买的房子楼下是商铺.楼上是是住宅.住宅产权是多少年.刚看了下买卖合同.签订的是商住楼买卖合同_工装设计_问答_新家网
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买的房子楼下是商铺.楼上是是住宅.住宅产权是多少年.刚看了下买卖合同.签订的是商住楼买卖合同
上面是住房，下面是商铺，住房产权是70年吗？网友超洁359给出的答案是:1、产权年限是指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工
上面是住房，下面是商铺，住房产权是70年吗？网友超洁359给出的答案是:1、产权年限是指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。产权年限是从开发商取得《国有土地使用证》的当天开始计算时间的。2、按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。综合用地性质的建筑产权年限是50年。这个要具体看该项目的土地性质是属于什么性质的就清楚了，在国有土地使用证上是有具体的时间显示的。3、住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。买的房子楼下是商铺.楼上是是住宅.住宅产权是多少年.刚看了下买卖合同.签订的是商住楼买卖合同问题描述:听说商铺产权是40年.不知道住宅产权有影响吗.房产证马上要办心里没底网友hu500108给出的答案是:大多数楼盘的底层（1-3层）都是商业用房，这并不排斥整个楼盘作为住宅实体的属性，也不能改变作为住宅土地的使用属性。住宅土地的最高使用年限是70年，但大多数均少于70年，因为土地年限计算是从开发商通过投标取得时开始的。不论住宅土地的使用年限是多少年，按照物权法规定，届满都将会自动续期。二手商铺产权多少年网友cobra801sohu给出的答案是:住房自你买下，缴纳了税费，办理了房产证，住房产权永远是你的。有期限的是住房所属土地使用权年限。商品房70年，商业房40年，商住房50年。商铺属于商业房，土地使用权年限40年。到期后依照物权法规定，业主可以申请继续使用这土地。一楼是门面2楼是住房，门面的使用期限是多少年网友给出的答案是:请问门面是居住房该门面的还是本来就是门面，是产权房还是租赁房（使用权房）关键要看产权证，如果产权证上用地的性质是居住，那使用期限应该是70年，如果产权证上用地的性质是商业，那使用期限应该是40年，而且年限是从土地批租下来开始计算。下面是商铺，上面是住房，是不是商住房？产权是多少年？契税高不高？网友灵灵有神给出的答案是:按照你说的应该是商住房。至于产权多少年要根据土地性质来判断。一般住宅用地70年产权，商业用地40年产权。契税跟房屋面积及房屋性质有很大关系，一般的居民首套90平以下住房按照1%收取，120平以上的按照1.5%收取。商住房的税率可能会高一些，但是契税一般在3%-5%之间，由各地地方税务局根据当地实际情况自己掌握。商铺使用产权可以用多少年的网友幸运的活雷锋给出的答案是:　　房屋产权是指房屋建筑产权的归属年限，按建筑类型用地性质不同可划分为民用住宅建筑，商用建筑和工业用建筑。　　一般情况下：　　住宅用地产权年限是70年;　　综合用地产权年限是50年;　　商业用地产权年限是40年。
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地方天园产权年限多少年，地方天园小区产权计算网友给出的答案是:房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑
买房首付已交，一般多长时间办按揭手续网友韭菜酸汤面给出的答案是:自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提
目前买房贷款利率是多少网友招行CMB001给出的答案是:所在城市若有招行，可通过招行尝试申请贷款，贷款利率需要结合您申请的业务品种、信用状况、担保方式
请问辽宁省葫芦岛市兴城的加州海岸房价是多少？如果不是海景房会很潮湿吗？现在房价值得入手吗网友给出的答案是:房价大概
世博园里的餐饮消费每人要花多少啊,会不会很贵啊?网友Arancis给出的答案是:《中国2010年上海世博会官方导览手册》中，世博园5大片区内125家房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订
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&&&&&&&&二手房购买应注意的问题&&&&购买二手房尽管有诸多优势，但相对新建商品房的买卖行为来说，涉及法律关系复杂。尤其一些二手房产的“社会属性”隐蔽性强，加之买卖双方由于信息不对称，就会存在一些交易风险。为此，对于存在的风险做以分析，以引起大家的重视：一.应注意的问题陷阱一：产权状况根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。另外，根据天津市房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者所忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来，可能造成买卖合同已签订、买方首期款也已支付给业主后，在办理产权过户的过程中，发现房屋不能转让，由此可能给买方造成很大的损失。规避方法：在签订买卖合同前，购房者应到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。陷阱二：房屋类型现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照，否则，若购买住宅房，购房人将无法从事预期的用途。规避方法：在签订买卖合同前，应查看业主是否已取得房屋产权证，并确定其房屋所属类型。陷阱三：合同签订人众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。规避方法：根据产权证或其他法律文件确定产权人。若签订合同的并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的公证过的委托书。陷阱四：模糊付款方式很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。规避方法：双方签订买卖合同时，应对付款流程和时间作出明确、具体的约定。陷阱五：交房模糊约定有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间，交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。规避方法：在买卖合同中明确约定交房日期，及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物业管理费等相关费用。陷阱六：非居住用房税费购买、出售非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。在实践中，若由于对购买、出售非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人原先预算或严重影响售房人预期收益的情形。规避方法：签订合同前，双方应先到房屋所在地的房地产交易中心，或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。&&&&&&&&二手房屋买卖要注意的问题（1.）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2.）房屋产权是否明晰&&&&&&&&&&&&有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5.）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7.）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（9）.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10.）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑签订二手房买卖合同应注意的事项。&&&&&&&&一、双方当事人的基本资料：具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件；属共有财产的,共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证委托书。&&&&&&&&二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的房产证和土地证原件，确保出卖人合法拥有房屋。&&&&&&&&三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房买卖过程中，通常是一次性付款的，但也存在着出卖人在出卖房屋时，有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的，应注意交易安全。还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款，这两种情况下，最好是由中介机构提供担保。&&&&&&&&四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；房屋附属物品的归属；水、电、物业管理等的交接；办理房屋过户时相互配合与协调的问题；交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担，通常二手房买卖过程中，约定卖方净得款最为简洁。