成都房租猛涨了吗？这个调查给你答案！
来源：川报观察
川报观察记者&文强每年暑期都是租房市场的“旺季”，今年却显得特别“敏感”，受诸多因素的影响，记者在采访中很多中介公司都“三缄其口”不愿意谈及这个话题。据Real&Data数据库和成都贝壳研究院的数据显示，今年暑期成都租房市场的租金水平保持稳定，其中成都链家普租业务7月平均租金为30.4元/平米，环比下跌0.2%，套均租金与&6月持平约2395元。出租房租金高低取决于配置情况“同一个小区，同一种户型，根据房子装修情况和房间里面的配置情况决定出租的价格。”采访中一不愿透漏姓名的二手房中介人员告诉记者，以80多平方米的户型来说，没有家具家电的空房子，月租金在元；一般装修不带空调但有家具家电的，月租金在元左右；装修好家具家电齐全带空调的，月租金在2300元左右，精装修非常好的每月接近2500元左右。记者在采访中了解到，目前成都热门租赁板块主要集中在传统中心城区，而高端租赁板块多位于南门高新科技板块。据成都贝壳研究院的信息显示，7月成都链家普租业务平均租金为30.4&元/平方米·月，环比下跌0.2%，同比上涨6.7%。其中，中心城区平均租金为32.9元/平方米·月，环比上涨0.6%；天府新区平均租金为25.4元/平方米·月，环比下跌2.3%；近郊平均租金为20.4元/平方米·月，环比上涨1.1%。“小区环境好、户型面积大、交通便利、生活配套齐全的房子租金今年涨幅比较明显。”位于华润凤凰城楼下的一中介工作人员说，这类房子的出租很“挑”客户，但能够要求租赁这种房子的消费者一般收入比较高，他们对生活品质的要求也比较高，对于租金的承受能力较强，而且这类房子的租期一般要求较长，属于居家生活型的需求，与一般的小户型的出租还有一定的差异。&高租金集中在地铁一号线附近“租赁市场板块冷热不均，市中心老旧小区合租者多。”成都贝壳研究院相关负责人说，目前成都租赁市场的热门板块主要是因为配套成熟、出行便捷、生活便利的八宝街、百花潭等；潜力板块主要有位于温江区的花都大道，和新都区的川音板块，由于近年来交通便捷度迅速提升，区域周边配套不断完善，且房龄较新、居住条件优于市中心老旧房屋，承接了大量外溢的租赁需求；高端板块的典型代表是金融中心，平均租金为&67.59&元/平方米·月，套均租金达到&6200&元/月。记者在采访中发现，红牌楼、清江西路等区域的二手房不仅出租率高，尤其是近邻地铁一号线附近的房租都比较高。据Real&Data数据库和成都贝壳研究院的数据显示，成都已开通的6条地铁线，都分布着租赁热门站点。其中1号线的热门站点集中在城南方位，依次为世纪城、广都、华府大道；2号线的热门站点为牛王庙、牛市口、人民公园，主要分布在东南方向；3号线的热门站点为红牌楼、高升桥、动物园，主要分布在西南方向；4号线的热门站点为清江西路、中坝和万年场，主要分布在东部方位；7号线的热门站点为神仙树、武侯大道、龙爪堰，主要分布在西南方向；10号线的热门站点为华兴站和太平园，主要分布在西南方向。高房租比高房价伤害更大“零散的房屋出租，一般情况下房东在出租前都会问一下小区周边的中介公司，同类户型租多少钱，然后房东会根据自己房子的实际情况给出租金。”中海金沙府附近一中介公司工作人员告诉记者，这类客户的房子出租价格一般都比较贴近市场实际，多数客户都是以“尽快租出去为目的”，但随着一些成规模将房源掌握自己手上“二房东”企业的出现，这类凭包装房源出租赚“租金差”模式盛行之后，部分热点区域的房租就开始水涨船高了。据《成都市租赁市场五年规划()》，成都市2017年住房租赁需求7877万平方米，且每年保持6%的增长。按照住宅租赁价格20-30元/平方米/月计算，成都当年的租赁住房年规模约250亿元左右。