如何看待国家对房地产调控控和房地产股

北大研讨:如何看待当前房地产调控与市场前景?_凤凰财经
北大研讨:如何看待当前房地产调控与市场前景?
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来源:北京大学国家发展研究院题记日,由北大国发院EMBA2014班主办的北大国发院第74期朗润&格政论坛&房地产调控政策与市场前景&研讨会举行
来源:北京大学国家发展研究院题记日,由北大国发院EMBA2014班主办的北大国发院第74期朗润&格政论坛&房地产调控政策与市场前景&研讨会举行。与会嘉宾认为,货币并不是本轮房价上涨的主要原因,限制购房个贷,可能存在政策误判;当下的房地产调控政策,是从需求侧而不是供给侧进行改革,未来可能带来反弹;房地产调控的问题归根到底是怎么摆正市场和政府之间关系的问题。对于面临增长动能转换的中国经济,政府大力提倡&双创&,但房地产业大量的政策套利,却可能抑制企业家创新的动力。展望未来,中国在城市化发展的过程中,房地产应该会占更大的比重,未来房地产仍然有高速发展的潜力。一、房地产调控政策的潜在问题上涨不是从今年1到9月份开始的,应该说上涨是在去年就开始了。今年的房价上涨的重要原因是去年和前年土地供给负30%的增长,主要城市的土地供应量都在下降。北京、上海等发达地区由于占有更多的资源,人流集中度不断提高,因此房价上涨较快。但是现在土地短缺呈现结构性错配,人口集中流向的大中城市土地供给尤其不足。李克强总理最近提出,要让1亿农民城进城。国土资源部根据国务院的命令,新增了1200万亩的供地,但是仍然主要集中在中小城市。货币并不是本轮房价上涨的主要原因,房价尤其是和个贷没有关系。今年1到10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%,但是央行、银监会都认为个人住房消费信贷的杠杆太高了。而现在的政策是限制个贷,可能存在政策误判。从9月份来看,房价涨幅已经差不多了,和8月份相比涨幅是下降的。但是这时候出台了政策,最后的结果一定是迫使下一轮涨价涨得更高。现行的调控政策不是在供给侧上进行改革,而是在需求侧上进行改革,抑制了大城市的高速发展。在需求侧上进行的价格调控,最后会导致需求在一段时间后的爆发。最近若干境外投行有类似预测,认为近期房价可能会因为政策抑制而下降,但是会在2017年上涨。未来调控政策可能更快地反弹,长期不利于对市场的稳定。政府的房地产宏观调控的另一个问题是在抑制和刺激之间频繁的变动。对房地产市场的调控已经成为了一种重要的宏观调控的手段。国家的调控政策是为了解决短期问题,为了经济增长而刺激房地产市场会影响房地产长期的自然发展。2008年房价持续下降,但是刺激政策导致了房地产价格暴涨,然后政府又出台政策打压房价。之后的&去库存&,又是一轮刺激政策,比如对大学生买房的补贴。在去年年底和今年年初,中国的经济持续疲软,有两个手段能对短期稳增长起到根本性的作用,一个是地方政府投资更多的基础设施建设,第二个是刺激房地产市场。房地产的销售增加从去年已经开始,趋势是这样的。但是今年政府又加了一把劲,要去库存。一些地方是省里列一个指标,把指标分解到各个地方。这样的话,市场回暖了,投资增加了,总的固定资产投资的增长速度也还不是那么快,房地产投资的增长速度在5%左右。但是从原来的零增长,负增长到现在,房地产回暖对总体经济增长发挥了作用,从而也满足了政府稳增长的意愿。限购限制了房地产交易,也限制了百姓的投资渠道。我们现在最担心人民币贬值的压力。过去两年时间,国内资本市场景气的时候,贬值压力就不那么突出;国内资本市场不景气了,贬值压力就突出了。股票市场、债券市场、房地产市场,哪个市场景气,资本就流向哪个市场。当所有国内资本市场都不景气,资本就开始外流。从总体上来说,百姓仍然缺乏投资渠道。房地产调控的问题归根到底是怎么摆正市场和政府之间关系的问题。宏观经济学的&卢卡斯批判&指出,任何宏观经济的计量模型都不可以用于政策制定,因为这个政策的实施本身会改变模型参数。房地产调控的错误类似。如果按照已有经验总结出的趋势来制定政策,政策效果很可能走向反面。二、对于房地产市场的担忧政府对于房地产市场的调控是出于三个方面的担忧。一是,对于房地产市场的争论已经成为了有房群体与无房群体之间的矛盾,这一社会矛盾是令人担忧的。二是,房价上涨导致房地产市场吸引了大量资源,其它产业的投资很难快速增长,产业转型难度加大。三是金融风险的问题。如果是价格上涨过快,一旦房价下跌,可能导致整个市场崩溃,例如美国的次贷危机。今年前三季度经济增长企稳,建筑投资增加,一些传统行业的订单在上升,但是房地产一旦冷却,明年的增长未必能稳住,仍有较大的下行压力。下行压力下,政府如何看待房地产市场的问题,现在不是很清楚。从宏观的角度来说,一定要谨慎。在历史上,房地产市场从1998年以来确实发挥了很大的作用。但是现在需要谨慎看待房地产市场对中国经济增长的支持作用。在产业转型的过程中,新旧动能转换不是很顺畅。回过头来寻求旧的增长动力,一个是基础设施,一个是房地产投资,来支持经济增长,不停地来来回回的调整是很危险的。