二手房卖家贷款没有还清，中介做垫资，交易流程-宜人贷问答
二手房卖家贷款没有还清，中介做垫资，交易流程
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1、 房主还有30万的贷款没有还完，首先房主先拿你们的20万元和中介垫资的10万元申请提前还贷。步骤是房主要提前15天预约提前还贷。房主还完30万的贷款后，再等15天到银行拿解押文件。拿到解押文件后才能办理一切房屋买卖过户手续。
2、 你甭管人家钱怎么用，写好自己的合同。20万元要写明是定金，定金违约双倍返还。从银行转账银行有痕迹。
3、 房主拿到解押文件后，中介到建委办理房屋解押手续。签订正式的网签合同后，（不知燕郊用不用网签反正北京现在必须网签）双方交完各付的税金后。才能办理过户手续。第三点一天时间足以。
你们主要时间要耽误在双方的贷款上，但我认为不会被骗，因为不管中介和卖方都不愿意承担双倍返还定金的责任。
回答者：s***4 |
　　查询了一下相关的资料，你的情况应该属于下面的第三种，你可以参考一下：　　购买存在抵押权的二手房操作实务　　近几年因为房价的不断上涨，很多人购买房屋时很难一次性付清全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。　　这里所说的房屋抵押是指，购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、业主办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢？又如何能保证交易的安全呢？　　存在抵押权的房屋在进行交易时要涉及到贷款银行、购房者、出售者、房产中介公司甚至担保公司等多个主体，交易环节较多而且复杂，一个环节处理不好，就有可能出现纠纷。在卖方市场的大环境下，购房者在购买存在抵押权的二手房屋时所承担的风险要大得多。　　本人近几年提供二手房交易的法律服务时，发现二手房交易需要注意的法律问题、需要规避的风险颇多，但由于篇幅有限，不能一一详谈，在这里就经常接触到的几种交易方式，简单的为大家提供一个操作思路，仅供大家在购买存在抵押权的二手房时作为参考。　　第一种 房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，由房屋出售方自行出资偿还该房屋名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后购房者、出售方依据双方签订的房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。　　这种方式对于购房者来说法律风险性最小，购房者在与出售方签订购房合同时应注意以下几个问题：　　1.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款）。　　2.详细约定房产交易的流程，该流程中应包括出售方申请提前还款的日　　期、办理抵押权注销的日期、抵押权注销后的通知义务及抵押权注销后办理　　房产过户受理手续的期限等。　　3.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通　　知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定　　单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　第二种 由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司，由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫资数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。　　使用这种方式在交易时应注意以下问题：　　1. 对担保公司的选择还是要慎重，要从服务质量、公司口碑、经营规模、注册资金、收费标准、垫资流程等多方面了解担保公司。　　2.目前，担保公司都会要求购房者将部分购房款先行存入担保公司指定的帐户监管，所以购房者要认真了解担保公司的垫资流程，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议，避免因垫资环节出现争议，使自己蒙受损失。　　3.在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司、必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。　　4.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　第三种 由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款。　　这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖双方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。　　这种交易方式对于购房者来说风险性最大，但又是在实践交易中经常会碰到的情况，因此，谨慎的操作对购房者是非常必要的：　　1.在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）。　　2.不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户。　　3. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证。　　4.必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保。　　5.亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》。　　