二手房买卖，难免要跟房屋中介公司打交道。不论是买房者，还是卖房者，在与中介公司签订合同时，一定要注意合同条款的约定，以免各自利益受损。

今年4月，刘枚（化名）通过中介公司售卖了一套房，事后却被对方起诉至渝北区法院，要求支付居间服务费3.5万元。然而，因在合同上写下的一句话，开庭后，中介公司当场撤诉，“白忙”了一场。

出售房屋变更服务费条款

今年4月，看到市场行情不错，刘枚打算将自己的一套房屋出售，在家附近一家房屋中介公司挂出后，很快就有买家上门。

经过一番讨价还价，在中介公司的撮合下，交易最终达成。该房屋建筑面积约为165平方米，房屋转让成交价为175万元；付款方式为签订合同时，买方交定金10万元，余款以银行按揭方式支付。

一切谈妥后，刘枚与中介公司及买主签订《房地产买卖及居间合同》，在合同上，该合同约定的居间服务费（中介费）的支付方式为：基于居间方促成合同的成立，买卖双方应在签订合同时，各向居间方支付居间服务费3.5万元。在该条款后，手写“中介费以客户服务费确认书为准”字样。

刘枚向中介公司出具《客户服务费确认书》一份，载明的主要内容为：刘枚自愿支付中介公司居间服务费零元。

中介追讨3.5万元服务费

房屋顺利卖出去后，刘枚也松了一口气。然而，中介公司却拿着那份《房地产买卖及居间合同》，向她追讨3.5万元居间服务费。

中介公司认为，自己提供了居间服务，积极促成合同成立，并约定买卖双方应在签订合同时各向居间方支付居间服务费，但是事成之后，刘枚拒绝履行支付义务。

经多次协商未果，中介公司将刘枚起诉至法院，要求支付3.5万元居间服务费。9月中旬，渝北法院民二庭法官在仙桃街道兰馨社区，公开审理这起居间合同纠纷，并邀请五名人大代表和政协委员到现场观摩监督，近百名群众到场旁听。

一份《房地产买卖及居间合同》写明要支付居间服务费3.5万元，一份《客户服务费确认书》却写明居间服务费为零。庭审中，双方就居间费是适用打印条款还是手写条款产生激烈辩论。

庭审法官认为，原告、被告、案外人三方签订的房地产买卖及居间合同，实际上是将被告与卖方的房屋买卖合同、买卖双方各自与居间方的居间合同关系写入同一份合同，但是该合同中的买卖关系、居间关系是各自独立的。对于本案原告与被告之间的居间合同关系，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应积极履行合同约定的义务。

本案中，原告中介公司作为居间方，虽然已经促成了买卖双方签订了房地产买卖合同及居间合同，且该合同约定本案被告作为卖方须在签订合同当日支付居间服务费3.5万元，但同日被告出具的《客户服务费确认书》，承诺的居间服务费为零元。再结合房地产买卖合同及居间合同上手写‘中介费以客户服务费确认书为准’的约定，客户服务费确认书应视为对《房地产买卖合同及居间合同》中介费条款的变更。

原告听后，当庭撤回了起诉。

特殊的约定，一定要以书面的形式体现在合同中

生活中，当我们需要跟中介公司，特别是房屋中介打交道时，我们该如何确保自己的利益不受损呢？

“很多人会认为，中介公司收取中介费以后，就应当保证能够买卖双方完成整个房屋买卖。”承办法官称，实际上，中介公司提供的服务，包括促成签订房屋买卖合同的居间服务，以及代办按揭、代办权证等委托服务，在与中介公司签订合同时，应当仔细查看合同条款，明确居间服务内容、费用数额及支付方式，如果有异议则应当经过协商后，将特殊的约定，以书面的形式体现在合同中。比如，可以中介费的支付与工作进度相结合，完成一部分工作就支付一部分中介费，或干脆约定中介费在房屋过户后支付。

否则，只要合同的约定未违反法律、法规的强制性规定，就是有效的合同，应当按照合同的约定付款。

守法经营是底线 别做一锤子买卖

通过中介买卖房屋，对于买卖双方当事人来说，既省时又省力。但是，在许多人的眼里，有的房屋中介公司又存在一些违法违规的地方，通过它买卖房屋，感觉心里不踏实。

“从市场角度看，房地产中介服务行业为房地产市场的不断发展壮大和房地产市场的繁荣起到了积极的重要作用。但是，目前房地产中介服务行业仍然存在着诚信危机、恶意竞争等不规范问题。”西南政法大学民商法博士常烨认为， 这些都是因为房产中介公司抱着“一锤子买卖”的想法，作出违法违规的行为，严重阻碍了房地产市场的健康发展，对规范房地产秩序造成了不良影响。

