不买车位停车难 大部分刚需盘车位只卖不租
[摘要] 近日，记者不断接到读者投诉称，开发商采取各种手段“强”卖车位。其实，在车位问题上，购房者与开发商之间矛盾由来已久。目前，新建小区车位大多只卖不租，而车位售价又居高不下，令购房者望而生畏。给爱车找个家，怎么就这么难呢？
地下车库归全体业主所有？近日，南京市鼓楼区人民法院审理的业主和开发商地下车库之争的消息成为社会关注的焦点。有网帖中声称法院判决&地下车库归全体业主所有&、&开发商收钱卖车位该退款&，不过，该说法已被证实是误传。但一石激起千层浪，车位的管理问题被推到了风口浪尖。近日，记者不断接到读者投诉称，开发商采取各种手段&强&卖车位。其实，在车位问题上，购房者与开发商之间矛盾由来已久。目前，新建小区车位大多只卖不租，而车位售价又居高不下，令购房者望而生畏。给爱车找个家，怎么就这么难呢？一些小区门前停车场被安装了铁桩，造成停车不方便，只因地下停车场正在出售。不买车位不得进入地下车库停车下班回家本是一件轻松愉快的事，但对于家住罗村某楼盘的刘先生来说，开车回家并不轻松，因为他的爱车回不了&家&。刘先生告诉记者，去年年底其所在小区开始售卖车位，车位售价16万元~20万元/个，这个价格让不少业主觉得高了点。业主们不买账，销售方就&歪&招频出。刘先生说，先是地下车库只开放给已购买车位的车主，没买车位的车主一律免进。后来，在业主的极力反对下，销售方迫于压力开辟出几十个月保车位供业主租用，但租金比该小区前期楼栋高出一大截。&同一小区，前期楼栋业主放租租金大约260元/月，但我们这个区的停车月保费要300~500元/月，而且可以租用的车位才几十个，我们这个区有几百上千户住户，可租用的车位太少，这是逼着我们买车位。&迫于无奈，一些业主转战路面临时停放，可这样一来，麻烦更多了。有车主把车停到了销售中心门前，销售方就在这个区域放置停车桩，让车主们不管是进还是出都特别&别扭&。由于这个区域没有画线，算是违章停车，偶尔也会收到&牛肉单&，业主们停得也是心惊胆战。昨日开发商回应称，该楼盘的车库已经整体打包给第三方销售，第三方公司再向业主发售。车位只卖不租是常态陈先生家住南海桂城一大型楼盘。上个月月底，他在住宅电梯里看到这样一份通知：从3月28日起，没购买车位的业主不得把车停入地下停车场。&以前可以开车自由出入停车场，但现在不行了，购买了车位的业主才有车主卡，才能入场停车。&陈先生说，该楼盘车位19万~23万/个，&车位钱够买一辆新车了。&家住万科金域蓝湾的梁先生每天也为停车的事烦恼着。该小区车位售价高达20多万/个，这对于刚刚结婚买房的梁先生来说，价格有点&高不可攀&。&和我一样，很多业主只好把车停在路边。&因此，万科金域蓝湾旁的沿江路上，每到晚上总能看到密密麻麻停放的车辆，延绵数百米。但路边属于违停，经常碰到查车。&一遇到查车，我们业主群里就会有人报信，然后大家都一窝蜂地去开车，场面很壮观。&记者调查发现，目前新建小区车位只卖不租已是常态。对于开发商来说，卖车位的受益绝对大于租车位，因此，开发商都会首选以卖的形式回笼资金。查因：刚需盘车位只卖不租 车位充足投资热情骤减开发商想卖车位，获得利益大化，本无可厚非；对于购房者来说，买个车位让爱车有个安全的窝，也是情理之中的事。但为什么购房者在买车位这件事上，就是不够&爽快&呢？记者调查发现，直接的原因是目前刚需盘车位售价过高，超过购房者的心理预期。其实，从2009年起，佛山汽车保有量大增，特别是2011年佛山迈入百万车城，佛山车位价格进入上升通道。家住罗村镇的彭先生早在2010年就尝到了投资车位的甜头。当时，他在罗村花了45万买了一套100平方米的三房单位，然后他又花了12万拿下了楼下两个车位。2012年，彭先生换房到狮山，这套三房单位以55万的价格出售，而两个车位则卖了22万，&车位比住房升值得快。&彭先生如此评价。进入2014年，佛山中心城区的小区车位已经普遍涨到了15万元~25万元/个。越是刚需自住盘，车位的售价越是坚挺。例如以小户型为主的玫瑰铂金公馆，车位售价达22.8万元/个；身处繁华区的兆阳御花园车位售价达25万元/个；位于老城区的恒强春天里车位售价约20万元/个。同时，值得注意的是，越是刚需盘，开发商越注重车位销售，车位基本上一律只售不租，抓的就是业主&刚需&软肋。这些车位主要是以地下车库为主，开发商享有产权。