据相关数据显示，目前成都市场上可统计的品牌长租公寓房源约4万间，按每间30-50平方米计算，仅能占整体住房租赁市场的2%，小房东依然掌握着绝大部分房源。链家研究院院长杨现领表示，如果一种产品或服务的价格出现持续的上涨，只能说明供给短缺，不是数量绝对短缺，就是质量相对短缺。一线及二线核心城市的租赁市场同时面临这种问题，也是房源租金上涨的根本原因。“长租公寓未来发展空间巨大，它不仅闯进大众消费生活，也改变着现有房屋租金生态。”策划人李绍华说，从目前的市场来看，多数长租公寓的企业盈利都比较困难，多数处于“战略布局”状态，在一些资金巨头的眼中，企业要的是市场规模，空置率和租金的高低是另外一个概念，对于政府来说，一手房的价格可以限制，但房租的高低犹如二手房的价格一样，目前市场上还处于监管“盲区”，但高房租比高房价对消费者的伤害更大。【川观述评】经不起“折腾”，租房市场不应变成资金狂欢“游戏”住房租赁市场无疑成为时下最热的话题之一。住房租赁市场的现状如何？影响房租上涨的因素有哪些？长租公寓扮演什么角色？为此，川报观察记者采访了西南财经大学经济学院副教授刘璐。哪些因素推高了房租？“而当前对房租上涨争议最大的，就是新生事物长租公寓的问题。”刘璐认为，影响房租涨跌的因素有很多，既有房价、物价变化的经济背景，也有暑期“毕业季”等季节性变化的因素。长租公寓是一种租房产品的客观形态，其本身并不会带来房租的涨跌。长租公寓的优点主要是更专业化的服务、更稳定的租约、更好的租房体验等。当前市场对长租房公寓发展的担忧，主要是担心遭遇类似共享单车一样的资金“碾压”。&倡导“租购并举”，市场要形成“三足鼎立”在“租购并举”的指导下，一个城市最理想的租房市场应该是国有租赁住房、机构长租公寓、散户私人房源形成“三足鼎立”的相互促进、互为补充结构。作为“国家队”的国有租赁住房，侧重“以点带面”，通过在城市的关键节点布局规范和引导市场，并突出保障性质。长租公寓或者散户房源，能提供让租客从房源位置、品质到租金的多种选择。市场不能变成资金狂欢“游戏”据相关资料显示，预计至2020年底国内长租公寓将会超过1000万间……近年来，众多房地产巨头纷纷涉足长租公寓领域，还有酒店集团以及互联网巨头、创业企业也大量涌至长租公寓市场。对于处于起步阶段的长租公寓而言，发展应该更稳健一点，更应该具有“实体”的经济特征，不能最终变成一场资金狂欢的“游戏”。租房市场的客户群体都是刚需群体，这类人各方面的承受能力都经不起折腾。
编辑： 张通
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2018年的毕业季，一线城市尤其是北京的租金突然上涨。这一次，人们将租金上涨的矛头对准了机构房东，机构房东被认为是租金上涨的重要推手。8月20日，万科发布2018年中期报告，正式提出将租赁定为核心业务；21日的业绩发布会上，万科总裁祝九胜说，机构推高租金是个误会，即使在机构房东最多的北京，渗透率也只有5％。万科做租赁并非一年两年的事，如今，万科依然按照自己的节奏在走。而在一线城市租金上涨的客观背景下，万科和它的机构房东同行们，或将继续承受租金上涨的诘责。万科做租赁的逻辑作为机构房东的重要一员，祝九胜说，万科把租赁作为核心业务，是从2012年开始战略转型的自然延伸，为普通人提供好房子，延伸到了租赁。15年前，万科即在广州运营万汇楼项目，试水租赁。近五年来，万科广州、厦门、深圳等地的长租公寓快速发展，在当地市场已经颇具规模。根据今年上半年财报，万科长租公寓业务由青年公寓“泊寓”、家庭公寓、服务式公寓三类产品构成；目前已覆盖 30 个城市，累计获取房间数逾16 万间，开业逾 4 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约92%。8月9日，万科披露，公司已完成80亿元住房租赁专项公司债券的第一期发行，规模为15亿元，票面利率为4.05%，为长租公寓业务提供资金支持。