& &地产人，你根本就不懂踩盘！地产人，你根本就不懂踩盘！日来源：明源地产研究院责任编辑：srl踩盘是地产人的必修课。但你可能根本就不懂踩盘！那踩盘的正确姿势是什么？今天分享一篇踩盘干货的文章给大家，作者是成都实效机构老大吴昊，他的文章明源君基本每篇必读，每次都受益匪浅。下面是详细内容。 最近春暖花开，房企纷纷发布新产品，也纷纷亮相。不断接到外地做开发的朋友电话，一年一季的人踩盘节点，不知不觉又到了。 大部分内行人，并不会踩盘，你通过他们的姿势就知道了： & 点赞派：去别人家的售楼部，看到景观和场景的营造，止不住的兴奋，不断拍照和尖叫。回去也想在自己的售楼部复制一下。遇到这种踩盘人，请原谅他们没有见过世面。
& 感受派：尽量把自己模仿成一个买房人，顺着路网，到售楼部结束，以一个买房人的感官来评价楼盘，比如区域太糟糕拉，上面有飞机啦，接待很不爽。其实你评分高的未必卖得好，评分低的未必卖得差。
& 收垃圾派：去了就要图纸，总平图、区位图、户型图都来一套，发现对方楼书还不错，包装袋也漂亮。办公室集了一堆，擦屁股都嫌硬啊。
这是业内人士踩盘的三种主流姿势，我一度怀疑他们不是去踩盘的，而是去春游的。去麓湖和去宽窄巷子，对他们没啥差别。
& 为什么要踩盘，是要学习；为什么要学习，是因为自己的项目遇到了难题。带着难题去踩盘才叫踩盘，自己没难题，至少要把对方的难题踩到吧。 城乡结合部的楼盘，何必要去看阿那亚，高地价的楼盘，你能学到麓湖什么？自己难题和踩盘对象不符合，还不如到我办公室，花钱请我聊天。
盘肯定是要认真踩，因为每个盘都是开发商的考试，如果卖得很好，说明这个开发商很有料，应该拿走他的全部心得和精华。
所以踩盘这样一个小小的动作，也代表了专业的门槛。
通过区位图，要看到楼盘的边界
房地产是一门生意，成功则说明效率最高。你要学习别人的精华，自然要从楼盘的“边界”入手。
任何楼盘的边界，都在区位图上：
房子是长在地图上的商品，当经纬度确定，这块地的城市位置、配套和发展，优点和缺点，所覆盖哪些社会阶层，全都命中注定。至少很难在销售周期中遇到土地命运的变化。
顺着土地的命中注定，其实地价也顺便命中注定，它就该值这么多钱。但事实上，地价可能和土地价值不一致。
& 当地价高于土地价值，这个盘就有得看了。踩盘之前，你得了解项目的土地价格，楼面地价和周边的售价，然后对着区位图，你可以看到开发商的众生相： & 云淡风轻：比如他售价2万，但是楼面地价600元，这盘你就不用看了。所有优点你都学不会。
& 开拓进取型：如果周围售价1万，楼面地价是5000元，这盘可以看看。如果操盘手合格，他一定会对区位图进行重新梳理，也即土地价值再发现。做得好，他会卖到1.5万，取得丰富利润，做得不好，至少也努力过。如果它的区位图没啥特点，那就拜拜吧。
& 昏昏沉沉型：不管他准备卖多少钱，区位图和其他家一样的，这个我不想点评，太得罪人了。
不管怎么样，土地的“边界”，才是开发商的考题。好地不是你想拿就能拿，区位好资源多指标棒价格便宜的地，已经灭种了。
通过总平图
体会开发商的“挣扎”
& 开发商的题呢，是土地价值和土地价格两条边界对生命的炼狱，有难度才够劲道。
通过总平图或者沙盘模型，你可以看出这个开发商的“挣扎”。
每块地都有容积率、密度、高度的限制，除了那种限高40米容积率又在2.5的变态要求之外，大多数地，不可能将所有指标全部顶满。 &
容积率除外，因为容积率决定建筑面积和产值。
& 房地产最有趣的地方在于：同一块地，建筑面积是固定的，但不同开发商做出来的总产值是不一样的。 &
根据土地自身的长宽形状，和密度高度，一块地的总平，至少有几十种摆法，每种摆法，对应着市场不同的客户预期：
1）大围合型：密度最低，高度最高，这种摆法，说明开发商认为中庭值钱，缺点在于楼栋太厚；
2）小组团型：一定舍去了高度，或者容积率过高，可能追求和多层；
3）高密度型：高密一定低层，否则容积率超标。
4）拉高拍地型：牺牲了高层的舒适度，认为低密度会值钱。
5）胡乱型：就是高高低低排排坐，那这个开发商一定是户型优先，让设计院摆下户型。