6.在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续。　　7. 详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。　　8. 详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。　　有抵押贷款的二手房如何买卖　　房价在回落，但在这几个月又掀起了反弹的小高潮，具体原因不敢深入讨论，一是掌握的事实不足，二是怕和“正在下很大的一盘棋”有冲突。不过买涨不买跌，交易活跃也是事实。有朋友看到一套性价比更高的二手房，想买，但发现该房有抵押贷款，于是打问这样的房子可以买吗？我的感觉：　　一、没有还清贷款的二手房不能卖　　目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。　　二、如何使需要买的二手房变成还清贷款的二手房　　还清就有两种方式了，一种是一次性还清，一种是经济实力不够时的分多次还清。后一种情况，实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担，即“转按揭”。卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。这种方式对新购房人的资金需求压力较小，但问题是，目前在国内实践操作中基本不可行。香港等地不仅可以转按揭，甚至卖“楼花”都可以，但国内银行为了减少自己的风险，鲜有明确可以办理转按揭的服务。　　那么唯一可行的方案，就是先筹款把房款一次性还清，再进行交易。（如果买方实力不够，与此同时买家也要从银行获得贷款。实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式）。这种一次性把房款还清，就又分几种情况：　　第一种：原房屋所有人拿出自己的积蓄，或是向亲戚朋友们借钱，把银行贷款还清，这样才能从银行解除抵押，从而可以卖房。　　第二种：就是在中介公司帮助下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷。　　第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，这样可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷。　　对于购房者来说，如果选中的房源是具有银行贷款的，购买就要十分慎重了。因为按第二种方式，如果卖房者提出先垫付还贷款的话，买房者是具有相当风险的。由于在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失，所以要尽量避免这种交易方式。　　可是，第二种方式正是目前中介机构大力鼓吹的办法。在目前萧条的市场条件下，中介机构可以做的生意越来越少，因此即使一些房源对买方有潜在风险，中介机构为了促成交易，仍吹得天花乱坠，说什么“正因为有贷款才这么便宜的”、“贷款的房子对买方没什么风险”，购房者千万要小心。如果该房真正可靠，那么就可以要求中介机构采用以上提及的第三种方式协助交易。　　三、有房证才能交易　　提到这个问题是因为许多抵押贷款房屋都拿不出房产证。有的房屋所有人是新买的住房，经常在入住后一至两年内还没有拿到房产证，这种情况下是肯定不能交易的。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋，同时，没有取得房产证时，新的买主也无法办理贷款手续。　　还有更多的情况是房产证被抵押银行收走，这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续，具体又分为几种，一种是贷款后有两本证,一个房产证一个他项权证，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海），在有抵押贷款时，房产证归房主个人保存,他项权证归银行保管，等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销。另一种是只有一个房产证，进行了抵押后，抵押银行一般会要求代管房产证。　　那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。
回答者：h***8 |
一般这种情况,你要看卖家是不是很急于卖出这房子了,最稳妥的方法是,让卖家自己找人借钱,还清贷款,然后再过户给你,反正过户给你他就有钱还别人的钱了.
或者他找不到人借钱,就你借给他.不过借钱归借钱,你和他的房屋买卖归买卖,分开两回事就不会乱了.
回答者：刘***蕾 |
首先要确定房屋的产权下来没有，还有就是除了贷款外还有没有其他的权属纠纷问题，然后就是要确定卖方有能力提前还贷，因为这样你的风险要小些，如果要你垫钱提前还贷结按的话对你还说不利因为产权还是他的，你最好是让他自己提前结按，然后你们再正常地买卖过户。 如果他没有能力提前结按，你们可以协商报第三方，垫资公司或中介公司帮忙结按，当然要给一定的垫资费用，你们可以协商谁出，出多少的问题，这样对你来说安全些。
回答者：g***5 |
找一家房产中介 ，通过他们在里边买 ，可以是由中介垫资 ，偿还贷款 ，也可以是你先交定金 ，让房主去偿还贷款 ，赎回房产证 ，然后过户 ，交余款 ，交接钥匙 。你自己和他办理 ，可能怕有些拿不准 ，。
回答者：g***4 |
您目前处于未登录状态& 二手房“垫资赎楼”风险大 直接钱款交易需谨慎
伴随着楼市的不断升温，以房换房的现象也愈发普遍。而不少购房者也碰到了这样一件“纠结事”—卖房人贷款没还清，房产证尚在“抵押”的状态，想买这套房必须先出钱帮卖家还清贷款，等到解押后才能过户交易。
“不出钱的话，卖家可能一时半会儿拿不出这笔‘赎楼’钱；出钱吧，又怕有这样那样的风险。”南京一家房产中介表示，实际上，这样的“赎楼”之举在二手房交易中普遍存在，比例高达5成。
