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我有几个问题想请教大家有了小孩之后，现在住的两房明显的不够住了，因为婆婆爷爷过来带孙孙了，所以我们想要换一套大房子。现在看上了一套大户型，是清水二手房，但是房东是贷款买的房，现在还差银行40万，中介说可以我们先垫资让房东解押房产证，然后过户，我们再办理抵押贷款，之后付清尾款。辣么问题来了1、我们先出40万给房东解押的话，我们都觉得风险好大，不怕一万就怕万一啊，那整起太麻烦了，所以我们想让中介垫资，我们给大概一个点的手续费，这样是不是说我们在过户前都不需要出坨坨钱了？2、我看了一些帖子，一般这种垫资的钱就当做是给房东的首付款了，辣么过户之后我们去银行办理贷款的时候，是不是就只能贷款房价剩余的那一部分钱了？能不能多贷款（因为40万已经超过了房价的三成），这样做有没有风险？如果有风险，能规避吗？3、中介给我们算的单子上有一个按揭担保费，他几乎要了一个点的费用，那个是不是可以砍价的？4、买二手房是不是还要先去房管局查清楚这套房子有没有其他抵押5、另外还有没有什么需要注意的地方和需要规避的风险，请大家多多指点谢谢各位了&
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发表于 13:47
第四点是必须的。第三条你可以和中介谈打包价好像是。我最近也在看，到处混论坛，网站。所有付给中介的，报价三千到一万三都有。。。在这个论坛偶遇一姑娘私了几次，给的靠谱中介，不然会被坑惨。
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发表于 13:48
其他的不懂了，还没买。如果楼主买了能不能来分享一下呢
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发表于 22:13
一般，你可以先给个诚意金～然后要求去房交所查哈产权调查～当然这个你们事先要在合同里面约定好你第二个问题你想多了，你给了首付，剩下的你肯定贷的到～不晓得你担心什么问题呢？第三个费用，一般是1000，你可以跟中介谈，收一个点有点黑了～实在谈不下来，反正你都晓得卖家是几栋几单元几号，你找物管要个电话换个中介还不是可以，中介服务费一般一个点，你可以跟中介谈哈，要么喊他把那按揭服务费给你包到里面，这个可以谈不要怕～这个时候要钱不要脸！第一个问题，中介垫资要收一个点啊？我猜可能不少的钱哟？我上次遇到的情况是卖家找中介垫资26万大概一个月的费用是7000多～你参考一下另外，如果卖家结婚了，配偶也是需要一起的，还最好写个申明，同意卖房子～一般中介的费用就两个部分，中介服务费和按揭服务费你买家那些契税都是去房交所交，你不要跟中介谈撒子包干费，该怎么算就怎么算，收了钱开票就是！
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我喜欢看到你讨厌我却又拿我无可奈何的样子~
发表于 01:09
定金两万。中介费1％。中介垫资2％贷款服务费％不等
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发表于 11:36
引用:1一般，你可以先给个诚意金～然后要求去房交所查哈产权调查～当然这个你们事先要在合同里面约定好你第二个问题你想多了，你给了首付，剩下的你肯定贷的到～不晓得你担心什么问题呢？第三个费用，一般是1000，你可以...