&&&&&&&&&&&&五、违约责任：规定哪些是违约情形；违约责任如何承担；违约金、订金、赔偿金的计算与给付；规定免责条款；如有担保，应规定担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。&&&&&&&&六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。通常情况是约定仲裁，这样可以保证争议的及时解决。&&&&&&&&七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。&&&&&&&&八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。&&&&&&&&九、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。&&&&&&&&十、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。目前，二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属，列明随屋赠送的物品清单。&&&&&&&&二手房交易时的七大注意事项&&&&由于房产交易涉及到金融、法律、税收等多个行业的知识，并且一般涉及到的交易金额较大，在交易过程中，由于信息不对称很容易出现消费者权益受损的情况。如何在房产交易过程中保障消费者的权益，一直是人们关心的话题。业内人士分析认为，纵观整个交易流程，最容易出现问题的是在二手房签约当中，消费者在二手房签约时应多加注意，避免日后带来不必要的麻烦。&&&&&&&&一、客户未及时确认房主的真实身份&&&&&&&&按照正常的交易流程，买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于客户而言，最主要是要核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈。因此鉴定业主证件的真实性和业主身份的真实性是签订买卖合同前的首要事项，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意，以最大限度地规避资金风险。对此最有效的方法是委托资质好、品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约，从而最大限度地杜绝交易主体性的风险。&&&&&&&&二、合同中未明确买卖双方违约责任&&&&&&&&多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视，但是并不能保证将之一一落实到字面合同上。虽然双方在订立合同时，主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易。但因为房产交易复杂且金额较大，因此有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。&&&&&&&&三、合同中未明确付款和过户时间&&&&&&&&在交易流程中，由于买卖双方都具有一定的规避风险意识，形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户”的问题上。其实交易时应该在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并&&&&&&&&&&&&且将违约责任注明，这样卖方可以明确买方的付款时间，买方尾款的支付时间取决于房产过户的日期，可以保证房产交易的顺利实施。&&&&&&&&四、房屋遗留问题不明确&&&&&&&&买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，以何时作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明；避免暂时“雪藏”的欠费日后成为买方一笔额外的成本，但是因为合同中没有具体条款约束，很容易导致纠纷。&&&&&&&&五、买卖双方与经纪公司签订三方合同时未明确代理费金额&&&&&&&&随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利，并让消费者做到最大程度的省心和放心。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此经纪公司的代理费越来越受消费者的关心，而市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，主要表现是经纪公司在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害的是消费者的利益。因此买卖双方应该坚持让经纪公司写明代理费金额，做到透明交易，最大限度地保障自身的权益。&&&&&&&&六、交定金后，买方未及时联系房主，为“一房多卖”违规操作埋隐患&&&&&&&&信息对称是公平竞争社会的需要，“透明交易”让消费者明白消费，买卖双方见面，与经纪公司签订三方协议将逐渐成为二手房交易的主流方式，使得经纪公司无法欺瞒消费者。不过现在有些经纪公司仍会出现“一房多卖”的违规操作，在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约，理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。因此如果在签合同之前能够行使自身权利，及时联系房主尽快签订购房合同，就容易规避此类违规操作。&&&&&&&&七、认为麻烦、没有必要，不重视使用补充协议&&&&&&&&买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本，但是在具体的交易案例中，可能涉及到一些特殊情况，因此有必要签署额外的补充协议，但是有很多消费者认为使用补充协议太麻烦，没有必要签订并且轻信对方的口头承诺，一旦出现违约现象，而又无据可依，只能自认倒霉；因此重视使用补充协议也是二手房交易过程中需要重视的问题之一。&&&&&&&&购房也要先“识法”购房也要先“识法”二手房买卖法律问题全攻略&&&&共有二手房出售需全体共有人同意我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时，买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。&&&&&&&&&&&&在实践中，有时会出现这样的情况；属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时，如果买家是善意购房，即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。三方需明确各自的权责利卖方在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格，卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”，明确房屋的权属和使用现状，以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。买家通过中介找卖家时，应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议，应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实际交付定金前，买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。买家须实地查看卖家房屋有无出租如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，有同等条件下，房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋（即将出售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，卖家有得到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋（出售的情况，而擅自卖给其他人，则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。妥善解决签约后的后续事项买卖双方签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此，买家卖家也要妥善处理，避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择违约金，超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。两个定金”“两个定金”大不同定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是买卖双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在买卖双方对中介进行委托的过程中，用来担保买家卖家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订买卖合同，要承担定金被卖家没收的风险，如卖家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍反还定金的责任。