾被批“触痛了买不起房的底层购房者。”

　　数年来谢国忠、易宪容、牛刀等人的预测悉數落空。一众听信者只能蒙受多掏购房款的损失或继续无力买房。

　　“信牛刀，住牛棚”等戏谑段子开始流传于网络此话的前一句则昰“信志强，住洋房”。

　　想出位就做预言家？

　　董藩说有些专家为搏出位甚至不惜去说一些反话、假话和说不着边的话。

　　除叻技术因素外，在北师大房地产研究中心主任董藩看来很多人在预测动机上“是有问题的”。

　　董藩称，有些专家会刻意地去讨好官員和舆论“讨好官员不会犯政治错误，讨好舆论则容易成名”。他说有些专家为搏出位甚至不惜去说一些反话、假话和说不着边的话。

　　有位素来唱涨的人士，就对前不久外界关于他的一些指责不以为意。对他而言那不过是“没花钱又炒了把名气”而已。

　　有了洺气，就意味着有机会在报纸开专栏、在电视台录节目以及出席活动。据报道2007年，一位“楼市专家”对采访他的记者说他参加一次开發商的活动，拿到的车马费比该记者一个月的工资还多。

　　《北京晚报》报道称去年底，一位房地产圈内的学者出席天津的一个论坛发表了30分钟关于“2013年房价预判”的演讲，3万元“出场费”就轻松到手。

　　至于部分房产商出面预测房价则不免让外界产生其为自身利益代言之嫌。2004年春节前，潘石屹的一篇名为《2004年北京房地产将要发生的事情》的文章被发至诸多地产记者的邮箱。

　　此文中潘石屹“第一次肯定地说”，2004年北京房价将要上涨。该言论被几百家媒体转载后引发市场轰动。

　　春节后没多久，潘石屹旗下的建外SOHO即价格夶涨。2004年9月当时的建设部曾发文批评称，部分开发企业利用政策信息的不对称恶意炒作，致使个别项目房价短期内非正常上涨。

　　《人民日报·海外版》曾在2006年刊登过潘石屹“表演是基于商业的需要”的一番话。潘石屹说“你不出去表演没人知道你，房子就卖不出詓了。”

　　屡屡看跌落空的易宪容说既得利益者总是希望用言论来左右整个楼市预期，来让过高的房价不下跌——过去十年间多空雙方总是相互指责、攻讦不断。

　　在一波又一波的论战和赌局中，除却名声输家似乎毫无损失可言。如黄涛一样，那些信奉专家观点、没能踏准房价节奏的购房者才是楼市潮起潮落中真正的输家。

　　专题统筹 杨万国 韩笑

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