我和找女朋友聊天第一句话刚毕业,她家让先买房子,我决定明年下半年买,因为现在她工作还没确定不确定买在哪个地方

任志强:明年你可能有钱也买不到房,想买房现在赶紧买

7月23日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚举行。

原华远地产董事长任志强在现场做了一个主题演讲。

因为明年,你可能有钱也买不到房了!

注意,我说的不是摇号的问题。

而是——就算你想摇号,开发商可能也盖不出那么多房子供你摇了。

听起来有些惊悚是不是?

这不是我说的,是任志强说的。

任志强认为,就房地产市场的总体情况来看,中国房地产市场的巨大发展前景不可忽略。

中国想要发展,富起来,城市化是一个基本条件。但现在,我们的城市化率还比较低。这点从现在世界上的发达经济体以及一些欠发达地区的数据中可以看出。

比如,一些发达国家,城市化率基本上达到了80%以上,美国已经超过了90%。

一些欠发达地区的城市化率平均也在45%以上。

而中国的户籍人口城市化率则只有44%。

所以在未来的20年左右的时间里,中国的城镇化仍然会是一个高速发展的过程。

城市化中重要的一环显然就是盖房子。

去年,全国商品房销售面积接近17亿平方米。这是一个巨大的市场。

任志强认为,即使这个市场出现销售下滑,哪怕是持续下滑,从17亿平方米降到16亿、15亿,乃至14亿平方米,也仍然是一个巨大的市场。

而如果按3年计算,一年10多亿平方米的销售面积,需要几十亿平方米的开工才能满足。

“而今年我们特别看到的是,新开工的量跟不上销售量。那么明年,有可能出现的则是供给严重不足。”

任志强还特别提到,各地的商品房用地,特别是在北京、深圳这种大城市,用地比例大概降到了25%左右。

其他的部分则是一些共有产权房,社会保障类房等等的其他用地。

这也从另一个侧面验证了,商品房供给量会大量的减少,而这种情况可能会在明年出现。

如果新的房源不足以满足商品房的需求,那么首先,对城镇化的发展会成为一个限制性条件。

其次,也可能会在某些供给严重不足的城市,导致房价出现一些新的问题。

任志强强调,房地产是我国经济的支柱型产业这点并没有变,也是轻易改变不了的。

任大炮的演讲其实时间不长,但信息量却很丰富。

这本来就不是一个喜欢讲废话空话的人。

最近这段时间,房地产市场真的有点让人看花眼。很多想买房的人都不敢出手了。

从宏观层面上,调控越来越难,到下半年也没有丝毫放松的迹象。

而房企们上半年的销售业绩却又晃瞎人眼。

任志强的这次演讲倒是可以给一些人吃个定心丸。

总结起来最重要的一条就是:房地产市场不会崩盘。

“我倒不觉得房地产市场会崩盘,或者会出现急速逆转的情况,毕竟城市化的需求还存在,消费的欲望和改善性需求还大量存在。”

买房置业时,不要光想着买什么样的房子。了解市场,认清自身情况后,只需知道哪里有房子可卖,自己能到买什么样的房子即可。一味挑三拣四,眼高手低,只会让买房时机一次又一次的从手中溜走。错过合适的上车机会,今后只会更加买不起,甚至买不到。

建议:买你买得起的房子,别买你想要的房子。这样,才能尽早上车,避免错失良机。

任志强:人民币一定是持续贬值,

房价肯定会上涨这是市场规律

近期,任志强在北京某酒店做了长达2个小时的关于“企业家精神”主题演讲,并回答了关于房地产行业的系列问题。任志强称现在人民币一定是持续贬值,房价肯定会上涨这是市场规律。

房地产市场基本逻辑:第一,房子是用来居住;第二,房子不是用来炒的;第三,房子是用来投资;如果没有第三点,租赁住房从哪里来?如果没人投资房产,去哪里租赁住房?房地产基本的居住属性无法改变,房地产投资属性将长期存在。

房地产市场调控政策主要是控制房价过快大幅上涨,真正意图是将房价控制在合理上涨幅度,而不是要打压房地产市场。房地产行业对经济发展和推动作用无可替代,所以房地产行业必须要平稳健康发展。未来房价会持续上涨,十年之内房价也不可能出现大幅下降。中国房地产市场在政府及市场主导之下,房价会出现阶段性波动,短期下降后很快又会继续上涨,房价上涨主线长期不会逆转。

刚需有能力的话还是尽早上车

房价大概率还会上涨,这也是多数人的共识。那些想要房价下跌在买房的人可能要失望了。一套房没有的的想买一套房,有一套房的想买二套房,刚需房想换改善房,在市场调控不放松,房价难以大跌的情况下,买房需求是不断扩大的。不断扩大的市场需求决定了房价必须上涨,而且像房子这种必需品不是其他东西可以替代的了,只要有需求、有市场,房价就会往上涨。所以从长期来看,价格看涨的趋势是很难改变的。该出手时就出手,尽快买房才是明智的选择。

2017年可谓是史上最严调控年,不少人一夜之间就失去了购房资格。很多人买房的时候都会说再看看,到最后就真的只能看看了。

错过的机会太多,2018年有能力的刚需还是尽早上车吧!房价跌不回几年前,买房该出手时就出手!

