欠债不还后签订以房抵债协议是个馊主意！ 法律不支持的欠债，除了高利贷和赌债，还有哪些
齐精智律师：欠债不还后签订以房抵债协议是个馊主意！
齐精智律师，陕西明乐律师事务所高级合伙人，金融、合同、公司纠纷专业律师，微信号qijingzhi009. 投稿：华夏资本联盟 官网：www.ccuorg.com
在借贷纠纷中，债务人在债务履行期限届满后没有能力以货币形式向债权人偿还贷款时，通常会以房抵债的方式消灭债务关系。
债权人与债务人签订的以房抵债协议并不能有效保护债权人的合法权益，反而会给债权人进一步维护合法权益造成法律障碍。
在司法实践中同是取得房屋的所有权，但以房抵债不同于房屋买卖，债权人的法律地位也不同于房屋买受人。齐精智律师提示基于以物抵债而拟受让不动产的受让人仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，不能满足法定物权变动要求，因而不能直接获得所有权。同时，鉴于以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，故在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
本文不惴浅陋，分析在目前的司法环境下，如何将以物抵债协议转化为房屋买卖合同、将债权人转化为买受人，更为有效的保护债权人。
一、债权人签订以物抵债协议的法律陷阱。
以物抵债调解书不具有发生物权变动的效力。
最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变
动效力的研究意见的解读：
有关部门就以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的问题征求最高人民法院研究室意见。我室经研究认为：物权法第二十八条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。
2、债权人不能强制债务人履行以物抵债协议。
债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。
裁判要旨：当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，协议效力如何认定？最高法院认为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。
案件来源：《民事审判指导与参考·指导性案例》最高院民一庭（撰稿人：夏正芳、潘军锋，江苏高院；仲伟珩，最高人民法院民一庭）。
债权人仅凭以物抵债协议不能对抗债务人的其他一般债权
本院认为，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交
付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。
案件来源：《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦
岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》【（2016）最高法民申3620号】
二、以房抵债的债权人无法享受到房屋买卖中买受人的优势法律地位。
1、房屋买卖合同中的买受人享有的“物权期待权”可以对抗债务人的一般债务。
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
即买受人满足①支付全部价款、②已实际占有执行标的物、③案外人对未产权过户登记没有过错三个条件后，就享有因客观原因没有办理过户，但已经支付全部房款并已实际占有执行标的物买房人对执行标的物的物权期待权优先于基于一般债权而对执行标的物的强制执行。
2、房产买受人可以对抗工程价款优先受偿权。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
3、法院可以判决出卖人强制履行房产买卖合同的过户手续。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（日），第二十二条： 房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。
三、将以房抵债协议转化为房屋买卖合同、债权人转化为买受人，才能充分保护债权人的合法利益。
从以上分析可知，同是以取得房产所有权为目的，房屋买卖合同中的买受人相比较以物抵债中的债权人来讲，具有不可比拟的法律优势。如果将以物抵债协议转化为房屋买卖合同，将债权人转化为买受人，在我国目前的司法体系下，债权人的合法权益才能够得到更为充分的保护。
1、签订借款协议的同时签订房屋买卖合同，有名为买卖实为借贷的法律缺陷。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“《民间借贷规定》”）于日施行，第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
民间借贷本息到期后，当事人经协商一致后以房抵债的才
裁判要点：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，
建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。
在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
案件来源：指导案例72号 汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案 （最高人民法院审判委员会讨论通过日发布）。
3、民间借贷本息到期后，债权人不经债务人同意也一样能合法达到以房抵债的目的。
债权人向债务人借款，债务人将房产出售给买受人（第三人），债权人实际控制买受人。
债权人因借贷关系对债务人享有债权；第三人买受人与债务人（房屋产权人）签订房产买卖协议，买受人因房产买卖合同的原因对债务人负有付款的义务。
假设：借贷合同到期后，债务人不能到期还本付息时，债权人将对债务人的债权转让给买受人，买受人享有对债务人的因借贷而形成的债权，同时有负有对债务人支付房款的义务，那么第三人买受人完全可以行使抵销权的方式，履行房产买卖合同中的付款义务。
至此，买受人与债务人（房屋产权人）之间先有房产买卖合同，后有买受人以债务抵销的方式履行支付房款的义务，买受人依法可以取得房产的所有权。而且，在整个过程中债权人或第三人不需要征得债务人（房屋产权人）的同意，完全可以单方意志完成整个交易过程。因为，债权人向第三人买受人转让债权不需要债务人的同意，通知即可。买受人取得债权人对债务人的债权后，抵消其对债务人负担的支付房款义务，一样不需要债务人的同意，该抵消通知到达债务人时就生效。
综上，房产买卖中的买受人的法律地位要远远优于借贷纠纷中的债权人，为保护债权人的合法权益只有将债权人的身份合法转化为买受人，才能更为有效的保护债权人。
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法律不支持的欠债，除了高利贷和赌债，还有哪些
欠债还钱，天经地义!但是，并非所有讨债都是天经地义，至少法律不会支持债主讨债!但很多人却没有意识到这个问题，以为把钱借出去了即使对方不自觉还钱，也可以求助于法律。快来看看哪些债连法律都不支持你讨。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》明确规定了借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。
也就是说，民间借贷利率约定超过36%，即使当事人自愿给付，法院也不会支持该部分利息的给付。
借钱用处不合法
国家保护的是正当合法的借款行为。所谓的正当，就是借款人对钱不能用于非法行为。所以当你借给别人钱的时候，需要了解对方使用这笔钱的用途。如果是非法用途而你还借出去了，那么国家是不会支持你要钱的。
例如，你明知对方借钱是去赌博，你还借钱给他，即使求助于法律，法律也不会保护你讨债，因为赌博行为在我国本身就是非法行为。
借钱时间超了
对于借款纠纷，自日起，国家最新规定了诉讼时效是三年。这并不是说从借款开始算，而是从你发现对方不还钱开始，三年。如果过了三年你还没要他还钱，那么法律也不保障你讨债的权利。
强制胁迫对方写下的借条无效
例如，把人绑架了，要求他写个借条，这种借条无论是怎么写的，法院都不会支持。
根据民间借贷司法解释第十四条规定，下列情形人民法院也应当认定民间借贷合同无效：
(一)套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的;
(二)以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的;
(三)出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的;
(四)违背社会公序良俗的;
(五)其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。
未成年人借款
《最高人民法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见》第三条规定：“10周岁以上的未成年人进行的民事活动是否与其年龄、智力状况相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度，本人的智力能否理解其行为并预见相应的行为后果，以及标的数额等方面认定。”
根据这一条，未成年人借款是无效的，最终的决定权还是在他们的父母身上。
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借了1万高利贷，借10天，到手只有8000。要求每天给他们1000。但是合同签的一万他们合同不给我怎么办？
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高利贷合同:合同约定借贷是有偿的，但没有约定利率或约定不明的，依《统一合同法》的规定，“视为不支付利息”。因此，出借人应当特别注意，如果出借人的内心意愿是订立有偿借款合同，就必须在合同中明确约定利息条款。高利贷:高利贷是指索取特别高额利息的贷款。或叫大耳窿、地下钱庄，这些现今称为“放数”的放债人，向“高利贷”借钱，一般毋须抵押，甚至毋须立下字据。它产生于原始社会末期，在奴隶社会和封建社会，它是信用的基本形式。也就是说，在资本主义社会出现之前，在现代银行制度建立之前，民间放贷都是利息很高的。
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