中国的房地产目前的状态给中国的企业家精神带来很多的伤害。改革开放以来,中国市场套利的空间很大,干什么都赚钱。但是房地产包含大量的政策性套利,抑制了企业家创新的动力。中国的富豪中经营房地产的人很多,而美国等国家的富豪更多的是做科技行业,从事真正的创新。如果说在这种情况下,大家都认为干什么都不如买房子赚钱,对于人们的心态,特别是年轻人的选择,都会带来一系列影响。而创新是什么呢?一开始都是亏损的,若干年以后可能成功也可能失败。一个国家在这样的市场上,稍微追逐套利就可以大把大把的赚钱的话,很难相信中国企业家能够真正有一点耐心,去做那些需要十年二十年打造的事业。三、房地产市场的前景这一轮宏观调控旨在让房价上涨高的十几个城市把房价降下来。强行下压房价未必有利于中国宏观经济。目前房地产对GDP贡献度是8%,如果加上带动的钢铁、水泥、家具、门窗等行业,大概有9%。与美国相比,房地产在中国经济中占的比例并不高。2008年后,房地产对GDP的总贡献度最低是12.6%。中国在城市化发展的过程中,房地产应该会占更大的比重,未来房地产仍然有高速发展的潜力。回到房地产,在现有的前提条件下,基础设施投资和房地产的重要地位很难被替代。总结全世界历史上城市化的规律有四个,第一个规律是从农村走向城市,第二个规律是从小城市到大城市,第三个规律是从市中心到郊区,第四个规律是形成城市群。1960年的时候,全世界只有2个千万级以上的城市,1980年的时候达到了8个,2010年的时候24个,这时候中国有6个。预计2030年,中国会有20个以上的城市群。中国的城市化已经出现了第一个规律,就是从农村向城市的迁移,2亿多农民来到了城市。但是中国仍然需要更多农民进城,因为农民太多是富不起来的。他们必须进入城市,才有可能变得富裕。从农村进入城市,从中小城市进入到大城市,这两个阶段正在进行中。但是我们没有第三个过程,就是市中心向郊区转移,这是因为宅基地的问题。土地制度导致第三个过程中断了,所以第四个过程&&城市群也难以形成。城市化过程中断的结果就是在大中城市可能有房地产泡沫,房价居高不下。
[责任编辑:张博 PF042]
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从地产股看房产调控
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今年是近五年来的第三次大力度对房地产市场的调控,从信贷收紧、土地征税加强到保障性住房的全面推动,其整体调控力度不亚于以往。我们认为在目前位置价值型的投资者应可以开始关注房产股,对于许多投资者来说,我们给出的建议是:股价等待房价,转机年末或现。
从以往两次房地产市场的调控的效果来看,基本导致房价出现了小幅回落,整个楼市往往横盘半年左右,一旦信贷松动,房价往往又会快速反弹。我们认为此次调控的效果有望在之前两次之上,因此无论是房价回落还是横盘时间都有望超过以往。但是,由于我国目前的人口结构和城市化进程的持续,房价保持长期上涨的态势仍难改变。也就是说政策的调控仍只能控其速度很难改其趋势。
而从资本市场的相关房地产股票来看,股价回落的速度超出了预期,一方面由于大势的回落受到多方因素影响,并不仅仅由于一个房地产新政,还有欧债危机、通胀预期以及扩容等多个因素共同导致今年上半年指数的超预期回落;其次,对于房产调控的不断升级,导致资本市场看不清房市方向,心理恐慌并将利空放大,最终产生了对于股价的过度抛售,从而使房地产股在半年内跌幅过半。
从现有一些房地产龙头企业的估值来看,基本在2~2.5倍PB(市净率)左右,处于历史估值的下端。如果将一些龙头企业的土地储备折成现有房价进行估值,则对应现有市场房价已回落25%左右,也就是说,只要房价回落在25%以内则房地产股已属于超跌。
当然,在房产税问题未明,预期模糊的情况下,市场仍将处于谨慎状态,预期股价的走势也将维持震荡整理的态势。但从中期(6~12月)来判断,我们认为房价下跌超过30%的概率极小,因此股价其实已经反应了房市调控的最坏结果。
另外,目前A股市场17~21倍的2009年PE,14~19倍的2010年PE,是完全可以接受的区间,而股息率、产业资本增持和AH股溢价指数都表明目前有底部特征,但为何市场迟迟不能有起色。
主流机构的犹豫和分歧恐怕是造成现有市场不温不火的主要原因,之前我们曾提到,此次市场回落过程中基金保险等市场主流资金迅速撤离,现实使他们看空,并一直持续至今,操作者的主观思维与盘面往往是紧密相连的,包括基金经理们。当他们将仓位压到最低时,总是希望市场能彻底的释放空头氛围,因此面对现时的反弹整体机构的操作欲望不强,而如果没有主流机构的参与则反弹往往不会走的太高。当然从另一角度去看,一旦主流资金参与的市场也往往不会是一个纯粹的简单的反弹,因此我们有理由相信,市场在等待,等待一些真正的筑底信号和做多的理由,等待机构找到做多的逻辑并亲身参与。
面对这样看似低迷的市场,我们首先要等待农行的上市,让许多投资者能喘一口气,其次是等待机构发出做多的信号——即成交能持续的放大至少三个交易日。我们相信市场的转机已经越来越近,熬过六月、熬过世界杯、熬过农行上市,届时真正到来的也许不仅仅是反弹!