买房最大的风险就是只看不买

原标题:没有房子的年轻人,每一个都很慌

北漂的年轻人,大都要先过上数年租房的生活,因此出租屋里承载了太多人生刚起步时的回忆:房东留下的永远配色不协调的家具,要想尽办法买些便宜又好看的小东西来点缀;起晚了,着急上厕所时,紧锁的卫生间大门和里面昏黄的灯令人绝望,我曾有一位男性朋友常年在卧室里备着农夫山泉的空瓶;年轻人的潮流总是病毒式传染——多肉植物、ins风小飘窗、一只又肥又懒的猫,为朝九晚五的日子添了不少情趣。

到了房租续约时,琐碎的生活瞬间化为了冰冷的数字。现在看来,水木论坛上那个网友的帖子是个征兆:「自己房子要出租,天通苑,120平米,心理预期7500元,自如报价8500,蛋壳加价9000,自如提高到9500,蛋壳急了,给到10800每月……」

这个夏天的末尾,北京的房租涨得着实厉害了。我爱我家市场研究院的统计数据显示,2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,环比2017年下半年的4335元/套上涨了300多块钱,涨幅7.3%。到了7月,月租均价已升至4902元/套。

数字的背后是我们生活的变迁。我们在《人物》上发出征集,试图知晓个人命运在当下租房市场的波动中将走向何方?

北京,北京,准备或已经离开

在昌平租房子,最早850,慢慢涨,去年年底整顿群租房,变1550,每月实际交接近2000,经济上影响不大,但是心理上影响比较大,这么破的房子还涨价?心里不平衡,准备离开北京。

来京工作已3年有余,居住于南三环边的一间单间,很老的那种公寓,卫生状况很糟糕,难以启齿,房租每月1500元左右,没有单独卫生间,有时候真的很想很想回三四线城市。个人感觉北京的物价,没有那么离谱,倒也还合适,但是房租真的高的离谱,像我们这种月收入5000多的真的负担不起,无力承担,只能混吃等死。

@Cat 25岁 教培行业咨询顾问

住在朝阳区肖村,房租由1800飙升至2300,想搬不敢搬,因为其他地方都比这里贵。每日上下班三小时,早高峰上个地铁排队半小时。房租接近工资的一半。七年间见证了北京的变化,贡献了自己的一份青春,如今为生存,可能会被迫离开北京。

房租翻番,导致我不停搬家,搬得烦死了,于是在某二线省会城市买了房,决定回老家了!老娘不跟你们玩儿了!以前我觉得可以一辈子租房,现在觉得我图样图森破。

住在门头沟,房租由1500涨到1800,只能尽量减少开支,周末时间想办法接一些兼职工作。已经攒够了钱去二线城市付首付,过完年准备离开北京,生活压力交通压力太大了。

第一次租房,在经济范围内找了个上限3500的房子。我住在学院路六道口,毗邻诸多高校,地段算是方便,想了想也就接受了这个价格。之前跟男友住不必付房租,纵然一季度一万块的房租,其实还算是承受范围内。但现在看来周边房价已经普涨一千,这个涨幅是我完全无法接受的。

我自己在家里装了电视养了猫,也买了些软装简单装点了一下。现在的房子住起来还算舒心,在北京第七年,也总算有了生活在这里的感觉。但是,我还是要说这个但是,如果这波房价到了明年续约时不会回落,而自如又以此抬价的话,我觉得自己大概就不会留在北京了。

之前是自如,涨了600,工资大半给房东,看不到未来,就逃离呗,北京难出人头地,早点回家生活,逃离回成都后没后悔过,可支配收入从3k涨到6k美滋滋。

@努力奋斗 38岁 财务

40多平米的一居室,去年一下子涨了1300块,今年又涨了1500块,两年间从3300块涨到6000。签了合同交完钱之后觉得生活压力一下子大了好多,吃睡不安宁,搬家前一天听说小区里有5000的房子,房东见了我之后觉得人可靠答应把房子长租给我,于是我就找我爱我家退租,扣了我中介费和10天的房租7000块钱。刚搬到新家一个星期,我父亲病重,我急急忙忙回广西,在我回家的路上,父亲去世了,没来得及见他最后一面。在我父亲去世后的第三天,接到新房东的电话,说她的亲家急用钱,所以她要卖房,让我尽快找房子搬家,我感觉整个世界都崩塌了,就一个星期,房子就卖掉了,我又回到天天在网上找房看房的日子,心情很沮丧。到现在为止,因为赔了7000块钱,不想通过中介找房了,给不起中介费了,新房东也催着我搬家,说9月1日还没搬就让人把我东西搬出去,但房租已经涨到我高攀不起了,想着是不是该离开北京了,觉得是时候离开北京了。

从无印良品到名创优品的消费降级

刚毕业在自如租房,很贵,不到10平米的房子将近4000块每月,之前没有想到过租房会给我带来生活压力。消费真的降级了,从无印良品降到了名创优品(微笑)。

7月续租上涨百分之十左右,工资中更多的部分用来缴房租,只有克扣生活(费)了,减少了在外吃饭的次数,尽量自己做。认清了自己跟北京没有长久的缘分,迟早得离开。

涨了300。不敢随便吃火锅买零食了,购物车是看了又看加了又删删了又加,直到商品过期。活着太难,人生在世本就不易,还要被中介折磨,真的累。

@Leon 年龄未知 插画设计师

涨了500,影响就是家里猫的生活水平降低了。

我5月租房2600,一个10平米侧卧,现在周围同样类型的房子已经3k+了。每个月有一半的工资给了房租,拿到钱的第一件事就是放进余额宝,拖到最后一天才给房租,希望余额宝能存一天早饭钱。很久不买衣服了,为了省钱就自己做饭或者公司吃。除了过年,没有假期能回家,因为路费很贵。

8月,整租涨了2000,平均每人多交500。找家人借了3000,幸亏这个月多发了绩效,熬过来了。不点外卖了,节衣缩食,不淘宝,接下来可能还要取公积金。

我是最近刚到的北京,住在常营地铁站旁边,算是北京郊区吧。觉得北京的房租实在太贵了,原来在上海的时候住在福州路,虽然房子老但是地理位置非常好,和我舍友一起一个月每人三千二。在北京郊区 ,五个人用一个卫生间,房租还要三千多。想回上海,觉得北京糙,真的糙,做不回精致的居居女孩了,在北京都不敢花钱。

