北上广深：与世界级城市的差距在哪？北上广深：与世界级城市的差距在哪？商业地产投资动态研讨百家号为什么要不断分享很多城市尤其是全球城市发展的文章，是因为做房地产必须研究城市化规律和趋势，比如城市化30%到70%阶段，是该城市房地产中高速发展期……正如一句说法“与其谈楼市，不如谈城市”，不同能级的城市，决定了不同能级的楼市！就好像中国房价，从一线城市10万|平米到二线城市3万\平米，到三四线城市7000元\平米，城市三个能级，房价三级跳！全球城市对标，中国都爱比拼“硬件”，比如今天中国经济正在加速崛起，GPD已全球第二，不仅一线，中国核心二线城市等也在全球知名度越来越高，而且中国房地产（住宅）300万亿总市值已经全球第一。而且不久的将来，中国GDP将超越美国，成为世界冠军。陈劲松曾在一次演讲预估，10年后的中国，城市总量会远远超过美国，财富价值将在美国之上，将是绝对的世界第一。也就是这几年，中国四大一线城市，无论是城市定位，还是房价比较，除了内部研究解析外，还热衷全球超级城市对标PK。动不动拿上海、深圳跟东京、纽约、伦敦等PK城市发展，PK房价高低。老潘所在的深圳，过去深圳对标新加坡，今天深圳对标硅谷，而深圳的一个前海版块，也直接对标纽约曼哈顿，被媒体取了个名叫“中国的曼哈顿”……这些对标和比较，代表中国强势城市崛起、全球对标寻找方向感的探索和比对。客观而言，世界城市生长规律本身就有大道相通的地方，学习和借鉴别人走过的路的经验和教训， 本身可以缩短摸索成本，少走弯路。 另一方面未来中国的北京、上海、深圳，也是世界的北京上海深圳， 知己知彼，也能更清晰明确北京上海深圳在未来世界经济新格局、新版图中的差异化定位。未来5 年世界TOP20城市，中国占4个今年上海发布了2040年的城市规划，要成为一座具有跟国际上最强大的城市（诸如伦敦、纽约）去竞争卓越的全球城市。其实北京、深圳都是如此。问题是，什么叫世界级城市？每一个世界级城市的GDP都能够排名全球先进国家榜首之列，全球GDP排名，你把城市单独拿出来，往里放都排在前面，这是一个硬指标。今天，哪怕中国是全球第二经济体，哪怕中国所有资源都在向一线城市倾斜，但世界级城市TOP10，按照世联行的研究，中国大陆目前一个都没有。目前北京、上海都不算世界级城市，而香港勉强挤入世界前十，勉强。而世界级城市TOP20，这里面没有广州，只有北京、上海。未来5年中国进入世界级TOP20的城市，就有北京、上海、广州、深圳。中国在大都市圈形成之后，城市分化会更加严重。未来中国最主要的经济发展，就是在大都市群。当然老潘查阅其他城市竞争力口径，全球知名的城市评级机构GAWC（全球化与世界级城市研究小组与网络）日前发布了2016年版的世界城市评级报告，全球顶级城市的C9阵营，其中伦敦与纽约是一线城市，新加坡、香港、巴黎、北京、东京、迪拜、上海是二线城市。口径不一，结论不一，但不重要，一个整体判断是在北上广深一线城市中，北京、上海应该属于超级一线城市。人口特征：全球卓越城市都有庞大移民群体GDP排名是评价世界级城市的基础指标，也是核心指标，那么世界级城市还有其他值得我们关注的特征了?综合来看，真正世界级城市都有一个共同特征，它有一个非常庞大的移民群体。比如纽约、伦敦、香港等。截至2008年，36%的纽约人是在美国之外出生的，48%的纽约人在家里不说英语。根据2011年人口普查数据，伦敦37%的人在英国以外出生，不具有英国国籍的外籍居民，占伦敦人口的24%。尽管伦敦是一个以白人为主的城市，但是现在伦敦白人所占的比率，已经低于50%。上海、北京、深圳等成为世界级城市，就要具有全球竞争力，就要吸引来自于世界各地、各种肤色、各个种族最优秀的人才。事实上，有一个理论研究，即下面这张图横轴代表该国总人口，纵轴代表该国最大城市的人口。绿点代表全球城市，每一个国家都挑最大的城市放在上面结论显示一个国家最大城市有多少人，基本上由这个国家的总人口决定，如果我们遵从全球城市发展的规律，上海的人口还有充分的想象空间。轨道交通：东京比上海密集N多倍今天房地产，已经不是回归一二线城市那么简单，而是聚焦大都市圈布局。有房地产大佬说，今天房地产做城市布局已很简单，无非就是聚焦中国的三个圈，即珠三角、长三角和环渤海京津冀区域。