二手房过户卖方的风险逾期过户有哪些风险，二手房过户卖方的风险卖方逾期过户怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-05 06:23 标签： 二手房过户卖方的风险

　　一、挂牌时要明确委托内容和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除要明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方该点要注意.

　　二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要注意。房子卖了，定金转为佣金倒也就算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，要与中介公司扯皮了。

　　三、签约时要注意四点。一是核实房屋产权证书及房主本人及其身份证明原件;二是将房屋的物理状况和权利状况在合同中明确写下来;三是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明(包括解押)，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明;四是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。

　　四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，或，银行不予放款，则存在不能依约付款违约风险.

　　五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买卖双方配合。当出现一方因种种原因不予配合时，另一方应书面催告，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。

　　一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己;或，签定三方协议.

　　二、注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等(建议聘请律师调查)。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。

三、签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。

　　四、付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。

五、收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

因为卖方在买卖房产的过程中是处于一种强势地位，那么对于卖方来说，所需要注意的一些东西相对来说是比较少的，也是比较轻松的。
如果说卖方卖的楼是一个带有银行按揭的楼，如果卖方资金不够雄厚，那么就需要有一个赎楼的程序，在这个程序中，一般是委托中介，以及担保公司全权处理的，以达到赎楼以及卖楼的目的。而在本人所接触的案件过程中，卖方在这个中间出现的问题是最多的，因为全权委托，中介可以不经卖方同意，完全可以自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿控制房产，而按中介自己的意愿控制该房产。而深圳市公证处要求撤销公证，需将所有的公证书收回，而中介常常卡住公证书，不返还给卖方。常常卖方无法控制自己的房产。
根据深圳市现在中介所提供的房地产买卖合同来看，合同中都约
定了解约定金，就是卖方要解约，只需双倍返还定金，而可以不被强制履行也不需要进一步赔偿损失。其实这个解约条款包含有一个条件，那就是卖方应当先启动解约程序。如果说买方先启动强制履行程序，那么可能面临的后果就是会被判决强制履行。最近听说中院开会，鉴于卖方违约情况过多，以后只要买方强制履行，就支持。但没有看到相关的文件。
如果说买卖双方是个人签定的合同，而非中介操作，那么说如果卖方主动违约，就会面临双倍返还定金再赔偿涨价损失的可能。
卖方主动违约的，最好也是主动找对方协商赔偿问题。一但卖方违约，又不主动找对方协商赔偿问题，想拿着定金拖着。一但对方说找不到你的地址，去公安举报你意图诈骗，很麻烦。
如果没有在合同中约定营业税由买方支付，再签署阴阳合同，就有可能面临到刑法的处罚。
有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权，同时要租房者出具声明书，放弃该项权利，一但忽视租房者的优先购买权，后果会很严重，租客可以要求撤销你和买方的买卖合同，就是过户了，仍会撤销，深圳有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权，也要告之买方知道有租客的存在，否则到时买方找麻烦。
很多卖房者，出卖的是一手房产证还没有出来的房屋，这种情况有虽然法律有规定，不得买卖期房，但是那只是针对卖方的一个管理规定，而非合同是否有效的一个效力条件。并且在深圳这种情况下都认定无证房地产买卖合同都是一个附生效条件的有效合同，所以卖方几乎不要抱有幻想，以这一条来撤销买卖合同，而达到不赔定金的目的。
是定金就签收定金，不是定金不要签收是定金，定金合同是实践合同，虽然本来约定只是五万，他给十万，你签收了，定金就为十万。如果说定金约定是十万，但你只签收了5万，那定金就是五万。首期款一定要买方做资金监管，最好是找银行，而非中介。一定要看到监管资金，和银行承诺贷款，才去办理《深圳市房地产买卖合同（现售）》。
如果说卖方要请律师帮忙协助，最好是在签合同之前就找到律师，不要等到合同签定后再找律师看具体情况，因为等到合同签定后，你再找律师，很多东西都无法担供参考，只能是告诉一些过程的走法了