@P 20岁 在校生/平面设计

跟上一任租客联系上了,被告知原房租和我租房价格相差了1200元……节衣缩食哈哈哈哈哈哈,丧失了很多娱乐活动,不再去livehouse不再积极参加聚会,买新衣和化妆品也变得小心谨慎,也不敢在出租房投入太多精力,提高居住环境,因为总担心再涨房租就要换地方住了,没有安全感。理财观念极度上升。

自如半个月前从2490涨到3590。生活更拮据了,多晚回家都自己做饭,外面太贵;上班时间变长了,以前骑车10分钟到公司上班,新租的房子有21站地铁站,住处离地铁站有4公里,上班时间变到1个多小时;为了便宜找了新装修的房子,周边四五个工地在开工,环境更吵,同时,室内甲醛超标,味道浓,现在还不敢搬过去住。以前觉得要找份喜欢的工作,现在觉得要找大公司、福利待遇好的工作,先在北京留下来才能聊梦想。

牡丹园这块实在太贵了,八九平米都上三千了,我住的老小区离地铁站远,好在离公司近,月租3500,和室友平摊。押一付三加中介费一次性支出太大了,借呗分期付的,公积金也在取。之前花钱太大手大脚,欠了不少信用卡和花呗,尽快还完就得好好计划一下每个月的开支了。

2800涨到3300,几乎没影响,房租不到工资的三分之一就还好。房子地段好,房型好,胡同平房loft,房东人也不多事,对我没任何要求,就觉得涨了500但是跟这个地段和房型比价格还是低的。身边人有的在涨,朋友在通州合租,一个主卧竟然还要五六千,就觉得一个是庆幸自己遇到好房子好房东,一个是要未雨绸缪,如果这个房子不让住了,跟他们一样跑到五环外,房租翻倍,简直是对现在生活的巨大打击。因为一直是月光族,也是自由派,不想结婚,也不想找赚得多但朝九晚五的工作,每年还要至少两次出国旅行,同时还系统性地玩很多中产运动,比如潜水,竞技自行车,滑雪,攀岩等等,还有健身房的钱,篮球鞋的钱,火锅的钱,OMG。没有存款还欠信用卡好几万,典型的隐形贫困人口。所以特别担心房租的上涨,也觉得浪可以,但不能没有退路。

工资VS房租,谁跑得更快?

6月底前住的是自如,房租3600一个月,两居室的主卧,那楼估计也有很多年了,破旧。今年问了续租的金额是4200。索性争取到单位住房。没有被剥削到。哎。不敢想。我跟我对象的工资涨幅也就这样,涨的要被租金吸掉。没有幸福感。哎。不知道怎么形容。觉得无奈吧。

赶在这波上涨之前签约的,未涨价,但明年估计会大幅上涨吧。心情上对可预见未来很焦虑。5月续约时自如是要涨价的,百般周折申请议价n周,得到暂时不涨价结果。心暂时落地,但明年此时,真是想想害怕。工作几年间工资上涨,基本都补贴给房价上涨。有点想买房了,虽然尚未达到资格,真是讽刺。

因为目前在学习,所以住在附近的出租房里,一个不大不小的房间住了20人,只能硬着头皮去适应,希望以后找工作的时候不要房租大于薪水就好。现在的房价, 要么是你提前1到2个小时出门,要么就是拿出你全部的薪水,然后还需要家里的补给,真的是什么都涨,只有工资不涨。

@Wow 22岁 互联网公司运营岗

去年6月租的14平主卧4060元/月,今年到期后涨了600。同事去年3500租的18平卧室,今年到期涨到4200。房租上涨但工资没涨,只能花一样的租金租更小的卧室,放弃之前12平带阳台的主卧,换成了10平的次卧,空间小了,感觉住的很压抑,尤其是精神上。之后还会物色性价比高一些的大卧室来租。想要更努力赚更多的钱,但好像无论怎么努力都赶不上房价和房租上涨的速度。

「我就是一棵韭菜,看哪片刀先把我割断」

@X 年龄未知 新媒体宣传

朝阳区,一间13平米的卧室从2300元上涨到2800元,选择了搬家,到五环外的传媒大学和大学同学合租,变得更现实更冷漠了,只能想方设法多加班多工作早日晋升涨工资。

原来合租鸟巢附近一套,每月7000,第二年涨到了7400,第三年涨到了7800,于是就搬了。感觉一切都变得很急迫,看看口袋更窘迫。以前还有点为理想乐观奋斗几年的期待,现在榨干了激情,剩下的都是赚钱。

在通州的房子由3000涨到4000,我只好搬远一点,从成熟的社区搬到了什么都没有的新楼盘,还好有车不怕交通不便。未来将是个体与大资本的竞争,个体几乎没有胜算。

从2015年霍营的2500,到2018年左家庄的3800,不得不往更赚钱的工作拼搏上位。尝试了一段时间后觉得自己就像带跑轮的笼子里的仓鼠,没法停下来也没法真正生活,只在博生存就用尽了力气。于是想离开北京,去成本低的二线城市。

在北京石景山区,年初涨价400,下半年又涨了400。接到房东的涨租电话,跟房东沟通无效,无奈想另找房子,连续看房几天,不是价格太高,就是交通不方便,这边儿又到了交租时间,无奈咬咬牙交了,下半年再慢慢做长远打算,重新有充足的时间找房子,或者怎么样。实在没别的办法,走一步看一步吧。

原本自己本就不宽裕的薪资,只能刚刚足够自己的生活。这样一来,逼迫自己快速成长,赚钱,来支付自己相对高成本的生活。不过,这样完全让我没有喘息的空间,对于刚开始工作没几年的我来说,这样的情况,让我觉得无法适应,可又无处可逃。

七月,分手了,房租加倍,正好赶上毕业季,直接出城,七月一日搬的家,八月一日房东来搞事情了,觉得自己去年跟自如签的亏了,还放话要弄我,哎哟给我吓得我就搬走了……最终结果就是我带着我的猫猫搬到了隔壁小区,各方面都下降了一个档次,价格还没差多少,第一次有了流浪的感觉。以前觉得自己是天是地,现在我就是一棵韭菜,看看哪把刀先把我割断。