第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约的情况，违约方要承担相应责任。当然，买卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订的合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。三类二手房权利受限制，三类二手房权利受限制，交易前必须严加审查常见权利受限制的二手房大致有以下几类：一是没有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户，二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。&&&&&&&&&&&&民间借贷十条诫律&&&&中国人借钱很多时候习惯找朋友。常言道：好借好还，再借不难，但人们经常能听到因为借钱的事，昔日交往甚密的朋友、来往密切的亲戚反目，甚至闹上法庭。现实生活中，在他人向你借钱时，善良的人们不妨多留个心眼。&&&&&&&&戒律一非法借贷不受保护〔案情〕日，王某在自己家中设赌抽红，沈某等人来到王家聚赌。赌博中，沈某向王某借赌资4万元，并在借据上签字，约定同年4月15日前还款。但借款到期后，经过王某多次催要，沈某就是不还。王某只好诉至法院。法院驳回王某的诉讼请求。〔说法〕王某在自家设赌抽红，明知沈某参赌输钱，仍借款给沈某继续赌博，其借贷关系不受法律保护。〔提醒〕合法的民事权利受法律保护。如果出借人明知借款人是为了进行赌博、走私、诈骗、买卖毒品或贩卖枪支等非法活动而仍借款的，则属于违法借贷，其借贷关系不受法律保护。戒律二不能超过诉讼时效〔案情〕吴某在任厂长期间，于日以个人名义，向乡政府财政所借款1万元，约定10月1日还款，未约定利息。但此后吴某一直未还。乡政府于日起诉至法院。法院驳回乡政府诉讼。〔说法〕乡政府主张权利时已超过法律规定的2年诉讼时效。乡政府虽称多次催要欠款，但吴某对此予以否认，乡政府没有提供证据证明。所以，乡政府主张不能成立。〔提醒〕我国民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害起计算。民间借贷纠纷案件适用2年诉讼时效期间。由于有的出借人不知道这一规定或者是碍于情面，不想伤和气，在有效的期间内未及时有效地催要欠款，以致使债权无法实现。故当事人要加强自我保护，在还款期限届满后注意催要，及时起诉，以保护自己的合法债权得以实现。戒律三借款利息有限额〔案情〕日，胡某向马某借款10万元。双方约定，此借款利率按月利率2分计算，胡某应在前履行还款义务。但却一直没偿还本金和利息。法院判胡某返还借款，利息在借款期内按银行同期贷款利率4倍计算。〔说法〕因双方当事人约定的借款利息高于中国人民银行同期贷款利率的4倍，法律对超过4倍的部分不予保护。〔提醒〕在民间借贷关系中，借贷双方最容易发生矛盾的是利息。根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定：民间借贷的利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行同期贷款利率的四倍，超出部分的利息不予保护。还规定公民之间的借款，出借人将利息计入本金计复利，也就是“利滚利”，不予保护。另外，合同法第二百一十一条第一款规定：自然人之间的借款合同对利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息。所以，在民间借贷中，对利息的约定一定要符合法律规定，并且要约定明确。戒律四必须明确借款人〔案情〕李某是某村村民，村委会主任王某找到他借了5000元钱，并出具借据，写明借款人为村委会主任。后来李某找王某要钱，王某让他上村委会要。李某向村委会要求返还借款却被拒绝。李某将村委会告上法庭。法院驳回其诉讼请求。〔说法〕因村委会主任出具欠条没有加盖村委会公章，其行为系非职务行为，而李某状告村委会显然不妥。〔提醒〕出借人要搞清对方是自然人身份借款，还是以职务身份履行职务，来确认借款人。需要提醒大家的是，如果借款人是法人，并由其加盖单位公章，在诉讼中出借人要告的应该是其单位，而不是自然人。&&&&&&&&&&&&戒律五写明用途以防抵赖〔案情〕日开始的此后一年里，杨某先后三次向魏某借钱，共计7万6千元，并写明了借款用途和还款时间。但借款到期后，魏某多次催要，杨某未能偿还。期间，双方因房屋买卖发生争议。杨某认为，其中有两张欠条是因房屋买卖形成的，现房款已经结清，他不应还款。但魏某出具的这两张欠条写明借款用途分别为欠床子租金用款、上货急用钱借款和孩子上学所用。法院判决杨某返还魏某欠款。〔说法〕当事人双方对欠条给予了不同的说法。法院只能依据欠条的记载认定借款事实存在。因杨某提出的诉讼主张与欠条上的文字所记载的内容不一致，法院不予支持。〔提醒〕出借双方订立书面协议应载明出借人和借款人姓名、币种、数额、用途、期限、利率、还款方式和违约责任等内容。对于他人提出的借款要求，出借人务必要问明对方的借款用途，决定当借不当借。如果出借人明知借款人是为了进行赌博等非法活动而仍借款的，则不受法律保护。没有字据“空口无凭”戒律六没有字据“空口无凭”〔案情〕王某和董某是朋友关系。去年2月18日，王某在电话里向董某询问：“我借的7000元钱什么时候还？”董某回答：“我不欠钱，我是替姓魏的人还钱，我没有义务还钱。”王某偷偷将此通话录音，并以此为据将董某告上法庭。法院驳回王某诉讼请求。〔说法〕王某提供的录音电话内容，只能反映曾向董某主张债权的情形，但不能全面、真实地反映出当事人所争议的事实，以及相互之间的权利义务关系。王某以录音证据想证明同董某之间的借款事实存在，法院不予认可。〔提醒〕在现实生活中，民间借贷大多数发生在亲戚朋友之间，由于这些人平时关系比较密切，出于信任或者碍于情面，民间借贷关系往往是以口头协议的形式订立，无任何书面证据。在这种情况下，一旦一方予以否认，对方就会因为拿不出证据而陷入“空口无凭”的境地，即使诉至法院，出借人也会因举证不能而败诉。根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第4条的规定：人民法院审查借贷案件时，应要求原告提供书面证据；无书面证据的，应提供必要的事实证据。对于不具备上述条件的起诉，裁定不予受理。由此可见，出、借方订立书面协议是大有必要的。戒律七动产质押有说法〔案情〕日，刘某与沈阳一家汽车租赁公司签订一份自驾车租赁合同，合同约定租期一年。可是事隔一个月，刘某便将车质押给赵某，并从其处借款20万元，并约定还款取车。刘某没有如期向租赁公司交纳租车费，租赁公司才知道车已经被刘某质押给别人，并用于赌博。租赁公司立即报案。公安部门从赵某手中将车返还给租赁公司。赵某认为自己利益受到损失，请求法院判令刘某还款，并由公安部门承担连带责任。法院只判决由刘某还款。〔说法〕刘某在明知租赁的车辆不允许质押的前提下，将车辆质押，换取借款，其行为违背了《担保法》的有关规定，应认定质押行为无效。但其从赵某处借款的法律关系合法有效，受法律保护，且赵某在借款时并不知道刘某用于赌博，故判决刘某应返还赵某借款。由于公安部门扣押轿车并将车返还车所有权人，是履行职务行为，所以不用承担还款的连带责任。〔提醒〕赵某由于对质押财产审查不细，结果吃了大亏。对于汽车这样的动产质押，债务人必须是动产的所有权人。如动产是第三人所有，质押须经其同意。质押应该以书面形式订立质押合同。大额借款最好设立担保，担保必须符合法律规定。戒律八转让债权当通知债务人〔案情〕日，向某向一公司借款44万元，约定一年内返还。后向某将借款借给邱某，邱某没有返还借款。日，借款公司将该债权全部转让给刘某。现刘某将向某告上法庭。但向某以转让债权未通知他，也未经他同意，转让行为无效为由，认为不能给刘某返还借款。法院判决向某返还给刘某44万元。〔说法〕&&&&&&&&&&&&此案的争议的焦点是债权转让协议是否有效。对于向某认为，转让协议没有取得他同意，此债权转让对他不发生法律效力的主张，因刘某已经提起诉讼，依据有关规定应以起诉状送达债务人的时间为通知时间，此时债权转让对债务人发生法律效力。债务人应当向受让人履行债务，该效力不以债务人承诺为前提。现刘某持有借款公司的债权转让协议及向某出具的借条原件，能够证明债权转让的事实，所以法院对向某主张不予支持。〔提醒〕需要提醒债权人的是，债权人转让债权的，应当通知债务人，通知的方法可以是口头通知，也可以是书面通知。未经通知，该转让对债务人不发生效力。戒律九未成年人借款也应还〔案情〕小荣和小明是同学，他们都只有13岁。去年3月22日开始，小明陆续借给小荣2800元。但当小明要小荣还钱时，小荣却无力还钱。没有办法，双方只好找家长出面商讨此事。但小荣家长认为，借款事实不清，没有相关证据可以证明借款事实，拒绝还款。法院判决小荣返还小明借款2800元。〔说法〕作为限制行为能力人的小荣、小明，他们依法都不能独立实施借贷2800元的民事行为，其行为无效。根据法律规定，一方当事人基于无效民事行为从对方取得的财产应返还对方，故小荣应返还借款。小明和小荣向学校老师反映了他们间的借款纠纷，可以证明借款事实存在。〔提醒〕作为有监护责任的成年人对未成年人要尽到监护责任，防止发生不必要纠纷。戒律十债主病故债权归继承人〔案情〕王某于2003年开始在某村承包土地。李某为王垫付了土地承包款3910元，村委会出具了收款收据。日，王某向李某出具欠据一张，写明欠3910元。后王某返还2000元，余欠1910元，经多次催要未果。日，李某诉至法院。但当年11月6日，在诉讼期间，李某病故，该债权还用不用王某还？〔说法〕在诉讼中，一方当事人死亡，有继承人的，裁定中止诉讼。人民法院应及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。故法院判决王某返还欠款给法定继承人。〔提醒〕债权人死亡由继承人继承债权。