由于目前买卖合同的条款较多，一般购房者缺乏独立签订的能力，而部分房产中介公司又缺乏完善的法务签约能力，致使申请银行贷款时常常因为买卖合同签订不妥而出现问题。那么，以下就从银行对买卖合同审核的角度来看怎样使买卖合同的签订不成为贷款申请的麻烦。容易出现的问题：由于买卖双方弄不清夫妻之间的产权关系，往往多会填写配偶名字或认为小孩未成年就不填写名字。其实可以有个简单的方法来填写，就是甲方按照出卖人所持有的《房地产权证》上权利人的名字填写，而买受方谁希望名字出现在《房地产权证》权利人一栏，就填写谁的名字。
　　房产成交的基本信息
　　买卖合同中都会包含最基本的房产成交信息，包括房产成交价、房款支付方式、房产所附带的设备装饰情况等。银行在审核买受方的贷款申请时，通常也会对这些信息解读得比较仔细。例如，看合同第二条约定的房产成交价与附件三付款协议中支付的款项是否相符。
　　容易出现的问题：有些银行对附件三中约定的以贷款来支付房款的部分要求相当严格，比如，买受人以100万元购买一套房屋，约定先支付1万元订金，第二次支付39万元，总共40万元现金作为首付款，剩余60万元向银行申请贷款来支付给出卖方，实际上以买受方的资格完全可以向银行申请70万元的购房贷款，但一旦在买卖合同中的附件三中约定了贷款金额，而买受方想改变贷款金额特别是增加贷款金额的话，一些审核较严格的银行就会拒绝这个申请。
　　房屋价格应与附加值独立核算
　　在买卖合同的附件二中，通常买卖双方都会约定随房屋附带的一些设备和装饰，包括固定的装修、家具和电器等，如果这些装修、家具非常豪华，势必都包含在房产的成交价中，使该房产的成交价相对于市场价会较高，如果银行认可的评估公司对这一房产的评估价值低于成交价的话，那贷款成数也会按照评估公司的评估价来定，而不是以成交价为准。因此，签订合同时，最好是把房屋价格与附带的设备和装饰分开来计算价值，才不会影响到后面贷款的顺利申请。

买方（购买方）： 身份证号码：

卖方（出售方）： 身份证号码：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》等一切相关法律、法规，买卖双方在平等自愿的基础上，就双方买卖房屋事宜签订本合同，并共同遵守。

1、卖方房屋坐落在成都市 （该房屋所属楼盘 ，幢号： ，单元： ，楼层： ，房号： ），房产证丘（地）号为权 ，建筑面积为 平方米，该房屋产权性质： ，所有权人： ，目前是否按揭： 。

2、卖方保证该房屋的权属证明及身份证明合法有效，在本合同签订的同时卖方须将该房屋的权属

证明原件 及有关该房屋的一切文件封存，作为产权过户之用。

3、经买卖双方协商，该房屋成交价为? （大写人民币 元整）。

1）定金交付：在本合同签订当日买方向卖方交付定金? （大写人民币 元整）。经纪方所托管定金? （大写人民币 元整），作为该房屋的物业交割保证金。

2）房款交付（除定金之外的购房款）。

A、一次性付款：过户递件完成后当日内，买方将房款? （大写人民币 元整）支付给卖方；过户取件完成后当日内，买方将剩余房款? （大写人民币 元整）支付给卖方。

B、按揭贷款：过户递件完成后当日内，买方将首付款? （大写人民币 元整）支付给卖方，剩余房款? （大写人民币 元整）由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。

5、房屋交易需涉及的税费（以下简称“过户税费”）有①维修基金、②营业税及附加、③正常1%的个人所得税、④契税、⑤交易手续费、⑥土地出让金、⑦转移登记费、⑧书证费、⑨所有公证费、⑩其它： 。其中，买方支付第 款项，卖方支付第 款项。本合同签订后，如遇政府及有关部门调整税费，买卖双方应该其新规定执行。如果在本次交易中因继承、赠予等所产生20%或10%非正常的个税或有安居税、拆迁税、均由卖方负责；以上费用由应承担方在取件当日自行到房管局支付。

6、买方如用按揭买房，则银行按揭贷款相关费用由买方自行支付，否则买方须承担相应违约责任。

7、若该房屋目前为按揭状态，则卖方必须在 年 月 日前负责到其贷款银行或抵押机构办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销了抵押登记的房产证。

8、买卖双方须在 年 月 日之前准备齐相关证件；买卖双方须在 年 月 日之前的任何一天亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续；过户递件完成后7个工作日内须按通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；买卖双方在办理递件或取件手续时不得以各种理由拖延、推辞或拒不到场；如有贷款买卖双方须按相关要求（带上买卖双方夫妻的身份证、户口本、结婚证、收入证明、公积金证明、产权证、国土证、银行开户回单和收入流水证明等所有原件） 年 月 日准时到银行签贷款合同。

9、房屋现状：该房屋□不带租约/□带租约，买方连同现有之租约一起购入该房屋，卖方须协助买方与租户签订新的租约；该房屋的附属设施有：

10、该房屋是以现状卖给买方，买方曾被邀检查或已授权代表人代为检查该房屋，故买方不得借此拒绝购买该房屋。

11、交付房屋：□（1）卖方在收完房款后当日内直接将该房屋交给买方；□（2）卖方在递件过户成功后须在取新房产证之前直接将该房交给买方；卖方必须负责结清交房之前该房屋的水、电、气、光纤、所有停车物管费及其它有关该房屋的使用费。若卖方未结清该房屋的上述相关费用，买方有权在尾款中扣除，若尾款不足以抵扣上述相关费用，则卖方须在交房当日内补交差额，否则卖方应承担相应的违约责任。