其中仅仅每一个圈就楼市蛋糕巨大，珠三角区域的时代地产董事长曾讲一个珠三角足够支撑时代做到500亿规模。问题是，中国三大都市圈，在国内是一种舍我其谁的态势，但全球来看，中国三大都市圈， 高楼大厦已经相近，那么中国都市圈还有什么典型不足了？哪怕，中国目前的高铁已经世界第一，城市化多年的日本东京圈，一个显著特点就是东京都市圈轨道交通比上海密集了很多倍。有图为证：上图轨道交通，看看上海市内还可以，但出了上海市内的话，轨道交通的线路其实非常稀疏。对比一下东京，在同样的面积下，东京都市圈的轨道交通情况，比上海好很多。一个让人惊叹的数据是——由于东京有这样密集的轨道交通网络，东京都市圈每天上班上学的人中，轨道交通的乘客占到86%，在高峰期更是高达91%，居全球首位。在这样一个轨道交通占比之下，你还需要担心交通拥堵问题吗？你还需要担心汽车尾气排放吗？ 目前的上海，过去是上下班高峰期堵，现在是从早到晚都堵！事实上，中国高铁已经全球第一，老潘所在的珠三角城际间的高铁、动车、地铁、城际互联早已和昨日今非昔比，仅仅26分钟深圳到广州，珠三角很多城市慢慢开始半小时直达。未来的珠三角城市边界消失将是快速的，这一点老潘在与龙光朋友访谈中，这种城际融合为加速珠三角三四线城市房价落差的迅速弥补，目前深圳广州动辄8万\平米、15万\平米，而珠三角三线城市2万\平米的落差会迅速缩短。人才结构：高技能和低技能数量基本1:1在中国大城市，人口过多，土地资源有限，所以有观点就是通过高房价把低收入劳动者外溢出去，未来北上深就成为精英俱乐部。真的要这样吗？在陆家嘴这样高大上的地方，需不需要清洁工、保安、快递员？事实上，在美国的大城市里，高技能劳动者和低技能劳动者，一起流向类似纽约的城市，经济学告诉你，他们之间是互补的。当城市高收入人群越多，他们对所谓的低技能劳动者的需求也会越大。大城市的人口结构按照美国的数据来说，高技能劳动者和低技能劳动者的数量关系，基本上是1:1。再看中国的城市，红色实线代表大城市，蓝色虚线代表中小城市，人口分布严重右偏，意味着大城市，确实吸引了很多高技能劳动者，但低技能劳动者却被排斥在外。当大量的高技能劳动者流入城市，产生了对低技能劳动者的需求，但该需求又不能很好地满足时，低技能劳动力的价格就会上涨。（比如中国过去的工人荒，比如当下的好保姆缺乏，比如最近掀起的一个新观点，中国富豪有钱买不到好服务，杭州保姆事件只是一个很小的好服务缺乏的缩影）土地供给：土地供给该跟随需求方向走城市是慢慢生长的，当下中国，首先，中国经济崛起，需要产业升级换代，其二，在产业升级换代的时候，一定会对人口的规模及结构产生不断更新的变化。也因为此，人的思维方式和我们的公共政策，就要去适应这个变化，而不是去阻碍。但事实上，有些城市发展的思维方式是在反向而行。比如我们看到的是这些年，一方面我们的人口流动方向，仍然在向东部，向大城市流动。但另一方面 ，我们的土地供应政策却向着相反的方向，向中西部那些三四线城市加大土地供应。那么，让我们先看看东京都市圈的实景图，西边绿色的是山区，往东是海水，它基本上是往南建设。从东京的市中心到南边边界，大概就是70公里，最近统计显示，此范围内的人口数正在向3800万逼近。这占到了整个日本人口的1/3，好像东京也没出什么大事情。从上海的人民广场出发，到苏州的直线距离是80公里。不仅上海自己的辖区范围内，如上图偏南的地方有很多绿色。在上海和苏州中间，还有很多绿色地区可以发展城市。陆铭表示，土地供应的收紧，在中国完全是一个政策制约的东西。如果土地收紧了，人也给管住了，结果可能就不乐观。市场经济的最重要法则就是，供给不断去适应需求。如果我们能够适应这座城市的产业发展和人口增长，满足对低技能劳动者的需求，就要提高竞争力，把成本给降下来。所以：首先，要加大土地供应，增加供给的数量、改善供给的质量、让供给适应需求；其二，采取更灵活性的劳动力市场，当城市同时拥有高技能和低技能劳动者，收入差距可能会扩大。要通过公共服务的均等化，让人与人之间的福利差距，控制在一定的范围之内来促进社会的和 谐，增加城市包容性；其三，适应人的增长，持续增加公共服务和基础设施的供给。让城市的生活不致于在人口增加的过程中出现交通拥堵、环境污染、公共服务不足等问题。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。商业地产投资动态研讨百家号最近更新：简介:商业地产投资，为价值而生。作者最新文章相关文章李迅雷:人口流向逆转带来什么变化