而对债务人死亡的，继承人继承遗产应先清偿被继承人的债务，清偿债务以遗产的实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人也可以放弃继承，对被继承人的债务可以不负偿还责任。&&&&&&&&七类借贷合同不受法律保护&&&&在法院审理的借贷合同纠纷中，无效借贷合同不受法律保护，无效的借贷行为不具备借贷法律行为的有效要件，因而不能产生行为人预期的法律后果。主要包括以下几种：1．借贷进行非法活动。出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的，如明知个人借款用于赌博、贩卖毒品、走私等非法活动而予以借款的，其借贷合同不受法律保护，对行为人还要处以收缴、罚款、拘留，甚至追究刑事责任。2．非法金融业务活动。包括：（1）非法吸收公众存款；（2）变相吸收公众存款；（3）未经依法批准，以任何名义向社会不特定对象进行的非法集资；（4）非法发放贷款、办理结算、票据贴现、资金拆借、信托投资、金融租赁、融资担保、外汇买卖；（5）中国人民银行认定的其他非法金融业务活动。非法金融业务活动本身是违法行为，参与非法金融业务活动也是不合法的，参与者由此造成的损失自行承担，不受法律保护。3．非金融企业以合法借贷掩盖的非法金融活动。（1）非金融企业以借贷名义向职工非法集资；（2）非金融企业以借贷名义非法向社会集资；（3）非金融企业以借贷名义向社会公众发放贷款；（4）其他违反法律、行政法规的行为。&&&&&&&&&&&&4．企业之间的借贷合同。《贷款通则》规定：“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”对于企业之间的借贷合同，法院除判决返还本金外，对出借方已经取得或约定取得的利息应当收缴，对借款方应处以相当于银行利息的罚款。5．明为联营实为借贷的合同。企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另一方则应处以相当于银行利息的罚款。6．违背真实意图的借贷关系。一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意图的情况下所形成的借贷关系，应认定无效。借款关系无效由债权人的行为引起的，只返还本金；借贷关系无效由债务人的行为引起的，除返还本金外，还应参照银行同类贷款利率给付利息。7．高利贷利息。最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率。但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护。由此可知，高利贷利息不受法律保护。&&&&&&&&民间借贷纠纷处理原则&&&&随着市场繁荣和交往的频繁，民间债权债务关系日趋增多。那么，什么样的债权债务关系受法律保护？公民合法正当的权益又如何保护呢？根据现行法律规定和人民法院审理民间借贷案件的司法实践，处理民间借贷纠纷一般应遵循下列原则：1、人民法院审查借贷纠纷案件的起诉时，要求原告提供书面借据；无书面借据或无法提供的，应提供必要的事实根据或与自己无利害关系的两人以上的证人证言，来支持自己的主张。2、民间借贷的利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行利率的4倍(含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息依法不予保护。借贷双方对约定的利率发生争议又不能证明的，可参照上述规定计息。3、出借人不得将利息计入本金谋取高利，审理中发现借款人将利息计入本金计算复利的，只返还本金。4、借贷双方对有无约定利率发生争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。5、公民之间的定期无息借贷，出借人要求借款人偿付逾期利息，或者不定期无息贷款经催告不还；出借人要求偿付催告后的利息的，可参照银行同类贷款的利率计息。6、出借人明知是为了进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。对双方的违法借贷行为，可按照有关法律予以制裁。7、在借贷关系中，仅起联系、介绍作用的人，不承担保证责任。对债务的履行确有保证意思的，应认定为保证人，承担保证责任。8、行为人以借款人的名义出具的借据代其借款，借款人不承认，行为人又不能证明的，由行为人承担民事责任。9、合伙经营期间，个人以合伙组织的名义借款，用于合伙经营的，由合伙人共同偿还；借款人不能证明借款用于合伙经营的，由借款人偿还。10、对债务人有可能转移、变卖、隐匿与案件有关的财产的，法院可根据当事人的申请或依职权采取查封、扣押、冻结、责令提供担保等财产保全措施。被保全的财产为生产资料的，应责令申请人提供担保。财产保全根据被保全财产的性质采用妥善的方式，尽可能减少对生产、生活的影响，避免造成财产损失。&&&&&&&&房屋常见质量问题集锦【房屋常见质量问题集锦【一】&&&&(一)房屋设计问题。&&&&&&&&&&&&读者疑问：我买的房屋卧室使用面积为5.5平方米符合设计规范吗？&&&&&&&&律师答疑：根据中华人民共和国国家标准ＧＢ5（自日起施行）《住宅设计规范》（国家质量技术监督局、建设部发布）第3部分关于套内空间中3.2卧室、起局室设计要求的规定，其使用面积不应小于下列规定：&&&&&&&&双人卧室为10平方米；单人卧室为6平方米；兼起居的卧室为12平方米。从上述设计规范来看，你买的住宅不符合住宅设计规范。&&&&&&&&读者疑问：我买的一套住宅室内净高2.2米，这符合设计规范吗？&&&&&&&&律师答疑：按照《住宅设计规范》3.6.2的规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其１／２面积的室内净高不应低于2.10m。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。&&&&&&&&读者疑问：卫生间里只有一个三相插座，符合设计规范吗？&&&&&&&&律师答疑：按照《住宅设计规范》6.5.4的规定，电源插座的数量，不应少于表6.5.4的规定。&&&&&&&&表6.5.4电源插座的设置数量&&&&&&&&部位设置数量&&&&&&&&卧室、起居室（厅）一个单相三线和一个单相二线的插座两组&&&&&&&&厨房、卫生间防溅水型一个单相三线和一个单相二线和组合插座一组&&&&&&&&布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处专用单相三线插座各一个&&&&&&&&读者疑问：我买的住房是朝北的，没有采光，这符合设计规范吗？&&&&&&&&律师答疑：按照《住宅设计规范》5.1.1的规定，每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。没有采光显然不符合设计规范。&&&&&&&&读者疑问：暖气排水阀、燃气阀都在我家里怎么办？&&&&&&&&我买房签协议时开发商没有告知我买的房子是设备层，入住时才发现，楼上回水、排水阀门都设在自己家里，燃气阀也在自己的家里，每次调节都要进出自己的家，请问开发商是否有欺诈行为，怎么办？&&&&&&&&律师答疑：商品房在订立协议时开发商都应如实告知房屋的实际情况，如果开发商故意隐瞒所提供房屋的真实情况，导致购房人对房屋的现状做出错误的判断，那么开发商是存在过失的，应当承担相应的责任。从另一&&&&&&&&&&&&个角度说，阀门属于公共设备，为了实现其他共有人的利益，有设备层的居民有义务协助其他共有人实现自己的利益，但会给有设备层的居民生活带来不便，因此建议住在设备层的业主与开发商协商解决的办法，比如给予适当的补偿，或降低房价款等措施。&&&&&&&&卧室内有管道能退房吗？&&&&&&&&读者疑问：2004年我在崇文区买了一个半地下的复式住宅，结果入住时发现整栋楼的管道都从家里穿过，而且煤气、上下水的阀门都在自己家里，下水道的水管还穿过卧室，而这些开发商在销售时都没有告诉我，把问题向开发商提出来，但一直没有解决，问开发商是否构成欺诈？我该怎么办？&&&&&&&&律师答疑：如果开发商主观上故意隐瞒事实直相，导致买房人对该房屋的买卖合同的订立产生错误的认识，买房人基于错误认识，而与开发商签订了买卖合同，那么开发商的行为就是欺诈。如果构成欺诈，按合同法的规定，双方签订的合同是可变更或可撤销的。如果证明不了开发商存在欺诈行为，或者开发商存在欺诈行为但是购房人举不出证据证明开发商欺诈，那么仅仅因为室内有阀门或管道等原因想退房法院支持的可能性不大。&&&&&&&&(二)规划问题&&&&&&&&2000元就能买走我一生的采光权吗？&&&&&&&&读者疑问：我居住的六层老式楼房前盖起了一幢办公大楼，因我住在一层，所以一年到头几乎见不到阳光。我与大楼的建设方交涉，他们称这幢楼早已经过规划主管部门的批准，并不违法。他们只同意给我补偿2000元。我去规划部门核实，但他们不接待，我该怎么办？&&&&&&&&律师答疑：首先你要确定规划行政主管部门是否做出了具体的允许建设单位盖大楼的行为，然后再确定这种行为是否合法。如果规划部门的审批违法，你可以通过行政诉讼的方式解决；如果规划部门的审批行为不违法，那么根据北京市城规发字〔1998〕第225号文《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章第十三条第二款的规定，被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点（均以外墙面计），在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。在建设单位得到合法审批的前提条件下，根据以上规定，你可以向建设单位要求的补偿。但目前规定的补偿额与受影响的居民要求差距非常大，往往导致纠纷无法解决。