12、卖方保证对该房屋享有完整的所有权或已取得到该房屋全部共有人的授权，能完全支配及处理该房屋，否则卖方应赔偿由此造成的一切损失。有关该房屋在本次交易之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，卖方应在交易之前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此造成的一切损失。因卖方未向买方披露信息并给买方造成损失的，由卖方承担相关责任。

13、买方不能按本合同约定买入该房屋，或因买方未能按时履行本合同约定的其它义务而导致买方无法买入该房屋的，买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。买方逾期支付房款，每逾期1天，按未付房款的5‰向卖方支付违约金；买方未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按房屋成交价的5‰向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再将该房屋出售给买方，而买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。

14、卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因卖方未能按时履行本合同约定的其它义务而导致卖方无法将该房屋出售给买方的，卖方须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，而卖方须退还买方已付的所有款项，向买方支付该房屋成交价10%的违约金。

15、本合同生效后，若买卖双方在未征得对方书面同意的情况下解除本合同，则视为解除方违约。于本合同之外的声称、理解、承诺及协商之内容，未经过双方盖章确认的，没有约束力。

16、买卖双方确认，已认真阅读过合同条款，对合同内容完全清楚明白，本合同是在公平自愿的情况下签订的，是当事人本人的真实意思表示。在本合同履行过程中发生争议先协商解决，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。

17、买卖双方有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，若其中一方的联系地址及电话发生变更应及时有效以书面方式通知对方。若未及时有效通知对方，由此造成本合同履行过程中的争议及相关责任由未及时有效通知方完全承担，自邮寄之日起五日内视为送达。

18、本合同经买卖双方签字后生效，本合同一式两份，买卖双方各执一份。

买方签署（盖章/手印）： 卖方签署（盖章/手印）：

签约时间： 年 月 日 签约时间： 年 月 日

收条：兹收到 按本合同规定交纳定金? （大写人民币 圆整）

卖方签收： 年 月 日

> > 二手房交易，如果买方申请贷款买房，卖方应该如何规避风险？

对方贷款买房，我担心贷款下款后他携款跑路，会不会要我负责任？还有就是房子过户之后贷款下不来怎么办？

  • 　　你好，如果是走正规流程，二手房贷款买房也可以很安全。

    　　首先，正规流程下，购房贷款会发放到卖房人的账户中，借款人不可能圈钱跑路。只要是经过正规银行审批的贷款，必定有同意贷款书，一般会写明收款账户，收款账户是又业主方提供的，买家的借款是直接打到业主账户的。

    　　另外，卖房人必须见到银行的同意贷款书才去交易过户，这样可以避免买房人办不下来贷款的尴尬，如果信用有问题的时出不了同意贷款书的。

  • 　　你好，二手房贷款交易，买房人可以与中介、买受人三方一起到贷款行，落实贷款放贷对象是业主(有书面文件证明)，这样就可以交房。

    　　如果房屋已经过户，新的房主是否办理抵押与是否交房没有关系，如果中介与买受人书面承诺交付尾款的时间也可以交房，前提是必须签署尾款交付附加合同，注明付款时间，违约责任，并在纠纷处理条款里约定走仲裁，不走诉讼。因为仲裁一裁终审，不像诉讼可以反复判决，时间太长。


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在二手房交易过程中，很多人都在关注买方的利益，而对卖方的利益却提及甚少。其实在二手房买卖过程中卖方也是存在一定风险的，所以在二手房买卖过程中卖方也要多加注意，维护好自身的切身利益。小编总结了买二手房买卖中卖家应当注意的事项，供大家参考。

第1，明确方式期限，不要轻易收取中介的定金。现在二手房买卖一般都会选择中介公司来进行出售。这时候卖方在挂牌的时候要说明自己房子需要挂牌的价格外，也需要确定相关的委托方式和挂牌期限。通过中介交易有这样一种情况，中介自行先付定金把房子定下来，但较后签约的却是其他人。所以，卖方不要轻易收取中介的定金。

第2，不要轻易收取中介的定金。二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。

第三，签约很重要，一定要多注意。签约时主要需要注意以下几点：一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，较好在合同中写下来；二是如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易过程中一定要确保买房的支付方式以及期限，在合同中一定要明确写好，这要才能后确保卖家在房屋过户后能顺利的手收到房款。

第四，取得放款承诺。买卖双方在签约时，买方往往只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方较好能取得买方贷款银行的放款承诺。

二手房交易是双方的时，在交易中一定要买卖双方都搞清楚交易的流程以及相关的注意事项。很多人都在关注买方的利益，而对卖方的利益却提及甚少。其实在二手房买卖过程中卖方也是存在一定风险的，所以在二手房买卖过程中卖方也要多加注意，维护好自身的切身利益。小编以上总结的二手房买卖中卖家应当注意的事项，希望能够帮到大家。

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