常识：协议出让深圳土地改变性质后补交地价用途性质如何补交出让金

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-06 00:49 标签： 深圳土地改变性质后补交地价

  • 以拍卖形式取得农村土地开发使用权，请问土地部门开具的土地出让金的专用票据依据的是拍卖价格吗？

    按照拍卖的价格开具发票

  • 出让土地使用权价格一般是多少钱？什么是土地出让金？

    土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金在财政收入中占据着相当大的比重，那么土地出让金标准是怎样的？如何来确定土地出让金标准？我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让

  • 今年购得建行小区住宅一套，原房主为建行职工，土地证上土地使用权为划拨，使用期限为70年，请问购房后我是否需要缴纳土地出让金，需要交多少？价格是30万_东营

    答依照政府公布地价的10%缴纳出让金，及这10%土地出让金的3%的契税，33元的登记费。费用按照土地面积缴纳，包括个人使用面积及分摊的共用面积

  • 出让土地使用权价格一般是多少钱？什么是土地出让金？

    土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金在财政收入中占据着相当大的比重，那么土地出让金标准是怎样的？如何来确定土地出让金标准？我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让

  • 如何确定协议出让国有土地使用权的价格？

    到国土局填表申请出入，需要交一部分土地收益金，还要评估缴税

  • 保障性住房转让要缴纳土地出让金吗，住房的土地使用权有几种？

    土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。

深圳知名房地产律师——权庆华，联系电话：，中华全国律师协会会员，广东省司法厅注册律师，执业证号：64785，执业机构：广东雅尔德律师事务所，办公电话：8，信箱投递：，QQ：联系地址：广东省深圳市福田区中心商务大厦19楼，业务范围房产纠纷、公司法务、经济合同、金融保险、婚姻家庭、刑事辩护，曾担任中铁十五局集团、中建某局等多家中央企业法律顾问，在多年的执业过程中，办理了大量的诉讼和非诉讼案件，积累了丰富的法律服务经验，形成了以法律顾问为主的非诉讼业务及以建筑工程、房地产、公司法务及婚姻家庭纠纷为主的诉讼业务相结合的专业发展方向。

工业用地想变性为商业用地，直接补交出让金是否可以，是否还需要进行招拍挂？ 　  　　
　　土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据： 
　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 
　　《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。” 
　　《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 
前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 
　　如果用途的变更符合城市规划，按政策个人认为只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如2楼朋友说的“必须招拍挂”等等。值得注意的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断（一定年期），因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 
　《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 
　　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）——国土资源布 2006年5月31日发布 2006年8月1日实施规定： 
“4．3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围 
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地； 
（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； 
（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； 
（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； 
（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； 
（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。” 
协议出让国有土地使用权规范（试行）——国土资源部 2006年5月31日发布 2006年8月1日实施 
“4．3 协议出让国有土地使用权范围 
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况： 
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； 
（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外； 
（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外； 
（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式； 
（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。” 
出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。 
调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定： 
应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格”

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借款纠纷案，有房屋抵押，法院判决后执行抵押物，并委托评估机构评估了该房产及土地的价值，后土地局依据该评估报告中的土地价值收取了土地出金，并给法院去函说执行款中应扣除该出让... 借款纠纷案，有房屋抵押，法院判决后执行抵押物，并委托评估机构评估了该房产及土地的价值，后土地局依据该评估报告中的土地价值收取了土地出金，并给法院去函说执行款中应扣除该出让金因为该土地是划拨方式取得的。我觉得好像不对头，评估报告中的土地价值应该是转让时的土地价值，应比出让方式的价值高吧？土地局收取土地出让金的具体标准是政策规定还是评估报告呢？希望高人指点，最好详细说明，谢谢！
我想问的是，本案是否存在这种情况：土地出让金可能只是10万元，评估报告中的土地使用权价值是市场价值，约为15万元，那么土地局用评估报告中的价值作为依据收取土地出让金是否有多收之嫌，而不是少收？因为多收意味着债权人的利益受到损害。

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1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；

国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。

在这三种方式中招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。

个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：

1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取；1990年5月19日（含当日，下同）以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。

由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：

被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取；被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：

1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取；1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。

是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，

招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由

于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价

（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准

区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局

出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、

出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995

年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、

住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自

治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行

利息及土地纯收益等基本因素。

由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低

价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由

于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价

标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新

增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，

还有可能是企业改制涉及的土地出让等。

不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途

基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，

难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内

涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出

让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，

根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地

使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使

用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定

的协议出让最低价标准。

协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地

类型及地价内涵制定标准。

新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土

地形式有可能是生地、毛地或熟地。

生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，

土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。

其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收

益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、

县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标

准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人

民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、

县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标

准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定

的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最

低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确

定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平

均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：

协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%

毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让

最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。

土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有

局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建

设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。

对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为

准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。

企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估

价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地

的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地

出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低

于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

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　　目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，

　　招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由

　　于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价

　　（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准

　　区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局

　　出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、

　　出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995

　　年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、

　　住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自

　　治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行

　　利息及土地纯收益等基本因素。

　　由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低

　　价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由

　　于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价

　　标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新

　　增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，

　　还有可能是企业改制涉及的土地出让等。

　　不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途

　　基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，

　　难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内

　　涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出

　　让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，

　　根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地

　　使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使

　　用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定

　　的协议出让最低价标准。

　　协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地

　　类型及地价内涵制定标准。

　　新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土

　　地形式有可能是生地、毛地或熟地。

　　生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，

　　土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。

　　其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收

　　益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、

　　县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标

　　准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人

　　民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、

　　县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标

　　准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定

　　的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最

　　低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确

　　定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平

　　均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：

　　协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%

　　毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让

　　最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。

　　土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有

　　局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建

　　设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。

　　对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为

　　准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。

　　企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估

　　价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地

　　的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地

　　出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低

　　于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

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