“赎楼”比例高达五成
江宁的陈先生，就刚刚以帮帮房东“赎楼”的方式，在百家湖附近的一家小区买下一套二手房。
“我是从网上看到售房信息，自己和房东交易的，没有通过中介。”陈先生说，自己急着买房，看房东也是实在人，就草草手拟了一份卖房合同。“原房主说自己还有一百万抵押在银行，但只能凑出50万，需要我提前支付50万让他去办理解押。”小陈也没多想，把自己东挪西凑的50万，连同首付款一起给了房主。
“把100多万给了房东以后，我才知道后怕。”陈先生告诉记者，在等房东解押的那段时间内，一家子每天都吃不好、睡不好，就怕这笔钱出了“漏子”。“后来，终于等到房东给我打电话，说解押手续办好了，可以去过户了，我才松了口气。”而等到把房产证拿到了手，陈先生一家这才放下心来。
“在南京市场上，‘赎楼’现象也十分普遍，大约五成交易会涉及。”一家房产中介告诉记者，特别是近期二手房市场回暖，以房换房的改善型客户增多，“赎楼”的比例更高了。“大部分情况都是，原房主短期内根本无法自己还清贷款，这时买房人就被房东要求帮忙‘赎楼’。”
大额首付后，房屋突然被查封
不过，拿自己的钱帮别人“赎楼”，一旦交易中出现点问题，购房人可能就血本无归。
“我们在3月就发生过这样一起‘赎楼’案件。”南京链家的相关人士透露说，此前，客户蔡先生委托链家门店购买一套位于皇册家园小区内的房屋，在签署购房合同等相关文本时，卖方尤某称其房屋有220万的银行贷款未还，需要买方帮其先解押。经双方协商，由蔡某自行支付给卖方220万先解押，再进行交易，由链家提供担保。
让中介和买房人都没想到的是，在还款解押后，交易房屋被申请查封。“此时才得知，原来卖方曾为自己的父亲做担保人，即以自己名下所有财产为父亲的债务承担连带赔偿责任，而尤某所承担担保责任的债务数额巨大，刚查封时已达约800万，房屋无法正常交易，已经解押的部分房款也无法取回。无奈，蔡某只能对尤某提起法律诉讼。”
链家方面表示，这桩“赎楼”案正处于法律诉讼阶段。“根据我们的服务承诺，如果买房的该笔垫资房款无法通过诉讼方式追回，则由南京链家先行垫付。”
尽量避免现金垫资
二手房交易看似简单，但往往隐藏着多重风险。因此，业内专家认为，“赎楼”直接钱款交易风险颇大，应当尽量避免。
“‘赎楼’涉及的风险很多，其中有两种比较常见。”该专家认为，一种是卖家有其他欠款未还，房产证被赎回后，其他债权人追索起诉到法院并要求法院查封冻结该房屋。另一种是买方为卖方赎回楼之后，卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人，导致买方遭受损失。“此外，赎楼后卖方等待升价，迟迟拖延也是潜藏的危险。”
“动辄数百万的房款如果直接交付，风险很大，遇到类似案件时，尽量让卖方自行筹集现金赎楼。”房产中介也表示，最好通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，过户之后，房主才能拿到钱款。
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房产问答分类
我买了套二手房45万，房主要全款，中介要垫资26万。中介让我把全款先给房主，进行公证，然后在两个月内过户。可是我担心房子还没过户到我名下，就先交钱了，不知道保不保险。我该怎么办呢?
提问时间：
官方回复：您好！根据目前的相关规定，取得房产证的房屋才可以进行二次交易，没有取得房产证的房屋禁止上市交易的。　　由于目前我国采取的是产权登记制度，如果房产证的所有人不是您的话，您将无权处理该房屋，同样的也就无权享受到该房屋所带来的相关利益，也就是说，如果将来万一该房屋需要拆迁，您将无法得到补偿。同时，由于您只签订合同，并不能保证最终的结果，如果卖方反悔，您同样不能得到房屋的产权，尤其是在已经付款的情况下，风险较大。当然，实际中有部分交易者会采取这样的方式，签订协议之后并进行公证，协议中把相关的过户时间等也进行约定。但这仍然取决于双方的诚信。建议您选购已经取得房产证的房屋。
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西安新房二手房楼市政策
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垫资赎证即“赎楼担保”，也称“赎证担保”、“转按揭赎楼担保”，“垫资赎楼”等房东和客户在交易达成时，房东的产权还在按揭期间，而房东本人自己没钱赎证也筹不到款，那么我们为了帮客户近快达成交易，我们需向房东介绍我们的垫资服务，找第三方（小贷公司）垫资
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姓名：张瑾
老公是江苏人。之前和他在昆明上班。两个人在昆明打拼了几年，在昆明西山区贷款买了房子。2011年老公的爸妈生病了。要我们一起回去照顾他们。可是我们在昆明这边有房子， 不想离开。又不得不去。只好把昆明这边的房子卖了。可现在的房子是从银行里面贷款的，房产证抵押在银行里面，现在没有那么多钱来赎房产证。找了好多贷款的地方，都说办不了，都要抵押东西才可以给我们赎证。然后到处和朋友借钱。凑来凑去也没有凑够。后来经过朋友的介绍 知道了一家云南本地的无中介房产公司云南房屋网。他们这个公司可以办理垫资赎证这业务。经过工作人员的介绍，我把相关的资料给他们。几天就帮我把房产证赎出来了。他们这里也可以房屋托管，就把房子全权委托给他们。没想到几天就卖出了。以后有人遇到这样的事 ，可以咨询云南房屋网。
1、之前贷款的房子要卖，但房产证还在银行，没有多余的钱来赎证，怎么办？
2、儿子留学在国外，想出售在昆明的一套房子，但房产证还抵押在银行里面，没有钱赎证，怎么办？
3、结婚时和老婆贷款买了房子，现在离婚了。一个人想去其他城市，要把房子卖了。但房产证还抵押在银行里面，怎么办？
4、想出售之前在银行贷款买的房子，现在想借钱吧房产证赎出来。但小额贷款公司不能办理。怎么办？
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