&&&&&&&&读者疑问：分期建设的小区入住时就不用绿化吗？&&&&&&&&2001年12月底，我们搬进了新居。据开发商讲，该小区共有五期工程，我们购买的房子是二期工程。令我们始料不及的是现在二期工程的居住环境非常差，周围到处是土堆和被遗弃的施工材料，根本见不到楼书中描绘的绿地，春天已经到来，可开发商没有准备绿化的迹象。我们该怎么办？&&&&&&&&律师答疑：如果在您的购房合同中对小区（或二期工程）绿化工程完成的时间有特别约定的话，那么很明显，出卖人已经违约，您可依据合同追究其违约责任。如果合同中对该项内容没有特别约定，根据《北京市城市绿化条例》，出卖人也有责任在法定的期间内完成相应的绿化工作。《北京市城市绿化条例》第十三条规定，新建居住区的绿化用地不低于30％，并按居住人口人均2平方米的标准建设公共绿地。第十八条规定，绿化工程应当和建设工程的主体工程同时规划、同时设计，按批准的设计方案进行建设，完成绿化的时间不得迟于主体工程投入使用后的第二个年度绿化季节。边建设边交付使用的居住区、居住小区，已使用的楼房周围的绿化，也应当在第二个年度绿化季节完成。建设工程竣工后，施工单位必须按有关规定拆除绿化用地范围内的临时设施，清理干净场地，为绿化创造条件。对违反上述规定的，由城市绿化管理部门对责任单位处以罚款。&&&&&&&&读者疑问：我购买了一套西三环附近的商品房，是十八层，可以看到紫竹院公园，环境优美，价格高出常规楼盘一倍。但我入住一年后，开发商又在小区内空地新建了一栋楼，将我观看紫竹院公园的视线几乎全部遮挡，原来视野开阔，一览无余，现在只能从缝隙中看紫竹院公园。我义愤填膺，但又阻止不了开发商，我与开发商在&&&&&&&&&&&&补充协议中约定了我的楼前不能新建楼房，不能影响观景，但没有约定违约后怎么处理，开发商如何承担违约责任。请问我该怎么办？&&&&&&&&律师答疑：因为你签订了补充协议，约定开发商再建新楼不得影响景观，开发商的行为违反了合同。合同签订后，开发商应该按照合同的约定全面履行自己的义务，其中就包括按照合同约定的对你所购房屋景观不得产生影响。本案中开发商新建楼房遮挡你观景实际上就是没有履行自己的合同义务，开发商应当承担相应的违约责任。如果新建楼房未通过规划，属于违法建设，你可以到规划行政主管部门举报，要求行政主管部门责令其停工或拆除，但是，如果新建楼房通过了合法的审批手续，你是无法要求行政主管部门责令其拆除的，只能要求开发商给予相应的经济补偿。目前司法实践当中对合同没有明确约定补偿额的情况下，法院可以动用自由裁量权，但补偿的标准很低，业主肯定不会满意。针对这种情况，购房者应当要求在合同中注明补偿的标准。&&&&&&&&读者疑问：小区规划范围外的建筑遮挡了我的观景视线能向开发商索赔吗？&&&&&&&&我在城西某小区买了一套商品房，可以直接看到香山。但入住后小区外又建了一栋高楼，将我的视线完全遮挡，当初开发商售楼时将此作为卖点，我这套房子比其它的房子价格高出约三分之一，我能向开发商索赔吗？&&&&&&&&律师答疑：在小区规划范围之外的规划开发商无法左右，也不能决定。&&&&&&&&但景观也是决定楼盘价格很重要的一个因素，开发商在确定楼盘价格时，肯定会考虑到景观对价格的影响，因此开发商将景观好的房子定价都比较高。如果没有优美的外部景观环境，价格肯定会大打折扣。但目前我国合同法及其它的法律法规对这种情况尚没有相应处理办法，如果合同中没有特殊约定，购房人不能追究开发商的违约责任或侵权责任。如果购房人想保护自己的权益，只能在购房前通过特别约定的方式，如在合同中约定楼盘规划外的景观环境对购房者购买此套房屋有决定性影响，影响幅度占总购房款的百分之几十，如果所购楼盘的外部景观环境发生变化，则购房人有权决定是否退房或要求降低相应的房价款。但在目前的市场环境下这样的要求几乎不可能被开发商接受。&&&&&&&&为防止权益受到影响，购房者应当签订补充条款，对有关问题作特别约定。&&&&&&&&如何签订规划、设计变更条款呢？&&&&&&&&读者疑问：我们所购房屋已交付，我们的房屋所有权证书已办理完毕，但最近小区内一块绿地被开挖，经询问施工单位说再建一栋十八层的住宅楼，施工单位说开发商有合法的手续，开发商改变了小区规划，规划局已同意增加一栋楼。当初所有的宣传资料、沙盘等都显示小区的规划与交付时是一致的，而且我们合同中也约定绿化率不小于30%，现在我们该怎么办？&&&&&&&&律师答疑：开发商的这种做法，不仅仅是违约，而且也构成了侵权，涉及到违约与侵权的竞合。双方在合同中约定了绿化率，现在开发商的行为导致达不到合同约定的绿化率，因此构成违约，从另外一个角度考虑，因为房屋所有权过户之后，开发商即丧失了房屋及其土地的所有权和使用权，购房者已经成为房屋的所有权人和土地的使用权人。未经购房者同意，任何人不得在全体业主共同使用的土地上进行建设，否则，即构成了侵权。按照合同法的规定，业主可以选择违约之诉或侵权之诉，以任何一个理由均可。业主可以选择对自己有利的方式起诉。如果开发商的确通过合法的手续办理了规划变更手续，那么业主有两种选择：一是认为规划变更的行为不合法，可以起诉规划局，要求撤销规划，二是要求开发商承担违约责任或侵权责任。如果开发商未经过合法规划变化手续即开工建设，属于违法行为，业主可到规划行政主管部门举报，要求其停工，或要求行政主管部门责令其拆除。&&&&&&&&律师提醒：一旦发现小区有规划被变更的迹象，业主一定要尽快跟规划行政主管部门和开发商交涉。如果规划变更已成既定事实，一般到了诉讼阶段法院司法实践容易倾向于既定事实考虑，认为拆除会造成财产损失，因此业主越晚采取行动对解决问题越不利，甚至有可能出现“赢了官司却无法执行”的局面，因此，建议广大业主，一旦发现小区内有规划变更的苗头，一定要立刻向规委反映有关情况，使得开发商无法实施规划变更。&&&&&&&&&&&&合同法&&&&&&&&第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。&&&&&&&&如何区分规划变更和虚假宣传？&&&&&&&&读者疑问：我们小区建成后与开发商最初的承诺不一致，最初承诺小区有会所、邮局，购物中心，小区中心有水景花园，但交房后却什么都没有，后来经业主代表到规划局去查询，规划局说该小区只有一个规划许可证，没有变更过，请问我们这个小区到底是属于规划变更还是虚假宣传？&&&&&&&&律师答疑：规划变更有两种情况：一种是开发商经过规划行政主管部门的审批，变更了最初报建时的规划，只要在规划查到同一个项目在不同时期有两个《建设工程规划许可证》，且前后内容不一致，就说明开发商变更了规划，这种规划我们可以称之为合法的规划变更。另外一种是开发商未按最初的规划建设，而是擅自变更规划，未经规划行政主管部门的批准，这种情况只要查询规划行政主管部门备案的《建设工程规划许可证》并与小区现状对照，就可确定开发商擅自变更了规划。我们称这种规划变更是非法的规划变更。以上两种情况都可以称为规划变更。还有一种情况开发商并未向规划行政主管部门申请变更，也没有擅自变更规划，而是完全按照规划行政主管部门的批准施工，但开发商在宣传时误导购房人，将规划中没有的项目说成在规划中有，这种情况实际上不属于规划变更，而是虚假宣传，这种“变更”已经构成了欺诈。作为开发商，在销售房屋时，应当如实告知房屋规划、设计的全部情况，宣传资料及沙盘应与规划一致，否则即构成了欺诈。&&&&&&&&针对开发商虚假宣传的情况，购房者在签订合同时，应当仔细审阅规划许可证及其附件、规划局盖章整个小区的规划平面图，并与开发商的承诺、提供的宣传资料、沙盘相对照，看是否有出入，看是否符合自己的要求；另外，购房者最好要求在合同中注明，“小区规划与沙盘、宣传资料完全一致，否则视为出卖人违约，并将沙盘拍照作为证据。&&&&&&&&读者疑问：法律法规对规划变更是怎么规定的？&&&&&&&&律师答疑：开发商在与第一位业主签订买卖合同后，不得擅自变更规划，如需改变规划，需进行公示，征得所有业主同意后才能变更规划，另外，购房人对主管部门批准如有异议，按行政许可法的规定，政府部门批准更改规划前购房人可申请听证。格式合同也做了相应的规定。&&&&&&&&相关法规：&&&&&&&&北京市商品房预售合同&&&&&&&&第八条规划变更的约定&&&&&&&&出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。&&&&&&&&出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。&&&&&&&&《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》关键内容：房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。&&&&&&&&《北京市城市房地产转让管理办法》关键内容：房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。&&&&&&&&因规划变更给预购人的权益造成损失的，应给予补偿。&&&&&&&&&&&&《行政许可法》：行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在开发商知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。&&&&&&&&读者疑问：规划变更的诉讼应该准备哪方面的证据？如何准备？&&&&&&&&律师答疑：为了避免规划变更方面的纠纷，业主在签订合同时应要求开发商出示该小区的《建设工程规划许可证》及其附件、《建设用地规划许可证》及其附件、设计院出具的经过规划委员会盖章的小区平面规划图、和开发商谈判录音、相关图纸、开发商做的广告、楼书、沙盘资料、行政主管部门获取的批文、回函、资料、答复等。总体来说，规划变更的证据搜集起来非常困难，而且有时不容易收集到全部的证据。