房子即将到期,4500涨到5100,大环境下房租涨了也能理解,可是中介续租还要收我3000中介费,没得谈,你爱租不租。工资涨幅比不上房租,给我带来最大的影响不是那几百块钱,而是一种深深的无力感,经济下滑趋势下的无力感,资本运作和利益驱使大背景下的无力感,租房刚需和中介随意欺诈的无力感。p2p、股市、房租,接连暴雷,接连被劈,我们这一代人实在是生存不易吧。

10平米的房子一个月2780,加上水电服务费3000。今年应届毕业生,7月份租房,正好遇上北京房租大涨,因为工作已经定了,必须尽快解决房子问题,匆匆忙忙就签了合同,目前工资几乎全贡献了房租,欠了债,不敢和家里人说。北上广不相信眼泪,不,是出租屋不相信眼泪。

工作一年后,收入提高,想着换小区,发现四环边的套房一个次卧水电房租也要三千了,个人表示,承受不起,只能继续在城中村待着。一个月多付五百房租,一年下来一个iPhone有了。作为根正苗红的祖传贫农,每一分钱花出去都让我觉得,自己回到了最初的起点——无尽的贫穷。

目前只能尽量节衣缩食,做饭减少支出。另一方面准备发展副业,增加收入。毕竟十年后,青春不再,而立已过,人生何处不异客,哪怕是我心心念的故乡。只能奢望攒钱给自己留下一分立足之地,不再漂泊。

住在西城区,房租涨了200,其实不是那种一下就把你冲垮的影响,是很静水深流的,逐步变成了一个越来越沉重的负担,逼着你得去赚更多的钱,逼着你去想日后更多的压力和困难,越想越绝望。我其实一直有一颗向往安贫乐道的心,但每每回到出租屋的时候就会被打入难解的现实,很多时候觉得自己的生活是恶性循环,确实有比我还惨的人,我应该知足,但这并改变不了我也很惨的现实,自欺欺人。

我是今年4月换的房,这几年里,已经从一年一涨到一个月一个价。我和男朋友是2014年本科毕业,本来在南京找的工作,结果外派到北京,一呆就是三年。三年里,北京的房子买不起,南京的也买不起了,索性算了。今年又换到一居室,合租实在不便,需要洗澡一个小时的女孩子,四五个人等一个厕所,总有拉肚子憋的不行的时候。

房租上涨如何应对?降低生活品质呗,一居变主卧,主卧变次卧,要不拉上认识的人合住平摊,再不跳槽换工作,把自己压榨成陀螺,在考证和上班间折腾的精疲力尽。没有房子的年轻人,每一个都很慌。房租上涨手上无法聚集财富,买房更加遥遥无期。房价改变了太多,见过周围太多的对象因为房子分手或者红了脸,即便这个人不是个爱财的人,因为房子是安全感,并不单单是财富的意思。作为一个居无定所又没办法一夜暴富的年轻人到底怎么做?怎么努力读书成了社会的中流砥柱刚能挣到上万的工资令人羡慕没几年又变成废物了呢。不明白。

刚换了房子,现在3800/月。在北京三年了,在外企工资涨幅从来都赶不上房租的涨幅,不过我算是运气比较好,赶上医药改革,现在已经换了工作。第三次搬家的时候正好赶上大兴区火灾,那段时间好多同事都被从自建房里赶出来,去年冬天可真冷啊。再加上被中介欺负,感觉一个人在外面真的是飘着的。

我算比较勤快,喜欢把自己住的地方弄得尽量舒适一点,所以其实一直都还好,住的越来越贵也越来越好了,但是怎么说呢,我喜欢做饭做蛋糕,真的是太施展不开了。搬家太多次,对于「搬家」和「家」都没有什么感觉了。年纪大了,越来越没有安全感和归属感,越来越孤独。在计划回武汉,一方面是觉得在北京没有未来,在这个逼仄的地方永远也不会有我想要的生活,另外一方面可能是想要安定下来,有生活该有的样子吧。

因为被隔壁邻居举报,屋里唯一一个隔断间被拆,感觉合同到期房租肯定疯涨。房租越来越高,工资没长,税点也没啥太大降低。个人财政马上要赤字了,现在就想多赚点钱,还能继续生活在北京。

朝阳区传媒大学附近,一间小卧室,去年1800今年2200。房子到期,房租上涨,正值工作发生一些变动,最后辞职换房一起来了,最后换了一家中介公司找了一间少涨一百的房子。大概就是赚钱最重要啊!梦想是什么东西?

通州物资学院房东直租,从3800涨到4500,每次到续租的时候我都在担心,担心工资的上涨速度超不过房租的上涨速度,还好,工资涨了一千,房租就涨了七百,核算下来,等于每月多挣了300块,还好,我比去年多挣了些。要更加努力,否则会被房租嘲笑。

@Me 年龄未知 事业单位

其实关于房租上涨,我想提的是我自己租的上套房子,在丰台附近,房间很破。房东是个东北女孩,一开始觉得很好说话,就直接签了合同。然鹅……4300的两居室bug不断,不提坏掉的电器桌子,连电视机都是上古时代的正方体电视机,之后续签合同房东就暗戳戳地要涨价,说她太吃亏了,于是我们同意了房租上涨到4600。这就罢了,室友当时着急办居住证,需要房东配合一下提供一些材料,然鹅房东数次呛的我室友眼眶红红的,后来就不得不放弃了。

后来,终于搬离了那个地方,今年那间房又在网上挂了出来,标价5800,我看到之后真的表示呵呵,人生真的太艰难了。意识到稳定的工作不如多金的工作,还是钱拿到手里最踏实,才是应对这瞬息万变的政策以及形势的最可靠保障。

