10月22日,住房和城乡建设部部长王蒙徽强调,住建部正在进行12个大中城市住房租赁试点工作,同时,在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。

    在租购并举的大背景下,租房市场亟须良性发展。今年7月,住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。据不完全统计,目前全国已有超过8个省份20个以上城市发布了租赁新政。

    与此同时,第三方金融服务平台、互联网企业相继推出“租房分期”“信用租房”项目,或由金融机构提供租金年付,再由租客以“押一付一”的形式支付房租,或以信用管理免押金。两个租房新模式均为了降低承租方一次性支出租金的压力。

    “信用租房”以及“租房分期”,能否成为撬动住房租赁市场传统模式的杠杆,又能否搅动国内租赁市场的一池春水?《法制日报》记者对此进行了深入调查。

    2017年下半年,多项国家住房租赁政策出台,包括上线国家租赁平台、推出“只租不售”用地,让住房租赁市场成为各方关注的焦点。房地产商、互联网企业、第三方金融科技服务平台纷纷加速布局住房租赁市场。

    所谓“租房分期”,即用户只需“押一付一”,剩余的房租由平台一次性支付给房东,用户只需按照分期还款的方式按月支付当期房租及相应的服务费给平台即可。

    这种新兴租房模式迅速开辟了市场,但同时,各种问题也涌入大众视野。

    陈阳是在北京工作的普通白领。半年前,因为工作变动,陈阳通过一家中介公司租下位于北京市海淀区南小庄的一套房子。签了合同之后,中介给她介绍了一款月付App软件,称通过该App可以实现“押一付一”,而且不用支付中介费用和额外的利息。

    据陈阳回忆,当时中介说,只要“授信”给该App,再通过身份证、人像、银行卡、手机号等信息验证,App会先为租客垫付一年房租,然后租客每月从指定银行卡还房租贷款。“我当时觉得非常划算,于是便办理了绑定该App的手续,然后入住了房子”。

    好景不长。大概一个多月后,陈阳接到了中介公司的电话,称他们公司已经被收购,要求陈阳与新的中介公司重新签订合同。

    “我到新的中介公司后,被告知需要重新签订合同且重新绑定新的分期付房租App。”陈阳说,她起初很不愿意更换,但中介的工作人员三番五次劝说,“甚至暗示,如果不重新绑定就要‘想办法’让我退房”。

    为了住得踏实,陈阳按照新的中介公司的要求,绑定了新的App。然而,新的问题又出现了。即使新的App扣完款、显示订单完成还款中,但新的中介公司却来电称还没完成放款。

    “更令我感到揪心的是,旧的App的月付同时还在提醒还款。我催中介尽快解除旧的分期,中介却推脱说查不到扣款。”陈阳说,而当她给新的App打电话确认时,对方始终承认已经扣款。

    陈阳陷入两难局面。“我上网查询发现,新旧两款App不仅是交房租的平台,也是租房贷款的平台,在签署了‘授信协议’后,一旦租户不履行‘分期’按月还款,就会涉及失信,对以后找工作、办贷款等都会有影响。可是,在办理手续之前,中介并没有向我说明这些问题。”陈阳说,现在为了自己的征信状况,只能一边同时还交着双份的房租,一边与中介商量解绑问题,“但是中介百般推诿,以各种理由拖延解绑”。

    陈阳不明白,最初的中介公司被收购,之前签的合同难道就这样作废了吗?

    “首先,中介与出租人签订的房屋租赁合同是合法有效的,即便是出租人被并购,并购方作为该合同的承继人,应当依照合同的约定继续履行原房屋租赁合同。其次,即便是通过签订新的合同,解除终止原租赁合同,关于房租的支付方式也是双方平等协商的合同条款。最后,原合同只要没有到期,租客就有权利继续租住涉案房屋。”北京律师任海分析说。

    “随着住房租赁市场的发展,越来越多的‘租房分期’进入其中,但相关一线销售人员普遍缺乏统一规范培训,这也导致了在与租客洽谈、签约的过程中,出现信息不对称、信息漏洞甚至告知义务缺失等情况,这也是导致租后纠纷的重要诱因。”在北京从事房地产行业投资的郭凯翔向记者分析说。

    今年10月,在北京一家企业实习的刘凤通过某大型房产中介公司租赁住房。在签约时,中介推荐她使用“租房分期”服务。

    刘凤说,手续很简单,只要在支付房租时进行实名认证,就可以选择相应的专享分期为付款方式,“实名认证就是填写身份证号码”。

    “当时,我看到这家中介公司的App上有个计算器,比如房租每月需付3000元,使用‘押一付三’需要一次性支付15600元(包括一年的服务费3600元)；如果使用分期服务,一次只需支付6210元。”刘凤说,通过不同的支付方式对房租和服务费的价格有所不同。

