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一、日本典型的包租模式公寓运营商Leopalace21公司成立于1973年,1989年于日本JASDAQ市场挂牌,2004年在东京交易所上市。公司早期以建造开发起家,并且随着日本房地产市场的变化,其业务模式也先后经历了“新房销售”“建造+租赁”以及“聚焦租赁”等三个发展阶段。目前,公司已经发展成为日本最大的公寓运营商之一,主营业务为公寓建造以及公寓租赁,同时辅助发展酒店、度假村以及老人看护等其他业务。截至2016年末,公司运营的租赁房间数量高达56.87万间,数量位列第二,仅次于大东建托,运营物业主要分布在日本的7大区域,其中东京区占比第一,占比29%。公司经营的特点在于“建造+租赁”协同发展的商业模式(但在不同阶段,对业务模式侧重不同),其中,建造业务主要是房屋建设分包,在为土地所有者提供土地规划、房屋建造或重建服务的同时,也为租赁业务提供了租赁房源保障。租赁业务则主要指房屋的转租,以一定的租金承租物业后,充当“二房东”角色,... 

1学生公寓管理的目的1.1为学生解决生活难题,提高学生的学习效率学校公寓管理的核心理念就是帮助学生解决住宿与饮食问题,减轻学生的后勤负担,让学生能够花费更多的精力在学习上。公寓管理人员会对公寓学生提供一定的有偿服务,如卫生管理、水电维修等。如学校不能为在校学员生解决住宿、饮食与其他问题,势必会造成学生花更多精力在生活琐事上,从而降低学习效率。1.2更好地对在校学生进行系统化的管理学生在校内公寓住宿时,可以对住宿学生进行更加有效的生活与学习管理,增强学校的纪律性与向心力。合理的公寓管理可以培养学生的自我约束能力、独居生活能力、生活管理能力与自我学习能力。良好的公寓管理,是学生独立面对社会的第一课。1.3保护在校学生的人身与财物安全在学生公寓管理者的管理与日常巡视中,可以发现住宿学生生活学习中的安全隐患。有效的公寓管理可以减少学生赌博、斗殴、酗酒等事件的发生,对校内盗窃事件的发生产生积极的抑制作用。有效的日常巡查可以及时地发现学生在... 

一、学生公寓管理工作综述高校学生公寓管理,包拪对学校入住学生公寓内的学生的日常管理及其它相关附属设施的管理和服务。与其他物业管理的区别在于,学生公寓的管理更侧重于对人的管理和服务,这也是最复杂、动态性、难度大的管理。在公寓中,大学生的思想观念相互认同、行为相互模仺,各种思潮相互碰撞交锋,良性的学生公寓管理对学生的影响枀大。因此,作为高校后勤管理的重要组成部分,其特殊的教育属性,决定了学生公寓管理部门要始终重视服务育人的工作,要将学生公寓管理作为学校育人的重要着眼点。二、学生公寓育人功能研究(一)对学生公寓育人功能的认识公寓的服务对象是接受高等教育的具有较高素质的大学生。在公寓内开展服务,陣了具备同行业的服务功能外,还应承担起教育的职能。学生公寓育人功能的収挥,主要是通过员工的日常管理和服务过程潜移默化实现的。通过营造学生公寓特定文化氛围,促迚学生健康行为和良好习惯的养成,形成伓良的学习、生活作风。大学生公寓文化是高校公寓内所呈现... 

经过短暂的热炒,拿楼价格水涨船高,长租公寓已慢慢成为鸡肋。可是,有一家公寓,从收购+装修不超过1.6亿元,短短3年,资产名义价值已经达到了5亿多元,增值竟然达到了3倍以上!公寓还有没有的做?这家公寓到底是如何做到品牌定价高出周边30%的?一、运营者对长租公寓的理解不透彻开发商是一个土豪行业,但开发商赚的钱比较少,因为钱都被房东们赚走了。去年开始,开发商面临转型,包括万科也提出了一个最经典的“八爪鱼”计划。越来越多的开发商杀入长租公寓。1.长租公寓的市场很大,但缺乏匹配的产品长租公寓的市场非常大。根据链家研究院的统计,2015年我国租赁市场成交总额已经超过1万亿元,租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元,租赁人口达到2.3亿;2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿。不少人就是把房子改造出租,这是不行的,必须重新建立一个新的设计模型。进入一个产业一定要明白消费者需要什么,这是企业未... 