& 摆法有N种可能，但是开发商一旦选择某一种，就确定了栋数、梯户数、面宽、形态，也就意味着确定了客户。 对着沙盘，在脑袋里推敲其它可能，你大约就知道开发商是怎么挣扎过来的，N选一的心路历程，代表着他们对市场的判断。
& 这种方法不适合去看碧桂园的项目，因为他们一天出图，拿着集团统一的户型去强排栋数。自然也放弃了总平的很多种可能。 &
很多人认为，户型是价格之母。但是，我需要强调：总平代表产值，总平代表产值，总平代表产值。 &
否则，不管你去多少次，都看不懂麓湖的智慧：全成都最大的拉高拍低项目，高层豪宅的容积率在4.0以上，总产值是做足了的。但是，他聪明的将建筑用地散落在配套用地上，并且以“T”字型，160平米起的做出了T3大平层，让客户也出够了价格。
确定户型，未必能确定总平；但确定了总平，就确定了户型。
通过户型图
看出开发商的客户取舍
总平确定了，户型的总面积也就100%明确了，比如每套120平。户型图不代表开发商的智慧，但是代表开发商的取舍：
& 1)假设将120平米做成4房，他认为客群全是改善心态的首置者；2) 假设120平米做成3房，代表他认为客户是第二次买房。3)假设他将120平米做成套一，代表他认为客户是有钱的人。4)假设强调了衣帽间和厨房，代表他认为客户是女人做主。 &
一般买房人喜欢对户型指指点点，但是业内人士要尊重开发商。因为开发商都会去做调研和户型测试。
& 这个楼盘的户型面积是如何切割的，以及户型配比如何，代表开发商对这个片区的客户调研成果。而不同户型对应的顾客角色，出价预期是不一样的。所以户型也决定溢价和产值。& 如果我是个外地人，可以通过一个盘了解这个区域的客户构成。如果担心一个开发商的调研不扎实，那我就选择3家楼盘的户型。
在“产品系”为王的年代，集团要求各分公司户型标准化，这个嘛，有利于高周转，但是很危险。
今天全中国的三四线城市，户型全是99-130的套三和套四。记录下来，说不定有利于你推集团的新款。
通过附加值
看出开发商的溢价手段
土地、规划总平和户型，决定了楼盘的基本价值观。
& 所谓“附加值”，就是这三项基本价值之外，开发商用来提高溢价的手段，比如立面值、景观园林值、精装值、展示值、服务值、其它值等。
& 极少开发商通过立面来提高溢价，因为太麻烦。主要还是土地价格不贵，一般来讲，卖得贵的楼盘，立面颜值都很高——因为好看的都贵。多数开发商还是一种风格打全国，比如新古典、新亚洲等。
& 景观园林值，过去都是几大风格打天下，比如龙湖景观风格，通过植物的层叠或者路网的退进形成层次感，万科是对景观区进行功能化设置，号称院的是设置了空间的切换；绿城极喜欢对称的路网形成皇家感。共性是都拿来提高溢价。但是新一代豪宅，都改变了对景观园林的定义，比如金茂府和东原长江印。
& 精装值就不用多说了，客户早就接受，虽然路线有所不同，比如有些精装是赚精装价格差的；有些精装是提高整体溢价的。前者会告诉你每平米1200元，后者会告诉每平米5000以上。
& 展示值，即销售样板区的水准。毕竟现房还很远，但是好的展示可以改变客户心中画面，所以展示值高的楼盘，溢价都很高，比如龙湖。但是问题在于，如果买房时的画面和交房时差太远，交房就容易变成“事故”。
& 服务值，卖物业公司的。这个解释为何地产公司都大把花钱养自己的物业公司，成为全国TOP10.因为能在前期辅助销售溢价。
& 其它值，比如金茂的绿色科技，东原的童梦童享，阿那亚的社群关系。
& 放一万个心，没有一个楼盘会同时拿出这6种值来，因为这些附加值，一增加成本，二太考手艺。做久了就成为开发商各种的核心竞争力，也形成开发商的江湖流派：
绿城派：景观+精装+展示。所以绿城是很贵的，但也不能下乡的，毕竟很多乡下的房价都没有绿城的建安综合成本高。
龙湖派：景观+展示+物业。在非限价阶段，龙湖可以通过此做到比周边高30%。
万科派：物业。所以这几年万科的产品市场印记，越来越模糊。
金茂派：绿色科技+展示
可能这几大附加值，是踩盘人最喜欢拍照的地方。所以外行了吧，毕竟这么美不是为了这么美，这么美是想投入增加20%，价格为了提高30%。
如果不能提高溢价，这些开发商的附加值将脱得一件不剩。Emmm,限价不取消，消费者真可能回到安置房的居住水平。