    据刘凤回忆,中介推荐使用的分期可以享受服务费7折的优惠,不过同时要收取6.27%的手续费。“我当时被中介说得有些迷糊,就稀里糊涂地选择了‘专享分期’方式”。

    但是,刘凤和同学之后仔细计算发现,选择“租房分期”服务后,她们支付的房租总额比“押一付三”模式还要高。

    刘凤的遭遇是个案还是普遍现象?记者选择了几家“租房分期”平台进行测算。

    以某大型“租房分期”平台为例,按照最新的支付规则,即利率6.3%计算,在首付时贷出11个月的房租和手续费,之后每月向金融机构还清贷款。

    虽然6.3%的年化费率看起来不算很高,但问题是,按照分期还款方式,手续费是按照初始本金计算,而在这一年中,租房人其实每个月都在还本金,并不是本金占用了12个月。

    对此,有业内人士粗略计算后发现,按照月复利的算法,上述“租房分期”平台的实际年化利率约为13.35%。

    “对于租房人而言,如果征信良好,个人从银行申请信用贷款的年利率一般不会超过9%,这比不少‘租房分期’平台都要低。”郭凯翔向记者分析说。

    此外,据了解,目前各“租房分期”平台的营收方式主要是收取利息和手续费。不过,值得注意的是,很多宣称低利息低手续费的平台逾期费用相当高。比如,某平台每日逾期费为贷款总额的万分之五,也有平台每日逾期费用按照月租的1%收取,另有平台如果还款日当天没有还款,此后第一天的逾期费率是月租金的2.5%,第二天的逾期费率是5%,第三天的逾期费率是7.5%,持续叠加。

    有业内人士提醒,“租房分期”平台鱼龙混杂,租房者一定要对平台的合规安全性进行了解,避免个人信息泄露。同时,在选择前务必详细了解相关费率以及支付方式,认真阅读合同条款,同时由于逾期费用非常高,还会对征信产生影响,租房者在申请成功后要按时还款,不要在自己的征信记录上留下污点。

    郭凯翔调研发现,对于第三方金融服务平台,除了提供“租房分期”服务之外,对住房租赁企业的准入审核以及合作过程中的实时监督,都是风险管控的重要环节。“同时,作为住房租赁产业链中不可或缺的一环。第三方金融服务平台之间也应该形成更为有效的合作关系,建立行业数据库、完成企业评级制度等措施,共同推进整体市场向前发展”。

消费者到房屋租赁公司去租房子，缴纳每月的房租，这原本是一件大家早已熟悉、再正常不过的事情，但今年以来，很多名不见经传的房屋租赁公司，一夜之间拥有了庞大的资金支持，大幅度扩充聚敛了市场上的出租房源，大量在市场上推出了一种名为“租房贷”的房屋租赁服务。

随着这一看似创新的金融服务进入租房市场，近期全国多地却发生了多起由于“租房贷”而导致的消费纠纷……

长租公寓爆仓坑惨4000位房东和租客 漂泊一族遭遇租房“陷阱”

2018年9月1日，“爱公寓”上海分公司总部所在的位于上海市徐汇区的公司里聚集了一大波人，他们中既有房东、也有租客，都是来讨要房租或押金的。央视财经《经济半小时》记者在一个名为“爱公寓”消费者维权群里，看到了更多针对该公司拖欠房租和押金的投诉，甚至有租客反映，他们面临着被房东清退出门，无家可归的地步。记者通过国家企业信用信息公示系统查询得知，这家名为上海歆禺房屋租赁有限公司仅在2018年，因房屋租赁合同纠纷被起诉的案件就多达十余件。

“爱公寓”上海分公司负责人出面回应，“爱公寓”之前欠了1.6个亿的外债，现在由他们负责接手。

“爱公寓”上海分公司总部

“爱公寓”成立于2017年，母公司为上海歆禺房屋租赁有限公司，业务包括了房地产经纪、物业管理、自有房屋租赁等，其中核心业务为分散式长租公寓。

不同于整栋经营的集中式长租公寓，所谓分散式长租公寓，房源主要为个人房屋。因此公司通常会先跟房东签署3到5年不等的长期租赁合同，获取房源，再通过对房屋进行装修包装，转租给租客，从中获利。

“爱公寓”目前经营长租公寓约4000套，但从2018年4月起，公司资金链断裂。2018年5月，公司通过股权出让的方式，将股份分别转让给了北京（楼盘）华巍物业管理公司和上海歆东商务咨询事务所，但目前仍然有4000多名房东或租户被拖欠房租或押金。