作者：李迅雷
据说，最近上海房租开始下跌。无论这属于短暂下跌还是趋势性下跌，我们都不应忽视的事实是：这两年上海常住人口的数量几乎不增加了。2016年，上海常住人口仅增加了4.7万人，其中，户籍常住人口增加6万人，这意味着外来常住人口减少了1.3万人，上海的外来人口连续两年减少了。不仅是上海如此，北京也有类似情况。2016年，北京常住人口仅增加2.4万人，外来人口常住占比也在减少。那么，从全国范围来看，人口流向是否真的出现扭转了呢？如果是逆转，将对中国经济产生怎样的影响？
人口流向已发生部分逆转
根据官方数据，2015年全国流动人口首次出现减少，流动人口数量从2014年的2.52亿降至2015年的2.47亿，减少了约500万人，2016年进一步减少200多万人，至2.45亿。
流动人口数量的减少，可以分为两种情况：一种是户口迁移至居住地，另一种是户籍不变，人又回到了户籍所在地，即返乡。估计第一种情况较少，第二种情况较多，因为我国的户籍管理制度比较严格，虽然流动人口大部分流向一二线城市，但一二线城市的户口很难落户口，最终使得大部分老龄外出劳动力不得不选择叶落归根。
我们不妨将上海和安徽人口变化的情况进行比较：年，安徽的常住人口为负增长，上海则增长了40%；2010年至今，上海人口仅增长了4.9%，而安徽人 口的增速也达到4%，尤其是2014年之后，安徽人口增速大大超过上海。这表明最近三年以来，人口流向已悄然改变，长期以来作为人口净流入地区的上海，出现了人口净流出现象。
年上海常住人口的增速变化
数据来源：wind，中泰证券研究所盛旭供图
与此同时，长期以来作为人口净流出省份的安徽，则出现了人口流入现象。
年安徽常住人口的增速变化
数据来源：wind，中泰证券研究所盛旭供图
除了安徽省，其他一些在2010年之前人口净流出的省份，也明显出现了人口净流入的现象，如年四川常住人口年均减少0.34%，年则年均增长0.78%。当然，一个地区的人口增长除了迁入因素外，还应考虑人口的自然增长率。按照2015年的统计数据，人口自然增长超过30万的省份分别是河北、安徽、福建、江西、山东、广西、广东和云南，那么，只要这些省的常住人口增加数量超过30万人，就可视为人口净流入。
部分省、市不同时期的常住人口年均增速
资料来源：wind，中泰证券研究所盛旭供图
我国东部沿海地区中，人口流入增速明显减少的是江苏省。年，江苏省人口净流入规模逐年减少，2016年常住人口仅增加22万人，这主要靠本省新生人口的贡献，而来自外省市人口的流入非常少。此外，江苏还是人口老龄化比较严重的省份，人口自然增长率不足千分之三。不过，广东和浙江在经历了年常住人口增速减少之后，2014年以来人口增速再度加快，这表明其经济依然充满活力。
部分省会城市不同时期的常住人口年均增速
资料来源：wind，中泰证券研究所盛旭供图
若观察直辖市和省会城市人口变化的情况，发现上海和北京的人口增速在2011年以后都出现了明显下降，这主要是源于国家对超大城市人口流入进行严格限制，不仅采取苛刻的入户政策，而且还通过整治民办的农民工学校和整治群租房等手段来限制低端人口流入。又如最近设立的雄安新区，作为北京的副中心，实际就是要分流北京的人口和产业，这对于北京高企的房价显然有一定的打压作用，同时对北京减轻交通及人口等压力是有利的。从客观上讲，由于生活成本和经营成本的大幅上升，中低端制造业撤离超大城市是其人口增速放缓或负增长的重要原因。
而中部地区的省会城市如武汉、合肥等，其人口在经历了年增速大幅放缓之后，2014年以后增速再度加快，此外，杭州、广州等省会城市的人口增速也非常快，与其经济高增长有密切关系，因此，当前中国正在经历以省会城市人口快速增长为主要特征的大城市化过程。不过，也有少数省会城市的人口增速在不断下降，如南京、西安及东北的省会城市，表明它们经济活力略显不足。