&&&&&&&&读者疑问：对于开发商在规划等方面承诺如何保全证据？&&&&&&&&律师答疑：开发企业或中介服务机构所发布的商品房宣传广告，应当符合《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确，广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。如果开发商不同意在合同中明确，那么购房人应妥善收集广告、楼书、样板间、沙盘等材料，做为交房时的参照或出现纠纷诉至法院向法庭提交的证据。如果房屋交付时与广告、宣传资料不一致或相距甚远，那么买受人可以依据收集的广告、宣传资料要求出卖人承担相应的责任。样板间、沙盘难于保存，且不能控制在买受人掌握的范围内，一般在房屋交付时已不存在，做为证据已经灭失。建议买受人将样板间、沙盘拍照并请公证处现场公证，证明照片与实物相一致，这样，样板间、沙盘在撤掉之后才能做为证据被有效地使用，假如出现纠纷，那么在解决纠纷时买受人这样做才能在诉讼中让自已处在一个有利的地位。&&&&&&&&读者疑问：如何组织规划变更案件的集体诉讼？&&&&&&&&律师答疑：规划变更引发的诉讼，一般会涉及到全体业主，有些涉及到部分业主，因此多是集体诉讼，如何组织业主参加集团诉讼是很多业主关心的问题。组织集团诉讼大致过程如下：1、成立集团诉讼组织，确定业主代表；2、业主代表进行集体筹资，筹集诉讼费和其他所需费用；3、通过网络等多种途径寻找代理律师，与律师事务所签订委托代理协议，确定承办律师；4、与律师分析确定共同的诉讼请求，确保诉讼基本条件一致；5、确定参与诉讼人数；6、代理律师与业主共同商讨诉讼所需的证据，并根据各自的优势收集相关证据；7、律师整理相关证据和材料，写诉讼状；8、向法院提起诉讼，该案进入诉讼程序。&&&&&&&&承诺赠送花园不兑现能退房吗？&&&&&&&&读者疑问：我买房时就是冲着沙盘上显示和开发商承诺的小区后面50平米公园买的。但是现在都两年了还不见。开发商说还在规划中，可是买房时他们说一定有而且售楼的沙盘上也显示有，我可以以这条要求退房吗？&&&&&&&&律师答疑：以规划问题主张退房的可能性比较小。按合同法的规定，解除合同必须是严重违约，导致合同的目的不能实现。购买房屋的合同目的主要是用于居住或办公使用，只要房屋能居住使用，合同的主要目的即已实现，因此不能据此解除合同。如果有证据证明开发商有关规划的承诺不兑现，可以要求开发商承担违约责任，比如采取补救措施或承担一定数额的违约金。&&&&&&&&读者疑问：住宅小区车位与户数比例多少合理？&&&&&&&&我们的小区刚入住，发现小区内没有足够的停车位，300户只提供了60个车位，比例是1：5，开发商对于车位和住户的比率答复为大概是1：3，这个比例合理么？我们认为太少了!是否可以投诉开发商规划不合理？&&&&&&&&律师答疑：现行的北京居住小区停车位配套指标是1999年制定的。根据这一规定，普通住宅及经济适用房在三环路以外(包括旧区改造和零星加建的住宅)地区的，车位设置标准为每千户500个，1∶0.5；即在三环路以内、二环路以外地区的，车位设置标准为1∶0.3。(二)中高档商品住宅按每户1&&&&&&&&&&&&房屋常见质量问题集锦【房屋常见质量问题集锦【二】&&&&【接上篇】个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1至3个车位标准设置，即车位设置标准分别是：中高档商品住宅楼1∶1，高档公寓1∶1．3。&&&&&&&&相关法规：北京市人民政府办公厅转发市规划委关于提高本市新建改建居住区居民汽车场库配套指标意见的通知（京政办发〔１９９９〕２６号）&&&&&&&&一、将新建、改建居住区居民汽车场、库配套指标由每千户１００个车位提高到以下标准：（一）按《北京市“九五”住宅建设标准》（〔９６〕首规办秘字第２３号）建设的普通住宅（含经济适用住房），在三环路以外的（包括旧区改造和零星加建的住宅），按每千户５００个车位标准设置；在三环路以内的按每千户３００个车位标准设置。（二）中高档商品住宅按每户１个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户１．３个车位标准设置。&&&&&&&&二、以上规定自１９９９年５月１日起执行。在１９９９年５月１日之前，新建、改建居住区的规划设计方案，已经市城市规划管理局核发《审定设计方案通知书》的，其居民汽车场、库配套指标按原审定方案执行；未经市城市规划管理局核发《审定设计方案通知书》的，其居民汽车场、库配套指标根据本意见规定修改。&&&&&&&&(三)质量问题&&&&&&&&读者疑问：商品房有哪些常见质量问题？&&&&&&&&律师答疑：商品房常见的质量问题主要表现在门窗、地面、墙面、水管渗水等问题，具体的问题如下：&&&&&&&&1、（1）墙面、地面裂缝；（2）墙体不直；（3）室内长宽不等&&&&&&&&2、塑钢门窗：(1)门窗变形、扭曲；(2)纱窗损坏、边缘脱落；(3)开启不顺滑；(4)五金件质量差，变形；(5)没有排水孔；（6）密封条差。&&&&&&&&3、铝合金窗：（1）关闭不严；（2）密封条、毛刷条短缺；（3）密封不严，向内渗水；（4）螺丝生锈。&&&&&&&&4、木门窗：（1）门窗不正、扭曲；（2）油漆脱落、有划痕；（3）内门翘曲，门板开裂；（4）门窗五金附件生锈，门锁脱簧，开启不畅；（5）门窗关闭不严，缝隙大。&&&&&&&&5、地面：（1）地面空鼓、开裂、不平整；（2）地面渗水。&&&&&&&&6、墙面抹灰：（1）墙面脱皮；（2）墙面龟裂；（3）涂料遇水脱落&&&&&&&&7、墙面或地面砖镶贴：（1）排列不规则，接缝不均匀且接缝宽窄不一；（2）釉面砖空鼓；（3）釉面开裂；（4）表面不平整&&&&&&&&8、电气照明：（1）开关、插座安装倾斜；（2）插座缺相或短路。&&&&&&&&9、给排水系统：（1）水表空走；（2）阀门关闭不严；（3）管道与连接件滴水；（4）地漏、管道堵塞；(5)卫生洁具连接件滴、渗水。&&&&&&&&读者疑问：房屋常见的质量问题是如何造成的？&&&&&&&&&&&&律师答疑：常见的房屋质量问题产生的原因如下：&&&&&&&&1．裂缝产生的原因：裂缝有大有小，有的是表面裂缝，有的是贯通性裂缝，产生裂缝的主要因为材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成。2.渗漏产生的原因：渗漏常见的表现形式是顶层的屋面、各层的外墙、窗户与墙体连接处、卫生间防水层、管线与楼板接合处等处，渗漏产生的原因是由于防水工艺不完善、施工质量低劣、防水材料质量不过关或偷工减料等原因导致渗漏。在雨季及厨房、卫生间渗漏严重影响使用人的正常生活，破坏装修，损坏家具，影响邻里关系。&&&&&&&&3．门窗密闭性差、隔音、防尘、隔冷热性质差，门窗变形、五金件质量差、纱窗质量产生的原因：有的门窗在交付时或使用一段时间后即出现密闭不好、整体变形、五金件损坏等问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生这些问题的主要原因是因为选用材料质量不好，有些属于不合格产品，有些属于冒牌产品，有些木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵蚀，做工粗糙。&&&&&&&&4．墙体不直，室内长宽不等产生的原因：产生这类问题的原因主要是因为施工质量问题，有些是在施工时跑模造成的。&&&&&&&&5．墙体空、墙皮脱落产生的原因：产生问题的原因是墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。&&&&&&&&6．地面及墙面起砂产生的原因：造成地面及墙面起砂的原因主要是水泥标号配比不对，强度不够。&&&&&&&&读者疑问：如何验收房屋的质量问题？在验收房屋时如何发现质量问题？&&&&&&&&律师答疑：房屋验收涉及很多建筑专业知识，如果购房人对建筑专业知识不了解，可以在房屋验收时按照部位逐一验收。读者可以按下面表格所列的办法验收，并做详细记录。&&&&&&&&序号项目内容&&&&&&&&１卫生间检查卫生间地面及天花板是否渗漏：在卫生间放水，做24小时闭水实验，第二天看楼下的邻居家是否漏水，建议楼上的邻居也做24小时闭水实验，如楼上不能做，则仔细观察自己家的卫生间天花板是否有漏水的迹象，重点观察墙角是否有发黄的痕迹，还应注意观察卫生间管道与顶部的接缝处及管道接缝处是否渗漏。如交付的房屋有卫生洁具，要检查卫生器具，包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应设置返水弯。放一点水，仔细观察，一试便知。初装修的卫生间地面与已安装完毕的地漏的标高是否吻合，地漏的篦子一般低于地面5毫米。&&&&&&&&2厨房注意观察厨房上下水管道与墙体的接缝处是否渗漏，检查天然气管道外观是否有破损。&&&&&&&&3门窗&&&&&&&&&&&&检查门窗开启是否灵活，推拉是否顺滑，不松不紧，门窗的密封性能好坏，玻璃是否有损坏，纱窗是否安装，纱窗是否损坏，纱窗与框是否固定绷直。检查窗户的锁止是否能锁住，防滑条是否起作用，窗户有无雨水孔。检查入户门每一把钥匙是否能顺利地打开。&&&&&&&&4起沙与空鼓检查初装修的地面是否大面积起沙，是否有空鼓现象；检查墙面的抹灰及其他装饰面层是否存在空裂现象。&&&&&&&&５裂缝检查房屋有无裂缝，结构有无损坏现象。首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。一般在顶层墙体易出现温度裂缝，其形态为45度斜裂缝，现浇的钢筋混凝土阳台栏板易出现竖向裂缝；钢筋混凝土墙体内保温的竖向裂缝属于正常现象；&&&&&&&&６渗漏检查所有上下水管道及暖气管道有无渗、漏、堵现象；检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。