“爱公寓”上海分公司负责人

“爱公寓”的房东李先生，2年前将房子以4300元每月的价格与“爱公寓”签订了一份为期5年的租赁合同。合同签订之初，“爱公寓”还能按照合同约定，按月支付房租，可没过多久，便开始拖欠房租，经常四五个月不交。李先生曾想过去法院起诉，但转念一想觉得打官司损失太大，便放弃了这个念头。为了顺利拿到自己应得的房租，李先生只好耐着性子一趟趟往公司跑，最多一天能跑三趟。

相比这些已经数月没有收到房租的房东来说，租客们则表示更冤，他们不明白，自己每月都按时交纳的租金究竟去了哪里。

“爱公寓”租客孙女士说，2017年8月14日，她按“爱公寓”工作人员要求验证了身份信息，并绑定了银行卡，跟一家名为平安好房的金融平台，签订了为期一年的“租房贷”业务，共计贷款15400元，分11期支付。原本以为这是租房的正常手续，但直到今年3月，孙女士收到了房东的清房通知书，因为“爱公寓”拖欠房租，房东要求她限期搬离。孙女士来到“爱公寓”讨要说法，她才恍然大悟，原来所谓的分期付款，其实就是按月需要偿还的小额贷，每月的房租实际上是在“还贷款”。

不仅如此，孙女士随后又接到“爱公寓”的通知，说公司与“平安好房”已经解除了合作，转贷到一个名为“元宝E家”的金融平台。一边贷款合同没有终止，另一边又被转贷，这令她很是气愤。在此之前，“爱公寓”保证一周之内帮她解除贷款，但三四个月过去了，依然没有解除。

当着记者的面，孙女士打开了“平安好房”App，上面清楚地显示，2018年，5、6、7三个月都为逾期，也就是说，爱公寓实际上并没有偿还平安好房的贷款，孙女士现在不仅被房东驱赶，同时还欠着“平安好房”和“元宝E家”两个金融平台的贷款。

租客们说，他们担心的不仅仅是利益受损，逾期产生的不良记录，还会被记录在个人征信中，对未来生活产生巨大影响。在“爱公寓”消费者维权群中，就有租客在个人征信中查询到了金融平台“元宝E家”合作机构“晋商金融”提交的个人贷款不良记录。“元宝E家”的客服告知租户，“元宝E家”为金融支付平台，没有放贷资质，资金都是由合作金融机构发放。

记者在调查中了解到，此次爆仓的“爱公寓”租客超过了4000人。公司通常都是以“押一付一”的方式，吸引租客签订一份为期最短一年，最长多达3年的租赁合同；接着让租客以个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得金融公司一年的租金贷款；随后金融公司会将租客的租金贷款一次性转付给“爱公寓”，租客则按月给金融公司偿还房租和服务费。

中国饭店协会设计与工程委员会副理事长刘国祥从80年代就开始参与公寓项目经营，在酒店公寓从业多年的他告诉记者，眼下“租金贷”已经成为了一些长租公寓扩展规模的利器之一，以租客个人信用进行贷款，大笔资金通过“租房贷”，像滚雪球一样，进了长租公寓平台的口袋，扩大市场规模就有新钱入账，而入账的资金又可以继续扩大规模。在利益的驱动下，各大长租公寓公司疯狂抬价抢占房源。

正是在租金贷的支持下，仅半年时间，爱公寓的规模就从600间公寓发展到了4000间。如果按照此前“爱公寓”负责人的说法，“爱公寓”在上海目前有1000多套房源，4000多名租客。按照平均一个单间租金2000元每月计算，每人每年贷款2万元，“爱公寓”一年将获得8千多万元的资金。既然拿了这么多钱，资金链怎么说断就断呢？

中国饭店协会设计与工程委员会副理事长 刘国祥：这不是一个理性的行为，导致长租公寓没有一个正确的盈利方向，最终变成了一个大窟窿，而且这个窟窿有点像庞氏骗局。

长租平台利用租客空手套白狼：借“租房贷”建资金池 爆仓风险巨大

眼下很多租赁房屋的租客，原本以为自己只是签了一份租房合同，却由此莫名其妙地背上了一笔贷款。这也就意味着，在欺骗租客与小额贷款公司签下贷款合同之后，房屋租赁机构相当于获得一笔不用担负任何责任的资金，并开启“拿房—出租—融资—再拿房”的循环模式。一旦出现经营不善、资金链断裂或发生房屋租赁公司卷钱跑路的情况，房东和租客将直接承担借款还款的责任。

针对市场上出现的这种问题，国家相关部门高度警惕。北京、杭州（楼盘）、深圳（楼盘）等地近期也紧急出台了严格管理规定，深圳市更是明确严禁网络贷款公司和长租公寓中介合作展开租金贷的业务。但在更大的市场范围里，更多的消费者并不知晓其中的秘密，这种租房贷业务依旧在火热登场。