常烨说，房屋中介行业要想健康持续的发展下去，首先要做到守法经营、诚信经营，必须要规范运作，经营项目、范围、收费标准等都要公开化，实行明码标价，推行“一站式”服务。靠欺诈、不讲诚信的中介，一旦失去了商业道德底线，无异于自毁前程。其次建立完善的中介服务体系，向客户提供可行的、周到的、贴心的服务。长期以来，中介公司主要是依靠为客户提供信息服务收取一定的中介费用生存，但随着市场的不断发展，这种经营模式已经越来越不适应市场的需要，并最终将被市场淘汰，取而代之的则应是集代理、销售、评估为一身的经营服务模式。房屋中介应加强资自身能量积累、加快品牌服务建设，才能赢得市场。

只有加强行业管理，实现行业自律，才能使房地产中介行业迈向规范、诚信、健康的发展轨道。常烨说，房屋中介公司无非是利用信息不对称来形成有利于其销售的市场格局，从而为自身带来更多利润。但随着各地持续加强对中介机构的整治工作，市场中的各种违规行为已在逐步减少。对于一些仍打擦边球或抱有侥幸心理的中介机构，建议监管部门加大处罚力度，才能达到警示效果。

房屋中介公司，这些费用不能收

如今，很多人因为各种原因，会选择购买二手房，如何规避陷阱，即买到如意的房屋，又只支付该支付的费用呢？ 重庆妙珠律师事务所倪世钧律师专门对房屋中介那些该收费、那些不该收费的情况，进行了整理。

倪世钧律师介绍，2014年12月31日，我市物价局和市国土资源和房屋管理局联合发布渝价〔2014〕393号文，通知从次年1月1日起，放开房地产咨询和经纪服务收费，房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，进行房屋买卖居间代理和房屋租赁代理的经纪服务收费，实行市场调节价。由此，可以明确，以下费用不能收取：

1、约定范围之外的费用不能收。国家和重庆市的规定，均要求房地产中介服务收费标准由委托和受托双方根据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定，如未约定或约定之外的费用，房地产中介服务机构当然无权收取。

2、明码标价之外的费用不能收。房地产中介服务机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求，严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素。按照《房地产经纪管理办法》第十八条第二款，房地产中介服务机构不得收取任何未予标明的费用。

3、欺诈标价的费用不能收。房地产中介服务机构不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。否则，房地产中介服务机构不但不能收取相关费用，反而还可能受到相应处罚。

4、服务不达标不能收佣金。《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

5、未明确的代收代付费不能收。国家发改委和住建部发改价格[号文规定，房地产中介服务机构代收代付的税、费应予以标明，房地产中介服务机构不得收取任何未明确的代收代付费用。

        最近很多人咨询我，如何和中介公司签订卖房委托协议，据咨询者说中介公司告诉他这是深圳市房地产经纪行业协会要求的。而据我了解的信息，事实却并非这样，这是在深圳市政府整顿中介违规经营情况的大背景下，有人精心炮制的假消息。对该假消息深圳市房地产经纪行业协会已经在第一时间发出“澄清声明”，对此传言进行了辟谣。

        10月13日在微信朋友圈传播的消息是这样的：“深圳房协重要通知 ：即日起二手房买卖、租赁，在门店或者网络上投放广告必须有业主出售，出租委托书以及房产证、身份证复印件，否则将以10000元/套处于罚款。今日起中介所有的网络广告和门店广告将全部下架、整顿，还有需要卖房的市民要到所在中介签署委托协议，之后才能向市场投放。”

有人就问了，既然深圳市房地产经纪行业协会已经澄清了，没有强制性的要求业主出售、出租时必须和中介公司签订委托书，为什么现在各个中介公司还这样要求呢。其实中介公司这样要求，也有一定的合理性，虽然深圳市房地产经纪行业协会最近没有下发这样的通知，但是在2016年7月29日建设部等七部门联合印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中有相关的要求。在七部门的意见中是这样规定的：“(一)规范中介机构承接业务。中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查，房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。”

无独有偶，编造类似假消息的不是深圳一家，上海市在同一时间在微信朋友圈也流传类似的假消息，比我们深圳流传的还要邪乎，说在上海业主卖房最多只能在三家中介挂盘出售，还更邪乎的是说在上海办理首期款资金监管和房屋按揭贷款手续只能在政府规定的10家银行办理，不过这个消息很快也被记者证实是假消息，是有人恶意炮制。什么人会炮制这样的消息，这样的消息对谁最有利，不言自明。