本月28号房子到期,房租从2800涨到3800,中介对外一致说是房东自己涨的价,现正在收拾东西,准备搬到昌平。最初北漂是为了逐梦,渐渐你会发现,梦想跟不上现实,如何省钱挣钱成了目标,你会开始思考,是接受高房租住的好一点,还是到比较偏远的郊区每天提前三个小时起床,走很远的路才能看见公交车。未踏入社会的时候,觉得什么也大不过梦想,但踏入社会之后,你会发现追逐梦想的前提是认清现实。虽说北漂是为了逐梦,但时间长了,你总会想怎样赚更多钱。

@Onion 年龄未知 大学行政——机关宣传岗(无编制)

7月,每月上涨500块。精神崩溃,每个月收入都入不敷出,无数次想换工作,但是又很喜欢自己现在的工作。我在全国TOP2的高校工作,接触的老师学生都很好,环境让人愉悦,奈何工资极低,对未来充满恐惧,怕自己没有编制、没有安稳,在体制内呆久了也没有前途,丧失技能。越来越意识到自己生活中的无力感,很多地方遇到危机,居然第一想法还是向原生家庭求救,挫败感。有时候还会精神上幻想,幻想自己有一天暴富。

第一次租房,4260/月,服务费4600多,算下来5k/月。信用卡套出来付的房租,第一次签约差不多要付款2w多。工资税后14k左右,个人觉得房租占比偏高,但刚到北京,想对自己好一点,一个人北漂痛苦,怕冬天来了,自己会崩溃。北京很有活力,房租贵也是活力的一种反向体现,希望在北京可以持续努力不断进步,工资涨起来,给梦想筑基。

刚工作一年后,从合租的两居室换到了单位附近的一居室,父母帮我付了半年房租,因为我工资只有四千多,但是正在努力接策划的活儿赚外快,现在每月有稳定的9000元额外收入。 希望等到房租续付的时候能自己负担至少一半吧,感谢父母的支持,让我在北京的生活有一个舒适的开始。会有压力,但也会更努力,我现在下班后几乎没有休息的时间,很忙,但是很充实。

@Rina 年龄未知 茶企策划

30平米开间今年8月从3100上涨为3600每月。一人承担还是有点小贵,因为茶企工资普遍偏低,但喜欢这个行业所以没有以薪酬为第一考虑,个人的居住环境还得稍微有一点品质,为了个人独立空间忍了吧。一个人足够强,才能在北京立足,未来一定要努力达成想要的生活方式,买到自己要的住所。

住在学院路与房东直接签约,2016年初5300,2017年初5900。与房东打电话商量续租的价格前,和先生两个人一起坐立不安,其实最终也只便宜了100。租每个房子都会把房子维护得很好,换马桶修开关,修灯不在话下,先生快成了专业物业维修。从大开间到正规一室一厅,还是有很多改善的,空间更像家,待客也更方便。用(努)心(力)生(学)活(术)的宅家者值得拥有个舒服的家。

@Tiffany 29 自由摄影师兼公司新媒体策划

个人对居住环境要求比较高,又习惯独自居住,所以租房费用占比较高,直接导致我必须保证较高的收入水平才能平衡我的生活。就是要为了从容而有尊严的活着而努力。

刚来北京,听说房价要上涨,便马不停蹄地跟蛋壳公寓管家签订了两年的合同,因为这样的话会避免两年内房价涨太快没法应对,还能享受到官方给的毕业季活动,但同时最大烦恼就是只能蜗居在这九平方米的小房间。跟情侣的生活仅限制在这小小的方块,时不时还会有一些小摩擦,通勤也变得无力。肯定是过得更节俭了,但满怀感恩接受生活中的小确幸,比如淘到了物美价廉的小物件,比如今天的超市有打折等等。和他的关系也更亲密了,有些事会互相理解包容。

去年一年在丰台上班,一间主卧1700人民币。那个时候刚毕业,拿着实习期不到四千的工资,加上家里面接济的钱,日子过的紧巴巴的。外卖不敢点,早上早起做好午餐带到公司去,成本减少一点,吃的也开心,毕竟我很喜欢烹饪。临近年末越来越忙,基本上天天加班,好不容易转正,但交完房租一点都不剩。女孩子总喜欢给自己添几件衣服,几个喜欢的包包、口红、化妆品,可是自己挣钱了之后反而很少买了,天天加班早上起不来,连妆都懒得画了。那段时间糟糕透了,感觉自己蓬头垢面一点精气神都没有,一个人在北京有的时候回家连说话的人都没有。

今年年初我选择了考研继续读书,便辞了工作,想着找间小卧室,离学校近好学习,但真的太贵了。不到10平米的空间已经涨到了3000多。最后我在房山区租了一个半地下室,有一半的窗户在地上,收拾收拾还不算太差。

我白天学习,晚上夜跑,我想让自己累一些,晚上会睡着。我妈老说,力气是用不完的,年轻人就别怕吃苦,这一天没力了,睡一觉,力气又来了,成长就像是一场徒步旅行,只有挨着痛硬着头皮走下去,才会看见前面的路。所以别怕,只要力气还在,就能继续走下去。

只要龙猫存在,这就够了(点击图片即可阅读?)