2018年9月3日，记者以租客的身份，跟随蛋壳公寓上海分公司的业务员，来到了位于徐汇区的一个住宅小区。

蛋壳公寓上海分公司长租公寓

一套2居室的房子，被改成了3个单间，其中2间已经出租，只剩间隔出来的小房间，面积只有7平米。房租根据不同的付款方式，价格也不一样，可以选择月付、押一付三、押一付六或者年付。业务员说，如果选择“押一付三”的付款方式，需要一次性支付1万2千元左右，而如果选择“押一付一”的付款方式，则只需缴纳6000元，资金压力会大大减轻。但事实上，业务员所说的“押一付一”指的就是分期支付贷款的“租房贷”。

蛋壳上海分公司的业务员介绍说，公司装修一套房子，少则2、3万元，多则5、6万元的装修费，外加承担利息、违约金、人员工资等各项开支，其实并不赚钱，最多只能算微利。

业务员向记者透露，他们公司有房地产开发，需要很多的资金，因此出租公寓的房租都是用来支持房地产开发，以盘活资金链。目前他们公司95%的客户都选择办理了“租房贷”。

随后记者对成都市的几家长租公寓进行了走访，印证了上海蛋壳公寓业务员的说法。在成都市场，“租房贷”的确成为了市场主推的支付方式。在一家名为中润置家的长租公寓公司，选择支付房租的方式就只有年付和“租房贷”两种。

中润置家的业务员介绍说，跟他们公司合作的金融机构是一个名为“会分期”的金融平台。业务员解释“会分期”是一个代付机构，类似于小额贷款。

无独有偶，一家名为“小家联行”的长租公寓公司，也在跟“会分期”进行合作。并且也只有年付和“租房贷”两种支付方式。两家公司都对租客贷款逾期产生的违约责任做出了如终止合同，公司将承担违约金的承诺。

“小家联行“成都第二分公司业务员

“租房贷”真的像业务员所说，连贷款违约后也不用承担任何责任吗？

在北京市安理律师事务所律师白昊看来，这些长租公寓平台向租客信誓旦旦地承诺“没有任何风险和责任”，实际上只是一个麻痹消费者的虚假宣传。根据《中华人民共和国合同法》和《担保法》规定，租客作为直接借款人，一旦长租公寓跑路或者不愿还款，责任依然要落在租客头上。

北京市安理律师事务所律师 白昊：这个选择权不在于中介机构的承诺，而在于金融平台的选择权。将来如果中介机构不能履行相应的还款责任，金融机构是有权向租客主张还款的。

北京市安理律师事务所律师白昊

白昊律师称，这种“押一付一”的模式看上去跟普通的交租方式没什么区别，实际上却是完全不同的法律关系。一般的租房合同只是普通的租赁关系，而一旦涉及向第三方金融机构借贷，则是金融借款，相当于给租客又套上了一道枷锁。

近几年国家出台了一系列鼓励发展房屋租赁市场的举措，尤其是长租市场，因此催生了一大批长租公寓平台公司。

这些轻资产企业要从银行获得贷款并不容易，于是一些长租平台便开始利用租客的个人信用，以空手套白狼的形式，从互联网金融平台、银行等金融机构套取贷款，一次性获得大量资金。之后长租公寓平台再以月付方式向房东付租，以年付方式向租客收租，就可以形成少则半年，多则11个月的租金占用期。再加上押金和服务费等费用，平台实际上就形成了一个数量可观的资金池。

北京市安理律师事务所律师 白昊：根据房地产交易管理办法，中介机构应当如实向委托人汇报情况，其次不得占用和挪用相关资金。假设我们无法对其监管，而中介机构又借此跑路或者用于其它地方，后续的危害将会直接由相关的承租人租客或者其他相关人员承担。

租房，原本是建立健全房地产市场发展的一个重要环节，是房地产市场上一件值得鼓励和发展的产业，但随着金融杠杆化的加入，眼下的租房市场似乎很难再平稳平静。房屋租赁公司在租客和房东不知情的情况下，直接引入了贷款因素，在这些资金得不到有效监管的前提下，房东租客的消费权益很可能会成为被套路的牺牲品。

租赁市场是一个最需要诚信的市场，房屋租赁又事关老百姓最根本的民生问题。对于市场上存在的这种问题，我们提醒各地职能部门，应更加积极地深入调查核实，依法严密监管，让“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话，实实在在落实到市场发展中，站在维护消费者权益、防范金融风险的角度上，让房屋租赁回归“租房”的本质。