2011年，是中国经济经历了两年四万亿强刺激后开始下行的第一年，伴随着大宗商品价格的下跌与民间投资增速的不断下滑，中国新增外出农民工数量也出现下降。时至今日（第一季度数据），外出农民工数量居然负增长，这是否意味着劳动力薪酬在不同区域间的差距缩小了，因为交通更加便捷了？除此之外，农民工老龄化现象和农业可转移人口的减少也是外出农民工数量减少的原因。
数据来源：wind，中泰证券研究所盛旭供图
有咨询机构统计了2016年国内人才（大专以上学历）的流向分布，发现杭州、长沙、武汉、深圳、上海和成都是人才流入量的前六大城市，中西部城市占了一半。这说明高学历者的流向也出现了分散化趋势，不像过去那样都集中在北上广深地区。
二线城市崛起的原因及影响
胡润研究院首次发布的2017年全球房价指数显示，2016年涨幅最大的前十大城市都在中国，合肥、厦门和南京这三座二线城市的涨幅位居前三，无锡、杭州、福州、郑州的涨幅也处于前十位。这表明中国二线城市房价崛起，房价暴涨与人口增速加快有关，有些则是住宅供地稀缺所致。
房价涨幅与人口增量关联度大的城市，必然有产业发展机会和投资热点与之相随，如杭州的网络经济高度发达，郑州作为中国的交通枢纽具有承接产业转移的优势。也就是说，这些二线城市将享受规模经济和大城市化带来的好处，并向周边辐射，从而形成新的增长极。
作为一线城市的上海和北京，由于经营成本和生活成本的高企，中低端制造业必然会不断外迁，从而导致第三产业的比重不断上升。由于行政区划规则所限，北京、上海很难完全照搬东京、巴黎建成大都市圈的模式，这也抑制了北京和上海未来的发展空间，如上海规划到2040年常住人口为2500万左右，北京则规划到2020年将常住人口控制在2300万。严格的户籍制度以及对人口流向高度管制的政策，使得一线城市的发展空间受到限制，这就反过来促进了二线城市的崛起。
同时，由于政府对经济增长起到举足轻重的作用，包括在基础设施建设方面投入巨大，这促进了中国交通运输条件的改善，如高铁和高速公路的发展，使得增长极的辐射范围进一步扩大，产业转移也更加便利，这也推动了一批三四线城市经济的高速增长和人口的大量流入，这些案例主要发生在长三角、珠三角、京津冀、中部城市集群和成渝地区。
从2016年国内房价上涨前20位的城市来看，除去一线城市之外，二线及三线城市的对应GDP增速都明显超过6.7%的全国总体水平，如合肥为9.8%，厦门为7.9%，南京为8%，杭州为9.5%，武汉为7.8%，济南为7.8%，南昌为9%，郑州为8.4%，福州为8.5%，广州为8.2%，长沙为9.4%，无锡为7.5%。这说明一个城市的房价走势，与该城市的经济活力有一定相关性。又如，东北三省经济增速下行，使得人口不断流出，房价也随之下跌。
不过，比较一下上述城市过去两年的GDP走势，会发现大部分城市2016年的经济增速低于2015年，那么，房价走势是否也不会长期与经济增长相背离？从长期来看，房价与人口流向的正相关性更大些。
因此，随着一线城市房地成本的大幅提高，以及中低收入群体在超大城市和一般城市之间薪酬差距的缩小，人口的集聚度将有所下降，如两年来安徽全省的人口增速超过其省会城市合肥的人口增速。当然，这只是经济发展过程中的阶段性现象，随着今后投资增速的回落，就业形势将变得严峻，当中小城市的就业机会减少，则人口集聚度又会上升。
流动性下降预示经济将继续回落
流动人口的减少，是人力资源流动性下降的标志，也是城市化进程放缓的标志。不少人总在憧憬着经济的周期性上升，但更应该正视人口流、资金流增速回落的大趋势。中国不仅流动人口的数量在回落，货币增速也在回落，年这二十年，M2平均增长速度为20.5% ，如今则降了一半至10% 。
资料来源：国家统计局，中泰证券研究所
随着人口开始从超大城市反流到二线或三线城市，居民的货币存量是否也会发生相应的变化呢？
部分省市不同时期的居民年均储蓄增速变化
资料来源：wind，中泰证券研究所盛旭供图
通过数据对比发现，年大部分地区的储蓄增速与人口增速的变化相对一致，但北京和广东的表现则比较特殊，前者是人口增速下降、储蓄增速上升，后者则是人口增速上升而储蓄增速大幅下降。对于北京居民储蓄增速超过上海的现象，我的理解是上海的人口老龄化程度要比北京严重，即上海大约是两个人抚养一个人，而北京则是三个人抚养一个人。至于广东的储蓄增速为何那么低，是否与低端劳动力比重较高有关呢？