& 如果这样去踩盘，每个楼盘都是一本书，每个开发商都是一位老师。 有人教你艺高人胆大，
有人负责演示“躺尸”——躺地上，吃城市红利。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域丛台区邯山区复兴区开发区冀南新区永年区肥乡区武安市峰峰曲周县鸡泽县馆陶县磁县广平县涉县成安县临漳县大名县魏县邱县高开区价格<input name="group[price]" type="radio" value="以下<input name="group[price]" type="radio" value="-9000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意&周边城市最新楼盘热门城市新房王者荣耀这个玩家只有4个皮肤出价一万，网友们都说便宜了！王者荣耀这个玩家只有4个皮肤出价一万，网友们都说便宜了！壮志豪言百家号亚瑟的狮王心这款皮肤是S3黄金的奖励皮肤。虽然现在王者荣耀很火，但是S3时候玩王者荣耀的人不多，更别说上黄金的人了。而且现在狮王心这款皮肤不会再在商店出售，因此十分的罕见。老夫子这款皮肤想要拥有每一个人都可以得到，只不过需要花费大量的时间。因为这款皮肤需要完成师徒任务，而完成师徒任务则需要花很多的时间。这两款都是内测时期赠送的皮肤，虽然手感和画面不怎么样，但是因为内测专属皮肤，价格不菲。这两款都是内测时期赠送的皮肤，虽然手感和画面不怎么样，但是因为内测专属皮肤，价格不菲。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。壮志豪言百家号最近更新：简介:这里的世界，由你做主！相关文章大神帮忙看看是不是玉？我是偶然在一个废弃的玉石加工厂得到的！有人出价一万！但是我没卖！有没有更简单_百度知道
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玉化还可以，1W可以卖了。只要玉化程度可以的，石英石也可以叫玉的
有没有什么方法鉴定一下？
简单一点的没有吗？
秋夜独自凉
秋夜独自凉
采纳数：89
获赞数：85
品相不错，去腾冲赌石吧。可以卖好价
可以看出是玉吗？
小爱方便面
小爱方便面
采纳数：24
获赞数：123
擅长：暂未定制
是了，估计可以卖15万
可以看出是玉？
这怎么可能是玉嘛！！
采纳数：754
获赞数：1247
又发？？？？
有的说是！有的说不是！真没办法
其他2条回答
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马尤尤琥珀蜜蜡手工diy爱好者聚集地 每天播报文玩珠宝相关知识，欢迎大家投稿，分享原创作品！手工美心 手工养爱 手工看得见灵魂 请关注 你们的好盆友 马尤尤琥珀蜜蜡。
佳冉很红。跟马云、范冰冰、赵丽颖打过交道，是春晚、湖南卫视的常客，作品经常在明星挤破头想上的时尚杂志《芭莎》露面......
佳冉也很痴。有人出价一万块一把扇子，她也不卖。她从不出售自己的作品，却愿意开班教学，让更多人学会这门手艺。
她说：比起设计师，我可能是一个更纯粹的手艺人。
这个十一月，最火的一个人，
非“马云”莫属。
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前阵子流出来的办公室照片，
也引发了热议，
司马一眼注意到的，却是最显眼的那个地方，
摆放的竟然是一把精致的团扇。
不同于传统的团扇，
这把扇面上除了绣字，那一株温婉的桃花，
还加入了新颖的亮片、钉珠等手艺，
也难怪可以打动马云，
让他专门收藏了两把“供”在书房中，
你更想不到的是，这把巧夺天工的团扇，
出自一位80后姑娘之手。
而你出多少价钱都买不到，因为她根本不卖！
她叫石佳冉，戴着大框架眼镜，扎着马尾辫。比起一般女孩都喜欢的漂亮衣服、饰品，她更喜欢自己动手做。
七八岁时，跟邻居学会的第一个中国结；稍微大一点，就给自己的娃娃做衣服；再往后迷恋上《金粉世家》里冷清秋的偏襟校服，便自己动手画设计图、选布料......