而一些偏远郊区度假盘，反而能提供车位租赁，如祈福南湾半岛可提供车位租赁，约150元/月。不过，值得留意的是，从2012年起，佛山人投资车位的热度就开始降温。2012年，佛山开始实施《关于加强我市新建住宅小区商品停车位（库）销售管理的通知》，要求开发商在开售车位之前必须公示车位价格，并优先业主购买。该政策在很大程度上打击了车位投资行为。另外，小区车位配备比例不断提高。目前佛山执行的《佛山市城市规划管理技术规定(2011修订版) 》只要求住宅的标准车位配比&0.8，但多数开发商都主动调高了车位配备比例，普遍新建小区都能做到1：1的比例，即能够满足一户人家至少配建一个车位。还有一些定位相对高端的小区车位配比达到1：1.2、1：1.5甚至1：2.5。延伸答疑：开发商只卖不租为哪般？&地下车库的车位还是很多的，但现在就是处于闲置状态，不给人停。为什么不能让愿意买的买，愿意租的租呢？这样也能提高车位的使用效率。&刘先生质疑道。早在2012年佛山市就出台《关于加强我市新建住宅小区商品停车位（库）销售管理的通知》，该《通知》指出新建住宅开发商在申请预售许可证时需严格上报小区车位的数量及售价区间，明确高售价。同时，开发商在销售前公布所有车位信息，销售时优先满足小区业主，优先一户一车位。这在很多程度上杜绝了车位炒作的可能性。但是，该方案并没有明确规定开发商需提供一定数量的车位用于出租。从开发商的角度来说，卖车位的收益绝对比租车位大，可以卖的话开发商一定会卖。这就造成了车位只卖不租，而业主怨声载道的现状。车位产权到底归谁？那么，在佛山，车位产权到底谁有话语权呢？佛山市不动产登记局有关人士近日回应记者说，车位的产权其实在报建规划时已有约定。而在房屋验收时，不动产登记部门会根据此前的报建情况进行确权。所以，报建时未按公建面积公摊，并取得了规划许可证的车位，产权人基本上都是开发商，多数情况下各大楼盘的地下车库，开发商是有权出售车位的，不动产登记部门也会对其确权。反之，若没有取得规划许可证的车位，那么，开发商就没有权利处置这类车位，也就是无法买卖。这些车位产权一般都属于全体业主。比如各大小区底商门口的地面停车位等，其产权人应是全体业主。一般来说，物管公司会在业主委员会的授意下，对属于全体业主的停车位对外租赁，收入所得纳入物管所得中。而人防车位，其产权属于国家所有，严格来说，开发商其实是无权销售人防车位的。但根据人防相关规定，&人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有&，开发商就享有收益权。所以，所谓购买人防车位其实购买的是车位租用期，而非车位的产权。因此，这些车位不能抵押、业主也无法获得产权。
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违法和不良信息举报电话：010- 举报邮箱：千万别再做刚需房了，那等于找死！转改善要向万科碧桂园旭辉学习！ : 经理人分享
千万别再做刚需房了，那等于找死！转改善要向万科碧桂园旭辉学习！
经过详细研究后，明源君发现，刚需房真的不能做了。如果哪个房企到今天还坚持以刚需为主，那就等于自杀，至少是慢性自杀。
为什么刚需不能干了？刚需转改善需要注意什么，过哪几道关？明源君下面详细来说。
不管是一线二线还是三线
刚需房都不能干了
为什么说刚需房不能干了？我们先来讲讲整体性的变化，再分别说一二三线。
整体来说，这两年地产市场最大的变化，是存量房时代来临了。二手房交易量越来越大，用存量房改造的各种公寓，成为租赁市场的新宠。刚需房最大的优势，在于价格。可是，今天地价已经这么高了，你做的新刚需房的价格能便宜过二手房么？
就用途来说，不说自住，买刚需房用于投资出租，也远不如改造二手房好吗？
? 说完总体情况，明源君分别来说一二三线。
地价这么贵，咋可能做刚需？限购限贷这么严，必须一步到位买大房子！
一线的地价已经这么贵了，楼面价少说也有几万，最终的价格要卖到5---10万（豪宅更贵）。这么贵的房子，你做刚需？你有没有搞错？7万的单价，你就不能省出3000来，把刚需升级成改善么？能买得起8万1平房子的人，真的能忍受刚需房吗？
还有，一线现在可是在限购限贷啊。比如深圳，未婚、离异人士只能买一套房了，这根本不容你有过度的想法，必须一步到位买大房子。