谢谢回帖，第二点的意思是想问，假设房价是100万，我已经给了40万垫资作为首付了，等过户之后，我拿着房产证再去银行贷款，可不可以贷款70万呢，打款是不是直接就打到卖家卡上了，这样是不是风险太大了
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发表于 16:41
这些跟中介和业主签三方协议的时候都要写清楚的。
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发表于 10:40
才卖一套房首付22W 银行欠13W 买方帮忙解压的 直接算首付 这个没什么风险如果是首付 低于 银行解压款 那我觉得就要注意了
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发表于 15:26
引用:1才卖一套房首付22W 银行欠13W 买方帮忙解压的 直接算首付 这个没什么风险如果是首付 低于 银行解压款 那我觉得就要注意了其实低于也没的撒子，要么卖家想办法要么买家想办法～
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发表于 15:36
能不帮卖家解压就不要解压，如果要解压一般也是首付去解压
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发表于 15:42
引用:1第四点是必须的。第三条你可以和中介谈打包价好像是。我最近也在看，到处混论坛，网站。所有付给中介的，报价三千到一万三都有。。。在这个论坛偶遇一姑娘私了几次，给的靠谱中介，不然会被坑惨。求好人私信发给我几个靠谱中介！谢谢！
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发表于 09:27
现在协商的还是我们帮卖家解押，卖家同样担心他们的尾款安全
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发表于 09:28
引用:1其他的不懂了，还没买。如果楼主买了能不能来分享一下呢等我都办好了，我再来分享经验哈
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发表于 18:02
引用:1现在协商的还是我们帮卖家解押，卖家同样担心他们的尾款安全卖家一般都能想办法解压
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发表于 08:12
楼主看我帖子。解押有风险，也是我遇到一个真心卖房子得卖家，不然真的很担心解压了得不到房子呢
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发表于 08:51
我们以前卖房子的时候也是买家先垫资解押的，但是具体是啷个的我搞忘了
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因为房屋之前被抵押了，买卖双方沟通好了并已经签订好二手房买卖合同，结婚证原件，缴税吗？
是这样，因为房屋之前被抵押了，我要卖房还清务问题，所以通过中介找到客户，买卖双方沟通好了并已经签订好，中介找到垫资方要垫400万，然后办理解压手续，过户，但垫资方前后更改条件多次，我找中介，和垫资方三方谈判，这是如何做下去，房款已经被银行监管着，但垫资方提出没有公正，先腾房，二次下户查看，并要扣留我和父亲，母亲3人的户口本，身份证，结婚证原件，并说解压手续及过户3天就可办理完毕，然后归还，都是说的，没有纸质性的东西！垫资方的说法对吗？他们老是增加条件，我很不放心，所以请教您，3天真的可以把所有手续都做了，顺利解压，过户，缴税吗？垫资方还提出要抵押一把房屋钥匙！这些斗合理吗？我需要这样做下去吗？
提问者：wl0688***时间： 15:57:08地点：11个回答
需要结合具体的及垫资细节等相关证据来分析；
我长期代理房屋买卖 的案件，可以看我的案例；
必要时建议委托律师介入买卖。
需要根据具体情况判断，如对方违约，您可以向法院起诉要求对方承担违约责任。
追问：可让我交证件，不放心，会有什么风险？
需要根据具体情况判断，如对方违约，您可以向法院起诉要求对方承担违约责任。
你好，如对方违约，您可以向法院起诉要求对方承担违约责任。
要求对方按照合同履行即可。
您好，建议您在诉讼时效期间内及时向法院起诉解决！
您好，您可以详细介绍您的问题
追问：我就是觉得扣押3个人的证件原件，户口本，身份证，怕垫资方不给，因为垫资方和我说找中介谈不管用，不让我找中介，不让我见买家，垫资方只和房屋的抵押公司单方面联系，和中介谈事根本不管用，可我是和中介联系的买家签订的房屋买卖合同
回答：您好，建议您谨慎，办理手续时您可以个跟垫资方一起去办理，对方无需扣押。
追问：请问律师垫资方必须要扣留证件，父母及孩子身份证，户口本，结婚证，他们能用这些做什么事
回答：利于您的证件对方可以做许多违法的事情，例如办理贷款、进行欺诈等，所以建议您谨慎。
您好：协商不成可以起诉处理。
可以来所做详细的咨询
追问：请问房子解压后，有关我与抵押方写的结清证明怎么写
回答：房子问题要找专业的律师去操作，非常关键。
您好，建议您在诉讼时效期间内及时向法院起诉解决！
需要结合具体的二手房买卖协议及垫资细节等相关证据来分析
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答：房子未办理过户手续，在法律意义上现房子还属于出卖方所有，公证书只能证明你们所签订...
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答：当然可以，不过具体附件包括什么内容需要你们补充确定...
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答：律师费是没有依据的,如续约的合同没有约定百分之三的利息,你可提出你的主张,如认为...