国泰君安边风炜
—企业形象—
本文来源:中国证券报
责任编辑:王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈最新房价数据公布。房价涨跌不一如何看待?
国家统计局今天公布的数据显示,7月份70个大中城市中,一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落,三线城市略有扩大 。
数据显示:一线城市中,上海新建商品住宅销售价格环比下降0.1%,北京、广州和深圳新建商品住宅销售价格环比上涨(分别环比上涨0.2%、0.6%和0.5%。)。
三线城市,中三亚以3.7%的环比涨幅位居70城市之首,济南紧随其后(环比上涨3.0%),昆明、宜昌、扬州、烟台、蚌埠、哈尔滨等11个城市的房价环比涨幅超过2%。
房价增速回落,贷款利率发力
金融是经济的血液,一个产业的发展离不开钱,没有金融的支持,产业是难以得到迅速的发展的。当年政府提出“去库存”后,购房首付比例下降,住房公积金贷款等手段齐齐发力,众多的钱流进了房地产行业,房价随之暴涨。17年以来,面对过热的房地产,政府不断加大调控力度。今年8月,住建部表示对于楼市调控不力坚决问责。而上海某些银行的首套房贷款利率九折优惠也是昙花一现。可见,政府的调控力度确实够给力。
对于人来说,身体的行为是对内心想法的最真实的反应。(嘴上说不要身体却很诚实)然而,对于房价来说,贷款利率的变动是最能反应金融机构对房地产市场的态度的。然我们从贷款利率来看看政府的调控是否真的给力呢?
从上图可以看出,从2017年1月到2018年6月,我国全国首套房贷款平均利率从4.46%上涨到5.64%,涨幅达到了26.45%。贷款利率的上升,会增加购房的成本,可以有效抑制房地产中的投机行为。我国房地产价格增速已经得到了控制,表明政府的调控政策发挥了应有的作用。
金九银十或难再续神话
9月份、10月份通常都是房地产市场较为重要的时间窗口期。开发商为了缓解年终资金周转和财务报表的压力,通常会在9月份、10月份大量推盘,房地产市场销售量会明显增加。但是在目前政府的严调控下,投资者的预期发生了重大的转变,看空房价的人增多,房地产销售“先提价后打折”的行为怕是难以起到促销的作用。
(图片来源网络)
如何看待房价未来走势——房价三问???
1. 政府会直接发力“降房价”吗?
近年来,房价的增长对我国的经济增长做出了重大的贡献。所以,出于大局考虑,政府只会维持房价的稳定,不让房地产价格持续暴涨。若是期待房价在政府的调控下会有较大下跌,还不如早点洗洗睡吧。
2.&三线城市为何涨?
先说说海南,这里政策因素的影响比较大。海南全岛建设国际自由贸易区的政策出来,带动房价的上涨是必然的。其他三线城市受到“棚改货币化”以及改善性需求较大等因素的影响,房价价格仍在攀升。
3房价究竟会如何走?
国家维稳,市场调高利率,房企加速销售套现。这是目前房地产行业的整体格局。最后一点的代表非碧桂园莫属了。“喝鸡血”以及针对三四五线城市的“3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再利用”的口号,都体现了房企资金的紧张。同时,多家房地产企业的出现了融资难的问题。
在这里唯一的不确定性在于房地产企业的资金的问题,尤其是现金流。房地产企业是周转周期特别长的企业,其现金流的充裕程度是非常重要的。在当前对于房地产信贷紧缩的前提下,房地产企业能够安然度过这一困难时期就显得非常重要。如果出现行业级别的断流,那么是存在房价倒塌的风险的。到时候恐慌情绪一拥而上,房价跌起来可能都来不及救市了。因此,做好对房地产的资金监控显得尤为重要。
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