有人说，结婚组成家庭就可以买两套了，可是你第一套贷款没还完二套首付要7成，还完有记录也要5成。算来算去，最划算的，就是买第一套的时候尽可能买大房子，用3成首付占有最大的面积。
限价之下必须做精装，才能实现利润最大化
二线除了上面说到的问题，还有一个限价的问题。苏州、南京等强二线城市，都在限价。也就是说，开发商报一个价格，政府批准了你就照那个价格卖。
之前限价的逻辑是：售价=地价+开发成本+一定比例的利润也就是说，地价越高、开发成本越高，可以申报的利润也就越高。之前2年，这些地方的地价已经翻了一番，要和地价“匹配”，开发成本也必须升高，开发成本怎么升高？那就是抛弃刚需做改善，抛弃毛坯做精装。
遍地都是房子，大部分人都有房子，只有好房子才能脱颖而出
三线的高库存，不用明源君来说，大家都知道的。高库存剩下的是什么房子，大部分就是所谓刚需房。
为什么这些房子会剩下呢？因为三线城市的人大部分之前都有房子，好的是在城市有几套房子的，最不济的也在附近农村有一栋房子。他们缺的是好房子。你造一个刚需房，没有他过去的房子好，他会买账才怪呢。
碧桂园一直以来做的产品，其实都是改善产品。他们在三线做的产品，如果放到一线可能不起眼，但在该产品所在的区域，都是最好的产品。
根据上面的分析，刚需房确实不能做了。之前做刚需房的房企，必须寻求彻底转型。
那么，刚需房和改善房之间到底有什么区别呢？应该向哪些方面努力呢？明源君认为，刚需转改善，至少有以下6个方面需要作出改变。
刚需转改善
必须要改变的6个方面
一 &个性化，社区要有自己的主题，每套房子也得有特点
明源君认为，改善项目和刚需项目最大的区别，是改善项目有自己的主题设计、文化设计，而刚需项目则没有。
有自己的主题的项目，会形成自己独特的形象和气质。以中国风为主题的，到处都是唐诗宋词、小桥流水、雕梁画栋；以水为主题的，水景会贯穿项目所有动线……
主题最大的好处，是有辨识度，和别的社区完全不一样。随便拍一张照片，别人一看就知道“那是某某项目”，这会给业主荣誉感和归属感。同样的，具体到每套房子，也应该有特点。比如进门玄关很特别，厨房是最先进的，等等。
&总之：刚需房，每个小区看起来都差不多，每套房子看起来也差不多；而改善房，每个小区不一样，每套房子也不一样。
二 &刚需社区房子本身很重要，改善社区公共空间也很重要
刚需房，房子本身最重要，社区好是锦上添花。改善房，社区里面的公共设施必须要做好：比如车库、园林、老人小孩活动区、会所、社区商业、健身场地等等，一个也不能少。
&总之：明源君认为，刚需房看的是房子本身，改善房看的是小区整体。
三 &刚需房有“硬件”就够了，改善房必须有“软件”
举例来说，精装修的，软装本身很重要，社区里有没有足够的智能化设备，也很重要。房子本身的售后服务，社区里的物业服务，也都必须优秀。
&总之：刚需房把建筑本身做好基本就够了，而改善房必须有一系列“软件”支撑。
四 &必须占有稀缺资源
刚需房，只考虑地段本身就够了，而改善房，就要考虑对资源本身的占有，特别是再改，这个就更加重要。
什么叫占有资源？我们来看看下面的两张项目图，一个占有湖一个占有海。
当然，首改很难做到上面这样，但是你也应该在自己所在区域做到至少一个方面的“占有”。
比如，你的项目是这个区域离高架最远的，或者你是离地铁站最近的。
&总之：你要告诉客户，买下这个房子就等于占有了这个区域的一些资源。
五 &从增加房间数量到增加房间面积
很少有人满意于自己现在住的房子，一旦走上改善之路，就很可能一直改下去。一开始，你和你的妻子两人住二室一厅，其中一间是书房。生了孩子之后，就必须改成三室一厅。再生一个孩子，最开始可以挤挤，但孩子长大，需要空间，就需要面积更大的三房或者四房。
或者你的经济状况改变，你就会觉得10平方的卧室很小，孩子7平方的卧室更小，需要换成20平、15平的卧室。
上面这些变化，是所有的改善客户需求变化的过程。还原成设计语言，就是每个房间面积变化的过程。下面是万科的改善和再改的书房设计的对比。
洗手间、厨房、卧室、餐厅，万科也都有相关设计标准，非常细致。
&总之：首改以增加房间数量为主，再改以增加房间面积为主，相关标准一定要细致。
六 &从观赏景观到实用景观
刚需房的景观，即使有“五重景观”，也大多只是观赏为主的。为什么呢？因为刚需房考虑到造价问题，做的主要是“软景”，而且力求用最小的景观面积做出最惊人的效果，把别的土地用来建房子。