如果 1980 年你有一万块钱,觉得了不起,你把它存银行,36 年后,今年取出来,能取多少钱?5.7 万。80 年的 1 万元它的财富量级和购买力是一千万左右,你把它存银行,今天取出来是 5.7 万元,所以我们很多经济学家动不动讲现金为王、卖房炒股,我告诉你三十多年来的经验表明,货币超发下现金是最危险的资产配置,所以一定要做大类资产配置。

" 方正证券 2017 年度投资策略报告会 " 于 12 月 7 日 -8 日在杭州举行,主题为 " 新五年   新机遇 ",方正证券首席经济学家任泽平发表主旨演讲。

尊敬的各位来宾、女士们,先生们,大家早上好,欢迎大家参加方正证券 2017 年年度策略会,我给大家报告的标题是《软着陆   业绩牛》。

这个标题表达两层意思。

第一层,站在现在往后看,对于经济,大家将会看到从 2016 年开始,到 2018 年的经济将是一个波动筑底的宏观环境,经济的快速下滑期已经结束,但是明年也不要期待复苏。我在去年最早提中国经济可能会 L 型探底的判断,也在今年得到了验证。这是第一个对经济的看法。

第二层,在经济需求探底、供给出清的背景下,未来半年通胀是这个市场的主要逻辑,就是涨价。所以叫业绩牛,一定要那些有真实的业绩支撑的,因为那些成长,那些故事还在一个信仰破坏的过程,未来调整充分有机会。

这是稍微对标题的一个解释,总体,乐观一点。然后给大家报告一下我们对 2017 年的宏观观点。

我 2014 年下海提出了一些观点," 新 5% 比旧 8% 好,5000 点不是梦,改革牛水牛,经济 L 型牛市有顶部,海拔已高风大慢走,一线房价翻一倍 " 等等,当然这些观点都是过去时了。尔曹身与名俱灭,不废江河万古流。

展望未来,有几个判断:

站在现在往后看,大家会看到中国的经济、政策以及大类资产将会出现历史转折性的、系统性的变化,这对未来的形势判断有重大的影响。

对经济,从 16 年开始到 17 年、18 年,未来相当长一段时间经济是 L 型,未来这段时间将会看到中国经济由一个快速下滑期进入一个 L 型探底期,然后叠加一些小的波动二次探底,回调的深度不深。供给从原来的产能过剩到供给出清,去库存到低谷并开始回补。由于需求触底,以及供给端的出清,所以这一轮的价格上涨,至少会持续到明年的一季度,甚至上半年,所以我们认为现在谈通缩太早,未来这个市场的主要逻辑是通胀,比如说在明年一季度,我们的 PPI 可能会突破 3%,在 3% 到 4% 的区间,企业的盈利会非常好。明年二季度到三季度,经济有一个二次探底,我的看法跟流行的看法不太一样,我认为这次调整是对底部的确认,这是对经济的看法。

对房地产,我认为这一轮房地产调整会至少调 18 个月左右,所以没买的房子同志不用着急,明年下半年到后年上半年可以再去看房。我没有很多人那么悲观,大顶都出现了,我认为小周期结束了,大周期没有结束。

对政策,未来整个的政策组合会发生变化,过去八年全球放水,中国也是一个放水周期,14 年、15 年放水引发了股市到房市的爆涨。现在美联储加息和中国货币政策转向,标志着过去八年的货币宽松周期结束了,未来是一个财政扩张的时代。再加上核心确立,十九大的召开,对未来中国的供给侧改革,站在相对中期的角度,三年、五年,我愿意站在乐观的一方。

对大类资产,正在从原来的房市、债市向股市、商品轮动,趋势就在那里,它还将会持续一段时间。本人也是股票翻多最早的,4 月份提出 " 春季攻势,20!",10 月以后提出按下葫芦浮起瓢,买股票防通胀。

美元还是在强势周期里面,人民币还是在修正高估,债市在调整。这是主要的观点。

2010 年我所在的国研中心团队最早提出,中国经济已经告别高增长的时代,增速换挡。2014 年我在这个基础上提出了产能出清,新 5% 比旧 8% 好。今年经济速度下来了,经济结构调整到一定的阶段,但是企业盈利开始改善,今年预测部分的实现。

在 2015 年的 4 月份、5 月份,我们判断 " 中国经济大致会在 2015 年底 -2016 年初会看到一个 L 型的探底。" 今年前三季度全是 6.7%。为什么中国的经济会 L 型探底?第一个供给出清,第二个需求探底。

中国经济自 08 年金融危机以来一直在下滑,我们大致判断,是从快速下滑期进入一个缓慢的探底期。为什么做出这样一个 L 型的判断?第一个大家逐步确认我们从原来的产能过剩到产能出清,今年做宏观,纯宏观看宏观,在这个市场上没有话语权,因为今年前三季度全是 6.7%,把微观上很多这种发生的历史转折性的变化全给抹平了,产能出清,行业集中度提高,你在 6.7%GDP 里看不到的。过去几年经济一直在寻底,我们的制造业一直在去产能,在今年我们看到很多的微观领域,钢铁、煤炭、化工很多产业产能得到了有效的出清,这是我们通过三十多年改革开放建立的庞大市场力量的自发出清,因为钢铁煤炭国有企业扎堆,行政化的去产能只是进一步加速了这一时点的到来。很多的行业出现了 " 剩者为王 ",过去几年很多行业的产能都是负增长。

现在大家对供给端出清的争议越来越少,现在的争议是,第一个,现在价格一涨上去,利润一恢复,是不是产能马上就放出来了,我的看法是没有想的那么简单,产能的恢复是远远低于预期的。

我们问了一些传统行业的企业家,我说现在利润恢复了,你们是不是马上要扩大产能?这些企业家说不会,为什么?风险收益比不划算,国企高管限薪了,但是扩大产能后环保、安全事故的风险全是要他们来担,微观行为机制发生了改变。企业利润已经恢复了大半年,但我们的制造业投资一直在 2% 左右,只是维持正常的企业设备更新,没有新增产能出来。自从把传统行业全部界定为产能过剩产业以后,银行一直限贷,现在很多行业产能出清已经不是产能过剩,但是银行还是不给贷款。还有行政化的去产能和环保的压力,整个供给端的恢复是远远低于预期的。