顶层房屋有无渗漏的痕迹；重点观察墙角是否有发黄的痕迹，还应注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏。&&&&&&&&７结露检查房间内有无结露现象，有无反碱现象。&&&&&&&&８暖气检查暖气是否有渗漏，重点检查暖气下方及暖气管道与墙体的连接处是否有漏水的痕迹，检查房屋暖气供、回水支管有无倒坡现象，支管的坡度一般为1％。供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面2至3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。冬季供暖温度不允许出现低于16℃的现象。&&&&&&&&１０特殊防水检查一下放置洗衣机位置的地面是否有防水措施；有地漏的厨房要做防水。&&&&&&&&１1电电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。照明与空调、插座闸具应分开，即照明电线路与其他线路分开；检查时带一小电器或测电笔，每一个插座都检查，看是否有电。检查每一个灯是否通电。距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；还应检查一下开关、插座的牢固程度。&&&&&&&&１2电话电视检查电话、电视的接头是否牢固，插孔内是否有异物。&&&&&&&&&&&&13倾斜度、平行检查房屋有无倾斜。专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。检查房屋地面是否正方形或长方形，墙与墙之间是否平行，宽窄一致。&&&&&&&&14隔音检查隐密性及隔音效果如何。&&&&&&&&15对讲检查对讲系统是否已开通，能否正常使用。&&&&&&&&16公共设施查看一下公共设备。对电梯、消防设备、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统、公共楼道、大厅等进行检查。&&&&&&&&17核对设备核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。&&&&&&&&18规划变更检查是否有规划、设计变更等问题。&&&&&&&&18开通检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用。&&&&&&&&19有害气体检查室内有害气体超标是否超标。开门后闻一下室内是否有异味，氨气超标是刺鼻的味道，甲醛超标刺眼流泪。&&&&&&&&20麻点看内墙面上和顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰没有经过足够时间的熟化所致，对室内装潢将带不利影响。&&&&&&&&21水质检查水质，打开水龙头，看是否流黄水，水是否有异味，水中是否有杂质，自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施。初装修的房屋没有水龙头，在安装后再测试，但应在交接单上注明水质未检测。&&&&&&&&22查表&&&&&&&&&&&&与物业公司一起核对水表的读数、电表的读数（包括楼道公用灯的电表读数）、天然气表的读数，然后在交接单上按表的读数做记录，高于零的部分由开发商负责结算&&&&&&&&23磁砖检查每一块磁砖是否贴实，高度是否一致。检查是否贴实很简单，用一金属物或手指关节处轻敲磁砖表面，从声音即可判断是否有空的。&&&&&&&&24复合地板强化实木复合地板的拼接缝之间的国标高度差是0.15毫米，用手在两块板之间滑动，基本感觉不到有高低，这是合格的。&&&&&&&&25木工油漆门、窗套表面是否光滑，是否有油漆流淌的痕迹，表面是否着色一致&&&&&&&&读者疑问：去年我买了一套商品房，在今年办理入住时开发商给了我一份房屋质量合格证书，但是我发现房屋存在严重质量问题。据说，现在质监站已不再发放质量合格证书，请问这是真的吗？如果是真的，那么如何来确定工程是否合格？&&&&&&&&律师答疑：从2000年开始，北京市对建设工程质量管理进行了改革，停止发放建设工程质量合格证书，实行建设工程竣工验收备案制度。改革的依据是建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》。北京市建委规定，本市行政区域内的建设工程，在工程完工后，一律由建设开发单位负责组织勘察设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，建设单位对工程竣工验收合格后，向市、区县建委分别委托的市或区县质量监督站办理工程竣工验收备案手续。如果备案机关认为工程建设违反工程质量管理规定的，应责令停止使用，并重新组织验收。各区、县质量监督站不再对竣工工程评定质量等级，也不再发放质量合格证书。你所提及的问题，可能是开发商存在欺诈，请你核实。&&&&&&&&屋面防水保修期是三年吗？&&&&&&&&读者疑问：开发商在交房时提供给我的《住宅质量保证书》中承诺的屋面防水是3年，其它的保修范围及期限我认为也偏短，请问房屋保修方面有什么相应的明确规定？&&&&&&&&律师答疑：按照建设部日《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：&&&&&&&&地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供暖期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其它项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。该办法第十六条规定，房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。&&&&&&&&读者疑问：商品房的保修期是从房屋交付时算还是从房屋竣工之算？&&&&&&&&律师答疑：商品房的保修期存在两个不同主体分别向谁承担保修责任的问题。一个是建筑承包商在房屋竣工后交付给开发商后，建筑承包商向开发商承担保修责任。二是开发商向业主交房后，开发商对业主承担的保修&&&&&&&&nbsp&&&&;&&&&责任。对购房人来说，商品房的保修期限是从开发商交房时开始计算。有些开发商以建筑承包商交付给开发商房屋的时间计算保修期是为了逃避自己的保修责任规定的时间，这种做法是错误的，是在保修期限上“偷工减料”。&&&&&&&&相关法规：商品房销售管理办法&&&&&&&&第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。&&&&&&&&读者疑问：房子的承重墙不直，问垂直度多少才合格？过梁两头墙体有裂口，是不是不合格？&&&&&&&&律师答疑：在两米的高度内，用靠尺量，误差应在3－5mm之内，3mm是优质工程的要求，5mm是合格工程的要求。也就是说在两米的范围内误差不能超过5mm，超过了应属于不合格。对裂缝问题可委托专业的房屋质量鉴定部门做出检测，以检测部门的最终结果为准。&&&&&&&&读者疑问：精装修部分一定要提供单独的保修书吗？我在双井附近买了一套是精装修房，开发商是否应该给我提供精装修部分的保修协议，如果不提供，我该怎么办？&&&&&&&&律师答疑：开发商可以不提供装修部分的保修协议，但开发商必须要提供《住宅质量保证书》，保证书中的保修范围应包括精装修的部分，保修范围和保修期限不能低于国家标准。如果开发商不提供精装修部分的保修协议或保证书，出现质量问题开发商又不承担保修责任的，业主可以自行维修，但因保修的所有费用都应由开发商来支付。&&&&&&&&创业中常见的十种合同风险&&&&创业之初，创业者所面临的法律风险虽然纷繁复杂，但是最主要的还是合同风险，合同诉讼起因多在于合同欠缺应当具备的法定条款、对合同双方权利义务约定不明确、合同的稳定性和灵活性处理不当等。以下结合自己从事的司法实践，对常见的十类合同风险问题作一阐述：问题一：对交易对方的资信状况缺少了解一般情况下，创业者在投资之前，首先要对交易对方的经营状况有所了解，不能盲目投资。实践中，合同一方往往在未查验对方营业执照或工商登记，对对方公司的性质、经营范围、注册资金及法定代表人等基本信息不甚了解的情况下草草地签订了合同，在索要货款时才发现对方无任何财产或下落不明。问题二：对交易对方是否为适格主体缺乏认识创业者的公司中未经授权的内部部门，或者是未正式取得营业执照和已经被注销、撤销的公司本身都不具备对外签订合同的主体资格，除非其事先得到法人授权、事后得到法人追认或事后取得了法人资格，否则其签订的合同是无效的。上述不具备合同主体资格的部门有时具备一定的履行能力，就使一些公司认为，只要能履行合同义务，有没有主体资格都无所谓。一旦对方发生履行不能的状况时，如果其主管单位不承认合同效力，创业者就要受损。问题三：对担保人的具体情况疏于审查如果交易对方提供了担保人，会让创业者觉得多了一层保障。但事实上，大部分担保合同无非是走一个形式，通常是在关联公司或有着密切往来的公司之间相互提供担保，而创业者也很少会去审查担保人的经营状况。有些担保公司本身就已经是负债累累，自身难保，已经被吊销或面临破产，当交易对方无法履行合同时，创业者从担保人那里也无法收回投资。还有一些创业者认为由行政机关或其所属事业单位提供担保更加可靠，但事实上按照担保法有关规定，行政机关及事业单位不具有对外担保资格，这样的担保形同虚设，是最不可靠的。问题四：对抵押财产的状况怠于查验有的创业者认为，对担保人的资信状况不好把握，但抵押物是看得见、摸得着的，让人产生实实在在的安全&&&&&&&&&&&&感。然而实践中的诸多教训表明，事实并非如此。有的公司为了换取对方的信任，一项财产上设置多个抵押权或者重复抵押，使抵押财产的价值远远大于被担保的财产价值，却并未告知对方，从而使债权人的资产流失，抵押权落空。