同样异常的还有安徽和四川，尽管人口增速上升，但储蓄增速不升反降，说明这些省份的经济增长质量不高。四川的人口老龄化程度在全国排名第二，它曾经是人口流出最多的省份之一，这两年人口流入量增加，会否是外出农民工叶落归根的现象呢？
如果进一步观察这些人口增速上升明显省份的省会城市居民储蓄变化情况，可以发现储蓄增速都有所上升，其中杭州尤为明显，说明浙江经济和省会杭州的经济比较健康。不过，从总体来看，人口老龄化是人口流动性下降的主要原因，农业可转移人口的减少也是人口流动性下降的重要原因。
部分城市不同时期的居民年均储蓄增速变化
资料来源：wind，中泰证券研究所盛旭供图
人口老龄化将在两个层面对经济增长产生不利影响：一是劳动人口减少，导致人力成本上升；二是由于作为消费主流人群的25-45岁年龄段人口也开始下降，而这一年龄段群体也是汽车和住房消费的主力群体，这对消费的增长，尤其是对起到经济引擎作用的住房和汽车消费的影响非常显见。有人说，人口老龄化或劳动力数量的下降并不可怕，可以用机器人来取代，但机器人不能取代消费，消费不振导致产能过剩，这也是日本已经持续20多年衰退的原因所在。
当然，经济增速下行是正常的现象，即便是日本、韩国、德国这几个经济成功转型的国家，当人口流动性下降、城市化进程大幅放缓后，GDP从高增长变为中速增长，增速几乎打了对折。若是刻意追求GDP的增速维持中高速增长，代价将是巨大的，如债务高企、货币泛滥和资产泡沫。因此，面对未来，不应抱有太多侥幸心理或幻想，降低杠杆率、逐步消除资产泡沫，否则的话，系统性金融风险的爆发就难以避免。
综上所述，随着中国人口流动性的下降，以农业人口转移为特性的城镇化进程已进入后期（外出农民工接近零增长），但以二线城市人口流入为主要特征的大城市化进程仍在持续，同时，外出人口的回流（如部分农民工的告老还乡）现象还会加速，这使得改革开放以来人口“孔雀东南飞”的趋势发生了部分逆转。人口流向逆转的主要原因是人口正迈向深度老龄化，流动人口减少总体看会导致经济下行压力加大，故资产泡沫会随着经济下行而逐步破裂。
当然，人口逆流也带来了结构性投资机会，因为人口流动意味着区域经济的分化和结构再调整。在二线城市崛起过程中，可以紧随人口流向和资金流向，把握好产业投资与资产配置再布局的机会。
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“追不上的你，能追上房租吗？”这可能是2018年夏天，最扎心的一问。是的，对于漂泊在外的城市年轻人来说，最近一段时间，全国热点城市房租的暴涨趋势，简直像是当代魔幻。
据统计，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。
租金涨势之迅猛，令人咂舌。虽说房价暴涨已经带来很多社会问题，但相较而言，房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房，但如果连租都租不起了，这事儿真就大了。
又逢暑期租房旺季。在一些热点城市，每年七八月份，租房需求大量释放都会将房租推至季节性“波峰”。然而，今年这一波房租涨势比往年更“凶猛”。记者近日在北京、上海、深圳、南京等城市调查了解到，伴随一些大型住房租赁企业加速布局扩张，部分地区出现机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象，这在一定程度上推高了区域租金。
住房租赁企业为争夺房源，已经打起了“价格战”
根据链家旗下贝壳研究院数据，今年7月，一线城市中，深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨，涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%；二线城市中，南京、济南等地住房租金环比涨幅较为明显，分别为3.7%和2.4%。而据一些市场机构统计，今年7月部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。记者在北京市石景山区走访发现，住房租赁企业为争夺房源，已经打起了“价格战”，不少房源被他们收入“囊中”。