一、天津学生公寓建设的现状 1、高校学生住宿情况 天津市目前有高校 20所，在校生 12万人，其中住宿生近 8万，而学生宿舍建筑面积不足 60万平方米，一般为 6— 8人一间，人均使用面积不足 5平方米。可以说各高校不同程度存在着学生住宿难、条件差；学生餐饮、洗浴、娱乐、通讯等设施不完善等问题。 2、高校学生公寓建设情况 为配合高校扩招，实现用 3年时间达到在校大学生 20万人的目标，天津市结合高校后勤社会化改革，加大学生公寓建设力度。目前建设的主要途径：一是，选择校区外适当地块集中进行建设；二是，利用校区周边可开发土地进行建设；三是，通过置换、引资合作等方式对地点适宜仍具使用价值的建筑物进行修缮、改造做为大学生公寓使用；四是，对现有的 60万平方米的学生宿舍进行改造 今年天津市计划建设学生公寓 33万平方米，已列入 2000年政府为市民做好的 20件实事。如刘家房子农工商总公司正在建设天津商学院大学生活区，由其完成设...  (本文共2页)

2001年房地产市场经历了上半年的繁荣及下半年的降温，其间有CBD的期盼，奥运会的狂欢，中关村的深思，．．．．．在此，我们回顾北京市2001年公寓市场的发展历程，总结其发展的趋势，使我们能够理智地看待2002年的公寓市场。需要特别说明的是：文章中阐述的公寓，是指立项为公寓的项目。公寓品质的住宅，没有作为本文的研究对象。2001年公寓市场回顾进入2001年，公寓市场需求量增加，租售价格缓步回升，空置率下降。但在全球经济一体化的今天，北京公寓市场同样也受到全球经济不景气的负面影响，有效需求依然不足，市场竞争日益激烈。一、市场供给分析1.供给量大幅增加据不完全统计，2001年开盘销售的公寓有55个，可供销售面积达370万平方米，提供公寓单元2.2万套。如此庞大的新增供应量，使整个公寓市场的存量超过900万平方米。2.新增项目集中在CBD和中关村地区从新增项目的数量来分析，CBD地区有19个，占新增量总数35%，中关村地区有6个，占新增... 

7月来了，又迎来了一年一度的毕业季。随着毕业生走出了校园，我们也将迎来2018年租房市场的小高潮。

再看看住房租赁市场：北京租金上涨8.57%，已达91元/平/月；2018年南京住房租赁市场规模将超过200亿元，而至2027年，这一数字将增长至500多亿元；深圳的城中村改造如火如荼，但是也遇到了前所未有的冲击;保险资金也准许进入租赁市场，又一新兴巨头正在路上……

自2014年起，租赁市场不断有利好政策出台，“租购同权”、“租售并举”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推进落实中。特别是近期，国家金融监管机构密集出台支持住房租赁发展的相关政策，大大利好企业多渠道融资，更是加速住房租赁制度建设的催化剂。

长租公寓可以说是传统租房模式的升级，随着相关利好政策陆续出台、个体居住者的消费升级和住房租赁领域的金融创新等一系列改革发展，开发商、机构投资者、中介等各路人马纷纷抢滩长租公寓市场，长租公寓及相关企业正迎来快速发展的新风口。改变以个体业主为主的传统模式，在资产证券化的引导下，住房租赁主体的专业化、机构化、品牌化正成为时下租赁市场的一大趋向。

四类长租公寓运营主体各具特色

盈利模式：公寓所有者（主要是房企）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”。

代表企业：万科、龙湖、招商蛇口。

项目来源：（1）招拍挂拿地新建。各城市租赁土地供给加大，房企通过招拍挂拿地为租赁业务获取房源；

（2）已有自持资产。房企可以利用自有资产尤其是盘活闲置资产（如万科的泊寓长阳半岛等）；

（3）收购+持有运营。部分房企收购一线及热点二线城市的核心区域或具有成为核心地段潜力的项目，然后自持，未来依托城市的发展潜力，可获得较高的租金回报率和土地增值溢价。