14 年、15 年企业大宗商品暴跌,企业去产能去库存,在今年库存进入了历史的低谷。2016 年初又发现房地产投资和基建起来,当需求传递到供给端,没有库存,所以大家看到了今年商品价格的暴涨,以及企业利润的改善。我们在 6 月份刚刚看到企业补库的迹象,完整的库存周期是三年,大家将会看到从 6 月份开始,这些轮补库会持续到明年的年中,所以供给端恢复是低于大家的预期的。我们可以看到一些基本金属,除了铜的库存在相对高位之外,铅锌等基本金属还是在历史的低位。

再来看房地产,大家知道今年最大的需求两个,第一个是房地产,第二个是基建。这就是宏观领域的第二个争议,第一个争议是产能供给很快会出来,我们推导了供给短期出不来。第二个争议认为这一轮经济是靠房地产带起来的,未来房地产下去经济下去。我们来看忽视了什么?我在去年预测,一线房价翻一倍,三四线涨不动。为什么会这样预测?大家看这张图,这个红色是我们的房地产投资,以前 09 年、12 年,每一次房地产投资价格起来以后,投资增速每次都回到 20%、30% 以上,这次房地产回升到多少?2016 年只回到 6% 左右,你不觉得奇怪吗?你不觉得要问一下究竟发生了什么?实际上这一轮房地产的复苏是远远超过 12 年的,但投资为什么比 09 年、12 年差很多?原因很简单,原因是因为这一轮房地产投资主要是一、二线城市带起来的,三四线有巨大的库存,他们在去库存。09、12 年房地产复苏一、二、三、四线城市全起来了,所以把投资带到 20% 以上,这一轮主要是靠一二线城市带动,所以房地产只回升到 6% 左右。我们看这一轮主要是一二线城市带,三四线城市去库存。过去房地产投资从 20% 以上的高位回调,这个对经济的杀伤力是非常强的,但是这一轮从 6% 回调到 2%,相对温和。大家还要看这一轮的房地产销量价格比 12 年好很多。所以看到整个一二线,也包括大量的三线城市,库存去化非常充分,房地产周期 18 个月,涨 18 月,调 18 个月,明年房地产库存在历史的低位,你觉得房地产商会无动于衷吗?大家将会看到一二线,包括部分三线房地产补库存。所以对这次房地产引发的二次探底,我认为不悲观,不会调的那么深,更何况我们有两个对冲,第一个补库存,第二个是中美财政的共振。

中美财政共振。先看国内,明年 6.5% 是法定目标,因为按照 2020 年翻番目标,后面四年必须年均 6.52%,所以 6.5% 是法定目标,今年银行发了大量房贷完成经营任务,今年新增贷款 60% 到 70% 都是房贷,那么明年怎么办?我预计明年上半年,银行对于基建和 PPP 的放贷积极性会比现在要强,所以明年基建会得到一些改善。第二个美国的财政,特朗普有几个政策组合,基建、减税、加息、退出 PPP、反移民等等,但是大家注意这些政策里面有的是他的核心利益并且是阻力最小方向,有的是阻力会比较大的,比如废除医改、反移民。什么是特朗普正的核心利益又阻力比较小,是基建!首先,谁把特朗普选上去的?铁锈州的蓝领,沉默的大多数,搞基建符合选民利益。其次,谁给了特朗普竞选资金,华尔街没有给,你看他的竞选资金里面,大量是来自于建筑商、地产大亨、制造业企业主、能源大亨,所以搞基建也符合这些人的利益。我前段时间刚看过《特朗普自传》,特朗普是谁?用我们中国话说就是一个大的包工头,建筑商,很多人说他没有执政经验,但是他搞基建没几个人比他更擅长,每个都会干自己最擅长的。而且美国基础设施已经比中国落后了,所以非常有潜力,所以我们看好明年中美财政共振。

我们放在一个大的世界经济背景下,国际金融危机到现在已经八年了,欧洲日本在筑底,美国在复苏,印度在起飞,所以中国的 L 型探底在世界经济周期里也是相符的。

大家看印度是一个非常漂亮的,金字塔型,这张图是印度和中国的人口的比较,它正在复制我们 90 年代末 2000 年初的故事,主要的指标印度大致都类似我们 90 年代末 2000 年初情况。所以印度正在起飞,这些年印度对大宗商量的进口是一个很重要的增量。

所以,产能出清、去库存到历史低谷并开始补库,再加上明年春季开工旺季,所以商品价格还会继续上涨,PPI 还会进一步改善。  我给大家做一个测算,今年年初 PPI 是负的 5.3%,现在涨到正的 1.2%,现在原材料购进价格指数到了 68 以上。最近 OPEC 减产协议达成,油价大涨,研究宏观的人都知道,原油是工业的血液,是通胀之母。未来这半年大家真正担心的并不是通缩,是通胀。

我们可以测算一下现在 PPI 是正的 1.2%,大家可以测算一下,11 月份 PPI 是多少,应该是 2.6%、2.7%。再加上环比的上涨,明年一季度 PPI 要突破 3%,往 4% 去的,企业盈利是继续恢复的。

这是对经济的一个大致展望。

然后讲讲房地产,过去一年毫无疑问房地产是大家讨论最多的话题,讨论多了有时候发现,把简单的问题复杂化了,房地产我们追踪了这么多年,大家记住一句话就够了,房地产长期看人口,短期看金融。

长期,我们预测房价就变得简单了,大家实际预测未来中国人往哪流动,人流入的地方房价长期看涨,人流出的地方肯定是看跌的。大家其实就是预测中国人未来往来哪儿流动,然后以此来预测中国的房价。中国人往哪里流动?有的人说往来大城市流动,大城市机会多,但是大家说大城市有大城市的问题,空气差,交通差。大家说去小城市,小城市好,大家也会说好山、好水、好寂寞。我们的政策也是经常摇摆,一会搞小城镇战略、西北造城运动,一会又搞大都市圈战略,基本的问题过去一直没搞清楚,中国人未来往哪里流动?我们来研究下,我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本等等,我们看他们的人口流动趋势,我讲两个:美国和日本。美国人地关系不紧张,美国国土面积跟中国差不多,3.2 亿人,中国 13.7 亿,日本人地关系紧张,国土面积相当于一个半山东省,有 1.3 亿人,我们来看这两个代表性的国家。这是日本大的都市圈人口占比的趋势,大家看什么特点?是不断上升的,日本 1.3 亿人,3600 万都在东京,韩国 5000 万人,2500 万在首尔。我们再看美国,人地关系不紧张,是不是人平均分散呢?这是美国过去几十年人口流动的趋势,大的都市区占美国人口比重不断上升,人继续往大的都市圈迁移,这个趋势是不可逆的,为什么?因为大的都市圈更节约土地,更节约资源,更有活力,这是几百年来城市的胜利。这也就是我们过去的西部造城运动,小城镇化战略注定失败的原因。