而改善就完全不同，改善中“硬景”会比较多，景观面积也比较大。比如，在植物中间会有亭子，可以坐，可以玩耍；再比如，水池不再是一个小小的观赏水池，而是同时具备观赏功能的游泳池。
&总之：刚需房的景观是用来看的，改善房的景观是用来玩的。
下面是一家房企用另一种分类总结的首改、再改关注点的不同，明源君觉得比较全面，大家也可以看看。
刚需转改善，具体怎么干？
上面明源君讲了从刚需到改善的变化是什么，那么具体如何完成这种变化呢？明源君觉得需要从品牌、团队、产品、供应商四个方面着手来做。
品牌：看万科如何完成形象转换
品牌的转换，说白了，就是要转换形象，别人原来一看到你家标志就想起刚需，以后要一看到就想起改善。
万科早年做的是刚需产品，比如金色家园、四季花园，后来做首改产品，比如城市花园。2014年，万科在上海推出高端改善产品翡翠系。这一系列形象转变是怎么完成的？
? 每次转换都有三步：
&1、打造标杆，只许成功不许失败
每个新系列的第一个产品是关键，只能成功不能失败，必须在销量、口碑上取得巨大成功。所以从设计到建设，都必须下足功夫。宁可少赚点钱，项目也绝不能出任何问题。
&2、通过标杆产品的宣传，在改善群体中产生影响
标杆群体需要拓客，但这时候的拓客，应该注意到，不止是要卖这一个项目，而是要卖以后所有的项目。
所以，销售人员要有长线经营的意识，通过各种事件、圈层、广告，反复传递自己的形象。如果这个项目成为热点，目的就达到了。
&3、复制标杆，走向全国，最重要的是惯性而不是设计本身
复制标杆最重要的，是注意各地的不同。比如一线和二线不同，南方和北方不同。
这件事情说白了，产品本身是否完全一致并不重要，你只是要借之前项目的势，推动后面的项目。
团队打造：挖人和培养同时进行
苏南旭辉准备做豪宅之后，还没拿地之前，已经从几个著名房企，把行业内做精装修豪宅很牛的一些人都挖来了。接着，苏南旭辉让可能参与豪宅项目的所有人出去参观学习，然后互相交流。
旭辉还成立了旭辉鲁班学院，请做过精装修的专家讲课，请最牛的施工企业讲课。
产品准备，反复试验，不放过一个细节
旭辉集团有一个研发中心，他们把精装豪宅的4个户型，在那里按1：1的模型全部实现了。在这个过程中，也就建立起来了自己的标准体系。
88个细节和108个停止检查点，是旭辉产品的质量保证，是在项目开建之前，就已经建立起来的质量体系。88个细节是产品完成后要满足的，108个检查点，则是修建过程中，需要停下来检查的。
很多项目的样板房只为销售存在，因此有很多地方是“假”的，而旭辉的精装样板房，完全是“真的”，也就是说项目里的其他任何一套房子，都必须和样板房完全一致。铂悦府的样板房，因为有瑕疵，曾经砸掉过一次。
苏南旭辉的领导拿出88个细节来对比，分析什么地方有问题，为什么必须砸掉。苏南旭辉认为，房地产装修的过程是一个遗憾的过程，必须尽力让遗憾减少。
而让遗憾减少，最简单的方法，就是打造真实的尽可能完美的样板房，后面的几百套房子都和样板房对标。如果原始的不行，后面的几百套都不行。
旭辉的施工标准，比国家标准更加严格。因为毛坯房偏差5个毫米还可以忍受，而精装修差几个毫米就特别明显。所以必须按照精装的要求去反推毛坯。
当然，随着产品变化，周期也必须变化，改善产品的开发周期一般必须比刚需产品长几个月，产品部门才有时间打磨产品。
重新整理供应商队伍
许多房企每年都会调整自己的供应商队伍，优胜劣汰。在转做改善后，这个环节必须加强，能做刚需的供应商不一定能作改善。
好的改善产品，要通过80多个乃至更多的合作施工单位、供应商去实现。任何一个单位出了问题，产品都会出问题，而且客户不会向施工单位、供应商维权，只会向开发商投诉。
要把供应商整合起来，让他们提供高质量的材料和服务，就得有超强的执行力，得要求每个供应商做出承诺和保证，并把相关承诺落实到制度上。这个对自身的管理水平也是个挑战。
抛弃刚需拥抱改善吧，地产人！那是一个新世界！
作者：明源地产研究院主编&&王恒嘉。与作者交流，添加微信号：binghetianfeng
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作者：佚名
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