于是她大学考的专业是服装设计，身边人一点也不惊讶。
大学毕业后，
她进入婚纱定制公司工作。
开不完会的，通不完的宵，
但她总是跟打了鸡血一样热情。
“痴”，是大伙儿被佳冉的第一印象。
藏在婚纱中的布花
比如这件礼服上面的流苏，
是她一点一点缝上去，
那天她一个人熬到凌晨三点，
接着六点就要起床拍片。
但当看到范冰冰穿着这件她的设计，
完美展示在陈漫的镜头前时，
佳冉光咧着嘴光顾着开心，
甚至都忘记上去和大明星合影。
和所有人女孩子一样，
佳冉也喜欢DIOR、CHANEL这样的大牌。
不同的是，她最钟爱衣服上的装饰，
那些美得不可思议的细节。
同事印象最深刻的一件事是，
一直喜欢贝壳的佳冉，
追着总监屁股后面问了两年：
“我什么时候能用贝壳做装饰呀？”
痴迷的她渐渐发现，
国外有很多专注于手工装饰的手工坊，
他们几代人都只有一个共同目标：
做好一朵山茶花，或是一顶帽子，
但在我们国内，这类手艺却少之又少，
或者说根本不被重视，传承不下去。
她和手工装饰的缘分，就这么悄悄埋下了。
于是当有一次，
她看见自己心仪的国外大品牌的礼服，
竟然用的是最劣质的亮片，
整个人都傻住的同时，终于也下定了决心——
辞职，一个人死磕手工装饰。
要知道她当时设计一件婚纱，已经可以卖出18万的高价，
但有些事情，就是命中注定。
每天凌晨五点，
北京的天儿还没亮，佳冉就已经起床了。
市场里摊位的老板，
远远看着这个扎马尾的女孩走来，
转身拿出店里上好的珠子和丝线，
“因为她最识货。”
手工装饰，司马一两句话很难说清，
它可以是一枚扣子、胸针、耳饰；
小小方寸间需要的是刺绣、造花、
钉珠、焊接等手艺。
就拿佳冉最擅长的团扇来说，
单单最体现一把扇子气质的扇骨，
她就来回跑了数趟苏州，
一头扎进竹林里，也向当地的民间老师傅取过经，
对比了常用的玉竹、紫竹等众多种竹子后，
最终选用了低调的棕竹。
“不会抢了刺绣的风采，同时又有风骨。”
做扇就像做人一样，
佳冉最看重的是内涵。
快节奏的北京，
普通人眼里经常被忽略的细节，
比如那一片云一片落叶，
在她眼里都成为了不可或缺的灵感，
认真记录下来，画成画稿；
再细致的把它拓在合适的扇面上，
一笔一画间，处处是古风韵味；
刺绣的部分，佳冉教给司马一个口诀：
“不着急，慢慢来”，
在一针一线之间的穿梭，
寻找着手与心之间的默契；
东方的绣功、西方的蕾丝、印度丝的手法，以及精美的钉珠，绣的明明是中国最古典的仙鹤，却美得动人心魄，一点也不“俗”。
除了佳冉，几乎没有人想到将这些元素，放在团扇之中。她痴，但也从没有被“传统”禁锢住。
“只要是美的，就不应该有界限。”
最妙的是，绣好的团扇就像日记，不用自己开口，那一下一下悠悠扇出的风，带着你的心思“咻”的一下，就跑远了。
于是，这个窝在十几平工作室，埋头于一针一线的内向女孩，不知道从哪天起，惊艳了整座北京城。
香奈儿邀请她去参加新品发布会，
在一群打扮时尚的嘉宾中，
一把精致团扇掩面的，便是佳冉；
北服邀请她去上课，
从最细的丝线，到一把团扇的风骨，
她都毫无保留地教给台下的学生，
佳冉相信：“手是心的映射，十指所创造的东西，
就是心的状态所现。
年初火爆的《三生三世》，
佳冉也是追剧党之一，
恰好阿里影业特意找上门来，
邀请她创作“三生桃花扇”。
想到那一扇一扇之下，早已撩动她心思的“破云扇”，
她二话没说，答应了下来。
她设计的“云”主题的团扇
为了《三生三世》，
佳冉第一次做了一把红色“喜扇”，
三圈不同颜色的金色绣线，
代表三生三世的轮回，
云龙和九尾代表着夜华和白浅，
而“囍”字，以及柄上细细缠绕着一枝妖娆桃花，
一看便知，这是他俩大婚的灵感。
有多惊艳呢，这把团扇还未绣完，
便被借去拍时尚大片；
除此之外，纸浆上加入新鲜桃花，
便制成了桃花纸，
再在细腻的扇面上刺绣钉珠，
灵动的仙气扑面而来，
于是马云被惊艳，
专门收藏了两把放置在书房中；
除了团扇，
佳冉设计的头饰，刘璇戴着压轴走秀；
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