上半年，万科长租公寓发展迅速，新增6万间。祝九胜表示，这些房源主要来自于三方面：政府推出的自持地块，如北京、佛山、深圳等地有6个自持项目；各类机构的闲置存量资产，通过合作方式或租赁方式获取；社会上分散的个人住宅。祝九胜坦言，机构介入到租赁市场是新鲜事物，公司还是低估了做长租公寓的难度。比如，与自如等分散式公寓不同，万科的集中式公寓前期投入较大，包括对整栋楼宇进行整体改造，而收房改造与形成供应的时间差，难以控制。祝九胜指出，租赁市场是一个传统、古老的市场，住宅用于租赁，这是百年前、千年前都有的生意，众多分散的业主、房屋的主人提供给分散的需求者，也叫C2C业务。过去20多年，中国房地产市场以售卖为主，租赁以个人房东为主；2017年以来，国家层面出台各类政策，鼓励机构租赁。链家研究院的报告显示，在美国、日本等经济发达的市场，机构租赁的比例都在30%以上，而我国绝大部分城市机构租赁不到5%。机构租赁才刚刚起步，但问题已猝不及防地出现。今年的7、8月份，正值毕业季，北京、成都等地租金突然上涨，自如、蛋壳等公寓运营商及其背后的资本，被认为是租金上涨的重要推手。“近年一些资本、机构介入了租赁业务，但说长租公寓会推高租金，这是一个误会。”祝九胜认为。他说，考察机构在一个城市住宅租赁的介入程度，一般会用渗透率指标，从万科的观察来看，在当前的租赁市场，机构的占比仍然非常低，渗透率最高的北京也未达到5%，深圳不到2%，所以机构目前介入有限，并无推动租金上涨的能力。租金如何定价？此前的6月份，在深圳的租赁市场上，“万科改造城中村推高租金”也曾喧闹了一阵子。对此，祝九胜表示，万科在深圳的长租公寓入住率92%以上，每间平均单价1800元左右，非常抢手。租金的价格到底怎么设定？祝九胜表示，万科长租公寓定价，是根据对空间的重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来不断调整，目前仍是一个探索中的新机制。以深圳万科城中村改造的租赁房源为例，“万村”业务主要是城中村综合整治及运营。简单来说，就是收储城中村原业主的楼房，签订10－15年的租赁合约，进行整体改造，然后再出租。改造城中村的切入点，是为了消除高租金和居住条件需求之间的断层。深圳万科万村业务有关负责人介绍，深圳的租房市场相对只有两种选择，一个是高租金、品质好的纯商品房，一个是破旧的城中村但是租金低廉。对一些对居住品质要求较高的人，尤其是90后、95后这些年轻人而言，这两种产品都不符合。蓝领也是如此。“所有发达国家，蓝领的收入都高于普通白领。在我国，蓝领未来的收入会超过普通白领，这些人以前在城市里面大多住在城中村，但他们对居住品质的要求，也在提升。”前述深圳万科万村业务有关负责人表示。万村改造后的租赁房屋，提高了居住品质，同时租金稍有上涨，就是想去满足这类需求。如深圳玉田村改造项目，未改造的房源单间租金在1700元-1900元之间，改造后在元之间。这是一种市场化的思维。更关键的是，万科认为，改造城中村做租赁的商业模式可以成立的核心，是增加了房源供应，即对房屋空间进行重构，增加了单间数量。对于改造推高城中村租金的声音，前述深圳万科万村业务人士解释，“这种改造，会不会让那些对价格极其敏感的人没地方可住？其实问题的核心，还是改造了之后房源变多了还是变少了。如果变多了，空出来给那些人的选择反而变多了。”如深圳玉田村改造项目，改造了40%的房屋后，增加了15%的供应；改造后的40栋投放市场后，未改造的60栋租金平稳没有发生明显波动，租户的选择还是增加了。本报记者 张晓玲 实习生 孙艺萌 深圳报道（编辑：杨志锦）
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