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赎楼可找担保公司垫资 银行资金托管服务降低风险
-& 08:20:07来源：潘圆 东莞时报
[摘要]面对中介与银行的两种说辞，二手房贷款究竟要不要担保公司参与其中，担保费到底作用如何，它能否保障二手房交易顺利进行? 业内人士指出，大部分的二手房贷款是无需通过担保公司的，中介极力劝说客户缴纳担保费， ......
　　面对中介与银行的两种说辞，贷款究竟要不要担保公司参与其中，担保费到底作用如何，它能否保障二手房交易顺利进行?
　　业内人士指出，大部分的二手房贷款是无需通过担保公司的，中介极力劝说客户缴纳担保费，主要是因为与担保公司利益挂钩，可以从中拿取回扣，甚至有些担保公司本就属于中介公司旗下的子机构。不过，通过担保公司办理贷款也并非一无是处。
　　可防范二手房交易风险
　　家住南城的黄小姐最近马不停蹄，为刚买不久的一套二手房办理过户、贷款等事宜。据黄小姐透露，这套房首付18万，自己还需贷款四十多万。东莞的一般二手房交易，是卖方先将房屋过户到买方名下，买方再凭着已经在自己名下的产权证和土地证，到登记部门办理银行贷款的抵押登记后，然后银行才能发放贷款。
　　金信联行市场部经理罗平解释，在这个过程中卖方已经失去了房产的所有权，却要等一段时间才能拿到全额房款，一旦发生意外，比如说买方的信用等问题银行贷款未获批准，银行肯定不能为买卖双方放款，卖方承担着拿不到剩余房款的风险，三方都将很被动。
　　通过担保公司办理贷款的话，担保公司会起一个阶段性担保的作用，即房子过户给买方之后，当时就能拿到&契税发票&和领房产证的 &领证通知单&，通过担保公司的担保，银行见到&契税发票&和&领证通知单&就可以放款了。实际上，这相当于银行把风险转嫁到了担保公司的身上。最后，黄小姐听从中介建议通过担保公司贷款，缴纳了约2000元的担保费用。
　　不过罗平也提到，这笔担保费用并不是强制缴纳，购房者完全有自主的选择权，但是贷款能否办下来，及交易中存在的资金风险，中介公司没有义务承担，想避免这个风险的客户可以选择担保公司来办理按揭贷款。
　　资金紧张可寻担保公司垫资赎楼
　　近年来，东莞不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出来，然后才能进行转让、买卖。
　　记者从二手中介与担保公司了解到，个人进行仍在按揭中的尚未解除银行抵押的二手房产买卖时，一种较为普遍的做法是现金赎楼，由卖家自筹资金或是买房多掏首付款用于将余款付清，将房产证赎出来，再进行后续的交易。而对于那些不愿意单独拿出资金或没有资金能力去做赎楼的买卖双方，则可以向担保公司申请垫资赎楼，由担保公司出资还清业主的贷款，将房产证赎出来，再为买家向银行申请按揭贷款。客户除了交一笔担保费用外，还需支付一笔担保赎楼金，按担保公司所垫资金的1%收取，东莞的二手房交易市场卖家多为实收价，这笔费用最终由买家承担。
　　戴先生在樟木头看上了一套心仪的房子，但业主还欠着银行20万的贷款，双方手头都没有足够的资金去还这笔欠款，中介建议这种情况只能通过担保公司先为其垫资赎回房产证，再做后续的交易。戴先生并没有选择中介推荐的担保公司，觉得收费太贵，经在银行的朋友推荐选择了另一家担保公司。由担保公司直接为业主垫还银行20万元的贷款，双方办理交易过户手续，担保公司同时也为戴先生办理30万元的银行按揭贷款，等到银行放款后还给担保公司。戴先生算了一下，担保费用大致分两大块，2000多元的担保服务费用，另外的3000多元是担保赎楼费用，按担保公司先行所垫资的1%到1.5%之间的比例来收取。
责任编辑：雷霞玲
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