然后我们看过去这五年,中国的人口流入和流出,基本从东北西部往四大都市圈迁移。

所以判断房价就非常简单了,我们看一张图,这个指标是判断房价最重要的指标。

什么地方房价会涨?人流入的,库存低的,合肥、郑州、深圳、南京、上海,这是过去一年涨价最多的,这是 2015 年我提出一线房价翻一倍做的一张图。什么地方房价涨不动,库存高的,人口流出的,呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐全在这儿。

好,大家又会问,为什么北京、上海、深圳这些地方房价不到一年就翻了一倍呢?大家看这张图,这虽然是一张很普通的图,但信息量很大,将会改变大家的财富观。大家看蓝色的线是中国的广义货币供应增速,红色的线是中国的名义 GDP 增速。在 2014、2015 年中国广义货币供应增速是向上的,名义 GDP 向下的,这是什么概念?货币超发。所以引发了资产价格从股市到房市商品的轮动。其实过去几十年,中国的货币供应增速常年都在名义 GDP 上面,过去三十多年,中国一直是一个信用货币下的货币超发周期。

我给大家打一个比方,1980 年万元户了不起,1980 年一万块钱的购买力和财富量级相当于现在多少?大致一千万左右。80 年一个很好的工人每月工资是 30 元,挣一万块钱需要 20 年,现在按照 20、30 万一个工人的工资,那他要挣 20 年,500 万左右,这是跟工资比。要跟房子比就不得了了,肯定是一千万左右。

如果 1980 年你有一万块钱,觉得了不起,你把它存银行,36 年后,今年取出来,能取多少钱?5.7 万。80 年的 1 万元它的财富量级和购买力是一千万左右,你把它存银行,今天取出来是 5.7 万元,所以我们很多经济学家动不动讲现金为王、卖房炒股,我告诉你三十多年来的经验表明,货币超发下现金是最危险的资产配置,所以一定要做大类资产配置。不要说过去 30 多年提供的财富机会,过去两年能抓住就不得了了。假如说能够在 2014 年 -2015 年上半年炒股票,2015 年卖了股票买房子,今年一开始你炒点螺纹钢和煤炭,你就不用来开会了,你就可以退休了。货币超发。

大家说房子涨多了,1998 年商品房改革,我们 2015 年房价是 1998 年的 3.5 倍,我们看看广义货币供应,2015 年是 1998 年的 13.3 倍,跟我们的一线房价涨的差不多,究竟是房涨多了还是货币发多了?

人继续往大的都市圈流入,现在北京、上海在控制人口,我们看一线城市是不是人口控制的问题。我们经常说北京 2200 万,上海 2400 万人,我们人多了。我们来比较北京、上海、东京、首尔,包括纽约这些大的都市区,大家可以看一下,东京的都市区的面积跟北京差不多,比北京多 10%,东京 3600 万,比北京多 1400 多万。首尔的面积是北京的一半,首尔 2500 万人,比北京多 300 万,我们说我们人多,人家的人口密度比我们高多了。

原因出在哪里?这是北京的轨道交通,稀稀拉拉的。这是东京的轨道交通,东京 3600 万人口,人均轨道交通是北京的 4 倍,所以真正应该解决的不是控制人口,是我们的城市规划,公共交通供给的问题。所以我们大致做了一个测算,北京、上海,如果能够改善公共交通供给和城市规划的话,未来十年北京新增一千万人,上海新增 1500 万人,未来城市人口都将达到 3000 万。

那么,人继续往大都市圈流入,如果土地财政、用途管制短期解决不了,那么一线城市房价会怎么样?我比较担心的是,大家会看到每次房价涨之后,然后库存去化比较充分,然后土地购置面积跟不上,都将为未来埋下隐患,这是我们真正担心的,所以我们呼吁,为了促进房地产市场的持续健康发展,我们建议加大土地的供给,让人的城市化和土地的城市化能够匹配。这是对房地产的看法。

政策最大的转变,由货币的宽松进入一个中美财政的共振和改革破冰的时代。

下面讲讲汇率,我们一直讲中国汇率正在修正高估,为什么说汇率要修正高估,这个事情源起从 2014 年 5 月份美元走强,2014 年 5 月到 2015 年,美元从 80 涨到 100,大家看世界主要货币,在 2014 年 5 月份到 2015 年 7 月世界主要货币相对美元贬了多少?贬了 20%。但是大家看红色的线,这是人民币,在 2014 年 5 月份到 2015 年的 7 月份,美元从 80 涨到 100,世界主要货币相对美元贬值 20%,我们可以看,人民币成为世界第二大强势货币,也就是 2014 到 2015 年,我们的汇率积累了高估压力,所以我们仍然在修正我们的高估的进程当中。

我们相信不论是货币的宽松,还是财政的刺激,都解决不了中国的问题,中国的出路在于供给侧改革。供给侧改革的五大任务,去产能、去杠杆、去库存、降成本、补短板,在未来大家会看到从方案准备期到落地的攻坚期。随着核心的确立,以及十九大的召开,对于新的五年,我们愿意站在乐观的一方,所以今天我们策略会的标题,叫 " 新五年,新机遇 "!

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