“之前，小区有一套两居室，通过中介挂牌，业主报价每月租金7000元，一家租赁企业却最终以每月7800元的价格收房。” 在石景山区远洋山水小区附近的一家中介门店，一位经纪人告诉记者，“现在小区业主的胃口都吊起来了，哪家租赁企业出价高就给哪家。”
在位于上海市松江区的松江大学城附近的星辰园小区，记者走访了解到，一套94平方米的两居室，业主直接挂牌出租的价格是每月4600元，而一家住房租赁企业管理的星辰园小区一套81平方米的两居室，每月租金却高达5130元。 我爱我家指责自如抬高房价自如：我们拒绝“背锅” 房租上涨的元凶是什么？我爱我家原副总裁胡景晖把矛头指向了资本大举进入的长租公寓运营商，“当资本大量进入长租公寓领域之后，是不是推高了租金价格？答案简单明了：是的。以自如、蛋壳公寓为代表的被资本推动的所谓的长租公寓运营商，为了扩大规模，以超出市场租金20%到40%的价格拼命收房，完全破坏了真正的市场环境下的房屋租赁水平。”对于指责，自如近日发表声明说，不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为，也不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。
就在胡景晖将自如、蛋壳等长租公寓认定为哄抬住房租赁价格的主要“罪魁祸首”之前，一封指责中介推高房租的帖子就已受到舆论的广泛关注和讨论。
事件缘起陈先生以网名“仙翩”在水木社区发布的一则著名帖子。该帖子称，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500（元/月）很不错了。来了自如和蛋壳两帮人，自如报价提高到9500元，蛋壳急了，说，要比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到10800元每月。”
对此，自如否认收录过天通苑西二区120平方米三居室的户型，并表示目前该区域同户型房源普租价格均在万元以上，自如曾按照市场价委托期4年、5年给出9000元左右两种报价，可见自如从未对该区域给出高于市场普租价格的租金。 观察中介只是市场的工具房租上涨本质上是一个供给问题 一二线城市房租上涨，是当下热议的民生话题。
一个有趣的情况是，在房租涨价的同时，猪肉早已涨价。在我国的CPI统计中，房租占比为1.6%，相比之下，猪肉在CPI中的权重要大得多，权重为3.03％。如果猪肉价格上涨30%，几乎能影响到CPI一个点。但是，网络上几乎没有关于猪肉涨价的抱怨。
当下中国，互联网上各个群体的声音大小是不一样的。对于发声能力更大的城市白领来说，基于他们的恩格尔系数，食品在他们的开支中占比不大，但房租却占比很大，所以房租涨价引发的他们的痛感远远大于猪肉，所以，网上的反映也更强烈。
房租上涨的原因很多。比如，中介在签下房源之后，会投资进行标准化的翻新、装修，还提供了清洁服务，这些因素促使了房租上涨。但本质上，房租上涨，是一个供给问题。大范围整治群租房、拆隔断、清理违法建筑，减少了租赁房源，对供给造成不小的压力。这就意味着，租金肯定会涨起来。
在这个过程中，中介的一些做法也被认为推高了房租。
中介的收费与房租有关，而且，现在中介不仅仅是信息中介，而是预先从房东手里买断了房源的租赁权，然后再向租房者收取房租，所以，中介在主观上当然希望价格高一些。不过，实际上，中介对房租的控制能力可能没有想象的大。
与炒房不同，炒房客买房，相当于增加了需求，囤房相当于减少供给，相比房价快速上涨，几年内翻番，资金的利息成本几乎可以忽略不计。但租房不同，空置成本很高，不能接受长空置。一套7000租金的房子，要付给房东6000元，空置两个月一年的利润就没有了。
某种程度上，当下的房租上涨现象，是市场通过中介实现自身趋势，中介是市场的工具。 ■来源：新华社、澎湃
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