买房必看，你家2018年房产登记新规，得交多少钱

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-08-29 09:07 标签： 2018年房产登记新规

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房地产市场被称为经济周期之母，房地产投资也成为影响中国经济景气的关键变量。对于购房人来说，从房地产投资的前景，可以大体判断开发商的市场预期、资金市场环境的变化和调控的方向，进而顺势做出合理的购房决策。

那么，哪些因素是影响2018年房地产投资的关键变量？购房人从中又能获得哪些启示，且看下文的分析。

2018年房地产投资承压的两个主要因素

一是房地产开发资金来源持续回落。房地产开发是资金密集型行业，这使得房地产投资与资金来源具有较明显的一致性。然而，从具体的波动特点看，二者增速并不完全同步：

首先，房地产投资滞后于资金来源的增速大约3-9个月，这符合房地产企业先筹资后投资的规律；其次，资金来源的波动受外部资金市场环境等房企不可控因素的影响更大，因而其波动幅度也更加激烈，相反房地产开发投资主要是房企基于自身库存进行动态调整，增速也更加平滑。

在此，假设二者的滞后期为6个月。最近两年的数据显示：2016年12月末15.2%左右的资金来源增速，对应了2017年上半年8.5%的投资增速，而2017年上半年11.2%左右的资金来源增速对应了7%的投资增速。由此推论，2017年下半年房地产开发资金来源增速在7.4%-9.7%区间内波动（见下图），相应地，2018年上半年投资增速可能在3%-6%区间内。资金来源的持续回落，必然会造成投资的持续下滑。

二是房地产销售连续下滑。从需求端看，在严调控方向不变和按揭贷款利率不断上升的趋势下，2017年房地产销售面积已降至7.7%。房企的策略以消化现有库存为主，并不急于开工建设。由此，2017年12月新开工面积累计增幅也下降至7%。随着房地产销售的持续下滑，尽管房企会有一定的补库存投资，但整体开工增长前景并不乐观。相应地，房地产开发投资仍将持续下行。

支撑房地产投资不失速的两个次要因素

除了上述两个主要因素的负面影响外，下述两个次要因素则将有利于房地产投资保持韧性。

一是土地购置面积持续高位增长。土地和资金，同为房地产开发不可或缺的两大要素。尽管开发商囤地的现象较为普遍，但历史数据却表明，土地购置面积与房地产投资仍存在较大的一致性。然而，2017年以来，二者走势分化趋势明显：土地购置面积增速持续上升，但投资增速不断下降（见下图）。这一背离或许与新形势下的土地供应政策变化有关。

在本轮房地产调控周期前，各地方政府的土地供应主要受房价影响，房价上升较快的时候，为了控制房价，增加房地产市场供给，政府出售土地的意愿趋于增加，而房价增速下降时，为了控制房价过快下滑，政府倾向于减少土地供给。2017年以来，房地产调控思路发生了明显的变化，土地供应的主要参考指标不是房价，而是住房库存消化周期。

地方政府的决策依据是：

2017年4月住建部80号文要求，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的城市应停止供地，36-18个月的城市要减少供地，12-6个月的城市要增加供地，6个月以下的城市不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

有必要指出的是，从更长的历史周期看，房企购置的土地迟早要进入开发周期，只不过开发的周期可能要进一步延长。因此，2017年土地购置面积的高增，将成为稳定未来两三年房地产投资的有利因素。

二是三四线城市棚户区改造新增投资仍然较大。三四线城市棚户区改造货币化安置是去库存的重要工具，也是房地产投资平稳增长的重要因素。2017年5月，国家明确年再改造各类棚户区1500万套，年均500万套与2017年600万套的差距并不大，无论是货币化安置还是原地改造，都将有利于房地产投资的增长。

从棚改的资金来源看，此轮棚改央行专设的国家开发银行抵押补充贷款（PSL）将保持在稳定水平，截至2017年12月末PSL余额累计已达到2.69万亿元。

综合两方面因素看，当前影响房地产投资的主导因素（资金来源和需求端）都是向下的，特别是2018年房地产开发资金来源在各个渠道都将继续受到明显抑制，这将是房地产投资承压的关键因素。

与此同时，尽管阶段性去库存已接近完成，但房地产调控方向并没有逆转，特别是按揭贷款门槛和利率持续上升，对于需求端的预期影响较大。当然，房地产投资也有房企购置面积高增、棚户区改造持续等稳定、有利的条件。由此，2018年房地产投资下行趋势还将延续，全年投资增速将在3%-5%左右。