还有的公司将自己并不享有所有权的财产设定抵押，或者是抵押的标的物本身即不符合我国法律的有关规定，为禁止用于抵押的财产或标的物本身就是法律禁止流通物，这样的抵押合同无效，造成债权人财产流失。问题五：口头变更合同后未用书面形式确认根据合同实际履行情况及市场的波动变化，对原合同的标的、数量、价格、履行期限等内容进行变更是一种普遍现象。一些创业者在订立合同时比较注意采用书面形式，而在对合同进行变更时却常以口头协定来代替书面协议。如果对方缺少诚信意识，在合同履行后不承认变更内容，创业者在诉讼中便无据可依。&&&&&&&&问题六：未及时行使法定抗辩权利&&&&&&&&合同法赋予合同当事人三大抗辩权，即先履行抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权，对于降低交易风险起着极为重要的作用。如合同中明确约定了履行次序，创业者作为先履行一方，有足够证据证明对方出现财务危机或濒临破产等情况，可以行使不安抗辩权；如创业者作为后履行一方，在对方未先履约或履行不符合约定时，可以行使先履行抗辩权；如合同中未明确约定履行次序，双方互负的债务均已届清偿期，一方在对方履行之前或对方履行不符合约定时，可以行使同时履行抗辩权。有些创业者签订合同后并不关注对方经营状况的变化和实际履约情况，自己履行了义务却因对方亏损、破产或转移财产而无法收回投资的案件并不罕见。问题七：合同条款语意模糊，易产生歧义合同是确定双方权利义务的最根本的依据，因此创业者在签订合同之间，必须认真斟酌每一条款，将可能发生争议的地方详细说明。但实践表明，创业者往往容易忽视合同内容的规范翔实，有时代表单位签订合同的人可能本身并不十分了解合同中标的物的性能、用途等相关指标，也未经过技术人员或有关领导的审查，便轻易作出决定，而当合同履行发生争议时，从粗线条的合同条款中却无法找出对自己有利的依据。问题八：合同缺乏专人管理而超过诉讼时效在诉讼时效期限内当事人若不主张权利，则将丧失胜诉权。有些创业者只管签合同，而并不派专人去监督合同自签订至履行的整个过程，直到有些债权无法追回诉至法院时，才知道已经过了诉讼时效。很多有着经济往来的公司一般都会存在三角债务，但只要二者还能继续交易关系或者是公司自身经济实力雄厚，彼此就不会开口要账。可是一旦关系破裂或者公司经营出现危机，需要资金周转时，就不得不去收账。往往这时，有相当一部分债权已经超过了诉讼时效，除非对方自愿偿还，否则即使通过法律途径也无法要回钱来。另有一些创业者的公司虽然设置专门的要账人员去负责收取债权，但多数情况下是无功而返，也没有与债务人达成还债协议，以致在诉讼时没有任何可以证明诉讼时效中断的证据，法院只能认为该债务已经超过诉讼时效，不予保护。问题九：对公司印章的使用缺乏规范管理合同法规定，公司法定代表人的签名或盖章只要具备其一，合同便具有法律效力。一般法定代表人都会授权他人对公司印章进行管理，但往往印章的使用程序并非十分严格，从而导致滥用印章的情况频出不穷。有时掌管印章的人由于人情关系等原因，未经法定代表人许可，便随意向他人出具盖有印章的空白合同、介绍信，或者将印章借与他人使用而不问其具体用途，往往是追究公司责任的时候，领导才会认识到这个问题的严重性。而借用印章的人通常都是以转嫁责任为目的，以印章所属公司的名义购买货物或是为他人提供担保，由于有印章为证，最终该创业者的公司不得不承担责任。问题十：授权不及时收回，导致被授权人滥用权力公司总是要授权一些人代表自己对外签订合同，但往往未明确授权的范围和期限，对离职人员的授权凭证如盖有公司公章的空白合同书、介绍信等未及时收回，也未告知交易伙伴本公司人员的变动情况，导致一些已经丧失授权的人员仍然冒用原单位的名义与他人签订合同。而交易对方在不知情的情况下，由于在长期交往过程中形成的信赖关系，仍然会相信其具有授权，最终由授权单位承担责任。&&&&&&&&加盟者对加盟项目评估100问&&&&&&&&&&&&1．公司何时成立？即使是特许经营体系的初步建立，亦需要相当的时间。如果是成熟的项目，跟需要经验的积累，这都意味着时间。2．公司的股东与主要管理人员公司的投资人与管理这决定着公司的命运、试着了解他们，有助于形成对这个公司现在与未来的判断。3．公司迄今有无诉讼，请解释原因？诉讼往往是双方矛盾无法协调的结果。通过这些诉讼事件，了解公司对敏感为题的态度。4．公司的注册商标么？是否为驰名商标？注册商标对特许经营企业有着特别重要的意义。驰名商标将受到法律的特别保护。5．公司现有几个直营店？每个店的经营情况如何？任何特许经营项目必定有自己的示范体系——直营店。直营店的经营状况将反映加盟店的经营状况。6．请给我一份详细得直营店联系名录，以便我去参观。特许经营往往只推荐经营状况最好的店供你参观，你必须全面了解情况。7．公司的直营店经营了多长时间？时间是检验业务是否有生命力的追主要标志。8．公司认为现有得直营店存在哪些问题？直营店现在存在的问题将是你的加盟店存在的问题，并且可能会更严重。9．公司的产品是专利产品吗？专利人是谁？专利产品受到法律的特别保护。专利人和公司不是同一个人时，有潜在的风险。10．该产品目前的市场份额？市场份额是产品是否有需求的晴雨表，也是有无发展空间的温度计。11．公司在做该产品的进一步研究吗？热合产品都有生命周期，研发能力将决定着产品的生命周期。12．该产品是否有也个确定的最终用户市场？该市场是在发展还是在萎缩？用户的需求是产品存在的唯一理由，这个用户群的发展方向决定着产品的命运。13．如果公司提供的是一种服务同样可以问上述问题。14．如果你的目标项目提供的不但是一种产品，而是一种含品与服务的结合，那么你还要了解该公司的服务特色是什么，同样也可以向对方提上述问题。15．公司的业绩是季节性的么？如果时，淡季怎么处理？如果季节对业务有很重要的影响，该业务具有不确定性。16．公司的主要竞争对手是谁？他们的市场份额分别是多少？知彼知己，百战不殆。公司的竞争对手将对公司的经营有重大影响。17．公司的产品生厂所需的原材料/零部件的供应有保障吗？题目设计的目的：零部件及原材料的供应将直接影响产品的稳定性及产品的质量。18．公司有没有代替的供应商？万一发生该供应商不能供应的情况怎么办？有备无患，危机管理是一个成熟企业的主要课题。19．在由公司或公司指定的供应商供应该产品的情况下，如果我能够争取到更低的价格，我可以从其它供应商处购买吗？统一采购、配送及服务是特许经营体系的标志，但容易让人产生疑问。20．如果不可以，怎样使我确信我将来在获得合理的利润的同时保持竞争力.产品的供应价格将直接影响产品的零售价格。21．如果产品在合理的时间内没有售出，可以退货或调换其他产品吗？产品退货的规定对产品销售有重大影响，投资人应慎重。22．如果公司的产品是大众消费品，那下面的问题将非常重要，你可以直接提问该公司的员工：你平时是否使用这种产品？想你朋友推荐吗？是否使用该产品决定着员工对该产品的评价：一直使用、经常、偶尔、从不。23．入过你面对的是一个公司直接负责特许经营项目的人，你可以提问：您到公司多长时间了？您的工作待遇在同行业中处于什么样的水平？员工的同感与满足将决定员工队伍的稳定性，从而影响特许经营服务的质量。24．特许经营项目的加盟金是多少？计算依据是什么？&&&&&&&&&&&&25．支付加盟金将能得到什么？成为体系的一员取得特许人已经验证的商业模式取得特许人的商标使用权（另需签订准确的使用合同）为建立业务所需的全部培训。获得建立经营业务所需的产品和服务。26．加盟金的支付是一次性的，还是分期的？每个企业规定不同，一次性支付的居多，要考虑可能的风险。27．如果证明该特许经营业务不适合在当地开展，加盟金不退回吗？通常情况下，加盟金不退还，但如果证明由于特许人本身的原因导致经营无法进行，将受到法律的保护。28．开设一家单店大致需要多少投资？一方面根就店规模大小投资也会有所不同，但要清楚开店工程中涉及的具体费用。比如：购置设备的费用，产品或原材料的费用，设计装修的费用等。29．正常业务运营需要多少流动资金？你不仅要由开店的资金，还必须有充分的流动资金，尤其是在开业初期，现金流还比较弱的情况下。30．公司提供融资支持吗？目前国能绝大多数企业不开展此项服务，有的以免收加盟金或赠送装修费用等方式对加盟着提供支持31．特许使用费是多少？特许使用费用的按比例收取，一般在3%~8%之间，亦有的按固定额度交纳。32．特许使用费有无最低额度限制？如果达不到最低额度将有什么样后果？一般特许人规定一个最低额度，以保障自己的利益，同时给加盟着一定的压力促使其努力提高经营业绩。33．广告方面是如何收费的？有的广告费已包含在特许经营使用费里面，亦有的按经营额单独收取一定的比例，优特许人统一进行广告的宣传活动。还有的特许人只是规定受许人每月从自己的销售额中提取一定比例直接用于广告宣传。34．如果特许人统一收取广告基金，加盟者对基金的是拥有发言权吗?通常加盟者可在自己的额度内报计划给特许人，有特许人按计划拨发相应款项。35．经营过程中还用没有其它支出去了前述的一些费用，一定要问清楚特许人还有无其它未说明的费用，比如保证金，或先垫付的款项等。36．公司能为我提供一个连续三年的财务预测吗？一般特许人会慎重对待此事，因为他们提供的财务预测有时会被认为误导受许人。37．公司能为我提供一个现有体系内的相似的加盟店的实际经营情况吗？如果特许人表示没有具体了解，无法提供则说明特许人对体系的控制有问题。38．特许人选择受许人的标准是什么？每个特许经营体系都应该有自己选择受许人的标准。如果对方表示只有资金就行，这样的体系你要慎重。39．公司开展特许经营业务多长时间了？如果开展加盟业务时间不长，则特许经营体系的许多问题可能尚未暴露，特许经营人也缺乏相应的与受许人相处的经验。40．目前有多少受许人？受许人的多少说明了体系的规模，也从侧面反映了该体系在市场上的号召力。41．体系内现有受许人的地理分布有明显特点吗？如果资料显示受许人主要分布在一些特定的地区，比如：沿海地区或西北地区等，你要特别注意该业务