        上面讲的是这则虚假消息的来龙去脉。俗话说的好，无利不起早，既然深圳市房地产经纪行业协会都已经澄清了，没有做这样的强制性要求，为什么深圳的几家大型中介公司还是要求业主需要签订书面的委托协议，这就是今天需要讲的话题，在我看来这是几家中介公司抢房源的竞争行为，这里面隐藏着独家代理垄断房源意思，还有准备打破交易惯例收取业主佣金的意思。

        前面说了这么长的引子，下面说下正事，在和中介公司签订委托售房的委托协议书时应该注意的事项。

        一、委托协议书要写明委托人以及受委托人的相关信息。主要就是要出售房产的房产证登记的情况，有没有抵押、查封情况，有没有租客，有没有共有人等基本信息，和有可能对房产的转让产生影响的信息，这是业主委托交易的信息披露义务。

二、委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。委托合同可以采用书面的委托也可以是口头的委托，实际上深圳市《深圳市房地产市场监管办法》，只是要求委托人应当向房地产经纪机构提供房地产经纪业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责，该办法中并没有某中介公司在通知业主时所称的该办法规定“经纪方不得发布没有业主签署委托的房源广告”，夹带私货，这是不是有点意思。

业主出售房产和中介公司签订委托服务合同，依据深圳市二手房的交易惯例一般情况下是不需要支付报酬的，应该由业主支付的佣金，在买卖双方和中介公司签订居间合同时，会约定本次交易的佣金全部由买家承担，中介方基本上是免佣代理业主出售房子。这就要求，业主在和中介公司签订委托时尤其要注意是不是免佣金代理，在佣金支付的地方要写明白，不要留有空白。在以后签订买卖合同和居间合同在一块的合同版本的时候，要注意居间费用的承担情况，以前我碰见过中介公司在前面承诺的是免佣代理，而在随后签订买卖合同时，卖家疏于防范，结果在合同上约定卖家也需要承担一定比例的佣金。

        三、要明确委托的期限，尤其要注意约定清楚是独家委托还是一般委托。

约定清楚委托的期限可以促使中介公司在该段时间内积极的推广你的房产。对委托的方式要有个清晰的认识，独家代理就意味着在一段时间内你只能在这一家中介公司挂盘销售，不能再另外委托其他中介公司销售，这样做也有一定的好处，就是避免多家中介同时打电话的骚扰。现在有些签独家代理的中介公司，会给业主一定的保证金，在约定的时间内没有按照业主要求的价格和条件找到合适的买家，则该保证金归业主所有，业主支付的对价就是如果在委托期限内经由其他中介成交，则需按照条款赔偿一定的违约金。

        要根据自己的实际情况，选择采取什么样的委托方式，在我律师看来，独家委托没有大家想的那么好，中看不中用，还是选择一般委托好些，通过这种委托方式可以进行比价，挑选最合适的买方成交。

尤其需要注意的是，不管是独家委托还是一般委托，业主均有权随时书面通知终止双方的委托关系。依据合同法的规定，委托合同的委托人是随时可以解除委托的，只不过是受托人可以要求委托人承担相应的赔偿责任，但该赔偿责任以实际损失为限，也就是说中介公司要举证合同签订后他们的实际损失，这很困难。《合同法》第四百一十条“　委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”

        四、约定清楚中介公司受托的权限和意向价格及出现差价的处理。

业主挂盘时只是委托中介公司有推广自己房源的权利，仅此而已。不要赋予中介公司作为自己的代理人代为出售房产的权利，要正确的区分这二种委托的区别，你在给中介公司的权限里面授权中介公司有权代表你签订买卖合同，就不是委托挂盘这么简单的事了。此时中介公司可以直接以你的代理人身份和买家签订买卖合同，该买卖合同的法律后果由你承担，中介公司此时从事的不是居间服务，而是单纯的委托代理服务。不想被玩ABC单，被吃差价就不要授权他们有代表你签署买卖合同的权利。也不要赋予中介公司转委托的权利。更不要赋予中介公司有代表你收取意向买家定金的权利，你授权中介公司在意向价范围内有收取买家定金的权利，很容易在合同最终没有签订成功的时候和买家发生诉讼纠纷，实际上授权中介公司代为收取定金，就是变相的赋予其签订买卖合同的权利，这是个大的陷阱，一定要注意。

意向价格之外的差价部分，在法律意义上归业主所有，中介公司只是赚取自己的佣金，这要在合同中约定，当然为了中介公司全心全意的推广自己的房产，可以给与一定的分成，记得没有关于差价本分约定时，多出意向价的部分全部归业主所有。所谓的吃差价，实际上指的是中介公司吃业主的意向价和实际出售价之间的差价，现实生活中，很多买家指责中介公司吃差价，这是对吃差价的法律性质不了解，吃差价只是业主和中介公司的事，和买家没有任何关系，中介公司不存在吃买家差价的问题。我不明白，有些买家在和业主签订买卖合同后，知道业主挂牌价低于成交价，指责中介公司吃差价的法律基础来自哪里。