买房人不妨把握好结构性购房机会

对于普通购房人来说，房地产投资对于房价并没有必然和直接的影响，它是房地产开发商的市场预期和资金供应共同作用的结果。房地产投资的下行，暗示着2018年房地产市场还将延续当前的调控方向，加上按揭贷款利率持续攀升，房价整体牛市的可能性不大，但结构性购房机会仍然存在。具体来说，可根据以下几方面条件相机抉择：

其一，一线城市可买入高品质楼盘。受限价政策影响，一线城市价格管控异常严格，部分区域、板块甚至出现一二手价格倒挂现象。短期内，一线城市调控难言放松，中高端市场更是价格管控的重点。因此，一线城市特别是上海、深圳的市场长期看好，利空已经出尽，价格触底现象隐现，中高端优质楼盘值得介入。

其二，人口净流入、前期价格涨幅相对较低的强二线城市，房价明显下跌的概率不高。前期涨幅过快、交易低迷的强二线城市购房者可观望一段时间，相反，前期涨幅相对偏低、与一线城市房价差距更大的二线热点城市库存已大幅下滑，房价上涨潜力仍然存在。

其三，核心城市对周边三四线城市溢出效应仍值得期待。特别是一线和强二线核心城市周边、高铁一小时经济圈三四线城市、卫星城，房地产市场将可能继续分享核心城市的人口、资金溢出的红利，住房潜在需求较大，房价稳中有升的趋势可期。

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新婚姻法中婚后买房的注意事项：

共同买房需要特别留意的有四个方面。如签约、房贷申请以及交易过户等环节，都需要夫妻双方到场。此外，夫妻共同买房在证件准备工作等方面，以及申请房贷等事宜，也需要提前研究。

在买房过程中，涉及到诸多签约过程，如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等，这需要夫妻双方同时到场。

除了签订房产买卖合同之外，申请房贷、办理过户手续时，也需要双方亲自到场。专家解释说，在申请房贷时，有些时候会以夫妻名义共同申请，因此银行方面需同时考察两人的资质，办理相关手续时也必须同时签字。

另外，办理过户手续时，原则上要求同时到场，因为根据《物权法》规定，夫妻共同购置的房产，到底是共同共有，还是按份共有，需要在买卖合同中体现出来，进而在房产证上载明，因此需要双方到场签字确认。但如果无法到场，也必须办理公证收取委托手续，并将相关事宜交代清楚。

夫妻共同买房，需要提供的证件比较多，而且一件都不能少。

在夫妻共同申请房贷时，需要提供夫妻两人的收入证明，如果两人为非本地居民，还需提供双方提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则按照非本地居民贷款政策对待。

当然，在办理按揭贷款时，如果其中一人收入较高，通过资质审批不成问题，另外一方的收入证明则无需提供。

由于信贷政策有变化，因此在确定主贷人和次贷人时，需根据实际情况而定，而不能简单地只看收入的高低程度。

夫妻共同还款时，在确定主贷款人、次贷款人时，一定要根据实际情况来定。一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为“贷款人”(常说的主贷款人)而无论房产证上是否写了双方的名字，另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时，应当选择夫妻间收入较高较稳定者，同时注意年龄的限制，否则会影响到贷款期限。

此外，专家提醒还需注意信贷政策的变化。对于非本地居民来说，如果无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，则会被区别对待，如房贷首付比例提高，利率水平上浮，这无疑会增加购房成本。因此在确定主贷款人时，要考虑到这个因素。

夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。

依据《婚姻法》规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中，即使房产证上没有出现另一方的名字，也不影响其对房屋享有所有权。

但目前有少数新潮夫妻，财产实行AA制，在共同买房时需要考虑财产份额问题。根据相关法律规定，所有者可以选择共有形式，如果是选择共同共有，则双方享有的权益相同;如果按份共有，则需要提前分割，并在房产证上载明。

在此需要特别提醒的是，目前有不少准夫妻共同买房的现象存在。为了减少纠纷，专家建议应该在房产证登记内容方面下点功夫。

这里所说的准夫妻，是指即将结婚、但尚未领取结婚证的那部分人。夫妻婚姻存续期间，是从领取结婚证之日起算，因此在未领取结婚证的前提下共同买房，并不能当做共同财产。在这种情况下共同买房，如果是双方共同出资，比例各半，则需在房产证上同时登记两人的姓名。如果双方出资比例不等，虽在房产证上也会登记两人姓名，但必须说明各自所占比例大小。还有一种情况也需提前考虑，即只有一方出资的情况下，是否在房产证上也登记上另外一方的姓名;如果登记上，不出资一方所占份额是多少，也需要确定下来，并在房产证上载明。

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