优势：房企拥有大量的存量房源；融资渠道丰富且成本较低；依托经验在存量房新建和改造方面具有成本优势。

劣势：对长租公寓所需要的线下销售和租客需求掌握少，经验不足。

资产托管： 部分持有资产的房企选择不自建运营团队，而是与专业长租公寓运营商战略合作，即为资产托管。

盈利模式： 房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费。

代表企业：保利、绿城、阳光城、复星等房企。

项目来源：同为房企，来源同上。

优势：借助运营商的品牌和运营经验，可以在短时间内快速开拓市场、保障收益。如保利与优客逸家、阳光城与寓见公寓的合作。

劣势：长租公寓的运营业务移交给运营商，运营和盈利均依赖运营商，不利于房企自身的长租公寓运营能力和精细化管理水平的培养。

盈利模式：从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租其间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金收益。

代表企业：优客逸家、寓见公寓等长租公寓运营商为主；房企以开发运营和资产托管两种模式为主，仅有少数项目采用此模式（如万科东山月府泊寓项目项目为回迁房，但房屋所有者不以此为唯一住所，属于闲散资产，万科泊寓与集体签订了15年租期后运营）。

项目来源：无自有资产。

优势：通过输出专业运营能力，扩大市场份额，有助于扩大品牌影响力、提升运营能力。

劣势：房企若采用此模式，将受限于自身的运营能力，与YOU+、魔方公寓等专业长租公寓运营商相比专业能力不足。

盈利模式：房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建+运营的角色。

代表企业：旭辉等房企。

项目来源：土地所有者提供。

优势：获取房源，房企采用代建运营模式可提前布局租赁市场，更快、更便捷的进入租赁市场；比运营服务模式增加了代建环节，提供土地规划、公寓建造以及租赁管理等全流程服务，为实现长租公寓业务的全产业链奠定基础；且可以通过先期介入拿地阶段，判断地段是否适合打造长租公寓，通过设计施工阶段满足租客需求，不需要后期改造。

劣势：代建环节受委托方制约；且房企在运营长租公寓方面较专业运营商能力悬殊（此点同运营服务模式）。

盈利难是目前长租公寓运营最大难点，但也有不少的房企纷纷表态短期内不会对自家长租公寓有盈利要求。加之目前种类丰富的金融产品的帮助，对于房企来说，首先应该确保短期的生存，存活以后才能看到盈利。目前可以预见的是，长租公寓的长期盈利性以及市场规模是可观的。

长租公寓REITs时代的到来

REITs的操作方法，是将地产物业等额拆分，卖给普通投资者，购买每份额可以享受相应的租金收益的分成，因为隐含了物业产权，所以投资者也可以博取地产长期收益，是介于股票和债券之间的一种资产。

究其本源，REITs更接近于股票，然而就中国现状而言，对现金流的测算、抵押措施等相对严格，债权的属性更强。

目前国内发行的REITs，并不是真正意义上的REITs，仍是私募发行，被称为“类REITs”。距离真正的REITs，还有很长的路要走，最重要的一步是成为可以上市、可以公开竞价交易的公募产品。

资产证券化手段，解决了长租公寓投资大、回收周期长等难题。资产证券化概念被引入中国超过十年，曾有过局部的探索、一度陷入停滞，直到2014年11月，银监会将信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制，才迎来了大扩容。

2015年住建部提出租售并举、政府租赁平台、租售机构等办法，2017年进一步深化为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，12个城市相继成为租赁试点、集体用地建设租赁住房，当年12次发文，明确租赁市场方向，促进行业快速前进，监管行业平稳有序发展，可以看出2018年房地产市场的重点是租售并举和长效机制。国家政策与地方政府的卓效推进，逐步引入大量资本进驻长租公寓领域，市场前景广阔。

谈及未来住宅租赁市场面临的挑战，长租市场投资者和运营方需要在“短”和“长”两方面做出改进：短期需要快速树立品牌和拓宽市场；长期需要可持续的盈利能力。因此产品、服务、金融等诸多方面的创新能力将是应对挑战的关键。