        五、要约定清楚中介公司存在吃业主差价或其他隐瞒、提供虚假信息损害业主合法权益情况下的违约责任。

实际上，中介公司让业主签订的委托协议，基本上只有业主的义务和中介公司的权利内容，关于业主的权利和中介公司的义务部分，要么干脆没有，要么一笔带过。实际上中介公司提供只有中介公司权利没有义务的委托合同，出现诉讼的时候，很容易被法院认定为格式合同，约定的条款无效。委托代理合同中涉及“独家委托”的条款和排除或限制消费者权利、加重消费者责任的条款要以显著方式标识，提请消费者注意并予以解释说明，如字体加大标粗、以红色字体显示或在条款旁让消费者签字确认等，并在签订合同时向消费者予以解释说明。

        六、实际上深圳市对于业主挂盘的委托合同也有政府的官方版本，和中介公司提供的版本比较起来，对双方的权利和义务约定的比较公平。因此把握不住尺寸的时候可以要求和中介公司签订政府版本的《深圳市二手房委托合同》（见附件）。

附件： 深圳市房地产经纪行业协会网站公布的示范文本。

的房地产（以下简称“该房屋”）提供中介服务，根据有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议：

第一条 拟出售房屋的基本情况

第二条 委托期限及方式

2、此期间乙方为甲方的【  】独家/【  】非独家委托服务提供者。

独家代理：甲方仅委托乙方为其本次委托销售房屋的唯一受托人，甲方不得将该售房信息委托其他房地产经纪机构代为销售；

非独家代理：甲方除可委托乙方为其本次委托销售房屋的受托人外，还可委托其它房地产经纪机构代为销售。

甲方同意税费缴交方式：【  】各付各税/【   】税费全部由买方支付/【   】税费全部由卖方支付/【  】与买方协商。

2、房屋的实际成交价格高于房屋意向售价的，差价归甲方所有，但乙方有权按实际成交价格收取佣金。

第四条 中介服务费的给付

甲方与乙方推介客户之间就本合同指定房屋的买卖合同成立的，甲方应向乙方支付中介服务费，支付标准可选择以下第     种,具体支付时间或条件依《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》之约定。

甲方【  】同意/【  】不同意乙方发出关于房屋的宣传广告。

甲方【  】同意/【  】不同意乙方查勘物业并拍摄室内实景照片用作广告宣传。

甲方【  】同意/【  】不同意将房屋的钥匙交由乙方保管，以供查看房屋之用。

（一）甲方保证该房地产无产权瑕疵并可合法出售，同时应向乙方提供身份证明资料及产权相关资料；

（二）甲方应配合乙方对该房地产的相关情况进行现场查勘并填写《物业情况说明表》；

（三）乙方应积极通过各种合法途径推介该房地产，并为促成买卖交易提供联络、协助、撮合等服务；

（四）乙方可带客户参观该房地产、与客户洽谈，协助客户与甲方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》。

（一）乙方在提供中介服务过程中存在隐瞒、提供虚假信息或者未尽合同约定义务等情形，并造成甲方损失的，甲方有权拒绝支付中介服务费，并要求乙方赔偿损失。

（二）甲方在委托期限内与乙方介绍过的客户及其关系人（包括但不限于：亲属、授权人、代理人或与该客户有关联的第三方）自行成交的，乙方可以要求甲方支付中介服务费。

（三）若该房屋发生失窃或人为损坏的情况，由此造成的损失由过错方承担赔偿责任。若因乙方原因造成损失的， 则甲方有权要求乙方赔偿损失。

双方发给另一方的通知、文件、资料的送达地质以本合同记载的联系地址为准，如有变更的，应当及时通知另一方。

本协议在履行中如发生争议，甲乙双方应协商解决。不能协商解决的，双方同意按以下第    种方式解决纠纷。

（一）提交深圳仲裁委员会仲裁；

（二）任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第十条  本合同自双方签字、盖章之日起生效，合同附件与合同具有同等的法律效力，若合同与附件内容有冲突的，以合同为准。

第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订补充协议。补充协议与本合同具有同等的法律效力。

【执业经纪人】： 

该表为：□经纪人现场查勘  □卖方口头描述所披露之信息记载，供买方参考使用。

□多层 □小高层□高层

□自用 □出租 □空置 □装修中

□新建 □九成 □八成 □七成 □六成

□全新□九成□八成□七成□六成□无

□乳胶漆 □墙纸 □彩喷 □包木墙裙 □刷白

地面： □地砖 □马赛克 □大理石 □水磨石 □水泥地

天花： □乳胶漆 □铝扣板 □塑料扣板 □不锈钢扣板